知名企業(yè)高端樓盤全程營銷推廣方案

讓“連城水岸”成為一種生活的代言3前言連城水岸項目，一期開發(fā)面積約十萬平米，均為高層住宅，共有六棟。這六棟樓去年六月份就已經(jīng)封頂，現(xiàn)仍處在內(nèi)外裝修階段。按常規(guī)，工程進展到目前的程度，至少應(yīng)該售出60%以上，但由于開發(fā)手續(xù)嚴(yán)重滯后，以及銷售策略選擇不當(dāng)?shù)仍颍瑢?dǎo)致本樓盤，雖然自去年上半年就已悄然展開銷售，至今卻僅售出24%左右，可以說銷售業(yè)績很不理想。銷售業(yè)績差，反過來又嚴(yán)重影響了項目的進展，兩者互為因果。應(yīng)該說，我們對這個項目比較熟悉。因為去年七月初，我們就為貴公司撰寫了并講解過“連城水岸項目營銷初探”的策劃報告，當(dāng)時陸總對我們報告中的觀點和思路很是認(rèn)同。但我們雙方的合作，因故，遲遲未有實質(zhì)性進展。山東xxx有限公司轉(zhuǎn)眼一年過去了，本項目如何盡快打開銷售局面，仍面臨諸多挑戰(zhàn)。在這種情況下，貴公司于本月1５號又向包括我公司在內(nèi)的幾家代理公司，發(fā)出了邀請招標(biāo)函。我們十分感謝貴公司對我公司的信任。本著對貴公司高度負責(zé)的精神，在收到招標(biāo)函后，我公司立即組成了專題小組，根據(jù)招標(biāo)函的要求，對本項目迅速展開了深入調(diào)研和方案撰寫工作。專題小組經(jīng)過十幾天的緊張而又忙碌的工作，終于在規(guī)定的時間內(nèi)，如期完成了本策劃報告。本報告的內(nèi)容，是根據(jù)招標(biāo)函的要求而展開的。但為了更系統(tǒng)地闡明問題，我們在原要求的基礎(chǔ)上，對本報告作了適當(dāng)?shù)臄U充和延展，主要是增加了市場調(diào)研與項目分析部分。4山東xxx有限公司[連城水岸]全程營銷推廣方案目錄市場分析競爭分析項目分析整合營銷推廣階段性營銷推廣與執(zhí)行廣告創(chuàng)意與平面設(shè)計報告目錄銷售策略與執(zhí)行5山東xxx有限公司第一部分：市場分析(2)濟南城市發(fā)展與樓市分析(1)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析與地產(chǎn)大勢6山東xxx有限公司07-08年中國地產(chǎn)的多事之秋807-08年中國地產(chǎn)的多事之秋山東xxx有限公司9解讀：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策-回顧宏觀經(jīng)濟調(diào)控，07年政府為控制經(jīng)濟過熱，采用緊縮貨幣政策，銀行不斷提高貸款利率和法定存款準(zhǔn)備金率，經(jīng)濟繁榮的大環(huán)境下，對樓市影響不大。07年，隨著樓價飛漲，政府對樓市調(diào)控力度不斷加大，一直未見明顯成效，直到07年9月，9.27新政出臺，樓市拐點出現(xiàn)。9.27新政國六條06年-07年6次提高貸款利率與法定存款準(zhǔn)備金率4萬億投資拉動內(nèi)需土地招拍掛各地救市山東xxx有限公司102008.2-2009.6中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)解讀：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策-回顧07年美國次貸危機引發(fā)全球性經(jīng)濟危機，中國外向型經(jīng)濟模式遭遇挑戰(zhàn)，07年第三季度增速明顯放緩，為擴大內(nèi)需，政府計劃在2010年前通過4萬億投資拉動內(nèi)需，意圖熨平經(jīng)濟波動。07年9月27日，樓市新政出臺，嚴(yán)格第二套房信貸與利率，樓市經(jīng)歷有價無市后，引發(fā)深圳、東莞為代表樓市降價浪潮，由南向北漫延，全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)迅速下降，各地救市政策紛紛出臺。山東xxx有限公司2023/4/30山東xxx有限公司1108年為挽救全球經(jīng)濟危機帶來的影響，帶動GDP增長，信貸迅速擴張，通過投資拉動經(jīng)濟發(fā)展。08年同樣考慮到樓市對于經(jīng)濟發(fā)展的影響，各地紛紛出現(xiàn)救市政策，國務(wù)院也頒布131號文件，放松了二套房信貸，對于09年上半年的樓市反彈起到了非常重要的作用。迫于穩(wěn)定經(jīng)濟的考慮，放松對于樓市調(diào)控力度，并不意味著永遠不調(diào)控！房地產(chǎn)與股市繁榮期房地產(chǎn)與股市蕭條期解讀：信貸與政策調(diào)控2008.2-2009年6中國房地產(chǎn)景氣指數(shù)2006年2-2009年6中國股市上證指數(shù)7.4萬億貸款，多少資金流入股市和樓市？天量信貸后，通貨膨脹預(yù)期，買房抵制膨脹08年壓制的剛性需求在09年爆發(fā)樓市信貸政策，銀行執(zhí)行明緊暗松，投資需求回升轉(zhuǎn)暖轉(zhuǎn)暖解讀：09上半年7.4萬億天量信貸擴張的背后12山東xxx有限公司13解讀：歷年信貸擴張的背后宏觀大勢、地產(chǎn)大勢何去何從！山東xxx有限公司14解讀：地產(chǎn)大勢何去何從！地產(chǎn)大勢？調(diào)控政策？宏觀大勢本次07年地產(chǎn)拐點，緣于9.27新政對于二套房信貸嚴(yán)格控制，從首付到利率雙管齊下造成的。從政府調(diào)控思路來看，08年救樓市目的在于寄希望于樓市帶動經(jīng)濟復(fù)蘇。未來1-2年內(nèi)，樓市政策調(diào)控是“揚”還是”抑”，取決于整體經(jīng)濟走勢。百安居觀點：中國樓市是政策市！山東xxx有限公司解讀：地產(chǎn)大勢何去何從！2009年2010年？09年上半年宏觀經(jīng)濟基本面，GDP同比增長7.1%，特別是全社會固定資產(chǎn)投資,和社會消費品零售總額同比增長分別為33.5%和16.6%,成為拉動經(jīng)濟增長的主要因素。09年下半年經(jīng)濟，觸底、企穩(wěn)、回暖將持續(xù)狀態(tài)到2010年上半年，但距離復(fù)蘇尚有一定距離。在目前宏觀經(jīng)濟背景下，受貨幣政策寬松、通脹膨脹預(yù)期、剛性需求釋放等因素影響，下半年樓市將會延續(xù)上半年走勢。地產(chǎn)政策走勢：國家面對房價高企的指責(zé)和信貸風(fēng)險，在目前經(jīng)濟環(huán)境下救市是不得已，是出于宏觀經(jīng)濟調(diào)控的需要，但經(jīng)濟復(fù)蘇后，樓市政策將重新回歸救市前調(diào)控方向。百安居觀點：15山東xxx有限公司16解讀：地產(chǎn)大勢何去何從！地產(chǎn)大勢調(diào)控政策宏觀大勢經(jīng)濟發(fā)展目前已觸底未來2年內(nèi)處盤整狀態(tài)伴隨經(jīng)濟穩(wěn)定，樓市調(diào)控政策重回原有調(diào)控思路，樓市將逐步重回歸自住需求市場百安居觀點：未來一年內(nèi)，地產(chǎn)走勢預(yù)計不會大起大落，政策調(diào)控相對寬松。因而，連城水岸項目，應(yīng)抓住這一大好機遇，在盡可能的時間內(nèi)，消化掉一期產(chǎn)品，為后續(xù)開發(fā)奠定扎實基礎(chǔ)，最大程度地降低項目的運營風(fēng)險！山東xxx有限公司17濟南城市發(fā)展與樓市濟南樓市，未來將會呈現(xiàn)什么樣的走勢？山東xxx有限公司18解讀:濟南城市化進程東拓西進的城市戰(zhàn)略下的城市化進城，將惠及西部城區(qū)和東部城區(qū)。城市離心式發(fā)展的規(guī)律，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，生活環(huán)境的逐步改變，將會極大提升新開發(fā)地區(qū)的區(qū)域價值。隨著濟南的城市發(fā)展將會逐漸出現(xiàn)由一個城市中心到多個城市中心的發(fā)展過程。離心式發(fā)展山東xxx有限公司19解讀:京滬高速鐵路濟南-北京1.5小時濟南-上海3.5小時山東xxx有限公司20解讀:濟南西客站帶動濟南西部崛起山東新門戶、泉城新商埠京滬高鐵將讓濟南進一步對接長三角經(jīng)濟圈、京津冀經(jīng)濟圈，為濟南帶來大量的人流、物流、信息流、資金流，形成顯著的“財富效應(yīng)”，催生經(jīng)濟和社會快速發(fā)展；人流—商業(yè)辦公居住—房地產(chǎn)；西部城區(qū)新的發(fā)展契機必將迎來嶄新的前景。山東xxx有限公司21解讀:經(jīng)十西漆路擴建經(jīng)十西路(國道220線)改建工錘程進入冰攻堅階林段，作仆為濟南念市西出殿口，也諸是迎接雁第十一任屆全運湯會和園壟博會的市重點工攝程。工嬌程完工瓦后將大單大改善統(tǒng)現(xiàn)有道俱路通行居能力，霸對加快校推進我野市“西蠻進”戰(zhàn)啞略的實迫施都具魔有重要穩(wěn)意義。經(jīng)十西碎路改建盡后將與超經(jīng)十路錫、經(jīng)十串東路連蹄成一線陳，形成舞長清—市區(qū)—章丘的東安西快速路沒。濟南市叨區(qū)到章丘念、長清辦“一小時享生活圈”傲將形成。本項目匆位置山東x攔xx有遭限公司www懶.sx喇xx.納com解讀：02年-07年，一路即高歌猛進22濟南樓市01年-07年走勢一粉路上揚，貴經(jīng)歷快速己發(fā)展階段勉，地價樓屑價一路攀歪升！山東xx飼x有限公園司www.怨sxxx盜.com解讀：08年下半年覺房價增速釘減緩23濟南樓見市08年8月，價格鈔指數(shù)才開冰始回落，擔(dān)比深圳等足南方一線被城市滯后惜了約半年豆，09年價格指污數(shù)增速明躍顯放緩，芝價格處于種相對穩(wěn)定助的狀態(tài)！山東x籠xx有縣限公司www隔.sx停xx.休com解讀：慘濟南樓山市供需械分析24從上面數(shù)緣瑞據(jù)可以看艦出，08年3月至今驢，價格答走勢趨唉于平穩(wěn)群，09年上半年想價格和成閃交量出現(xiàn)搭了齊漲的信勢頭！今火年6月山東盆省政府歇迅速出神臺了政煙策，重漸新收緊計了二套語房信貸膨政策，尺國家調(diào)砌控思路作非常明盜顯，保降持房地攪產(chǎn)市場胞健康穩(wěn)糊定發(fā)展茂。山東xx至x有限公端司www.零sxxx配.com25小躺結(jié)濟南城市幣建設(shè)的快上速發(fā)展，袖特別是西磁城區(qū)建設(shè)滲的提速，臭為本項目乓提供了良梳好的機遇爸。目前，濟興南樓市價袖格區(qū)間基鄰本合理。隔依據(jù)房地冤產(chǎn)市場現(xiàn)旱狀及走勢含判斷，未含來上漲空往間也不大筑。未來濟南漠房地產(chǎn)市片場的發(fā)展蠶，仍將取陽決于宏觀航經(jīng)濟發(fā)展潮和政府對車于樓市的召調(diào)控政策慶。從目前體看，下半蒙年政策將劫會一直延絡(luò)續(xù)省政府負對于山東問樓市的調(diào)術(shù)控思路：稠保護自住姨需求，抑遭制投資需需求。但，徑未來濟南牧樓市走勢栗的不確定嶺性依然存咳在。山東x眾xx有政限公司www.營sxxx泡.com[連城水岸]全程營銷秀推廣方案檢目錄市場分析競爭分析項目分析整合營銷推廣階段性營銷推廣與執(zhí)行廣告創(chuàng)意與平面設(shè)計報告目錄銷售策略與執(zhí)行26山東xx犧x有限公婆司www澇.sx考xx.共com競爭項育目的點劉對點分澤析項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間凱旋新城三期2.46.4多層70-130的兩房、三房6000-650042-70萬未售多層產(chǎn)品交通便捷2009.8-9馨苑2.132高層100-130三房150-170四房450030萬-65萬一期銷售完畢價格低交通便捷二期2009.3陽光1001.8200小高層、高層40-140的單身公寓、1房2房和3房620025萬-90萬三期銷售80%左右，四期銷售率60%開發(fā)品牌地段規(guī)模規(guī)劃3期2006.74期2008.10路勁御景城1.841高層70-140的兩房和三房585030萬-90萬一期銷售率80%規(guī)模地段開發(fā)品牌2009.6實力伴云居2.77萬高層30-120平米的公寓、1房、2房和三房510015-65萬30%園林景觀交通2008.10外?，F(xiàn)代中央花園2.0688萬多層、小高層、高層30-270平米的公寓和1房到5房戶型15-100萬一期售完二期待售規(guī)模景觀展示2007.1本案2.421萬高層70-160兩房-4房待定35萬-90萬一期待售地段、交通27山東xx歲x有限公秘司www.淚sxxx獵.com項目外部環(huán)境小區(qū)規(guī)模生活配套市場定位品牌影響產(chǎn)品力綜合競爭力凱旋新城三期☆☆☆☆☆☆☆+☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆馨苑☆☆☆☆☆☆☆+☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆陽光100☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆+☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆路勁御景城☆☆☆☆☆☆+☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆+☆☆☆☆實力伴云居☆☆+☆☆+☆☆☆☆+☆☆☆☆+☆☆外?，F(xiàn)代中央花園☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆+本案☆+☆☆☆☆+☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆競爭項目儀的點對點元分析28山東xx輕x有限公矛司www灘.sx技xx.翠com圈定主斤要競爭瘡對手，做主要從餅項目間植距離（1000米之內(nèi)證）、項尚目檔次拴、規(guī)模3個因素進常行界定。主要競蹄爭對手闊分析29凱旋新城馨雞苑山東xx螺x有限公亞司www司.sx壓xx.騎com項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間凱旋新城三期2.46.4多層70-130的兩房、三房約600042-70萬未售多層產(chǎn)品交通便捷2009.8-9連城水岸一期2.411高層70-160兩房-4房待定35萬-90萬一期待售地段交通2009.10凱旋新城綠優(yōu)勢：開發(fā)商刻品牌知言名度高拼；多層戶型押設(shè)計比較靈好，實用肯率高；區(qū)域價命值未來翼發(fā)展?jié)撍土Υ?；配套完善膠，交通便思捷；成熟度睜高，展筒示好。凱旋新城仇劣勢：1.鋼結(jié)構(gòu)建不筑，客戶盡認(rèn)可度低意；2.多層未設(shè)陷電梯，舒鮮適度低。相近點翁：地段交憑通；規(guī)模；區(qū)域升亦值潛力網(wǎng)；戶型面廁積和市慣場定位同；不同點：產(chǎn)品類灶型；開發(fā)商已知名度掛；產(chǎn)品成熟拿度和現(xiàn)場畜展示。連城水色岸營銷農(nóng)制勝點疊：強調(diào)好雙水岸食特色，拾突出項秘目個性瘡！連城水畝岸VS凱旋新聾城三期30山東x挽xx有董限公司www指.sx右xx.匠com凱旋新濱城營銷掙表現(xiàn)31山東x你xx有載限公司www.化sxxx通.com凱旋新城僑營銷表現(xiàn)1.經(jīng)十大道30萬平米品盒質(zhì)人居！2.多層生活惱多拼重舒適！3.新地標(biāo)崛報起，濟南朵新門戶，魯濟南西客船站！4.品質(zhì)大盤業(yè)核心獻居所！推廣主波題：32山東xx忙x有限公令司www.肺sxxx學(xué).com凱旋新比城價格脹走勢銷戰(zhàn)售分析33200捕6年9月，項恰目410勵0元/m2的均價，紐奉到200氧9年6月均價550也0元/m2，平均猾每月價滔格增長槽幅度在50元/m2，約1.3災(zāi)%價格增長巾幅度，項邊目整體的舊價格走勢斧良好。山東xx聞x有限公衰司www.寶sxxx榆.com項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間馨苑二期2.132高層90-160三房450040萬-70萬30%價格低交通便捷2009.3連城水岸一期2.411高層70-160兩房-4房待定35萬-90萬一期待售地段交通2009.10相近點：地段交通的；規(guī)模；區(qū)域升臂值潛力禁；戶型面積絹和市場定鉤位；不同點依：產(chǎn)品成熟懷度和現(xiàn)場攏展示。價格差異銷售方式優(yōu)勢：建面32萬，規(guī)?？檀?；區(qū)域價公值未來糖發(fā)展?jié)撳伭Υ?；交通便捷夜；價格便勻宜.劣勢：西面、枕南面靠微近立交自橋，有晌噪音影突響；證件手續(xù)數(shù)不全。連城水岸VS馨苑34連城水曠岸營銷伶制勝點封：證件剝齊全，盆手續(xù)完榴備！山東xx線x有限公厭司www死.sx宿xx.輛com馨苑營銷災(zāi)表現(xiàn)35山東x據(jù)xx有貸限公司www.梳sxxx貢.com馨苑營銷妖表現(xiàn)1.凝聚生糠活本質(zhì)例！2.新城CLD香32萬平米宜匙居社區(qū)啦！3.京滬高鐵洗西客站片怠區(qū)升值無話限！4.寧靜背版后的咫愚尺繁華渴??！推廣主建題：36山東xx悔x有限公偏司www.丘sxxx斯.com圈定次要盛爭對手，歪主要從項派目間距離欺、檔次、升價格3個因素裳綜合考分慮進行拌界定。陽光100路勁御咽景城實力伴云居次要競苦爭對手潑分析37山東x何xx有料限公司www站.sx只xx.腎com優(yōu)勢：建面200萬，規(guī)谷模大；區(qū)域價值醒未來發(fā)展只潛力大；交通便宵捷；配套齊全鑼；樓盤知名節(jié)度高；項目成熟店度高，展掏示效果好遣。劣勢：塔樓建筑昌形式，北刻向戶型見慎不到陽光墨，采光、揀通風(fēng)差等遮戶型缺點科。項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間陽光1001.8200小高層、高層40-140的單身公寓、1房2房和3房620025萬-90萬三期銷售80%左右，四期銷售率60%開發(fā)品牌地段規(guī)模規(guī)劃3期2007.74期2008.10連城水岸VS陽光10038連城水岸月營銷制勝略點：價格劍優(yōu)勢！山東xx晉x有限公責(zé)司www勿.sx段xx.填com優(yōu)勢：建面41萬，規(guī)粗模大；區(qū)域價查值未來珍發(fā)展?jié)撠惲Υ?；交通便捷熱；；?nèi)部園林林規(guī)劃開發(fā)商品枕牌劣勢：部分戶倆型通風(fēng)職、采光瞇差。項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間路勁御景城1.841高層70-140的兩房和三房585030萬-90萬一期去化80%規(guī)模地段開發(fā)品牌2009.6連城水岸VS御景城39連城水岸削營銷制勝俯點：價格荒優(yōu)勢，水撇岸生活特先色！山東x告xx有紫限公司www站.sx京xx.被com優(yōu)勢：區(qū)域價值盲未來發(fā)展堆潛力大；交通便捷紹；園林現(xiàn)鍵場展示江好；項目成熟虜度高。劣勢：規(guī)模小脆；地段離劣市中心慈相對偏折遠。項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間實力伴云居2.77高層30-120平米的公寓、1房、2房和三房510015-65萬30%園林景觀交通2008.10連城水岸VS伴云居40連城水礙岸營銷福制勝點王：離市狹中心較扎近、配巾套齊全姥！山東xx薯x有限公繞司www.餐sxxx來.com圈定潛盛在競爭葬對手，駐主要從肺項目間王距離、伴項目產(chǎn)雹品類型宅、價格諸、推售想時間四喪個因素邀綜合考勿慮進行鞋界定。外?，F(xiàn)岔代中央妻花園潛在競爭狗對手分析41山東x究xx有臟限公司www蜘.sx池xx.望com潛在競爭常對手分析項目容積率體量（萬方）主要產(chǎn)品主力面積（M2）單價（元）總價（元）去化情況競爭力推出時間外?，F(xiàn)代中央花園2.0688萬多層、小高層、高層30-270平米的公寓和1房到5房戶型二期未定價15-100萬一期售完二期待售規(guī)模景觀展示2007.142連城水老岸營銷榆制勝點紐奉：更靠磨近市中麗心、配邁套齊全規(guī)！山東x果xx有望限公司www賢.sx觸xx.慕com區(qū)域內(nèi)存非在6個競爭項衡目，從不藏同程度上用與連城水略岸形成競豈爭，營銷善推廣中如菠何應(yīng)對競伏爭是我們絲式必須考殺慮的。從營銷乖上看，睛在眾多稠的競爭轉(zhuǎn)項目中尾，對于割連城水叛岸來講載，如何溪塑造項掉目的獨訂特個性陪吸引客蝦戶是我膠們營銷問推廣的繭思考重泊點。小結(jié)43山東x奇xx有葉限公司www.爺sxxx擇.com[連城水頓岸]全程營銷伐推廣方案線目錄市場分析競爭分析項目分析整合營銷推廣階段性營銷推廣與執(zhí)行廣告創(chuàng)意與平面設(shè)計報告目錄銷售策略與執(zhí)行44山東xx曉x有限公絞司www勢.sx兵xx.需com走近：蘋連城水燥岸—規(guī)劃指技標(biāo)概況2023稼/4/2昏4山東x督xx有熔限公司45連城水岸位置連城水岸位于槐蔭區(qū)經(jīng)十西路8號

占地面積(m2)40623m2一期規(guī)模(m2)地上：97495地下：約2萬容積率2.4綠化率42%地下車位311地上車位412總戶數(shù)776物業(yè)類型高層一期地塊45山東x豪xx有眠限公司www悶.sx若xx.最com走近：連耀城水岸-四至分袍析2023皆/4/2勻4山東xx唯x有限公須司46興濟河京滬鐵路經(jīng)十路二期地棗塊46山東x浸xx有宵限公司www.稠sxxx孩.com走近：連塵城水岸—規(guī)劃分津析202欄3/4扛/244747優(yōu)點：1.起點高社區(qū)11棟高層濟均為高桑層建筑,頗顯壯觀答；2.布局好根據(jù)東擺寬西窄炊的地形掌特點，策東側(cè)規(guī)騙劃四排咐，西側(cè)浮三排，夸地形利泰用充分炒、合理臥；3.潛力大由于樓間肝距疏密有場度，為下泛一步園林達景觀的提肆升、改造軟提供了廣吊闊空間；4.生活優(yōu)社區(qū)西朋側(cè)、南次側(cè)規(guī)劃忠了商業(yè)壯門面,為開設(shè)診皇所、快餐涉店、小超耍市、美容甩美發(fā)店等斬提供了場購所，將大應(yīng)大方便社田區(qū)居民。缺點：1.車位相攀對較少糧，不利躍于提升敏小區(qū)檔略次；2.單體樓縱進深較攜大，戶泄型設(shè)計榮難以從他容；3.電梯不能丘直達地下天車庫，便征捷性降低盈。山東xx豪x有限公雷司www.冠sxxx團.com走近：供連城水沫岸—戶型分葛析2023黨/4/2衡448優(yōu)點：戶型大群飄窗設(shè)客計，提我升戶型掩整體采六光效果極；大陽臺設(shè)刺計，增加杜采光性能倆的同時，勿延展了室毅內(nèi)活動空亡間，舒適乓性高；南向主仁臥，提辟升了戶窮戶型的孕舒適度炎。2.缺點：部分戶勒型狹長相，整體塵通透性娛、采光慈性差；存在數(shù)量射比較多的藥暗衛(wèi)；客廳北負向，采告光性能健降低。48山東xx氣x有限公筆司www兔.sx倉xx.符com走近：連鋼城水岸—現(xiàn)場展衡示分析202芽3/4剖/24山東x掩xx有謊限公司4949目前，墨一期園旁林還處劑于未施普工階段剩，現(xiàn)場義無法展紀(jì)示園林灶景觀效利果，應(yīng)暫盡早動毅工；樣板房尚膠未裝修，握無法提升縱戶型形象感，也應(yīng)加匆快施工；樓盤品敬質(zhì)，尚溫?zé)o實物獄展示，委難有直屈觀感受逝。外立面毒裝飾，史應(yīng)體現(xiàn)擊大氣與圓奪目特總色。山東xx雜x有限公稠司www.封sxxx拖.com戶型面積數(shù)量戶型比小兩房70-80平米364.6%中兩房90-100平米30038.7%大兩房105-115平米14418.6%小三房125-135平米14418.6%中三房145-155平米14018.0%大三房或四房155-185平米121.5%走近：連云城水岸—戶型配乏比分析50戶型配比偏與客群分徑析：整體戶勇型配比損中，115平米以扁下的兩修室戶型丟比重最艦大，占祥到了61.漲9%。這類戶淡型的客群群定位，基沾本是中低火收入的家如庭；而120平米以上前的三室戶墓型所占比貼重僅為38.1扎%。這類叔戶型的司客群定焰位則基鋸本是中桂高收入縮慧家庭。因而，絹從產(chǎn)品只客戶定緣瑞位上看廣，本項晉目在城晃區(qū)應(yīng)屬球于中檔茄樓盤。山東xx家x有限公革司www.展sxxx不.com戶型面積推出數(shù)量銷售量去化率小兩房70-80平米362877.8%中兩房90-100平米1909047.4%大兩房105-115平米7245.6%小三房125-135平米9055.6%中三房145-155平米1445638.9%大三房或四房155-185平米00走近：連憶城水岸—銷售分酸析51銷售分慮析與客朱群定位享：截止到設(shè)目前，渡本樓盤缸共售出183套房，喘其中115平米以下瘋的戶型共蠻售出122套，占抓總銷售擦量的67%，125平米以上職的戶型共禁售出61套，占總晉銷售量的33%。據(jù)此判病斷：小戶碎型受歡迎義程度較高，因而鴨，去化速餐度也更快疏一些。山東xx備x有限公歸司www芝.sx文xx.燃com走近：呢連城水辟岸—小結(jié)2023捎/4/2屑4山東x損xx有銜限公司52本項目位籠于濟南主譽城區(qū)西部撒的經(jīng)十路茶上，交通衛(wèi)便利，區(qū)伐位優(yōu)勢明吼顯；本項目建一期待姻售房源翻，均為訴準(zhǔn)現(xiàn)房匙，客戶符購買，隆交房時潛間短；3.不利因諸素：離任京滬鐵掉路近，息噪音大送；離興數(shù)濟河近專，現(xiàn)狀獻：臟、誤亂、差食；4.目前，項穿目園林景籌觀尚未動抱工，無法攜展示效果切，難以提皂升整體形費象；5.前期項梨目證件娃不全，裁削弱了六客戶對痛于項目的的信心肆。面對現(xiàn)狀何的營銷思魯考？52山東x貸xx有膀限公司www.遍sxxx踢.com53SWO蛛T分析—S(優(yōu)勢）&W(劣勢)配套全:周邊銀姨行、醫(yī)散院、商早業(yè)、學(xué)躬校等配險套齊全扇，生活宋方便；規(guī)模大:2環(huán)0萬建面闖，建筑拜規(guī)模比犁較大，恩具備一遭定規(guī)模躺優(yōu)勢；交通好：川緊鄰經(jīng)十戴路，交通叢便捷，距離城市寄中心10分鐘車程。環(huán)境欠佳:興濟河環(huán)軟境的臟亂哥差與京滬乞鐵路的噪護音影響是柄項目的兩權(quán)大缺陷；產(chǎn)品欠況優(yōu):表現(xiàn)在密戶型設(shè)腫計上的明暗衛(wèi)、咬暗廳，省電梯不翁能直達盲地下車伯庫等缺間陷；證件欠全:證件不全績，削弱了撇客戶對于禿產(chǎn)品的信憶心。S(優(yōu)勢）W(劣勢)山東x乘xx有季限公司www.執(zhí)sxxx赴.com54SWO逮T分析—O(機會）&T(威脅)T(威脅)發(fā)展機伴遇:西客站片呆區(qū)的興建苦和臘山片瓣區(qū)的改造糧，將極大蛇提升西部禮城區(qū)形象蕩，從鞠而帶動病區(qū)域發(fā)展頓；改造機秧遇:據(jù)悉，興花濟河的改壘造已提上祥日程，這園對提升項垮目形象極啊為有利。政策調(diào)蘆控:需充分考括慮到，經(jīng)辦濟危機過怪后，國家報對于房地憤產(chǎn)的調(diào)控數(shù)政策趨緊股的影響；市場走保勢:目前雖統(tǒng)然濟南程樓市呈寸現(xiàn)復(fù)蘇潮跡象，術(shù)但是未定來走勢喊具有很丙大不確旺定性；周邊競爭:目前周邊襖項目中馨至苑產(chǎn)品與賠本項目同加質(zhì)性高，勵競爭威脅窗較大。O(機會）T(威脅)山東x麗xx有隙限公司www.通sxxx召.com優(yōu)勢劣勢機遇威脅放大轉(zhuǎn)化利用規(guī)避構(gòu)建核心悼價值點消除抗性施，弱化風(fēng)兵險55山東xx敏x有限公迎司www.于sxxx廊.com全程營銷情推廣面臨穿的課題1、產(chǎn)品品災(zāi)牌如何差射異化,脫穎而出蘭？（是多了御一個項目豬，還是來悔了一個非聯(lián)看不可的喪項目？）2、產(chǎn)品賣沫點單一化洋還是整合幸化？（除了都農(nóng)在嚷嚷的并地段，還循有什么我聯(lián)們可以大織聲主張？秩）3、如何撥拾動消費者擴的心弦？（對于出我們的摘潛在客遭戶，在描打開他孕們的錢冊夾前，藏先打開專他們的半心?。┱n題56山東x尤xx有急限公司www叨.sx慢xx.誘com[連城水巧岸]全程營負銷推廣緣瑞方案目舅錄市場分析競爭分析項目分析整合營銷推廣階段性營銷推廣與執(zhí)行廣告創(chuàng)意與平面設(shè)計報告目錄銷售策略與執(zhí)行57山東x遼xx有轎限公司www.棟sxxx螺.com核心目標(biāo)客群的定位項目定位與品牌主張營銷策略渠道組合策略現(xiàn)場展示策略第四部分:整合營逢銷推廣辨?zhèn)鞑フ蟼鞑ミ`營銷58山東x泄xx有緣瑞限公司www.雨sxxx還.com核心目標(biāo)芽客群的定融位(2)目標(biāo)客群安的界定與絞描述(1)目標(biāo)客群巷的需求特咽征分析59山東x深xx有防限公司www拉.sx貓xx.希com前期成交蹄客戶的區(qū)耀域分布中帝，7成來自牽于槐蔭保區(qū)；天橋和歷域下占到20%；其他區(qū)域尺僅，占到10%；前期成交峰客戶的年虧齡結(jié)構(gòu)中異，5成在40-5繩0歲之間愛；其次是30-饑40歲客戶狹，占到30%；其他年齡留段客戶僅顏占到20%。目標(biāo)客鞭群分析60山東x返xx有凳限公司www診.sx息xx.督com對于連城堂水岸的項脈目認(rèn)同點：樓盤的歇檔次和娘品質(zhì)樓盤的規(guī)陣模樓盤位關(guān)置及周完邊發(fā)展斥潛力樓間距大樓盤景觀據(jù)設(shè)計好目標(biāo)客群引需求特征有分析對于連城境水岸的項震目不認(rèn)同咽點：樓盤證窯件（50%）緊鄰鐵臣路（40%）付款方式闊（40%)配套設(shè)施價格高61山東xx坦x有限公脾司www.涼sxxx半.com目標(biāo)客辛群需求頑特征分咸析奢侈享受型不在乎花費經(jīng)濟實惠型利益最大化省吃儉用型斤斤計較型趨于享受型對生活有要求能承受住陜宅35-扒80萬總價110-貨130平米140川-16魯0平米70-腦80平米90-弱110平米62山東x淺xx有構(gòu)限公司www.絨sxxx愿.com目標(biāo)客法群界定爛及分析泛公務(wù)員企業(yè)管弓理層個體私企坑業(yè)主拆遷區(qū)稍域獲補咱償群體其他客善戶其他客戶核心客戶重點客戶邊緣客戶受父母咳資助群癢體63山東x罪xx有勇限公司www.枕sxxx田.com目標(biāo)客填群界定債及分析1.職業(yè)界定泳：為白領(lǐng)選階層、堂小型企偉業(yè)主/個體經(jīng)營目者、國有克及普通企銳業(yè)領(lǐng)管理詞層、泛公醋務(wù)員（教獸師/警察/軍人/醫(yī)生等喚）等中我高等收鉤入群體貴為主。2.收入界露定：個人存款蹦最少10萬以上(包括親蔥人資助我），家桃庭月收姑入3500元以上；3.需求特律征界定夾：看重上意班方便待、居住種檔次和吼區(qū)域的役成熟度雀和小區(qū)熔配套；需求以91-1夏30平米戶態(tài)型的三義居室和風(fēng)兩居室片；居室以滿沾足家庭使娃用，實用迫、舒適為被主；對生活空岡間的要求點更高，需擁要舒適度煤較高的舒哈適型住宅偵產(chǎn)品；有一定矮的社會室閱歷、跟工作、河事業(yè)處獲于穩(wěn)定損發(fā)展期篇的購房念者，具抱有一定臘的購房偵能力，智需要相套對舒適虛的居住絨型住宅皂產(chǎn)品；4.區(qū)域界定計：約7成槐蔭區(qū)毅內(nèi)潛在客除戶。64山東xx溜x有限公逮司www槍.sx污xx.產(chǎn)com連城水裕岸的潛嘴在客戶晚描摹65*以滿足努自住型鏟需求為暫主，改球善型和熊投資型睜需求為絹輔*認(rèn)可本樓畢盤周邊生祥活環(huán)境，粗看重交通鞏便捷與未么來發(fā)展*追求生芒活品質(zhì)持，有一萬定經(jīng)濟現(xiàn)實力，野收入中賞等偏上*事業(yè)上升遲期，渴望賀家的溫馨揀，期待一剖種身份標(biāo)體識山東xx彈x有限公漆司www.勸sxxx主.com重視家庭塞的生活品即質(zhì)家是一家繞人的總和家人生活挽的優(yōu)越是爬個人事業(yè)遺的最大動趕力滿足家人吩的期望客戶分析蹤蝶的結(jié)論66山東x和xx有匹限公司www朱.sx鏡xx.土com2023傲/4/2猴467山東x蜘xx有巨限公司我們要逼做的是梨什么？核心目標(biāo)客群的定位項目定位與品牌主張營銷策略渠道組合策略現(xiàn)場展示策略第四部分:整合營銷泊推廣傳播整合傳去播營銷68山東xx答x有限公臂司www填.sx池xx.捆com(3)連城水金岸承諾分什么？(2)連城水班岸還能壓做什么駁？項目形罩象定位卡與品牌謎主張(1)連城水岸孕有什么？69山東x館xx有行限公司www.行sxxx虎.com對于客某戶而言廉，連城挪水岸能較打動他扇們的是宮也必須挎是滿足遙其一家途人幸福增生活的棉價值70山東xx雞x有限公醒司www若.sx靈xx.傘com連城水岸71連城水岸療目前有什感么能讓客府戶幸福！西進戰(zhàn)略妻受益區(qū)域西客站輝帶動經(jīng)十路交敢通便捷區(qū)域規(guī)劃鎮(zhèn)發(fā)展?jié)摿︶t(yī)院市立二院銀行農(nóng)業(yè)建設(shè)學(xué)校九中、嗚十二中商業(yè)華聯(lián)、世牽貿(mào)目前，貼我們有鴿的，競財爭對手今都有，斧客戶憑屆什么選逗我們？山東xx斤x有限公蚊司www.工sxxx租.com2023敵/4/2勸472山東xx僵x有限公鑒司連城水接岸目前象有什么浮能讓客便戶幸福殘！大多數(shù)擁人的回恐答是價外格！百安居撒的回答參是性價些比！讓客戶幸膏福的性價矮比！2023怠/4/2搶4山東xx逮x有限公桌司73外觀品質(zhì)產(chǎn)品精神產(chǎn)品價戴格產(chǎn)品性價功比地段機會變沙量包裝變脹量產(chǎn)品變量無型變量剔除價格節(jié)變動因素寧，價格假奶定常量概念提煉計，是顛覆老，更是升耗華！連城水岸最是這樣一炒個地方！74連城水岸接應(yīng)該這樣移做！山東xx忍x有限公糕司www.葬sxxx拔.com良好的活地段價框值“雙水摸岸優(yōu)生暴活”：伸用全新非的價值漫觀解讀響一個階碗層的幸往福居住精哲學(xué)標(biāo)志性夜內(nèi)部水飲文化園龍林成為名副柴其實的水僵岸之家崇尚生河態(tài)健康道的居住恰文化打造優(yōu)撿良的產(chǎn)翠品品質(zhì)心靈棲孤居的地宮方提供優(yōu)質(zhì)求的客戶服毫務(wù)概念定位75連城水岸遭應(yīng)該是這廣樣一個地箏方！家的幸并福山東xx發(fā)x有限公聚司www榆.sx京xx.土com1.塑造開講發(fā)商品歷牌價值運的需要2.有利于后熄續(xù)項目品朗牌運作3.項目、館企業(yè)聲暴譽的“迎價值連性城”案名：類連醋城水噴岸“水”罷的文化蓬主題威尼斯水駐景園林項目的姻位置美好的意天境這樣連銹城水岸棵才名至趙實歸？76山東xx似x有限公神司www.寸sxxx鋤.com202責(zé)3/4臟/2477山東x并xx有酷限公司連城水岸沖應(yīng)該這樣旱做！78威尼斯風(fēng)董情水岸，亭用這片風(fēng)頓景為生活泊加冕打造：標(biāo)博志性內(nèi)部斃水文化園誘林山東xx青x有限公夠司www逮.sx駛xx.旁com79威尼斯顛風(fēng)情園括林山東xx觸x有限公徐司www騾.sx桂xx.扎com2023譜/4/2域4山東xx勸x有限公僑司80成為名副宏其實的水需岸之家改造興濟鑰河環(huán)境81雙水岸夠的崇尚只生態(tài)健肅康的生肅活哲學(xué)崇尚生態(tài)健康事的居住文俘化山東x蓄xx有嶄限公司www煌.sx小xx.修com82聘請知名蹲物業(yè)管理佩公司，提歡供科學(xué)優(yōu)拔質(zhì)的物業(yè)日管理服務(wù)利用與強宋勢物管品顫牌聯(lián)合提蠶升項目的槳服務(wù)水準(zhǔn)供，同時增可加項目的橡服務(wù)賣點讓客戶感枕覺到我們型的服務(wù)質(zhì)綁量提供優(yōu)普質(zhì)的客郵戶服務(wù)山東xx鑒x有限公紙司www裁.sx狗xx.菠com打造優(yōu)良吧的產(chǎn)品品但質(zhì)2023傻/4/2智4山東x論xx有奧限公司83與連城麻水岸一匯起見證似西部新孫城的崛扔起良好的旁地段價朗值202遞3/4背/24山東xx通x有限公便司84連城水用岸承諾太著什么桌？基于目滾標(biāo)客群福的判斷是各行各編業(yè)的“知扮本層”，是“物質(zhì)的逃中上層”和“精神的午尚層”。具有較下高的文燈化水平講與修養(yǎng)到，即使鋤文化層千次不高溜的人同位樣向往謀文化人輩的生活嫌品位。關(guān)于生活欠的理想生活需求鈴的意向化斬、理想引化、差害異化。不僅僅姐滿足于串物質(zhì)的益享受，更高要絡(luò)求就是精神的享辰受與滿足。精神剩的愉悅勾最難以高追尋。因此這應(yīng)泥該是本案酸未來最具令吸引力的寶包裝特征勒。確定本企案的USP85山東xx陣x有限公貧司www獅.sx幟xx.大com營銷推液廣如何濫與項目棵鏈接都市雙水責(zé)岸秩尊貴優(yōu)漠生活！水岸名厚居恭價值汁連城生活無限仆自由，已吸不是渴望!這方水岸扇沉淀著城俊市的喧嘩掌控“水岸◎斯名居◎梳人文”話語權(quán)犒賞那招顆進取漏心，一仁個階層反的生活輩榮耀與連城水防岸一起見喉證西部新腫城的崛起威尼斯輩風(fēng)情水劉岸，用艷這片風(fēng)露景為生尋活加冕經(jīng)十之南莊，20萬平米確威尼斯鉆風(fēng)情園熔林！70-1站60平米臻品把戶型，全倡城綻放！7大水景規(guī)巧劃，奢享肥東方威尼奴斯風(fēng)情園匙林！板式高層擔(dān)，攜手陽非光與微風(fēng)殃的日子！70米奢華姿樓間距隸，生活握沐浴在款陽光里鳳！在私家餐空中花皆園品位言別墅級醬的景觀帖視野！品牌物管惕為您的幸環(huán)福生活保薯駕護航！行銷概勉念魅力行銷產(chǎn)品遭魅力賣點的概裙念表述心靈棲居逃的地方概念定遷位2023盆/4/2鈴486山東xx博x有限公令司主推廣語握：項目品未牌主張都市雙水滔岸尊貴排優(yōu)生活根據(jù)目標(biāo)棄客群的研懶究、項目撇自身情況依和主要競贊爭樓盤情離況的分析喚，確定本案懸的USP（Uniq昂ueS載elli稻ngP綢ropo鄉(xiāng)豐siti超on獨特的銷馳售主張）產(chǎn)品承諾87山東x鞏xx有已限公司www為.sx倍xx.死com房子園激林地粒段服驕務(wù)信蛙譽連城水岸病營銷推廣泉的不只是彩房子，更研是一種獨鹿有的生活晉居住理念汗！2023溜/4/2戒488山東x支xx有踐限公司或者更形告象的說是啟一種幸福帶！只要價傾格合理齒客戶沒洲有理由撓不買我指們的房度子！核心目標(biāo)客群的定位項目定位與品牌主張營銷策略渠道組合策略現(xiàn)場展示策略第四部夏分:整合營渠銷推廣讓傳播整合傳績播營銷89山東xx佩x有限公皺司www.截sxxx義.com如何有效奧傳遞我們目的USP環(huán)?90山東x獲xx有好限公司www牢.sx腳xx.士com1.連城水醒岸的業(yè)蠟主是幸白福生活怎的代言參人；2.能夠讓中鎮(zhèn)高端客戶暢感覺，挑住在這里戴幸福并董榮耀著！3.以客戶悔至上的效經(jīng)營理據(jù)念，塑馬造“連孕城”知寄名開發(fā)巷品牌！1.人生來就庭有渴望被貫尊重的沖緒動——營銷上要糖讓客戶榮殲耀著。百安居刪對于USP的詮釋地：2.人生來就尖有追求幸債福的原動必力——營銷上要砌讓客戶暢涉想著。3.人生來堅段信得不到普的是最好徐的——營銷上要迅讓客戶珍筍惜著。4.人生來是漢最聰明趨雀利的“動錯物”——營銷上要睛讓客戶實尖惠著。91百安居誓對于USP的詮釋卻：山東x當(dāng)xx有典限公司www.干sxxx煩.com事件行很銷策略媒體行當(dāng)銷策略多點開換花策略會員行銷情策略圈層行預(yù)銷策略營銷策負略92山東x蛙xx有碌限公司www.剩sxxx碎.com事件行銷刷策略策略：1.借助公關(guān)躺事件、各今類促銷活數(shù)動、文體攪活動、聯(lián)辮誼活動，叔引起關(guān)注塑，提高項更目知名度佩和好感擠度，并吸拔引目標(biāo)客輝戶參與，理蓄積客源賠。2.通過活鑄動和項勤目的結(jié)堆合，提訪升項目攤的影響吵和開發(fā)泊商的品述牌價值謎?！半p水岸”系列品牌塑造并系列產(chǎn)品賣點膠系列客戶維谷護系列93“河是無志辜的”借助媒體己輿論影響殊，引起社融會對于興刃濟河的改丈造關(guān)注。山東x還xx有助限公司www.姜sxxx垃.com媒體行銷債是營銷的鏟重要環(huán)節(jié)澇，主要包盜括軟性造斤勢與立體挎媒體投放忽二大部分踩。媒體行銷----老-之軟性吼造勢報紙電視（以從軟性新聞勸和專題片捷的形式）網(wǎng)絡(luò)宣傳熱點盒：板塊造字勢:城市西坐進發(fā)展堅戰(zhàn)略與陰西客站羅炒作概念造勢:雙水岸講生活情平景營造市場造梁勢:好貨不管愁賣，烘好貨搶詞著賣媒體行腹銷策略94山東x蛾xx有決限公司www速.sx孟xx.圍com文字文毛字文字文字四大行銷策略運動戰(zhàn)----兩-各地巡亂展、外關(guān)展場陣地戰(zhàn)—分售樓處閃電戰(zhàn)---專場展銷筋活動游擊戰(zhàn)-異地投放“多點開創(chuàng)花”策使略95山東xx扯x有限公抱司www羅.sx循xx.憐com俱樂部會增員制行銷—連城精改英會VIP卡的申請必與發(fā)放VIP卡的增哈值策略VIP卡的專場革選房VIP卡的后藥續(xù)增值肌服務(wù)目的:與項目前賭期認(rèn)籌結(jié)禍合，梳理無梳理資源弊；前期營銷哪目的:積累客柿戶，并級進一步孟維護；為開盤北積累充款足的誠棄意客戶秀，保證恥良好的景推售比伙，確保賺開盤成膊功。未來客戶鍬服務(wù):促進業(yè)主影客戶的口社碑傳播。實現(xiàn)與防合作單塌位客戶鉛資源資顛源共享甩，有利休于后續(xù)易項目的瘦客戶資哀源維護否。96山東x俊xx有亦限公司www.暑sxxx鍬.com俱樂部窗會員制小行銷—連城精陡英會連城精英會員更多優(yōu)惠服務(wù)內(nèi)容電信/可與中國移動/中國聯(lián)通合作,會員享受VIP服務(wù)可與知名手機品牌合作,會員享受相應(yīng)優(yōu)惠IT/可與知名電腦/軟件/外設(shè)等品牌合作，會員享受相應(yīng)優(yōu)惠汽車一定額度汽車服務(wù)享受品牌聯(lián)合汽車品牌或4S店的一定折扣或相應(yīng)服務(wù)健康1次免費體檢與健康機構(gòu)合作,會員可享受一定服務(wù)優(yōu)惠或相應(yīng)折扣俱樂部入會優(yōu)惠與車友會等組織合作,會員可享受一定服務(wù)優(yōu)惠或優(yōu)先參與相關(guān)活動的權(quán)利。商業(yè)享受簽約商家的折扣享受簽約商戶的相應(yīng)折扣實現(xiàn)合謎作單位科間的客她戶資源娛共享，祝拓展項改目的客同戶資源暴，實現(xiàn)稿精準(zhǔn)營柜銷！97山東xx鵝x有限公舌司www.吹sxxx戲.com圈層行知銷策略策略依據(jù)鮮：物以類己聚，人料以群分；策略核心幣：關(guān)鍵人法炕則。讓關(guān)兔鍵人在他凡的圈子中不推廣項目域信息，挖誓掘客戶，揭形成口碑興效應(yīng)；實施辦復(fù)法：配合項柱目的營聾銷活動討展開。策略關(guān)鍵司詞：尋找關(guān)豈鍵人利益驅(qū)閥動活動配束合口碑效應(yīng)98山東xx易x有限公茅司www.飯sxxx愚.com核心目標(biāo)客群的定位項目定位與品牌主張營銷策略渠道組合策略現(xiàn)場展示策略第四部撫分:整合營商銷推廣校傳播整合傳困播營銷99山東x憐xx有牧限公司www頸.sx竄xx.乏com渠道組透合策略全方位立嗓體推廣渠近道的組合允策略100大眾做拖影響，恰小眾做素促銷山東x哄xx有苗限公司www.占sxxx博.com渠道組斗合策略1011）報紙賤廣告媒體選少擇：以《齊魯晚報》為主，《山東商報》為輔，諸新聞軟懂文和硬傲廣結(jié)合宿。宣傳方式偽：前期以疊文章及新鴿聞報道的從軟廣告為迫主，向觀直眾傳遞樓社盤信息，元公開發(fā)售靈后以硬廣巾告為主，聾以強有力角的訴求點馬，促使客者戶購房。2）網(wǎng)絡(luò)廣隊告：新浪、搜圈房網(wǎng)絡(luò)通梯欄項目賣飼點+銷售信息3）電臺覺廣告：交通音劃樂臺整旗點報時甘，受眾藝對象精佩準(zhǔn)，而真且輻射偵全市。4）項目推蛾廣網(wǎng)站：網(wǎng)上臣售樓處陷，全面乒展示項記目信息5）戶外桌廣告：項目圍擋害：現(xiàn)場展吐示的同時久，對路過竿人群的推泰廣效應(yīng)大型戶外剛廣告牌：歪人流大的合十字路口唉、商業(yè)中舊心公交站臺火廣告：乘贈坐公交車咽的客群、訂過往車流堵及人流大眾媒敲體來廣泛傳凈播項目邁形象潮與活動洋配合制伙造影響傘力山東x駱xx有購限公司www.障sxxx喪.com渠道組葬合策略102分眾傳媒——寫字樓——公司白領(lǐng)滑及管理層齒；DM直郵：針對潛非在意向濃客戶，鏟定向投礙放；濟南市的為春、秋季津住交會：針對參加付展會客戶噴傳遞信息峽；短信：及時快防捷的推陸廣渠道肢；宣傳物夏料的定聽向派發(fā)再：學(xué)生用具增的派發(fā)——三口之哈家換房謙客戶；經(jīng)七緯十績二項目圍烘擋：項目現(xiàn)趣場包裝桃展示連根城水岸奏項目特譯色。小眾媒胳體瘦精熄準(zhǔn)營銷山東xx煌x有限公螺司www.繪sxxx遺.com核心目標(biāo)客群的定位項目定位與品牌主張營銷策略渠道組合策略現(xiàn)場展示策略第四部分:整合營銷床推廣傳播整合傳察播營銷103山東xx情x有限公紫司www.常sxxx遞.com104現(xiàn)場展陸示創(chuàng)造墨營銷價逢值山東xx脊x有限公那司www.惡sxxx志.com現(xiàn)場展百示感染臂打動客摧戶項目圍擋現(xiàn)場展示看樓通朝道樣板房4大核心系陣地，校打動客猴戶、激怕發(fā)購買碗欲望銷售中落心105山東x過xx有傅限公司www.醬sxxx脾.com項目圍擋看樓通猛道樣板房銷售中心增強視覺客體驗渲染聽織覺效果釋放味覺戚魅力加深觸覺東印象觸碰嗅覺盲靈感106百安居科提倡的茄客戶接個待服務(wù)凈體系體紐奉系山東xx路x有限公抱司www.蔥sxxx止.com強沖擊則力的視秒覺圍擋從項目所在的經(jīng)十路的箭路口到銷咽售中心，訂項目系列賣點的搖展示107山東x退xx有含限公司www眼.sx寇xx.妄com108銷售中幅心—展示沙盤區(qū)前臺公共空間洽談區(qū)山東x扁xx有星限公司www摸.sx包xx.惜com109銷售中相心—“靈性焰”情景山東xx稀x有限公改司www賊.sx平xx.呼com110看樓通道山東x日xx有梁限公司www.聞sxxx泰.com111體驗式童樣板房——簡約時辟尚客廳臥室餐廳廚房衛(wèi)生間書房山東x著xx有界限公司www染.sx饒xx.羊com體驗式樣采板房——典雅浪異漫（地酷中海）112山東xx磁x有限公盆司www.筆sxxx粱.com體驗式添樣板房—清水樣蠢板房113山東xx坐x有限公吳司www.舌sxxx忽.com202明3/4槐/24114山東x卸xx有購限公司踩盤無數(shù)每次置身液于這樣的垮環(huán)境都會猶激起買房正的欲望[連城水沸岸]全程營銷腎推廣方案身目錄市場分析競爭分析項目分析整合營銷推廣階段性營銷推廣與執(zhí)行廣告創(chuàng)意與平面設(shè)計公司及團填隊介紹報告目錄銷售策略與執(zhí)行115山東xx乘x有限公宣司www.繪sxxx冊.com第五部分糠：階段性層營銷推廣辜策略(2)項目各臟階段的喝整合推碑廣方案(1)項目各輕階段的貨整合推襯廣主題116山東xx衰x有限公聲司www.窩sxxx救.com一.項目市浙場推廣陣各階段驗策略蓄勢期開盤前品牌成濕長期開盤強姥銷期品牌成貿(mào)熟期銷售持庫續(xù)期品牌延捏展期二次開腸盤期117品牌成熟種期一次開從盤清盤能期二次加木推蓄勢略期200鵝9.82009堂.10200邀9.1紀(jì)1201宿0.1201胃0.4201節(jié)0.5建議：一蕉期銷售周王期控制再1.5年以內(nèi)分兩次推留出，首次矮推出1、3、5、7棟的剩閉余單位讓，二次夕推出一拔期剩余盒單位。首次推貿(mào)盤的營撒銷周期山東xx單x有限公膏司www宜.sx鬧xx.攏com一.項目市場族推廣各階醋段策略蓄勢期開盤前推廣階諒段推出概念推廣目的推廣主蝦題宣傳手后段城市雙備水岸尊享優(yōu)企生活品牌成長攪期開盤銷售緞期產(chǎn)品鏈接威尼斯風(fēng)輝情水岸，案用這片風(fēng)峰景為生活籌加冕品牌成禿熟期銷售持到續(xù)期文化創(chuàng)造掌控“憲水岸◎嘗名居◎稅人文”打話語權(quán)品牌延舅展期二次開盤躬期品牌延展幸福水靜岸油暢享生夜活報紙、雜太志、電視稻、活動、赤戶外、現(xiàn)魯場展示、幸銷售物料報紙、姐雜志、擴電視、?；顒?、統(tǒng)戶外、蓄現(xiàn)場展辜示、銷賣售物料報紙、雜莫志、電視析、活動、違戶外、現(xiàn)犯場展示、娃銷售物料報紙、雜嗎志、短信服、活動、紀(jì)戶外、現(xiàn)姥場展示、屬銷售物料118品牌延展陣期二次開盤微蓄勢期品牌延展水岸名膛居謝價值連獅城報紙、瘋雜志、棒電視、責(zé)活動、改戶外、割現(xiàn)場展健示、銷擊售物料山東x怕xx有班限公司www蝴.sx貿(mào)xx.患com區(qū)別各加個不同旦的開發(fā)蛋、銷售減階段，讓以采取醋具有針急對性的多廣告宣虜傳對策巴才會對濫品牌建康立與項畜目銷售洗起到更偷大的支綢持作用恒。每一個靈階段可評以縮短蝕，但不宰可逾越鉆。留下模密糊印象濁→形成炭具體概孔念→產(chǎn)譯生影響敗和信賴柔→發(fā)生枯購買行仆為119二.各階段營銷推廣水策略與執(zhí)捎行山東x鑼xx有峰限公司www座.sx熊xx.熊com廣告主雅題：都市雙水土岸尊貴含優(yōu)生活推廣方怪式：1.系列報紙延廣告：連城水慶岸-雙水岸解擾構(gòu)系列：《求索篇》《暢想篇》《解密篇》2.新聞炒含作，網(wǎng)匹絡(luò)軟文撫：《尋找泉城禽的雙水岸刊？》、《解讀雙訂水岸生桶活哲學(xué)》3.活動配燃合：“連城沃魅力湖閃耀泉腐城”產(chǎn)贊品發(fā)布櫻會4.戶外廣果告、報父紙、電復(fù)視、網(wǎng)防絡(luò)、電釀臺、短紋信、項宇目網(wǎng)站樹、分眾推廣策堵略：通過報廣恐亮相、媒合體炒作，斑讓消費者靠對“雙水岸存”概念產(chǎn)盡生積極而聯(lián)想，觀在消費連者腦海料中迅速仁建立形健象，強揚勢提升誓連城水戴岸的知垃名度；讓消費棗者感受州到即將曬有新盤崇即將推拴出，引膝起關(guān)注送并產(chǎn)生環(huán)期待，期實現(xiàn)客樓戶截流糧；利用“未見其脊人，先滔見其聲”方式推叉出概念壓，為后簽續(xù)廣告宋鋪墊，訂以吸引項注意力灶和關(guān)注梁度。1.概念導(dǎo)入館蓄勢期_推廣主工題（2009武.8-2狹009.渡09）120山東x皮xx有席限公司www.墊sxxx起.com代表物弦料制作架部分派發(fā)給購窗房意向相礙對確定的泡潛在客戶葬，讓客戶殊在詳細的梅資料中清抽晰地作出咱決定，具雞備條件購極買本項目控的消費者謝大多需要潑進行購買鎖的引導(dǎo)與煌講解，因落此售樓資世料制作得落越詳細，蹤蝶越易獲得蚊這個人群壩的好感及批認(rèn)同：《連城水岸》售樓書廚等銷售織物料：甲針對產(chǎn)吐品銷售《連城水岸》光碟：針貢對產(chǎn)品銷賊售制造生圍動感性宣刪傳材料物料制作善關(guān)鍵詞:介紹詳均細\賣點突膜出\形象一致1211.概念導(dǎo)揭入蓄勢岡期_代表物駐料（200融9.0蓬8-2刮009召.09）山東xx滿x有限公讓司www摘.sx盟xx.跟com1.時間：200黎9.8月底2.目的：配合樣板鄉(xiāng)豐房開放，有通過活動嶺進行輿論奪引導(dǎo)，制硬造影響力斯；讓客戶天感受產(chǎn)痕品，體頓驗未來責(zé)生活；展示項目親五證，消夠除客戶的豈疑慮。3.地點：銷售中靠心外或虛項目周育邊大型茶會場4.參與人員遲：各大媒抹體\意向客床戶\政府官員連城魅力把，閃耀泉航城1221.概念導(dǎo)卷入蓄勢皇期_事件營努銷（2009陸.8-2晴009.墨09）山東xx堪x有限公宗司www.襯sxxx蜓.com廣告主持題：威尼斯息風(fēng)情水支岸，用抱這片風(fēng)靈景為生測活加冕!推廣方筆式：⑴系列報狗紙廣告：虹系列報廣《威尼斯·泉城》、《小河·園林·水岸》、《浪漫主義·實用主義·尚幾主義》⑵網(wǎng)絡(luò)報籮紙新聞濕炒作：《威尼斯風(fēng)棟情水岸，擠用這片風(fēng)分景為生活首加冕!》、⑶活動儀配合：“為生活蘿加冕”開盤借慶典⑷電視雞廣告、糖雜志廣貫告、網(wǎng)割絡(luò)、戶垃外推廣策鴉略：在原有撲知名度爽的基礎(chǔ)張上，利繡用廣告萄迅速包運裝出本方案最吸緩引消費掏者、最句具優(yōu)勢湊的產(chǎn)品況核心價筐值;本階段米采用高駁強度的悅?cè)轿徊土Ⅲw宣痕傳方式,是客戶劫認(rèn)知由你形象感澇知升華兆為對產(chǎn)禾品的理走解.1232.開盤期_推廣主本題（2009蜘.10）山東xx頓x有限公作司www.刻sxxx土.com1.時間：2009飼.10國慶節(jié)挪期間2.目的：借助前泉期推廣習(xí)蓄勢，麥集中過懶爆市場孤，形成揚熱銷氛廁圍；借助開霧盤形成拜強勢推努廣節(jié)點足，繼續(xù)廟擴大項貍目知名鋤度；保證良好磁的推售比賺，保證開面盤熱銷。3.地點：連城水岸祝銷售中心肢。1242.開盤期_事件營銷子（2009罪.10）“為生謙活加冕呢”開盤狂慶典山東x礦xx有柱限公司www蠶.sx院xx.腹com1.《連城水岸》報紙樓書說明：網(wǎng)絡(luò)軟冒文、報屠紙新聞覺，同時燒啟動針邁對全面賭闡述“雙水岸樂、優(yōu)生活愈”的新生活最主張，制蝴造業(yè)內(nèi)的佛轟動話題及效應(yīng)。2.《連城水岸疏“火”了》說明：網(wǎng)絡(luò)軟切文、報摧紙新聞刷，同時叨啟動圍止繞開盤盛旺銷制擾造氛圍隊，保證馬開盤期盈熱銷。網(wǎng)絡(luò)軟文去、報紙新嘉聞炒作部湯分1252.開盤期_營銷造勢田（200樣9.1威0）山東x敗xx有娘限公司www非.sx沾xx.蒸com廣告主題：掌控“水恒岸◎名居知◎人文”粥話語權(quán)推廣方逃式：系列報紙杏廣告：體端驗系列報辭廣新聞炒蘇作：《墜入空票間——尋找不可跑描摹的建武筑》《雙水岸怎輪樣形成？——“雙水岸寒”現(xiàn)象的再笛分析》活動配哨合：“水岸●名墻居●人文”連城水干岸嘉年華愈系列活敢動“鑒證連城尿水岸”知名專家觀摩挑會本階段客孕戶對于項居目的認(rèn)知駛，應(yīng)該實姨現(xiàn)從形象躺到具體賣市點再到項趴目文化內(nèi)德涵層次的叛升華。銷售高償峰過后豪，更需迫要借助進口碑效蹤蝶應(yīng)，吸定引更多威客戶。推廣策僵略：1263.持續(xù)銷撐售期_推廣主福題（2009踐.11-眉2010斬.1）山東xx岡x有限公冶司www駁.sx怒xx.壞com（1）標(biāo)題：《一堆高級廁材質(zhì)的堆做砌不是完晚美，完美勿是一種用歌心的藝術(shù)》（2）標(biāo)題耳：《人與人頑之間，吳距離產(chǎn)至生美，腳樓與樓漂之間，畢同樣如餃此》內(nèi)容：強兩調(diào)本案雖政是高層，技但幢間距術(shù)大，采光優(yōu)不受影響總。報紙、川網(wǎng)絡(luò)軟雕文系列1273.持續(xù)銷售卸期_報紙系列純（200碑