河南高端住宅項(xiàng)目市場(chǎng)及營(yíng)銷推廣策略別墅項(xiàng)目公寓項(xiàng)目

XX請(qǐng)比較XX·XX二期營(yíng)銷推廣攻略XX地產(chǎn)·榮譽(yù)出品2010·11·30面對(duì)越來(lái)越嚴(yán)酷的新政環(huán)境面對(duì)新板塊的全面競(jìng)爭(zhēng)面對(duì)開(kāi)發(fā)商與產(chǎn)品品牌的戰(zhàn)略提升要求面對(duì)二期全面價(jià)量大提速的銷售目標(biāo)總經(jīng)理摘要XX二期直面問(wèn)題思考二期要實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)在市場(chǎng)平穩(wěn)的情況下1、總體14.6萬(wàn)平米推盤(pán)量2、完成銷售目標(biāo)1400多套,完成銷售面積13萬(wàn)多平米3、實(shí)現(xiàn)均價(jià)6500元/平米以上，完成銷售額約8.6個(gè)億2011年要實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)在市場(chǎng)平穩(wěn)的情況下1、完成銷售目標(biāo)1200多套2、完成銷售面積11.8萬(wàn)多平米3、總體銷售額約7.7個(gè)億借鑒1.年銷售14萬(wàn)方的項(xiàng)目1.江西奧園、萬(wàn)達(dá)華府2.市場(chǎng)背景條件2.2007年及2009年旺市背景3.推廣手法及策略3.品牌導(dǎo)向，重量級(jí)事件活動(dòng)目標(biāo)二期參考具有代表性的項(xiàng)目南昌07年與09年的銷售冠軍奧園與萬(wàn)達(dá)華府，兩個(gè)項(xiàng)目都實(shí)現(xiàn)在高速跑量的情況下實(shí)現(xiàn)價(jià)格上漲。只要具備相應(yīng)的條件二期戰(zhàn)略目標(biāo)可以實(shí)現(xiàn)！XX認(rèn)為：一期營(yíng)銷回顧1(ONE)內(nèi)容提要

CONTENTS老客戶追蹤及二期客戶定位2(TWO)整合傳播策略5推案策略與計(jì)劃6(FOUR)(ONE)(TWO)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析35項(xiàng)目定位及營(yíng)銷策略4一期營(yíng)銷回顧1(ONE)2010年XX大事記1、3月28日大型品牌公關(guān)活動(dòng)“低碳風(fēng)尚大會(huì)”；2、4月20日XX一期第一次盛大開(kāi)盤(pán)；3、5月面臨XX等競(jìng)爭(zhēng)大型降價(jià)促銷行動(dòng)；4、7月啟動(dòng)大型拆遷活動(dòng)“安家行動(dòng)”；5、8月登上“銷售冠軍”；6、9月登上南昌搜房網(wǎng)客戶關(guān)注度熱榜第一；7、10月XX一期銷售突破700套，完成預(yù)定目標(biāo)；8、11月最后樓王18號(hào)樓全城熱銷，一期完美收官。一期銷售業(yè)績(jī)截止到2010年11月27日：1、2010年廣告推廣費(fèi)用約480萬(wàn)，只占銷售額的0.92%，節(jié)省廣告費(fèi)175萬(wàn)；2、完成一期銷售率95%以上；3、圓滿完成銷售任務(wù)，實(shí)現(xiàn)簽約861套；4、實(shí)現(xiàn)一期均價(jià)5620元/平米左右，完成銷售額約5.4億元；注：以上數(shù)據(jù)根據(jù)銷售案場(chǎng)統(tǒng)計(jì)所得。一期營(yíng)銷回顧低碳風(fēng)尚大典強(qiáng)勢(shì)蓄客，奠定XX地產(chǎn)品牌基礎(chǔ)

時(shí)間：3月28日活動(dòng)成果：一期品牌入市，打開(kāi)市場(chǎng)局面，開(kāi)盤(pán)前VIP認(rèn)籌600多張。關(guān)鍵詞：熱點(diǎn)氛圍XX觀點(diǎn)：通過(guò)活動(dòng)奠定XX地產(chǎn)品牌基礎(chǔ)，是項(xiàng)目品牌入市，打開(kāi)市場(chǎng)局面，確保第一次開(kāi)盤(pán)順利的關(guān)鍵。一期營(yíng)銷回顧4.20盛大開(kāi)盤(pán)遭市場(chǎng)冷遇

時(shí)間：4月20日在新政出臺(tái)的形勢(shì)下，XX高層與XX高層協(xié)商決定盡快開(kāi)盤(pán)，吸引市場(chǎng)高度關(guān)注，在保證開(kāi)盤(pán)順利的情況下，引發(fā)樓盤(pán)的熱點(diǎn)炒作。關(guān)鍵詞：新政出臺(tái)新政后第一個(gè)開(kāi)盤(pán)，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注XX觀點(diǎn)：開(kāi)盤(pán)因政策市場(chǎng)因素并未達(dá)到理想效果，但通過(guò)開(kāi)盤(pán)動(dòng)作已經(jīng)引發(fā)社會(huì)熱點(diǎn)炒作，鎖定部分客戶成交，提高客戶關(guān)注度，大部分因政策因素未成交的客戶，后期陸續(xù)回頭購(gòu)買(mǎi)證明了開(kāi)盤(pán)比預(yù)想更為成功。一期營(yíng)銷回顧在逆境中平穩(wěn)過(guò)渡打時(shí)間差，等待爆發(fā)關(guān)鍵詞：降低促銷

時(shí)間：5-6月份遭遇市場(chǎng)多重打擊：1、新政出臺(tái)使得全國(guó)房市急轉(zhuǎn)直下，南昌住宅成交量驟降；2、XX全國(guó)降價(jià)戰(zhàn)略，五重優(yōu)惠，XX香頌明降價(jià)達(dá)700元/平米，使得與XX價(jià)差達(dá)到800元/平米，形成巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；3、XX、XX城等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手采取暗折優(yōu)惠，達(dá)600元/平米以上。

XX觀點(diǎn)：1、以XX香頌、XX等樓盤(pán)降價(jià)促銷的去化速度必定后勁不足，不需與對(duì)手打價(jià)格戰(zhàn)，以免損失利潤(rùn)；2、利用如內(nèi)部團(tuán)購(gòu)、“老帶新”等活動(dòng)進(jìn)行銷售保溫，確保30-50套/月銷售，等待時(shí)機(jī)發(fā)力，以免損失利潤(rùn)；3、見(jiàn)以下對(duì)比香頌，可得知XX后程發(fā)力，確保了銷售利潤(rùn)：用數(shù)據(jù)說(shuō)話對(duì)比XX香頌高層X(jué)X香頌XX銷售套數(shù)（套）1291銷售套數(shù)（套）861開(kāi)盤(pán)時(shí)間4月份高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間4月份開(kāi)盤(pán)均價(jià)（元/㎡）5490開(kāi)盤(pán)均價(jià)（元/㎡）5550整體銷售均價(jià)（元/㎡）5300整體銷售均價(jià)（元/㎡）5620銷售總額（億）7.3銷售總額（億）5.4銷售率95%以上銷售率95%以上銷售周期（月）8銷售周期（月）8廣告推廣費(fèi)（萬(wàn)元）1478廣告推廣費(fèi)（萬(wàn)元）480廣告費(fèi)占銷售額比例2.02%廣告費(fèi)占銷售額比例0.92%XX觀點(diǎn)：在節(jié)省廣告費(fèi)的前提下提高了項(xiàng)目利潤(rùn)，同月開(kāi)盤(pán)且開(kāi)盤(pán)均價(jià)相差不大的情況，經(jīng)過(guò)后期操作XX高出香頌300元/㎡均價(jià)，而廣告費(fèi)的比重不到香頌的一半。用數(shù)據(jù)說(shuō)話XXXX2010年銷售情況月份成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交總額4月份587300.015534403985535月份434583.665473250850096月份242027.745457110660557月份363878.615336206974518月份13113306.315277702217329月份20823673.82549313003919110月份25428808.63578016651774111月份10712481.88608275919116小計(jì)86196060.665621539944848XX觀點(diǎn)：在4-7月進(jìn)行了銷售保溫，后程發(fā)力，在8-11月份進(jìn)行了大量的推盤(pán)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)一期產(chǎn)品利潤(rùn)最大化。用數(shù)據(jù)說(shuō)話XX香頌2010年高層銷售情況月份成交套數(shù)成交面積（㎡）成交均價(jià)（元/㎡）成交總額（萬(wàn)元）4月1481649054909053.015月56595349002916.976月21322874502511494.197月24326114488012743.638月84935849304613.499月23724825545013529.6310月21021590568012263.1211月1001010061006161.00小計(jì)1291137304530072775.04注：高層是4月份開(kāi)盤(pán)，此據(jù)踢除了少量疊墅的數(shù)據(jù)影響。用數(shù)據(jù)說(shuō)話XX香頌2010年高層推廣報(bào)廣情況月份投放金額（萬(wàn)元）版數(shù)主投媒體廣告規(guī)格顏色4月22412.5版南晚11次，江報(bào)5次，信報(bào)5次跨版，整版，半版彩色5月20413版南晚2次，江報(bào)4次，信報(bào)2次跨版，整版彩色6月36718版南晚7次，江報(bào)7次，信報(bào)3次跨版，整版彩色7月28113版南晚5次，江報(bào)4次，信報(bào)4次整版彩色8月22810版南晚4次，江報(bào)4次，信報(bào)2次整版彩色9月966版南晚2次，信報(bào)2次跨版，整版彩色10月483版江報(bào)1次，信報(bào)1次跨版，整版彩色11月302版信報(bào)1次跨版彩色小計(jì)1478

注：以上費(fèi)用僅為高層報(bào)紙廣告費(fèi)用，還不含其它媒體費(fèi)用，整體推廣費(fèi)將大大超出這個(gè)數(shù)字。一期營(yíng)銷回顧利用社會(huì)熱點(diǎn)營(yíng)造樓盤(pán)熱點(diǎn)，“破”開(kāi)局面隨時(shí)爆發(fā)關(guān)鍵詞：拆遷補(bǔ)償

時(shí)間：7月份

7月份是拆遷話題最為火熱一個(gè)月份，幾乎全城都在談拆遷，XX聯(lián)合信息日?qǐng)?bào)及南昌房信網(wǎng)聯(lián)舉行拆遷購(gòu)房專場(chǎng)活動(dòng)。XX觀點(diǎn)：1、利用社會(huì)熱點(diǎn)話題“舊城改造拆遷”導(dǎo)火索來(lái)引爆市場(chǎng)的剛性需求；2、利用社會(huì)熱點(diǎn)一方面制造話題，另一方面搶奪拆遷的剛性需求客戶。一期營(yíng)銷回顧切入小戶型產(chǎn)品空檔期打差異化，銷售開(kāi)始爆發(fā)關(guān)鍵詞：銷售冠軍

時(shí)間：8月份在這段時(shí)期內(nèi)，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)紅角洲片區(qū)2房小戶型產(chǎn)品開(kāi)始斷期，特別是XX香頌工程跟不上，開(kāi)始斷檔，XX建議快速加推小戶型產(chǎn)品，經(jīng)南昌XX團(tuán)隊(duì)努力，加快工程進(jìn)度，利用小戶型產(chǎn)品贏得市場(chǎng)，打了一波差異化，登上8月銷售冠軍。XX觀點(diǎn)：8月份印證了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手后勁不足，打了一波差異化，銷售在8月開(kāi)始爆發(fā)，XX后發(fā)制人，贏得熱銷口碑。一期營(yíng)銷回顧不斷加推營(yíng)造持續(xù)熱銷氛圍，確保一期任務(wù)及利潤(rùn)關(guān)鍵詞：持續(xù)熱銷

時(shí)間：9-11月份

9-11月，在市場(chǎng)已經(jīng)回暖的情況下，營(yíng)造旺銷氛圍，并且不間斷有周期性的加推，營(yíng)造持續(xù)熱銷氛圍，實(shí)現(xiàn)：月平均銷售200余套；售價(jià)小步快跑上漲900元/平米；

XX·XX客戶關(guān)注度熱度榜第一；超額完成預(yù)定銷售目標(biāo)。XX觀點(diǎn)：在市場(chǎng)回暖后，搶占市場(chǎng)高點(diǎn)，在9-11月旺季中一直占據(jù)南昌銷售榜前列，同時(shí)客戶關(guān)注度一度上升到第一，在前期市場(chǎng)隱忍及戰(zhàn)略思考得到充分體現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了全年的銷售任務(wù)，同時(shí)保證了一期的利潤(rùn)最大化。一期營(yíng)主銷回顧一期營(yíng)多銷總結(jié)1、只有殖準(zhǔn)確把辭握市場(chǎng)牌與政策俊動(dòng)態(tài)，烤才能抓匙住市場(chǎng)遵機(jī)遇，棵因此在柳二期營(yíng)砍銷堅(jiān)持勒市場(chǎng)報(bào)臉告每周瓶一報(bào)，艷及時(shí)應(yīng)紫對(duì)市場(chǎng)喚變化；2、熱炒賤樓盤(pán)，長(zhǎng)通過(guò)社財(cái)會(huì)熱點(diǎn)熱炒樓招盤(pán)，通給過(guò)熱銷炒作帶動(dòng)住下波熱銷那，營(yíng)造持遷續(xù)熱銷氛嚴(yán)圍是才是鴿成功之道音；3、一期整詠體目標(biāo)順械利完成，癥但在操作努細(xì)節(jié)方面汽有許多不尼足，因此園唯有堅(jiān)持喪“唯細(xì)節(jié)輸成經(jīng)典”之道征，在銷侄售、推壓廣、執(zhí)蒼行環(huán)節(jié)荒不斷完爽善，促傷使二期咳營(yíng)銷更棒上一層獵樓。老客戶錦追蹤及兆二期客渾戶定位2(ONE)老客戶回釘訪一期收導(dǎo)官后，XX對(duì)老客雄戶進(jìn)行菠抽樣調(diào)聲查XX會(huì)對(duì)一期吳成交起重隊(duì)要作用XX會(huì)會(huì)員推切薦客戶成顆交比例達(dá)腫到8.8%，現(xiàn)場(chǎng)到兆訪客戶成猛交比例為31.找8%。老客戶允回訪XX會(huì)及一成期老客篇戶仍有丙巨大的糟挖掘潛示力一期回疾訪客戶牲中明確抽表達(dá)客相戶對(duì)本叢案仍有沸極大興強(qiáng)趣的還重有536組。老客戶回池訪XX觀點(diǎn)：一期總瞞結(jié)：XX會(huì)會(huì)員對(duì)全案銷糊售，尤其猜是前期產(chǎn)苦生較大的辭幫助；二期啟徒示：一棒期回訪未成交客汗戶仍有巨宅大深挖情潛力；二期突弊破：核裂變——通苗過(guò)老客渠戶能量僚釋放，躲利用老骨帶新不臂斷發(fā)散歇新客戶回資源，陵形成核慶裂變。老客戶釋回訪本地成唉交區(qū)域構(gòu)：西湖曾區(qū)、東渠湖區(qū)、蠟新建縣庭、XX為主；外地的勢(shì)客戶達(dá)時(shí)26%慮：其中嶼宜春地魔區(qū)較多壩，建議介加大此值類客戶默拓展與席宣傳。二期客戶光定位一期成碧交客戶博分析成交客戶捏主要集中巧在個(gè)體戶伶以及公司娛職員，比棵例總共占所到近70%，老師及稿公務(wù)員稻為第二梢大客戶撐群體。二期客哥戶定位一期成交掉客戶分析客戶購(gòu)秀房用途具大部分呆以自住徐為主，清部分兼炮顧投資增；純投王資的客時(shí)戶占了豎兩成左怨右，但盛隨著政訂策抑制扎投資行盜為，相赴信投資疾客會(huì)越乎來(lái)越少子。一期客戶購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析自住,535,69%投資,152,20%自住兼投資,90,11%二期客巖戶定位一期成勝交客戶增分析政策因素嚷影響，成毯交主要是滿剛性需求步，一次置霞業(yè)的客戶杜相當(dāng)多，墓經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)石都不足，越而按揭政驅(qū)策對(duì)他們脹影響比較梨小，所以禮按揭的比淺例比較大慕。二期客戶做定位一期成揪交客戶慚分析投資客猶大量減標(biāo)少，絕留大多數(shù)債是剛性臘需求的調(diào)首次置棟業(yè)，二京次置業(yè)從包括一柔小部分跨的改善錯(cuò)性置業(yè)二期客鬼戶定位一期成醒交客戶倒分析主要成交好額來(lái)自年酬富力強(qiáng)的言中青年人欄，客戶群訊經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)樹(shù)比較厚實(shí)切，購(gòu)買(mǎi)力巨強(qiáng)，2房以下被的戶型濁成交主秩要為青閥年人。二期客帥戶定位一期成交督客戶分析本地客戶區(qū)域：本敬地：西湖殼、東湖、藏新建及XX需求：徑剛需為策主、部飄分改善修與投資特征：公理司職員、號(hào)私營(yíng)業(yè)主淋、公務(wù)員扛及老師一類客戶二類客戶三類客戶省內(nèi)客勵(lì)戶區(qū)域：蓋周邊縣里市需求：改米善、投資割為主特征：私并營(yíng)業(yè)主、夏公務(wù)員為垃主外省客戶區(qū)域：外下省市需求：槳自住帶銀投資需秧求特征：外碌地高級(jí)務(wù)權(quán)工人員二期客刮戶定位二期目標(biāo)故客戶定位目標(biāo)客逝戶特征首次置蕉業(yè)，購(gòu)哨買(mǎi)用途洪為自住體型兼顧見(jiàn)升值，屆付款方些式為按購(gòu)揭；目標(biāo)為職中青年哄人，其盤(pán)中25-市45歲為主疤力客戶仇群；客戶區(qū)運(yùn)域集中陸本地靠譯近紅角轉(zhuǎn)洲的西聰湖等片愛(ài)區(qū)，外地客誼戶呈上病升趨勢(shì)；目標(biāo)客戶喊職業(yè)以公乏司職員及句私營(yíng)業(yè)主戚為主，其塑次公務(wù)員杰與教師。二期客戶咸定位XX觀點(diǎn)：外地客戶達(dá)拓展將成側(cè)為二期戰(zhàn)壓略目標(biāo)達(dá)域成的要素嬸之一。以主力戶犧型2房88平米戶型弦為主，戶災(zāi)型結(jié)構(gòu)布牢局較好，畜部分通透舟，但無(wú)明耳顯優(yōu)勢(shì)，豈如贈(zèng)送面葵積之類：2房以均祖價(jià)650供0元/㎡來(lái)計(jì)算總給價(jià)57萬(wàn)，首付3成近18萬(wàn)，按貸爺款20年計(jì)算凡，月還奮款額達(dá)300炒0元。目標(biāo)客盼戶購(gòu)買(mǎi)猶力：18萬(wàn)以上現(xiàn)江金，家庭嫂月收入在5000元以上閃。主力客錫戶購(gòu)買(mǎi)悅力二期客戶霉定位學(xué)歷教窩育背景疊較高，鋒有精神文化層次掌的需求；房子雖小裁，但有居旱住的情調(diào)追求；買(mǎi)房雖然闖為了自住絞，房子一課直在升值，跟朋友由說(shuō)購(gòu)房有言面子；居住是第一絲式價(jià)值，箭環(huán)境好腐住得才痛舒服。主力客戶麻精神價(jià)值二期客戶宮定位1、二期僚產(chǎn)品90平米以逃下的一淺房、兩骨房居多腫占80%，考慮單擇價(jià)因素，猜要求客戶鼻有一定的購(gòu)買(mǎi)力；2、客戶第侄一重點(diǎn)為雀本地客戶勤爭(zhēng)奪，在橡競(jìng)爭(zhēng)激烈滑的情況下序，建議加艇大開(kāi)拓第隔二重點(diǎn)客喉戶，省內(nèi)客惱戶；3、2房的客戶礦大部分以青年人為主，有告一定的文棄化背景及腎精神追求趟，應(yīng)重點(diǎn)巷對(duì)該類客督戶進(jìn)行突皇擊，尋找相解決主力戶型的突破染口。客戶分漁析小結(jié)二期客戶房誠(chéng)定位競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境浪分析3(ONE)□2似009分年房?jī)r(jià)掩快速反訊彈政策嚴(yán)格己控制炒房座行為；□經(jīng)過(guò)槳3-4個(gè)面月的波動(dòng)蛙，房?jī)r(jià)再榜次反彈政策由護(hù)控制炒勁房進(jìn)一驢步抑制火剛性需求，提酒高首套執(zhí)首付比牙較，控憤制改善宅型需求；□11網(wǎng)月再出政翁策控制公漲積金貸款脈購(gòu)房，意寶味著政俊府全面拆控制貸抄款購(gòu)房四行為。XX觀點(diǎn)：二期主巧力產(chǎn)品為知小戶型，換客戶多為求首次置業(yè)解，如果政艷策進(jìn)入加訓(xùn)息通道，游對(duì)項(xiàng)目將沃產(chǎn)生重大搜影響。政策回顧2010年4月二套貸款嚴(yán)格執(zhí)行1.1倍利率4成首付、暫停發(fā)放第三套貸款及對(duì)不能提供納稅證明外地居地暫停發(fā)放貸款。2010年9月首套購(gòu)房首付提至3成；二套貸款嚴(yán)格5成首付、貸款利率1.1倍。2010年10月一線城市執(zhí)行限購(gòu)令，限制購(gòu)買(mǎi)二套住房；首套貸款利率由75折調(diào)為85折。2010年11月3日公積金貸款二套執(zhí)行1.1倍利率，首付五成，三套停止放貸。2010年11月10日央行上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5%。土地市場(chǎng)南昌市09年1月至10年10月土地療市場(chǎng)成聯(lián)交走勢(shì)XX觀點(diǎn)：201喇0年土地透供應(yīng)1-5月相對(duì)平撐穩(wěn)，其中則在6、8與9月土地時(shí)供應(yīng)增仍幅較大頂。成交茄總量在9月份達(dá)且到頂峰究，10月開(kāi)始這回落。鮮總體供血應(yīng)較大漸。住宅市場(chǎng)1南昌商解品住宅宏市場(chǎng)總航表XX觀點(diǎn)：從今冊(cè)年8月份開(kāi)始耳，住宅市葡場(chǎng)開(kāi)始量昏價(jià)齊升，5月向下的偉曲線正說(shuō)淡明了4月新政的悼效應(yīng)只持育續(xù)了3個(gè)多月狐，反而原促使金翁九銀十乓形成報(bào)狠復(fù)性反僻彈。住宅市辱場(chǎng)2南昌市住紗宅供應(yīng)產(chǎn)掃品結(jié)構(gòu)XX觀點(diǎn)：從上圖湯可以看出哥南昌市的炭產(chǎn)品重點(diǎn)蔬供應(yīng)為90-1螞25平米，90平米以下萬(wàn)供應(yīng)并不遲多，這對(duì)奏于二期大養(yǎng)量的90平米以昂下戶型走供應(yīng)有念利好因見(jiàn)素。指標(biāo)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月土地土地出讓面積（萬(wàn)㎡）00.1711.991.638.3236.612.5613.463.330土地成交面積（萬(wàn)㎡）0010.841.151.6342.651.662.5614.240成交土地可建面積（萬(wàn)㎡）0021.762.294.0675.054.983.087.330土地成交總價(jià)（億元）004.840.621.3413.670.410.586.280商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）3.4300.611.594.558.003.927.9127.355.48住宅銷售面積（萬(wàn)㎡）10.141.976.819.954.545.636.846.8219.3116.64住宅銷售均價(jià)（元/㎡）5265621567087213655262175610601464767001片區(qū)市圣場(chǎng)1XX片區(qū)市場(chǎng)片區(qū)市場(chǎng)2XX片區(qū)新翻增供應(yīng)圓面積（萬(wàn)平用米）XX觀點(diǎn)：9月供應(yīng)量展為27萬(wàn)平米品，創(chuàng)下障全年最儉高，10月開(kāi)始放姥慢腳步，爆年末供應(yīng)筍將有所減屋少。片區(qū)市陜場(chǎng)3XX片區(qū)成長(zhǎng)交面積（萬(wàn)平米輸）XX觀點(diǎn)：2010年9、10月份銷售手有較大的憂回升，年體前銷售勢(shì)疼頭有所保銜持。片區(qū)市支場(chǎng)4XX片區(qū)成交認(rèn)均價(jià)（元/平米）XX觀點(diǎn)：在201甩0年4月新政下全價(jià)格快速扎走低到7月企穩(wěn)，舞逐漸回升10月達(dá)到高揉點(diǎn)，在政禽策不變的眼情況下，沙價(jià)格將會(huì)奶慣性的上凈升。XX小結(jié)1短：短期市饑場(chǎng)銷售勢(shì)沃頭有所保丹持，在政局策不變的禾情況下，誘售價(jià)還有型一段慣性輝向上的走訓(xùn)勢(shì)，明年糠南昌市住跨宅市場(chǎng)90平米以下戶型眠供給不多君，這對(duì)于XX二期來(lái)說(shuō)蕉是個(gè)重要貍機(jī)會(huì)；中：XX2陡010年可建土擴(kuò)地供應(yīng)超餃過(guò)100萬(wàn)平米鑰，住宅咱潛在供咸應(yīng)量增紋大，未籌來(lái)片區(qū)競(jìng)枕爭(zhēng)壓力增大；長(zhǎng)：由于久政策的秩不確定觀性因素膚，因此丸整個(gè)營(yíng)銷及價(jià)睬格策略應(yīng)根據(jù)敏政策變帖化機(jī)動(dòng)價(jià)調(diào)整。板塊競(jìng)團(tuán)爭(zhēng)1重要板塊——朝陽(yáng)新城朝陽(yáng)大辯橋朝陽(yáng)新詢城紅角洲XX觀點(diǎn)：規(guī)劃中資的朝陽(yáng)大們橋建成后仙，兩個(gè)板醒將面臨直僻接的競(jìng)爭(zhēng)綢關(guān)系。板塊競(jìng)爭(zhēng)1重要板塊——朝陽(yáng)新城板塊競(jìng)啟爭(zhēng)1朝陽(yáng)新阿城項(xiàng)目豎潛在競(jìng)思爭(zhēng)XX觀點(diǎn)：1、朝陽(yáng)墾新城板瞇塊的土奪地樓面正地價(jià)大沿都2400假-300喝0元/㎡，預(yù)計(jì)未葡來(lái)的售價(jià)吼不低于600莫0元/㎡,價(jià)格面臨答直接競(jìng)爭(zhēng)殲；2、朝陽(yáng)場(chǎng)新城規(guī)博劃及配誰(shuí)套尚未饅成熟，爭(zhēng)客戶認(rèn)遣同度較憤低，短委期內(nèi)即眾在201盜1年對(duì)紅角遣洲板塊形莊成競(jìng)合關(guān)邁系；3、朝陽(yáng)新魚(yú)城板塊的污土地大都德在201老0年成交吐，預(yù)計(jì)牲在201參1年陸續(xù)上然市。宗地編號(hào)：JDP1003

JDP1005

JDP1006

JDP1011

宗地位置：朝陽(yáng)新城云飛路以南、彭澤路以東、元亮路以北、魯直路以西朝陽(yáng)新城云飛路以南、撫生路以西、元亮路以北、魯直路以東朝陽(yáng)新城云錦路以南、濱江輔路以東、江韻路以西、規(guī)劃一路以北

朝陽(yáng)新城云居路以南、濱江輔路以東、江韻路以西土地用途：居住用地

居住用地

居住用地

居住用地

宗地面積：50711.0052159.0021807.0022751.00起始價(jià)：390萬(wàn)元/畝

396萬(wàn)元/畝

590萬(wàn)元/畝

520萬(wàn)元/畝

成交單價(jià)：414萬(wàn)元/畝

424萬(wàn)元/畝

821萬(wàn)元/畝

660萬(wàn)元/畝

總地價(jià)（萬(wàn)元）：31491.7433172.9126854.9122523.82容積率2.202.203.503.50總建筑面積(㎡)111564.20114749.8076324.5079628.50樓面地價(jià)(元/㎡)2822.752890.893518.522828.61競(jìng)得人：廈門(mén)國(guó)貿(mào)地產(chǎn)有限公司

廈門(mén)國(guó)貿(mào)地產(chǎn)有限公司

江西萬(wàn)科青山湖房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

江西省水利投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

宗地編號(hào)：JDP1019

JDP1020

JDP1037

JDP0916

JDP1038

宗地位置：朝陽(yáng)新城永富路以東、丁家洲街以南、永樂(lè)路以西、桂殿路以北朝陽(yáng)新城撫生路以西、丁家洲路以南、永樂(lè)路以東

朝陽(yáng)新城云錦路以北、玉蘭路以東、紅梅路以西朝陽(yáng)洲云錦路以北、彭澤路以西

朝陽(yáng)新城云居路以南、江韻路以東、抱石路以西

土地用途：居住用地

居住用地

商業(yè)、居住用地

商業(yè)、居住用地居住用地

宗地面積：46986.0022185.0032846.003734644387.00起始價(jià)：346萬(wàn)元/畝

350萬(wàn)元/畝

480萬(wàn)元/畝

480萬(wàn)元/畝360萬(wàn)元/畝

成交單價(jià)：346萬(wàn)元/畝

350萬(wàn)元/畝

611萬(wàn)元/畝

662萬(wàn)元/畝360萬(wàn)元/畝

總地價(jià)（萬(wàn)元）：24385.7311646.9530103.3637083.916023969.16容積率2.202.204.004.002.20總建筑面積(㎡)103369.2048807.00131384.0014938497651.40樓面地價(jià)(元/㎡)2359.092386.332291.252482.52454.56競(jìng)得人：南昌世歐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

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南昌XX置業(yè)有限公司

江西萬(wàn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南昌世歐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

□區(qū)域冤內(nèi)主要遲競(jìng)爭(zhēng)對(duì)聽(tīng)手有：XX香頌、XX、XX城、XX陽(yáng)光、XX。片區(qū)競(jìng)其爭(zhēng)1片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)2區(qū)內(nèi)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商建筑形態(tài)總占地面積（畝）總建筑面積（平米）綠化率容積率最新成交均價(jià)（元/㎡）主力戶型XX香頌XX置業(yè)小高、高層、別1.20最后景觀房6100103-150三房XX陽(yáng)光XX地產(chǎn)多層、小高、高層、公寓169.829201840%2.147000107-140三房XXXX實(shí)業(yè)小高、高層245.845000049%2.00中央樓王7000，其它650078兩房、104三房145四房XXXX置業(yè)小高、高層209.836000050%2.30最后江景樓王7500130-145三房XX城XX房產(chǎn)別墅、洋房、小高、高層299.840000035%2.00650088兩房、110-175XXXX地產(chǎn)小高、高層20127000035%2.00630088兩房、118-140三房黃色為XX在售樓抬棟，剩志余體量哈約在120套左右，星戶型78平米兩愁房，104平米三剪房、138項(xiàng)-15憤0平米的崖四房圖中紅尊色圈里即的5棟樓，裕這呢剛孫在開(kāi)始送平整土克地，做弟地基，冒估計(jì)五涉棟樓體戶量在1600套左右的爽小戶型產(chǎn)伴品，預(yù)計(jì)漢第一次開(kāi)投盤(pán)在201撞1年3月左右競(jìng)爭(zhēng)個(gè)壁案1加上最翻近推出緩的299套房源堡，XX·召XX已經(jīng)累計(jì)券推出2253套房源XX·皆XXXX城總體量230龜0套，至目席前為止，已濫完成140丹0套左右表銷售量登，剩余逆房源約80套;二期體量息在900套左右，糟其中3棟18層高樓500套左右補(bǔ)，（7+1）層電毛梯洋房180套左右和疾聯(lián)排別墅10套左右考，以及24層的五星超級(jí)酒店200套左右,二期預(yù)鏡計(jì)將在201弦1年春節(jié)之部后推出;12月份左右紹將推出二膛期15#新房源，仆共44套房源，90平米左州右兩房敞、120平米左右再三房.競(jìng)爭(zhēng)個(gè)堤案2XX城XX陽(yáng)光總建旁筑面積為30萬(wàn)㎡，做累計(jì)成曬交套數(shù)197叛0套，累蠢計(jì)成交創(chuàng)面積19萬(wàn)㎡；圖中用洗綠圈標(biāo)寺示的即劇是二期佩最后銷絲式售的高奇層，總增戶數(shù)在230戶左右，蠻基本售完設(shè)，XX住宅基撲本售磬痕，尾房您源約60套；紅圈標(biāo)維示的兩注棟仍未璃開(kāi)始建技設(shè)，三螺期預(yù)計(jì)戰(zhàn)在201升1年4月底開(kāi)盤(pán)傾，體量在10萬(wàn)方左叼右商業(yè)扇綜合，仍商業(yè)的于銷售預(yù)辟計(jì)成為簡(jiǎn)引爆點(diǎn)德；競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案3XX陽(yáng)光XX·X香XXX·堅(jiān)XX推出最董后一棟26#，成交燃均價(jià)750盡0元/㎡，目前當(dāng)項(xiàng)目基咱本售磬攏，約30套左右的扮尾房。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盟案4XX香頌XX香頌，收冊(cè)官之作8#高層（30F）估計(jì)在兇最后一棟墻開(kāi)盤(pán)，總碌量96套，面翠積為98-栽103炸㎡三房，成伏交價(jià)在5900君-620麻0元/平方米柳，到目結(jié)前已經(jīng)奮基本售券磬，約35套左右尾搬房。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案5※重點(diǎn)參如考案例：XX香頌為一紋期主要競(jìng)衛(wèi)爭(zhēng)對(duì)手，XX集團(tuán)利用悄其品牌效郊應(yīng)及全城轟炸打開(kāi)市娃場(chǎng)贏得兇口碑，敬紅角洲暫置業(yè)首辯先會(huì)對(duì)暫比香頌傭，給客積戶留下漁性價(jià)比偽高的美奪譽(yù)。世紀(jì)中臉央城分爪兩期開(kāi)勵(lì)發(fā)，住堤宅總建芹筑面為32.殖2萬(wàn)㎡，總幟戶數(shù)3521戶。至目前為止，已玩完成2990套左右銷京售量，剩歐余房源約531套，后勁燙不足;紅色圓圈次標(biāo)注的二果期體量在1545套左右，院目前在售張的9#（23層，）與10#（33層，370套）,約47㎡一房、89-9失6㎡兩房、105-噸120㎡三房、140萄㎡四房，均價(jià)850爺0元/㎡。目前可逮售套數(shù)約170套。剩余的13#（33層，369套）未開(kāi)家盤(pán)，已拿鋼預(yù)售許可添證。其余文均售罄。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)掃案6世紀(jì)中央趁城名門(mén)世家總體量210越0套，建筑嫩面積26萬(wàn)㎡。至目前為止，于前期房壺源售罄黎。最后腳剩余2#樓（18層，總戶煤數(shù)約108套）及酒店如公寓（田總戶數(shù)筍約380套），處后勁不晴足。名門(mén)世械家最后搶房源與2010年8月銷售完臥畢，均價(jià)鏡最后約628崇0元/㎡。二期2#高層（16-米18F）房源，少具體時(shí)間蛇待定。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案7名門(mén)世家二期規(guī)劃戲圖新地阿表爾法社妥區(qū)分二期開(kāi)向發(fā)，占地疏面積約1右71畝，蜻總建筑面賓積約39那7676味㎡；其中一晉期建筑陳面積9度000任0㎡，墾總戶數(shù)義487濱，停車陜位35的7個(gè)，出一期戶領(lǐng)型為4耽7-7照6平米脊，13士5平米懼的兩房秤，16烘0-1徒90平撿米的三緊房，均截價(jià)13玻000險(xiǎn)元/平田米，推益出31梯2套，霜剩余2埋20套站左右，稱去化非榜常慢與夢(mèng)項(xiàng)目差龍異化較選大；二期在正償在建設(shè)，誤體量在1經(jīng)000戶允左右，預(yù)樹(shù)計(jì)201丙1年中上婦市。潛在競(jìng)糾爭(zhēng)1項(xiàng)目概況容：1、在XX香頌?zāi)嫌旅妫c香逆頌同期拍霜下的地塊緊，為旅館晝業(yè)用地，打土地總面末積236畝。總建筑猾面積13萬(wàn)方；褲容積率0.8；綠化率配：35%；建筑密稀度：30%；2、開(kāi)發(fā)商:江西XX前湖置業(yè)撕有限公司3、產(chǎn)品形態(tài)昂：預(yù)計(jì)多層淡、小高層股或別墅4、入市時(shí)化間：預(yù)計(jì)201謙1年。入市產(chǎn)品餃：預(yù)計(jì)為酒店公寓羞或商業(yè)。潛在競(jìng)爭(zhēng)2XX紅角洲辛項(xiàng)目宗地編號(hào)：JDG0903

宗地位置：紅角洲E-06、07部分地塊（商務(wù)酒店區(qū)）

土地用途：旅館業(yè)用地（按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)）

宗地面積：235.621畝

規(guī)劃指標(biāo)：容積率≤0.8；建筑密度≤30％；XX率≥35%

成交單價(jià)：67.87萬(wàn)元/畝

建筑面積125671平米總地價(jià)：15991.5973萬(wàn)元

潛在競(jìng)爭(zhēng)3XX香域?yàn)I回江一期項(xiàng)目概顯況總建筑氧面積：200萬(wàn)方建筑類弱別：多層、舟小高層更、高層躍、別墅雨產(chǎn)品公交：504、506路直達(dá)綠化競(jìng)率：40%、容積剃率：：2.0物業(yè)：XX物業(yè)主訴求秧：XX品牌、濱踐江大宅未售體量賭：一期基本本售完，剩余尾房響約30套左右銷售均龜價(jià)：一餡線江景途房900消0元/平米剩余體量待：約161萬(wàn)方西側(cè)正雙在動(dòng)工保大概有6棟樓，預(yù)焦計(jì)201脅1年上市不歐少于10萬(wàn)平米茶。施工潛在競(jìng)糟爭(zhēng)4宗地編號(hào)：JDP1007

JDP1009

JDP1017

JDP1018

宗地位置：鳳凰洲A04、A10、A13、A15地塊

XX新區(qū)紅角洲片區(qū)B-02-3地塊

XX周邊區(qū)C-2地塊

XX新區(qū)鳳凰洲C-43地塊

交易時(shí)間：2010-03-29

2010-04-19

2010-07-09

2010-09-30

土地用途：居住用地，商業(yè)、金融業(yè)用地，停車場(chǎng)用地

居住用地

居住用地

商住用地

宗地面積：108449.0011464.0016585.0033333.00總地價(jià)（萬(wàn)元）：48400.006207.764129.5821000.00容積率

2.003.002.20總建筑面積(㎡)0.0022928.0049755.0073332.60樓面地價(jià)(元/㎡)

2707.50829.982863.67競(jìng)得人：義烏中國(guó)小商品城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

南昌紅谷置業(yè)投資有限公司

南昌城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司

陳道友

2010年已拍賣湖土地潛在僵競(jìng)爭(zhēng)概率40%，需密撕切關(guān)注設(shè)其動(dòng)態(tài)宗地編號(hào)：JDP1010JDG1008JDP1029JDP1036宗地位置：XX新區(qū)周邊區(qū)B-2地塊部分用地（B地塊）XX中心區(qū)紅谷中大道以北、春暉路以東XX新區(qū)周邊區(qū)B-35地塊鳳凰中大道以西、會(huì)展路以北(XX中央商業(yè)區(qū)B-20-2、B-21-3地塊)交易時(shí)間：2010-05-102010-06-232010-08-202010-09-17土地用途：商業(yè)用地商業(yè)、廣場(chǎng)、二類居住、商住綜合用地文化娛樂(lè)兼容商業(yè)用地（專業(yè)零售店）商務(wù)綜合用地（兼容辦公、商業(yè)、金融、旅館業(yè)用地）宗地面積：162558319725565109044.38總地價(jià)（萬(wàn)元）：13410.1133112.545752.241872.9容積率2.54.31.24.1總建筑面積(㎡)40637.5357747.130678447081.96樓面地價(jià)(元/㎡)3299.933720.861875.02936.58競(jìng)得人：喻建華、張國(guó)華、段春建、辛國(guó)勇上海世茂建設(shè)有限公司江西運(yùn)通汽車銷售服務(wù)有限公司大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司2011年重要終競(jìng)爭(zhēng)對(duì)潮手鎖定傳：XX城與XX預(yù)計(jì)總畫(huà)體推盤(pán)保量在2500套左右小，綠湖網(wǎng)約900套左右尋，尚城靠大概有160逗0套左右察的量，70-漏110該㎡戶型占80%以上，柏特別是啞尚城的黑產(chǎn)品相廣似性較期大，量雖足，相滲信201個(gè)1年推盤(pán)速開(kāi)度將會(huì)加孫快。潛在競(jìng)畜爭(zhēng)對(duì)手：XX紅角洲泊新項(xiàng)目脫，及XX香域?yàn)I暮江，XX預(yù)計(jì)總體10多萬(wàn)方這，XX香域?yàn)I潮江體量碧太大，壓無(wú)法估烈計(jì)推盤(pán)漠量。2011年XX潛在供應(yīng)浪超過(guò)100萬(wàn)方，潛普在竟?fàn)帀合蛄^大。201泡1年片區(qū)織競(jìng)爭(zhēng)依橫然十分逮激烈，哨如何在培競(jìng)爭(zhēng)中屈突圍是揭一個(gè)重昨要課題塌。XX小結(jié)2品牌認(rèn)知丈度XX·XXXX集團(tuán)——蘆與南昌市布振幅攜手助共同開(kāi)發(fā)且紅角洲新肺區(qū)，現(xiàn)擁遺有XX·XX，XX·香域?yàn)I些江兩個(gè)項(xiàng)穗目，對(duì)客嘗戶的口頭蔑采訪中，灰大多數(shù)客忌戶對(duì)XX品牌的閣認(rèn)知度害較高，爪認(rèn)為其其打造的吹產(chǎn)品品屑質(zhì)過(guò)硬XX城XX（南昌決）房產(chǎn)敏開(kāi)發(fā)有混限公司協(xié)作為開(kāi)干發(fā)商—廳—XX已被作為擊南昌本土泛企業(yè)的典怨范，而XX城則是謝其在南減昌的首絮個(gè)房地踐產(chǎn)項(xiàng)目肢，深受方南昌市翼民追捧XX·XXXX地產(chǎn)——濁南昌的首號(hào)個(gè)項(xiàng)目XX近期在雁品牌宣塊傳上有然較大投巴入，近胞期在客扣戶采訪碌中，大悠多數(shù)客涼戶對(duì)樓仰盤(pán)產(chǎn)品獻(xiàn)質(zhì)量信劃心有較珍大幅度尿的提高賤，地產(chǎn)狀品牌認(rèn)增知度也肯得到較賀大提升競(jìng)爭(zhēng)橫向榆對(duì)比1品牌認(rèn)辨知度競(jìng)爭(zhēng)橫掏向?qū)Ρ?1、XX、XX等一線品熊牌項(xiàng)目基攪本收官，秀淡出市場(chǎng)做；2、XX、XX、XX品牌將爭(zhēng)爹奪市場(chǎng)領(lǐng)茅導(dǎo)地位，碎掌握話語(yǔ)甚權(quán)資格。地段位際置地段上：XX、XX城直接位失于十字路電口、地鐵齡二號(hào)線出嘆口處，地梳段優(yōu)勢(shì)十測(cè)分明顯，后而本案與心綠湖二期桶位置相當(dāng)舅。競(jìng)爭(zhēng)橫向貿(mào)對(duì)比3園林景觀XX·X帆XXX城XX·X符X競(jìng)爭(zhēng)橫摘向?qū)Ρ?售樓處外絕景：XX——布晨置花園蝕水景稍切勝一籌綠湖—撓—?dú)W洲絲式雕塑更異有情調(diào)儉，門(mén)口廳的勞斯追萊斯凸浩顯檔次XX——售樓受處突現(xiàn)精廣工品質(zhì)園林景趨觀：綠湖—飄—地理桂優(yōu)勢(shì)，支社區(qū)中徹另設(shè)小挑湖，水行的靈動(dòng)帥讓人忘擊懷XX——社區(qū)傅園林已經(jīng)籠成型，園斃區(qū)內(nèi)綠化身被客戶認(rèn)經(jīng)可，生活黃舒適XX——一平期園林凳正在趕筐工，客歉戶對(duì)園移林的信招心有較生大提升園林景夫觀競(jìng)爭(zhēng)橫向債對(duì)比3戶型對(duì)奴比戶型特花色：XX——戶型榜更加方正究、緊湊，漠尺度合理XX——入戶裙花園設(shè)計(jì)沉更加人性崖化，動(dòng)靜說(shuō)分離區(qū)更扶大，客廳東3米6略搜顯寒酸綠湖——南叛向三陽(yáng)斥臺(tái)設(shè)計(jì)借景觀隨泳處映入割眼簾，絮但功能形布局不脆太規(guī)則競(jìng)爭(zhēng)橫桿向?qū)Ρ?XXXX兩房主籍力戶型聽(tīng)８9㎡，兩房?jī)蓺d一衛(wèi)戶型方正拌、布局緊德湊，無(wú)浪兇費(fèi)空間；雙臥及雨客廳朝廣南，陽(yáng)滴光灑滿萌每個(gè)角匠落；南向陽(yáng)貓臺(tái)，采慣光、風(fēng)數(shù)景俱佳故；獨(dú)立式廚懸房，方便乒實(shí)用，干牌濕分離。競(jìng)爭(zhēng)橫向突對(duì)比4XX主力戶型詳為78㎡兩房戶碗型，最摔大特點(diǎn)甘入戶花槍園A：主臥執(zhí)朝南，禾觀景，1#、2#由于位于弓樓盤(pán)最后冬，景觀稍傅差，6#則位于退中央景沾觀帶旁魯；B：主臥270度轉(zhuǎn)角還設(shè)計(jì)，隊(duì)俯瞰遠(yuǎn)四景；C：入戶花睡園設(shè)計(jì)，受體現(xiàn)人性托化；D：戶型方舍正，動(dòng)靜醒分區(qū)；ABCDE競(jìng)爭(zhēng)橫耐向?qū)Ρ?A、戶型方皺正實(shí)用，漸動(dòng)靜分區(qū)B、戶型獸不通透烏，兩臥卸室全為秤南向C、主臥有午大陽(yáng)臺(tái)，寫(xiě)觀景效果進(jìn)好D、廚房饞為長(zhǎng)條歡形，不策實(shí)用E、南向三哪陽(yáng)臺(tái)XX城88㎡兩房戶臨型，南叔向三陽(yáng)躬臺(tái)為最桑大特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)橫向敬對(duì)比4綜合競(jìng)作爭(zhēng)力評(píng)恰比后XX有機(jī)會(huì)成按為區(qū)域標(biāo)旗桿XX小結(jié)3二期定位及營(yíng)銷策略4(TWO)二期產(chǎn)蘭品共計(jì)1535套住宅，嫁分別為21-2自4號(hào)樓，29-3披6號(hào)樓、26號(hào)樓共13棟高層住尾宅。二期產(chǎn)漠品分析二期產(chǎn)恒品分析二期戶型配比序號(hào)戶型面積套數(shù)戶型比例11房1廳1衛(wèi)49-5018211.80%22房2廳1衛(wèi)76-89102966.69%33房2廳2衛(wèi)112-14325116.27%44房2廳3衛(wèi)186-204754.86%5復(fù)式219-22060.39%小計(jì)

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二期產(chǎn)品秤全為高層催，以一、糟兩房小戶莫型產(chǎn)品為億主，占80%左右，藏重點(diǎn)突桑擊，其它單的為三青房、四街房及少斗量的復(fù)茂式產(chǎn)品碗。項(xiàng)目二向期SWOT分析優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak1、二期推出，后期的園林景觀將一一呈現(xiàn)，增強(qiáng)客戶信心；2、二期產(chǎn)品小戶型占80%，總價(jià)低，客戶購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻低；3、XX地產(chǎn)品牌已經(jīng)打開(kāi)市場(chǎng)，一期精工大宅已經(jīng)深入人心。1、二期產(chǎn)品主力戶型位置較差；2、二期體量極大，內(nèi)部同質(zhì)化產(chǎn)品十分嚴(yán)重，產(chǎn)品配比不完全切合市場(chǎng)。機(jī)會(huì)-----Opportunity威脅-----Threaten1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣太過(guò)溫和，利用重量級(jí)營(yíng)銷活動(dòng)爭(zhēng)奪片區(qū)標(biāo)桿；2、二期產(chǎn)品品質(zhì)全面升級(jí)，從而在綜合素質(zhì)及品質(zhì)方面全面超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；1、政策的不確定性，如物業(yè)稅的開(kāi)征將影響市場(chǎng)大局；2、重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手XX小戶型體量過(guò)大，如采取低價(jià)走量策略將極大影響二期。項(xiàng)目二期SWO繡T發(fā)展策略強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)①?gòu)?qiáng)化園林景觀展示，達(dá)到客戶滿意效果;②針對(duì)主力小戶型產(chǎn)品增加活動(dòng)及推廣策略；③延續(xù)企業(yè)品牌及精工大宅概念宣傳。弱化劣勢(shì)①提高項(xiàng)目整體的品質(zhì)，弱化位置劣勢(shì)的心理因素。②可利用小戶型與中央景觀單位相結(jié)合推盤(pán)，弱化產(chǎn)品同質(zhì)化的問(wèn)題，推盤(pán)利用開(kāi)盤(pán)+加推的組合分散推盤(pán)量過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)展機(jī)會(huì)①爭(zhēng)奪片區(qū)第一影響力的樓盤(pán)，樹(shù)立項(xiàng)目新標(biāo)桿。②精工品質(zhì)全面升級(jí)，在綜合素質(zhì)及樓盤(pán)品質(zhì)上全面超越對(duì)手；③利用價(jià)格策略確保部分“低總價(jià)、性價(jià)比超高”優(yōu)勢(shì)引爆市場(chǎng)。規(guī)避威脅①時(shí)刻監(jiān)控政策變化，及時(shí)作出調(diào)整規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)?、诶脩粜蛯?duì)比打差異化，規(guī)避尚城小二房帶來(lái)的沖擊。新政策競(jìng)爭(zhēng)力品牌戰(zhàn)每略價(jià)格不確定來(lái)性因素某，快速奧應(yīng)對(duì)延續(xù)經(jīng)典題，品質(zhì)全餅面提升跟隨策略趟轉(zhuǎn)換樹(shù)立先新標(biāo)桿低總價(jià)高凳性價(jià)比引修爆市場(chǎng)營(yíng)銷目恩標(biāo)：片區(qū)標(biāo)桿鍬作用：最鉤具影響力甲的樓盤(pán)二期市場(chǎng)押策略營(yíng)銷目熟標(biāo)如何起達(dá)成？如何樹(shù)立岡片區(qū)標(biāo)桿志，成為最版有影響力展的樓盤(pán)？人氣指酸數(shù)最旺綜合素質(zhì)腿最好品質(zhì)感果最強(qiáng)性價(jià)比最裳高重量級(jí)品染牌活動(dòng)六大素堂質(zhì)全面摘提升精工樣恒板展示口到位高品質(zhì)模小戶低惠總價(jià)營(yíng)銷目標(biāo)辮達(dá)成樹(shù)立片區(qū)節(jié)標(biāo)桿，成裝為最有影睛響力的樓月盤(pán)成為XX樓盤(pán)的參鍬照物在片區(qū)把XX二期塑鐮造成四臭大概念富特征樓屑盤(pán)：□最具人維氣指數(shù)的廚樓盤(pán)；□綜合終素質(zhì)最答好的樓驢盤(pán)；□品質(zhì)感桿最強(qiáng)的樓花盤(pán)；□性價(jià)比鼻最高的樓沉盤(pán)；營(yíng)銷戰(zhàn)略敲達(dá)成□江南都市籃報(bào)評(píng)“XX最具人氣呀指數(shù)的樓著盤(pán)”；□南昌厲晚報(bào)評(píng)堪“XX綜合素嗽質(zhì)最好捏的樓盤(pán)”；□信息日恭報(bào)評(píng)“XX品質(zhì)感如最強(qiáng)的陷樓盤(pán)”；□南昌匹搜房網(wǎng)漲評(píng)“XX性價(jià)比最懼高的樓盤(pán)”；當(dāng)之無(wú)規(guī)愧的“XX片區(qū)最有綢影響力的罵樓盤(pán)”通過(guò)與害江南都更報(bào)、南列昌晚報(bào)膽、信息劍日?qǐng)?bào)、足南昌搜贏房網(wǎng)，澡新浪網(wǎng)妖等媒體釀合作，畢頒發(fā)四刪個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)麥。XX二期“XX請(qǐng)比較”宣傳口號(hào)神釋義一個(gè)膾炙人木口的口號(hào)——在二期壓產(chǎn)品推喉出之前機(jī)，吸引初市場(chǎng)的案關(guān)注度障讓XX成為XX片區(qū)樓盤(pán)凍比較參照討物二期全方允位的提升——提到XX，給客戶的第一印凳象首先是想幕到XX?！癤X，請(qǐng)比核較”體現(xiàn)樓溉盤(pán)二期從的品牌呼強(qiáng)勢(shì)！“XX，請(qǐng)比建較”人氣指數(shù)渴最旺性價(jià)比最翅高兩大標(biāo)桿席特征樓盤(pán)特質(zhì)產(chǎn)品特質(zhì)樓盤(pán)特次征1最具人氣婦指數(shù)的樓鋤盤(pán)牽手李連椒杰重量級(jí)鋪活動(dòng)引爆全城活動(dòng)一愧：XX地產(chǎn)牽衡手李連付杰“壹懲基金”搏慈善晚窩宴與XX集團(tuán)品牌易聯(lián)動(dòng)，樹(shù)夫立南昌XX地產(chǎn)的淋品牌強(qiáng)堤勢(shì)地位畝！活動(dòng)時(shí)艘間：新禽年開(kāi)春每3月-畢5月活動(dòng)目蘆的：強(qiáng)悉勢(shì)宣傳XX地產(chǎn)品怖牌及發(fā)鬼展戰(zhàn)略擴(kuò)——通片過(guò)李連鑒杰的名屋人效應(yīng)殊全城轟夠炸炒作才與報(bào)道談，形成XX地產(chǎn)一次涼強(qiáng)勢(shì)品牌撐宣傳樓盤(pán)特夏征1XX地產(chǎn)牽手歷李連杰“襲壹基金”克慈善晚宴形式一柿：慈善蛙拍賣會(huì)“XX·X掘X88平米舒適閱兩房壹元析起拍”所拍款性項(xiàng)的其事中X%捐贈(zèng)給形李連杰調(diào)“壹基驅(qū)金”形式二：XX地產(chǎn)全國(guó)膊戰(zhàn)略暨贊思助“壹基火金”計(jì)劃鳳發(fā)布會(huì)XX為XX地產(chǎn)南昌共壹號(hào)作品職，將斥重膀金打造成持為XX地產(chǎn)江西倆區(qū)的標(biāo)桿廢產(chǎn)品XX地產(chǎn)全活國(guó)發(fā)展械布局及蠟贊助“筐壹基金廊”計(jì)劃形式三：XX·終XX中央園林發(fā)品鑒會(huì)通過(guò)園林倒景觀實(shí)景臥拍攝制作居宣傳圖片暮展，同時(shí)充可以考慮獲邀請(qǐng)李連柄杰參與游司園活動(dòng)最具人氣覆指數(shù)的樓依盤(pán)樓盤(pán)特脆征2最具人氣辜指數(shù)的樓澡盤(pán)重量級(jí)陪活動(dòng)二管：XX地產(chǎn)2011撤“江西彩虹撓計(jì)劃”助鐘學(xué)公益活關(guān)動(dòng)活動(dòng)時(shí)栗間：2011年7-8月活動(dòng)目罩的：聯(lián)燥合江西堆電視臺(tái)封進(jìn)行宣體傳與報(bào)說(shuō)道，通隱過(guò)XX地產(chǎn)助學(xué)丘公益活動(dòng)額，增加客筍戶對(duì)品牌攀的認(rèn)知度闖與美譽(yù)度溉，同時(shí)可付以通過(guò)活緩動(dòng)下到地曠市去做樓舌盤(pán)宣傳，送吸引周邊北地區(qū)客戶游關(guān)注?；顒?dòng)形式沈：XX地產(chǎn)“凈彩虹計(jì)換劃”助蘆學(xué)演藝劣會(huì)及捐貍贈(zèng)儀式XX“彩虹計(jì)潤(rùn)劃”發(fā)布俱會(huì)1）盡量使跟用節(jié)能環(huán)評(píng)保材料；2）以捐掘贈(zèng)形式已大力支倆持貧困洪學(xué)子助室學(xué)。盛大助學(xué)喘公益活動(dòng)羊二度引爆全城樓盤(pán)特征3最具人氣繪指數(shù)的樓冷盤(pán)重量級(jí)活枯動(dòng)三：“非誠(chéng)疤勿擾”XX·幣XX專場(chǎng)活動(dòng)時(shí)犯間：2011年9-12月活動(dòng)目的眉：針對(duì)婚仆房客戶進(jìn)擁行重磅營(yíng)劃銷宣傳計(jì)料劃，通過(guò)猜“非誠(chéng)勿鵝擾”大型帥相親節(jié)目艱的知名度雙打開(kāi)婚房肢客戶對(duì)項(xiàng)托目的認(rèn)知迅度，并通太過(guò)優(yōu)惠吸沖引購(gòu)買(mǎi)?；顒?dòng)形式近：與“非耍誠(chéng)勿擾”普合作，到XX案場(chǎng)設(shè)立挑相親專場(chǎng)唱；對(duì)通過(guò)饑節(jié)目相續(xù)親成功缸的嘉賓激進(jìn)行購(gòu)燙房補(bǔ)助戴獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)所有201誘1年結(jié)婚遠(yuǎn)的客戶乞進(jìn)行購(gòu)婚房?jī)?yōu)惠抽。注：主初要是通按過(guò)活動(dòng)臥宣傳炒鏡作，讓侄婚房客值戶加深引對(duì)XX的認(rèn)知促，如果革未取得糾與江蘇還臺(tái)的合在作，可渠考慮用洞江西臺(tái)癢的相親角節(jié)目代烤替。協(xié)手“請(qǐng)非誠(chéng)勿村擾”引爆婚房市場(chǎng)樓盤(pán)特征4最具人索氣指數(shù)肚的樓盤(pán)電視+軟文+網(wǎng)絡(luò)炒截作引領(lǐng)片區(qū)持小續(xù)熱度和榜第一1、二期“XX最具影抄響力的排樓盤(pán)”耐系列軟銀文炒作殿，配合戶新聞報(bào)級(jí)道，主宇要在三跡大主流弊報(bào)紙，檔增加樓希盤(pán)的影響響力與借關(guān)注度開(kāi)；2、在主謹(jǐn)流房地許產(chǎn)網(wǎng)站哀炒作，確重點(diǎn)南龍昌房地泡產(chǎn)信息盼網(wǎng)與新改浪易居喜網(wǎng)，通剩過(guò)廣告度通欄+網(wǎng)絡(luò)新聞息報(bào)道+業(yè)主論四壇等形共式，讓XX全年保持匪有話題不靠斷熱炒；3、電視女臺(tái)全方絨位報(bào)道裂：四大印概念特栗征的樓嗚盤(pán)炒作,利用品友牌宣傳+活動(dòng)報(bào)道+人物專嫁欄等形鴿式全面愚爭(zhēng)奪片祝區(qū)最高漫話語(yǔ)權(quán)種。產(chǎn)品特霞征性價(jià)比最且高的樓盤(pán)高品質(zhì)娛小戶產(chǎn)糊品低總檢價(jià)1、項(xiàng)目2011年整體的代價(jià)格策略豬建議“低提開(kāi)高走”毫，在園林康未呈現(xiàn)期脊保持價(jià)格胞優(yōu)勢(shì)，突尚顯“性價(jià)低比”；2、展示及景各方面到裝位，突品賽質(zhì)優(yōu)勢(shì)，許價(jià)格適中姿突顯“性守價(jià)比”；3、貫穿碰全年，羽利用小睡戶產(chǎn)品勉低總價(jià)看突現(xiàn)“椅性價(jià)比努”。“XX，請(qǐng)?bào)w編驗(yàn)”兩大概追念升級(jí)綜合素質(zhì)辯最好品質(zhì)感東最強(qiáng)素質(zhì)升級(jí)品質(zhì)升級(jí)素質(zhì)升斷級(jí)綜合素培質(zhì)最好吼的樓盤(pán)六大素質(zhì)準(zhǔn)全線提升厲到位引入公交毅系統(tǒng)雙地鐵2、3號(hào)交通指僅南與全球知紫名品牌幼瓜兒教育合可作，打造允國(guó)際理念劣幼兒園業(yè)主自主芝創(chuàng)業(yè)扶持譜計(jì)劃，招圣商啟動(dòng)，俱完善商業(yè)售配套投千萬(wàn)打軍造法式浪袋漫風(fēng)情園友林，完美在呈現(xiàn)給客戀戶精工品質(zhì)非工程升級(jí)勉，節(jié)能環(huán)幅保材料升籮級(jí)加大投外入物管鵝服務(wù)提罵升及智能化逮、自動(dòng)化駱等安保設(shè)里備交通TRAF炮FIC教育EDU臟CAT轎ION商業(yè)COMM蜜ERCE園林GARD檔EN產(chǎn)品PRO絡(luò)DUC貌TIO虎N物業(yè)SER閑VIC寇E樓盤(pán)六大裳素質(zhì)提升瘋，提高XX點(diǎn)全方刷位的樓距盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)滲力，準(zhǔn)甜備工作2011年4月前全釣位到位愿。一、交通閑配套公交系讀統(tǒng)：開(kāi)通了XX公交站的倡炒作雙地鐵零交通：提前炒跑作地鐵重概念建議：制作一工本《XX交通指南》幼兒園幼兒園招夫幕經(jīng)營(yíng)權(quán)處的炒作利用品牌握的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)韻合進(jìn)行樓望盤(pán)造勢(shì)二、教育馳配套業(yè)主自聰主創(chuàng)業(yè)鎖扶持計(jì)稈劃開(kāi)啟商度業(yè)街招友商工作重點(diǎn)扶持獅業(yè)主創(chuàng)業(yè)完善小筆區(qū)商業(yè)芳配套三、商詳業(yè)配套追加千催萬(wàn)打造劍完美園嶼林：通過(guò)活動(dòng)永策劃、產(chǎn)貨品發(fā)布會(huì)樸之類向客質(zhì)戶傳遞園化林景觀的與美好預(yù)期滋；法式園迅林小樓脾書(shū)：制作一斬本精美的賄園林畫(huà)冊(cè)遣，讓客戶距充分感受乘到XX·X秘X園林的大興氣與震撼穩(wěn)力。四、景觀想園林二期建筑韻產(chǎn)品升級(jí)互：除了加喪強(qiáng)對(duì)一期榆建筑材料灶在節(jié)能環(huán)螞保上對(duì)客兇戶產(chǎn)生的漆好處外，殲建議二期誼在公共部誕位加大建槽筑節(jié)能環(huán)率保設(shè)施的絹使用，真?zhèn)阏龅接矘?lè)件產(chǎn)品的釘升級(jí)展現(xiàn)凍。五、建筑庫(kù)產(chǎn)品物業(yè)服務(wù)唉提升：物業(yè)保安榆人員形象瓶展示，專衫業(yè)化提高釋、服務(wù)內(nèi)威容提升，離建議招聘燒部分女保泥安提高項(xiàng)破目關(guān)注度兩，服裝也銷更為搶眼喜；安保智竊能化系型統(tǒng)：二期原建議增此加智能倆化的安哄保系統(tǒng)呼，如紅捧外線防鑒盜之類先，增加側(cè)項(xiàng)目的伯附加值符。六、物業(yè)艷服務(wù)品質(zhì)升鋤級(jí)品質(zhì)感最悠強(qiáng)的樓盤(pán)精工樣板身展示到位中央園林旱景觀軸3月1日前開(kāi)放精工樣板茫材料展示炕區(qū)6月1日前開(kāi)放3萬(wàn)平米滋中央園罰林樣板番段7月1日前開(kāi)湖放空中藝企墅樣板戶房8月1日前開(kāi)智放材料展示升樣板間、全精裝修樣妨板房及園梁林景觀樣散板段需完沉美呈現(xiàn)，肌超出客戶譜想象。一期賣點(diǎn)召呈現(xiàn)一期三大鎮(zhèn)賣點(diǎn)呈現(xiàn)3000伍0平米法妄式中央東公園；16%超低密產(chǎn)度社區(qū)標(biāo)；200米超大棟漿距。XX觀點(diǎn)：一期叛三大賣淘點(diǎn)已經(jīng)飲深入人桃心，二騎期通過(guò)小實(shí)景現(xiàn)獸房呈現(xiàn)喚給客戶鄙，實(shí)現(xiàn)即體驗(yàn)式歌的客戶廟營(yíng)銷。二期賣點(diǎn)瞇深挖棟棟架僑空層，XX絕無(wú)僅有架空層處廁在建筑底凳層或中間熔，由建筑的共支柱形成域各種相對(duì)陰獨(dú)立的空釘間，易與園林瞇景觀相融泊合，是小比區(qū)綠化的帶延伸。二期賣慰點(diǎn)深挖住宅底層刷作為架空層進(jìn)候行園林綠果化及小區(qū)娛罪樂(lè)設(shè)施，居民可絹以擁有稻公共的挖街區(qū)和島個(gè)人的莊私密空湖間又加強(qiáng)莫了住宅非空間與揉城市空革間的連贈(zèng)續(xù)性，珠使人更紋貼近自圓然。放置趣然味性雕妄塑，配束置多種絡(luò)園林植幻玉物，形成各家種豐富料多彩的押特殊園植林景觀讓架空業(yè)層“活反”起來(lái)二期賣巷點(diǎn)深挖A.底層架悼空綠化厲模式將室外綠盒化引入建蜜筑內(nèi)部，揭形成一個(gè)弊微型景觀移，創(chuàng)造良茶好的視覺(jué)考效果。架空層功冬能化建議水——連接大態(tài)小環(huán)境架空層的萍設(shè)計(jì)能使模綠化得到離延伸及擴(kuò)亦展，建議積三種表現(xiàn)搞手法：二期賣點(diǎn)檢深挖B.空耀中花園卷模式用外長(zhǎng)廊點(diǎn)將各住戶禁連接，同時(shí)在侍公共平芝臺(tái)上布沿置大量搭的植物禽綠化，既解決了膨高層住宅拉居民“老昏死不相往撇來(lái)”的弊誓端又為大畜家同樂(lè)赴一個(gè)相滾互交流琴的舒適捕場(chǎng)所二期賣點(diǎn)復(fù)深挖這種模式根尤其適用信于裙房是拉主樓式住旅宅的建筑構(gòu)，在裙房的鑼屋面架空膛層布置大踏面積的公押共XX，補(bǔ)充了住皇宅區(qū)XX的不足C.過(guò)渡誓綠化空間零模式二期賣點(diǎn)書(shū)深挖具體表現(xiàn)懷手法底層架京空形成持景觀通毯廊，水衰景連接躲外部環(huán)作境；采用底層護(hù)高的架空捉層，庭院刃中的綠化易從架空中溪穿過(guò)。人哲在其中，恥視野通透漆，小區(qū)的踩通風(fēng)效果困佳。表現(xiàn)手均法一二期賣點(diǎn)詞深挖架空層云設(shè)計(jì)休久閑大堂密，集運(yùn)猶動(dòng)健身泊、業(yè)主糧會(huì)客、核休閑于年一體表現(xiàn)手法漆二表現(xiàn)手法浩三在報(bào)建時(shí)袍架空層不祖封閉，不蓋算建筑面損積，未來(lái)索利用鋼化信玻璃圍合屋，可作為績(jī)大堂使用身；同時(shí)將跡陽(yáng)光引案進(jìn)室內(nèi)惕，減少虧冬夏季降節(jié)的溫矮差，增喂加使用涉度?！癤X，請(qǐng)思考犯”XX片區(qū)行政中、生活與分商業(yè)配套至已經(jīng)完全雨成熟，居睡住氛圍完革全形成，日完全區(qū)別扁于朝陽(yáng)新丸城板塊；規(guī)劃3條地鐵孤線經(jīng)過(guò)XX，其中1、2號(hào)線交匯估處與2、3號(hào)線交匯俘處都在XX；XX是未來(lái)的臥行政中心池與金融中憶心，升值譯潛力最大么；XX是建設(shè)歐成的新漲城，生鉤活環(huán)境釀優(yōu)美，辦適合居職住。XX成為南昌如置業(yè)首選主力戶取型課題奮解決思冰路兩條營(yíng)古銷活動(dòng)探線解決小戶型尖客戶的貓問(wèn)題二期主力戶型序號(hào)戶型面積套數(shù)戶型比例11房與2房50-89121178.48%23房與4房、復(fù)式112-14333221.52%小計(jì)

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二期兩筍條營(yíng)銷漲主線重嗓點(diǎn)解決毯主力戶朝型一房點(diǎn)與兩房隸90平料米以下助戶型：□主線一：通過(guò)新青年悄置業(yè)計(jì)熄劃系列僵活動(dòng)；拓展第二客戶房誠(chéng)渠道-外地客付戶，解決神片區(qū)客戶換量不足的芝問(wèn)題；□主線二：針對(duì)舊絞城改造拆沫遷戶，與番信息日?qǐng)?bào)垂、房地產(chǎn)錦信息網(wǎng)合董作，圈住覺(jué)拆遷客戶盟。主線活動(dòng)碑一新青年服置業(yè)計(jì)隊(duì)劃系列活動(dòng)貫穿2011全年，通已過(guò)新青年量置業(yè)計(jì)頁(yè)劃解決重伙要的主力兩房襪戶型：新青年拔特征：1、年齡器在20-街35歲之間；2、有較槐高的文罪化層次影素養(yǎng)；3、有較好之經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)香及社會(huì)背扣景；4、喜歡僻新城置謊業(yè)，規(guī)香劃好環(huán)許境好升沃值潛力目大。新青年置脅業(yè)計(jì)劃1回鄉(xiāng)青貌年置業(yè)盼專場(chǎng)：執(zhí)行客懷戶截流活動(dòng)目的袋：針對(duì)回牛家過(guò)年榨的外來(lái)六務(wù)工人誼員回家羨買(mǎi)房，前其工作侍地點(diǎn)為羨大悉城攝市，房島價(jià)很高虛，但有紹能力在叮南昌購(gòu)露買(mǎi)一套鍬2房住熟宅；活動(dòng)時(shí)間：1-2月份活動(dòng)形式猴:回鄉(xiāng)置喪業(yè)青年丹每套額速外優(yōu)惠利1%；客戶攔截漸：建議增加固機(jī)場(chǎng)大巴駛等設(shè)置小兆眾傳播進(jìn)規(guī)行攔截；畏利用電臺(tái)哲廣告針對(duì)巖回家打的敏客戶進(jìn)行禮攔截。活動(dòng)依據(jù)：在過(guò)年再前后有大斷量的回鄉(xiāng)數(shù)置業(yè)人群觸！主線活欄動(dòng)一新青年置覽業(yè)計(jì)劃2青年白領(lǐng)澆置業(yè)專場(chǎng)等：執(zhí)行圈邊層營(yíng)銷活動(dòng)目的源：針對(duì)樓艱盤(pán)最大的急客戶群體——公司職巴員，做鼻得一個(gè)排大型圈委層營(yíng)寨銷活動(dòng)控；活動(dòng)時(shí)馬間：3-6月份活動(dòng)形冒式:白領(lǐng)青去年憑公詳司證明物購(gòu)買(mǎi)XX每套優(yōu)惠500養(yǎng)0元；推廣宣粘傳：青階年白領(lǐng)棗羽毛球病、足球印賽等活美動(dòng)宣傳旅并傳遞媽優(yōu)惠信拔息。重點(diǎn)增價(jià)加寫(xiě)字扇樓廣告韻。活動(dòng)依蒜據(jù)：重點(diǎn)客西源群體松！一期客戶儀分析，公俱司職員占扒總成交客獵戶32%貓，為最大綢的目標(biāo)客語(yǔ)戶群主線活牙動(dòng)一新青年置行業(yè)計(jì)劃3省內(nèi)青遵年置業(yè)私專場(chǎng)：執(zhí)行攔第二客搏戶拓展活動(dòng)目后的：針饞對(duì)省內(nèi)紛大量的軋置業(yè)人納群來(lái)省舍會(huì)城市宇置業(yè)安穗居，是飾項(xiàng)目重淺要客戶爬拓展渠貪道之一細(xì)；活動(dòng)時(shí)間：7-8月份活動(dòng)形濾式:省內(nèi)青斷年憑省呆內(nèi)外地麗戶籍證漸明購(gòu)買(mǎi)XX每套免契乖稅1%；推廣宣鞋傳：結(jié)形合“7月支持背城運(yùn)會(huì)僑萬(wàn)人簽茄名活動(dòng)梢”進(jìn)行句地市宣欲傳；重點(diǎn)增槍加地市籌報(bào)江南勾都市報(bào)和宣傳，蒸增加高回速路口坦廣告宣賢傳。活動(dòng)依據(jù)：第二大絞客戶拓展多方向！一期客戶譯分析，新事建縣、省腦內(nèi)外地（低17%）奪、外地客互戶占37奏%，為本翅項(xiàng)目第二換大特征群墻體主線活墓動(dòng)一新青年置歡業(yè)計(jì)劃4新婚青帖年置業(yè)控專場(chǎng)：執(zhí)行二作次圈層營(yíng)腥銷活動(dòng)目邪的：重偶點(diǎn)針對(duì)泉結(jié)婚青息年，這幣部分購(gòu)利房需求詠?zhàn)畲?，諸也最強(qiáng)葛烈；活動(dòng)時(shí)臟間：9-12月份活動(dòng)形階式:結(jié)婚青年洗憑結(jié)婚證股明購(gòu)買(mǎi)XX贈(zèng)送100瞎00元購(gòu)房合大紅包配；推廣宣傳捧：全市宣逆?zhèn)鞲采w，踩重點(diǎn)報(bào)紙就廣告及電信視宣傳；考慮增燃加一些沈小型活潤(rùn)動(dòng)及合趴作商作其：如婚溜紗攝影簡(jiǎn)、大型端酒店及止酒樓、胸民政局吊等方面益機(jī)構(gòu)合寇作，同望時(shí)結(jié)合宣“非誠(chéng)厘勿擾”駕等相親崗節(jié)目進(jìn)射行宣傳篩。活動(dòng)依據(jù)：主力客戶霸群！一期客戶持分析，在的南昌結(jié)婚射購(gòu)房的青梳年群體占戲了80%歡以上主線活轟動(dòng)一拆遷戶置堡業(yè)計(jì)劃拆遷戶唉置業(yè)專亮場(chǎng)：南昌暖最重要乘的小戶灶型置業(yè)仔人群活動(dòng)目悶的：與偏強(qiáng)勢(shì)媒恥體合作舉，圈住丙拆遷客底戶；活動(dòng)時(shí)間：根據(jù)拆栽遷進(jìn)度貫光穿全年活動(dòng)形式:憑拆遷證誤明可額外斤獲得購(gòu)房里優(yōu)惠1%；推廣宣僻傳：拆腿遷所在址區(qū)域覆喪蓋，拆輛遷專場(chǎng)侮現(xiàn)場(chǎng)宣芒傳展示益；利用二期求小戶型產(chǎn)亭品，總價(jià)敘低，性價(jià)別比高的特繪點(diǎn)，制作棄拆遷置換井計(jì)劃，小概房換大房荒，舊城換資新城等宣箭傳。活動(dòng)依據(jù)：強(qiáng)烈的購(gòu)避房需求！南昌舊連城改造單，7.98萬(wàn)的拆辛遷戶，推相當(dāng)一蟲(chóng)部分人多群為貨員幣補(bǔ)償主線活動(dòng)拿二拆遷戶置職業(yè)計(jì)劃拆遷戶趨置業(yè)專檢場(chǎng)：南昌201店1年拆遷計(jì)嗽劃主線活動(dòng)餐二1、西糠湖區(qū)涉不及棚戶怪區(qū)改造江房屋達(dá)蔑到30基2.9膝3萬(wàn)平