知名地產(chǎn)綜合體豪宅項(xiàng)目定位及發(fā)展建議報(bào)告圖文豐富

綜合體?豪宅品牌與品質(zhì)的握手—xx集團(tuán)沈陽(yáng)xx項(xiàng)目定位及發(fā)展建議報(bào)告住在城市中最驕人的位置、在每個(gè)人都知道并且向往的地方,過(guò)著常人無(wú)法窺及的生活,上演個(gè)人與家族的傳奇?！徒饏R報(bào)說(shuō)明[針對(duì)xx項(xiàng)目，我司提出基于市場(chǎng)分析之上的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路及相關(guān)建議，希望以此報(bào)告能夠幫助貴司：對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)外資源價(jià)值清晰梳理對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位及方向有啟示性作用對(duì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力提出有效可行的啟示性建議]報(bào)告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使命2、項(xiàng)目資源價(jià)值解析3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境研究4、項(xiàng)目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力增值建議5、豪宅價(jià)值專(zhuān)題研究☆章節(jié)思考☆遵從于企業(yè)品牌發(fā)展之下，本案承載的開(kāi)發(fā)使命？華南區(qū)板塊：改革開(kāi)放的第一站，xx集團(tuán)的根據(jù)地。集團(tuán)已開(kāi)發(fā)及規(guī)劃中的項(xiàng)目：深圳xx太古城、深圳xx中心、佛山xx國(guó)際文化中心等12個(gè)；華東區(qū)板塊：重獲新生的領(lǐng)航者，全國(guó)布局戰(zhàn)略的橋梁。集團(tuán)已開(kāi)發(fā)及規(guī)劃中的項(xiàng)目：揚(yáng)州xx城、蕪湖xx電子信息產(chǎn)業(yè)園等3個(gè)；環(huán)渤海板塊：快速崛起的第三極，進(jìn)入北方市場(chǎng)的排頭兵。集團(tuán)已開(kāi)發(fā)及規(guī)劃中的項(xiàng)目：北京xx中心、天津xx創(chuàng)業(yè)中心等6個(gè)；東北區(qū)板塊：潛力無(wú)限的開(kāi)闊地，集團(tuán)輻射全國(guó)的標(biāo)志。集團(tuán)已開(kāi)發(fā)及規(guī)劃中的項(xiàng)目：沈陽(yáng)xx環(huán)球金融中心、xx水岸康城等2個(gè)；xx集團(tuán)以華南區(qū)為戰(zhàn)略支點(diǎn)，積極拓展華東區(qū)、環(huán)渤海、東北區(qū)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域及國(guó)內(nèi)各區(qū)域中心城市，形成全國(guó)布局戰(zhàn)略xx集團(tuán)戰(zhàn)略布局示意圖

xx集團(tuán)戰(zhàn)略布局簡(jiǎn)介華南區(qū)華東區(qū)環(huán)渤海東北區(qū)xx水岸康城：項(xiàng)目是xx地產(chǎn)落戶(hù)沈陽(yáng)的首個(gè)項(xiàng)目，位于于洪區(qū)生態(tài)區(qū)——蒲河生態(tài)走廊，具有得天獨(dú)厚的蒲河景觀帶，項(xiàng)目建筑用地約33萬(wàn)平方米，建筑面積約45萬(wàn)平方米，將打造成平羅灣新市鎮(zhèn)最適宜居住、富有異域風(fēng)情的生態(tài)水岸高尚人文住宅小區(qū)沈陽(yáng)xx環(huán)球金融中心：項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市核心區(qū)域——xx的中心位置，占地面積5.8萬(wàn)平方米，建筑面積78.87萬(wàn)平方米，建筑高度518米，為東北最高、沈陽(yáng)的地標(biāo)性建筑，項(xiàng)目將打造成由酒店、寫(xiě)字間、MALL、公寓、豪宅等多種業(yè)態(tài)組成的城市CBD國(guó)際頂級(jí)城市綜合體集團(tuán)以沈陽(yáng)為東北區(qū)域的橋頭堡，相繼開(kāi)發(fā)了xx水岸康城和沈陽(yáng)xx環(huán)球金融中心，展現(xiàn)了集團(tuán)全面的開(kāi)發(fā)能力xx集團(tuán)沈陽(yáng)布局示意圖

xx集團(tuán)沈陽(yáng)布局簡(jiǎn)介沈陽(yáng)xx環(huán)球金融中心xx水岸康城本案是集團(tuán)在沈開(kāi)發(fā)的兩個(gè)項(xiàng)目中，地段價(jià)值更為突出的項(xiàng)目沈陽(yáng)xx環(huán)球金融中心項(xiàng)目區(qū)位圖xx環(huán)球金融中心稀缺地段、配套成熟青年大街，xx核心青年公園，近距離獨(dú)享市內(nèi)稀有公園景觀享受區(qū)域內(nèi)成熟完善配套，出行條件便捷享受項(xiàng)目自身超豪華5星級(jí)酒店配套和服務(wù)稀缺價(jià)值從xx地產(chǎn)品牌的發(fā)展角度而言，本案承載的市場(chǎng)使命：通過(guò)本案的知名和名譽(yù)度，奠定xx打造高端地產(chǎn)的江湖地位實(shí)現(xiàn)xx地產(chǎn)在沈陽(yáng)的品牌落地品牌的東北延伸，為日后進(jìn)軍其他城市塑造品牌優(yōu)勢(shì)基于承載使命，需要本案的開(kāi)發(fā)檔次應(yīng)：高端化、豪宅范報(bào)告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使命2、項(xiàng)目資源價(jià)值解析3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境研究4、項(xiàng)目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力增值建議5、豪宅價(jià)值專(zhuān)題研究☆章節(jié)思考☆本案自身的稟賦價(jià)值，能否支持高端地產(chǎn)的塑造？區(qū)位價(jià)值：城市的中軸線，類(lèi)似北京的“長(zhǎng)安大街”，區(qū)域豪宅、商場(chǎng)、高級(jí)酒店林立，是城市中的驕人位置

xx板塊簡(jiǎn)介xx集團(tuán)地塊位置圖示意圖2012年xx集團(tuán)以23億競(jìng)得北方圖書(shū)城地塊，創(chuàng)今年土地市場(chǎng)單筆最大交易額。本地塊占地58424.1平方米，容積率13.5，商業(yè)比例占70%；板塊內(nèi)多以高端和精裝產(chǎn)品為主，華潤(rùn)悅府、萬(wàn)科柏翠園、萬(wàn)科春河里等項(xiàng)目均為精裝修入市，產(chǎn)品面積段以小戶(hù)型及180平以上大戶(hù)型產(chǎn)品為主；板塊內(nèi)項(xiàng)目多為知名發(fā)展商開(kāi)發(fā)，具有較高品牌影響力；xx沿線地段價(jià)值：交通通達(dá)、配套完善，地理位置十分優(yōu)越西面緊鄰萬(wàn)科住宅項(xiàng)目春河里；北面緊鄰城市地標(biāo)性建筑彩電塔。東面為城市綠肺青年公園，南側(cè)緊鄰萬(wàn)象城購(gòu)物中心。>西面緊鄰萬(wàn)科住宅項(xiàng)目春河里>南面緊鄰萬(wàn)象城購(gòu)物中心>北面緊鄰城市地標(biāo)性建筑彩電塔>東面緊鄰城市綠肺青年公園青年大街文化價(jià)值：原址為沈陽(yáng)知名的圖書(shū)城，以文化軟實(shí)力及人文內(nèi)涵成為項(xiàng)目的獨(dú)有標(biāo)簽文化不再是營(yíng)銷(xiāo)的概念和手段，而是建筑精神和價(jià)值的核心；建筑硬實(shí)力和文化軟實(shí)力是共生關(guān)系，而非從屬關(guān)系。文化軟實(shí)力成為提升建筑價(jià)值的核心；用文化軟實(shí)力統(tǒng)合房地產(chǎn)核心價(jià)值體系。用文化引領(lǐng)建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營(yíng)銷(xiāo)體系、物業(yè)服務(wù)的全過(guò)程；在文化地產(chǎn)系統(tǒng)中，文化必須是可落實(shí)、可體驗(yàn)、可感觸、可實(shí)現(xiàn)的渾然整體；文化地產(chǎn)的四大標(biāo)準(zhǔn)原青年大街北方圖書(shū)城本案地塊所處位置為原北方圖書(shū)城舊址，擁有豐厚的文化底蘊(yùn)。景觀價(jià)值：本案東側(cè)緊鄰“城市綠肺”——青年公園夏季青年公園冬季青年公園青年公園占地面積29萬(wàn)平方米，其中14萬(wàn)平方米。xx集團(tuán)有限公司成立于1992年，總部位于中國(guó)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，經(jīng)過(guò)21年的歷程，集團(tuán)現(xiàn)已發(fā)展成為以綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，核心凈資產(chǎn)超過(guò)百億元xx集團(tuán)已開(kāi)發(fā)各類(lèi)項(xiàng)目建筑面積300萬(wàn)平方米，持有物業(yè)面積100萬(wàn)平方米，正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的項(xiàng)目總建筑面積約600萬(wàn)平方米，在全國(guó)范圍內(nèi)土地儲(chǔ)備超過(guò)2000萬(wàn)平方米xx集團(tuán)下屬的xx地產(chǎn)在深圳運(yùn)營(yíng)管理中林、西麗、同樂(lè)等多個(gè)綜合體項(xiàng)目，以及北京、天津、無(wú)錫、沈陽(yáng)、贛州等10多個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來(lái)五年運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)面積達(dá)300萬(wàn)平方米品牌價(jià)值：xx集團(tuán)以綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)、現(xiàn)代物流業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富xx集團(tuán)所在地——深業(yè)物流大廈

xx集團(tuán)簡(jiǎn)介占地面積：58424.1㎡建筑面積：788700㎡容積率：《13.5住宅：約252000㎡酒店：約55000㎡商業(yè)：約158000㎡（其中圖書(shū)市場(chǎng)18244㎡）辦公：約323000㎡地下商業(yè)：B1-2層地下停車(chē)場(chǎng)：B3層項(xiàng)目整體規(guī)劃包括5O級(jí)全球商務(wù)寫(xiě)字間+酒店式公寓+白金超五星級(jí)酒店+頂級(jí)城市豪宅+國(guó)際頂級(jí)文化體驗(yàn)MALL+文化藝術(shù)中心（北方圖書(shū)城）通過(guò)整體規(guī)劃可以看出，整體項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品為住宅+公寓產(chǎn)品；寫(xiě)字間、酒店式公寓及白金超五星級(jí)酒店主要起到提升項(xiàng)目品質(zhì)的作用；國(guó)際級(jí)文化體驗(yàn)MALL+文化藝術(shù)中心則主要為園區(qū)的配套設(shè)施；綜合體屬性：住宅及公寓為項(xiàng)目中注重短期收益的回款產(chǎn)品，酒店、辦公為長(zhǎng)期收益產(chǎn)品

規(guī)劃產(chǎn)品簡(jiǎn)介項(xiàng)目各項(xiàng)基本指標(biāo)本案價(jià)值梳理基礎(chǔ)價(jià)值特質(zhì)價(jià)值潛力價(jià)值區(qū)位價(jià)值地段優(yōu)勢(shì)便利交通完善高端配套觀景價(jià)值景觀環(huán)境文化價(jià)值品牌價(jià)值價(jià)值啟示：1、本案自身質(zhì)素優(yōu)良，具備打造高端地產(chǎn)的基礎(chǔ)條件2、住宅、公寓為現(xiàn)金回流產(chǎn)品，有一定銷(xiāo)售速度的要求報(bào)告思維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)略下的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)使命2、項(xiàng)目資源價(jià)值解析3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境研究4、項(xiàng)目發(fā)展策略及定位6、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力增值建議5、豪宅價(jià)值專(zhuān)題研究☆章節(jié)思考☆外部環(huán)境對(duì)本案塑造高端有怎樣的影響？樓市政科策影響Part役3營(yíng).1中央政蠢策導(dǎo)向萬(wàn)：2012年政策勸基調(diào)為印“成效虎鞏固年堪”，限居貸限購(gòu)梢等行政宿手段不篇會(huì)解除況，市場(chǎng)釘仍處于疤調(diào)控氣筋氛下201在1年2012年首次上調(diào)存誤準(zhǔn)金率新國(guó)八竊條二次上調(diào)熟存準(zhǔn)金央行加辣息，貸弓款利率散上調(diào)六次上末調(diào)存準(zhǔn)丈金新增限購(gòu)姜城市央行三筋次加息從嚴(yán)從悄緊執(zhí)行鞏固首次下調(diào)蹈存準(zhǔn)金率國(guó)土部圈打擊囤茅地非對(duì)稱(chēng)仇下調(diào)存款貸款利較率四部委熊：嚴(yán)控離土地儲(chǔ)飽備總規(guī)萌模和融食資規(guī)模督查組檢基查房地產(chǎn)溪調(diào)控1276825767113沈陽(yáng)“惡限購(gòu)令紹”出臺(tái)地方政策珠：沈陽(yáng)對(duì)易樓市推動(dòng)沙態(tài)度依然珍明顯，在妨政策可調(diào)巷空間內(nèi)，炕主要運(yùn)用沸公積金為鴨主的手段對(duì)刺激樓市防增長(zhǎng)地方支努持政策發(fā)布日期政府動(dòng)作主要內(nèi)容政策目的2012年2月29日公積金貸款額度提至30萬(wàn)沈陽(yáng)市上調(diào)個(gè)人公積金貸款額度：個(gè)人貸款最高限額由原來(lái)的25萬(wàn)提高至30萬(wàn)，夫妻合貸由40萬(wàn)提高至50萬(wàn)。增強(qiáng)公積金對(duì)樓市支持作用，刺激樓市增長(zhǎng)2012年4月17日上調(diào)普通住房?jī)r(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)沈陽(yáng)市對(duì)兩個(gè)級(jí)別區(qū)域的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。其中，一級(jí)區(qū)域由8290元/平方米調(diào)至9470元/平方米，二級(jí)區(qū)域由原來(lái)的6720元/平方米調(diào)整為7810元/平方米。此外，各級(jí)別區(qū)域內(nèi)精裝修商品住房，在普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，由原來(lái)的每平方米向上浮動(dòng)500元調(diào)整為浮動(dòng)1000降低購(gòu)房成本，進(jìn)而刺激樓銷(xiāo)量增長(zhǎng)2012年5月4日沈放寬公積金貸款購(gòu)房條件繳存半年即可提用沈陽(yáng)市民繳存住房公積金滿半年就可以申請(qǐng)用公積金貸款買(mǎi)房個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套90平方米以下住房的公積金首付由原來(lái)的三成減少到兩成。增強(qiáng)公積金對(duì)樓市支持作用，刺激樓市增長(zhǎng)本案位于燃二環(huán)內(nèi)，擔(dān)屬“限購(gòu)乞”范圍，惠但二環(huán)內(nèi)怨開(kāi)發(fā)商針?biāo)釋?duì)限購(gòu)問(wèn)趁題可與政頃府“協(xié)商邊解決”，賓所謂“限饞購(gòu)”已悄董然“解限丈”政策對(duì)本哈案影響本案政策影椅響分析董：對(duì)本案有剖直接影響平的地方限櫻購(gòu)政策實(shí)頸際上已然訂松動(dòng)，其秒對(duì)本案的琴不利影響復(fù)較弱。中央持續(xù)舟的調(diào)控政區(qū)策，容易范讓消費(fèi)者撐對(duì)房?jī)r(jià)未地來(lái)看空，簡(jiǎn)形成市場(chǎng)年觀望氣氛海，同時(shí)剛噴性、首置特客群成為荒購(gòu)房主力承，這不利于猴本案高端暴定位限購(gòu)范校圍二環(huán)城市環(huán)境造研究Part視3擋.2沈陽(yáng)是遼舒寧省省會(huì)絕，沈陽(yáng)經(jīng)堤濟(jì)區(qū)的核穿心城市；中國(guó)東北百的政治、貨經(jīng)濟(jì)、文野化、金融偶、交通、再商貿(mào)中心券，東北第誓一大城市遼。省政協(xié)省政府省人大大兩連大連是全存國(guó)5個(gè)計(jì)劃訂單列市繭之一，氣候絕駝佳；東北地區(qū)扮最大的港賣(mài)口城市，2011年大連火被國(guó)家卷定位為曬遼寧沿發(fā)海經(jīng)濟(jì)襲帶開(kāi)發(fā)斥開(kāi)放的稠核心城便市。城市價(jià)兆值城市影售響力企業(yè)東場(chǎng)北區(qū)總連部多在咱此設(shè)立疫，商務(wù)催氛圍濃裳厚，置鑰業(yè)人群桂以省內(nèi)誘為主。大連氣囑候宜人湖，經(jīng)濟(jì)去發(fā)展迅網(wǎng)速，因求此越來(lái)柳越多的施東三省鏟人群選摸擇來(lái)此逮置業(yè)。城市影響爸力：沈陽(yáng)碎是遼寧省車(chē)的政治、菜經(jīng)濟(jì)、文顆化中心。煉但從實(shí)際滲情況看，雖住宅的輻鉆射力不如寒大連，而招商業(yè)商務(wù)墻類(lèi)沈陽(yáng)占孝優(yōu)競(jìng)爭(zhēng)市傻場(chǎng)研究—住宅（豪恒宅）Part彼3誰(shuí).3.1沈陽(yáng)豪浪宅經(jīng)歷效由財(cái)富豈型到資睬源與功世能型，姻現(xiàn)在正仰朝著品補(bǔ)味化，刺個(gè)性化腳方向發(fā)渠展第一代豪雹宅第二代豪氣宅第三代伏豪宅發(fā)展模式項(xiàng)目特點(diǎn)產(chǎn)品特名點(diǎn)豪宅標(biāo)襲簽代表項(xiàng)段目客戶(hù)宣言財(cái)富驅(qū)師動(dòng)功能驅(qū)顆動(dòng)人文、個(gè)洽性化驅(qū)動(dòng)奢侈河畔花鐮園萬(wàn)科紫金牢苑鶴立雞藏群高端材俊質(zhì)我有錢(qián)區(qū)域、醉舒適生活方肺式戶(hù)型功能第細(xì)分、會(huì)職所、園林而、服務(wù)我有身份核心資好源、精認(rèn)神訴求櫻、人性榴化內(nèi)涵啞設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)元素良、人文理炊念軟財(cái)富我有品董味xx環(huán)球金段融中心華潤(rùn)悅凱府萬(wàn)科柏翠背園競(jìng)爭(zhēng)格局扒：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)永域在售項(xiàng)辯目8個(gè)，潛餡在項(xiàng)目3個(gè)，多嬸數(shù)為城孤市綜合餡體項(xiàng)目際，產(chǎn)品野形式、善戶(hù)型空血間趨同競(jìng)品項(xiàng)御目分布界定理萬(wàn)由分析在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域圾市場(chǎng)研究本案位于券青年大街xx沿線的中成軸線，屬啞于城中心投豪宅的屬夕性；xx屬高端住趣宅聚集區(qū)眨域，區(qū)位費(fèi)優(yōu)勢(shì)明顯闊，故選定耗本案所在直核心區(qū)域饞（xx沿線）及僵臨近渾河儲(chǔ)為競(jìng)爭(zhēng)區(qū)溪域；競(jìng)品項(xiàng)港目選擇部原則：地理位置帖、產(chǎn)品品伶質(zhì)、物業(yè)告類(lèi)型、開(kāi)才發(fā)商品牌選取競(jìng)品禮項(xiàng)目：中糧隆除璽壹號(hào)井、萬(wàn)科始春河里章、華潤(rùn)筐中心悅視府、嘉密里中心本、奕聰端花園、旨萬(wàn)科柏撇翠園、令世茂五遮里河、屯萬(wàn)達(dá)公敗館潛在項(xiàng)抄目：七星公館示、沈陽(yáng)裕論景中心、獸夏宮城市區(qū)廣場(chǎng)潛在項(xiàng)目萬(wàn)科春畏河里世茂五辯里河嘉里中心華潤(rùn)中心眾悅府萬(wàn)科柏翠臨園萬(wàn)達(dá)公館中糧隆梨璽壹號(hào)奕聰花襲園本案七星公館裕景中心夏宮城市絲式廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)王域現(xiàn)有沈樓盤(pán)以塞城市綜纖合體為代主，均雕為高層豎及超高蓄層建筑衛(wèi)類(lèi)型銷(xiāo)售情況項(xiàng)目建面（萬(wàn)平）容積率組合業(yè)態(tài)目前均價(jià)（元/平）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平）月均去化速度（平/月）在售項(xiàng)目中糧隆璽壹號(hào)493酒店、寫(xiě)字間、商業(yè)、住宅1350015000-20000清水2000/45003430萬(wàn)科春河里43.25.3商業(yè)、寫(xiě)字間、公寓、住宅1450017000210002000300040004966華潤(rùn)中心悅府113.62酒店、寫(xiě)字間、商業(yè)、住宅190005000/30002556嘉里中心1727.45酒店、寫(xiě)字間、公寓、商業(yè)、住宅1600040003453奕聰花園17.84.68住宅、別墅14000清水2302萬(wàn)科柏翠園283.5住宅1850023000300050003460世茂五里河1605.14酒店、寫(xiě)字間、公寓、商業(yè)、住宅12000

清水4728萬(wàn)達(dá)公館18.955酒店、寫(xiě)字間、公寓、商業(yè)、住宅140005000670潛在項(xiàng)目七星公館14.628酒店、住宅預(yù)計(jì)250007000預(yù)計(jì)2013年3月1日開(kāi)盤(pán)—夏宮城市廣場(chǎng)327.5寫(xiě)字間、公寓、住宅——精裝預(yù)計(jì)2013年4月沈陽(yáng)裕景中心12512酒店、商業(yè)、公寓、住宅——精裝預(yù)計(jì)2013年5月開(kāi)盤(pán)各面積段突供求關(guān)系挎分析：區(qū)域內(nèi)競(jìng)紹品180掉-22同0㎡供應(yīng)量鳴最大，銷(xiāo)艱售率最高拖為90-1巧20㎡產(chǎn)品競(jìng)品項(xiàng)目托各面積段凝供求關(guān)系它對(duì)比分析180糊-22陳0㎡戶(hù)型供具應(yīng)比例最氏大區(qū)域內(nèi)180踐-22釣0㎡戶(hù)型供應(yīng)幅比例最大搭，其次是144合-18向0㎡戶(hù)型；區(qū)域內(nèi)書(shū)銷(xiāo)售率挖最高的蠟為90-1號(hào)20㎡及400㎡以上賺戶(hù)型，初其次為180-他220㎡戶(hù)型；120-溉144㎡及90-1廁20㎡屬稀缺企戶(hù)型，慣其中90-1撈20㎡戶(hù)型供頌應(yīng)較少?lài)嵍N(xiāo)售解率高，協(xié)為主要萄市場(chǎng)機(jī)幻玉會(huì)；60-債90㎡及300-岸400㎡為滯袖銷(xiāo)戶(hù)型柱；144-伐260㎡面積段耗供應(yīng)較為淋集中，從墳市場(chǎng)角度臭看，本案畏住宅產(chǎn)品秀適合90-嗽120㎡及144-奮220㎡數(shù)源來(lái)次源：沈扒陽(yáng)中原棍資源中棵心產(chǎn)品戶(hù)型噸結(jié)構(gòu)分析障：集中去刻化戶(hù)型稻是160系-21痕0㎡三室及210舞-28仍0㎡四室產(chǎn)莖品，部衡分中小定戶(hù)型去士化率相咸對(duì)較高項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型去化率一室二室三室四室五室75㎡以下90-160㎡180㎡90-120㎡160-210㎡240-290㎡210-280㎡290-420㎡450㎡以上華潤(rùn)中心70%43%嘉里中心40%11%11%萬(wàn)科春河里42%82%11%46%世茂五里河59%81%39%中糧隆璽壹號(hào)49%70%44%100%萬(wàn)科柏翠園64%79%67%奕聰花園13%萬(wàn)達(dá)公館40%20%40%從戶(hù)型結(jié)捉構(gòu)來(lái)看，敬三室產(chǎn)品漫供應(yīng)量最例大，其次垃為四室產(chǎn)厭品；從各戶(hù)型泛去化率來(lái)摘看，集中嶼去化戶(hù)型匠是在160榆-21縱0㎡三室及210典-28睬0㎡四室雄產(chǎn)品，還部分中崗小戶(hù)型任去化率蜂相對(duì)較奮高；本案可考攏慮產(chǎn)品設(shè)兄計(jì)在160-設(shè)280㎡產(chǎn)品累之間，聯(lián)以三室歡、四室謹(jǐn)為主力熱戶(hù)型，日并增加倍二室小演面積及450㎡以上大攤面積產(chǎn)品數(shù)源來(lái)槳源：沈繪陽(yáng)中原閑資源中砌心價(jià)速比坑：區(qū)域內(nèi)膚競(jìng)品萬(wàn)吸科春河烤里及世奪茂五里洪河項(xiàng)目歡去化速丑度最快肝，中糧枕隆璽壹關(guān)號(hào)及萬(wàn)尼科柏翠合園項(xiàng)目論單價(jià)最黃高，且鍛多為精層裝修入揪市，裝籌修標(biāo)準(zhǔn)2000翻-500優(yōu)0元/㎡不等競(jìng)品項(xiàng)舍目?jī)r(jià)格長(zhǎng)與月均圖去化速服度對(duì)比孕分析競(jìng)品項(xiàng)目姜多為精裝終修入市數(shù)源來(lái)源緣瑞：沈陽(yáng)中碧原資源中摘心區(qū)域內(nèi)中姐中糧隆璽賓壹號(hào)及萬(wàn)時(shí)科柏翠園安項(xiàng)目單價(jià)蹈最高；競(jìng)品項(xiàng)目醋多為精裝室修入市，宿裝修標(biāo)準(zhǔn)恢為2000銜-500疲0元/㎡；華潤(rùn)中心處悅府項(xiàng)目尸為尾盤(pán)銷(xiāo)稀售，前期扔裝修標(biāo)準(zhǔn)遮為5000元后降留低為3000元/㎡；金品項(xiàng)矮目受地糧段影響踩較大，鐮核心區(qū)拌位價(jià)值界最高；從銷(xiāo)售速鄙度來(lái)看，嗓萬(wàn)科春河損里、世茂僻五里河項(xiàng)亂目去化快競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目迎多為精裝宿修產(chǎn)品，丸裝修標(biāo)準(zhǔn)敗從2000潔-500浪0元/㎡不等，怒并配備家根電及智能倘化系統(tǒng)等梢提高產(chǎn)品蒸附加值裝修情況中糧隆璽壹號(hào)萬(wàn)科春河里華潤(rùn)中心悅府嘉里中心萬(wàn)科柏翠園裝修標(biāo)準(zhǔn)2000/4000元/㎡2000-4000元/㎡3000-5000元/㎡4000元/㎡3000-5000元/㎡銷(xiāo)售均價(jià)15000-20000元/㎡14500-21000元/㎡19000元/㎡16000元/㎡18500-23000元/㎡裝修配置公共部分及臥室結(jié)構(gòu)形式：鋼混結(jié)構(gòu)住宅外墻：石材墻面：石材地面：斯米克或同等檔次品牌高檔瓷磚單元門(mén)禁系統(tǒng)：配置單元門(mén)可視對(duì)講系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)：美國(guó)霍尼韋爾新風(fēng)系統(tǒng)電梯：三洋或蒂森克虜伯同等品牌電梯窗：塑鋼窗；

入戶(hù)門(mén)：鋼木復(fù)合門(mén)

入戶(hù)門(mén)：成品戶(hù)內(nèi)門(mén)；

玄關(guān)：石材地面，成品定制玄關(guān)柜

客廳和臥室空調(diào)：品牌壁掛式分體空調(diào)外墻：鋁扣板地面：石材開(kāi)關(guān)：西門(mén)子家居系統(tǒng)：legrand智能家居外墻：高級(jí)涂料開(kāi)關(guān)：施耐德新風(fēng)系統(tǒng)外墻：涂料和石材單元門(mén)禁系統(tǒng)：IC卡開(kāi)門(mén)裝置、可視對(duì)講系統(tǒng)公用樓梯：墻面大白、地面水泥砂漿衛(wèi)生間衛(wèi)生間：潔具、TOTO衛(wèi)浴、西門(mén)子洗衣機(jī)、史密斯熱水器，漢斯格雅或是杜拉維特花灑衛(wèi)生間：成品定制浴柜、TOTO坐便及手盆、龍頭內(nèi)墻墻面：乳膠漆

開(kāi)關(guān)、插座：西蒙面盆：維?；蚴嵌爬S特浴缸：卡德維坐便：TOTO花灑、龍頭：漢斯格雅水龍頭：德國(guó)高儀；衛(wèi)?。旱聡?guó)維寶；熱水器：AO斯密斯衛(wèi)?。篢OTO花灑、龍頭：科勒廚房廚房：西門(mén)子或是方太同等品牌廚房：成品定制櫥柜，西門(mén)子燃?xì)庠睢⒊橛蜔煓C(jī)、暗藏式冰箱、西門(mén)子洗衣機(jī)、AO史密斯電熱水器、摩恩水槽及水龍頭、品牌墻磚、地磚吸油煙機(jī)：斯邁格水槽：瑞士FRANIKE廚具：瑞士的弗蘭卡水龍頭：德國(guó)高儀；電氣設(shè)備：西門(mén)子開(kāi)關(guān)插座：施耐德門(mén)：萬(wàn)科定制客群職業(yè)參與購(gòu)買(mǎi)特紙征分析：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)述域內(nèi)客戶(hù)滾以私營(yíng)業(yè)準(zhǔn)主，企事封業(yè)單位高呀管為主，穿關(guān)注地段山、品牌、郊產(chǎn)品品質(zhì)墻等因素競(jìng)爭(zhēng)區(qū)惠域客群象分析客群職業(yè)雙與購(gòu)買(mǎi)特演征職業(yè)年齡年收入購(gòu)房特征客戶(hù)關(guān)注敏感點(diǎn)私營(yíng)業(yè)主，企事業(yè)單位高管，離退休高干、教授35-6020萬(wàn)以上地緣性較強(qiáng)，離不開(kāi)城市繁華喧囂，對(duì)區(qū)域有深厚感情，這類(lèi)人群目標(biāo)產(chǎn)品要有一定規(guī)模、高品質(zhì)的園林景觀及物業(yè)服務(wù)舒適享受、景觀、品牌、品質(zhì)白領(lǐng)、公務(wù)員30-458-10萬(wàn)多為工作地點(diǎn)及子女就學(xué)，這類(lèi)人群的目標(biāo)產(chǎn)品要有一定園區(qū)規(guī)模，對(duì)戶(hù)型舒適度及功能有一定要求地段、品牌、品質(zhì)、戶(hù)型教師、醫(yī)生，企事業(yè)單位員工25-453-6居住皇姑多年，這類(lèi)人群同樣離不開(kāi)城市繁華，置業(yè)類(lèi)型主要以改善與剛性需求居多地段、戶(hù)型、附加值、品牌競(jìng)爭(zhēng)壓噸力：2013年中旬邊后，競(jìng)謎爭(zhēng)區(qū)域俯住宅項(xiàng)面目可預(yù)斜見(jiàn)供應(yīng)汗量約203萬(wàn)方，市儉場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白粘熱化基于本案瘦入市時(shí)間傻為2013年中旬之古后，故未雷來(lái)預(yù)見(jiàn)供逮應(yīng)量應(yīng)以2013中旬為起享點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，奏預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)糧區(qū)域內(nèi)住揭宅項(xiàng)目未伸來(lái)供應(yīng)體凳量約203萬(wàn)平,未來(lái)競(jìng)搶爭(zhēng)壓力份主要來(lái)修自xx沿線青年觸大街兩側(cè)腦項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目蟲(chóng)庫(kù)存量及播預(yù)計(jì)銷(xiāo)售趨周期

銷(xiāo)售情況項(xiàng)目名稱(chēng)庫(kù)存量（萬(wàn)平）月均去化量主力面積（㎡）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期20132014201520162017……在售項(xiàng)目萬(wàn)科春河里18496658/96/206

世茂五里河18.3472897-168

嘉里中心28.53453140-290

奕聰花園172302170-240

萬(wàn)科柏翠園3.93460200-260

萬(wàn)達(dá)公館18670190-290

中糧隆璽壹號(hào)423430190-249

華潤(rùn)中心悅府5.2255690-180

潛在項(xiàng)目沈陽(yáng)裕景中心9.6——50-220

夏宮城市廣場(chǎng)22——100-300

七星公館20——415-1230

合計(jì)202.5

數(shù)源來(lái)塌源：沈改陽(yáng)中原寸資源中結(jié)心本案主度要競(jìng)爭(zhēng)守項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展低趨勢(shì)研判蛛：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域蝴未來(lái)地理極位置表現(xiàn)宵更加明顯圓，由于稀河缺性導(dǎo)致凱價(jià)格穩(wěn)步王上升，企膀業(yè)主等富煉人客群逐儉漸增多企業(yè)主將虧成為本案殘購(gòu)房客戶(hù)舟主力地理位藍(lán)置未來(lái)嬌表現(xiàn)更征明顯稀缺性撕導(dǎo)致價(jià)肉格穩(wěn)步好上升購(gòu)房客戶(hù)西先期以本令地自住和吐看重區(qū)域朝投資價(jià)值液的投資客挖戶(hù)為主隨著xx沿線發(fā)最展的逐跟漸成熟還，金字塵塔頂尖戲客戶(hù)將跡成為購(gòu)味房的主純力客戶(hù)休，將聚想集大批興實(shí)力雄萄厚的富輕人城市距米離與板詢(xún)塊價(jià)格顏擠壓及挽區(qū)域成風(fēng)熟的配勻套、較遭高的人夠文素質(zhì)依、企業(yè)謝品牌等紋元素使熔項(xiàng)目在午未來(lái)成紙為稀缺進(jìn)性高端壩住宅產(chǎn)洗品地理位置變?cè)谖磥?lái)表筒現(xiàn)更為明懼顯，升值響潛力逐漸興劇增競(jìng)爭(zhēng)區(qū)掘域（xx沿線）泰未來(lái)琴住宅掉供應(yīng)相賊對(duì)較大同時(shí)土陣地稀缺飼性導(dǎo)致海，整體顯住宅均誰(shuí)價(jià)突破2000鄭0元/㎡發(fā)展趨勢(shì)稀研判1——發(fā)展趨謀勢(shì)研判2——發(fā)展趨德勢(shì)研判3——競(jìng)爭(zhēng)區(qū)端域小結(jié)Code真of倡this鵲rep記ort犧|47住宅競(jìng)爭(zhēng)岔區(qū)域市場(chǎng)煎小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)浴域品牌發(fā)展莊商高端項(xiàng)品目云集踩，以城市綜合往體形式出舒現(xiàn)，住浸宅產(chǎn)品肉均為高擠層及超剝高層建蔑筑；競(jìng)品各費(fèi)面積段稻供應(yīng)量孟最高為180寄-22耽0㎡，銷(xiāo)售駁率最高刺的為90-猶120梅㎡及400㎡以上戶(hù)型，每其次為180肆-22距0㎡戶(hù)型，本忘案可參考?jí)灂充N(xiāo)面積踐戶(hù)型；xx沿線未來(lái)1-2年內(nèi)大龍量高端淚住宅項(xiàng)藝目交付倦使用以圈及商業(yè)復(fù)商務(wù)氛敞圍的完準(zhǔn)善將帶駕來(lái)大量睡人口，團(tuán)區(qū)域住捏宅均價(jià)銷(xiāo)將突破200標(biāo)00元/㎡，且多看為精裝修薦交房，裝修鍋標(biāo)準(zhǔn)也擊隨之提舒高；對(duì)比其他免區(qū)域，本言案所在區(qū)唱域因交通伴人文價(jià)格抽等因素占漫據(jù)優(yōu)勢(shì)；宣在未來(lái)供稿應(yīng)量203萬(wàn)㎡的情況韻下，競(jìng)圣爭(zhēng)激烈章，由于土地的稀輛缺性，越來(lái)群越多的窮富人渴俗望在核鎖心區(qū)域非購(gòu)房；本司共選名取3個(gè)在售競(jìng)房誠(chéng)爭(zhēng)項(xiàng)目，艙有區(qū)域內(nèi)用去化速度曉最快項(xiàng)目休萬(wàn)科春河狼里及世茂丘五里河；替距離本案質(zhì)最近項(xiàng)目舅嘉里中心洪，從而找集出本案可梳借鑒點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)占地/建面（萬(wàn)平）容積率物業(yè)類(lèi)型項(xiàng)目定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)本案借鑒點(diǎn)萬(wàn)科春河里8.1/43.25.3高層享受城市中心優(yōu)質(zhì)生活品牌優(yōu)勢(shì)戶(hù)型設(shè)計(jì)景觀優(yōu)勢(shì)緊鄰彩電塔，有輻射公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)世茂五里河18/1605.14高層、超高層城中心、地鐵上的高品質(zhì)住宅價(jià)格優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)超高層，公攤大

產(chǎn)品戶(hù)型面積適中，布局合理嘉里中心17.3/1727.45超高層青年大街旁，大型綜合體地理位置優(yōu)勢(shì)，景觀優(yōu)勢(shì)戶(hù)型較大，缺少中小戶(hù)型產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計(jì)、布局?jǐn)?shù)源來(lái)源洋：沈陽(yáng)中合原資源中有心典型競(jìng)爭(zhēng)神項(xiàng)目分析萬(wàn)科春河士里—快銷(xiāo)模式騾的成功案丈例基本概怪況開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)萬(wàn)科恒祥置地有限公司占地/建面8.1萬(wàn)㎡/43.2萬(wàn)㎡容積率5.3建筑形式高層、超高層整體規(guī)劃共分為三期開(kāi)發(fā)，其中18棟住宅，3棟商住性質(zhì)公寓，1棟5萬(wàn)平超高層寫(xiě)字間及下沉式商業(yè)建筑風(fēng)格

現(xiàn)代簡(jiǎn)約面積區(qū)間58-206㎡供應(yīng)/銷(xiāo)售套數(shù)756/392套銷(xiāo)售率51.9%銷(xiāo)售均價(jià)2#、3#17000元/㎡；4#21000元/㎡；1#14500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2#、3#3000元/㎡；4#4000元/㎡；1#2000元/㎡商業(yè)臨街一側(cè)規(guī)劃有下沉式商業(yè)廣場(chǎng)，面積區(qū)間780-14000㎡，均價(jià)：47000元/㎡車(chē)位配比1:1.2優(yōu)勢(shì)地理位置、品牌、戶(hù)型、學(xué)區(qū)劣勢(shì)小面積產(chǎn)品拉低項(xiàng)目品質(zhì)去化速度貍：春河里輩項(xiàng)目于2012年4月15日開(kāi)盤(pán)瞎至今，辮月均去立化速度特為4966㎡/月，為區(qū)拾域內(nèi)去化便速度較快永的項(xiàng)目數(shù)源來(lái)源甲：沈陽(yáng)中碼原資源中會(huì)心分期：項(xiàng)目按令照功能謠劃分，陜整體分餐為三大醋部分，雪園區(qū)中泥心為景未觀公園曬住宅，籃南側(cè)及披東側(cè)為頑瞰景精鍋裝住宅免，西南預(yù)側(cè)規(guī)劃演為開(kāi)放示式的復(fù)屋合街區(qū)栗。（項(xiàng)府目北側(cè)源規(guī)劃4棟高層吊回遷樓右）住宅：住宅產(chǎn)品元規(guī)劃共18棟高層（18層、34層），月其中一加期為7棟高層緞住宅產(chǎn)兔品（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#）；公寓：3棟商業(yè)性勾質(zhì)公寓；寫(xiě)字間：1棟超高層統(tǒng)寫(xiě)字間，行約5萬(wàn)平；客群：戶(hù)主要來(lái)翁自沈河、已和平、渾她南區(qū)域、賽部分外地韻客戶(hù)，職兆業(yè)有私營(yíng)卸業(yè)主如餐鞠飲、服裝亭、建材等舅行業(yè)；企遍事業(yè)單位宇中層、沈典陽(yáng)音樂(lè)學(xué)刊院、魯迅奴美術(shù)學(xué)院屬師生、醫(yī)色生、銀行方管理人員市等萬(wàn)科春容河里—快銷(xiāo)模熊式的成巴功案例產(chǎn)品分柔析在售產(chǎn)事品供銷(xiāo)裳情況123476在售寫(xiě)字間臨時(shí)售蛇樓處公寓三經(jīng)街文藝路數(shù)源來(lái)粥源：沈禮陽(yáng)中原璃資源中罷心萬(wàn)科春為河里—快銷(xiāo)模狗式的成倉(cāng)功案例戶(hù)型展你示202㎡3室2廳2衛(wèi)戶(hù)型方正善，布局合義理主臥套房紐奉是設(shè)計(jì)，必品質(zhì)好雙南臥健設(shè)計(jì)，最臥室采匠光好137服.55㎡4室2廳2衛(wèi)96㎡3室2廳1衛(wèi)全明戶(hù)型檢設(shè)計(jì)，品蛛質(zhì)好客廳連糕接觀景誕陽(yáng)臺(tái)和啟餐廳，豎空間感保較好全明戶(hù)本型動(dòng)靜分再離，干它濕分區(qū)雙南臥瓣設(shè)計(jì)萬(wàn)科春河育里—快銷(xiāo)模式億的成功案熟例產(chǎn)品設(shè)計(jì)別豐富：戶(hù)型設(shè)粗計(jì)從58-2印06㎡不等，險(xiǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn)200冤0-4鎖000元高滴不食同，可以溪滿足不同劍客戶(hù)需求成功因素1成功因素2對(duì)本案習(xí)啟示典型項(xiàng)目拖的成功因肥素總結(jié)品牌影響豬力：萬(wàn)科為知刊名發(fā)展商本品牌，客那戶(hù)口碑較越好，部分控對(duì)萬(wàn)科品虎牌的追隨細(xì)者，加之唉地理位置洞優(yōu)勢(shì)，老壞業(yè)主重復(fù)矮購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)象渾明顯本案可辣借鑒中射小戶(hù)型嗚產(chǎn)品設(shè)尋計(jì)，增斬加產(chǎn)品稿面積區(qū)棋間，并榨增加產(chǎn)閑品設(shè)計(jì)恒獨(dú)特性腐，與在森售產(chǎn)品痰體現(xiàn)差脾異化世茂五堆里河—快銷(xiāo)模式伐的成功轉(zhuǎn)逢型基本概況開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)世茂新紀(jì)元置業(yè)有限公司占地/建面18萬(wàn)㎡/160萬(wàn)㎡容積率5.14建筑形式高層、超高層整體規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃有商業(yè)、住宅、寫(xiě)字樓、公寓以及五星級(jí)酒店面積區(qū)間97-168平㎡供應(yīng)/銷(xiāo)售套數(shù)2968/1636銷(xiāo)售率55%銷(xiāo)售均價(jià)均價(jià)11000元/㎡建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約車(chē)位配比1:1商業(yè)項(xiàng)目在高層部分臨街一側(cè)規(guī)劃有雙層底商，同時(shí)一期地塊西北側(cè)規(guī)劃有集中商業(yè)，世茂百貨（現(xiàn)為五里河茶城）優(yōu)勢(shì)地理位置，配套，交通，品牌劣勢(shì)超高層，密度大去化速度岡：項(xiàng)目于200嚷8年9月6日開(kāi)盤(pán)慮至今，耕月均去茂化4728平，為敵區(qū)域內(nèi)懼去化速脈度較快濾項(xiàng)目數(shù)源來(lái)源芹：沈陽(yáng)中專(zhuān)原資源中華心132411105987612會(huì)所ABCDET6世茂百貨住宅部年分公寓寫(xiě)字間地下車(chē)輩位入口分期：項(xiàng)目整立體分為閣四期開(kāi)那發(fā)，住途宅12棟樓為一幻玉期、T6公寓為二肯期，3棟公寓巷及2棟寫(xiě)字投間為三著四期，曾目前在損售一期疫二期產(chǎn)鋪品；住宅：產(chǎn)品規(guī)工劃有12棟高層，蹄首期產(chǎn)品負(fù)推出1#-6我#樓6棟高層，婦共計(jì)1544套房源擁，主力感戶(hù)型面漸積為97㎡、168謀㎡等；公寓、酒牌店：T6#樓1-1列9F為酒店，22-倡40F為酒店式武公寓，面叔積66-拋220少㎡，C\D\豪E為精裝塞修公寓眉；客群：以城市中扇心區(qū)的中慈高層客群淺為主，多倍為私企業(yè)宣主，企事閘業(yè)單位中哨高層等世茂五她里河—快銷(xiāo)模亭式的成蔥功轉(zhuǎn)型*數(shù)據(jù)來(lái)傻源：沈陽(yáng)脊中原資源江中心產(chǎn)品分筋析在售產(chǎn)飲品供銷(xiāo)猾情況世茂五里鬧河—快銷(xiāo)模式循的成功轉(zhuǎn)倘型戶(hù)型展甜示110㎡2室2廳1衛(wèi)140㎡三室兩廳姓兩衛(wèi)90㎡2室2廳1衛(wèi)戶(hù)型客宰廳、臥睜室都設(shè)裝有景觀例陽(yáng)臺(tái)全明戶(hù)栽型設(shè)計(jì)釣，采光兔好衛(wèi)生間橡干濕分娛離戶(hù)型南北吸通透，通揉風(fēng)性好全明戶(hù)忌型設(shè)計(jì)宗，采光許好客廳連野接露臺(tái)票，觀景烈好戶(hù)型雙兇南臥設(shè)壯計(jì)，臥游室采光軟好主臥套蘿房設(shè)計(jì)憤，獨(dú)立糾衛(wèi)生間全明戶(hù)壁型設(shè)計(jì)企，品質(zhì)韻感較好花園花園世茂五里紛河—快銷(xiāo)模酸式的成堤功轉(zhuǎn)型產(chǎn)品設(shè)囑計(jì)附加踏值：戶(hù)型面積摧區(qū)間前期疏以140㎡以上大飽戶(hù)型為主囑，后期產(chǎn)禿品將戶(hù)型迷區(qū)間縮小獎(jiǎng)，90-桑140㎡，并贈(zèng)現(xiàn)送露臺(tái)花嬸園等，增棗加產(chǎn)品附樹(shù)加值成功因絨素1成功因帖素2對(duì)本案啟詠示典型項(xiàng)讀目的成洪功因素概總結(jié)完善的配會(huì)套：世茂五旁里河產(chǎn)糟品類(lèi)型團(tuán)豐富，易規(guī)劃酒兇店、商植業(yè)、公猛寓及住碎宅多業(yè)絮態(tài)組合劈燕，并配道有獨(dú)立安會(huì)所，專(zhuān)各業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)間客戶(hù)牧互動(dòng)較闊好，案兩場(chǎng)銷(xiāo)售通活動(dòng)相槍對(duì)火熱壯，吸引噴客戶(hù)本案可做借鑒產(chǎn)卻品附加巧值，增屯加贈(zèng)送倦面積，僚可考慮倉(cāng)贈(zèng)送花冷園、露賠臺(tái)及飄數(shù)窗等設(shè)谷計(jì)，并劑再本案魯酒店等剛業(yè)態(tài)的爺帶動(dòng)下名，進(jìn)一污步提升要項(xiàng)目品適質(zhì)，增捎加產(chǎn)品喪核心競(jìng)扇爭(zhēng)力嘉里中灘心—最近競(jìng)恩品的競(jìng)?cè)癄?zhēng)思路基本概蹦況開(kāi)發(fā)商嘉里（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地/建面17.3萬(wàn)㎡/172萬(wàn)㎡容積率7.45建筑形式高層住宅，公寓，酒店，寫(xiě)字間整體規(guī)劃一期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品包括香格里拉酒店、一棟寫(xiě)字樓、雅頌居高品質(zhì)住宅面積區(qū)間140-290㎡供應(yīng)/銷(xiāo)售套數(shù)311/73套銷(xiāo)售率23.5%銷(xiāo)售均價(jià)16000元/㎡（含裝修標(biāo)準(zhǔn)3500元/㎡）建筑風(fēng)格現(xiàn)代車(chē)位數(shù)8210個(gè)商業(yè)比列60.7%優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)，緊鄰青年公園，交通便利劣勢(shì)超高層建筑，容積率高、戶(hù)型設(shè)計(jì)大去化速勿度：項(xiàng)瓣目于201邊2年9月23日開(kāi)盤(pán)至周今，月均叮去化345傘3平，距離逐本案相對(duì)墾較近數(shù)源來(lái)議源：沈行陽(yáng)中原氧資源中樸心分期：沈陽(yáng)嘉里績(jī)中心一期妻開(kāi)發(fā)的產(chǎn)穿品包括香尺格里拉酒預(yù)店、一棟羞寫(xiě)字樓、搜雅頌居高捧品質(zhì)住宅幸。住宅：產(chǎn)品一期爆包括6棟住宅律產(chǎn)品，47層，成燈為雅頌切居住宅排；公寓、雪寫(xiě)字間快、酒店蜓：項(xiàng)目包蹲括4棟公寓產(chǎn)狼品，1棟15層甲級(jí)扒寫(xiě)字樓雁，1棟香格街里拉酒息店；商業(yè)：項(xiàng)目在臨猴近青年大棍街一側(cè)規(guī)孝劃有30萬(wàn)㎡大型跟商業(yè)；客群：客戶(hù)主要高為市中心糠的高端客柄戶(hù)，以及貧周邊的企封業(yè)家和企鳥(niǎo)事業(yè)單位勻的高管等嘉里中牙心—最近競(jìng)信品的競(jìng)丑爭(zhēng)思路*數(shù)據(jù)耳來(lái)源：尺沈陽(yáng)中見(jiàn)原資源托中心產(chǎn)品分裕析在售產(chǎn)品滑供銷(xiāo)情況雅頌居心住宅青年大段街香格里矮拉酒店公敵寓10#12#14#11#13#15#未售在售嘉里中代心—最近競(jìng)栗品的競(jìng)準(zhǔn)爭(zhēng)思路戶(hù)型展趟示180㎡綠3室2廳3衛(wèi)140㎡2室2廳2衛(wèi)雙南臥挪設(shè)計(jì)，鑒臥室采叉光好主臥套昂房式設(shè)牽計(jì)，設(shè)禿有獨(dú)立停衛(wèi)生間雙南臥設(shè)輸計(jì)，臥室壞采光好主臥套廣房式設(shè)希計(jì)餐廳與廚央房相鄰，拖且臨窗，三品質(zhì)好290販㎡獅4室2廳4衛(wèi)中西廚房雙設(shè)計(jì)，與暗餐廳相連工人房傳獨(dú)立衛(wèi)倘生間主次臥套亡房式設(shè)計(jì)世茂五負(fù)里河—快銷(xiāo)模式宇的成功轉(zhuǎn)膀型景觀優(yōu)決勢(shì)：項(xiàng)目地當(dāng)理位置盒優(yōu)越，欣位于青胸年大街湯東側(cè)，額屬xx的核心恩位置，通項(xiàng)目北漢側(cè)為青私年公園輸，景觀渡優(yōu)勢(shì)明注顯成功因素1成功因素2對(duì)本案閱啟示典型項(xiàng)再目的成閘功因素扮總結(jié)產(chǎn)品設(shè)計(jì)匪凸顯性?xún)r(jià)腹比：戶(hù)型設(shè)計(jì)140脈-29消0㎡，首期炕開(kāi)盤(pán)以低悶價(jià)位入市看，戶(hù)型設(shè)嘆計(jì)相對(duì)較讓好，配套鞠相對(duì)完善肥，為區(qū)域綁高端住宅琴項(xiàng)目中性辯價(jià)比較高榮的項(xiàng)目嘉里中心里項(xiàng)目后期笨為本案的寇主要競(jìng)爭(zhēng)寺項(xiàng)目，與槐本案均臨橋近青年公嚴(yán)園景觀，窄建議本案熔可通過(guò)打胃造獨(dú)特的創(chuàng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)欣，加文化他地產(chǎn)等競(jìng)矮爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，諷打造區(qū)域念內(nèi)的高端煤標(biāo)桿性項(xiàng)蠶目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)澆研究—公寓Par沸t冤3.娛3.2競(jìng)爭(zhēng)格局父：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)抵域在售項(xiàng)駐目7個(gè)，潛在鏟項(xiàng)目5個(gè)，多垃以綜合繪體形式殊出現(xiàn)，泛產(chǎn)品屬諸性略有硬不同競(jìng)品項(xiàng)目浴分布界定理愧由分析在售項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域桑市場(chǎng)研究潛在項(xiàng)目本案萬(wàn)科春河艙里裕景中心華府新天忍地新華天璽佳兆業(yè)嘉里中張心京城中心霍爾寓所世茂五盤(pán)里河茂業(yè)xx壹號(hào)夏宮城饒市廣場(chǎng)盛華公部館區(qū)域內(nèi)勵(lì)以青年背大街為蘋(píng)主線，襖根據(jù)產(chǎn)冷品屬性獲選取本煌案公寓菠產(chǎn)品的胃競(jìng)品；xx沿線在倘售公寓祥項(xiàng)目較奔多，為歪知名品藝牌開(kāi)發(fā)頸商，未脹來(lái)在售距公寓項(xiàng)腿目競(jìng)爭(zhēng)縱壓力大恭；區(qū)域內(nèi)咽在售項(xiàng)揪目中霍婚爾寓所粒和佳兆搶業(yè)中心瘦為住宅許項(xiàng)目，草但因其戲戶(hù)型面墻積較小塌，與公黨寓市場(chǎng)落形成競(jìng)迫爭(zhēng)，因信此界定釘為競(jìng)品棍；選取競(jìng)品曾項(xiàng)目：新華天囑璽、華朱府新天由地、盛肉華公館戚、茂業(yè)xx壹號(hào)、核世茂五獅里河、濃霍爾寓同所（住泛宅）、絲式佳兆業(yè)叼中心（厘住宅）潛在項(xiàng)目:裕景中甚心、萬(wàn)筆科春河旗里、嘉榆里中心晉、京城暴中心、義夏宮城防市廣場(chǎng)競(jìng)品基孟本信息摔：區(qū)域內(nèi)鉛項(xiàng)目多壁以城市雀綜合體散形式呈拴現(xiàn)，以半精裝修煤入市，冊(cè)面積區(qū)猶間以30-陶90㎡為主數(shù)源來(lái)倍源：沈用陽(yáng)中原報(bào)資源中就心銷(xiāo)售情況項(xiàng)目名稱(chēng)占地/建面（萬(wàn)平）容積率產(chǎn)品屬性面積區(qū)間（平）均價(jià)（元/平）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平）開(kāi)盤(pán)時(shí)間在售項(xiàng)目華府新天地11.2/1608.64公寓30-90135001500/20002010.10.10新華天璽2.7/309.3公寓45-135170003000-50002010.6.26盛華公館0.93/11.412公寓31-75930025002012.10.20世茂五里河18/1605.14公寓90-1401200030002012年茂業(yè)xx壹號(hào)10/404公寓58-135清水:10000精裝:14000020002012.9.8霍爾寓所1.4/10.56住宅43-791050002012.7.22佳兆業(yè)2.1/3010住宅43-1041300020002012.9.22潛在項(xiàng)目裕景中心8.4/12512公寓60-220未定——預(yù)2013年5月萬(wàn)科春河里8.1/43.25.3公寓55-75未定————京城中心2.4/155.6公寓38-918500————夏宮城市廣場(chǎng)3.3/327.5公寓70-170未定——預(yù)2013年5月嘉里中心17.3/1727.4公寓未定未定————區(qū)域內(nèi)勸公寓產(chǎn)陷品供應(yīng)翼量大，姜其中集敲中供應(yīng)澡在60㎡以下誘戶(hù)型產(chǎn)暈品，60㎡銷(xiāo)售歡量最大妖，競(jìng)品據(jù)項(xiàng)目中奴霍爾寓擔(dān)所銷(xiāo)售仰率最高妻，為住尖宅立項(xiàng)懸，公寓居產(chǎn)品世竄茂五里尊河及盛歪華公館抵去化率漸相對(duì)較全高各面積淺段供求新關(guān)系對(duì)奴比分析數(shù)源來(lái)責(zé)源：沈鎮(zhèn)陽(yáng)中原那資源中燦心競(jìng)品項(xiàng)目悲供求關(guān)系去分析價(jià)格分析燭：區(qū)域內(nèi)盟競(jìng)品公魚(yú)寓價(jià)格淡集中在9000周-100擇00元/㎡，初霍像爾寓所項(xiàng)席目為清水勁入市外，唯其余均為艷精裝修，炒裝修標(biāo)準(zhǔn)者為200鏡0-4喇000元/㎡競(jìng)品項(xiàng)展目?jī)r(jià)格包與裝修誦標(biāo)準(zhǔn)分飛析競(jìng)品項(xiàng)目遇多為精裝城修入市數(shù)源來(lái)咐源：沈解陽(yáng)中原咬資源中旋心區(qū)域內(nèi)新藝華天璽公擾寓價(jià)格最庭高；競(jìng)品項(xiàng)疼目多為馳精裝修土入市，嚼裝修標(biāo)發(fā)準(zhǔn)為200偽0-4坦000元/㎡；盛華公館眨為現(xiàn)房，丑銷(xiāo)售情況艇較好；世茂五里好河后期將燈推出大量肚公寓產(chǎn)品鍛，因其價(jià)吩格策略，延產(chǎn)品性?xún)r(jià)煮比較高購(gòu)買(mǎi)公寓擁產(chǎn)品的客口戶(hù)最為關(guān)申注項(xiàng)目的守地理位置藏，其次是鼻升值潛力懶，部分客裕戶(hù)也注重妄投資回報(bào)襯率及周邊私生活配套位置配套優(yōu)勢(shì)升值潛明力投資回報(bào)醬率由于投資么客占很大誓的比重，販投資回報(bào)戚率的多少公，投資回難收期的長(zhǎng)灶短都在某咳種程度上嫂對(duì)投資客永的購(gòu)買(mǎi)欲洋望產(chǎn)生影斬響。位于城市蜂主干道的浙項(xiàng)目受歡服迎程度相鋪對(duì)較高，口如太原街怖中華路沿丙線，臨近匪商圈繁華翼區(qū)域更易添被接受，需是目前公典寓項(xiàng)目主醋要集中商擔(dān)圈的重要持原因；完善的鎮(zhèn)生活配過(guò)套對(duì)于俘促進(jìn)銷(xiāo)堂售的作戀用十分濕明顯，臟如沈陽(yáng)規(guī)天地、擴(kuò)中海寰嘩宇天下舞項(xiàng)目、博都是由態(tài)于周邊桌具備完怎善的生掌活配套匆，吸引衛(wèi)了眾多杜客戶(hù)及練投資者熱的目光鋪。沈陽(yáng)市的堂公寓分布端仍主要集丟中在二環(huán)筒內(nèi)，城市互核心區(qū)。均隨著沈陽(yáng)胡市住宅限螺購(gòu)令的實(shí)摘施，投資產(chǎn)者對(duì)于未久來(lái)公寓市膀場(chǎng)前景更蛇為看好，梳更愿意購(gòu)模買(mǎi)市中心扛的小戶(hù)型赤公寓產(chǎn)品壘。公寓客戶(hù)歐主要來(lái)源耐以市內(nèi)客長(zhǎng)戶(hù)為主，改部分外地典來(lái)沈人士腐，客群以面經(jīng)商人士他為主，其鼓購(gòu)房目的滔主要是投飛資主要來(lái)塌源客群分析客戶(hù)年符齡職業(yè)特精征購(gòu)房目的公寓客傻戶(hù)大多維來(lái)源于定市內(nèi)，搖以沈河使區(qū)、和容平區(qū)及采皇姑區(qū)曬為主；以沈陽(yáng)款本土居巷民為主側(cè)，輔以讀部分外圖地客群購(gòu)買(mǎi)公乏寓客戶(hù)乓大多年位齡在35-5直0歲之間遮；部分小面最積公寓產(chǎn)誓品，由于司總價(jià)較低表，部分客碎戶(hù)較為年壯輕購(gòu)房者大功多作為投翅資產(chǎn)品，孩小面積產(chǎn)漂品總價(jià)低很，，精裝癢修成為目遵前市場(chǎng)上墻的主流產(chǎn)絨品；部分客敏戶(hù)選擇脫學(xué)區(qū)房線，其目婚的為子檢女上學(xué)燃或投資由于公寓顧自身特征釘性質(zhì)導(dǎo)致鑒，公寓客惹戶(hù)以經(jīng)商彈人士為主豪；部分私院企業(yè)主稍、企業(yè)離中高層濫管理人換員、小鏈型公司獅員工競(jìng)爭(zhēng)壓警力：2013年中旬后擋，xx沿線公芝寓供應(yīng)距量將持捏續(xù)增加哲，未來(lái)錘競(jìng)爭(zhēng)市錘場(chǎng)供應(yīng)方量約在108萬(wàn)平，穴競(jìng)爭(zhēng)較謎為激烈基于本尾案入市贈(zèng)時(shí)間為201殊4年中旬足之后，豎預(yù)計(jì)競(jìng)芒爭(zhēng)區(qū)域稼內(nèi)公寓信項(xiàng)目未壤來(lái)供應(yīng)哨體量約290萬(wàn)平,未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)打壓力主要或來(lái)自xx沿線青融年大街頁(yè)兩側(cè)項(xiàng)從目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目禽庫(kù)存量及金預(yù)計(jì)銷(xiāo)售危周期

銷(xiāo)售情況項(xiàng)目名稱(chēng)庫(kù)存量（萬(wàn)平）月均去化量（平/月）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期20132014201520162017……在售項(xiàng)目佳兆業(yè)中心（住宅）202466

世茂五里河3.9630

新華天璽6.9224

華府新天地12549

霍爾寓所（住宅）3.73353

盛華公館63531

茂業(yè)xx壹號(hào)6.8290潛在項(xiàng)目沈陽(yáng)裕景中心12——

夏宮城市廣場(chǎng)5.3——

萬(wàn)科春河里10——

嘉里中心15——京城中心6——合計(jì)107.6

數(shù)源來(lái)108陽(yáng)中原資卸源中心區(qū)域市貸場(chǎng)未來(lái)基發(fā)展趨票勢(shì)研判男：隨著萌開(kāi)盤(pán)或任加推項(xiàng)忍目的增善多，新筆增供應(yīng)纖量加大智，預(yù)計(jì)見(jiàn)未來(lái)成誼交量存崗在平穩(wěn)街增長(zhǎng)的怖可能性公寓市綿場(chǎng)未來(lái)利發(fā)展趨肅勢(shì)研判公寓產(chǎn)品怖受投資客筐戶(hù)青睞商住公寓更的需求量漢逐漸增大公寓面留積小、鵝總價(jià)低述等特點(diǎn)憂受投資躺者關(guān)注橡。沈陽(yáng)奪市公寓璃客群大各多為投竿資型客舌戶(hù)。且艘住宅限陷購(gòu)令對(duì)賄于公寓旋市場(chǎng)有水一定優(yōu)紛勢(shì)，預(yù)岡計(jì)未來(lái)膽公寓市檔場(chǎng)需求業(yè)進(jìn)一步嫌增加。隨中小瞇企業(yè)數(shù)婦量逐漸鴿增加，愿對(duì)于沈狗陽(yáng)需求孕有寫(xiě)字植間功能共的商住買(mǎi)產(chǎn)品需緒求呈現(xiàn)筍出逐年催上升的大態(tài)勢(shì)，么由于商快住公寓躍涵蓋了叛辦公和遷居住兩矩種使用昆功能，指預(yù)計(jì)需此求量逐竄漸增大強(qiáng)。12政策分析1住宅“嘆限購(gòu)令主”政策趣。已擁寸有1套住房的贏本市戶(hù)籍胃居民家庭申，在二環(huán)稈內(nèi)限購(gòu)1套住房；狠擁有2套及以控上住房傭的本市麥戶(hù)籍居女民家庭溉，暫停堡在二環(huán)埋內(nèi)購(gòu)房第。2沈陽(yáng)“墨限貸”都政策。飾對(duì)貸款正購(gòu)買(mǎi)第撓二套住弦房的家巾庭，首蓄付款比英例不低蓋于60%，貸款誕利率不憲低于基睜準(zhǔn)利率近的1.1倍。公寓市場(chǎng)獅小結(jié)Cod百eo三ft扇his練re境por虧t臨|47競(jìng)爭(zhēng)區(qū)醋域品牌保發(fā)展商椅高端項(xiàng)剃目云集懼，以城銜市綜合憐體形式貌出現(xiàn)，瓣公寓產(chǎn)衣品均為牢高層及巧超高層駛建筑；競(jìng)品各面輪積段供應(yīng)送量集中在60㎡以下緩，銷(xiāo)售止率最高扒為霍爾繁寓所項(xiàng)幣目，公斬寓產(chǎn)品勇中世茂野五里河能及盛華徑公館去隊(duì)化率較思高；xx沿線未宿來(lái)公寓炕產(chǎn)品潛均在供應(yīng)涼量較大嫂，公寓筋目前銷(xiāo)狠售價(jià)格聾在100循00元/㎡以上，映且多為煮精裝修白交房，證裝修標(biāo)腐準(zhǔn)也越歲來(lái)越高猜；對(duì)比其喜他區(qū)域丈，本案馬所在區(qū)矛域交通鍛優(yōu)勢(shì)明籮顯，配乘套齊全般，為公襯寓產(chǎn)品竹的供應(yīng)球聚集區(qū)文，是多劇數(shù)投資例客戶(hù)的雪首選區(qū)毀域報(bào)告思餐維路徑1、企業(yè)戰(zhàn)墊略下的項(xiàng)幕目開(kāi)發(fā)使箱命2、項(xiàng)目預(yù)資源價(jià)艷值解析3、項(xiàng)目開(kāi)獲發(fā)環(huán)境研疑究4、項(xiàng)目星發(fā)展策檢略及定晶位6、產(chǎn)品年競(jìng)爭(zhēng)力荒增值建羞議5、豪宅看價(jià)值專(zhuān)括題研究☆章節(jié)找思考☆本案適宜材可行的開(kāi)省發(fā)之路在屢哪里？發(fā)展戰(zhàn)略Part蒸4娘.1突出重浸圍的發(fā)脆展戰(zhàn)略活和定位鴿原則住宅開(kāi)亦發(fā)面臨朝嚴(yán)厲的囑調(diào)控，稠未來(lái)調(diào)烏控將趨多常規(guī)化題；面向xx，占位xx核心位置撇，借助區(qū)雕域的交通牢優(yōu)勢(shì)及景殺觀、人文園資源，具濟(jì)備承接沈喘陽(yáng)南北節(jié)撇點(diǎn)的功能溪布局立足高端乏豪宅市場(chǎng)察，堅(jiān)持高槳端品質(zhì)；城依托地段記、文化、孩景觀、配節(jié)套及品牌綱資源，吸貿(mào)引頂端客蹄戶(hù)整合各方陽(yáng)資源促進(jìn)屢各物業(yè)價(jià)征值最大化洪，實(shí)現(xiàn)企消業(yè)品牌升禍華發(fā)展戰(zhàn)略銀與定位原醉則以高形表象展示機(jī)項(xiàng)目?jī)?yōu)君勢(shì)，占矮領(lǐng)市場(chǎng)保高位；道通過(guò)高酬端產(chǎn)品歸樹(shù)立打拔造高性存價(jià)比優(yōu)夸勢(shì)，借垂助軟性衣的服務(wù)攀輸入形競(jìng)成項(xiàng)目賴(lài)核心競(jìng)割爭(zhēng)力；以創(chuàng)新者奧和領(lǐng)跑者茄的身份，誰(shuí)以“高端刪豪宅產(chǎn)品匯”進(jìn)行定么位1、區(qū)域芒人口規(guī)貍模有限艙，周邊捏區(qū)域內(nèi)內(nèi)對(duì)于能戴承受本覽案價(jià)格四客群有右限；2、無(wú)大型暗封閉式園情區(qū)SWOT分析優(yōu)勢(shì)----刊-Str規(guī)engt鳳h劣勢(shì)---躬--W桐eak機(jī)會(huì)---港--O臨ppo榴rtu啄nit珍ySO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略威脅---終--T沖hre壇ate柱nST戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略1、嘉里中惡心、華潤(rùn)經(jīng)悅府、世鞏茂五里河謝及萬(wàn)科柏端翠園等項(xiàng)汗目云集，美未來(lái)夏宮勢(shì)城市廣場(chǎng)廢、裕景中蓋心及七星額公館等項(xiàng)滴目上市，不后期供應(yīng)昆量大，競(jìng)梳爭(zhēng)激烈；2、沈陽(yáng)住侄宅限購(gòu)令底仍在，政翅策未見(jiàn)放逮松，項(xiàng)目截屬于限購(gòu)暗范圍，不平利于本案尾住宅產(chǎn)品呆銷(xiāo)售高形象展牲示項(xiàng)目?jī)?yōu)易勢(shì)，占領(lǐng)洋市場(chǎng)高位條；通過(guò)高染端產(chǎn)品樹(shù)住立標(biāo)桿，充借助軟性吵服務(wù)及高架端酒店配場(chǎng)套輸形成欣核心競(jìng)爭(zhēng)權(quán)力，以高啄端品質(zhì)產(chǎn)值品吸引區(qū)售域內(nèi)外客觀戶(hù)1、xx企業(yè)集科團(tuán)品牌興優(yōu)勢(shì)明舒顯，已川開(kāi)發(fā)多鬧項(xiàng)知名券城市綜盲合體項(xiàng)汪目；2、地理魂位置十衛(wèi)分優(yōu)越訊，位于xx中軸線火，緊鄰墳青年公裝園，位電于青年效大街主雁干道西逆?zhèn)龋?、規(guī)模財(cái)較大，閥建面近80萬(wàn)方項(xiàng)嚼目，打偏造城市小中心綜晶合體；4、文化地蹈產(chǎn)，文化訂資源優(yōu)越街，本案為潤(rùn)北方圖書(shū)障城原址1、項(xiàng)目位獅于xx沿線的核鏡心位置，便區(qū)域地產(chǎn)姨開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)倆水平不斷筐提高，梳話理標(biāo)桿，娛為沈陽(yáng)市去豪宅的聚兔集區(qū)；2、區(qū)域睛內(nèi)項(xiàng)目也多為大娃面積戶(hù)初型，整各體均價(jià)婦在150辱00-翁200監(jiān)00元/㎡，且多副為精裝修采入市，高動(dòng)端產(chǎn)品不扔斷升級(jí)，第吸引市區(qū)參內(nèi)及外地秋頂級(jí)客戶(hù)規(guī)避項(xiàng)目膝劣勢(shì)，抓綠住市場(chǎng)機(jī)呆遇為核心雅策略，通閣過(guò)差異化厘路項(xiàng)目限呈制，打造邀中迥檔次令區(qū)域外性賊價(jià)比產(chǎn)品充分展烈示項(xiàng)目百優(yōu)勢(shì)，讀通過(guò)項(xiàng)碌目整體證優(yōu)勢(shì)的先挖掘和阿提升，啞規(guī)避市脊場(chǎng)對(duì)項(xiàng)慰目的威吵脅，降但低風(fēng)險(xiǎn)鄉(xiāng)豐；通過(guò)妥項(xiàng)目住尾宅及公市寓產(chǎn)品緊，實(shí)現(xiàn)起現(xiàn)金流木回款，著從而規(guī)豈避競(jìng)爭(zhēng)以規(guī)避項(xiàng)柔目劣勢(shì)，挑避免項(xiàng)目啄威脅帶來(lái)必的風(fēng)險(xiǎn)，逢以精裝修發(fā)入市，通呼過(guò)住宅及錘小面積公揀寓產(chǎn)品快表速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)碑目?jī)r(jià)值，蒼酒店及寫(xiě)碼字間、商撿業(yè)等業(yè)態(tài)我提升項(xiàng)目寶高端品質(zhì)項(xiàng)目SWO莖T分析沈陽(yáng)兩個(gè)罵高端項(xiàng)目奏失敗定位述引發(fā)的思柿考Part拍4橫.2中糧·隆璽壹醫(yī)號(hào)遠(yuǎn)洋公后館中糧·隆璽壹煎號(hào)項(xiàng)目班位于沈每陽(yáng)市北奇陵公園賣(mài)西側(cè)，燥總體規(guī)黃劃用地昨面積26萬(wàn)㎡，總洲建筑面積答約67萬(wàn)㎡，包繩括城市豪斯宅，超五怠星級(jí)酒店萌、寫(xiě)字樓煌及高端購(gòu)剛物中心住宅部分暖總建筑面順?lè)e34萬(wàn)㎡，共鴿計(jì)42棟高層，時(shí)計(jì)劃分為糧四期開(kāi)發(fā)齊，首期于201倡1年9月開(kāi)盤(pán)建筑設(shè)將計(jì)風(fēng)格脂：ARTD知ECO風(fēng)格，愈采用西街式文化濾與中國(guó)顯傳統(tǒng)文或化相結(jié)宮合的方誼式，在另立面設(shè)沙計(jì)中加依入了一損些中式珠精神圖評(píng)騰的符譯號(hào)，也圓是與北顛陵公園忙的建筑閘風(fēng)格遙揮相呼應(yīng)園林設(shè)計(jì)溜：強(qiáng)調(diào)傳績(jī)統(tǒng)庭院的懂空間序列辯感，規(guī)劃倚概念與北豈陵龍脈相虜匹配，將瓦園區(qū)分為拖五組院落于、九重景樸觀，重現(xiàn)倆皇室的“城九五至尊盆”中糧·隆璽壹皆號(hào)是中沃糧集團(tuán)良傾心打品造的以住宅為預(yù)核心，五泥星級(jí)酒店筑及商場(chǎng)為慣配套，立注足沈陽(yáng)乃非至東北的閘標(biāo)桿性高江端項(xiàng)目中糧·隆璽壹票號(hào)項(xiàng)目廳住宅效忠果圖中糧·隆璽壹號(hào)啄項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目概況遠(yuǎn)洋公做館項(xiàng)目賢位于沈喬陽(yáng)市白頓山路(北二環(huán))核心，總攏體規(guī)劃用規(guī)地面積7萬(wàn)㎡，惠總建筑適面積約14萬(wàn)㎡，項(xiàng)目引箭進(jìn)沈陽(yáng)質(zhì)首家SPA主題休關(guān)閑俱樂(lè)顏部，配李備五星汪級(jí)大堂項(xiàng)目計(jì)針劃分兩鴿期開(kāi)發(fā)呼，首期13棟6-7層電梯相“平墅摔”，二愿期2棟33層高層，爬首期于201嘴1年11月開(kāi)盤(pán)建筑設(shè)友計(jì)風(fēng)格桶：英倫券“新喬驅(qū)治”藝盤(pán)術(shù)風(fēng)格鉗，呈現(xiàn)背出厚重決、大氣愁、簡(jiǎn)約棟的品質(zhì)讓內(nèi)涵，嶺盡顯低雀調(diào)奢華園林設(shè)棚計(jì)：極超具儀式河感的中敘軸大道踏、五重堆園林密更植、步三入式雙怠重門(mén)廊軋，營(yíng)造送庭院深方深的生塞活情境遠(yuǎn)洋公畝館是遠(yuǎn)回洋地產(chǎn)2011年升級(jí)打和造的“精盾細(xì)化”城斥市豪宅代麥表作遠(yuǎn)洋公館智項(xiàng)目住宅舒效果圖遠(yuǎn)洋公吵館項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目概況201蹲1年中原地?cái)钞a(chǎn)應(yīng)發(fā)展鏈商邀請(qǐng)，喊分別參與撤了兩個(gè)項(xiàng)灣目的市場(chǎng)戒定位，進(jìn)脹行了深入中透徹的研兵究并提出君了自己的達(dá)觀點(diǎn)Code賠of屠this鴿rep斜ort廢|47中原理份念：切堵實(shí)尊重槽和客觀傍看待地瓣段價(jià)值抱，避免蛋過(guò)高定領(lǐng)位出現(xiàn)圖“叫好沃不叫座英”市場(chǎng)環(huán)茂境：切濃莫忽視心本地房絞地產(chǎn)市符場(chǎng)的土遍壤特征客群定位劉：主要為郊商界精英席人士量身直打造中原觀戶(hù)點(diǎn)：選可擇包容掏性更強(qiáng)歡的中大閥面積豪滅宅更符剃合市場(chǎng)捐需求中原觀叫點(diǎn)中糧·隆璽壹哈號(hào)市場(chǎng)戲表現(xiàn)：驗(yàn)項(xiàng)目首武期以170㎡以上梨大面積罵戶(hù)型為私主、去日化緩慢隨；價(jià)格斜高開(kāi)低武走，后菠期采取順減小面傲積和以責(zé)價(jià)換量是策略項(xiàng)目各葬面積段乞供求關(guān)眼系及價(jià)次格變化甚示意圖市場(chǎng)表現(xiàn)牙分析首期大應(yīng)面積戶(hù)握型為主回，170甘-19滅0㎡戶(hù)型供展應(yīng)比例采最大，具其次是240-貞260㎡戶(hù)型；本由于總必房款較零高，受踢市場(chǎng)購(gòu)堵買(mǎi)力所惱限影響滅，出現(xiàn)憶滯銷(xiāo)面對(duì)銷(xiāo)殊售不暢歸、市場(chǎng)篩形勢(shì)嚴(yán)養(yǎng)峻，項(xiàng)座目被迫悔采取以鞠價(jià)換量需策略，2012年3-4月連續(xù)伸推出920埋0元/㎡的特價(jià)哪房二期90-福110勸㎡新品需乳求旺盛鵲，上市談即實(shí)現(xiàn)捏熱銷(xiāo)，謎聚集項(xiàng)衛(wèi)目人氣濕，推到繼價(jià)格回貌升；數(shù)源來(lái)善源：沈述陽(yáng)中原揉資源中盾心項(xiàng)目市內(nèi)場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)洋公檢館市場(chǎng)找表現(xiàn)：拐項(xiàng)目以200㎡以上萄大面積偏戶(hù)型為暮主，產(chǎn)講品已全切部推出陸，整體似去化率責(zé)不足34%，價(jià)格保蘇持穩(wěn)定項(xiàng)目各面見(jiàn)積段供求跳關(guān)系及價(jià)飼格變化示乏意圖市場(chǎng)表現(xiàn)橫分析以大面幫積戶(hù)型今為主，200-他240㎡戶(hù)型供應(yīng)脈比例最大歸，項(xiàng)目整耍體去化率姿僅有33.7拖%項(xiàng)目去化桃呈現(xiàn)面積屈越大，銷(xiāo)檔售率越低寸的情況項(xiàng)目面搬對(duì)銷(xiāo)售尺不利的漏局面，錯(cuò)沒(méi)有采臣取以?xún)r(jià)伏換量策掘略，價(jià)糖格保持螞平穩(wěn)，閥月均去饅化量在梅低位徘病徊數(shù)源來(lái)源置：沈陽(yáng)中棉原資源中儲(chǔ)心項(xiàng)目市場(chǎng)靠表現(xiàn)中原地產(chǎn)裹對(duì)項(xiàng)目問(wèn)題的診輪斷脫離實(shí)際箱：對(duì)沈陽(yáng)筒城市的局輻射力漫判斷失已誤、對(duì)孫客群來(lái)插源及購(gòu)或買(mǎi)喜好貝研究偏威失，導(dǎo)租致戶(hù)型燙面積設(shè)芽計(jì)過(guò)大兩，去化僻困難病因之發(fā)一病因之紫二對(duì)本案啟府示過(guò)度自雜信：對(duì)發(fā)展商觸品牌影響紋力和項(xiàng)目暈本體給予昌價(jià)格的支謀撐力有所朱高估，導(dǎo)爪致項(xiàng)目定沃價(jià)過(guò)高，爸后期不得級(jí)不采取降翁價(jià)措施以孟保證銷(xiāo)售透徹剖僚析環(huán)境隸，順應(yīng)跡市場(chǎng)需密求.，腳踏院實(shí)地，素杜絕盲羅目整體定鐮位Part敢4雀.3謀全局爸者方能謀損一域立體交通文化資源景觀資悉源高端社區(qū)xx中心城市綜烘合體xx環(huán)球金糞融中心對(duì)于本會(huì)案而言參，形成魯六星閃籍耀開(kāi)發(fā)舌格局，挽其定位如將要整矛合x(chóng)x集團(tuán)的項(xiàng)流目運(yùn)營(yíng)企伐業(yè)理念，趨并契合未糾來(lái)的發(fā)展撇核心目標(biāo)各，形成一競(jìng)個(gè)聚合價(jià)右值體、整鼻體的良性樓互動(dòng)項(xiàng)目整惜體定位居思考站在城市壘設(shè)計(jì)角度糟看建筑群尚落，要使殘其在對(duì)城貴市、對(duì)文爺化產(chǎn)生影響，并次要其從提括供功能空介間轉(zhuǎn)向組仗織社會(huì)活會(huì)動(dòng)功能——B烤ERN互ARDTSCH蠢UMI（伯納冬德·屈米）Code蝴of啟this疼rep稻ort爆|79項(xiàng)目整繳體定位脫思考項(xiàng)目有條灣件打造成虎為xx昭示性開(kāi)最強(qiáng)、病標(biāo)志性園最高的城市憂示范項(xiàng)叫目發(fā)展方撲向最高質(zhì)厘素物業(yè)形箱態(tài)最具標(biāo)錄志性建哄筑群落最超前區(qū)域規(guī)劃最具人手居價(jià)值火的項(xiàng)目xx核心區(qū)寫(xiě)域，xx未來(lái)的調(diào)文化、人居的都旅市核心融合住鎖宅/商業(yè)/酒店/寫(xiě)字間/公寓的78萬(wàn)平城市置中心建筑佛群落文化地見(jiàn)產(chǎn)，引纏導(dǎo)xx未來(lái)人幻玉居發(fā)展灣的物業(yè)稱(chēng)發(fā)展形金態(tài)城市、獸配套、伴人文高紫品質(zhì)產(chǎn)季品打造古，創(chuàng)造雹最具價(jià)濤值空間項(xiàng)目整你體定位笨思考品牌價(jià)值城市價(jià)值生活價(jià)值發(fā)展定埋位xx沿線的門(mén)影戶(hù)價(jià)值沈陽(yáng)xx的核心中食軸線國(guó)際及館沈陽(yáng)的仔城市區(qū)桶位，必的將誕生哭國(guó)際級(jí)雷的物業(yè)元，升級(jí)咱城市人酷居價(jià)值現(xiàn)代化娃都市的告文化地鴉產(chǎn)文化景觀鋸價(jià)值區(qū)臨竊立，青年稀公園緊鄰?fù)?，北方圖采書(shū)城原址臘，文化景僑觀氛圍濃鄙烈，結(jié)合洪國(guó)際化時(shí)挖代潮流，番圈層文化你與景觀價(jià)洗值與此閃續(xù)現(xiàn)一體化筑的生活魄價(jià)值進(jìn)則繁華觸，退則寧郊靜，居則趴舒適，自苦得其樂(lè)。才工作生活織兩不誤，外才具有真花正的價(jià)值耍。生活價(jià)宋值，從單升純的生活濤上升到工飾作生活一市體化的概如念文化價(jià)值追隨xx品牌的毛價(jià)值觀偉念xx集團(tuán)借勢(shì)攪環(huán)球金融銜中心進(jìn)一蠟步提升且綿也品牌，墓從而進(jìn)入域沈陽(yáng)市場(chǎng)婦被市場(chǎng)認(rèn)廣可項(xiàng)目核心裕價(jià)值體系xx核心78萬(wàn)㎡都市浸文化綜合水體定位釋義煮：比肩xx沿線城市拘綜合體，啞同時(shí)區(qū)別邁于現(xiàn)有項(xiàng)蝦目，導(dǎo)入槽區(qū)域最強(qiáng)蚊勢(shì)人文、總文化、景薪觀、配套崇及附加值述等資源，凍實(shí)現(xiàn)差異翠化競(jìng)爭(zhēng)定咱位項(xiàng)目整體精定位518米高城茫市綜合謙體,一個(gè)從未延在xx出現(xiàn)過(guò)辱的字眼,成了很多喚人生活撲和居住仇的坐標(biāo)既之一,而這個(gè)浮詞之所言以如此豎動(dòng)人因揉為它象