××大廈項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)書(shū)

市場(chǎng)概況南京城市認(rèn)識(shí)要在一個(gè)城市生存，無(wú)論是人也好還是公司，首先要有很強(qiáng)的適應(yīng)能力，服水土，才能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得先機(jī)，這已經(jīng)是無(wú)數(shù)具有強(qiáng)大實(shí)力的跨國(guó)企業(yè)都不能避免的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。南京是江蘇省省會(huì)，位于北緯31°14'~32°36'、東經(jīng)118°22'~119°14'，地處我國(guó)東南部的長(zhǎng)江下游，東接富饒的長(zhǎng)江三角州，南靠寧鎮(zhèn)丘陵，西倚皖贛山區(qū)，北連江淮平原，地理位置十分優(yōu)越。南京現(xiàn)轄玄武、白下、建鄴、鼓樓、秦淮、下關(guān)、雨花臺(tái)、棲霞、浦口、大廠、江寧11個(gè)區(qū)和江浦、六合、溧水、高淳4個(gè)縣。轄區(qū)總面積6597平方公里，市區(qū)面積2598.69平方公里。全市總?cè)丝?23.8萬(wàn)，其中鄉(xiāng)村居住人口180.3萬(wàn)，城鎮(zhèn)居住人口443.5萬(wàn)。南京四周低山盤(pán)曲，山環(huán)水繞，自然風(fēng)貌獨(dú)特。氣勢(shì)磅礴的長(zhǎng)江自西向東橫穿市區(qū)，轄內(nèi)有秦淮河、滁河、玄武湖、莫愁湖、石臼湖、固城湖等流域水網(wǎng)縱橫交織，水面占全市面積11.4％，水資源極為豐富。崗巒起伏的寧鎮(zhèn)山地由東向西形成三個(gè)分支切近城市邊緣楔入城區(qū)，溧水縣境內(nèi)有茅山山脈，江浦縣境內(nèi)有老山山脈。低山丘陵占全市面積64.5%，是華東低山丘陵集中的主要區(qū)域之一。南京屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，溫暖宜人，四季分明，雨量充沛。年平均氣溫15.4°,年均降水量1106毫米。這一良好的自然條件加之歷代的綠化努力，使南京享有“綠城”之譽(yù)。邊南京屬北亞悠熱帶季風(fēng)氣會(huì)候區(qū)，四季訊分明，年度蘋(píng)最佳氣節(jié)為越秋季拍(9乎~寨11艙月負(fù))物。俘絕對(duì)最前高溫度贊魯43洗℃含絕對(duì)最妙低溫度張守炒-辛14板℃液年平均鏈溫度陳趟15.7門(mén)℃遠(yuǎn)最熱月妙平均溫度竊城28.1煮℃吸最冷月塔平均溫度籍伶-1.5柿℃蜓年平均掌降雨量錯(cuò)奧1005伐.9mm飲年均相咽對(duì)濕度寺廚76%夠最大風(fēng)影速臂蕩25m/抖s昌土壤最碌大凍結(jié)深度正存-0.0越9m桃夏季主稼導(dǎo)風(fēng)向衛(wèi)吊管東南、東風(fēng)垃冬季主智導(dǎo)風(fēng)向多脖槍東北、東風(fēng)忙地震烈痕度炸笨7販度很無(wú)霜期勝純桐232考天逃孫中山先生墻在其《建國(guó)偉方略》中評(píng)紛價(jià)南京的地秤理環(huán)境時(shí)說(shuō)石：柄“初其位置乃在蒜一美善之地塵區(qū)。其地有虧高山、有深慨水、有平原涼，此三種天飾工，鐘毓一飽處，在世界滅之大都市中恢，誠(chéng)難覓此筒佳境也。而炭又恰居長(zhǎng)江辜下游兩岸之災(zāi)最豐富區(qū)域檔之中心，南歷京將來(lái)之發(fā)牽達(dá)，未可限醬量也。嘩”江公元３世紀(jì)新以來(lái)，先后催有十個(gè)朝代擁和政權(quán)在這薄里建都，使聽(tīng)南京成為古肚代和近代長(zhǎng)鳴江中下游地時(shí)區(qū)經(jīng)濟(jì)、政賀治、文化的宏中心，留下欣了光輝燦爛繁的民族文化域。今天的南少京是中國(guó)經(jīng)歇濟(jì)發(fā)達(dá)省份幟江蘇省的省壘會(huì)，長(zhǎng)江流猾域四大中心闖城市之一，錢(qián)在全國(guó)宏觀趨生產(chǎn)力布局私中居于重要蜘地位。納經(jīng)過(guò)建國(guó)以真來(lái)特別是改霧革開(kāi)放以來(lái)組的建設(shè)，南烏京已經(jīng)形成廣四個(gè)比較突彩出的優(yōu)勢(shì)：凝占一、區(qū)位優(yōu)幼勢(shì)并南京地處沿漫海開(kāi)放地帶障和長(zhǎng)江流域片的交匯部，吼緊鄰中國(guó)最尊大的經(jīng)濟(jì)、濫金融中心上大海，是中國(guó)螞國(guó)土規(guī)劃中丟滬寧杭經(jīng)濟(jì)抽核心區(qū)的重鏈要城市，在越江蘇沿海、友沿江、沿線滑開(kāi)放戰(zhàn)略中吩處于樞紐位味置，具有加形速經(jīng)濟(jì)國(guó)際第化的有利條閣件。稈帖二、交通通內(nèi)訊優(yōu)勢(shì)災(zāi)南京是中國(guó)列華東地區(qū)重霸要的交通和慕通訊樞紐，網(wǎng)鐵路、公路叛、航空、水切運(yùn)、管道五嗽種運(yùn)輸方式局齊全，構(gòu)成輸了立體化、供大運(yùn)量交通茶運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)；與程控、敲移動(dòng)通信、食數(shù)據(jù)通信、筐微波、衛(wèi)星棟、光纖等組愛(ài)成了現(xiàn)代化獲通信網(wǎng)絡(luò)。付三、教育科吉技優(yōu)勢(shì)奪南京是中國(guó)傷高等教育和茄科研四大基解地之一。有次高校48所炒，研究機(jī)構(gòu)宣500余家倚，科技人員鴨32萬(wàn)人，豈在寧兩院院川士61人，噸科技綜合實(shí)猴力居全國(guó)城碎市前列。滿四、產(chǎn)業(yè)優(yōu)荷勢(shì)庭南京是中國(guó)補(bǔ)東部地區(qū)重悶要的綜合性籮工業(yè)基地，扔已經(jīng)形成了宮以電子、汽釀車(chē)、化工和鹿一批地方特忠色產(chǎn)品為主異導(dǎo)的綜合性毯工業(yè)體系。駱電子工業(yè)、子石化工業(yè)生埋產(chǎn)規(guī)模位昏鑒居全國(guó)城市逗第二位，汽沿車(chē)工業(yè)居第萌五位。南京潮也是長(zhǎng)江三撇角洲僅次于朋上海的商埠苗重鎮(zhèn)，年社國(guó)會(huì)商品零售賭總額居全國(guó)撫城市前十位喘。進(jìn)入二十甜世紀(jì)九十年刪代，南京以慕其工業(yè)、科腰技、區(qū)位的喝優(yōu)勢(shì)和快速嫌發(fā)展的經(jīng)濟(jì)場(chǎng)，被評(píng)為中冬國(guó)城市投資妙硬環(huán)境碰“電四十優(yōu)亦”悶城市之一，撤被國(guó)際經(jīng)濟(jì)賢界人士和眾騎多海外財(cái)團(tuán)冊(cè)視為具有廣披闊開(kāi)發(fā)前景毒的地區(qū)。水本世紀(jì)末、左下世紀(jì)初，跪?qū)⑹悄暇┌l(fā)塵展史上十分作重要的時(shí)期最。《南京市津國(guó)民經(jīng)濟(jì)和怒社會(huì)發(fā)展夢(mèng)“翼九五奇”訊計(jì)劃和20類(lèi)10年遠(yuǎn)景暮目標(biāo)綱要》壤明確提出要香把南京建設(shè)揭成為功能齊逐全、服務(wù)一磨流的省會(huì)城擋市；成為長(zhǎng)偵江三角洲地堪區(qū)和長(zhǎng)江下薪游的經(jīng)濟(jì)、戀金融、商貿(mào)據(jù)區(qū)域性中心董城市；成為錄經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、催環(huán)境優(yōu)美、衫融古都風(fēng)貌工與現(xiàn)代化文征明于一體的段現(xiàn)代化江濱寶城市。眨2002年復(fù)的房地產(chǎn)市雷場(chǎng)敘市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越豬來(lái)越激烈，源經(jīng)營(yíng)城市理彈念引領(lǐng)樓市襖新潮，一系度列規(guī)劃利好爹更帶來(lái)了強(qiáng)非勁的活力；想河西新城區(qū)勁、亞?wèn)|大學(xué)脹城、拆違加豈大力度等等努大的舉措，覆從政策和外彼部環(huán)境上給泛開(kāi)發(fā)商重要駝的機(jī)遇；審君視樓市細(xì)部增的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)漏發(fā)商將會(huì)更窮加注重品質(zhì)鞠、注重服務(wù)艱，從而也更惰加注重品牌鼻，品牌將更抬加成為開(kāi)發(fā)晴商關(guān)注的焦糊點(diǎn)。200避2年樓市競(jìng)傘爭(zhēng)格局將會(huì)泄向何處發(fā)展紡？序一、城市經(jīng)逃營(yíng)利好多撞餓勁2001處年下半年以鍛來(lái)，一系列者城市規(guī)劃建宇設(shè)的利好給跳南京開(kāi)發(fā)商浸注入了新的棉活力，尤其挺河西新城區(qū)謠、亞?wèn)|大學(xué)紋城的建設(shè)給攜開(kāi)發(fā)商帶來(lái)曠了更高的預(yù)趕期。200佛2年南京的年樓市將會(huì)呈房現(xiàn)一個(gè)多亮落點(diǎn)的格局，減購(gòu)房者將把撞注意力放在么一個(gè)更廣闊擁的視野里。嶺甩談以人為本，紋創(chuàng)造環(huán)境、吵優(yōu)化環(huán)境，核集中力量開(kāi)緣發(fā)新城區(qū)，愛(ài)使現(xiàn)代新城腔區(qū)成為現(xiàn)代塘化的一流市電區(qū)，這是市本委、市政府捕對(duì)新城區(qū)建煉設(shè)提出的要尸求。河西的計(jì)奧體中心是蘿一大利好，哥已引起眾多窄購(gòu)房者的關(guān)債注，塊10脈年以后，河英西將是碧30畜萬(wàn)人的城市錄，這對(duì)開(kāi)發(fā)濾商來(lái)說(shuō)是一仙個(gè)極好的機(jī)耕遇，但開(kāi)發(fā)址商們能否把呀握好這個(gè)機(jī)躁遇呢？仙西標(biāo)將建成全國(guó)錢(qián)最大的大學(xué)征城，在不到弓10近年時(shí)間建成昆大學(xué)城，公米共設(shè)施共享婚，建成一流脂的學(xué)生街。右同時(shí)，南京發(fā)舊城實(shí)行環(huán)7721輛工程，在馳7煮條主干道、寧70窮多條主要道仍路上進(jìn)行改李造。我們這痕個(gè)城市在一類(lèi)種經(jīng)營(yíng)的理伸念中會(huì)產(chǎn)生駛質(zhì)的飛躍，飯城市一些新尼的功能會(huì)更竭加凸顯出來(lái)課。與此同時(shí)駐，不同板塊奮的開(kāi)發(fā)商也螞必將運(yùn)用好雪自身的利好滴出好牌，一創(chuàng)場(chǎng)更高層次椅的競(jìng)爭(zhēng)將不言可避免。臥猴二、品牌成煎為關(guān)注焦點(diǎn)翻貸品牌是一德個(gè)企業(yè)的立婦足之本。這薦也是升級(jí)產(chǎn)蹦品的基礎(chǔ)，混開(kāi)發(fā)商首先除應(yīng)該建立品嚴(yán)牌意識(shí)，以沖過(guò)硬的產(chǎn)品腥質(zhì)量來(lái)贏得箭客戶，以完突善的服務(wù)和胳優(yōu)美的居住處環(huán)境來(lái)升級(jí)透產(chǎn)品。隨著視樓市競(jìng)爭(zhēng)的廚加劇，品牌分意識(shí)已深入甩人心，無(wú)論要是購(gòu)房者還益是開(kāi)發(fā)商都澇非常看重品卸牌。業(yè)內(nèi)一惰致認(rèn)為：2葡002年是均南京開(kāi)發(fā)商暗全面樹(shù)立品憂牌的一年，胖也是品牌競(jìng)均爭(zhēng)漸趨激烈勢(shì)的一年。2等001年秋熱天，棲霞建展設(shè)董事長(zhǎng)陳務(wù)興漢當(dāng)選為在“筐中國(guó)地產(chǎn)盲10租大風(fēng)云人物麗”來(lái)，棲霞建設(shè)范股份有限公旨司（星葉牌玩住宅）當(dāng)選來(lái)為歉“昏中國(guó)地產(chǎn)周20慕大企業(yè)品牌膚”手，給南京房編地產(chǎn)市場(chǎng)的三品牌競(jìng)爭(zhēng)樹(shù)遠(yuǎn)立了一個(gè)榜諸樣。事實(shí)上桌，從200匆2年上半年廣的市場(chǎng)情況緞來(lái)看，開(kāi)發(fā)峰商確實(shí)意識(shí)澡到品牌的重紫要性，從五絡(luò)一期間的房非展會(huì)來(lái)看，約開(kāi)發(fā)商越來(lái)羽越會(huì)做秀，蟻展會(huì)的布置馬和內(nèi)容也體鋼現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商炮品牌發(fā)展的賠認(rèn)識(shí)。芽過(guò)一些購(gòu)房族者認(rèn)為，品應(yīng)牌的意義是幣相當(dāng)重大的終。如今，買(mǎi)騙品牌房住著日放心，已經(jīng)仆成了許多購(gòu)干房者的口頭亮禪。雖說(shuō)他變們還不太明敵白品牌概念班的全部含義貞，在購(gòu)房中敬，完全講究掏品牌還顯得音有些不現(xiàn)實(shí)魯，但大多數(shù)券人認(rèn)為品牌休意味著高附創(chuàng)加值，不光餃?zhǔn)怯行蔚馁|(zhì)艦量和功能方跳面，在除此儲(chǔ)之外的其他送方面也是有湯其價(jià)值的。狼首魂買(mǎi)房的時(shí)候旁，很多消費(fèi)介者表示他們楊愿意為品牌橫房多付錢(qián)，屯人們對(duì)于垂“尿品牌樓綠”善還是認(rèn)可的騾。品牌對(duì)于念開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)舅是可以成為致開(kāi)發(fā)商帶來(lái)聯(lián)有價(jià)值的重斥要資產(chǎn)。房槍地產(chǎn)是一個(gè)監(jiān)個(gè)性化十分橡突出的產(chǎn)品便，個(gè)人消費(fèi)拼頻率是很低銷(xiāo)的，它不像愧別的日用品限，也許有的恩人一生中只擱有一次購(gòu)房客行為。開(kāi)發(fā)浮商會(huì)不會(huì)越巧來(lái)越重視品繪牌？盡管目貧前房地產(chǎn)市柿場(chǎng)還沒(méi)有形株成強(qiáng)烈的品糠牌意識(shí)，但憲是可以肯定遵今后品牌是親一種發(fā)展的嫁趨勢(shì)，購(gòu)房童者會(huì)講究品涂牌，開(kāi)發(fā)商丟也會(huì)為競(jìng)爭(zhēng)美而樹(shù)立自己病的品牌。擇命開(kāi)發(fā)商應(yīng)該乖有品牌的危番機(jī)意識(shí)，不狠少開(kāi)發(fā)商也泛在努力地追堪求品牌，樹(shù)喊立自己的品怒牌。盡管現(xiàn)餅在國(guó)內(nèi)也出奸現(xiàn)了一些具半有品牌意識(shí)趣的開(kāi)發(fā)商，論通過(guò)塑造住姐宅產(chǎn)業(yè)品牌載取得了較好克的經(jīng)濟(jì)效益虛，但較之國(guó)悟外經(jīng)驗(yàn)豐富舊、實(shí)力強(qiáng)勁焰的老牌開(kāi)發(fā)拜商還是顯現(xiàn)蛙出對(duì)品牌意類(lèi)識(shí)的理解不德夠全面、不盜夠深刻，應(yīng)朋盡早樹(shù)立品制牌意識(shí)，通懷過(guò)長(zhǎng)期不懈燒努力，實(shí)施真有效戰(zhàn)略開(kāi)房發(fā)。題三、房?jī)r(jià)更盡趨理性早20勤02嗽年，南京樓蓬市的開(kāi)發(fā)重服點(diǎn)已向城郊彩進(jìn)一步延伸倉(cāng)，不同地區(qū)增的房?jī)r(jià)也會(huì)稈因各種因素且，呈現(xiàn)出不酸同的走勢(shì)。委事城市總體規(guī)產(chǎn)劃使河西凈另地陡然增加帽31虛平方公里。帝這一大塊凈辛地隨著河西英新城區(qū)的強(qiáng)耽力啟動(dòng)，具伏備了很大的跟升值潛力。評(píng)目前河西北襯部地區(qū)的住乓宅供應(yīng)量較塵大，而且先扭前奧體中心包建設(shè)的消息晃傳出之后，選一些住宅的乎價(jià)格已經(jīng)有扒所上浮，如扮果南部的住弦宅開(kāi)發(fā)再大群規(guī)模展開(kāi)，繭在競(jìng)爭(zhēng)的壓債力下，短期諸內(nèi)新城北部售地區(qū)的房?jī)r(jià)其上升的空間累相對(duì)南部來(lái)護(hù)說(shuō)就小一點(diǎn)裹。枕奧烘在啟動(dòng)河西蔽新城區(qū)建設(shè)尖的同時(shí)，將持開(kāi)發(fā)建設(shè)嚼3臣大普通居住示區(qū)，主要面為向剛進(jìn)城的反新市民及低領(lǐng)收入群體。雪它們是：城落東的仙林地準(zhǔn)區(qū)、江北新沈市區(qū)、城南揚(yáng)江寧東山新架市區(qū)。攜3忌個(gè)居住區(qū)能蒸納入人口均復(fù)在氏3淹0款萬(wàn)左右。這睜三個(gè)居住區(qū)立房?jī)r(jià)定位不問(wèn)會(huì)很高，所挨以對(duì)整個(gè)樓竊市的房?jī)r(jià)影感響不會(huì)很大攻。雜目前，南京畜寫(xiě)字樓市場(chǎng)唐供應(yīng)狀況相鬧對(duì)于南京的革企業(yè)發(fā)展的蝕規(guī)模、市場(chǎng)熱的供需狀況膛（各寫(xiě)字樓降、商住樓的匹租售現(xiàn)狀）做來(lái)看，供應(yīng)案量穩(wěn)定，整童體市場(chǎng)價(jià)格陡浮動(dòng)不大，消個(gè)案由于產(chǎn)蕩品差異性，什特別是新產(chǎn)仆品相對(duì)前些帝年上市的產(chǎn)尺品來(lái)看，在途硬件配置上路已經(jīng)超出一梯截，價(jià)格的跪相應(yīng)上漲是縣合理的。州四、競(jìng)爭(zhēng)促按使產(chǎn)品升級(jí)螞稀扔2002年膀南京的房地衡產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)賊進(jìn)入一個(gè)群戴雄爭(zhēng)霸的時(shí)吧期。開(kāi)發(fā)商蘆應(yīng)做好以下甩幾點(diǎn)，來(lái)應(yīng)緣對(duì)市場(chǎng)的挑絡(luò)戰(zhàn)，升級(jí)產(chǎn)宰品。褲第一、也是和最主要的，存是產(chǎn)品本身構(gòu)的質(zhì)量，這冰是企業(yè)品牌么的基礎(chǔ)。質(zhì)毅量的提高，治包括內(nèi)涵和閘外延的雙重卻提高。內(nèi)涵種就是樓盤(pán)的布建筑質(zhì)量，郵外延就是要蓋做好樓盤(pán)的較服務(wù)和宣傳塔等。黨第二、要加標(biāo)強(qiáng)對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)喉售人員的培腹訓(xùn)，完善銷(xiāo)質(zhì)售服務(wù)系統(tǒng)搬。隨著新型龍材料、新技?jí)匦g(shù)的運(yùn)用，答銷(xiāo)售人員沒(méi)眼有一點(diǎn)知識(shí)勾是不能促進(jìn)兩銷(xiāo)售的。胖第三、要提內(nèi)高產(chǎn)品的配挪套服務(wù)，加刷強(qiáng)外在環(huán)境麻的建設(shè)。潑習(xí)弊2002年色的房地產(chǎn)市雹場(chǎng)，對(duì)于開(kāi)鞠發(fā)商來(lái)說(shuō)，寸競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)要著轉(zhuǎn)化，要由科地方轉(zhuǎn)到全懷國(guó)。面對(duì)外逃地開(kāi)發(fā)商的脖挑戰(zhàn)，20脊02年南京升的樓市有許保多關(guān)鍵性的嚴(yán)利好。在這廳種利好的樓嘩市中，不僅裙刺激了當(dāng)?shù)赝_(kāi)發(fā)商的興將趣，同時(shí)也肢吸引了國(guó)內(nèi)闊外房地產(chǎn)此“耕大鱷客”球的注意力，繁萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)爹已經(jīng)搶灘南牛京的房地產(chǎn)免市場(chǎng)。這樣國(guó)本地開(kāi)發(fā)商巖的競(jìng)爭(zhēng)某種蓋意義上已經(jīng)萄由當(dāng)?shù)刈呦蚩戳巳珖?guó)，競(jìng)孕爭(zhēng)意識(shí)的轉(zhuǎn)角變，這樣便娃對(duì)樓盤(pán)的建梁設(shè)提出了更沿高的要求。幕面對(duì)日益嚴(yán)稿峻的市場(chǎng)競(jìng)怨?fàn)?，開(kāi)發(fā)商念應(yīng)在開(kāi)發(fā)樓遞盤(pán)中逐步升扮級(jí)自己的產(chǎn)岡品，來(lái)滿足且消費(fèi)者的需校求，在市場(chǎng)繼中占得先機(jī)起，保持自己飽在競(jìng)爭(zhēng)中立宵于不敗之地鼓。梁浩雖然外地的鞭開(kāi)發(fā)商已經(jīng)簡(jiǎn)涌入了南京噸，但是本地左的開(kāi)發(fā)商仍謹(jǐn)然占有一定花的優(yōu)勢(shì)，如碼對(duì)本地環(huán)境逝的了解，對(duì)掀當(dāng)?shù)叵M(fèi)者助的需求有更叨深的認(rèn)識(shí)等陪。本地開(kāi)發(fā)昆商應(yīng)該抓住們這些條件，蝴開(kāi)發(fā)出質(zhì)量資更高的樓盤(pán)靈，要跟他們午比品質(zhì)、比靈服務(wù)，通過(guò)邊這些來(lái)升級(jí)訂產(chǎn)品。緩租賃/購(gòu)買(mǎi)衰辦公房計(jì)劃蘭分析穿一、租賃/激購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃湯多數(shù)中小企請(qǐng)業(yè)在未來(lái)1丸-2年內(nèi)有單更換辦公房不的計(jì)劃。在岡更換辦公房膜的方式上，景中小企業(yè)在甲采取購(gòu)買(mǎi)、聯(lián)租賃兩種方夜式方面均有酸一定數(shù)量，峰打算租賃者位與購(gòu)買(mǎi)者相唐差不大，有篇很多企業(yè)需堆要油“腸到時(shí)候視實(shí)膚際情況而定問(wèn)”鎖。但是，通鍵過(guò)對(duì)打算租鄭房者的調(diào)查若分析可以看毯出，在同樣墳面積、租金肥與按揭房款陷也一樣的情營(yíng)況下，消費(fèi)鞠者更傾向于傻購(gòu)買(mǎi)。票中小企業(yè)購(gòu)于賣(mài)/租賃辦窄公房的區(qū)域它選擇主要集本中在新街口犯地區(qū)和鼓樓規(guī)地區(qū)。嫩二、對(duì)辦公呆房的內(nèi)在要歇求無(wú)處1、面積需廁求倒中小企業(yè)以均后需要的辦周公房面積呈魄多樣化與擴(kuò)森大化，對(duì)不州同面積的辦柱公房都有不跨同程度的需秧求，并且相戒對(duì)于現(xiàn)在辦適公面積都有徒不同程度的的增加。需求核辦公面積多蹲在80-1劃00m慰2株及101-透150m蒸2微。井表1.1張各類(lèi)中小婦企業(yè)下一步泛的辦公面積礙需求寨需求面積紛現(xiàn)在面積揮甘50然M糞2蛋以下暴51-80啞M持2偉81-10篇0壺M失2授101-1練50品M朗2穗151亂M叔2屢以上蛛無(wú)更換辦公攝房意向血合計(jì)黃50耍M必2早以下酷31.2努5次12.50濟(jì)18.75釘6.25龜6.25漲25.00漂100.0磚0騰51-80甜M滿2砍0緣15.38洲15.38慚15.38接0慰53.86乞100.0引0法81-10漁0她M泡2呈0半0醋30.00頓30.00獅10.00烈30.00敏100.0掠0水101-1全50惜M恩2縫0化0略0籌40.00山40.00女20.00棕100.0香0列151雅M柱2壓以上現(xiàn)0勻0虹0名0丹60.00棟40.00它100.0辛0譜2、裝修與箭車(chē)位需求冤中小企業(yè)多睬數(shù)需要對(duì)辦駛公房進(jìn)行簡(jiǎn)挺單裝修，對(duì)詢車(chē)位的需求扔是1-2個(gè)纏/公司，但澡限于規(guī)模與織實(shí)力，也有蕩21.88娘%的公司對(duì)猛車(chē)位無(wú)需求步。漏3、辦公房暈類(lèi)型需求冰中小企業(yè)對(duì)聰有衛(wèi)生間無(wú)冶廚房的辦公學(xué)房最青睞，捐以后需求辦元公面積在5雖0M掃2院以下的中小現(xiàn)企業(yè)所需求白的全為有衛(wèi)憤生間無(wú)廚房殲的辦公房。掃所有企業(yè)均氏對(duì)廚房和衛(wèi)塑生間均具備恥的辦公房需啞求最小。升表1.2增中小企業(yè)粉對(duì)辦公房套態(tài)型的選擇比文例分布旨套型握比例予衛(wèi)生間和廚揀房都沒(méi)有的剛純開(kāi)間辦公良房橡21.88壤有衛(wèi)生間無(wú)拒廚房的辦公奇房沒(méi)43.75俗衛(wèi)生間和廚推房都沒(méi)有的笨辦公房竄12.50傭無(wú)所謂,隨閱便哪種均可危21.87干合計(jì)躍100.0狐0顏腦欺算也表1晝.3辦哀公房面積需便求不同對(duì)套喪型選擇的影堪響分析狐沫倦單位：M筑2鎮(zhèn)需求面積條套型椅50以下紋51-80應(yīng)81-10筋0孕101-1柿50狡150以上勸衛(wèi)生間和廚鴉房都沒(méi)有的團(tuán)純開(kāi)間辦公被房槐0而50.00滲0盈37.50蠶28.57吸有衛(wèi)生間無(wú)巧廚房的辦公趣房夸100.0捉0傘25.00東25.00榮37.50傲42.85境衛(wèi)生間和廚渣房都有的辦運(yùn)公房遣0標(biāo)25.00遙12.50廢12.50批14.29獅無(wú)所謂,隨俘便哪種均可慨0俊0葵62.50適12.50蘆14.29輛合計(jì)師100.0其0臭100.0男0晚100.0準(zhǔn)0瞇100.0煎0斗100.0賊0疼三、消費(fèi)者炊對(duì)于50M常2慌辦公房的價(jià)薄格承受能力煎對(duì)于50平叮方米的辦公機(jī)房，15-背20萬(wàn)元、邪21-25配萬(wàn)元、26山萬(wàn)元以上的嫩總房?jī)r(jià)各有軟1/3的中喪小企業(yè)能夠贊承受。但根跟據(jù)在前面調(diào)賞研中提到的頸現(xiàn)在購(gòu)房者匆的總房?jī)r(jià)多磚在30萬(wàn)元都以上及根據(jù)水博智智業(yè)的街調(diào)研經(jīng)驗(yàn)，慣能夠承受2可6萬(wàn)元以上嫂的中小企業(yè)休當(dāng)高于1/誠(chéng)3，因?yàn)樵诩{(diào)查中，被恰訪者對(duì)姜“災(zāi)價(jià)格承受能利力債”梅的回答一般咬會(huì)略低于其任真實(shí)的價(jià)格丈承受能力，重這一點(diǎn)在后簽面的很少消鬼費(fèi)者對(duì)時(shí)代雞廣場(chǎng)定價(jià)提濾出異議同樣固得到驗(yàn)證。悶絕大多數(shù)打田算租賃辦公沒(méi)房的中小企留業(yè)能夠承受續(xù)的年租金超腐過(guò)2萬(wàn)元艇，其中以2廣-3萬(wàn)元?jiǎng)⒑?萬(wàn)元續(xù)以上居多。惱表1.4舅中小企業(yè)苗對(duì)于50M攜2捧辦公房的房姻價(jià)承受能力絨打算租賃者拉（年租金）腫比例租打算購(gòu)買(mǎi)者夾（總房?jī)r(jià)）兩比例砌1.5~2岸萬(wàn)元聽(tīng)17.39緊15~20冶萬(wàn)元雁33.33萌2~3萬(wàn)元壺34.78燭21~25案萬(wàn)元戀33.33辰3~4萬(wàn)元做8.70向26~30刊萬(wàn)元捐19.05酸4~5萬(wàn)元鑒13.04區(qū)30萬(wàn)元以鎖上痛14.29道5萬(wàn)元以上交26.09俊――歉――進(jìn)合計(jì)鄭100.0狂0泰合計(jì)蠻100.0愧0麻寫(xiě)字樓市場(chǎng)榆解碼駁為了準(zhǔn)確、橡實(shí)際了解目北前寫(xiě)字樓在沈南京市場(chǎng)的消發(fā)展現(xiàn)狀、刻市場(chǎng)供求以旗及發(fā)展前景汪，上?；膷u紐房產(chǎn)工作室希南京公司根昆據(jù)進(jìn)入南京食市場(chǎng)后對(duì)南間京寫(xiě)字樓發(fā)壇展情況的動(dòng)廊態(tài)掌握得出確的結(jié)論如下升：擱首先，多數(shù)梳中小企業(yè)的叼總經(jīng)理認(rèn)為黃對(duì)現(xiàn)有的辦俗公環(huán)境不滿住意。而時(shí)下抱已建成高尚構(gòu)公寓的配置他標(biāo)準(zhǔn)也越來(lái)燒越高，寬帶毫網(wǎng)絡(luò)、小區(qū)奉物管、智能井化安保等設(shè)灘施、設(shè)備的喚配備，并且返出售產(chǎn)權(quán)、膠價(jià)格適中，掉這些都導(dǎo)致虜許多中小企轟業(yè)的經(jīng)理人揮選擇商住兩袖用樓。他們耍普遍認(rèn)為適敘合的寫(xiě)字樓意的較少，沒(méi)晝有為中小型份公司作到完窮善的服務(wù)。仗而通過(guò)對(duì)公康司白領(lǐng)的調(diào)飲研分析得知風(fēng)，雖然消費(fèi)吉者認(rèn)可單身造公寓的定位科，對(duì)單身公害寓有一定需肅求，畢竟S烈OHO概念崖的流行具有是特定的市場(chǎng)砍氛圍，而南輛京還無(wú)大量資的自由職業(yè)走者，購(gòu)買(mǎi)欲鋤望與購(gòu)買(mǎi)力捐明顯不足。計(jì)其次，中小遷企業(yè)對(duì)辦公箭面積、套內(nèi)區(qū)房型、公共動(dòng)配套設(shè)施與糾服務(wù)等的需財(cái)求有自己的蹄認(rèn)識(shí)，特別惜是在公共配遲套和服務(wù)這繡兩塊對(duì)現(xiàn)有頸的寫(xiě)字樓頗裂有微詞。電椒梯少、網(wǎng)速防慢、空調(diào)不遭好、餐飲條擴(kuò)件差等是目簽前客戶不滿血率較高的幾雀?jìng)€(gè)方面。劣再次，多數(shù)麥中小企業(yè)在兄今后1-2幼年內(nèi)有更換濾現(xiàn)有辦公房細(xì)的打算。前衰面已經(jīng)分析傭過(guò)中小企業(yè)召對(duì)目前寫(xiě)字街樓的看法，功由于對(duì)眾多鏟寫(xiě)字樓的現(xiàn)壘有條件的不殃滿，隨著企閉業(yè)發(fā)展的腳淘步，提高對(duì)醬外的形象，博他們需要更詳換現(xiàn)有的辦約公房。他們風(fēng)的資訊優(yōu)勢(shì)源明顯，對(duì)新潛的產(chǎn)品動(dòng)態(tài)慣了如指掌，剖目前市場(chǎng)中拿沒(méi)有他們滿攏意的產(chǎn)品，銹因此他們期翅待著理想的夏辦公樓。失其后,新街聽(tīng)口、鼓樓是臨人們心目中消的傳統(tǒng)商業(yè)竭經(jīng)濟(jì)中心，盆無(wú)論是人流申量、信息流辨量、資金流罩量哄……唱都大于其他腰區(qū)域。但近筋年來(lái)新街口拼的交通情況系不暢，周邊順新興的區(qū)域撈大有后來(lái)居明上的趨勢(shì)。奴廣州路-上妄海路-山西離路一帶形成膊新的辦公區(qū)臉，潛力很大是。謀最后，根據(jù)司對(duì)近兩年高暖檔次配置的稈寫(xiě)字樓項(xiàng)目瑞樓盤(pán)銷(xiāo)售經(jīng)脅理的調(diào)研訪爆談和實(shí)際調(diào)西查表明，辦而公環(huán)境好、為硬件配置高落、性價(jià)比合慣適的寫(xiě)字樓揪的租售狀況排都還不錯(cuò)，燈例如：蘇寧棍環(huán)球大廈、晨益來(lái)國(guó)際廣炎場(chǎng)、金鷹國(guó)窗際等，并且虹還具有酒店工式公寓的雛看形，是辦公猶與公寓結(jié)合恐的典型。通午過(guò)我們對(duì)市愿場(chǎng)的實(shí)際成陡交情況，調(diào)華查所得的客眉戶心理價(jià)位殼是偏低。因大為，他們相俯當(dāng)一部分人玻的價(jià)格出發(fā)允點(diǎn)是以目前滿擁有的寫(xiě)字魯樓物業(yè)為評(píng)皺判標(biāo)準(zhǔn)的，崇不排除市場(chǎng)機(jī)供應(yīng)產(chǎn)品檔怎次提高，其界相應(yīng)的心理恥價(jià)位有所提敢升的可能。續(xù)事實(shí)上，市被場(chǎng)上推出的差一些真正優(yōu)腳秀的物業(yè)價(jià)簽格肯定高于雜30萬(wàn)的心撥理底線，銷(xiāo)界路仍然不錯(cuò)兩。等微觀市場(chǎng)個(gè)沿案分析轉(zhuǎn)目前南京市多場(chǎng)中的可以千稱得上較高甚檔的物業(yè)是雜商貿(mào)世紀(jì)廣偵場(chǎng)、匯杰廣扇場(chǎng)、隆盛大烈廈、福鑫廣盜場(chǎng)、蘇寧環(huán)份球、金鷹國(guó)匙際廣場(chǎng)等。課商貿(mào)世紀(jì)廣甘場(chǎng)號(hào)稱南京華第一高樓；行匯杰廣場(chǎng)以詢生態(tài)式丘“蔬純竄”教寫(xiě)字樓的領(lǐng)憂先形象；隆貢盛大廈27效層設(shè)有10緞部電梯，而山南京通常3鴿0層以下寫(xiě)燭字樓基本電霸梯配置在5換-6部；福役鑫大廈地處卸洪武路，有仗兩個(gè)地鐵出骨口，300鋤余個(gè)車(chē)位，林完全脫離新勺街口一帶的散交通困境；告金鷹國(guó)際中杜型面積的高鴉檔辦公區(qū)。珠表1.4南黃京主要寫(xiě)字近樓硬件配置僻分析岸指標(biāo)煤投資大廈哭福鑫大廈此隆盛大廈攏匯杰大廈撐華泰證券大吳廈汁電梯覺(jué)6部三菱繭12部瑞士誼10部囑8部蹈7部富士達(dá)厲物管悔金鷹瞧未定突隆盛物業(yè)愈知名品牌慘長(zhǎng)江物業(yè)離車(chē)位數(shù)彎111苗300以上橋200沿300以上潔100以上灶地鐵站液1個(gè)態(tài)2個(gè)昏/哀2個(gè)沉/么公交線釋33、26猾、30或26、30狂、40蜻1、5、9發(fā)、25隙特色趨100m薄2若觀光役大堂挽酒店級(jí)行政乓服務(wù)練無(wú)群樓、立農(nóng)體綠化生態(tài)睬辦公狀歐式外立面坊配套獄會(huì)所（會(huì)議豬廳筑行政餐廳階職工俱樂(lè)部紙會(huì)議廳車(chē)屋頂花園奉保鈴球館那會(huì)議廳倆美國(guó)霍里威切爾樓宇自控犧系統(tǒng)等暈層數(shù)銀28層專(zhuān)40層華27層涌28層存28層恒我們從目前省的市場(chǎng)中選扎擇了部分有岸代表性的寫(xiě)耳字樓項(xiàng)目，蓋對(duì)他的產(chǎn)品壤進(jìn)行綜合性怒的評(píng)述和分雷析。自案名坦福鑫國(guó)際大蛛廈睡總占地面積建約9000仇m候2誰(shuí)地址巧南京市洪武婆路359號(hào)千總建筑面積他88000悟m嗚2責(zé)電話合45736扔22葬45736廚23拿外立面的處奸理濕鋼筋混凝土筒結(jié)構(gòu)，高級(jí)紋節(jié)能環(huán)保玻愿璃幕墻，銀廳白色覆碳噴呈涂，頂端金獨(dú)屬環(huán)行裝飾委開(kāi)發(fā)時(shí)南京市房產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)總公司憐頂部的處理犬圓弧型尖頂率，后現(xiàn)代主儉義風(fēng)格臟銷(xiāo)售訊南京市房產(chǎn)軟經(jīng)營(yíng)總公司蝴銷(xiāo)售分公司臨窗臺(tái)的處理爛大玻璃落地備窗耕策劃凳江蘇華聞廣妙告發(fā)展有限德公司飄建筑設(shè)計(jì)測(cè)充寨兩扁念承建浩南京市三建食（集團(tuán)）公柳司壘車(chē)位的處理窮地下車(chē)層橡物管芹待定，現(xiàn)確驅(qū)定檔次較高索施工的進(jìn)度詞封頂菠屬性臘商務(wù)辦公樓殊管理費(fèi)永教末酸m驚2儲(chǔ)總戶數(shù)播寫(xiě)字間約3匆64間，商鋤務(wù)套間95驅(qū)間，酒店式繡公寓95間畝報(bào)價(jià)贊停咐開(kāi)盤(pán)日涉盟憤交房日上脈友物業(yè)仆類(lèi)型側(cè)高層商務(wù)辦杜公樓丙容積率扇9.6郊綠化率督門(mén)前250村0鑄m時(shí)2喝專(zhuān)屬?gòu)V場(chǎng)至得房率崇83%諷銷(xiāo)售率瓦15%跳層高刷寫(xiě)字間4.便5米柔酒店式公寓彩2.9米北入住率酒無(wú)泳優(yōu)惠折扣序一次性付款野95%捏結(jié)構(gòu)贈(zèng)框架結(jié)構(gòu)增付款賢方式樹(shù)一次性付款竭、按揭并主購(gòu)者探銀行、證券患、保險(xiǎn)、國(guó)耗際貿(mào)易等公集司勒面積乎標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字間雅62.52調(diào)—舒156.1周8醋m按2椅，商務(wù)套間怕130.7偉9嚷—招219.8椒9個(gè)m達(dá)2北，國(guó)際酒店樓公寓123工.75巧—路219.9肅2拾m秧2隸綜合摸分析躲開(kāi)發(fā)商背景域南京市房產(chǎn)阻經(jīng)營(yíng)總公司磨原是有二級(jí)鋸開(kāi)發(fā)資質(zhì)的污國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)態(tài)公司，資金哈實(shí)力較雄厚吊，企業(yè)現(xiàn)已擁完成了改制接，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)援力進(jìn)一步加雹強(qiáng)。燭項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情凡況王該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)酬已有8拖—乘9年時(shí)間，和由于原是國(guó)鬧營(yíng)房地產(chǎn)公今司，企業(yè)內(nèi)葡部管理較差味，一度造成健資金短缺，許項(xiàng)目擱置。絕現(xiàn)向中行和當(dāng)工行貸款，脂繼續(xù)該項(xiàng)目祖開(kāi)發(fā)。釋推廣理念厭“冰自由、開(kāi)放云、簡(jiǎn)約、人蠢性肯”昏4、項(xiàng)目賣(mài)白點(diǎn)允（1）地段向優(yōu)勢(shì)，商務(wù)品環(huán)境好。該華項(xiàng)目位于洪洋武路與白下醉路交界處。汪洪武路是南領(lǐng)京銀行、證們?nèi)?、保險(xiǎn)、洗國(guó)際貿(mào)易集桿中的地方。蘇該項(xiàng)目與金洪穗大廈聯(lián)體料，東臨匯鴻長(zhǎng)國(guó)際大廈，系南對(duì)江蘇外蓋經(jīng)貿(mào)大廈，譜北面相繼為搭中行、建行蝦、太平洋保貫險(xiǎn)、隆盛金角融廣場(chǎng)、華稀泰證券大廈糕，是南京金遲融街的南端禁門(mén)戶，主力策商務(wù)區(qū)。苦（2）市場(chǎng)殲定位。南京故市又一高品亮質(zhì)、多元化濕、配套設(shè)施漲完善的高檔妙商務(wù)辦公精翁品樓盤(pán)。盛項(xiàng)目劣勢(shì)啊（嗽1乘）該項(xiàng)目開(kāi)劍發(fā)周期太長(zhǎng)客，對(duì)開(kāi)發(fā)商唐的可信度大腥打折扣；提（奧2色）由于開(kāi)發(fā)燃周期太長(zhǎng)，配導(dǎo)致成本增獲加，必然使諒售價(jià)過(guò)高；軌（拌3蒙）南京市近頭期推出的同購(gòu)類(lèi)產(chǎn)品較多仆，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)旁激烈，銷(xiāo)售賞難度很大。信案名擾蘇寧環(huán)球大粉廈鋤總占地面積必約8000訊m旬2抖地址蛛南京市廣州番路188號(hào)表總建筑面積辱70000或m尊2糟電話發(fā)33220桃88軟33223嶺88晉外立面的處碑理腹開(kāi)發(fā)并蘇寧集團(tuán)愁頂部的處理短銷(xiāo)售渾窗臺(tái)的處理榆策劃安建筑設(shè)計(jì)畏承建禾車(chē)位的處理匠地下車(chē)位臨物管寇南京蘇寧物側(cè)業(yè)管理公司邁施工的進(jìn)度煤屬性良商務(wù)辦公樓鑄管理費(fèi)繪重m惜2典總戶數(shù)越233戶充報(bào)價(jià)辮幕姓開(kāi)盤(pán)日涂買(mǎi)枯交房日粗嗚獄物業(yè)柿類(lèi)型氧高層商務(wù)辦勇公樓磚容積率披8．75籍綠化率席得房率圍銷(xiāo)售率遭層高液入住率癢60%以上讀優(yōu)惠折扣隔結(jié)構(gòu)柄框架結(jié)構(gòu)哥付款巷方式宏一次性付款仔、按揭駁主購(gòu)者妖各種貿(mào)易公擺司、服務(wù)性秘公司護(hù)面積木238工m擴(kuò)2街綜合必分析洲1、開(kāi)發(fā)商家背景享蘇寧集團(tuán)，慌中國(guó)著名民馬營(yíng)企業(yè)。慕2、推廣理蹤念鋤“熟距金陵龍脈奏，襲帝王血剃統(tǒng)迅”串3、項(xiàng)目賣(mài)加點(diǎn)么（1）人文獎(jiǎng)環(huán)境佳，周瓦邊學(xué)校、醫(yī)租院林立，還部有體育場(chǎng)；血（2）處于絡(luò)上海路和廣宿州路交界處竄，離地鐵7澆00米；命（3）50格00平方米首豪華會(huì)所，亦多功能會(huì)議張廳、金融廣樹(shù)場(chǎng)、信息中罰心、醫(yī)療保枝健中心、室先內(nèi)高爾夫、燙游泳池、咖場(chǎng)啡廳、酒吧賽。數(shù)4、項(xiàng)目劣領(lǐng)勢(shì)攔（浸1磁）介紹的中飽與各商圈都室在咫尺，實(shí)愈際都不算近肚；容（圓2皇）面積過(guò)大??；氧案名賤蘇鐵隆盛大們廈廣總占地面積溝地址嫁南京市洪武坐路359號(hào)蹄總建筑面積攜電話含44590煎75續(xù)45026尿58介外立面的處蓬理脆高級(jí)鋁板外請(qǐng)飾，鋼化玻器璃幕墻校開(kāi)發(fā)毀江蘇省鐵路傭?qū)崢I(yè)有限公案司達(dá)頂部的處理呀銷(xiāo)售執(zhí)窗臺(tái)的處理臂策劃揮建筑設(shè)計(jì)渣承建群車(chē)位的處理慨地面、地下毒物管艦隆盛物業(yè)烏施工的進(jìn)度怎屬性悉商務(wù)辦公樓享管理費(fèi)遙懷m嘴2作總戶數(shù)繡報(bào)價(jià)鑒沾露開(kāi)盤(pán)日士交房日朝配洞物業(yè)暗類(lèi)型賓高層商務(wù)辦掩公樓歇容積率暮綠化率嫩得房率鄭71．5%船銷(xiāo)售率霉層高連入住率遙60%以上訴優(yōu)惠折扣奧結(jié)構(gòu)龍框架結(jié)構(gòu)世付款己方式柿主購(gòu)者旅金融證券串面積側(cè)88．34于-156．煙83頁(yè)m肝2望綜合攔分析鼓1、推廣理鞠念呆主流物業(yè)傾列向，盡享繁尸華地利扶2、項(xiàng)目賣(mài)洗點(diǎn)累（1）地段絞優(yōu)勢(shì)，商務(wù)莊環(huán)境好。位扭于新街口，蝶有兩個(gè)地鐵慕出口仗（2）硬件訊配置高城3、項(xiàng)目劣虧勢(shì)城（逐1放）新街口交廊通緊張；舉（搬2構(gòu)）面積偏大喚；凈（狹3臥）推廣概念易不新。把案名泛蘇鐵隆盛大描廈奪總占地面積翅地址誤新街口中山踩南路49號(hào)蛇總建筑面積爆160萬(wàn)平傅方米國(guó)電話謹(jǐn)68939嘆97屢68939臺(tái)98數(shù)68939惰99劃外立面的處竭理返高級(jí)鋁板外違飾，呼吸式有鋼化玻璃幕衣墻器開(kāi)發(fā)嚇頂部的處理命正反逆轉(zhuǎn)雙愁層旋宮獎(jiǎng)空中花園優(yōu)銷(xiāo)售柴窗臺(tái)的處理毀策劃設(shè)建筑設(shè)計(jì)盛承建哀車(chē)位的處理毫地面、地下穿物管限威格斯中國(guó)遙公司刑施工的進(jìn)度則屬性突商務(wù)辦公樓窮管理費(fèi)仍率m徒2逃總戶數(shù)洋報(bào)價(jià)秒鐘女開(kāi)盤(pán)日畜交房日她屆取物業(yè)近類(lèi)型憐高層商務(wù)辦己公樓紡容積率臂綠化率眼得房率撿銷(xiāo)售率牙層高既入住率投60%以上訊優(yōu)惠折扣仿結(jié)構(gòu)肢框架結(jié)構(gòu)肥付款乳方式張主購(gòu)者點(diǎn)各類(lèi)中小企撤業(yè)筋面積富靈活可自由癥分割42到螺整層格綜合首分析疾1、推廣理敲念專(zhuān)主流物業(yè)傾新向，盡享繁輪華地利醋2、項(xiàng)目賣(mài)貞點(diǎn)樸（1）地段第優(yōu)勢(shì)，商務(wù)吧環(huán)境好。位季于新街口，蹦預(yù)留地鐵出厚口幫（2）硬件壺配置高挽3、項(xiàng)目劣憐勢(shì)淋新街口交通狡緊張；炎價(jià)格不菲外地市場(chǎng)借鑒誼上海，一個(gè)上國(guó)際化的大羊都市，他的賭發(fā)展有著他捐的特殊歷史砍性和時(shí)代性窄。城市的發(fā)捆展總是有一述定的規(guī)律可還循的，正如阿上海的發(fā)展擠和建設(shè)是學(xué)劫習(xí)和發(fā)展國(guó)色外的國(guó)際化蘋(píng)大都市的結(jié)浙果?，F(xiàn)在已間經(jīng)有不少人遙，特別是外婆國(guó)人認(rèn)為目濃前上海的城映市建設(shè)和規(guī)階劃已經(jīng)超過(guò)菌了香港，他繼們無(wú)不流露妖出對(duì)上海的翠城市的喜愛(ài)隸。但是，細(xì)傘心觀察上海概，您能看到墳許多其他國(guó)念際化大都市回發(fā)展的影子誕，香港、新拌加坡、紐約碗、倫敦面……窩風(fēng)格、規(guī)模柔的借鑒；居險(xiǎn)住和辦公概飯念的吸收；茅避免城市化激的過(guò)程中忽炮視了綠化的招重要性；注肢重城市的文儲(chǔ)脈和底蘊(yùn)族……雜。所以，綜裙觀上海寫(xiě)字昌樓的發(fā)展軌后跡，我們可棄以有所借鑒拿，無(wú)論是成芝功的還是失絲敗的。胞上宏海的寫(xiě)字樓鑼具有沿城市蟲(chóng)主干道，在隔城市的商業(yè)醒中心和主要?jiǎng)?wù)人流的集散萄中心呈集束有化分布的特安色，中山北迎路、肇家浜容路逆—喇虹橋路、淮膽海路、延安蘋(píng)路、南京路衰、恒豐路、啄中山南路等怨主干道兩側(cè)最，以徐家匯悼、靜安寺、陵國(guó)展中心、選火車(chē)站、人撒民廣場(chǎng)、外慈灘等為中心畏，當(dāng)然還有躍浦東小陸家輝嘴金融區(qū)?？滴覀円云謻|萍的小陸家嘴膨金融區(qū)的寫(xiě)鄙字樓發(fā)展為翻例，隨著浦煉東全面開(kāi)放撇和全新的引精資政策，眾酬多開(kāi)發(fā)商看擊中未來(lái)浦東山的發(fā)展，導(dǎo)喚致小陸家嘴致地區(qū)高樓林遮立。但此時(shí)組的開(kāi)發(fā)商并陜沒(méi)有看到預(yù)悄想的門(mén)庭若優(yōu)市的景象，槍而是一棟棟鐮空置的大樓龜無(wú)人問(wèn)津的善情景。難道排上海的發(fā)展逆造就了那么掏多的中小型竿公司不愿意鬼到政策更加稈優(yōu)惠的浦東蝴來(lái)辦公嗎？站事實(shí)上，此令時(shí)的浦東由贏于城市建設(shè)既、配套的原筐因還遠(yuǎn)沒(méi)有鬼達(dá)到理想的醒狀態(tài)。而浦柳東的騰飛，夫小陸家嘴的部寫(xiě)字樓迎來(lái)劫自己的春天暖是其確立為憲金融中心以吹后。國(guó)內(nèi)各仁大銀行在小調(diào)陸家嘴地區(qū)役建立支行和映辦事機(jī)構(gòu)；牙外資銀行落熔戶小陸家嘴諒；證券公司私、保險(xiǎn)公司毅、五星級(jí)酒猴店、國(guó)際購(gòu)賭物中心等紛蕉紛落戶壞……凡小陸家嘴地孟區(qū)一片繁榮輩的景象。至血此，才有部好分中小型公末司落戶浦東慘的頂級(jí)寫(xiě)字脂樓。顏從南京的現(xiàn)博狀與上海的音發(fā)展經(jīng)歷相嘴比，南京的安中小公司的遠(yuǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)遠(yuǎn)往比如這個(gè)十夢(mèng)里洋場(chǎng)多，扎公司的成長(zhǎng)圈速度也慢于廢上海這樣的箭城市。上海破的中小型公旱司仍然無(wú)力球承擔(dān)大量的煤辦公場(chǎng)所費(fèi)連用的開(kāi)支，紅相信南京的海公司也有自念己的承受范嗽圍。要尋找上體現(xiàn)公司實(shí)槳力也就是面種子事情與公囑司實(shí)際可承刪受現(xiàn)狀的平盯衡點(diǎn)。艘上海稱得上慌是亞洲的金憐融中心之一恨，有大量的金國(guó)內(nèi)和境外折銀行、政券礦、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)混有資金實(shí)力霞和需求購(gòu)置誼大面積的辦躲公寫(xiě)字樓；感而南京相對(duì)母來(lái)說(shuō)，發(fā)展容和理念上都貍還有差距，糕沒(méi)有境外的左金融大企業(yè)請(qǐng)，本地有實(shí)姐力的企業(yè)也透多為自己建鄙筑自己的辦游公場(chǎng)所，因針此在南京大列規(guī)模的辦公唱場(chǎng)地沒(méi)有銷(xiāo)牛路。庫(kù)在上海由于您外國(guó)企業(yè)紛真紛看好中國(guó)您的發(fā)展，而使同時(shí)又認(rèn)為講作為國(guó)際大杏都市的上海息可以作為企搭業(yè)的駐華總億部。大大小四小的外國(guó)公獲司也為上海夜的寫(xiě)字樓市些場(chǎng)提供很大哄的市場(chǎng)空間齡。各種高檔定次的大型辦銜公樓被他們眾整層租下或浸當(dāng)然還有眾慚多的小型高陜檔辦公場(chǎng)所散如：酒店式螺公寓、寫(xiě)字疤樓套房、五抽星級(jí)酒店以怨及時(shí)下興起熱的酒店式商岸務(wù)套房；反甲觀南京不具房有如此多的遙外國(guó)企業(yè)，鼻寫(xiě)字樓的消筑費(fèi)能力明顯示不及。但南藝京作為內(nèi)地炎與沿海經(jīng)濟(jì)蕉的紐帶已經(jīng)獎(jiǎng)顯現(xiàn)出其發(fā)娛展的潛力，愁已經(jīng)有不少升國(guó)內(nèi)和國(guó)外酬的公司在南薪京開(kāi)辦辦事擦機(jī)構(gòu)，小規(guī)由模、高檔次互的辦公場(chǎng)所位是可能有市刻場(chǎng)的。項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)商背景堆蘇寧電器為暈國(guó)內(nèi)知名的遞民營(yíng)企業(yè)，坐企業(yè)實(shí)力排悅名國(guó)內(nèi)民營(yíng)欲企業(yè)中的前疫列。目前正歡在積極籌備態(tài)年底上市。同銀河地產(chǎn)是認(rèn)蘇寧電器下淺屬房地產(chǎn)開(kāi)蛙發(fā)企業(yè)，目播標(biāo)是在近5頂年內(nèi)成為南碼京著名的房望地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企環(huán)業(yè)。目前，油蘇寧電器為幅背景開(kāi)發(fā)的轟寫(xiě)字樓項(xiàng)目誠(chéng)有蘇寧環(huán)球圈大廈，是近孩年內(nèi)南京幾測(cè)家開(kāi)發(fā)頗為洗成功的寫(xiě)字賞樓項(xiàng)目之一須。該項(xiàng)目以芳辦公和酒店懷公寓為主，持在當(dāng)時(shí)的特盡定市場(chǎng)環(huán)境躁下，特別是絞能在地段不銅占優(yōu)勢(shì)的情懼況下能夠取禽得這樣的成恩功說(shuō)明蘇寧彈集團(tuán)的開(kāi)發(fā)嚼很具有前瞻煙性，符合當(dāng)蕩時(shí)的市場(chǎng)需炎求。工程概況歇銀河大廈位扔于南京繁華藏的商業(yè)區(qū)中五山北路與山凳西路的交匯究處，為南京軌山西路一個(gè)礎(chǔ)十分重要的綿位置。用地替范圍為山西姐路以南，中思山北路以西賴，紅線用地?fù)趺娣e為10配500隔.38討平方米。北霞側(cè)與現(xiàn)有的頑山西路市民殺廣場(chǎng)相對(duì)，氏西面與則落江成的金山大恭廈、交通銀掠行南京總行丈相臨。地下茅通道的出入招口和未來(lái)的策地鐵出入口仙與地塊相連飛。魚(yú)銀河大廈是中一座集購(gòu)物娘、休閑、娛促樂(lè)、餐飲、亂辦公、商住酷為一體的綜旨合性大廈。創(chuàng)大廈建筑總炒高度為赤149.4奪5弱米，建筑總句面積為忠10851莫7.54像平方米。地昌上層數(shù)41秧層，地下3物層。大廈在準(zhǔn)設(shè)計(jì)中力求枕內(nèi)部功能齊炎全，設(shè)施完螺善，建成后殊必將成為山銅西路標(biāo)志性抬的建筑。是廊人們休閑、尼娛樂(lè)、辦公滾、生活的理徹想場(chǎng)所。盛經(jīng)濟(jì)技術(shù)指磨標(biāo)返總用地面積椒：1050紋0.38平狡方米頁(yè)總建筑面積葬：1085吼17.54枯平方米悲其中：商業(yè)畢建筑面積：要37278南.19平方爆米圈吹辦公建筑更面積：48嶼797.6府平方米敲地下室建筑驢面積：22膜441.7株5平方米漆地上建筑面猛積：860楚75.79悟平方米呼容積率：1義0.33（醉包括地下室釀）扯8.布1（不包括傲地下室）攤覆蓋率：4精8%擔(dān)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)禮位：地下：擴(kuò)307輛健捉地上：局15輛金非機(jī)動(dòng)車(chē)停巨車(chē)位：地下嫩：2000騎輛畢地上：5津00輛建筑規(guī)劃翁項(xiàng)目分群樓容和塔樓兩部嫂分。群樓高恰8層，31搖.95米，朝其中首層層拼高4.5米鬼，2-8層北為4.2米弊。商業(yè)群房晨1-7層為春商業(yè)用途，庭8層為中西濟(jì)餐廳。主樓弊標(biāo)準(zhǔn)層3.涂4米，其中恭公寓式辦公朋集中在10欠-24層，銷(xiāo)25層為避拆難層和設(shè)備承轉(zhuǎn)換層，2伴6-41層它為辦公樓部帝分。兼項(xiàng)目的商業(yè)況人流沿中山墾北路，及山駁西路步行道形進(jìn)入，機(jī)動(dòng)臟、餐飲人流秋沿傅佐路進(jìn)橫入，辦公人糊流在用地東證南側(cè)規(guī)劃道架路進(jìn)入。機(jī)盛動(dòng)車(chē)入口設(shè)愿在傅佐路，數(shù)機(jī)動(dòng)車(chē)及非悲機(jī)動(dòng)車(chē)地下揉車(chē)庫(kù)出入口特沿用地東南趴側(cè)規(guī)劃道路速組織進(jìn)出。廈地下一層商租場(chǎng)設(shè)出入口項(xiàng)與城市地下其通道及地鐵廊站相連，使晶商業(yè)人流的晌集散與城市兵交通系統(tǒng)聯(lián)懶系緊密。同叛時(shí)，在大樓吹的內(nèi)部、外竿部均設(shè)計(jì)了伸殘疾人通道刊，方便了殘借疾人使用。透另外，還設(shè)劇計(jì)了緊急消峰防通道，以叨供緊急情況澇時(shí)使用。產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)干南京什么人隨需要寫(xiě)字樓休寫(xiě)字樓一方瓣面是辦公的鑄場(chǎng)所，需要懶提供舒適、憲高效、便捷凡的辦公環(huán)境好；另一方面伶是公司的門(mén)忍面，從寫(xiě)字覽樓的裝修檔還次、硬件配鑒備標(biāo)準(zhǔn)、租框金費(fèi)用都可劈以從側(cè)面反盜映出租用者貞的品位、資箭金實(shí)力渡……臺(tái)小公司講面卵子、大公司或講排場(chǎng)。有宏很多人認(rèn)為咐南京寫(xiě)字樓縱的生存空間插小，因?yàn)榧洋w消費(fèi)可能曬的大公司在鳴南京都采用贈(zèng)自建寫(xiě)字樓愁的方式，而倍并非租用高五等級(jí)的寫(xiě)字糞樓，這是對(duì)敲公司排場(chǎng)的肺不同認(rèn)識(shí)導(dǎo)挽致的。因此吉在南京的寫(xiě)隊(duì)字樓多是面南對(duì)中小企業(yè)拾的。其實(shí)，美大公司不購(gòu)慘置高檔寫(xiě)字釘樓也有他們?nèi)璧目喑?。南心京的?xiě)字樓假服務(wù)功能有搶限，不能完朝全滿足企業(yè)秀的要求；入肥駐客戶的檔咽次參差不齊料，企業(yè)形象蜂未必好；自剃主權(quán)少，公部司不能隨意嗚支配資源。濤事實(shí)上，一遙些小公司在看入駐寫(xiě)字樓精后也有類(lèi)似督的抱怨，只蛾是實(shí)力所限數(shù)不得不選擇副盡可能滿意軟的寫(xiě)字樓，患也造成一些紙軟硬件配備巨不良的寫(xiě)字革樓無(wú)人問(wèn)津弦或客戶的流準(zhǔn)動(dòng)性大的現(xiàn)脫狀。吵高級(jí)商務(wù)人足士獨(dú)：隙他們是一些充小型公司（數(shù)主要是廣告治公司、咨詢斃公司、事務(wù)五所、高科技填公司、網(wǎng)絡(luò)盛公司、旅行崖社、外地駐賴寧辦事機(jī)構(gòu)龍/分公司）堤的創(chuàng)辦者。線公司里有幾咽個(gè)或十幾個(gè)降職員，處于賢事業(yè)的起步早階段，需要括有一個(gè)高檔婚的辦公場(chǎng)所浩（既滿足辦配公的需求，稅又能滿足自冤身形象的需會(huì)求）。淡需求趨向分槽析辟鑒于目前房疾產(chǎn)市場(chǎng)供給艘現(xiàn)狀的無(wú)奈鋼，他們只能免花費(fèi)昂貴的渡租金在星級(jí)濤酒店（如金峽陵飯店）、伴高檔寫(xiě)字樓損（如新街口脆世界貿(mào)易中降心）辦公，弟但這些場(chǎng)所室的物業(yè)產(chǎn)權(quán)或不屬于他們遙，花費(fèi)總數(shù)危不菲的租金巾又不能使之尊成為公司創(chuàng)政業(yè)的固定資獻(xiàn)產(chǎn)，不能實(shí)例現(xiàn)保值增值堅(jiān)功能，而且動(dòng)沒(méi)有足夠完符善且實(shí)惠的泡配套設(shè)施可睡以方便使用等，因此他們騾潛意識(shí)里在披等待一種完嗚全適合他們潑需求的物業(yè)篇類(lèi)型的出現(xiàn)蘇。毫2．咽投資者煉：真他們以高級(jí)舌白領(lǐng)和偽“雖知本家柿”礎(chǔ)為主，享受吸一份不菲的扇薪水或有自煎己的企業(yè)，倚對(duì)資金運(yùn)做渾、投資回報(bào)冬很有自己的蘭一套想法。川需求趨向分躲析輛鑒于目前股犬市低迷和儲(chǔ)山蓄利率微弱蟻的無(wú)奈，他爸們一直在尋財(cái)找另一種投便資途徑，希拖望投資回報(bào)椅率穩(wěn)定且風(fēng)邊險(xiǎn)不大。毋牛庸置疑，當(dāng)況然是房產(chǎn)的候投資。至于閱選擇哪一類(lèi)得型的房產(chǎn)進(jìn)腎行投資，這布是值得考慮謹(jǐn)?shù)膯?wèn)題。如犯果有一種物稻業(yè)：投資不直大，且既可殘以在三級(jí)市蚊場(chǎng)上不愁需竹求，也可以嚴(yán)買(mǎi)下自用（死居住、開(kāi)辦見(jiàn)小型公司、份經(jīng)營(yíng)其它行柱業(yè)等），一末方面可以確預(yù)保資產(chǎn)保值森，同時(shí)也能洋帶來(lái)可觀穩(wěn)慧定的出租收約入。這是一造種什么樣的蹤物業(yè)呢？蔬3、外地駐縮寧的辦事機(jī)桐構(gòu)道南京是江蘇義省發(fā)展的龍蒜頭，是沿海珍地區(qū)與內(nèi)地酸聯(lián)系的紐帶逆，因此南京蓬在許多全國(guó)枯性的公司的帥發(fā)展戰(zhàn)略中日占有重要的陜一席之地。炭需求趨向分尋析吃這種駐寧機(jī)已構(gòu)的設(shè)置必惜須符合企業(yè)替的戰(zhàn)略發(fā)展都、企業(yè)自身吊總體發(fā)展的悼階段性戰(zhàn)略謊、當(dāng)?shù)氐氖幸螆?chǎng)發(fā)展以及扇區(qū)域市場(chǎng)的成拓展情況通辛常決定這樣絕的機(jī)構(gòu)是個(gè)漁有小到大，估由幾個(gè)人開(kāi)垃始，前期的繞資金主要用躲于市場(chǎng)拓展唉而不能用于端大量的資產(chǎn)戴購(gòu)置。升4、外籍機(jī)蝦構(gòu)辦事處接中國(guó)有了越何來(lái)越開(kāi)發(fā)的此經(jīng)濟(jì)發(fā)展政軌策，以致于炒眾多的外資客公司看重中廢國(guó)市場(chǎng)的發(fā)堤展和開(kāi)拓。張上海的房地拜產(chǎn)業(yè)發(fā)展，堤這一部分外私資力量功不晌可沒(méi)，為了典進(jìn)一步刺激仔外籍人士的棉消費(fèi)，上海役取消了內(nèi)、迎外銷(xiāo)房?；毙枨筅呄蚍旨?jí)析枝在國(guó)外，公沙司進(jìn)入寫(xiě)字筆樓辦公，國(guó)翠外的辦公環(huán)其境通常舒適看、豪華，各息項(xiàng)硬件配置奏先進(jìn)。他們漸來(lái)到中國(guó)，馳身處異鄉(xiāng)不昌但需要他們義習(xí)慣的舒適幟、豪華，各烤項(xiàng)硬件配置狠先進(jìn)的辦公妙環(huán)境，還需早要有一個(gè)便源捷而舒適的村居住場(chǎng)所。期有很大一部射分外國(guó)人剛其來(lái)中國(guó)是租糧用星級(jí)酒店敘的套房、高松檔公寓，但亦作為商務(wù)辦電公的場(chǎng)所始員終不能滿意閑，場(chǎng)地局限沉、功能局限眾、商務(wù)環(huán)境擱局限等因素占都制約了他暫們的業(yè)務(wù)發(fā)慢展和生活休宿息。疫其實(shí)，他們嘴都在期待紡“守酒店式商務(wù)擔(dān)套房躍”昨的出現(xiàn)！駛酒店式商務(wù)圾套房泊理念設(shè)計(jì)勇酒店式商務(wù)砍套房真是從酒店式來(lái)公寓中新派連生出來(lái)的一覆個(gè)細(xì)枝，是蘋(píng)一種將酒店焰式公寓與小唯型辦公場(chǎng)所摔進(jìn)行了結(jié)合功并全新演繹吊的新產(chǎn)品，蹲既吸收了星缺級(jí)酒店式公腰寓的服務(wù)功京能和管理模緞式，又吸收破了般e隙時(shí)代寫(xiě)字樓語(yǔ)的某些特點(diǎn)僻：擁有良好宜的通訊條件幻，針對(duì)性地限提供秘書(shū)、牢信息、翻譯堅(jiān)等商務(wù)特色柔服務(wù)，即可以居住，又適逼合辦公，而廳且區(qū)域條件購(gòu)良好、價(jià)格獎(jiǎng)低廉，是一石種綜合性很烘強(qiáng)的物業(yè)概觸念。厚1．酒店式估商務(wù)套房和酸酒店式公寓懇的區(qū)別暖酒店式公寓河是集住宅、醋酒店、會(huì)所咽等多種功能湯為一體的一勾種物業(yè)類(lèi)型吵，具有花“蒼自用北”奴和譯“刮投資且”升兩大功效。士與傳統(tǒng)的酒手店相比，酒迎店式公寓在傅硬件設(shè)施上新毫不遜色，芒而服務(wù)更勝趁一籌：除了把提供傳統(tǒng)酒濱店的各項(xiàng)服羞務(wù)外，更重月要的是向住仍客提供家庭父住房格局和心家居式服務(wù)錦，真正實(shí)現(xiàn)憲賓至如歸。照酒店式公寓肚本身是一種亞高檔次的公星寓，能提供合酒店式的居送住服務(wù)功能潛，但缺少全掘方位的辦公前功能。而酒防店式商務(wù)套痰房在滿足居傍住功能的基蕉礎(chǔ)上，對(duì)房偽型設(shè)計(jì)進(jìn)行蒸修正，同時(shí)臂滿足作為辦遇公場(chǎng)地的功糞能，更有便涂捷完善的辦牽公功能（如肯訂票服務(wù)，靠叫車(chē)服務(wù)，晝叫醒服務(wù)，原問(wèn)訊、留言跡服務(wù)，信件研收發(fā)服務(wù)，客報(bào)紙、雜志艘代訂服務(wù)，屆、復(fù)印犯、打字；秘級(jí)書(shū)，會(huì)議室未、閱覽等）罰，而且這些夕功能以公共居提供的形式處出現(xiàn)的，例橡如，沒(méi)有必耕要每個(gè)小公渣司都購(gòu)置價(jià)獄格不菲的辦努公設(shè)備，而朽只需提出服知?jiǎng)?wù)需求即可鼻。飛更重要的是壤酒店式商務(wù)康套房和酒店趕式公寓相比萬(wàn)在功能的設(shè)創(chuàng)置的出發(fā)點(diǎn)袍是完全不同雙的。前者就體是為辦公而辰提供，不具黎備完全的居越家功能，如才：廚房功能勤，因此可以富達(dá)到真正的葬酒店化；后淚者是建立在迫居家功能的棄基礎(chǔ)上實(shí)行像較高檔次的看物業(yè)管理，熄類(lèi)酒店式的殼管理，可以脆作為家居辦豈公的場(chǎng)地。夫作為辦公場(chǎng)伙所前者更規(guī)夏范，更有利主于管理冷酒店式商務(wù)面套房和小型仍辦公場(chǎng)所的良區(qū)別鐮酒店式商務(wù)賺套房在提供升小型辦公場(chǎng)債所的功能基切礎(chǔ)上，更提行供高檔次的略酒店式服務(wù)似功能，例如課豪華氣派的芝外立面和大撇堂，尊貴的扛地段，路人艇皆知的辦公秤大廈，高速鮮名牌的電梯柿，足夠的停花車(chē)位等等，疾在公司形象巖上，比星級(jí)拳酒店內(nèi)更專(zhuān)鋒業(yè)；比豪華看寫(xiě)字樓服務(wù)歇更周到、更聽(tīng)講究、更有兄面子。釀酒店式商務(wù)芽套房和星級(jí)痰酒店或高檔荷次寫(xiě)字樓的衛(wèi)區(qū)別打在星級(jí)酒店輩或高檔次寫(xiě)貸字樓租賃辦蔬公場(chǎng)所，物扶業(yè)產(chǎn)權(quán)不屬皆于公司自己郵所有，花費(fèi)君十幾或幾十茅萬(wàn)元的租金朽，到年底在非固定資產(chǎn)上雷沒(méi)有積累；腔而產(chǎn)權(quán)出巷售的酒店式關(guān)商務(wù)套房，壘具有章“哨自用屯”曬和黨“吉投資迅”牧兩大功效，熟在提供公司首辦公場(chǎng)地的拆同時(shí)，也為冊(cè)公司在固定牌資產(chǎn)上積累屢一定的基礎(chǔ)孫。驅(qū)酒店式商務(wù)潑套房和單身背公寓的區(qū)別捕主要區(qū)別在昂于單身公寓古的房型設(shè)計(jì)過(guò)考慮居住為港主且提供的經(jīng)商務(wù)配套不忙健全，不適玻宜于小型公格司辦公等等駝。單身公寓盞類(lèi)似于酒店哥式公寓的概劈念，定位于尿年輕的單身份貴族和小夫采婦，完全從景居家的概念盒出發(fā)，細(xì)致量的區(qū)別這里兄就不再深究位了。摟從以上各種鍵物業(yè)類(lèi)型的策對(duì)比可以看猛出，酒店式淡商務(wù)套房是乓集合星級(jí)酒欠店、高檔寫(xiě)啦字樓、單身?yè)瞎?、小型消辦公場(chǎng)所等樹(shù)幾種物業(yè)類(lèi)綿型主要特性澇于一身的一喪種綜合物業(yè)船類(lèi)型，他根湯據(jù)特定目標(biāo)再客戶群體的憶切身需求，炕提供多種物督業(yè)的邊緣功己能，在產(chǎn)品攏定位上有了鼓突破性的創(chuàng)編新，填補(bǔ)了跡南京房地產(chǎn)獨(dú)市場(chǎng)的空白去?；镁频晔缴虅?wù)維套房的功能冠酒店式商務(wù)薯套房，是將水“廚商斑”撇、瘡“澇住脆”貴、使“展家洋”犯這三種形式禁有機(jī)地結(jié)合呀起來(lái)的一種玻綜合物業(yè)濁。作為連接頑酒店、寫(xiě)字駕樓和私人公曲寓的橋梁，打解決了酒店凳、寫(xiě)字樓或盟私人公寓因狀其經(jīng)營(yíng)本質(zhì)損所決定的不那能提供短期率和長(zhǎng)期共存方的住宅問(wèn)題凈，主要需要旗實(shí)現(xiàn)以下功囑能：鋒1．解決日帳常居住倦醬由于酒店式音商務(wù)套房具薄有配套的酒惰店式服務(wù)及拜普通的居住智功能，在這悶一方面是與拋?zhàn)【频晖耆眍?lèi)似的，因揭此絕對(duì)可以柳滿足居住之樣用。對(duì)于那狐些為了生活劫工作的便捷能、以面積換豐地段的高級(jí)盞商務(wù)人士，證無(wú)疑是一個(gè)扯上佳之選。唇建議安裝中候央空調(diào)，室繞內(nèi)采用簡(jiǎn)潔僑裝修，也可累考慮配送部校分家具、電賤器、衛(wèi)生潔舊具等。由于吐面積不大、戴總價(jià)不高，存只需支付少湊量首付款，刑以按揭形式挑即可入住。性2．優(yōu)于酒托店服務(wù)塌酒店式商務(wù)商套房與普通梁商務(wù)公寓最爆大的不同，妥在于有沒(méi)有蒙酒店式服務(wù)斑，而且是產(chǎn)湊權(quán)房享受的箱酒店式服務(wù)宵。租購(gòu)一套鵲以上房間的房小公司往往不還要處理諸碌如洗衣、收橫拾房間、衛(wèi)戰(zhàn)生間、廚房種等問(wèn)題。而晝處于創(chuàng)業(yè)階抽段的中小公漠司白領(lǐng)整日白早出晚歸，財(cái)時(shí)間無(wú)疑是超最寶貴的，惑我們倡導(dǎo)汗“柳讓更多的時(shí)醋間屬于他們跟自己奶”眼這一理念。身建議銀河大纖廈以50碑浩井—刮70㎡的小壤戶型為主打何，通過(guò)設(shè)計(jì)僻師的精心打拖造，將工作駁和生活的空哀間自然劃分萌，節(jié)省企業(yè)蛙入駐重新施約工所花費(fèi)的趨人力與物力盤(pán)，同時(shí)提供劣多個(gè)服務(wù)項(xiàng)南目，使業(yè)主逗無(wú)需為清潔蜓、叫早、送戰(zhàn)餐、訂票、蠢洗衣等瑣事被影響心情。添3．商務(wù)功寄能齊全腦車(chē)創(chuàng)業(yè)公司還平要求所在物強(qiáng)業(yè)有良好的倉(cāng)形象和強(qiáng)大約的商務(wù)功能最。這也是酒蜓店式商務(wù)套她房所必須具籠備的。建議征在霸智能化個(gè)方面做出創(chuàng)塑新；拴24肅小時(shí)的商務(wù)指中心能提供劈不同時(shí)段的巴商務(wù)會(huì)議、擾商務(wù)秘書(shū)、何翻譯等服務(wù)嚇，從而實(shí)現(xiàn)銹齊全的商務(wù)門(mén)功能。另外謹(jǐn)，酒店式商悼務(wù)套房應(yīng)具魂備莊重的外濾觀、豪華的弦大堂及體面放裝修，突出牙自身的高品氣質(zhì)，適用自字用、投資等字不同的客戶白群體，從而奴突出商務(wù)個(gè)所性。無(wú)總之，酒店染式商務(wù)套房披應(yīng)本身具備紛足夠的品質(zhì)詞，最重要的陽(yáng)，是其能夠描提供持之以饒恒的葬個(gè)性化服務(wù)演。個(gè)性化有孔兩方面的含虛義：一是滿料足使用者的寧個(gè)性化需求徒，因?yàn)橘?gòu)租陰酒店商務(wù)式青公寓的大多寬數(shù)是高學(xué)歷講、高素質(zhì)，衣甚至是國(guó)際迅化的人士，冤他們對(duì)居住墨文化、對(duì)辦詞公環(huán)境有獨(dú)植特的理解與約需求；二是覆項(xiàng)目本身也鉗應(yīng)是個(gè)性化勝的，這包括批樓型、裝修昆裝飾、環(huán)境儀、配套等，胖不能隨大流奶。這一點(diǎn)，詳是酒店式商簡(jiǎn)務(wù)套房的生母命力所在，悅是投資酒店緒式商務(wù)套房尸實(shí)現(xiàn)回報(bào)的挨核心因素。版在酒店式商間務(wù)套房這種業(yè)全新的物業(yè)定類(lèi)型中合理脾地將居室分狡為了居住與春辦公兩大區(qū)益域，這樣即張具備了酒店線式公寓的高敘檔生活區(qū)又筐滿足了小型脊辦公的高級(jí)忘商務(wù)區(qū)，同理時(shí)還配備了泳五星級(jí)俱樂(lè)粉部，更引人刷注目的是它慰在小型辦公削的基礎(chǔ)上增嫁加了全新概暑念的算24攀小時(shí)商務(wù)中春心，在那里宜可以享受到互24鍋小時(shí)秘書(shū)服牽務(wù)，現(xiàn)24你小時(shí)翻譯服釀務(wù)以及奔24饑小時(shí)會(huì)議服腔務(wù)，由此一郊來(lái)，這種酒珍店式商務(wù)套詠房不僅填補(bǔ)孕了小型辦公說(shuō)無(wú)役5A露級(jí)辦公樓配幅套服務(wù)的空設(shè)白，而且還菊可以更完整侵為您創(chuàng)造一無(wú)個(gè)超疊5A信級(jí)的辦公場(chǎng)棍所。泡從服務(wù)看酒摩店式商務(wù)套陽(yáng)房千何為酒店式余管理？對(duì)理票解酒店式商撲務(wù)套房的產(chǎn)賊品內(nèi)涵，認(rèn)跨識(shí)酒店式商菠務(wù)套房的市擔(dān)場(chǎng)前景，有晚著巨大的作刪用。菌讓我們先來(lái)挨體會(huì)一下未暑來(lái)銀河大廈他的管理。姿早上7點(diǎn)，佳迎著朝陽(yáng)前儲(chǔ)往銀河大廈門(mén)。路上的行曾人腳步匆匆怖，站臺(tái)上擠澆滿了上班一厘族，車(chē)來(lái)人宮往，緊張忙袋碌的一天就廳這樣開(kāi)始了移。患銀河大廈管肅理處的員工部已全部到位榜，大堂的地叉毯和地面已套經(jīng)掃干凈。涼乘著電梯來(lái)姨到銀河大廈證36樓，由伙于窗戶在昨鍋晚已經(jīng)全部淘打開(kāi)，雖然屯門(mén)沒(méi)有開(kāi)，河整個(gè)辦公大霞廳里沒(méi)有絲儀毫沉悶的感演覺(jué)。燈開(kāi)得歲不多，卻能繪看清大廳里很的一切。辱7點(diǎn)14分舊，一名保潔礙員和一名保拔安打開(kāi)了一樹(shù)間獨(dú)立辦公索室。他們先獵拉開(kāi)窗簾，皂打開(kāi)窗戶，偶新鮮的空氣誰(shuí)沁人心脾，圓陽(yáng)光肆無(wú)忌惠憚地闖進(jìn)來(lái)細(xì)。由于每天夸下班后整個(gè)館大廈都進(jìn)行端了徹底地衛(wèi)欺生打掃，早宣上只是對(duì)個(gè)衛(wèi)別地方進(jìn)行懷維護(hù)。保結(jié)斧員將地面進(jìn)樣行可擦洗，徒整理了辦公棒臺(tái)面，將茶乏杯放到伸手門(mén)可及的地方果。你會(huì)發(fā)現(xiàn)頂，辦公室中俗的茶杯的位菠置是不一樣政的，有的在爆左邊，有的經(jīng)在右邊，有痕的近，有的曾遠(yuǎn)。原來(lái)，泰他們是根據(jù)丹室內(nèi)辦公人輛員的習(xí)慣放厭置屋內(nèi)物品腐的。礎(chǔ)整理完畢，榴他們又關(guān)上虎了窗子，拉危下了一部分距窗簾，讓辦恨公臺(tái)沉浸在五陰影里，為票的是使辦公女的人免受強(qiáng)烏烈光線的照朗射。桌椅物礎(chǔ)品擺放有序圍各得其所，蛇關(guān)上門(mén)，又珠開(kāi)始另一間節(jié)辦公室的整鏡理。昏7點(diǎn)40分烘，銀河大廈張迎來(lái)了第一梳位工作人員渣。所有的飲圣水機(jī)已經(jīng)打舞開(kāi)。碼8點(diǎn)整，衛(wèi)爛生間清掃完港畢。這里的草空氣和外面均一樣清新，法地上沒(méi)有一耀絲灰塵，臺(tái)祖面沒(méi)有一點(diǎn)暮水跡，空氣豬中還有一股娃淡淡的清香趨。衛(wèi)生用紙?jiān)彩切卵b上束去的，墻面餐光潔可照人摟。白8點(diǎn)10分丸，所有的辦朽公區(qū)域已經(jīng)莫整理完畢，生窗戶已經(jīng)關(guān)憐閉，中央空只調(diào)系統(tǒng)全面功啟動(dòng)。崖8點(diǎn)30分攀，寫(xiě)字樓辦尼公的時(shí)間到潮了。所有的砍保結(jié)員和保悶安人員都不左見(jiàn)蹤影，他國(guó)們狂“端躲色”錄進(jìn)了工具間陷或通道里，廉哪里需要，呆他們就在哪惕里出現(xiàn)。地備層大堂和樓零層能看到更剝多的接待和質(zhì)服務(wù)生。耍酒店式商務(wù)在套房提供的塔服務(wù)內(nèi)容援客房服務(wù)夜隱光客房每天的箱清潔：包括瓶房間、衛(wèi)生鵝間的日常清驕掃，換垃圾傻袋，日用品秤的調(diào)換等。堪松電視節(jié)目授——匆提供衛(wèi)星電址視飯中央臺(tái)，地喊方臺(tái)，香港館及海外電視蘭臺(tái)局血。遲3．系而統(tǒng)點(diǎn)式提供蕉總機(jī)以及多蛛門(mén)線，瓣可直撥?chē)?guó)內(nèi)螺、國(guó)際長(zhǎng)途估。慈惠4．棄洗衣服務(wù)蝦膨躁自助式濕洗司服務(wù)，干洗紀(jì)/曠熨燙服務(wù)中垃心蔥5江．報(bào)修服務(wù)蒜擾綱24憂小時(shí)及時(shí)報(bào)圖修服務(wù)蒸枝6．保安服岡務(wù)鈴——菊安全監(jiān)控系趣統(tǒng)貍臥24赴小時(shí)的多重漫智能化安防稅控制系統(tǒng)，插訪客可視對(duì)棍講系統(tǒng)、房列內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)蒸；火情報(bào)警字系統(tǒng)等。御7．餐飲服釋務(wù)污畫(huà)都自助式早餐騰，商務(wù)套餐潮，房?jī)?nèi)送餐傍，酒吧，俱宴樂(lè)部等。獨(dú)斯8．俱樂(lè)部增會(huì)員卡鉆碧享用健身歉房、餐廳等撒設(shè)施打折。墻9．商務(wù)中憂心萄政、復(fù)閥印、打字、鐘秘書(shū)、會(huì)議傘室、閱覽等秧。死蓬10．其他串服務(wù)弓補(bǔ)行李服務(wù)，躲訂票服務(wù)，變叫車(chē)服務(wù)，煩叫醒服務(wù)，葡問(wèn)訊、留言木服務(wù)，信件話收發(fā)服務(wù)，隙報(bào)紙、雜志覽代訂服務(wù)等躍服務(wù)。尋市場(chǎng)前景嬸反彈琵琶：宋從產(chǎn)品找客約戶叔目前的市場(chǎng)邊營(yíng)銷(xiāo)方略是蹦從分析客戶品的角度來(lái)分?jǐn)r析產(chǎn)品的可跳行性，也就巴是我們前面總的通過(guò)宏觀潮、微觀市場(chǎng)古分析及部分堡客戶的心態(tài)題分析，驗(yàn)證超產(chǎn)品的適應(yīng)陰性。反過(guò)來(lái)留從酒店式商個(gè)務(wù)套房的功宇能尋找可能針對(duì)應(yīng)的客戶這，我們認(rèn)為凈可以將這樣付一個(gè)定位把硬握的更加準(zhǔn)輸確。譽(yù)1．從酒店捎式商務(wù)套房綠所具有的異“膝自用拔”串居住功能來(lái)金說(shuō)，銀河大層廈定位在所善能輻射范圍稠內(nèi)的亭高級(jí)商務(wù)人外士。臂當(dāng)前，南京毒市已形成了謎高級(jí)商務(wù)人趁士階層，這稍一階層擁有置非?？捎^的視商務(wù)消費(fèi)能普力，傳統(tǒng)的酬物業(yè)管理對(duì)理他們來(lái)說(shuō)早蛇已不能適應(yīng)形其快節(jié)奏的面生活，旦使他們對(duì)體龜現(xiàn)自身價(jià)值軋，滿足自我關(guān)需求的懇“瓣酒店式商務(wù)康套房獄”她愈加渴望。隆這些目標(biāo)客帽戶群體主要錯(cuò)包括：從事乳ＩＴ業(yè)、金翁融業(yè)、電訊躲業(yè)、咨詢業(yè)承等本地企業(yè)廟或高級(jí)白領(lǐng)鑼人士。將其次，隨著候南京一小時(shí)扛都市圈的加預(yù)快形成，大勾量外籍和外刃地的經(jīng)營(yíng)管旦理者也涌入升南京，優(yōu)厚鋒的津貼補(bǔ)助智使大量駐寧若外籍和外地貞人士均樂(lè)于祝購(gòu)租設(shè)施豪披華、商務(wù)功未能完善并能保提供短期居火住的場(chǎng)所。菜2．從酒店怒式商務(wù)套房植所具有的趕“述投資臟”運(yùn)保值增值功殃能來(lái)說(shuō)，銀箏河大廈是投壤資性置業(yè)者貧尤其是叫異地置業(yè)的源上選視。侄投資酒店式敏商務(wù)套房對(duì)糕多數(shù)人而言艘，是有超值奶回報(bào)空間的含。通常，酒阻店的租金要偶比公寓高出善30薄％。酒店式易商務(wù)套房單符位小、好管墨理、易出租虧等特點(diǎn)是其退他物業(yè)項(xiàng)目狀所難以比擬閑的。當(dāng)然，濃高檔項(xiàng)目占秘用資金相對(duì)撫較多，回報(bào)先周期相對(duì)較野長(zhǎng)，所以更言適合中長(zhǎng)線兔投資者。歐3．從酒店獸式商務(wù)套房基所具有的頃“別商務(wù)不”頸功能來(lái)說(shuō)，幅銀河大廈是榴中小型公司母（特別是處緊于創(chuàng)業(yè)階段排的）的首選尺。嘴銀河大廈位殖于山西路廣冒場(chǎng)，是南京釣市的詢CBD子和逆CLD句中心的交匯范區(qū)域。對(duì)于綁現(xiàn)代的注“腳知本型括”急公司和役“俱技術(shù)型喝”辰公司，對(duì)他議們來(lái)說(shuō)方便鳥(niǎo)自不必說(shuō)，午更重要的是乳機(jī)會(huì)更多，洋成本更低，臭最有可能利夸用這一區(qū)域膨的人流、資萬(wàn)金流、信息碧流，迅速走聞向成功。隸另外，隨著揀中國(guó)加入山WTO項(xiàng)，許多境外獵公司會(huì)越來(lái)苦越注意到南注京在作為沿深海城市與內(nèi)吃地城市聯(lián)系堤的紐帶作用壘，紛紛在南辮京設(shè)立大型金公司的分支降機(jī)構(gòu)；而隨門(mén)著南京建設(shè)闖的國(guó)際化，療也將會(huì)為南俯京這樣的在短國(guó)際上漸有饒影響力的大秋都市帶來(lái)數(shù)羊量眾多的境圣外中小型公罩司，這些公缸司不乏資金檔實(shí)力，但通豐常辦公人數(shù)糟少，講求門(mén)充面。在沒(méi)有固酒店式商務(wù)羨公寓以前，而他們多租賃伴高檔（五星店級(jí)酒店）的陣套房作為辦哈公場(chǎng)所，那克么現(xiàn)在酒店冤式商務(wù)公寓刮應(yīng)是其最佳晚選擇。紗外地市場(chǎng)酒吩店式商務(wù)套督房現(xiàn)狀時(shí)酒店式商務(wù)任套房在房地扎產(chǎn)開(kāi)發(fā)中屬?gòu)U于一種全新陣的房產(chǎn)類(lèi)型劇，雖然與以剃往開(kāi)發(fā)的酒榮店式公寓等被有一定的相胃似性，但無(wú)白論是概念設(shè)膚計(jì)還是實(shí)際維操作手法都凳有較大的差愉別。但上海溉、北京、廈癢門(mén)、杭州等贈(zèng)城市酒店式塘商務(wù)套房相酒繼出現(xiàn)，說(shuō)登明地產(chǎn)業(yè)與靠酒店業(yè)的整欠合是一種發(fā)燃展趨勢(shì)?？椛虾５墓獯笤鰰?huì)展中心、茶北京的王府塘世紀(jì)都相繼跡成功的推出習(xí)了酒店式商歪務(wù)套房。廈幫門(mén)和杭州也叔有類(lèi)似的產(chǎn)剝品。說(shuō)明酒鋪店式商務(wù)套嚴(yán)房具有一定船的市場(chǎng)生命俗力，不僅適身應(yīng)上海、北息京這樣的國(guó)緒際化的大都喊市，也適應(yīng)睬向杭州、廈風(fēng)門(mén)這樣的新填興發(fā)展城市萌，特別是杭荷州與南京具紹有很大的相技似性，同樣以是歷史古城撿，有著豐富島的人文遺產(chǎn)義，發(fā)展的腳插步相對(duì)較為臨滯后；同樣乏屬于省會(huì)城昏市，城市的滲規(guī)模不大，煤對(duì)所在的省要的金融、政補(bǔ)治中心；旅宋游功能很強(qiáng)嗚，吸引力非恨凡迷……慧，要找這兩東個(gè)城市的類(lèi)礦似性似乎很質(zhì)容易，一拎風(fēng)就是一大把塑。評(píng)在南京，冰隨著仰“庫(kù)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶材”欠中四個(gè)樞紐做城市功能的微重新定位和踩一小時(shí)經(jīng)濟(jì)日圈的加快形慣成，南京經(jīng)朝濟(jì)將迎來(lái)更幸加迅速的步末伐。根據(jù)新虎興物業(yè)類(lèi)型擦在國(guó)內(nèi)的梯奔度推進(jìn)原理膝，銀河大廈疊的酒店式商蒸務(wù)套房定位魚(yú)順應(yīng)了這一舅潮流。根據(jù)搭本次調(diào)研與沒(méi)分析結(jié)果，塔上海的寫(xiě)字議樓業(yè)態(tài)的發(fā)增展軌跡，以境及南京現(xiàn)有三及未來(lái)可能睛出現(xiàn)的寫(xiě)字兵樓消費(fèi)群的貍分析，可以澡預(yù)見(jiàn)，銀河具大廈的酒店憲式商務(wù)套房盈必將能夠獲筐得消費(fèi)者的壺認(rèn)同，取得詢良好的銷(xiāo)售跑業(yè)績(jī)。項(xiàng)目建議稼項(xiàng)目?jī)?yōu)化調(diào)哪整亞一、功能配協(xié)置級(jí)銀河大廈是痛一座集購(gòu)物極、休閑、娛南樂(lè)、餐飲、腹辦公、商住舍為一體的綜插合性大廈。成我們認(rèn)為這貍樣的總體定縫位是基本符福合市場(chǎng)的要肅求的，我們很將根據(jù)南京密市場(chǎng)的情況胃對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投微調(diào)。區(qū)地下一層：界超市民底層至七層蔽：ＳＨＯＰ扭ＰＩＮＧ罪ＣＥＮＴＥ戲Ｒ場(chǎng)底層：經(jīng)營(yíng)鐘化妝品、飾跪品、鐘表、漠皮具（含皮盡鞋）殿地上二層：破女裝（淑女配裝）勝地上三層：掃女裝（職業(yè)慌裝）惹地上四層：源男裝謹(jǐn)?shù)厣衔鍖樱航Y(jié)休閑、運(yùn)動(dòng)監(jiān)裝裙地上六層：暗家居廣場(chǎng)板地上七層：絲餐飲、玩游儲(chǔ)中心（部分單員工餐廳）惹地上八層：伏酒店枯地上九層：堡戶外屋頂花薄園、網(wǎng)球場(chǎng)枝、室內(nèi)健身從房、活動(dòng)室慎地上十層：吧商務(wù)中心、頸小型會(huì)議室綁地上十一層購(gòu)－二十四層妙：辦公森地上二十六誠(chéng)層：酒吧、語(yǔ)咖啡廳、酒圓店套房大堂賴地上二十七神層－四十層幣：酒店套房借頂層（四十皮一層）：屋嘩頂會(huì)議廳押二、產(chǎn)品建議議揉辦公區(qū)大堂借：辦公區(qū)大暫堂應(yīng)盡量顯赴示其豪華、鳥(niǎo)大度的空間粗感，才能迎鵲合入駐者的蹦榮譽(yù)心理。印而目前的設(shè)循計(jì)，入口正水對(duì)電梯廳，幸進(jìn)入大堂的鞏視野感不佳歌，過(guò)于緊湊賄。塵電梯廳的位儲(chǔ)置：電梯廳辣現(xiàn)位置影響叛到群樓商場(chǎng)劃部分的使用革布局。源電梯數(shù)量：圖辦公區(qū)僅八己部直升電梯熄為三十多個(gè)件樓面服務(wù)是反明顯不足的攜。目前甲等針寫(xiě)字樓的要角求是電梯等呼待時(shí)間不超允過(guò)１５秒，查而南京目前咐配置最好的霉隆盛廣場(chǎng)２升７層配備駝１0部電梯范。覆二十六層－默四十一層結(jié)墊構(gòu)：根據(jù)我酬們對(duì)大廈功盛能的新的建版議我們認(rèn)為運(yùn)大廈應(yīng)從二田十七層挑空走。零群房層高：綠我們認(rèn)為為僻了適應(yīng)現(xiàn)代頑商業(yè)的要求冰，特別是對(duì)憂現(xiàn)代購(gòu)物作掉為一種生活逗享受，對(duì)空棗間感的要求學(xué)，群房建筑搜層高不低于孟６米。咸我們對(duì)物業(yè)默管理的要求吧提供商務(wù)酒斯店式套房應(yīng)很具備的服務(wù)演內(nèi)容（已在梳商務(wù)酒店式寸套房的概念率陳述中羅列釋?zhuān)姨峁玻葱〖m時(shí)正常開(kāi)發(fā)暗供辦公服務(wù)益我們未來(lái)的界客戶會(huì)有許標(biāo)多境外機(jī)構(gòu)怨或?qū)惩獾挠錁I(yè)務(wù)，他們皇需要長(zhǎng)期在竭夜間工作以去保證與外方嘩保持同步的蔽聯(lián)系，因此禾整個(gè)大廈從枕安保系統(tǒng)到博寬帶上網(wǎng)都鉛應(yīng)保持２４魂小時(shí)的暢通紛。端提供分戶計(jì)跌費(fèi)的中央空愧調(diào)系統(tǒng)劍為業(yè)主多考企慮，未來(lái)入梯駐的部分業(yè)槳主并非資金朋雄厚，更何倦況經(jīng)濟(jì)效益殲是許多公司泰必要的考慮栽。智能化設(shè)置席按照５Ａ智詞能化系統(tǒng)配煎置，并能夠各采用有特色赤的智能化系省統(tǒng)。描面積，房地道產(chǎn)產(chǎn)品的重畝要因素粉銀河大廈宜亦定位在人數(shù)跪在6-15室人、辦公面罷積在100緒平方米以魂下的中小企凡業(yè)，公司類(lèi)泊別以廣告公酸司、咨詢公剖司、事務(wù)所匠、高科技公坊司、網(wǎng)絡(luò)公克司、旅行社丙、外地駐寧至辦事機(jī)構(gòu)/誦分公司、境漏外辦事機(jī)構(gòu)茫等為主；同熄時(shí)酒店式商勤務(wù)套房的面歪積應(yīng)該控制步在50-7矩0平方米，濾供1-2人拍居住，并能送夠提供5人嫌以下的辦公脹場(chǎng)所，提供緞以上目標(biāo)客照戶更經(jīng)濟(jì)而蒼又更豪華的油需求。營(yíng)銷(xiāo)策劃物業(yè)第一性積物業(yè)即營(yíng)銷(xiāo)反中的產(chǎn)品，貌在策劃適銷(xiāo)巡對(duì)路的產(chǎn)品廊比策劃產(chǎn)品巧的營(yíng)銷(xiāo)策略甩、市場(chǎng)推廣苗等細(xì)節(jié)性的慶問(wèn)題更加重偷要。所以我隊(duì)們堅(jiān)持能在趕物業(yè)開(kāi)發(fā)的練前期參與項(xiàng)熟目。停為什么閉口冷不談營(yíng)銷(xiāo)腿首先要有明筋確的市場(chǎng)定雙位，才能確秩定一個(gè)項(xiàng)目典的推廣思路符。而在市場(chǎng)款定位尚未明計(jì)確時(shí)，就不貨會(huì)有明確的撓產(chǎn)品，明確踢的目標(biāo)客戶核。此時(shí)談營(yíng)猶銷(xiāo)思路完全柿就是空談，晌沒(méi)有目標(biāo)的馳策略是盲目復(fù)的，是不可惜能發(fā)揮其威踏力的。烤因此，我們長(zhǎng)的競(jìng)標(biāo)報(bào)告鹽首先立足市廢場(chǎng)，闡釋我?guī)X們對(duì)南京的臂認(rèn)識(shí)、對(duì)南春京寫(xiě)字樓的鬧了解、對(duì)上喬海寫(xiě)字樓發(fā)頁(yè)展的軌跡尋粘求南京寫(xiě)字僵樓產(chǎn)品規(guī)劃闊的經(jīng)驗(yàn)，完罪全針對(duì)產(chǎn)品錦闡述我們的敘觀點(diǎn)。顛在整合營(yíng)銷(xiāo)金中的具體表紫露愿作為整合營(yíng)北銷(xiāo)工作中的愉一員，上海握荒島房產(chǎn)工停作室是以房嚴(yán)產(chǎn)全程銷(xiāo)營(yíng)碎策劃的形成套參與完成整佩合過(guò)程。根軟據(jù)前幾期整苦合課題組所系討論的得出喘的理論依據(jù)床，我們認(rèn)為汁本工作重在戴整合營(yíng)銷(xiāo)中伍的具體表露逃，分以下幾父方面：睛一陸、殘前期介入，牽是工程規(guī)劃澆的關(guān)鍵鎮(zhèn)銷(xiāo)售策劃在余前期介入工重程的規(guī)劃，臘這是近幾年貍所發(fā)展起來(lái)劈的。這也從研一個(gè)側(cè)面證抬明：開(kāi)發(fā)尚少在進(jìn)行整個(gè)王工程的運(yùn)作賓中，已逐步跪認(rèn)識(shí)到銷(xiāo)售釣策劃的重要先性。怎樣的谷樓盤(pán)才能立迅足市場(chǎng)，合贊乎消費(fèi)者的孕口味，這是森每一個(gè)發(fā)展甲商所必須考汁慮的。隨之閥而來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)體策劃則解決訴了這一難題首。正如本工項(xiàng)作室，在工啦程前期，我榨們進(jìn)行對(duì)樓很盤(pán)的市場(chǎng)調(diào)虹查，分析市鬼場(chǎng)中的熱點(diǎn)腸及難點(diǎn)，市作場(chǎng)的大波走和勢(shì)及行情，刺撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)通告，供發(fā)展妻商決策工程咬的操作。在壩此過(guò)程中，送我們會(huì)根據(jù)如時(shí)常熱點(diǎn)起弱因，進(jìn)行實(shí)松際的分析，輪羅列出熱點(diǎn)疾樓盤(pán)的功能示性、配套性允、規(guī)劃性、閉超前思維性軍等，并制作框出各要點(diǎn)，受結(jié)合每一個(gè)械樓盤(pán)的實(shí)際順情況，提出養(yǎng)方案及建議據(jù)書(shū)，供發(fā)展遲商制作工程嫩規(guī)劃要求書(shū)窩時(shí)參考，更努重要的是，隔這一環(huán)節(jié)，倆可以將市場(chǎng)賓的需求，反士饋直接通過(guò)佳規(guī)劃設(shè)計(jì)工和程工作而得尿以體現(xiàn)在具賽體的樓盤(pán)開(kāi)限發(fā)中，大大柜縮短了市場(chǎng)柱與工程的距葬離，為呼“毯以銷(xiāo)定產(chǎn)這”罷的目標(biāo)邁進(jìn)輩了一步。通脾過(guò)將市場(chǎng)的媽信息轉(zhuǎn)化到成樓盤(pán)后，我渴們則開(kāi)始著汽手進(jìn)行樓盤(pán)買(mǎi)銷(xiāo)售的策劃恭，將樓盤(pán)語(yǔ)食言通過(guò)包裝緞、分解、尋睡找主題這一鹽過(guò)程，轉(zhuǎn)化她成市場(chǎng)可以遇接受的通絡(luò)桑語(yǔ)言信息，頁(yè)對(duì)社會(huì)不同擴(kuò)階層的消費(fèi)裙群進(jìn)行分析藝后，以他們鋤所特別能夠黑吸引的文字砍方式加以體傷現(xiàn)，并隨廣晝告策劃方案散，向各界層煌消費(fèi)群發(fā)布轟，起到了以膚特定每體發(fā)喜送樓盤(pán)特定付信息的目的材，在前期，素我們注重對(duì)甘樓盤(pán)包裝的欲同時(shí)，也對(duì)炭發(fā)展商的對(duì)衡外形象進(jìn)行業(yè)包裝，并制膝定出相應(yīng)C歲I系統(tǒng)?；ǘ?、中期優(yōu)身質(zhì)服務(wù)是策拔劃的根本忌營(yíng)銷(xiāo)策劃的椅本質(zhì)是一種吹本世紀(jì)服務(wù)處的體現(xiàn)。在恨前期工作的焰成績(jī)，將隨等工程的進(jìn)展粘而表露出來(lái)焦，策劃在市溜場(chǎng)中的反映威優(yōu)劣，這是嶄在這一時(shí)段倚內(nèi)體現(xiàn)，因錯(cuò)此策劃能直環(huán)接通過(guò)發(fā)展煮商現(xiàn)場(chǎng)的界墓面，吸取第賣(mài)一手的反饋規(guī)資料是非常洪重要的。盡芹可能在短的賣(mài)時(shí)間內(nèi)，吸頸收信息、分投析信息、提饅出對(duì)策、組抽織論證、提臥出報(bào)告是工混程是否成功繡的關(guān)鍵。這蹲也更重要的糾體現(xiàn)了服務(wù)可的本質(zhì)，（蜻為發(fā)展商、架為樓盤(pán)、為傅職業(yè)道德）棕。在此過(guò)程統(tǒng)中，我們以鞭吸收現(xiàn)場(chǎng)消喘費(fèi)群直接信睜息，整個(gè)市鋒場(chǎng)反饋信息鹿兩大塊最主藥要的。通過(guò)壯對(duì)現(xiàn)場(chǎng)售樓拴處的工作表咽監(jiān)控、廣告缺反映與分析受、來(lái)電來(lái)訪寸客戶層次分忙析等得出市油場(chǎng)對(duì)樓盤(pán)及則前期策劃的逃反響，適時(shí)包的調(diào)整策劃淋方案、并根刑據(jù)實(shí)際情況捕、策劃組織篩SP活動(dòng)配代套。與廣告棗部門(mén)配合調(diào)洋整廣告主題倍，使策劃的昨思想能夠淋條漓盡致的表業(yè)露在市場(chǎng)中福，使其形成農(nóng)新的熱點(diǎn)。貫三、各部配莊合是成功的湯要素漆作壯為整合營(yíng)銷(xiāo)貢中的組成部特分，策劃是技“漫糧草精”嘗，是戰(zhàn)斗中悲的先行者，在但是不能離柱開(kāi)每一個(gè)環(huán)股節(jié)的協(xié)助。凍因?yàn)椴邉澋膭偎枷雽⑼ㄟ^(guò)奶整合營(yíng)銷(xiāo)中定的每一個(gè)環(huán)塊節(jié)來(lái)表現(xiàn)。屋與代理商的沉配合，與發(fā)仍展商的配合估，與廣告商勉的配合都市性必不可少的中。贊以懂上是我們所湖認(rèn)為的工作落室在整合營(yíng)胞銷(xiāo)中的具體敲工作重點(diǎn)。服務(wù)內(nèi)容仁策劃服務(wù)體仁系第一階段計(jì)前期（選址低——掙立項(xiàng)驅(qū)——鑼規(guī)劃設(shè)計(jì)階尚段）價(jià)1、個(gè)案市擇場(chǎng)切入點(diǎn)分慌析罰競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分醫(yī)析杜本案切入點(diǎn)懸分析產(chǎn)品建議拾2、市場(chǎng)調(diào)洋研膛宏觀市場(chǎng)分申析紋區(qū)域市場(chǎng)分柱析員市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)制分析猾3、區(qū)域市熟場(chǎng)分析辰區(qū)域市場(chǎng)城傍市規(guī)劃拌區(qū)域市場(chǎng)交捏通建設(shè)胖區(qū)域市場(chǎng)商活業(yè)布局我區(qū)域市場(chǎng)公敏建配套背區(qū)域市場(chǎng)房左地產(chǎn)市場(chǎng)綜項(xiàng)述劍區(qū)域市場(chǎng)推蠟論、研判控4、本案項(xiàng)回目分析項(xiàng)目分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)契機(jī)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策寶5、項(xiàng)目投炮資分析氧地塊價(jià)值分外析投資目標(biāo)投資規(guī)模成本利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)因素現(xiàn)金流量例資本運(yùn)作回風(fēng)收分析豎6、項(xiàng)目市貓場(chǎng)定位分析廟當(dāng)前市場(chǎng)動(dòng)野態(tài)爽未來(lái)市場(chǎng)趨末勢(shì)狹市場(chǎng)細(xì)分類(lèi)碎型暫產(chǎn)品定位建陶議（理由、諸依據(jù)）戶目標(biāo)市場(chǎng)分朋析勒目標(biāo)市場(chǎng)群進(jìn)體構(gòu)成及特拜征奧目標(biāo)市場(chǎng)收阿入狀況和消豬費(fèi)特征綢目標(biāo)市場(chǎng)需皺求分析（包從括潛在需求激）與心理分拴析漂目標(biāo)市場(chǎng)的秧區(qū)域分布庫(kù)定位價(jià)值分鮮析市場(chǎng)價(jià)值社會(huì)價(jià)值環(huán)境價(jià)值人文價(jià)值煎7、項(xiàng)目產(chǎn)膊品建議建議立足點(diǎn)疲整體規(guī)劃建妥議環(huán)境建議茶建筑形態(tài)建模議越建筑密度、失容積率建議鮮功能設(shè)計(jì)建礙議房型建議鵝戶套配比建臨議漸七、設(shè)施配騙置建議盲會(huì)所項(xiàng)目建斯議染生活設(shè)施建繡議宵智能配置建革議割物業(yè)設(shè)備建蝦議暑造型、外立掠面建議賊建筑風(fēng)格建暫議教立面材質(zhì)、兔色彩建議翠物業(yè)管理建溉議共管理模式、植運(yùn)行機(jī)制哥服務(wù)項(xiàng)目建提議用材建議裝修建議趨8、施工建獲議剛施工進(jìn)度要沫求唉施工順序建嘗議撓開(kāi)工時(shí)機(jī)建券議溫銷(xiāo)售資金回跑籠與工程款脾投入的分析第二階段叫中期（開(kāi)工求——腸施工辰——烈開(kāi)盤(pán)之前階億段）鑰9、廣告建舊議仗廣告主題及蜓廣告形象定岔位因媒體策略（蠅包括媒體的鮮選擇與組合炊，版面選擇予，大小構(gòu)成駁，投放頻率緞，投放量，啞投放時(shí)機(jī)、撫時(shí)段）仆10、價(jià)格礦策略迷定價(jià)方案（攀包括基價(jià)、巾均價(jià)、主力伙價(jià)、最高、住最低價(jià)）但折價(jià)原則（屢包括折價(jià)權(quán)示限）葵基本價(jià)格走黎勢(shì)（如低開(kāi)舅高走，還是己高開(kāi)低走等午）年階段性價(jià)格么策略睜修正價(jià)、浮攤動(dòng)價(jià)、促銷(xiāo)哨價(jià)、階段性憐提取價(jià)幅度侮變相降價(jià)策病略牲注意事項(xiàng)及廚操作要點(diǎn)張11、預(yù)熱疑期摸底及客勇戶積累穿放發(fā)范圍及價(jià)途徑獨(dú)回收、統(tǒng)計(jì)籍、分析歸類(lèi)浙意向客戶分滔檔名錄茂追蹤技巧及遵潛在客戶溝矩通的方式伴市場(chǎng)效應(yīng)研龍判及對(duì)策綁12、售樓步處建議選址建議部規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)義建議綢門(mén)面設(shè)計(jì)建久議勢(shì)室內(nèi)設(shè)計(jì)建布議扔模型制作建急議縫13、樣板詞房建議戶型選擇時(shí)機(jī)選擇方式選擇位置選擇撥裝修風(fēng)格選贏擇括施工、監(jiān)理巧方式憲家具飾品建眼議屑燈光照明建星議玉維護(hù)、保養(yǎng)薦建議粱14、樓書(shū)聲建議伶樓書(shū)綜合效張果評(píng)判印制數(shù)量孕15、戶外類(lèi)廣告建議覽戶外廣告形束式域（一）筑燈箱岸（二）回引導(dǎo)箱、且彩旗橫幅、豎幅萌廣告牌、指君示牌工地圍墻鉤二、地點(diǎn)、瓣位置時(shí)間、期限杏四、廣告標(biāo)誠(chéng)題文案的綜云合效果評(píng)判楊16、現(xiàn)場(chǎng)誠(chéng)監(jiān)控漿指導(dǎo)思想、榆執(zhí)行原則問(wèn)銷(xiāo)售管理及億控制形運(yùn)作機(jī)制、滑激勵(lì)方式部門(mén)構(gòu)成崗位職責(zé)組織管理活動(dòng)管理銷(xiāo)售準(zhǔn)備銷(xiāo)售執(zhí)行計(jì)劃執(zhí)行銷(xiāo)售應(yīng)變?nèi)藛T培訓(xùn)基礎(chǔ)知識(shí)孤房地產(chǎn)政策棕法規(guī)項(xiàng)目背景操作規(guī)范券行為、儀表?yè)u規(guī)范業(yè)務(wù)技巧冰公積金、按策揭操作流程出客戶心理分茅析注意事項(xiàng)惜反饋信息的臥收集方式囑潛在客戶的醫(yī)積累方式僅現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行監(jiān)禾控筍訪客量、類(lèi)我別接聽(tīng)量成交量成交價(jià)格愧各類(lèi)報(bào)表設(shè)羨計(jì)第三階段方后期（開(kāi)盤(pán)患——宿竣工趁——熟清盤(pán)階段）赤17、周邊告競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案動(dòng)帶態(tài)追蹤燥個(gè)案動(dòng)態(tài)分拳析價(jià)格動(dòng)態(tài)促銷(xiāo)手段祥廣告策略調(diào)氣整分析碼廣告投放量別分析銷(xiāo)售狀況犬競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)分冷析朋競(jìng)爭(zhēng)盲點(diǎn)分掀析應(yīng)變與對(duì)策松18、系列桑SP活動(dòng)方猴案制定耽19、銷(xiāo)售僻策略調(diào)整建米議調(diào)整原因調(diào)整目的蓋調(diào)整方法與浴途徑調(diào)整計(jì)劃吐20、價(jià)格柱策略調(diào)整建廚議郵價(jià)格策略調(diào)凝整的原因、偵目的扒前期價(jià)格走赤勢(shì)及其對(duì)銷(xiāo)傘售的影響分鏈析供本期價(jià)格對(duì)東策，調(diào)整幅胡度同執(zhí)行原則、沫執(zhí)行時(shí)間廁注意事項(xiàng)（洪如口徑一致柴等）陶反饋信息的右收集方式工作深度允全程策劃，驗(yàn)主要涉及以痰下幾個(gè)方面貸：雅關(guān)于市場(chǎng)調(diào)碰研與投資分固析：捆針對(duì)南京市找區(qū)整個(gè)商務(wù)共辦公樓市場(chǎng)叮情況、本項(xiàng)禁目所處區(qū)域輩情況、本項(xiàng)及目目前與潛免在的競(jìng)爭(zhēng)市左場(chǎng)情況進(jìn)行噴詳細(xì)調(diào)研，請(qǐng)并參照本項(xiàng)玩目籌建規(guī)劃訂作出投資可各行性分析；帽作出相應(yīng)市葵調(diào)報(bào)告與投泉資分析報(bào)告肉。爛關(guān)于項(xiàng)目規(guī)該劃、設(shè)計(jì)、弓施工等的建鈴議與優(yōu)化：丑根據(jù)項(xiàng)目投豐資可行性分這析結(jié)果和貴皂公司情況，奏對(duì)本項(xiàng)目物冤業(yè)類(lèi)型、相浩關(guān)功能、規(guī)柄劃水平、施遼工要點(diǎn)等提弓出相關(guān)建議只，并可代為朝推薦高水平醬的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)單位；此外糕，還負(fù)責(zé)對(duì)劍規(guī)劃設(shè)計(jì)方候案提出良好浩的改進(jìn)與優(yōu)粘化意見(jiàn)。齒關(guān)于市場(chǎng)定粒位策略：季根據(jù)市場(chǎng)調(diào)肆查情況、南惕京市整體投鐘資群體調(diào)查耍分析情況、越區(qū)域社會(huì)群宗體結(jié)構(gòu)情況程以及本物業(yè)辛定位情況綜直合確定本項(xiàng)伸目的目標(biāo)客美戶群體。續(xù)關(guān)于價(jià)格策健略：速以目標(biāo)客戶窮群體為主要聰特征，參照菌周邊其他商澤務(wù)辦公樓的戒價(jià)格和本項(xiàng)枝目的成本及漠預(yù)期利潤(rùn)，秀綜合市場(chǎng)調(diào)穗查結(jié)果確定弓價(jià)格體系；喜另外，還涉丙及到價(jià)格走平勢(shì)及項(xiàng)目進(jìn)誰(shuí)展不同階段闖的價(jià)格調(diào)控朽等內(nèi)容。齊關(guān)于銷(xiāo)售策理略與廣告企踩劃：迅根據(jù)本項(xiàng)目哀所處位置的軋政治、經(jīng)濟(jì)寸、文化等情哭況和目標(biāo)客趣戶情況，將紹本項(xiàng)目進(jìn)行寸產(chǎn)品及推廣渾定位，以此柜作為銷(xiāo)售推劈廣的主線并霞豐富銷(xiāo)售推撒廣的各支撐租體系，同時(shí)申，對(duì)項(xiàng)目本勁身、推廣概疊念、開(kāi)發(fā)公屯司及相關(guān)重另要合作資源作進(jìn)行合理的皂有節(jié)奏的包柴裝和CIS青定位，再通共過(guò)多方位的饞廣告手段和眾適時(shí)的促銷(xiāo)把手段圍繞推泛廣線索進(jìn)行飼宣傳，配合壩銷(xiāo)售。蘿關(guān)于接待中新心布置與樣華板房方案：旁協(xié)助推薦或曠設(shè)計(jì)售樓處謹(jǐn)、樣板房外括觀及內(nèi)部裝糧飾方案，負(fù)廊責(zé)方案的審祖核及優(yōu)化建挺議。狐關(guān)于銷(xiāo)售人盛員的培訓(xùn)：碗銷(xiāo)售知識(shí)與貪銷(xiāo)售技巧、律現(xiàn)場(chǎng)管理、莊銷(xiāo)售控制、員推盤(pán)技巧等疼內(nèi)容的培訓(xùn)覆與指導(dǎo)等。合作方式剖建議合作方堵式捉上海荒島房岸產(chǎn)工作室南速京分公司不店直接參與銀購(gòu)河大廈項(xiàng)目立的銷(xiāo)售工作卷，只負(fù)責(zé)營(yíng)踐銷(xiāo)方案的制烏定和執(zhí)行顧禽問(wèn)（主要完頑成