某商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)定位及經(jīng)營(yíng)思路

**購(gòu)物廣場(chǎng)

商業(yè)定位及招商經(jīng)營(yíng)思路的報(bào)告1三明商業(yè)創(chuàng)中國(guó)商業(yè)服務(wù)第一品牌三明商業(yè)創(chuàng)中國(guó)商業(yè)服務(wù)第一品牌第一部分商業(yè)功能定位及支撐理由分析一、項(xiàng)目功能的總體定位

為做好**購(gòu)物廣場(chǎng)功能的總體定位，主要從以下幾個(gè)重要元素進(jìn)行綜合分析：

A、物業(yè)本身特性B、商場(chǎng)獨(dú)特的地理位置C、項(xiàng)目周邊的消費(fèi)力D、項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀E、居民的消費(fèi)習(xí)慣2A、物業(yè)本身的特性

中型規(guī)模商場(chǎng)，單層套內(nèi)面積不超過(guò)4000平方米樓高十三層，負(fù)一層至五層為商業(yè)，六至十三樓為旅業(yè);100余個(gè)地下車庫(kù)，前有小型廣場(chǎng)和主干交通線商場(chǎng)側(cè)門（東門）有帶高差的廣場(chǎng)和相當(dāng)于一樓的街鋪…..3B、商場(chǎng)獨(dú)特的地理位置交通便利，雄踞工業(yè)大道南和石崗路交匯處、臨廣州大道處于石溪一塊尚未開發(fā)的路面商業(yè)寶地；人口密集，有很大的普通居民消費(fèi)市場(chǎng)…..4

C、項(xiàng)目周邊的消費(fèi)力周邊樓盤林立，臨近“保利花園、金碧花園，廣富花園、嘉鴻花園、鳴翠花園、曉港灣、僑城花園、南洲名苑、光大花園、雅致花園、保利紅棉花園、紙廠職工”等十多個(gè)樓盤，另加泰沙路、石崗路的村民和外來(lái)流動(dòng)人口，總計(jì)超30萬(wàn)人。新白領(lǐng)、老海珠城鄉(xiāng)居民、外來(lái)流動(dòng)人口，綜合消費(fèi)指數(shù)評(píng)為中等偏低消費(fèi)市場(chǎng)，但略高于東曉南路。

D、項(xiàng)目周邊的商業(yè)現(xiàn)狀工業(yè)大道，石崗路，紙廠路，泰沙路，江燕路二旁商業(yè)布局零亂，有一定的規(guī)模，不購(gòu)檔次，屬傳統(tǒng)的商業(yè)城鄉(xiāng)旺地，唯有金碧花園社區(qū)商業(yè)較為整齊。

5E、居民消費(fèi)習(xí)俗追求低、中檔消費(fèi)就近方便，價(jià)廉物美，服務(wù)多樣城鄉(xiāng)區(qū)間商業(yè)消費(fèi)觀念6

綜合上述要素，我們主要從以下幾方面著手提煉**購(gòu)物廣場(chǎng)的總體功能：

1.生活消費(fèi)的便利性；2.就近商業(yè)的消費(fèi)習(xí)慣；3.綜合性多功能商場(chǎng)；4.商業(yè)休閑與餐飲娛樂(lè)結(jié)合5.商業(yè)的完善配套，如停車場(chǎng)、洗手間等

最后，總結(jié)得出**購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)的總體功能定位為:“集休閑一商業(yè)一餐飲一娛樂(lè)一停車場(chǎng)”于一體的一站式購(gòu)物廣場(chǎng)。7二、項(xiàng)目形象的總體定位我們主要從以下幾個(gè)重點(diǎn)因素考慮，將**購(gòu)物廣場(chǎng)的形象推向市場(chǎng)：A、從周邊現(xiàn)有的商業(yè)檔次，尋求市場(chǎng)的空白點(diǎn)（檔次）

街鋪林立，零散雜亂，檔次低

中檔的商業(yè)市場(chǎng)空白8B、從混亂單一的商鋪布局，尋求多功能市場(chǎng)（綜合性）

周邊商鋪，多而亂，行業(yè)單一

多功能綜合性商場(chǎng)9C、從周邊障亂商業(yè)購(gòu)物環(huán)境，尋求舒適的購(gòu)物場(chǎng)所

（舒適）D、建筑的現(xiàn)代氣息，尋求廣場(chǎng)的現(xiàn)代時(shí)尚

（現(xiàn)代性）

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總結(jié)，**購(gòu)物廣場(chǎng)的形象總體定位為：[主體形象]

海珠西部首個(gè)大型純商業(yè)的購(gòu)物廣場(chǎng)！[輔助形象]

工業(yè)大道南最高檔次的商業(yè)大廈?。êＶ榈纳虡I(yè)1號(hào))11三、樓層功能定位的總思路

根據(jù)**購(gòu)物廣場(chǎng)功能、形象的總體定位，展開項(xiàng)目各樓層的板塊定位。各樓層功能的精確定位主要依托于以下因素：A、項(xiàng)目開發(fā)成本及模式（只租不售）B、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式（租的好，經(jīng)營(yíng)好，二好思路）C、項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（快速回籠資金）12D、物業(yè)本身的規(guī)模（中型規(guī)模）E、商家對(duì)租金承受的限度F、行業(yè)經(jīng)營(yíng)對(duì)樓層的要求G、樓層交通特點(diǎn)H、商鋪面積和間隔種類I、業(yè)態(tài)的組合需求J、同行業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力

從而得出**購(gòu)物廣場(chǎng)各樓層功能的精確定位如下：13樓層面積規(guī)模板塊名稱功能及經(jīng)營(yíng)范圍-1F3600㎡大型停車場(chǎng)主要用于停放顧客小汽車之類的交通工具，作為商業(yè)配套的一部分。1F2424㎡**名店城麥當(dāng)勞（中國(guó)首個(gè)迷你店）

主要經(jīng)營(yíng)品牌服裝、休閑服飾、珠寶眼鏡、化妝品、內(nèi)衣、精品皮具、手袋鞋帽、小型百貨、兒童嬰兒用品等。2F-3F5225㎡大型超市經(jīng)營(yíng)日雜百貨、生活用品、家用電器、生鮮水果、熟食海鮮、飲料奶品、各類蔬菜、日雜百貨等。4F2632㎡數(shù)碼世界家居天地主要經(jīng)營(yíng)通訊產(chǎn)品、數(shù)碼產(chǎn)品等?；蚪?jīng)營(yíng)小件的時(shí)尚家居精品，布藝5F1300㎡大型酒樓特色美食等。**購(gòu)物廣場(chǎng)樓層功能精確定位表14**購(gòu)物廣場(chǎng)功能分布示意圖15四、各樓層精確定位的綜合分析總體思路：

根據(jù)項(xiàng)目的總體定位和開發(fā)模式，借用最有價(jià)值的物業(yè)(首層)

快速回籠資金，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；

以適合超市經(jīng)營(yíng)的樓層(二樓、三樓)出租經(jīng)營(yíng)，

營(yíng)造商業(yè)賣點(diǎn)，提升項(xiàng)目的附加值其它樓層(四、五樓)

利潤(rùn)獲取的另一途徑和功能配套。16各樓層精確定位具體分析：負(fù)一樓：大型停車場(chǎng)

支撐理由：樓層下陷，商業(yè)價(jià)值不大，不利于經(jīng)營(yíng)；作為商場(chǎng)的車庫(kù)配套，方便顧客停車；

收益方式：按小時(shí)出租收費(fèi)，統(tǒng)一管理17一樓：**名店城、洋快餐

支撐理由：作為整體項(xiàng)目的開發(fā)成本收回，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；

對(duì)接高租金高回報(bào)的利潤(rùn)期望；商鋪經(jīng)營(yíng)者需承受高租金，追求零售高利潤(rùn)，必須依靠品牌經(jīng)營(yíng)；樹立商場(chǎng)的形象、檔次，吸引客流；單層規(guī)模受限，必須整合二樓經(jīng)營(yíng)，裝修彌補(bǔ)，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，聚人氣；錯(cuò)層經(jīng)營(yíng)的需求；

收益方式：獨(dú)立收銀，商家租賃，統(tǒng)一管理；18二樓、三樓：大型超市支撐理由：樓層相對(duì)一樓，商業(yè)價(jià)值偏低；對(duì)接一級(jí)主力店能承受的租金；提升樓盤的商業(yè)附加值，激活相鄰樓層(四樓、一樓)；超市經(jīng)營(yíng)規(guī)模需求，單層面積不夠；利于匯集人群，帶旺利潤(rùn)樓層（如一樓、四樓）；遵循商業(yè)的“二八定律”，增強(qiáng)投資經(jīng)營(yíng)者的信心；

收益方式：

對(duì)外出租，由超市自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)。

19四樓：石溪購(gòu)書城/數(shù)碼世界/家居天地

支撐理由：市場(chǎng)空白，周邊人群文化韻味強(qiáng)，學(xué)生群體消費(fèi)潛力大；周邊新建樓盤多，對(duì)于家居飾品的需求大；滿足都市人的時(shí)尚消費(fèi)潮流；滿足多功能購(gòu)物廣場(chǎng)的需要，為都市人提供休閑商業(yè)場(chǎng)所；行業(yè)消費(fèi)穩(wěn)定，適用高樓層出租難的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；開架式鋪位間隔，利于營(yíng)造通透感，避免死角鋪；消費(fèi)群目的明確，利于成行成市經(jīng)營(yíng)；市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的生命力利于回收成本，避免多次出租，增強(qiáng)投資信心；符合錯(cuò)層經(jīng)營(yíng)的整體思路，激活樓層人流。

收益方式：獨(dú)立收銀，商家租賃，統(tǒng)一管理。20五樓：特北色風(fēng)味大淚酒樓支撐理由惡：市場(chǎng)空垃白，營(yíng)基造主題堆特色，羊利于收棍租的穩(wěn)榨定性；避免與扔周邊成逝熟的大包型酒樓務(wù)競(jìng)爭(zhēng)(鋤華安、紗?wèn)|江)但大酒榴樓招商皆時(shí)間長(zhǎng)慢，引入追困難，虛承受租挑金低；美食主題贏的獨(dú)特性襪，區(qū)別于膽其他的美慢食酒樓；收益方伐式：獨(dú)立收銀經(jīng)，商家租給賃，商家營(yíng)自己統(tǒng)一巡壽管理。21小結(jié)根據(jù)功能肉的總體定泊位、形象呆定位，從臥而制定出長(zhǎng)上述各樓癢層的精確刪定位，吻求合市場(chǎng)需鑰求，在操翁作上具有竹可行性!22第二部分核**購(gòu)若物廣場(chǎng)經(jīng)穗營(yíng)思路一、經(jīng)需營(yíng)總思哭路在綜合多癢功能性定店位的基礎(chǔ)壯上，主要盆由商家自絕主經(jīng)營(yíng)，解獨(dú)立收銀金，發(fā)展商封提供統(tǒng)一巴公共配置眾，公共部廉分裝修，摟統(tǒng)一平臺(tái)嫁管理（物患業(yè)管理）箭，保證各加系統(tǒng)的正呀常運(yùn)轉(zhuǎn)，強(qiáng)營(yíng)造一個(gè)貿(mào)舒適的購(gòu)陰物環(huán)境。23第二部送分*侵*購(gòu)物捆廣場(chǎng)經(jīng)敞營(yíng)思路二、各樓課層的經(jīng)營(yíng)映思路負(fù)一層湊：地下?lián)u停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)思捏路：建立獨(dú)價(jià)立的車昏場(chǎng)管理婆體系，銀提供2趙4小時(shí)楊停車服溝務(wù)，建搏議10顯元2小樓時(shí)，針亂對(duì)百佳腦購(gòu)物的袍顧客可贊與百佳紙協(xié)商免杏費(fèi)停車肆等。（奏如顧客壺在百佳嫂購(gòu)物，蠟可在服階務(wù)臺(tái)領(lǐng)棕取免費(fèi)滔停車卡勝（2小觀時(shí)），借每月由蘭物業(yè)管鳥理公司席與百佳瓣物業(yè)部盟結(jié)算，痛按5折絹優(yōu)惠。24首層：旱**名年店城經(jīng)營(yíng)思路響：建議由屠商戶自背主收銀棵，統(tǒng)一年管理（屬營(yíng)業(yè)時(shí)湖間早上誓9：3匆0-晚抄上10歸：00品），在呼裝修方上面，沿司墻鋪建招復(fù)式商尼鋪，一猶層經(jīng)營(yíng)械，夾層慚外設(shè)櫥腥窗，內(nèi)產(chǎn)做倉(cāng)庫(kù)橡，復(fù)式騾櫥窗、內(nèi)復(fù)式商壁鋪，雙異重價(jià)值羅。獨(dú)立蔽門面的邊全間隔保鋪；中角間鋪全屢設(shè)為半鋒間隔鋪甩，即1乖.4米擇高的間肅隔板組末成店中誓店。25建議商鋪貓面積：實(shí)用面艙積10㎡-30劉㎡/個(gè)裙為主流，50㎡談-80踐㎡/個(gè)隙為補(bǔ)充。經(jīng)營(yíng)范圍僻：精品百貨嫂、化妝品密、皮具、緒內(nèi)衣、休駐閑服裝、茫眼鏡珠寶彼、鞋帽、態(tài)藥業(yè)、美劃容、茶葉嘉、沖印、浙通訊產(chǎn)品膽、商務(wù)中也心、煙草柏專賣等。26精品百帥貨類：以中檔消墨費(fèi)為主，通低檔為輔能，如“艾菲兒”、“頂好飾路品”筒，再配犧個(gè)體經(jīng)渡營(yíng)者，意占樓層仰面積的擔(dān)10%盤?；瘖y品類魔：以中檔消杏費(fèi)為主流趴，如“雅芳”、“小護(hù)士”、“李醫(yī)生”、“美寶蓮”、“玉蘭油”等，占樓層面裝積10%。皮具鞋帽迷類：以適合白伍領(lǐng)一族消輛費(fèi)為主，隔中低價(jià)位銷服裝專賣旬店，如“以純”、“佐丹奴”、“班尼路”、“曼奴”“、”生活幾駕何“、”藍(lán)海軍“，占槍樓層面瘦積30蛾%珠寶眼凱鏡：以中檔朝市場(chǎng)為列主，如再“明廊”、“先施”、“點(diǎn)石”、“斯貝雅”、“華置珠旨寶”等，皮約占首干層樓層惰面積的偶8%。27藥業(yè)美容躍：以普通市遭民消費(fèi)的片為主，如逐“海王星確辰”、“保利康”、“雪姬美容”、“琦雅美食容”，占樓種層面積的消6%。茶葉沖仆印：中檔產(chǎn)助品，如耀“柯達(dá)沖湯印”、“天福茗飛茶”等，占和樓層面積惑的5%刃。通訊產(chǎn)孝品：普通數(shù)宗碼產(chǎn)品嚴(yán)，有相右機(jī)、手釋機(jī)，通峽訊等，親如“龍粵”，占樓植層面積的護(hù)5%。其他類淚：以低檔戲市場(chǎng)為賽主，如句煙草專認(rèn)賣、咖籮啡甜品刻屋，商務(wù)中心貿(mào)，占樓落層面積硬的18歷%。麥當(dāng)勞神餐廳：占樓層暖面積的怎8%。2829二、三層達(dá)：經(jīng)營(yíng)百姑佳超市將二、三陵層整層出接租給百佳羊超市，獨(dú)育立經(jīng)營(yíng)，孫以百貨日需雜，生鮮豬水果，家拳和電器，暖生活用品勾，飲料奶膠品，各類墊蔬菜等。二、三層污用來(lái)穩(wěn)定厘收租，保蓋證成本分款攤，將一愁層、四層饞作為利潤(rùn)畏樓層。引進(jìn)百佳籃區(qū)別于其艦他超市的徑原因：1.營(yíng)造紗繽紛時(shí)尚照的商業(yè)氛垮圍；2.增加謠其它樓層本的附加值紛；3.百佳傾的實(shí)力雄癢厚，利于慈穩(wěn)定收租妨；4.百絨佳本身秀就是活列廣告；5.百佳嘩巨大的商柏業(yè)聯(lián)盟，憶利于快速先招商……30四層：多被種業(yè)態(tài)組代合或者單鉤行專業(yè)賣叼場(chǎng)如：數(shù)背碼電器獄、石溪欄書城、膝美居天本地、兒遺童樂(lè)園受等。數(shù)碼類：a整層經(jīng)營(yíng)迅：引進(jìn)蘇寧、東澤、國(guó)青美、順電等電器陣連鎖店b多種業(yè)懂態(tài)組合最：引進(jìn)龍粵、中作國(guó)聯(lián)通、齒迪訊通等通訊產(chǎn)土品。石溪書城：a、整層經(jīng)醫(yī)營(yíng)：引匆進(jìn)廣東省新愧華書店集監(jiān)團(tuán)；b、多種業(yè)智態(tài)組合緣瑞：引進(jìn)三咪書層予、書吧等多門漸面成行路成市組亞合經(jīng)營(yíng)拘，配合解數(shù)碼、源美居板剝塊。31美居天地阻：a、整層經(jīng)營(yíng)勞：引進(jìn)聯(lián)邦家柔居廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)小豬件精品家湊居、干花布藝、扭家居配飾核等；b、多種業(yè)態(tài)靜組合：引昌進(jìn)精品家練居、干花取布藝、家碌居配飾等兒童樂(lè)園烤：a、整層經(jīng)迫營(yíng)：引丑進(jìn)中華醬廣場(chǎng)或第天河城腐的奇樂(lè)兒像歡樂(lè)谷；b、單層經(jīng)錢營(yíng)：引我進(jìn)多家峰童裝、凳兒童用發(fā)品、文件具、玩戒具等商家組凱合經(jīng)營(yíng)易兒童樂(lè)蘋園。五層：特臉色大酒樓整層出蘭租給一陳個(gè)商家乘，經(jīng)營(yíng)新特色餐孫廳，如汗“澳門街”、“黃果樹”、“不見(jiàn)不場(chǎng)散”，配熊合多功胸能商業(yè)霧廣場(chǎng)的角需求。3233第三部新分卡招鴿商具體怕策略一、參考掘新港路百毒佳首層，顆曉港灣百貞佳首層，啦保利豐百找佳首層的己定價(jià)，商勢(shì)戶組合組吉織并開展兄**購(gòu)物海廣場(chǎng)一層坦和四層的劈燕招商工作腔(包括定駱價(jià)、分區(qū)巧、分類、洞商戶組合畏等)二、針對(duì)握重要商家仗草擬“商堪業(yè)說(shuō)明書遮”，如蘇寧、聯(lián)邦等。三、針對(duì)猴首層商鋪眼，計(jì)劃定她人、定鋪例、定客招科商，采用值一鋪談五厚家模式，齊快速招商。34四、針惰對(duì)重要鋪商家或兆有影響射力的商甲家，以出一定優(yōu)嫩惠的條顧件吸引靈其入場(chǎng)仰，提高仗其他商漆鋪附加漸值的策筍略展開飄招商，蛾如“佐丹奴”、“明廊”、“海王”等。五、主動(dòng)偵上門，直冰接簽約。六、招貧商配合1、外墻質(zhì)的包裝(聰條幅、橫酸幅等)2、招蔥商資料智印刷(濃招商手骨冊(cè)、單遙張)3、現(xiàn)砌場(chǎng)辦公聚室的準(zhǔn)照備(電蹄話、辦驕公接待母)4、重要帶商家的協(xié)促助洽談等使(蘇寧、攻聯(lián)邦)35附錄一：稻天河北百背佳超市首脈層商鋪案甩例分析客戶名稱行業(yè)種類實(shí)用面積租金（元）/㎡備注龍粵通訊100㎡750—950均價(jià)：900元/㎡明廊眼鏡眼鏡50㎡700—900

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