企業(yè)資金管理

物業(yè)管理企業(yè)資金管理第一頁，共三十四頁。本章內(nèi)容※物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算※物業(yè)管理收費(fèi)糾紛的處理※專項(xiàng)維修資金的管理※物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理第二頁，共三十四頁。1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算1、能夠擬訂物業(yè)管理費(fèi)用收支計(jì)劃。2、能夠擬訂籌措物業(yè)管理資金的計(jì)劃。3、能夠控制預(yù)算學(xué)習(xí)目標(biāo)第三頁，共三十四頁。1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算一、物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的含義：物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入。包括：主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。相關(guān)知識(shí)第四頁，共三十四頁。

物業(yè)管理收入

主營業(yè)務(wù)收入物業(yè)經(jīng)營收入營業(yè)收入物業(yè)大修收入

其他業(yè)務(wù)收入1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算第五頁，共三十四頁。二、物業(yè)管理企業(yè)的利潤

營業(yè)利潤=主營業(yè)務(wù)利潤+其他業(yè)務(wù)利潤投資凈收益利潤總額營業(yè)外收支凈額補(bǔ)貼收入1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算第六頁，共三十四頁。主營業(yè)務(wù)利潤＝主營業(yè)務(wù)收入－營業(yè)稅金及附加－營業(yè)成本－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用

營業(yè)稅營業(yè)稅金及附加城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加

1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算第七頁，共三十四頁。1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算三、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算內(nèi)容

1、收入預(yù)算2、營業(yè)成本預(yù)算3、管理費(fèi)用預(yù)算4、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算5、資本預(yù)算（設(shè)備維修更新計(jì)劃）6、現(xiàn)金預(yù)算7、預(yù)計(jì)損益表8、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表費(fèi)用預(yù)算第八頁，共三十四頁。1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算四、控制財(cái)務(wù)預(yù)算的目的

1、落實(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算或財(cái)務(wù)計(jì)劃2、及時(shí)糾正偏差3、提供決策依據(jù)第九頁，共三十四頁。1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算一、物業(yè)管理費(fèi)用收支計(jì)劃的制定《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（建設(shè)部、國家發(fā)改委）指出物業(yè)管理費(fèi)用，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。基本操作第十頁，共三十四頁。1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算（一）核算物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入1、公共性服務(wù)費(fèi)收入的核算—物業(yè)管理費(fèi)2、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入—水、電、氣、暖等3、特約服務(wù)費(fèi)收入—物業(yè)服務(wù)合同約定以外的特約服務(wù)，服務(wù)費(fèi)由雙方約定。第十一頁，共三十四頁。1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算（一）核算物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入包干制——指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制——指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第十二頁，共三十四頁。（一）核算物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)事先將服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)公布。企業(yè)應(yīng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。P451物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算第十三頁，共三十四頁。（二）擬訂物業(yè)管理費(fèi)用開支計(jì)劃1、確定物業(yè)服務(wù)成本的組成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。6、辦公費(fèi)用。7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算第十四頁，共三十四頁。（二）擬訂物業(yè)管理費(fèi)用開支計(jì)劃

營業(yè)成本管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用所得稅第十五頁，共三十四頁。（二）擬訂物業(yè)管理費(fèi)用開支計(jì)劃2、核算營業(yè)成本

直接人工費(fèi)：直接從事物業(yè)管理活動(dòng)的服務(wù)人員工資、福利、社保等營業(yè)成本直接材料費(fèi)：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用等間接費(fèi)用：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、水電費(fèi)、差旅費(fèi)等1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算第十六頁，共三十四頁。（二）擬訂物業(yè)管理費(fèi)用開支計(jì)劃3、核算管理費(fèi)用管理費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如：公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、綠化費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金等費(fèi)用。4、核算財(cái)務(wù)費(fèi)用如：利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)等。5、核算所得稅1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算第十七頁，共三十四頁。

向銀行借款發(fā)行股票發(fā)行債券動(dòng)用留存利潤

橫向聯(lián)合籌資收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)利用外資動(dòng)用前期投入資金二、物業(yè)管理資金籌措計(jì)劃的制定1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算第十八頁，共三十四頁。三、財(cái)務(wù)預(yù)算的控制（一）編制財(cái)務(wù)預(yù)算（二）控制財(cái)務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容1、把財(cái)務(wù)預(yù)算的指標(biāo)分配各部門。2、通過會(huì)計(jì)核算監(jiān)督反映各部門指標(biāo)實(shí)際完成情況。3、定期把完成情況與財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)對(duì)比，找出偏差并糾偏。4、考評(píng)。5、獎(jiǎng)勵(lì)、處罰。6、調(diào)整預(yù)算。1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算第十九頁，共三十四頁。（三）控制財(cái)務(wù)預(yù)算的步驟

1、建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)2、檢查監(jiān)督3、分析原因4、糾正偏差5、獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)1物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算第二十頁，共三十四頁。3專項(xiàng)維修資金的管理1、了解專項(xiàng)維修資金的收集和續(xù)籌程序。2、能夠編制專項(xiàng)維修資金的使用計(jì)劃。3、能夠?qū)ｍ?xiàng)維修資金的使用進(jìn)行管理。學(xué)習(xí)目標(biāo)第二十一頁，共三十四頁。3專項(xiàng)維修資金的管理一、專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)房屋共用部位專項(xiàng)維修資金—主要用于房屋公用部位大修、中修、更新、改造的資金。公用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金—主要用于共用設(shè)施和共用設(shè)備部位大修、中修、更新、

改造的資金。相關(guān)知識(shí)第二十二頁，共三十四頁。一、專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：1、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主交納專項(xiàng)維修資金。2、單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)業(yè)主交納專項(xiàng)維修資金。二、專項(xiàng)維修資金收繳和使用管理規(guī)定3專項(xiàng)維修資金的管理第二十三頁，共三十四頁。3專項(xiàng)維修資金的管理一、專項(xiàng)維修資金的收集1、第一次收繳商品住房：購房者按購房款的2%~3%

多層住宅不低于售房款的20%

售房單位高層住宅不低于售房款的30%公有住房

購房者——按購房款的2%（屬全體業(yè)主）2、續(xù)籌基本操作資金屬單位第二十四頁，共三十四頁。3專項(xiàng)維修資金的管理二、專項(xiàng)維修資金的代管1、將專項(xiàng)維修資金存入銀行專門賬戶（1）資金應(yīng)存入銀行，除可購買國債或用于法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪用。（2）在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，商品房應(yīng)將代收的專項(xiàng)維修資金移交至當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。第二十五頁，共三十四頁。3專項(xiàng)維修資金的管理二、專項(xiàng)維修資金的代管

2、接管專項(xiàng)維修資金（1）業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)同意，房地產(chǎn)行政主管部門轉(zhuǎn)交給物業(yè)管理企業(yè)代管。（2）接受業(yè)主和業(yè)主大會(huì)檢查、監(jiān)督。（3）物業(yè)企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無誤后，辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)，經(jīng)雙方簽字蓋章后送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和業(yè)主大會(huì)備案。

第二十六頁，共三十四頁。3專項(xiàng)維修資金的管理三、專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃的制定1、專項(xiàng)主要用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修、更新、改造，不能挪用。2、業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定專項(xiàng)的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。3、專項(xiàng)維修資金所屬權(quán)：屬于業(yè)主。

專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。第二十七頁，共三十四頁。3專項(xiàng)維修資金的管理四、專項(xiàng)維修資金使用的管理1、專項(xiàng)維修資金不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。2、專項(xiàng)可作為企業(yè)長期負(fù)債管理。3、專項(xiàng)資金利息凈收入經(jīng)業(yè)主大會(huì)或使用人，產(chǎn)權(quán)人同意后可放入專項(xiàng)維修資金滾存使用和管理。4、經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)同意后物業(yè)管理企業(yè)可利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。所得收益主要用于專項(xiàng)資金，也可按業(yè)主大會(huì)的決定使用。第二十八頁，共三十四頁。3專項(xiàng)維修資金的管理四、專項(xiàng)維修資金使用的管理5、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定：挪用專項(xiàng)維修資金的：（1）由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回資金，警告，沒收違法所得，處以挪用數(shù)額2倍以下的罰款。（2）情節(jié)嚴(yán)重，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。（3）構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接負(fù)責(zé)人員的刑事責(zé)任。第二十九頁，共三十四頁。4物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理一、企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容二、企業(yè)財(cái)務(wù)分析的基本知識(shí)1、財(cái)務(wù)分析的概念2、財(cái)務(wù)分析的對(duì)象3、財(cái)務(wù)分析的內(nèi)容

4、財(cái)務(wù)分析的方法三、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定相關(guān)知識(shí)資產(chǎn)負(fù)載表利潤表現(xiàn)金流量表第三十頁，共三十四頁。4物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置財(cái)務(wù)部門基本職責(zé)：1、建立健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度；2、制定年度財(cái)務(wù)計(jì)劃；3、制定物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算方案；4、監(jiān)督物業(yè)管理費(fèi)收繳運(yùn)用；5、編制記帳憑證；6、參與策劃營銷活動(dòng)；7、做好工程費(fèi)用撥付結(jié)算；8、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)審批制度，核報(bào)費(fèi)用、發(fā)放工資?；静僮鞯谌豁?，共三十四頁。4物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理一、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置財(cái)務(wù)部門基本職責(zé)：9、嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度｛除抵補(bǔ)現(xiàn)金庫存外，非經(jīng)銀行同意，不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用，嚴(yán)格分清收支兩條線｝、支票使用制度；10、核稅報(bào)稅；11、銀行賬務(wù)往來核對(duì)；12、妥善保管會(huì)計(jì)賬冊檔案；13、往來賬目清理制度｛財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)及時(shí)結(jié)賬收款，催收應(yīng)收賬款。}第三十二頁，共三十四頁。4物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理二、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的制定三、物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)分析1、橫向財(cái)務(wù)分析2、縱向分析與綜合分析3、評(píng)價(jià)物業(yè)管理的效益四、財(cái)務(wù)決策

1、籌資決策2、投資決策3、利潤分配決策第三十三頁，共三十四頁。內(nèi)容總結(jié)物業(yè)管理企業(yè)資金管理。2、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入—水、電、氣、暖等。人員工資、福利