深圳某置業(yè)公司豪宅產(chǎn)品配置

【前言】關鍵詞：豪宅、標準配置、彌補劣勢配置、提升附加值配置出發(fā)點：通過對深圳及國內(nèi)豪宅產(chǎn)品的配置現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行大量的研究分析，總結其共性和差異性，并以此對***項目的配置的設置及前期規(guī)劃設計提供有力的借鑒【內(nèi)容】第一章：何謂豪宅？豪宅定義、分類、特點、客戶基本價值取向第二章：豪宅產(chǎn)品的配置豪宅產(chǎn)品的標準配置豪宅產(chǎn)品彌補自身劣勢的配置借鑒豪宅產(chǎn)品提升自身附加值的配置借鑒第一章：何謂豪宅？豪宅定義豪宅應該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價等方面都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對資源的占有率方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型可能完全不同，所謂豪宅僅是統(tǒng)稱。豪宅認識誤區(qū)別墅

=

豪宅

大面積

=

豪宅

高層

=

豪宅

豪宅特點一、稀缺資源真正的豪宅是基于對某種不可復制稀缺資源的擁有，并用知識和智慧對這種資源作完美的闡釋和表現(xiàn)。這種資源可以是自然資源，比如自然的海景、湖景、河景、山景、森林等資源，如圣莫里斯、觀瀾高爾夫等可以是一種不可替代的人文資源，如長城腳下的公社等也可以是二者的結合，比如杭州西湖周圍的別墅、南京玄武湖和莫愁湖畔的豪宅豪宅特點二、隱性價值真正的豪宅不以經(jīng)濟實用為目的，而是通過和諧，個性和創(chuàng)新等要素從隱性的角度構造產(chǎn)品的精神內(nèi)核和價值。當有形的產(chǎn)品材料和精神價值、產(chǎn)品形象和品牌融為一體，我把它稱作整體感。凝煉二十一世紀國際化生活版圖真正的豪宅需要在財富、審美意趣和個性表達上同樣處于高水準的人群加入。正如真正的優(yōu)雅是個性的表達，而迥然不同于擺闊和賣弄一樣，真正的豪宅也不同于對事物的統(tǒng)治，而是一種體驗。三、客戶考驗審美水準真正的豪宅可以有些超出常規(guī)，但卻并非通過簡單地占有就得到滿足，更是與平庸的事物格格不入。其次，豪宅更強調(diào)“宅”的概念，即豪宅應該是精神的棲息地、生活的港灣，它提供給主人一種奢侈而自由的生活方式。豪宅特點豪宅不是一次性產(chǎn)品，而是體現(xiàn)著增大使用價值和可修復的理念。消耗、甚至破壞，是已經(jīng)被時代拋棄的落后奢侈方式，而真正的豪宅提供保護和改善的可能性。豪宅的產(chǎn)品僅僅是物質(zhì)上的準備，而服務才真正體現(xiàn)了奢華生活的內(nèi)涵。豪宅產(chǎn)品不僅需要在技術上超過他人，也有必要提供與產(chǎn)品質(zhì)量和價格匹配的服務。而面對豪宅產(chǎn)品個性化的客戶，更要求高度吻合其個性化需要的服務和產(chǎn)品。四、服務詮釋高尚生活豪宅特點豪宅分類地段比價資源容積率IIIIIIIVIIIIIIVIIIIIIIVIIIIIIIVI與城市中心的位置關系與區(qū)域市場主流產(chǎn)品比價項目自身的容積率產(chǎn)品對山、林、湖、海的擁有度十七英里、觀瀾高爾夫IIV：由低到高圣莫里斯、星河丹堤中信紅樹灣、熙園遠郊豪宅近郊豪宅城市豪宅豪宅分類第一類：城市豪宅（受資源、容積率的影響，檔次差別較大）1、擁有一定的自然資源，如紅樹灣、香蜜湖、銀湖。2、距離城市中心最近，擁有完善的交通、生活、休閑配套。3、產(chǎn)品容積率相對高，建筑形態(tài)一般以高層為主，多層、TH、獨棟別墅相對較少。4、相對主流產(chǎn)品擁有很高的溢價，多作為第一居所豪宅分類豪宅分類第二類：近郊豪宅（經(jīng)濟型豪宅）1、擁有較豐富的自然資源，如銀湖山等2、距離城市中心較近，約10-20KM，享有一定的市政配套3、產(chǎn)品容積率相對較高，產(chǎn)品鏈豐富。4、相對主流產(chǎn)品擁有較高的溢價，多作為第一居所豪宅分類豪宅分類第三類：遠郊豪宅（頂級豪宅）

1、擁有豐富的自然資源，如山、海、湖、林等2、距離城市中心遠，市政配套等嚴重缺乏3、產(chǎn)品容積率低，基本以TH、疊院、獨棟別墅為主4、相對主流產(chǎn)品擁有極高的溢價，多作為第二居所豪宅客戶的基本的價值取向環(huán)境風水價值取向安全服務尊榮生活私密基本價值取向第二章：豪宅的產(chǎn)品配置北地塊南地塊***項目基本經(jīng)濟技術指標區(qū)位：梅林關片區(qū)，距離福田中心區(qū)7KM北地塊占地：11.3萬㎡容積率：2.0北地塊建面：22.6萬㎡資源：水景、山景配套：交通便捷，但生活配套缺乏***項目發(fā)展方向：景觀資源+產(chǎn)品型豪宅（經(jīng)濟型豪宅）豪宅項目配置研究說明研究對象：研究方向：經(jīng)濟型豪宅標準配置彌補劣勢配置提升附加值配置選取樣本：圣莫麗斯、星河丹堤、萬科第五園、振業(yè)城參考樣本：香港及內(nèi)地豪宅項目經(jīng)濟型豪宅產(chǎn)品配置借鑒樣本一、圣莫麗斯[項目基礎數(shù)據(jù)]寶安區(qū)二線擴展區(qū)內(nèi),塘朗山旁(龍華街道玉龍路西側)華來利實業(yè)占地面積：276164.72建筑面積：331398容積率：1.2TOWNHOUSE和疊拼洋房[整體配套]雙會所、中餐、水療、高爾夫球練習場、商業(yè)步行街、幼兒園、社區(qū)康復中心、登山道等A1區(qū)A2區(qū)B區(qū)山景高爾夫臺地島居[配套分布]會所一會所二圣莫麗斯的配套設置主要是針對項目資源的合理利用，強調(diào)資源多樣性下客戶的參與性。增加項目賣點的配套：高爾夫練習場登山道針對項目地塊狹長及周邊配套較少的特點，項目設置了雙會所規(guī)避配套劣勢。規(guī)避項目劣勢的配套：雙會所樣本一、圣莫麗斯[登山道]設置登山鎖道是近年寒來豪宅項手目的一種覽趨勢，是鈴豪宅客戶砍需求中對尚于親地生漆活的一種榜完美體現(xiàn)叮，節(jié)假日墳家人登高爐望遠也符徐合中國人鉛的傳統(tǒng)習茶俗。樣本一咽、圣莫語麗斯[高爾夫練冷習場]60茶00㎡[會所一]5而100愈㎡這并不岔只是滿拍足富人通們的運桶動需要酒，更主錄要的是癥為富人屯們提供滔一個符躍合他們支身份的刻社交環(huán)嗽境壁球室紅酒房雪茄房小型會議等室[會所二]40翠00㎡恒溫泳池健身房五星級客愚房會所一會所二樣本一臭、圣莫話麗斯樣本一、居圣莫麗斯[其他基雀本配置]環(huán)湖徑噴泉親水休閑廣場疊水私家庭院/退臺露臺樣本一、隸圣莫麗斯[其他基本鋪配置]星級物管盡端路私家庭鉤院/激露臺豪華大偉堂豪華入遲口樣本二鉆、星河抬丹堤[項目基里礎數(shù)據(jù)]占地面酷積：2志000逝00㎡狂建飛筑面積外：36駕058傻0㎡氏容積鞏率：1虎.8區(qū)層高枝：a、扁c區(qū)3嗽層，e訴區(qū)30哲、33船層仙建筑總蔬高度：韻100縮慧米在總戶數(shù)節(jié)：約4栽35套[整體配劣套]會所：漿美容美刪發(fā)、家騎政、棋抱牌室、鴨會議室冤、自助耐銀行、膛西餐廳禮、臺球妥室、健宗身房、裝乒乓球純室、音釋樂教室肚、多功領能廳室外：搖沙灘排榆球、恒貝溫泳池虧、SP灰A房、利登山徑售樓處：營紅酒吧、前雪茄吧B區(qū)F區(qū)D區(qū)E區(qū)A區(qū)C區(qū)高層區(qū)[配套分布]銀湖山9萬㎡天山然湖泊231星河丹堤兩會所等主亂要配套設罵施集中在尖入口處，稿包括了5撒000㎡持的3層會踐所和售樓熄處（1，所2），項目登山煌徑計劃設統(tǒng)計在F區(qū)離，在3號惰位置有特椅色的沙灘縣排球場。[增加項目吊賣點配套]登山徑、帶沙灘排球逗場、室外端SPA“星河?臺丹堤”共糾分為a、挺b、c、匆d、e、畢f(xié)六個區(qū)座，a區(qū)和循c區(qū)為雙晉拼和連排王別墅，e叨區(qū)與b區(qū)滑為高層，喚d區(qū)與f桂區(qū)均為連肝排別墅。樣本二、跑星河丹堤[室外配套][恒溫泳池][網(wǎng)球場][沙灘排攜球場][SPA][登山徑]樣本二骨、星河茶丹堤[售樓處捧及會所]50武00㎡會所：美容美情發(fā)、家襖政、棋則牌室、隙會議室拴、自助嫁銀行、像西餐廳影、臺球律室、健逼身房、覽乒乓球進室、音寺樂教室騙、多功御能廳售樓處考：紅酒吧、女雪茄吧（項目西肯餐廳檔次棚定位為雨奴花）樣本二、勤星河丹堤[星河物管][休閑道]樣本二、晚星河丹堤樣本二、爐星河丹堤[其他基圖本配置]私家庭院盡端路豪華入口私家泳池噴泉私家庭院休閑廣場樣本三、室萬科第五潮園[項目基礎昏數(shù)據(jù)][整體配礦套]位拒置：衣坂田雅棍園路南靜側總占地面戚積：22分0000毯㎡總建筑聯(lián)面積：食250奶000驅㎡容積健率：步1.1室外泳韻池、社艦康中心摔、乒乓臺球、健保身房、判茶館、粘五園書皆院、幼承兒園等二期一期三期[項目配偉套分布]1①五園聽書院檔案頌：名稱：五較園書院面積：器141匠1平方角米主題定駕位：深頭圳及全激國第一眨家情景叛式社區(qū)落圖書館主題語：條博大精深聞，流連忘猴返功能定還位：第叉五園銷膝售大廳陵、第五花園會所上與圖書均館三合辮一樣本三伙、萬科治第五園萬科物革管樣本三、想萬科第五錦園[其他配錄置]個性化入越口濕地私家庭傘院休閑道休閑廣膚場流水盡端路林蔭小遠道老房子樣本四、堤振業(yè)城[項目基礎垂數(shù)據(jù)][整體配五套]用地面積慎：416賤765、麥9m2劣總建筑猴面積：5叮4179鄭6m2掀計容窩積率建筑季面積：5昨4179亮6m2竿住宅棕建筑面積伍：498殘356舌m2有小學校雨建筑面積南：130伍00m熱2

幼兒礎園建筑面赤積：72首00m穴2

容災積率：1幣.30三個網(wǎng)球鄉(xiāng)豐場、三個謎羽毛球場互、門球場挪、小學校魔運動場地擺開放（以慈供上學時傭段外的住劑戶使用）枝、小學、淹三所幼兒他園、三大捐會所振業(yè)物管工程大您量采用兩了高科拍技、環(huán)粉保等技患術，啟憤動節(jié)能毛住宅建坑設，運啦用“結駛合節(jié)能陣標準，紅優(yōu)化節(jié)蝕能設計日”、“型生態(tài)人毫工濕地豆，湖水體自凈系尼統(tǒng)”、旱“大規(guī)捆模太陽廁能熱水味系統(tǒng)”倒、“天香然雨水毛收集系菊統(tǒng)接入浮人工湖杏”等措紫施，使春小區(qū)比培普通住撿宅節(jié)能巴高達5畝0%。樣本四裙、振業(yè)掏城[科技化配蔥置]樣本四、綱振業(yè)城[其他基腫本配置]個性化入幻玉口噴泉私家庭藍院休閑道休閑廣搞場流水盡端路休閑道圣莫麗頌斯VS星河丹贈堤VS萬科第吵五園VS振業(yè)城產(chǎn)品配裂置共性休閑道、乓盡端路、匠流水（噴敗泉）、私肚家庭院、掏豪華入口儉/會所、菜休閑廣場潑、物管產(chǎn)品配誘置差異衣性品味休閑普：紅酒吧根、雪茄吧冷、書院等休閑烏類：荷運動休炎閑：高爾暗夫練習場殿、壁球、寒沙灘排球軌場等生活休尋閑：高拒檔餐飲辟、精牲品等科技運萄用：科谷技節(jié)能伍、科技霞智能化胖等生活必霸需：學叔校、幼牌兒園等外部干擾靠：防噪等高尚生商活元素經(jīng)濟型飽豪宅產(chǎn)鑄品標準借配置豪宅產(chǎn)品烏的配置取叛決于豪宅脆客戶的價捐值取向豪宅客戶獅的基本的另價值取向番回顧環(huán)境風水價值取向安全服務尊榮生活私密性基本價值吉取向基本價值軍取向夠VS產(chǎn)校品配置共數(shù)性環(huán)境風水尊榮私密服務安全私享或感進受山為靈水幅為財身份/體偶現(xiàn)自我價班值靜謐和屆安逸詮釋高尚摟生活/人狗性化人生基蟻本需要基本價酸值取向休閑廣連場休閑道私家庭遲院流水/閉噴泉豪華入蒼口/會控所盡端路品牌物述管物管科技梅的運用產(chǎn)品配談置共性經(jīng)濟型億豪宅的到標準配漿置需滿鴿足客戶結的基本能價值取食向產(chǎn)品配置錯共性東客戶基本守價值取向宣產(chǎn)品標汁準配置環(huán)境之憾振業(yè)城孔缺乏以休閑廣煙場為核心的米綠化軸線設，顯得非絕常分散；廉雖棟距寬餡，但硬地炒過多，若怖多種植一奶些草皮綠斤化就更加演理想振業(yè)城私家道的設置射雖然同路局部景趟觀能有縮慧機結合禍，但線切條過于子單一，桿檔次低三，且路密燈設置蜻在中間篇，動線藏會存在賄一定障登礙。星擾河丹堤筒、圣莫領麗斯環(huán)瞧湖木質(zhì)潮棧道值婆得借鑒圣莫麗作斯擁有論天然的很景觀資紀源，規(guī)達劃方面警卻不能違實現(xiàn)對壟資源占旦有的均燈好性；弄而疊院堤的設計軍方面中謙間單位涂露臺退近臺不足疤，私家空鵝中庭院味道不足鴿，東方花僚園的產(chǎn)品最設置值得折借鑒尊榮之憾圣莫麗帆斯的豪求、星河闖丹堤的責大氣、腫第五園兄的傳承國，社區(qū)入滲口的形象體留現(xiàn)的項目跪的個性，足振業(yè)城、壩中央悅城餡的社區(qū)入拋口和周邊團的主流產(chǎn)保品差別不膀大。萬科第五頂園的泛會所以及乒乓卵球等運動逮設施與日光益提升的按產(chǎn)品檔次遍明顯不符語，同時也聞制約了本晝身的價值朗提升，值悅得警醒。服務之憾對于物管而言，熄振業(yè)物閣業(yè)雖然全通過了駝iso繞900澡0認證勝，管理忌過眾多疑物業(yè)、塌管理的本品種也魔多樣化株等，但泰是人性過化管理茶、標準氏化工作建模式、棚精細化顛的工作泊安排都囑還有差已距，貪在物管戶行業(yè)無唱論是品峰牌認知輔度還是服美譽度偽方面，饅只能是副二類物繩管，星茂河丹堤馬、中央塑悅城也分屬于此劉類，這睛些會在禮一定程淹度拉低魂物業(yè)檔高次，中化海為香糞蜜湖一臂號專門撇成立了蟻中海物出業(yè)精英在團隊—積—中海端深藍，騰值得反記思萬科第涌五園與孝振業(yè)城舞在可視班對講方真面的考團慮同樣須值得借割鑒經(jīng)濟型豪煮宅彌補劣趙勢的產(chǎn)品膚配置圣莫麗始斯借鑒劣勢：周于邊資源配墻套嚴重不戶足對策：雙臨會所以及盞正在洽談構的依頓公銷學效果：決變劣勢廉為賣點看，增加辦項目的弦高尚元扮素，提則升競爭連力金地香蜜宋山、曦城渣借鑒劣勢：父北環(huán)、肯廣深高江速的噪盞音影響對策：金后地香蜜山暴的會呼吸拿的窗、曦散城的四重存防噪的處受理效果：規(guī)芳避劣勢振業(yè)城臟、曦城劣借鑒劣勢：幸周邊市兄政配套鳴缺失對策：伙振業(yè)城縣的幼兒痕園、小全學的配似置，學役校的運樓動場地杠與社區(qū)借的交叉巾使用效果：聾規(guī)避劣僻勢，提鍬升競爭券力經(jīng)濟型嫩豪宅一散般都會魂面臨市添政配套盡不足，腦外部環(huán)鈔境干擾決方面的費問題，阿通過增停加配置竊規(guī)避劣浮勢，提滑升競爭庫力是理兔想的方訂向，但榴每個項僅目的劣秘勢會有梢不同，芬依題而滔論經(jīng)濟型豪笛宅提升附照加值的產(chǎn)前品配置提升項越目的附息加值實治際上就患是通過壯提升客星戶感知行的價值閘來實現(xiàn)提升項目桿的附加值犁的產(chǎn)品配河置通常從責增加硬件榆配置和提哄升軟性配翻置（項目既市場形象孤與服務）陸兩方面考多慮必須考慮蓮的問題：繡性價比提升項蜻目附加路值的產(chǎn)蓋品配置冊發(fā)展方最向提升附職加值的產(chǎn)品助配置硬件配置軟性配置產(chǎn)品標防準配置產(chǎn)品差齊異性配品置精神內(nèi)涵服務標準化配猛置的提升梅細節(jié)休閑廣場誤：注重人性宅化，注意概場景與周杜邊環(huán)境間插的協(xié)調(diào)，劑可適當增翠加個性雕輛塑或珍稀紗植物標準化配劇置的提升薪細節(jié)休閑道面：木質(zhì)棧母道、個睡性登山等道、被駛植物簇桿擁的林丸蔭小道引，注意踩沿線的利場景布鑼置，避盒免形成薄單調(diào)的鍛線條，知曲徑通船幽，增齊強動感標準化配蠻置的提升鳳細節(jié)私家庭院辨：門拱、花茄池、曲徑賢、草皮、呼綠籬，庭憲院雖小，胃避免形成察標準化，要單一化，窗增強立體爆感，使空衛(wèi)間更為生卷動，富立訂體感標準化科配置的沾提升細鋪節(jié)流水吐/噴第泉：水流環(huán)繞舌，財自生騎來，增加奧動感，風糞生水起標準化千配置的藍提升細扭節(jié)豪華入口碗/會所：注意與監(jiān)項