年上海某開發(fā)地塊初步定位

****置業(yè)****地塊

初步定位研究前言根據(jù)貴司要求，針對****地塊進行初步的項目定位研究，主要針對****目前的市場狀態(tài)及地塊條件作為研究基礎開展，因為工作時間的關系，定位工作只是對項目提出初步的認識和意見。Dep1區(qū)域市場分析Dep2項目地塊分析Dep3項目開發(fā)策略研究Dep4項目初步定位提報結構Dep1區(qū)域市場分析1、片區(qū)房地產(chǎn)市場地圖2、近期片區(qū)市場動態(tài)3、重點個案介紹區(qū)域板塊劃分1、****以滬杭高速為界分為老城區(qū)和新城區(qū)，形成“一城兩貌”的總體特征。其中新城區(qū)分為東區(qū)板塊和西區(qū)板塊。2、東區(qū)板塊：依托于政府規(guī)劃的重心傾斜，已成為****市場上的核心板塊，高檔樓盤最為集中。板塊成熟度較高，配套齊全。3、西區(qū)板塊：西區(qū)定位為休閑居住區(qū)，各種配套以滿足日常生活為主，整體價格水平較東區(qū)偏低。****新城分為東區(qū)和西區(qū)兩個板塊，以東區(qū)為區(qū)域核心東區(qū)板塊西區(qū)板塊新城區(qū)老城區(qū)區(qū)域核心帶區(qū)域供應區(qū)間1、東區(qū)供應量主要集中于地鐵沿線一帶，9號線的開通是驅動此區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的動力來源。2、西區(qū)供應量主要集中在****一線延伸線以及環(huán)城線的交匯處，交通優(yōu)勢明顯。區(qū)域樓盤集中且同時開發(fā)，造成階段性供應量過剩，競爭較為激烈5000～5500元/㎡5500～6000元/㎡本案6000元/㎡以上5000～6000元/㎡4000～5000元/㎡區(qū)域等價線分析1、價格水平受區(qū)域環(huán)核心帶、城市規(guī)劃、個案品質等三大因素影響較大，****新城二級市場整體價格水平由中心區(qū)域向外輻射形成大格局。2、相對于區(qū)域地理中心，等價線傾斜特征并不明顯，區(qū)域發(fā)展較為平衡。3、未來9號線的開通將提高周邊樓盤價格，促使等價線向東北偏移，并且東北區(qū)域會成為等價線密集區(qū)。區(qū)域等價線分布均勻，價格層次、梯度明顯地鐵周邊項目分析1、軌道交通***號線一期工程西起****新城站，東至****站，連接****新城和徐家匯城市副中心，沿線設13座車站和1個車輛段。9號線一期工程計劃于2007年底通車試運營。2、隨著**號線的即將運營，地鐵物業(yè)的價值將不斷釋放。3、使****匯聚更多的人氣，以及導入外來人口成為可能。地鐵的規(guī)劃和即將運營極大的促進****房地產(chǎn)市場近期區(qū)域房地產(chǎn)市場需求走勢市場去化情況穩(wěn)定，經(jīng)歷春節(jié)后，市場需求正在逐步回暖中近期區(qū)域住宅市場需求走勢住宅占據(jù)片區(qū)房地產(chǎn)市場主體；住宅走勢房地產(chǎn)整體市場走勢相吻合。近期區(qū)域住宅成交均價及平均面積從3月份開始，去化物業(yè)開始向中低價位物業(yè)傾斜；片區(qū)平均成交面積在120—135㎡之間，片區(qū)產(chǎn)品戶型相對較大。4月份，片區(qū)內(nèi)物業(yè)供應猛增5月份以來，新上市物業(yè)明顯減少近期供應狀況普通住宅各戶型面積段供需求情況一房中60-80㎡戶型供應比例低，但去化情況最好；二房戶型中，主力供應在80-100㎡，且去化情況一般,大兩房戶型去化更好；三房戶型集中于120-150㎡，但三房戶型總體去化情況不理想；四房戶型總量較小，但總體去化情況良好，特別是150-180

㎡面積段物業(yè)。面積段一房二房三房四房五房復式供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交供應成交60㎡以下58064269094223640000016060-80㎡285477911447260000000184180-100㎡15086141384792126423000010424100-120㎡40660037085229850000011945120-150㎡22483188103933985127720031356150-180㎡0030131559978142311360136180-200㎡00101563431198721266200-300㎡000019186196156478143300㎡以上000017143116225026合計8816129333581899018629554610565497266183649714.67%26.77%29.77%51.99%91.67%27.07%低密度住宅各類型物業(yè)供需求情況面積段獨立別墅聯(lián)體別墅雙拼別墅疊加別墅供應成交供應成交供應成交供應成交60㎡以下1100000060-80㎡0000000080-100㎡00000000100-120㎡00000000120-150㎡00000000150-180㎡002291420000180-200㎡005062100000200-300㎡3291337172030000300㎡以上467832430000合計7972171476558000027.23%37.80%0.00%0.00%獨立別墅總體供應量較小，且主要面積供應集中在300㎡以上；聯(lián)體別墅供應量較大，但整體去化狀況好于獨立別墅；雙拼別墅、疊加別墅是目前市場上的供應盲點！市場動態(tài)小結：市場較為穩(wěn)定，春節(jié)過后，成交情況日益回暖，符合行業(yè)規(guī)律；從成交價格來看，春節(jié)前后以高端物業(yè)成交為主，春節(jié)過后，逐步以中、低端物業(yè)成交為主；區(qū)域內(nèi)更傾向于大戶型，普通住宅一房60～80㎡，二房100～120㎡，三房120～150㎡，四房150～180㎡較受歡迎；而低密度物業(yè)中150～200㎡的聯(lián)排去化情況良好；區(qū)域內(nèi)缺乏雙拼及疊加型別墅。由于五一房展會的到來，使得四月份供應量猛增。片區(qū)市場較為成熟，現(xiàn)階段以改善型需求為市場主導！總建筑面積18.4萬㎡，占地13.7萬㎡;容積率1.34，綠化率40%;整個小區(qū)分三期開發(fā)，共有1棟酒店式公寓、13棟小高層公寓、68戶聯(lián)體別墅、44戶獨棟別墅及商業(yè)街組成，總戶數(shù)達1357戶,車位855個。均價：公寓6500元/㎡聯(lián)排別墅8000元/㎡獨棟別墅12000元/㎡物業(yè)費：1.2元/㎡/月。重點個案分析——****園賣點簡述：1、距軌道9號線大學城站約150米，緊鄰新城主干道—嘉松公路。2、社區(qū)圍墻與公路之間相隔的50米綠化帶。3、南臨100米寬天然河道張家浜，隔河與上海外國語大學相望，北面是興建中的文化休閑廣場，通過天橋與47萬㎡的新城交通樞紐暨購物中心相連接。4、房型較為齊全，從一房到三房，面積62—124㎡，緊湊經(jīng)濟，總價30萬元起。其特點為多種房型臥室均朝南，且通過大面積的陽臺將其連接。5、公共配套：47萬㎡MALL、上海市第一人民醫(yī)院****新院、西外國語學校（十二年制雙語寄宿學校）等設施正在興建中。上海銀行、建行。營銷推廣：SLOGAN：捷運時代新貴領地推廣主題：****大學城旁純翠地鐵社區(qū)18萬㎡罕貴西班牙別墅級風情社區(qū)

小區(qū)總建面高達52萬平方米,是目前****新城最大的社區(qū);純小高層和高層住宅項目；建筑風格為新古典主義，大中庭、大幢距、英式建筑風格；生活配套：社區(qū)商業(yè)、室內(nèi)溫水游泳池、壁球館、彩虹飛橋（連接社區(qū)與輕軌站）；均價：6300元/㎡。重點個案分析——****花城賣點簡述：1、52萬㎡大盤，建成后將是****新城最大型的社區(qū)；2、核心地段。享受****新城核心生活圈：上海市第一人民醫(yī)院、****行政中心、大學城、占地3公頃的市民廣場、高爾夫球場、度假村重重環(huán)繞。3、在****花城路對面，將建成上海第一MALL。這個超大型商業(yè)購物中心由政府投資建設，建成后將相當于徐家匯商業(yè)面積總和。4、與9號輕軌線大學城站也只有一條馬路的距離，由橫跨馬路的自動扶梯天橋連接。30分鐘就可以到達徐家匯，無須轉乘。營銷推廣：項目定位：上海百分百社區(qū)市場形象：區(qū)域市場的領導者、大盤形象、中檔綜合品質社區(qū)推廣主題：百分百生活、國際花園社區(qū)市場動態(tài)小結：區(qū)域房地產(chǎn)市場總體運營情況良好，市場成熟度高；****新城的規(guī)劃以及地鐵9號線的即將通車，片區(qū)市場價值將迎來重新評估的機會；由于擁有較好的環(huán)境資源和交通優(yōu)勢，使得區(qū)域內(nèi)并不缺乏高檔物業(yè)，從而提升了整個區(qū)域的樓盤品質；現(xiàn)階段，片區(qū)以當?shù)馗纳菩托枨鬄橹?，因?***新城的整體高規(guī)格建設，擁有一定量的投資需求，特別是地鐵通車后，投資需求可能會被激發(fā);區(qū)域個案規(guī)模較大，以異域風情為主要產(chǎn)品賣點訴求。Dep交2項目酷地塊分析1、地墓塊現(xiàn)狀裂分析2、地撕塊遠景歐規(guī)劃3、用地惰價值剖析4、用領地開發(fā)禮策略新城核心區(qū)****大學城滬杭高速工業(yè)區(qū)街道辦地塊位置茸梅路西馬側、滬杭盤高速以北陵，通波塘津東，以*甚***為執(zhí)界分為南唱北兩塊。地處新病城“偏萌中心”膜，新老臟城區(qū)交載界處。距離新允城核心緞區(qū)5公里。距離*此***大遺學城10公里。在新城群核心區(qū)留輻射范斜圍內(nèi)，倉但核心攪區(qū)配套竊對項目汗產(chǎn)生的厭影響較偽弱！地塊現(xiàn)狀壤——地塊晝位置地塊周喊邊配備蔥有社區(qū)折醫(yī)院、碼學校、翻菜場、粒商鋪等黎基本生拿活設施觀。但總咽體上均匪定位于吩本地居果民，檔久次較低余。從地塊步畢行至中山睛廣場5分鐘，至****新城商業(yè)肢廣場10分鐘，至老城零區(qū)商業(yè)廣胸場、易初世蓮花大賣落場15分鐘。地塊周將邊商服尾、教育煩、醫(yī)療脂配套成犁熟，但偏檔次偏委低、規(guī)嫌模偏小顏；地塊15喂分鐘步行騰范圍內(nèi)，障有大型集牛中商業(yè)，尊檔次參差書不齊。中山廣場新城商業(yè)廣場易初蓮花中山地段醫(yī)院學校祥和菜場學校地塊現(xiàn)皇狀——彩商服配箏套緊鄰公共隊汽車五里禮塘站，擁籃有滬古專澤線等5條叛線路，可大到達**茂**區(qū)城巴區(qū)主要站紡點及青浦悔區(qū)。雙向四功車道*獨***端通行能痕力良好。地塊通貫達性良虜好，城希市公共嫂交通配遵套完善烈！地塊現(xiàn)感狀——親外部交壓通地塊現(xiàn)戰(zhàn)狀——眾外部環(huán)情境A3地塊除：與自然水切系相鄰，有壓一定的景堵觀資源****將地塊硬堡性分割為牧兩塊滬松公飛路、滬敏杭高速產(chǎn)生嚴憶重的噪亡音、灰祝塵和車路流。隔河相草望的低密度緞別墅區(qū)對地塊宇有提升云作用地塊現(xiàn)狀或——內(nèi)部為環(huán)境（A單2）地塊內(nèi)酸有高壓良線，對表項目開廚發(fā)有一廟定限制道；地塊南面顫有少量植蠻被和公路訴綠化隔離森帶；地塊內(nèi)守現(xiàn)為農(nóng)吵民居住愛密集區(qū)選，因為沸拆遷，可能影旺響到項材目開發(fā)鍬節(jié)奏；地塊南鎮(zhèn)、西、即北三個附方向都有較長杜的臨街面。綠化帶居住密集穩(wěn)區(qū)高壓線地塊現(xiàn)狀荷——內(nèi)部摘環(huán)境（A分3）廢棄廠房滋、學校制造企蔑業(yè)多層宿尿舍地塊平整惕，起伏較努小。西側緊則臨水系；地塊內(nèi)郊多為廢群棄廠房竊、學校嗽，拆遷難迷度相對誓較低；沿街為女制造企厲業(yè)，若峽需保留掌，則形撐象上影綠響較大燙；拆遷難度側相對小，可能先皆期交地鬧開發(fā)；地塊與續(xù)城市道嗓路的聯(lián)例系較少調(diào)，臨街算面非常鉗小。A-2號蹲地塊:用地面景積:6啞486切4平方蓬米;容積率:脅≤1.6綠地率乓:≥3儀0%其中集譜中綠地研:≥嬌10%A-3夏號地塊該:用地面積出:744廢37平方余米;容積率頓:≤1業(yè).6綠地率饑:≥3慚0%其中集中惜綠地:皂≥10%建筑面恐積:1稅037襖82.懲4平方和米建筑面稍積:1水190棉99.中2平方催米被市政道掛路分割為墊兩個部分臉的22萬酸平方米的賀大型社區(qū)接；1.6容鳳積率擁有遇一定的產(chǎn)題品組合空宗間。地塊現(xiàn)克狀——轉用地指含標地塊遠景書——新城錘規(guī)劃人與自籍然的最撓佳和諧艙、是最皂適合人淚居住的矛城市。一城兩紋貌***漂*新城老去的攪城市長期居住折人口的大糖量流失商業(yè)和酸其他行揉業(yè)的逐組漸萎縮外來人再口的臨嬸時聚居蟲地新興的賭城市現(xiàn)代化的狂公共設施現(xiàn)代化嘗的設計幣形態(tài)現(xiàn)代化的輪處理手段改造打造地塊位拐處新老撓城區(qū)交勤界，仿“改造霜”與“騙打造”杰需同時嫌進行！地塊遠緩景——貝區(qū)域規(guī)雖劃城市住最區(qū)邊緣捉；東、南向堂遠景為工關業(yè)用地；地塊周邊號住區(qū)規(guī)劃館已基本實練現(xiàn)；地塊周邊饒沒有大型懷市政綠地掀、公園。地塊周糞邊規(guī)劃宵已基本父實現(xiàn)，抖市政改慶造的環(huán)榮境提升仔空間不次大！地塊位置地塊遠拌景——仗地鐵9疲號線與9號線居（一期）司終點站—餐—***彎*新城站步行1嚇5分鐘；年底即最將開通糠的地鐵輸將使項規(guī)目市場何價值和罪市場空柿間得到史巨大的乘提升！地塊價值絞分析地塊整體傭規(guī)模適中皂，有一定碧的景觀資菌源;茸梅片碧區(qū)相對意居住環(huán)逢境成熟短，人氣逐較足;年底開通輝的9號線將隊進一步邊有效縮繩短交通挑距離，繡未來片匠區(qū)價值那將大幅軌提升。地塊周品邊住區(qū)字成熟，職人流密瓜集，存在一定窩的商業(yè)價書值。****冤硬性割斷席南北地塊;地塊微訪環(huán)境差眨異明顯盛，難以予統(tǒng)一.在地塊微束環(huán)境價值銜分析上，旅需要將兩母個地塊區(qū)疫別對待，哀個別分析田。地塊價裹值分析曾——A千3廢棄廠房制造企業(yè)多層宿舍地塊西吸側,臨通波塘汁部分開發(fā)暗價值最高絨。地塊沿東***杠*東側農(nóng)部分，塞即近幼豆兒園學許校部分草，因人屢流相對示聚集，錢開發(fā)價徑值也較賄高。****瓶西側橋下宜和北側五科昆路塊因努橋體的遮組擋和多層婚居民樓的被保留，相涉對價值較匹低。多層居民貼樓幼兒園小學A3地塊咽的價值體現(xiàn)主焦要集中蚊在西側吉自然水債源的有龍效利用遼。地塊價恐值分析趙——A墾2綠化帶居住密集丟區(qū)高壓線地塊北側幫沿***脆*延伸至勝茸梅路段圍受高壓線吼的影響，薦對產(chǎn)品塑掠造有很大泛限制，但旅可以考慮樓沿***絲式*街面開剪發(fā)商業(yè)。地塊南侵側受高掏速路干姜道的影培響較大蘇，灰塵旗、噪音戀和車流暫將成為役地塊最妹大的硬役傷。地塊東、命西兩側已悠有居民區(qū)秧對項目形法成一定的粒環(huán)境影響販。A2地塊達總體價值潤較低，如長何規(guī)避地蜓塊本身的漢硬傷是關逮鍵！土地開管發(fā)策略獅思考A2、圍A3不示同的微損環(huán)境，喚形成了脊項目的鉆性格核心要素遠：一河、曲一路、一握電線不利要素驢＞＞有利園要素高速路耀沿線的稼心理抗面性＞項秀目微環(huán)困境認知建議：A2、A潤3分而治之就！！土地開發(fā)饒策略思考A2地魚塊內(nèi)密珍集的住攏宅將影限響到項孝目開發(fā)鴨進度；A3地覽塊內(nèi)需涉拆遷的行主要是腳廠房及合廢棄建毅筑，拆樂遷相對奇更為快禾速。A3地光塊開發(fā)槐進度可蛾能快于命A2地灑塊！土地開發(fā)隱策略建議完全隔離轎，按照兩熊個項目操作？隔離不要利要素秘，共享資則源？分項目公鐮司隔離操詞作；社區(qū)相允互獨立夜。公開同主應體操作；通過不罩同的項榴目主題希形成錯兼位；共享配套蟻資源。？地塊部分顯總結地塊南剖北部分怒關聯(lián)割決斷、差鋒異明顯驅，兩個地塊女的關系處值理對項目團具有重版要意義幣，兩宗地塊敢具備一定互的呼應關身系，可以桌建立一定窯的內(nèi)在聯(lián)懇系；由于地塊謹與9號線站蘇點距離蝕較近，氏地鐵的歐帶動作損用需要燃重點關悼注；地塊周效邊的規(guī)流劃已基寨本實現(xiàn)皇，片區(qū)持環(huán)境一慎般；A3地塊西側貼水系是該濾地塊具備妨的先天優(yōu)搏越條件，密但該地塊金臨街面小艇，將對地深塊開發(fā)形泡成一定的勒制約；A2地塊北側誕有高壓線肥，南側為奔高速公路禽，發(fā)展限錦制較大；A3地塊可剖能先與A2地塊啟動機；地塊存在艘發(fā)展商業(yè)顧的機會。Dep化3旺項目發(fā)遙展策略1、項否目的品約牌策略2、產(chǎn)面品發(fā)展秋策略品牌現(xiàn)秀狀***閉*置業(yè)紡——企渴業(yè)品牌往——片縣區(qū)具有賞一定知牙名度；項目品斜牌——植文薈峰悅景——乘區(qū)域明品星樓盤暖；客戶平像臺——沉***廟*會—驕—已經(jīng)或搭建并亂形成一孫定規(guī)模兆的客戶漫平臺。品牌策壺略啟示***貞*置業(yè)企業(yè)品吸牌***峰渡景11萬壓平方米泳國際花甩園社區(qū)A2地塊？A3地塊？項目品牌***殲*會資源整合鋸平臺同一片認區(qū)內(nèi)的析三宗用卻地，運歲用”品乒牌排它孩”策略涌,各自泊塑造不鑰同的產(chǎn)靠品訴求趁，形成華差異，童獲取競抖爭中的亡優(yōu)勢地緩位的同洗時提升栽品牌價相值!產(chǎn)品發(fā)展推思考——賊商業(yè)物業(yè)斷價值因為地緒段、業(yè)仆態(tài)等要碌素的不君同，片哲區(qū)商業(yè)侄網(wǎng)點租光金差別譽較大！商業(yè)價格順的推算按照收益閥還原法進堡行計算；按照8%興的年收益漁率，15遞—25年翠回收為要吊素計算。商業(yè)物業(yè)界與住宅對東比在同地段秩進行商業(yè)泥和住宅物鼓業(yè)的價值特對比；商業(yè)物業(yè)哄的價值明歇顯高于住汗宅類物業(yè)叉的價格；地段越成挖熟商業(yè)與至住宅物業(yè)巾的差價幅曉度越大。產(chǎn)品發(fā)合展思考揉——商榮業(yè)物業(yè)有與住宅飾物業(yè)的陸對比產(chǎn)品發(fā)展短策略建議A3：地塊價值使較高缺少沿街蝦面A2：地塊條件鍵較差沿**細**有粘操作可催能商業(yè)支撐作用人氣注熔入使兩宗地垂塊形成一艱定的互動奪關系，實礎現(xiàn)價值、命品牌的雙結贏Dep革4項目插定位1、A掩3地塊岡部分2、A麗2地塊脫部分3、項目搭客戶定位項目定位惜概要基于品牌此:需要不綢同的項質目訴求禿點,形叫成錯位洋;基于土地游:需要規(guī)避壇不利影響靈,揚長避答短;基于價值卸:不同的產(chǎn)豪品組合,馳需要形成戚二者的區(qū)壯隔。兩宗地姓塊分別程定位，炎以達到授品牌、示價值等曉多個方懇面的共口贏！不同的逗產(chǎn)品訴排求，覆撈蓋市場止需求，所形成一棚定的競擠爭優(yōu)勢方！A3地塊傍先期開發(fā)浸，A2地終塊后續(xù)跟廟進開發(fā)！Par鎖1A3蒙地塊部分A3地塊總體過定位水岸景觀異現(xiàn)代生活汁社區(qū)強調(diào)A3地塊西召側通波消塘的景羨觀資源刷優(yōu)勢，剖內(nèi)外結臺合，形帆成項目販景觀價主值引擎攏；現(xiàn)代風姻格，展姥現(xiàn)新城澤市的新任生活風味貌；生活社區(qū)籍，強調(diào)社稼區(qū)內(nèi)部的賢生活氛圍狐，與周邊慨建筑形成棋一定的區(qū)世隔；強調(diào)社綿區(qū)感，斬與文薈輸峰景項笛目形成偽一定暗辟合，產(chǎn)畏生一定劑的形象辟聯(lián)系。A3地塊規(guī)劃悲建議——緣瑞交通組織A3地塊僅僅奴南側與城謎市道路形蝦成聯(lián)系南側因恐為橋梁連的原因俱，路面秤與地面吉找平部蚊分臨街紡面僅僅200米；沿**緞**，唉在A3粥地塊東割側設置餡小區(qū)入螞口；內(nèi)部以環(huán)污形路耦合煎各內(nèi)部組菌團。A3地塊規(guī)狹劃建議墊——產(chǎn)輩品品類懇建議A-3號辛地塊:用地面并積:7鈔443朵7平方棋米;容積率御:≤1怒.6綠地率盛:≥3赤0%其中集中奪綠地:題≥10%總建筑伐面積：企119沸099搏平方米市場沒劫有雙聯(lián)喘別墅供容應；洋房類產(chǎn)想品區(qū)域市領場內(nèi)供應則較少；高層住功宅突出害景觀和液生活氛層圍；項目用地面積容積率建筑面積高層47937.002.0095874.00多層洋房25000.000.9022500.00物業(yè)管理用房（會所）1500.000.671005.00合計74437.00119379.00A3地塊規(guī)劃趟建議——屬產(chǎn)品組合餡形式充分利崗用西側亭水景是鋸營造項術目主題欲的核心燈要素水系多層住宅高層住宅水系多層住宅高層住宅均好性使規(guī)用，但資標源利用度塔有限放大景觀瓦資源，使移資源能為墳更多人享哲受讓更多的花產(chǎn)品享受貫資源A3地塊規(guī)劃修建議——奴產(chǎn)品組合污形式洋房圖例示旨意高層住鉛宅通波塘施殖賢帥路產(chǎn)品布局測上，通過丈形成一定番傾斜、跌同錯手法，童放大西側爛外部景觀A3地塊條產(chǎn)品風格刃建議——極洋房部分簡潔素雅照的立面效框果，結合斤外部水體裙景觀，營臉造舒適宜區(qū)人的生活揮氛圍。A3地塊蔽產(chǎn)品風格重建議——制高層部分立面采用錦現(xiàn)代元素券，講究細魯部構件的味精美和效含果的變化趁，提升住繩宅的整體僵品質感。A3地塊規(guī)臭劃建議沫——戶虎型配比抖建議物業(yè)類型戶型戶型面積(平方米)總戶數(shù)(戶)總建筑面積(平方米)高層2/2/2120150180003/2/2135280378003/2/214020028000頂層復樣式2405012000合計95800洋房4/2/21503857003/2/213576102604/2/2(頂層)170386460合計22420A3地共塊戶型透建議一層，4舞/2/2攝，150然平方米二層，3焦/2/2撇，135買平方米三層，3鑼/2/2映，132假平方米A3地計塊戶型玩建議頂層復式皆，4/2唇/2，1詠73平方么米A3地塊啊戶型建議3/2/歉2，13圾3平方米戶型方正雞，功能齊化備；入戶花園后提升產(chǎn)品夢檔次A3地塊景中觀建議利用地孕塊西側練外部水匙景資源道，內(nèi)部幣塑造精起致且富蹦有場景墾感的景遙觀效果城。將生活化伙的元素充齡分的融入純到景觀要貫素中；以硬地配明合草皮作蠢為主要景獲觀察元素偷，適度搭六配適宜本互地氣候條償件的高大溝喬木；注重景觀常與建筑的傳結合，建施筑底層塑野造“零距鉆離”的景膨觀體驗。A3地誘塊景觀就建議—殿—濱水倉景觀通波塘施賢路現(xiàn)代感眠強烈和掩規(guī)則的帆河道濱閉水景觀館，搭配政富有藝勞術感覺瓶和生活滅情趣的值小品。A3地肚塊景觀績建議—躺—組團忽公共空班間富有藝經(jīng)術氣息治的硬地栗景觀，諷搭配休墾閑小品框，營造裳出舒適愈的公共?；顒涌针U間。通波塘施賢路A3地處塊景觀集建議—攔—宅前若景觀高層建筑砌周邊布置愿一些高植吵，可以在叉視覺上有飲效降低高亡層的建筑掩密度。通波塘施賢路錯落的北密植、掃跌水等溝手法的叔運營，發(fā)打造出撓精致的脆水體景勉觀。A3地塊景觀庸建議——倚內(nèi)部水景靈處理A3地有塊產(chǎn)品頌建議—涌—公共至空間的灑生活氛鼻圍營造利用底層亦架空，將稀底層公共游部分景觀額化，同時渴設置一定塵的休閑娛東樂功能，寬提供富有踏格調(diào)和實鬼用功能的萬生活空間年。Par像2A2霉地塊部分A2地塊誓總體定位新技術流概念的工活力社襯區(qū)通過技拐術手段引，消除呆高速公黎路帶來義的不利張影響；新技術療作為項斑目主題悼，需要缸在多個厲方面應嗚用；活力社截區(qū)，強揭調(diào)社區(qū)告富有活侵力的生亦活氛圍奮和社區(qū)襯精神；進行商獅業(yè)方面巖的突破隊，商、雕住功能泥的綜合軋?zhí)幚?，陜形成社糊區(qū)生活段的活力懸。A2地塊蹤蝶規(guī)劃建議并——功能挨布局地塊西北鹽側配制商娛業(yè)功能；利用地匠塊西北飽側交通殘優(yōu)勢；能夠與A貸3地塊產(chǎn)逝生一定的狐對應；地塊居別住功能蕉圍繞商崖業(yè)布局白；A2地狂塊規(guī)劃圓建議—系—交通降組織將城市繞道路接依入地塊將人流吸乏納入社區(qū)通，促動商迎業(yè)價值；進行商認業(yè)功能袍與居住趣功能的柿適度隔覆離。地塊內(nèi)部將人流勇吸納入圓社區(qū)，歷促動商翅業(yè)價值北；進行商纖業(yè)功能踐與居住閘功能的痕適度隔熊離。60—8箱0平方米叨物業(yè)供應叛量小，去溫化率高；100—乓120平輸方米三房兄戶型供應峰少；隨著地鐵弄的開通，猜區(qū)域出租繡市場將迎躺來契機；A2地塊錯規(guī)劃建議彩——產(chǎn)品堤品類建議A-2虧號地塊眠:用地面授積:6村486荷4平方袋米;容積率:漆≤1.6綠地率下:≥3珍0%其中集盼中綠地騙:≥首10%總建筑幣面積：臣103識782麗.4平掌方米物業(yè)類型用地面積容積率建筑面積多層150001.1016500小高層386141.7768282.4soho8000.0特色商業(yè)街10000110000.0物業(yè)管理用房12500.801000.0合計64864.00103782.4A2地謹塊產(chǎn)品陽建議—窄—產(chǎn)品捉分析北傳統(tǒng)居住面模式解析吸：通過南北圓向開設門汗窗，解決蝕居住中的腳采光、通咬風、晾曬偉等活動地塊南向舟高速公路尾氣、團噪音、眠視覺……高速公路屬帶來的諸垮多不利因船素將對地歌塊南側住賞宅帶來銷售阻凡力。A2地滔塊產(chǎn)品保建議—戴—改變動傳統(tǒng)北采光：依嘴然南向，炸但只完成外采光景觀功輝能，通岔過密封冬窗隔離噪就音尾氣。使用密立封窗，猾隔離噪領音尾氣A2地塊音產(chǎn)品建議禍——改變賞傳統(tǒng)北通風：利搜用地形特繩征，建筑統(tǒng)形成疊錯燥，改南北制通風為東升西通風，形成端全頭陽臺情，解決宜晾曬等矛問題。運用法國摟ALDE辱S（愛肆迪士）自職平衡式通姓風系統(tǒng)；室內(nèi)90吊％以上的鄙空間實現(xiàn)他自然通風伐，“會呼堤吸的窗”濾。中央式蛛機械通風猾系統(tǒng)原理鉆：VMP句K系拳統(tǒng)能保證凈室內(nèi)高質濱量、持續(xù)服、無噪音丈通風，尤竭為適用新答建的住宅杠。風機通瞎常安裝于旋屋頂，用尤于排出污緞濁空氣，桐室外新鮮仔空氣通過紛自平衡式睬進風口進遞入各主要抖房間內(nèi)。的異臭味、孩懸浮顆粒魯物、水蒸臭氣，引入屑室外自然炊新風，防堵止交叉感疤染疾病。A2地鼻塊產(chǎn)品耽技術使態(tài)用——校新風系狼統(tǒng)戶均投拼入約7電000之——1伏000葬0元A2地病塊產(chǎn)品遠技術使酷用——號其他設拘施設備降噪措施小區(qū)外圍綠化帶密植高、中、低喬、灌木，選擇能有效吸收噪音的樹種，降低噪音；合適的隔音屏、墻；氣密性一級的外門窗，雙層中空玻璃中央吸塵系統(tǒng)采用中央吸塵系統(tǒng)，有效吸收室內(nèi)灰塵，改善室內(nèi)空氣質量太陽能照明技術廣泛使用太陽能草坪燈、太陽能樓牌號照明系統(tǒng)、小區(qū)指示系統(tǒng)、太陽能時鐘，有效節(jié)約能源雨水收集系統(tǒng)收集屋頂、露臺雨水，以及采用植草磚、滲透磚收集地表徑流水，經(jīng)處理后做景觀綠化用水有機垃圾生化處理實行有機垃圾生化處理，減少污染自平衡式通風系統(tǒng)采用愛迪士自平衡式通風系統(tǒng)，有效改善室內(nèi)空氣質量A2地塊頑產(chǎn)品技術大使用新技術事使用訴終求：改善地塊敬南側道路只帶來的噪凡音、尾氣黃等不利影份響；應用原則兆：以通風勇、空氣故凈化、商環(huán)保等全生態(tài)概擾念打造扭，規(guī)避度投入較鳴大的保報溫等訴待求點應用范圍攝：高投入晨部分針對性的使用問，低投入關部分普及幻玉性使用。A2地孩塊產(chǎn)品襖風格建唇議絢麗斑斕懸，富有強赤烈現(xiàn)代感眾的外立面及形態(tài)；充分展餃現(xiàn)生活蠢“活力考”所帶谷來的跳妥躍感。A2地英塊產(chǎn)品心風格建關議臨街面弟采用凹蠶凸的商盞業(yè)形態(tài)招，形成封小型廣哪場，增劈燕加商業(yè)剝的生活費氛圍；通過特奪色小分懶割商業(yè)讓，實現(xiàn)土商業(yè)的辮快速銷埋售。A2地箱塊規(guī)劃支建議—鈔—戶型毯配比建裝議物業(yè)類型戶型戶型面積(平方米)總戶數(shù)(戶)總建筑面積(平方米)多層2/2/1852823802/2/2904843203/2/2110303300頂層復式150203000合計13000小高層2/1/185184156403/1/1105250262503/2/211513014950頂層復式180509000合計65840SOHO1/11/165956175合計15175A2地捆塊戶型悠建議3房2廳飼105—奧125平旨方米大進深陽美臺，雙層桶挑高；大凸窗，秧增加室剖內(nèi)使用膨空間；大面積色入戶陽喬臺。A2地塊告戶型建議2房1廳購80-1貢00平方慕米大進深陽索臺，雙層碑挑高；大凸窗，驗增加室當內(nèi)使用筋空間；壓縮餐籌廳、客承廳面積象；適宜進螞行出租腫使用。A2地塊架商業(yè)定位抬——活力收生活平臺蔽構筑醫(yī)療/健康系統(tǒng)(He羨alt乞h&C悲are萬Sy魔ste刊m)文化/教育系統(tǒng)(Cul工ture界&Edu撤cati暴onS期yste郵m)商業(yè)/餐飲系英統(tǒng)(Com俯merc娃ial&曠Food般Sy豪stem軟)運動/休閑系統(tǒng)(Sp敘ort哀&Le燦isu便re懲Sy類ste找m)社區(qū)服務齒系統(tǒng)（Com格mun自ity排Se炎rvi幫ce越Sys俘tem）不設置斧大規(guī)模厭集中商粘業(yè)，小萌分割可汪銷售單淹位業(yè)態(tài)已為主通過非線慌性的建筑傍形式，形寨成人流節(jié)壁點，形成困休閑生活氏氛圍內(nèi)外結合核，構筑五該大生活系餡統(tǒng)A2地塊奇活力生活緒平臺構筑上海市第饅一人民醫(yī)忙院***怎*分院地塊東粘西側社州區(qū)衛(wèi)生摧站商業(yè)街內(nèi)防設置藥店文化/眨教育系匠統(tǒng)地塊北非側幼兒寄園、小襖學茸北中食學商業(yè)/勢餐飲系晚統(tǒng)商業(yè)街戚配置特撲色中、鄭高檔次薯餐飲、清娛樂、件休閑商黃業(yè)業(yè)種運動/候休閑系輝統(tǒng)商業(yè)街賽內(nèi)設置笑運動、莫休閑類說業(yè)種結合景胸觀，設挨置公共坐運動設夏施社區(qū)服映務系統(tǒng)會所功能善化商業(yè)街封設置豐餡富的生燒活類業(yè)舍種，如詳：洗衣綠、家政史、中介侮等醫(yī)療/匹健康系慘統(tǒng)A2地妹塊景觀兵建議以形體感款強烈的硬道地景觀結爽合植被形即成豐富的融圖案組合旅；地塊南附側密植繁高大喬貫木，以拾降低高草速公路蘆帶來的妖不利影犁響；大量使用濟室外休閑勒類小品，激提供豐富栗多彩的室消外休閑活丑動空間。Par墊3項目媽客戶定位物業(yè)價格物業(yè)面劍積物業(yè)總價可承受僵家庭年尋收入潛在客韻戶類型（購買力鋼類型）產(chǎn)品功驢能偏好獅過濾產(chǎn)品情感敞偏好過濾目標客戶鎖定目標客戶搜簡述客戶定絨位流程經(jīng)濟年型中產(chǎn)脂型富裕謠型富貴榜型富豪寫型功能河偏好情感歲偏乘好擁有型商務型文化型精神型投資型奢華型健康型休閑型教育型生活型贍養(yǎng)型運動型工作型購買力谷產(chǎn)品偏唉好模型單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新上海人中學3口之家單身丁客三代同堂中大學3口之家丁客家庭兒女立家三代同堂二老空巢工作型教育型運動型休閑型生活型工作型贍養(yǎng)型生活型健康型工作型贍養(yǎng)型健康型生活型教育型健康養(yǎng)老（51-60歲以上）品質家庭（41-50歲）都市新銳（26-40歲）新新人類（22-25歲）家庭結構火產(chǎn)品偏好襖模型地鐵9煉號線***校*地區(qū)排客戶分怒布模型****猾地區(qū)主力老客戶為*斃***本用地客群，根據(jù)文薈各峰景的客冬戶來源分裹析，結合疤地鐵9號扣線的影響卸作用，判酷斷***啦*地區(qū)客慣戶分布以貝本地居民伙為核心，飄輻射至閔壩行和徐家肆匯地鐵沿渾線區(qū)域人倘群。項目客戶股定位地塊產(chǎn)品類型面積（m2）總價（萬元）首付（萬元）商業(yè)貸款（公積金貸10萬）月供（20年）A3情景洋房135-170108-13632.4-40.865.6-85.24745-6163小高層公寓120-14078-9123.4-27.344.6-53.73226-3885多層公寓85-11062-80.318.6-2433.4-46.32416-3349A2小高層公寓85-11555-7516.5-22.528.5-42.52062-3074Soho（精裝）45-6537-5411.1-16.215.9-27.81150-2010購買力純模型定榨位（A搶3）房屋總價（萬）首付30%公積金10年貸款月供1000商業(yè)貸款商貸月供（20年）家庭可支配穩(wěn)定年收入（萬）基本客戶類型延伸客戶類型4012101814075.6經(jīng)濟型中產(chǎn)型5015102519557.860181032250210.080241046359714.4中產(chǎn)型富裕型經(jīng)濟型100301060469118.8120361074578623.1150451095742829.72006001401094743.8富裕型富貴型中產(chǎn)型3009002101642065.640012002802189487.6500150035027367109.5富貴型富豪型1000300070054734218.915004500105082101328.4富豪型購買力贏模型定躍位（A譯3）小高層公代寓目標客群：家庭收入弊：家庭年耽收入在14萬以上月還貸能督力：3500劈燕元以上主力客黑戶：中產(chǎn)型聰家庭輔助客戶隱：經(jīng)濟型枯家庭情景洋房輛目標客群：家庭收入罰：家庭年喚收入在18萬以上月還貸勺能力：450莫0元以上主力客漏戶：中產(chǎn)型止家庭輔助客燙戶：富逆裕型家怖庭產(chǎn)品功絕能偏好特性過濾濾（A3課）產(chǎn)品功哄能特征濫：交通及區(qū)沖域：**讀**、外尺環(huán)、新城派東區(qū)小區(qū)配失套：教啟育、醫(yī)懇療、商菜業(yè)配套廉齊全，漿檔次一鞠般房型特豆點：情邪景洋房兵、舒適輛性公寓社區(qū)規(guī)右劃：基寄本成型醒，后期飽變化不蒜大。地誤鐵9號線。過濾生活型羞、贍養(yǎng)詳型、休郊閑型、臂健康型“品質數(shù)家庭”禮：中大足學三口纖、丁客俊家庭“都市新哈銳”：幼泊小三口“健康津養(yǎng)老”?。喝浲卯a(chǎn)品情感材偏好性過論濾（A3篩）產(chǎn)品情感減特征：****饑新城“偏融中心”，仇新老城區(qū)缺邊界的特犬殊位置，商使產(chǎn)品在癢滿足**縱**老城時居民居住詢改善要求業(yè)同時，也廈滿足了該黨客群的地疼域歸屬感裝。過濾精神型、珠擁有型目標客辨戶分布筆定位(溝A3)略：地塊到徐哥家匯車行貨30分鐘鏡，且9號補線的年底賣開通將大囑大提升*錯***區(qū)由域的交通豆便捷性，妹因此，我很們?nèi)Χǖ男蚰繕丝蛻敉坏木幼^(qū)皂域為：核心目泳標區(qū)域脊：****私本地中高遙端收入人瓜群。輔助性沾客戶：闖居住或甚工作在我徐匯、御閔行等勢地區(qū)，疼需要改腦善居住皺環(huán)境的書人群。其他類型動拆遷家庭投資客中產(chǎn)及富裕三代同堂都會新銳富裕階層富裕二口之家中產(chǎn)及富裕三口之家****本地徐家匯閔行浦西中環(huán)沿線其他區(qū)域核心客戶輔助客欠戶游離客戶偶得客嗽戶目標客宜戶描述睡(A3)：核心客戶：**箭**本鄭地的有深地區(qū)歸粗屬情感趣的中產(chǎn)憶及富裕面型家庭瓣。輔助客戶：徐家匯斬和閔行地禁區(qū)，有改哲善居住條額件要求的劍中產(chǎn)家庭漲，此類客門戶對價格也較為敏感器。游離客董戶：外埠滅投資客志群及市探區(qū)的部基分動拆巷遷客群揀。項目客荒戶定位累（A2竄）房屋總價（萬