安徽某大型項目策劃報告

PAGEPAGE37________________________________________________________________________________________安徽某大型項目策劃報告目錄TOC\o"1-2"\h\z眠一、項目市袋場環(huán)境分析騰酸3講1選．**市簡緞介懶第3繳2收．對外交通序充5援3怪．經(jīng)濟環(huán)境我呀6駛4吹．城市建設(shè)愉脖8室二、項目發(fā)禿展市場分析吩——展住宅部分雞蝶10燈1帥．**房地博產(chǎn)市場現(xiàn)狀蛾考10妖2煎．**房地作產(chǎn)市場存在膨的問題巖籮11敗3哈．**房地卡產(chǎn)市場發(fā)展襲機遇蝶襯11攏4堆．典型住宅詳項目鞋梨13灶三、項目發(fā)詳展市場分析竟——具商業(yè)部分震撿15咸1軟．**商業(yè)兇發(fā)展環(huán)境桐稿15肅2秧．商圈分析臉政15坐3?。?*商業(yè)腸市場預測樂汁17錫4納．商業(yè)物業(yè)殃市場分析度蹲19熊四、項目分映析昆費23勤1灣．項目概況遲踩23揮2斜．項目區(qū)域箏環(huán)境分析際賠24騙3預．項目地塊也分析舊劍27磚4顛．項目市場獎競爭情況踩踢28驗五、項目定倚位傭勸28貌1雹．項目搖SWOT介分析鈔——尺內(nèi)外部因素抵總結(jié)寶跑28檔2般．項目定位月的基本原則仗唐2貼9烘3爬．項目整體圓定位縱蠅29拔4吹．項目定位客替30醬六、項目定挨價敗分虜析狹課33內(nèi)1臭．**房地喪產(chǎn)價格現(xiàn)狀捷性33繼2擇．**房地圍產(chǎn)價格預測品擋34內(nèi)3潔．現(xiàn)階段項嶼目價格預測席原34遮七．項目營蘋銷建議疊績38則一、項目市氏場環(huán)境分析錘1．**市標簡介摔1）地理區(qū)額位血2）城市基亂本屬性囑——右中國重要的岡能源宏基地、華東牲地區(qū)的菊“籃動力之鄉(xiāng)周”萬。降3）行政區(qū)懼劃炸總面積25細96王.哨4平方公里嫌，棄其中市區(qū)面偷積1091享平方公里，機建成區(qū)面積戶78平方公雪里狀；擊總?cè)丝?3挺1萬，市區(qū)至人口140配萬人；劉轄有嘆5區(qū)1縣賊：紫田家庵區(qū)剪、罵大通區(qū)久、業(yè)謝家集區(qū)查、皮八公山區(qū)奔、饑潘集區(qū)霜和些鳳臺縣搖（星2004年畝從辜合肥市長豐蛇縣劃歸稈的6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)蛙分屬不同的蹤區(qū)）斷。摔4．決科教實力證在地級市中維，**市具辦有較強的科展教力量，科憑研機構(gòu)和大咱專院校20船余所，每年指有近萬名高蒙校畢業(yè)生步棍入社會。伏2．對外交孕通級**位于淮你河之濱、安這徽中部，棉處在承東啟瞎西、南北通移衢重要位置舞，遠區(qū)位優(yōu)越糊、槐交通便捷銳，是沿海通做向中西部的所通道走廊。賺1）鐵路枯倘阜淮鐵路敬通過津浦線浮、**線、蠅商阜線與京疲滬、京廣、療隴海、京九吉四大鐵路動塑脈相貫通。遮2）綠公路胳酷206國道賣橫貫全市懲。**距上真海、南京、片蕪湖、合肥武分別為5個籃小時、3個偵小時、2個慣小時、1個湖小時行程愿；庭2003年闖7月，莫京福高速*露*連接線蝶建成，殘打通了連接帳蘇浙滬、融遣入長三角的疾快速通道膜；巨正在修建中像合（肥）-掌淮（南）-鍬阜（陽）高恨速公路柜，其實驗段疲已于200愉4年11月該動工，備預計200針7年底建成格。明3）機場余沙合肥機場酸至樹**觀110公里蔽，閘蚌埠機場增至灣**壩30公里賺4）修淮河水運網(wǎng)類通散長江、連大燦海，唯可歐四季航行。煙3．經(jīng)濟環(huán)畫境候1）經(jīng)濟發(fā)嗽展盤處于新一輪雁增長周期的杏上升階段滿2003年介以來，煤、慰電等能源產(chǎn)眼品供需緊張往、價格上漲口，**煤、決電支柱行業(yè)添快速增長；動同時，**遇處于長三角僅腹地，正好巧可以承接長陳三角地區(qū)的幣新一輪產(chǎn)業(yè)居轉(zhuǎn)移；霧由于京福高限速**連接脹線的建成，毯**的外部楚交通環(huán)境得姥到極大改善患，**吸引今的外來投資數(shù)不斷增加，揀也為經(jīng)濟提村供了新的增伴長點。嫌預計境2004年療**的GD欄P將達到2啟10億元，虹增幅為16報%，兇是1995懶年以來增速舍最快的一年說。稀2）人均G局DP朋將突破10絡(luò)00美元墻2003年跳，**的人裝均GDP達豎到8045于元人民幣，肢折合974墳美元；如按芒10%的發(fā)胡展速度計算嘆，2004抖年將達到1痕071美元楚。尿根據(jù)消費經(jīng)哥濟學理論和朽國際經(jīng)驗，菜當人均GD煌P達100混0美元時，胖居民消費結(jié)屠構(gòu)將從生存拉型向享受、叔發(fā)展型轉(zhuǎn)變富，槍過去的奢侈惜品將轉(zhuǎn)化為速居民的必需且品壤；挎汽車、電腦度、高檔電器倆加速進入家饑庭床；覆人們對于住陣房條件改善擔的需求也將宇不斷增長。蹲3）第三產(chǎn)披業(yè)獸較落后，但顛發(fā)展較快暈主導產(chǎn)業(yè)：凈煤炭、火力換發(fā)電、化工澡；笛優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)：稻醫(yī)藥、紡織龜、機械、輕乳工；丸三次產(chǎn)結(jié)構(gòu)西：拔10.5：甜51：38娘.5（內(nèi)2003年彼）。裂工業(yè)在國民眼經(jīng)濟中的比促重最大；劣第三產(chǎn)業(yè)雖旋然占較大比隸重，但發(fā)展證落后，房地黑產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)汽服務業(yè)等，閑都處于起步暮階段。堵2003年該開始，商業(yè)柏領(lǐng)域外來商閥業(yè)企業(yè)不斷兆增加，蘇果典超市、正大妨易初蓮花購菜物中心、臺缺灣好又多大講賣場等相繼貸進入**。正4）居民收販入和消費情霞況魄人均可支配籃收入：志2002年寫**城鎮(zhèn)居揭民人均可支攪配收入為5供345元，豎2003年甲達到601楚0元，增長努12蝴.撤4%；20飄04年經(jīng)濟希增長速度為喂16%，高挑出2003魚年3.6個岔百分點，人啊均可支配收寨入的增幅也抖將高于20顯03年，預瀉計可達到7槳000元左罩右；厘總體而言，攏處于較低的僻水平，但上插升的勢頭較高快抗工資收入：泄平均月工資氣水平大約8腰50元左右自，低者40蜓0元不到，芬高者油超過講1萬元；教印師、政府公連務員的工資徹較能代表一鄭個地區(qū)的薪儉資水平，大船約1200或-1500貿(mào)元/月；附以行業(yè)來看證，金融、煙便草、電信等污行業(yè)的工資首較高，約2尼000-3究000元/翻月；采掘業(yè)將職工工資收眠入最高，月柔收入大多超剛過1萬元/泰月；怪消費支出結(jié)施構(gòu)：漫“直吃嫩”潮方面的消費神支出仍然占僻較大比例，應恩格爾系數(shù)鞠較大，20臭02年為4仆4.6；勇但隨著收入某水平的增加嚴，用于服飾僚、通訊、居沈住等方面的澡將會增加厲，恩格爾系妙數(shù)呈下降趨濕勢。筐5）經(jīng)濟發(fā)馳展規(guī)劃妻——耀主動融入長槐三角，迎接嬸產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移淹——且辦好一個園暖區(qū)：脅**經(jīng)濟技組術(shù)開發(fā)區(qū)暈——問建設(shè)三大基象地：嗽億噸煤基地都、華東火電簡基地、煤化喘工基地。搏——格發(fā)展六大產(chǎn)貞業(yè)：液煤炭電尤力產(chǎn)業(yè)、化兩工醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)秘、機械電子旗產(chǎn)業(yè)、建材司冶金產(chǎn)業(yè)、山紡織服裝產(chǎn)援業(yè)、冰輕工食品產(chǎn)出業(yè)搜4．城市建柔設(shè)牢1）城建現(xiàn)絲狀驢——香缺少規(guī)劃，愛城市建設(shè)落遙后階**是一座競能源型城市奮，城市裝“餡因煤而興嬸”堅。徒由于國有煤昏礦變“闖大而全、小蛾而全箭”堆的建設(shè)，一隊座煤礦就相景當于一座衛(wèi)荷星城市。綱加上國內(nèi)城末市規(guī)劃水平寶的低下，駕**市長期撐以來都沒有爆規(guī)劃，城市車建設(shè)異常落州后，特別是報城市中心區(qū)沒——郵田家庵區(qū)教，攏房屋破舊、績道路凹凸不串平，公共綠脾化無人管理雀；滔到托2003年疲，遍**市建成組區(qū)面積心僅吃89勢.銅44平方公爬里潔。男2）發(fā)展規(guī)陜劃餡——老東擴南進，然接軌長三角猴由于城市邊迅緣的煤炭資挺源即將開采廢完畢，煤礦網(wǎng)將向遠離市萍中心的地方商發(fā)展，以店“稅煤奴”住立市的**洪，面臨著經(jīng)雹濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)卸調(diào)整和城市雅功能轉(zhuǎn)型的駕現(xiàn)實。梁新一任市政唉府領(lǐng)導班子故上任以來，半開始著手進磚行**的經(jīng)妻濟調(diào)整，加絞強了80年驗代就設(shè)立的遭經(jīng)濟技術(shù)開堡發(fā)區(qū)塔的建設(shè)，招姨商引資取得盟較大成果，膀先后有韓國熟、中國萬向初集團、托普肅軟件等入駐梢開發(fā)區(qū)；凱同時，委托泥上海同濟大膜學編制的《濫**市城市余總體發(fā)展規(guī)谷劃》也即將董完成，其基迅本的思路是籮：東擴南進病，接軌長三亮角。雪3）舊城改再造軋——管中心城區(qū)復異興，房地產(chǎn)拾、商貿(mào)流通庫業(yè)先行爽由于舊城改犬造的成本較旁高，近年*俘*的城市建漠設(shè)投入大多盈集舞中在城市外遞圍的基礎(chǔ)設(shè)誦施上，如2還06國道的槳翻新、瞬耕豪路拓寬、經(jīng)耍濟開發(fā)區(qū)的既基礎(chǔ)設(shè)施等橋，積中心城區(qū)文很少有大規(guī)得模的市政工麗程建設(shè)。這嬌也是中心城拔區(qū)較落后的樹一個重要原奏因。券但田家庵區(qū)箭發(fā)揮其作為艱**的政治當、經(jīng)濟、文習化、商貿(mào)中卷心的優(yōu)勢，英在對外招商免上以席“咱房地產(chǎn)、商啞貿(mào)流通業(yè)恒”卷為開路先鋒光，不斷吸引慧外來商業(yè)企匹業(yè)投資。尺已經(jīng)建設(shè)中胳的沖商業(yè)項目有季：腸泰國正大易掌初蓮花**猛購物中心、場臺灣好又多聯(lián)世貿(mào)廣場店躁、南京蘇果貫超市、北京第華聯(lián)**購推物中心、鐘向郢商貿(mào)城塵等級；摔房地產(chǎn)項目閃：邪龍湖匯景豪蝕庭抽、斥**財富中特心沒、緒國慶廣場油等炎這些項目建投成后，舊城材區(qū)的城市面鴨貌將會有所訪改觀。昂二、項目發(fā)夢展市場分析竹——篇住宅部分墳激1．**房廁地產(chǎn)市場現(xiàn)蝦狀撤1）發(fā)展迅轎速虎從2002師年下半年開受始，**市造房地產(chǎn)開始奔快速發(fā)展。虛2002年甩全年完成房役地產(chǎn)開發(fā)投技資5.13堵億元，比2銹001年增言加36%垂；歸2003年豐一季度完成鉛投資0催.煌88億元，處同比增長3烤6腰.柳9%；上半啦年完成投資斤2欲.窄51億元，菠增長46葡.示91%；前恭三季度完成狂投資4咱.抄14億元，雞增長41捐.幸71%；殿2003年客全年完成投府資6.72旱億元，比2賭002年增惡長31.0支4%，比1翁999年增稠長87.4紗%。喬進入200蘿4年，受國盞家顆宏觀調(diào)控竄的影響，桐房地產(chǎn)開發(fā)黃投資增幅挪有所減緩，罷但上半年仍祝累計完成的款投資3艱.秧13億元，丹增幅比譽2003讓年同期回落罵了22.5季個百分點臘，但仍然眉比尚2003劉年同期增長繩24.4%茶，獵房地產(chǎn)開發(fā)鵝仍呈快速發(fā)粥展態(tài)勢犧。書2004年老1-6月份背，全市房屋罰施工面積1桌50萬平米瞧，些商品房銷售報面積達16陵．48萬平滾方米司；喪6月底，全鴨市住宅房空改置僅為7萬芒余平方米，宮同比下降了劇33．28刮％桶；復房地產(chǎn)投資妖占GDP比訴重的達到3浸.95%，保創(chuàng)歷史最好塵水平。胳2）供給量宗集中潮3）商業(yè)營你業(yè)用房投資需較多可2．**房愁地產(chǎn)市場存鋒在的問題壩1）市場規(guī)梯模小2殺003年全掩年的商品房蓮銷售面積只訊有40.3大3萬曠米病2傻，銷售額察域只有壽敵5爭.布14億舟元方，尚不如上技海單個樓盤天的銷售量；散2004年賴雖然增長迅愈速，銷售面求積預計在6活0萬車米燙2左右，壘但總量仍然睜較小。蓋2）房價低欠20曬03年，*康*商品房平心均銷售價格朽1274.壺5元/米蘇2時，甚至比長痕三角許多縣堂級市的房價寫都低；姿2004年波有一個較大堡的漲幅，預哪計均價可達莫1500元客/米模2落；弟但總體而言慨，**房價留仍然較低，元最貴的姥惠利花園城砌項目，銷售制價也只有冤1800元民/米喝2獲左右臥；都3．**房艱地產(chǎn)市場發(fā)深展機遇廟1）居民住丟房消費意愿還強烈鐮**居民的琴住房現(xiàn)狀普頸遍較差。閃2002年少，損**皮城市居民榆人均居住面捆積為14.射98米滾2送（2003春年15.8奔1平方米）蝦；47%的房人住二居室風，20薦.召5%住三居競室；居室內(nèi)鍬有廁所衛(wèi)浴畏設(shè)備的只有益一半，無衛(wèi)栽生設(shè)備的占趟到26%；聞只有10.糕5%的住房限有暖氣設(shè)施之；捆以國際上的城經(jīng)驗，當人循均GDP跨趙過1000設(shè)美元之后，砍在人均居住材面積達到3槳5平方米、集人均GDP恨達到350擦0美元之前幅的相當長一失段時期內(nèi)，陜都是住房面妙積提高和住刺房質(zhì)量改善到的階段。鍵**目前正短好處于這一謙階段，鉤居民的住房沾消費開始發(fā)紐生變化回，禽從原來的洪“松有得住月”攀到炒“鍋住得好錄”桂。秘2）當?shù)亻_箱發(fā)水平落后專，銳“局外來和尚好哲念經(jīng)哈”既與居民日益狼增長的居住疫消費需求不碰相稱的是，患**本地的惡房地產(chǎn)開發(fā)刷水平比較低雄，主要表現(xiàn)抬是：開發(fā)規(guī)在模劇“酒小近”韻、攝取環(huán)境遵營造窮“味差辱”踩、建筑外立構(gòu)面瘡“要土百”窮、戶型設(shè)計肅“徑落后伍”諒。這是與其腹處于房地產(chǎn)傾市場處于起黑步階段相聯(lián)種系的。銹3）高檔次俯物業(yè)缺乏例目前**開祥發(fā)的項目多乒為多層建筑貨，小高層建緊筑剛剛開始玩出現(xiàn)；穩(wěn)高層建筑省除了安徽理拉工大學的兩區(qū)棟學生宿舍條樓外，在住鄉(xiāng)宅項目中就夠再也難覓蹤擋跡；川別墅開發(fā)更拋是一片空白解；艇4）開發(fā)企箭業(yè)缺少土地桶儲備，市場機供應少且較寒集中煌**本地的嘉開發(fā)公司大皇多數(shù)都沒有擱土地儲備，姨市場供應在談近一兩年內(nèi)熱將集中于幾圍個大項目，市如城區(qū)西南沉部的惠利花劇園城。兼由于市場供堡應的減少，浪2004年醋下半年，房面地產(chǎn)價格開遲始大幅上揚藍，與去年同澇期相比的漲蠅幅達到28番.帝75%，部遲分較好地段夸的房價已經(jīng)磨突破200覆0元/米旁2剃。蜘5）城市轉(zhuǎn)該型，中心城紫區(qū)吸引力增狡加筑長期以來，眾由于各煤礦升基本上都是暗“鉗大而全、小惱而全鄙”步的建設(shè)，滔中心城區(qū)的冶功能被分散寨，限中心城區(qū)（矛田家庵區(qū)、裁大通區(qū)）城郵市人口80各萬不到，只擱占全部城區(qū)噴人口的一半肅多一點；城計市建設(shè)處于四無規(guī)劃的混算亂狀態(tài)，城適市建設(shè)較落屬后。惜九五計劃以氏來，**逐彩漸從單純依嗓賴能源工業(yè)目開始向多種腿工業(yè)轉(zhuǎn)型，打經(jīng)濟技術(shù)開豈發(fā)區(qū)、民營掏科技園區(qū)等蹄工業(yè)園區(qū)建矩設(shè)不斷取得蛇新的成績；傭主城區(qū)的嫌商貿(mào)流通業(yè)攝發(fā)展迅速，弊成為**新災的經(jīng)濟增長座點穗；樸另外，由于話謝家集、八鳥公山、潘家加集等都是拆“銷以礦立區(qū)氏”筑，帳居住環(huán)境較病差，且生活淚配套等不如榴中心城區(qū)便侄利么。因此，手各區(qū)人口有關(guān)向中心城市另集中的趨勢爐。希6）東擴南需進，大通區(qū)暗首當其沖寬在**新一賞輪城市發(fā)展斬中，大通區(qū)灣正好位于西“我東擴南進荒”途方向，是城示市發(fā)展的必藏經(jīng)之路；這另外，大通黨區(qū)離城市核賠心區(qū)最近，脖而且道路、款空氣等城市憂環(huán)境在**然幾個區(qū)中是錫最好的；敞而老城區(qū)飄——童田家庵區(qū)由嗓于居住環(huán)境穩(wěn)差，而且拆絹遷改造的成枯本巨大，在息市場競爭中儉處于一定的精劣勢地位；誘懼4．典型住宵宅項目惠利花園城夫地理位置：視洞山路、惠嘩利大道交匯樸處，北連國瑞慶西路彈緊鄰**實校驗中學和安怠徽理工大學孔占地面積：叮1900余呈畝敲建筑面積：套136萬平屬方米獎容積率：殼1.23肢綠化率：勇50%懲建筑密度補：25%聰規(guī)劃產(chǎn)品形鉆態(tài)：巖6F、7F趁的多層公寓戴為主，少量坡12F小高絮層車銷售價格：碧一期160厭0元/米嬌2鍵，二期18際00元/米貨2類；壟銷售情況：鋒一經(jīng)推出即桶搶購一空；閣原因：亡項目規(guī)模大呀，產(chǎn)品規(guī)劃瞇較好；龜建筑密度低羅，綠化率高堂，花園式居漁住區(qū)，環(huán)境槐較好，正好董與**市民城改善居住環(huán)擺境的需求相妙吻合；怪另外，其臨戶近**實驗梨中學、安徽當理工大學以閣及市政府的粱地理條件，竄也使其居于順較好的競爭素優(yōu)勢；陰三、演項目發(fā)展市金場分析孔——鉛商業(yè)部分銅1．**商盾業(yè)發(fā)展環(huán)境亡1）商業(yè)市脾場容量：買2002年漸實現(xiàn)社會消桐費品零售總招額過51開.抱16鋤億元，除物勿價指數(shù)比上掩年增長撫8躍.叛0%溜；堆快2003年叢為院55食.巾6億元，比宏上年增長9引.表2%比；浪2）商業(yè)輻釣射人口：師城區(qū)人口1瞞50萬，核座心城區(qū)人口快80萬；朋3）商業(yè)消義費能力：泉近幾年，居挨民收入增長少較快，商業(yè)揮消費旺盛；稠2003年以人均GDP浮達到974冰美元，20謝04年突破衣1000美巧元，消費結(jié)熔構(gòu)向談2．商圈分眨析攝**現(xiàn)有的澤商業(yè)集中在忽兩個區(qū)域，需一個是以龍稱湖路為主軸顛的享龍湖路商圈能，詳而另一個是掙位于錘淮濱路、嫁以東城市場物為核心的更老城區(qū)商業(yè)法圈。度昏1）龍湖路啞商圈潤——閉核心商圈兵以龍湖中路氧為主軸，向駛外輻射至朝薯陽路、國慶昂中路、學院益路以及人民忠路部分路段艷。堡業(yè)態(tài)齊全：啦百貨商場4恰家：華聯(lián)、與勝發(fā)、四海始、第一百貨償商業(yè)步行街杠：**商貿(mào)候文化廣場甚專賣店：L待INING瓶、利郎服飾牲、安踏鞋業(yè)攪、勁霸男裝柱、（大眾品攪牌為主）片餐飲：肯德纖基KFC、強超市：蘇果廟超市（好又充多、易初蓮內(nèi)花、北京華香聯(lián)等即將開邁張）仿商鋪租金：游一般3-4薦.5元/天精/米久2速；朝陽路龍今湖路交叉口寧最貴，7元暴/天/米嚷2舉；百龍湖北路、決龍王溝路最揪便宜，1-半2.5元/嫁天/米駐2周足；擋商鋪面積：墻30-70允米睬2滿較多，開間襲4-6米，陣進深一般在沿10米瓦商鋪售價：卡底層：12損000元/滴米道2抹；彎1F、2F楚連賣：80蛇00-90魔00元/米伐2聞營業(yè)時間：綠8：30-協(xié)19：00燈私日均人流量咱：流8萬人次左拘右富消費客群：燒涵蓋**各蹈階層，主力倉消費者為中擺高收入階層假，大部分為見商圈周邊經(jīng)有濟效益頗好插的企事業(yè)單辦位；號2）老城區(qū)鳥商圈扯由嘆淮濱路、淮你舜北路兩條狡商街漢構(gòu)成，萍輻射周邊蟲的人民路和奪香港路建材反一條街；利業(yè)態(tài)：步以沿街店鋪防為主，兼有經(jīng)商廈和專業(yè)克市場土商廈：華聯(lián)爆商廈貨專業(yè)市場：陪香港路建材閱一條街緣沿街店鋪：賭品牌較雜，魚多為低端品助牌狹業(yè)種：從淮濱路主要區(qū)經(jīng)營服裝、償鞋帽類為主折；淮舜北路暑、人民路則關(guān)以零售業(yè)為劇主；普租金水平：僅一般在1.夜5-3元/飽米筐2襯之間，淮濱術(shù)路租金最高鞠，勿東城市場租省金達到6.落7氧元/米伍2砍消費群體器：大都來源雨于老城區(qū)周從邊市民及*藍*郊區(qū)等殘低收入者喇，人流量大辣但消費力不柜強萄3．**商搖業(yè)市場預測啞1）城市商弟業(yè)輻射力將堅大大增強蹲**城市具騙有較強的區(qū)統(tǒng)位優(yōu)勢，2禿06國道、損鐵路、淮河也等連接著*趣*與其他城棉市；特別是樹京福高速*配*連接線言建成后，*偷*的交通環(huán)殺境更是大幅丑改善，城市穿商業(yè)的輻射啟力有了對外駁擴張的可能胖；琴田家庵區(qū)正勞是抓住這一失點大做文章窯，械“染商貿(mào)立區(qū)?！睉械陌l(fā)展戰(zhàn)略蓄已經(jīng)啟動。惕因此預計*籍*的城市商聽業(yè)輻射力在柜3-5年內(nèi)豐會不斷增大績。跡2）城市發(fā)禮展加快，新絡(luò)商圈呼之欲狡出上目前的市場溪情勢來看，悠以火車站為提核心的區(qū)城市西南部境商圈域已經(jīng)快要成析型，銀行、奇浴場、酒店隊等雖然分布永較為零散，暗但其商業(yè)松呈現(xiàn)聚集趨騙勢。妄而嬌城市使“渡東擴南移框”米的發(fā)展戰(zhàn)略面，必然會帶東動商業(yè)向東掉南方向轉(zhuǎn)移竊，東部的大紡通、南部的何市政府一帶夾，在不久的佛將來也必然品形成新的商副圈。介3）新的商嗎業(yè)業(yè)態(tài)改變丸消費者消費劍觀念儉即將開張的惜正大易初蓮昏花**購物婆中心、好又敞多世貿(mào)廣場傅店、北京華竭聯(lián)購物中心瞞等項目，都播是**目前古所沒有的商窄業(yè)形態(tài)。它謹們開張之后系，必然會給撇當?shù)鼐用竦幕I消費觀念帶燙來一定沖擊露。器4）商業(yè)檔最次提升，高際端消費回歸版本地遞一方面居民旺收入的增加禁，迫切需要尚高端的消費頓品；而另一什方面，外來上商業(yè)經(jīng)營者搖的進入，必載然會帶來先敢進的經(jīng)營管施理理念，也猛必然會帶動耳**整體商躺業(yè)檔次的升胖級，原本流貴失到外地消舞費的一部分泥高端客源將傭會回歸本地會消費。牧5）商業(yè)市爛場容量增大考，但商業(yè)市庸場競爭將會顯加劇跑對外商業(yè)輻藏射力增強以映及居民消費廟水平的提高港，必然促使節(jié)**的城市尚商業(yè)容量增累大；但另一在方面，由于排外來商業(yè)企銷業(yè)的不斷進懶入，商業(yè)的禾競爭也必將殖趨于激烈。票4．商業(yè)物廟業(yè)市場分析赤1）市場供凳給情況肆近兩年，*扣*在商業(yè)物些業(yè)的供應方黃面開發(fā)力度跡較大，20爛03年上半橡年全市商業(yè)蝴營業(yè)用房投玉資總額達7物430萬元吉，同比增長閱3.8倍，旨比2002惠年全年商業(yè)貢營業(yè)用房的乏投資總額增昏加66%；月施工面積2抽4.7萬平糕方米，占全詳市施工面積掘30%，比勇去年同期增錯長3.1倍劃，其中新開駛工面積11皇.74萬平吐方米，占全聰市新開工面獨積32.1蟲%，比去年先同期增長6軟.7倍。商剪業(yè)營業(yè)用房熔成為拉動*足*上半年房劉地產(chǎn)開發(fā)增細長的亮點。民但亦可發(fā)現(xiàn)姐，這些商業(yè)殊物業(yè)的禿地域分布相育當集中栽，大部分集遠中在市中心績新、老商圈倦，同時推案洲時間也非常酒緊湊，造成皺部分商業(yè)用壟房的空置。敏2）商鋪的器銷售飄從去化情況慢來看，新城迷區(qū)的商貿(mào)文肥化街由于受摟到市政府的折強力扶持，巾在價格及各沃項招商措施超上的優(yōu)勢，狠去化非?？煺l，招商也比頃較成功。而龍老城區(qū)兩大游商業(yè)項目的春滯銷雖然有炸其自身項目甚定位上的失聚誤，但決定薯性的原因還諷是新城核心燥商圈商貿(mào)文揮化街的開發(fā)葬，使老城區(qū)切項目大受打瞇擊，目前陷撈入尷尬境地剛，金太陽廣巨場項目的開協(xié)發(fā)商甚至對仇后期的投入合持懷疑態(tài)度息。稈從商鋪的需滔求情況來看迎，蹦底層商鋪的未去化不成問鍋題，但單獨貼銷售的二、桌三樓的商鋪子的銷售達成揭率非常之低負?；槟壳俺艘惶刃┨厥獾亩ㄆ窍蛘猩?，董現(xiàn)有的二、盛三樓的商鋪仙的去化主要墳依靠一、二烘層商鋪或一非、二、三層辟商鋪的聯(lián)動求銷售而實現(xiàn)避。浸3）購買者瞎分析蝴從客源情況巾來看，新城段區(qū)核心商圈憤目前的客源劍中，有較大規(guī)部份為江浙最一帶及安徽瘦其他城市如專合肥、蚌埠謠等地的經(jīng)營條客戶。耕4）商業(yè)項未目案例純商貿(mào)文化廣喝場誕地理位置：社龍湖路、夸朝陽路，華態(tài)聯(lián)商廈北側(cè)候開發(fā)商燥：亭**市旭顧日房地產(chǎn)開寄發(fā)有限公司氏田建筑面積：?？傄?guī)劃2撞0萬平米；歪分二期建設(shè)晉，一期10沃萬平米營概算投資：槽3.5億元賴人民幣搭單元面積：撲150-貨220平米側(cè)不等綿銷售價格：絹1F、2嗽F連動銷售加，平均60敵00元/平避方米坡總體規(guī)劃：理一期分步行慎服飾一條街辟和中心綜合蔬商業(yè)廣場兩唉大塊；二期邪開發(fā)大規(guī)模料住宅及少量敢裙房商鋪，上住宅形式以蜻多層、小高澆層形式兩種丑。旗建筑形態(tài)：銹采用后現(xiàn)代驢風格為裝飾稈引喻元素床，廣場與內(nèi)膏庭步行街相限互交融，外輸觀內(nèi)斂又不召失優(yōu)雅，并瓜利用現(xiàn)代鋼賺結(jié)構(gòu)技術(shù)作傍為至二、三微層平面商鋪爪的垂直交通庸和連廊，增膽加了各街區(qū)玩商業(yè)融合性瓦和整體性。昨特色：荒號稱止“氏**市第一梢座集商貿(mào)、暫文化、旅游反、休閑、娛蔽樂為一體的虹綜合性廣場恒”遲；**懸“逝十五敗”失重大建設(shè)項豪目、舊城改謀造重點工程榜，也是城市尊形象工程。金色大地愧地理位置：墓龍湖路、舜切耕路交界處甘，靠近**跳火車站，臘開發(fā)商恭：文**金色大衫地房屋開發(fā)艘有限公司綿規(guī)厲模：劈由商業(yè)和住塵宅兩部分組牢成，其中商揭業(yè)面積約6物000平米劣物管費劫：饑0.4元/捉平方米/月世銷售價格：劉D區(qū)和C區(qū)掙1F：沿街這7000元速/平方米，述2F、3F件6000園F區(qū)：1F矮：3500館元/平方米旦；碎E區(qū)：1F饅、2F連動憤銷售500榜0；模面積：尺70-12景0平米錘金太陽廣場爆——紡**市最大諒的舊城改造糊項目污位提置：田家庵膏區(qū)人民中路豪開發(fā)商做：**金太布陽房地產(chǎn)開援發(fā)有限公司英投資商劫：浙江永信遮經(jīng)貿(mào)發(fā)展有畏限公司眼規(guī)島模：總占地匯600多畝技，總投資6南.7億多元摸人民幣，分鞏商業(yè)和住宅漏兩大塊，其隙中一期總建融面2萬平方軟米（東城商惠街）；后期備為400畝耽超大形高尚挑住宅區(qū)（依獵托北向淮河笛概念）自單道價：600賀0-800有0元/平方漲米萌建筑形態(tài)概紋況：淚豐富的立面遺色彩，現(xiàn)代岸的建筑造型瓣；街與街之河間，層與層伸之間在經(jīng)營狠布局都有清流晰明確的規(guī)柄則金灣名街達位置：走淮濱路、很淮舜路喪開發(fā)商抽：充安徽金九龍閣集團萬龍房蟻地產(chǎn)開發(fā)公賢司蔑規(guī)模毯：譜總建面3萬吸平方米挺單元面積：慰35-1繪00平米不餡等倉建筑規(guī)劃造：建筑風格旺以現(xiàn)代歐式彼內(nèi)庭步行街在為設(shè)計主題撲，樓層以二殖層商鋪居多條，局部三層孩；有四個出皇入口，五個談景觀休閑廣蛛場，總綠化奧面積高達4花5%。程租金、售價澆：懷樓層踏單元面積螞售價（元/茫M脂2漿）德租金（元/我天/M巷2蚊）詠1F塔40、60贈7200-趣7300軋2.7奏2F攔40、60都5500餓2布1F-2F昏80、12號0似6000咳2.3蔬四、項目分份析顏1．項目概耀況芽1）地理位裳置酷本項目坐落木于**市區(qū)強東南部、大總通區(qū)的中心致城區(qū)，東至強大通油庫路蝕，南至洞山已東路中心線選，西至南城麗市場，北至櫻**鐵路線有。速2）項目性埋質(zhì)：王大通區(qū)舊城獄改造項目宰3）用地性下質(zhì)熟居住為主，喘含商業(yè)、金狐融、休閑娛澤樂等綜合用耕地，槐其中，個國有土地：駐田大路以東登463.9培8畝，田大于路以西43帝3.00畝才，沿洞山路耗北面200葵畝左右密(籍舊城改造，瀉政府承諾出包面動遷，凈象地出讓)即集體土地:騾昨已上報國土菊資源部通過抬,等待批文洗的580.啊54畝；待豎申報,已歸凳入舊城改造婚區(qū)的254洋畝莖4）趟主要技術(shù)指至標母主要技術(shù)指滅標變數(shù)據(jù)悼用地面積近2000畝吵容積率淹≤辣1筒.染5畝綠地面積撕≥傷40%湊總建筑面積圓≥中130萬米套2明2．項目區(qū)匯域環(huán)境分析綠1）大通區(qū)肚——嶼**城市副獸中心、東擴筒南進橋頭堡隙**市中心頭城區(qū)的重要蔑組成部分。脊大通區(qū)位于谷**市的東逼南部，離市蜜中心（朝陽候中路、龍湖匯路轉(zhuǎn)盤）不共到3公里；蹲建國初期曾哥是**市委案、市政府所滾在地；總面捎積350平府方公里，總夫人口18.辛2萬，其中深農(nóng)業(yè)人口占裕70%。牽大通是**徐煤炭的發(fā)源貝地險早在明末清席初就有當?shù)爻鹑送练ㄩ_采塞煤炭的歷史社，上世紀5努0-60年崗代，大通、塘九龍崗煤礦頌更是遠近聞樂名；流大通俯“圍萬人坑仰”爽是日本侵華凳的重要歷史污見證；血“源古壽州窯蘇”滑遺址積位于大通上戚窯鎮(zhèn)。弄經(jīng)濟比較落飄后丹2003年誓全區(qū)國內(nèi)生蘆產(chǎn)總值僅1嗎2.1億元疾，在**五宋區(qū)中排名最脫靠后；主要留原因是鑼工業(yè)和第三瞎產(chǎn)業(yè)落后，睬農(nóng)業(yè)占經(jīng)濟竟結(jié)構(gòu)的比例露過重。孟進出**的僻咽喉之地，蝴“貧東擴南進杜”老的橋頭堡刷大通位于*您*城市發(fā)展著的東南方向若上；舜耕東己路是上京福膀高速**連奉接線的必經(jīng)養(yǎng)之路；20某6國道也從劍大通區(qū)穿區(qū)情而過；鍵與中心城區(qū)辦、開發(fā)區(qū)的書聯(lián)系緊密度大通路、舜炮耕東路、朝集陽東路等均繁已改擴建完奉成，大通區(qū)姑到市中心、源到開發(fā)區(qū)都專異常便捷。羽2）**經(jīng)縮濟技術(shù)開發(fā)凈區(qū)撐——衛(wèi)對外開放的其窗口概況藏**市東部慕；以朝陽東恐路和國慶東細路與田家庵沖區(qū)，與大通桿區(qū)僅一路之意隔；始建于曲1988年額，1993可年經(jīng)安徽省黑人民政府批志準為不省級開發(fā)區(qū)友。開發(fā)區(qū)眾總體規(guī)劃面叨積20平方走公里鹽，一期10繁平方公里，忌現(xiàn)已開發(fā)5礙.7平方公木里；開發(fā)區(qū)絨道路及拒沿路供電、陡供水、供熱輔、供氣、排買水、排污、芝電信等管網(wǎng)屑建設(shè)和綠化只等瘡各項基礎(chǔ)設(shè)示施基本完成并。同六個專業(yè)工策業(yè)園區(qū)芹生物醫(yī)藥工橡業(yè)園、韓國篇工業(yè)園、托謀普軟件園、抄萬向工業(yè)園轉(zhuǎn)、益益乳業(yè)拆科技園和電球子工業(yè)園，豪其中生物醫(yī)魚藥工業(yè)園和或韓國工業(yè)園她為省級工業(yè)娘園區(qū)。投資企業(yè)伸現(xiàn)有企業(yè)1黎60余家，多總投資達2慕0多億元。嚴其中外資企蒙業(yè)22戶，喉利用外資1蛋.炸1億美元。配韓國綠暗十字株式會睜社、韓國信非友株式會社醫(yī)、韓國大弘梳紡織株式會歇社、澳大利和亞江氏企業(yè)紐集團和德國喬拜耳公司等勾外資企業(yè)；仁以及浙江萬畜向錢潮集團衰、四川托普刑集團、江西養(yǎng)江中集團、顛陜西東盛集材團和安徽豐送原集團等國皮內(nèi)多家上市按公司。巾全市對外開抹放的窗口劫**市經(jīng)濟窯和社會發(fā)展寶的四大支柱汗之一，經(jīng)濟疾技術(shù)開發(fā)區(qū)本已經(jīng)成為全培市對外開放符的窗口、招胸商引資的重視要載體和快輛速發(fā)展、最誰具活力的經(jīng)那濟新區(qū)。莫3）田家庵芳區(qū)景——晚**政治、襲經(jīng)濟、文化樓和商貿(mào)中心蠟經(jīng)濟實力雄司厚蝴田家庵區(qū)是酷**市的政拜治、經(jīng)濟、它文化和商貿(mào)腸中心。全區(qū)耗總面積25苗0余平方公讓里，人口近再50萬，是剝安徽省城市叫人口最多的豎市轄區(qū)泰；2003鞭年，GDP自達到47僚.股98億元，貢綜合經(jīng)濟實丙力位居全省源前列。怕第三產(chǎn)業(yè)發(fā)額達包作為**的殺中心城區(qū)，須田家庵區(qū)集械中了**市除重要的商業(yè)雀中心、專業(yè)巨市場、餐飲賤娛樂市場，致在**各區(qū)評中該區(qū)第三央產(chǎn)業(yè)占國民弄生產(chǎn)總值的個比重最大；粉區(qū)政府也確辟立了旁“濃商貿(mào)立區(qū)港”煩的發(fā)展戰(zhàn)略債。煤額躬舊城改造速漸度加快年過去相當長霧一段時間內(nèi)圍，由于**砍的城市性質(zhì)身使然，中心釣城區(qū)的功能廚極其弱化，滅田家庵區(qū)的棚城市建設(shè)比遵較落后；但午近年來，舊天城改造的步蠅伐不斷加快宴，不少商業(yè)項項目相繼開耕工建設(shè)，除裳已經(jīng)投入經(jīng)胡營的商貿(mào)廣英場、金色大庫地、金太陽搜廣場外，泰拔國立正大易初蓮賤花購物中心醉、肉蘇果超市宴、臺灣好又率多、上海華萄聯(lián)等都已相春繼在該區(qū)確夸定了投資目澆標刑。炸3．項目地警塊分析卷1）用地現(xiàn)尿狀址地塊相對規(guī)形則科除東側(cè)臨近智油庫的地塊協(xié)被中間掏去憶一塊外，地轉(zhuǎn)塊基本呈五嫌邊形但拆遷改造量會不大宵除區(qū)政府附啊近有一些拆株遷改造房外連，其他多為投農(nóng)田或空地屆；傻地塊內(nèi)部田補大路東側(cè)有櫻一農(nóng)貿(mào)市場值，西側(cè)為大遞通區(qū)的商業(yè)會中心，但檔復次較低且顯句雜亂，以副聾食品、低檔史服裝連2）道路系鉤統(tǒng)葛主干道均已血建成通車，材且路況較好澆田大路、洞到山東路為主甜干道，均已文建成通車，比且路況較好慚；雷與外部的交奉通聯(lián)系便捷凱通過田大路筋與中心城區(qū)倚、經(jīng)濟技術(shù)顯開發(fā)區(qū)連接芬，離中心城騰區(qū)3公里；戒田大路與洞站山東路連接罩，洞山東路云與京福高速曲公路相連；證3）綠化環(huán)古境鑄生態(tài)環(huán)境較終好柴環(huán)境有影響勇的因素：鐵楊路線、油庫剖有利因素：舟南臨舜耕山六，北依淮河瞎；低無任何工業(yè)振污染興區(qū)政府周邊陶有大量成長嘩多年的大梧土桐樹輸4．項目市湯場競爭情況級1）今后一尊年內(nèi)的市場揭競爭將不會樸激烈，利于告項目啟動規(guī)由于去年的咳土地供應少甩，且供應的專主要是商業(yè)緊項目；今后鈴一到兩，項樓目的嶼主要競爭對索手喘為同樣規(guī)模切巨大的營惠利花園城希項目寄2）田家庵傳區(qū)舊城改造焦對本項目有花長期影響葉田家庵區(qū)舊脹城改造的實久施，將改善滋中心城區(qū)的蝶城市環(huán)境；蘿不管從哪個莖城市來看，透住在市中心技仍是購房者悄的首選，除員非市中心的虛城市環(huán)境已伯經(jīng)極端惡化挽。薯本項目雖然少是一個城市際建設(shè)的項目慎，但實際上物已經(jīng)位于城最市的郊區(qū)。美都市化與郊覺區(qū)化將是本濃項目與舊城蒼改造項目競厚爭的主要焦尿點。嫁五、項目定否位泉1．項目S甜WOT分析稈——稿內(nèi)外部因素暢總結(jié)籍（略）機2．項目定脈位的基本原孩則咱1）高水平鉛開發(fā)、高起瞎點規(guī)劃皆2）符合市誠場需求凳3）解決問壇題的對策：監(jiān)強化優(yōu)勢、太扭轉(zhuǎn)劣勢、許把握機遇、煎應對挑戰(zhàn)豐3．項目整量體定位貍項目整體定狀位：具有城著市屬性的大禾型居住區(qū)盲居住區(qū)定位暢：大型低密進度、生態(tài)居蹤住區(qū)醒商業(yè)區(qū)定位控：新城市的抄新商圈耀功能模塊：莖居住區(qū)+柜城市功能距區(qū)逆居住區(qū)：住簽宅+居住區(qū)識商業(yè)+居住輕區(qū)配套績城市功能區(qū)春：行政區(qū)+飲商務區(qū)+城圈市商業(yè)區(qū)+是休閑娛樂區(qū)招+文化教育讓設(shè)施+城市丑道路+城市貌交通設(shè)施（角公交車及車林場、車站等暫）奶4．項目定評位妥1）邀住宅部分仔產(chǎn)品定位：免嗽TOWNH粘OUSE聯(lián)獵排別墅+獨網(wǎng)立別墅+多廁層陽光公寓客+少量小高電層公寓定位原因：拉1）改別墅類產(chǎn)品繞為市場空白迅，絕且其能較好厭地體現(xiàn)項目患的環(huán)境特色胖；迅2）市場需劑求既“口改善型濁”唉為主，但豪癥華住宅的消關(guān)費階層數(shù)量棗仍然有限，走住宅部分整僑體將以悉“打中等檔次、昂舒適型住宅頓”繼為主；因此籮，敬多層陽光公鞏寓為主要產(chǎn)閱品類型，別章墅以經(jīng)濟適膠用型TOW美NHOUS孝E聯(lián)排別墅緒為主、少量箏獨立別墅（培提高檔次和丈影響力）寶；糞3）適量建瓣設(shè)小高層公稿寓，是出于賄容積率的考膽慮；另一方鉆面，小高層摘在**屬于盈較高檔次愚的物業(yè)形態(tài)獅，小高層之茫間的間距較宏大、綠化率禮高；但因其嗓為**市場貫新事物，市而場接受度有笨待提高，因亮此不可大量碧建設(shè)。攪戶型面積配邊比：臨項目戶型面貸積配比表耕產(chǎn)品形態(tài)樸面積甩（米層2芬）安數(shù)量役（戶）謎比例孔備注書別墅區(qū)梢TOWNH葉OUSE迅180-2拴00輩120~1濾50豈100%姥四聯(lián)排為主杯獨立別墅肆280-3叫20州50~60駕實用型、舒口適型祝350以上焰6~10救享受型、樓羽王聚多層看二房二廳燃80殊~100皆200~3黨00庭100%服1．三房為感主，二房其份次；馳2．改善型攀需求為主，紅且房價低，肆面積適當放趟大；污三房二廳刑120~1藥30退600~8矩00欣四房二廳晴140~1和50每100~2慶00鞋小高層窯二房二廳坑90~10欣0督60~82誦100%識三房二廳秒120~1刊30捕150~2窗00背四房二廳樂140~1冬60鏡40~60客源定位：油TOWNH亞OUSE：裝主要針對*春*所屬區(qū)縣芝的冤中等收入階謀層閑，如煤礦的叮技術(shù)人員、制大學教師、杠政府及企事避業(yè)單位的中嘆層管理干部燈；姓獨立別墅：涌主要針對*泉*所屬區(qū)縣址的租富裕階層正，如煤礦的鋼管理階層、遺市區(qū)的商業(yè)牲經(jīng)營者、私閱營企業(yè)主；詳多層公寓和忘小高層公寓偶：及主要針對*捎*目前大量籍的臣改善型需求挽客戶公2）商業(yè)部治分整體定位乏新城市、新剃商圈產(chǎn)品定位敢三星級酒店眾+辦公樓+扶大型郊區(qū)購粗物中心+沿兼街商鋪+社繭區(qū)商鋪定位原因陰1）大通區(qū)所作為辜城市副中心貴，缺少酒店駕和辦公物業(yè)纖；駕2）辦公物堆業(yè)主要針對亂金融機構(gòu)、稠開發(fā)區(qū)的企啄業(yè)，酒店主拿要針對外來巨商務人員（盾可以作為招表商項目）；尸3）郊區(qū)建屢設(shè)大型購物蕉中心，符合淋商業(yè)發(fā)展潮崇流史，同時也可麗以作為居住浮區(qū)與鐵路線姻的緩沖區(qū)；蒼4）沿街商詞鋪主要柏利用交通干擋線于田大路搞、洞山東路深的商業(yè)價值則；田大路主仁要為精品服慮飾、便利店跟等，洞山東旦路主要為餐憐飲和娛樂；甜5）社區(qū)商潤鋪主要滿足職居住區(qū)大量盆居民的日常亂生活需求，遺如菜市場、慚便利店、超噴市、理發(fā)店槽等等?？驮炊ㄎ唬虹犕顿Y客為主煎：傾消化本地投隙資客的同時輝，面向江浙逆投資客；遲自營型客戶釣為輔：磚本地經(jīng)營型株客戶開設(shè)分釘支機構(gòu)；同廣時加大招商柏力度，吸引芒外來經(jīng)營戶待；砌3）項目相償關(guān)技術(shù)經(jīng)濟拍指標：難產(chǎn)品形態(tài)舞占地面積族（畝）繩容積率勤建筑面積錘（米咳2鉆）辨居住區(qū)嘴TOWNH懲OUSE浩0刺.妹45坦3萬客獨立別墅斜0宗.檢3燭2萬梨多層公寓寒1瓣.賽4畢4煙96萬硬小高層準1網(wǎng).崖8做54萬國行政區(qū)蝕行政大樓/元廣場睬——唐3萬拾商務區(qū)趕酒店（2家比）摟——扒3萬糧辦公樓凈——鄭1萬煎商業(yè)區(qū)暴沿街商業(yè)（扣街）泳——旨10萬愚商場（2個詞）文——憑4萬拼大賣場低——濟3萬遇城市鮮公設(shè)嗽停車場蹤——梅——眼中、小學、肌幼兒園礦——閃1萬倚合計炎——蠻2000畝務1繼.朝35請180萬置六、項目定嗓價分析遇1．**房政地產(chǎn)價格現(xiàn)瑞狀戴目前**的