X年寧波房地產(chǎn)市場報(bào)告

城市概況城市概況寧波地處大陸海岸線中段、長三角南翼，是“長三角南翼經(jīng)濟(jì)中心”和“現(xiàn)代國際港口城市”；地理區(qū)位長三角—世界第六大城市群寧波都市圈大上海都市圈杭州都市圈蘇錫常南京都市圈長三角地區(qū)：世界第六大城市群，是全國最大經(jīng)濟(jì)圈，其經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值20%，進(jìn)出口總額、財(cái)政收入、消費(fèi)品零售總額均居全國第一，是亞太地區(qū)重要的國際門戶；寧波：簡稱“甬”，地處大陸海岸線中段，長三角南翼，浙江省東部東海之濱，東接舟山群島，北瀕杭州灣，與上海隔海相望；2006年，國務(wù)院確定寧波定位為“長三角南翼經(jīng)濟(jì)中心”和“現(xiàn)代國際港口城市”；城市概況全市轄“六區(qū)、三市、二縣”；海域資源豐富，發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢明顯；行政區(qū)劃寧波全市總面積9365平方公里，其中市區(qū)面積為1033平方公里。全市轄象山、寧海二個(gè)縣，余姚、慈溪、奉化三個(gè)縣級市。市區(qū)設(shè)海曙、江東、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州六個(gè)區(qū)和東錢湖旅游度假區(qū)。境內(nèi)有四明山和天臺(tái)山兩支主要山脈。境內(nèi)有余姚江、奉化江、甬江等河流，水資源豐富。全市海域總面積為9758平方公里，岸線總長為1562公里，占浙江海岸線的三分之一。寧波境內(nèi)有兩灣一港，即三門灣、杭州灣、象山港。市六區(qū)城市概況近年來，全市GDP、社會(huì)固定資產(chǎn)投資額、城鎮(zhèn)人均可支配收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增速均在10%以上，社會(huì)經(jīng)濟(jì)保持了較快增長速度；經(jīng)濟(jì)水平2008-2011年寧波市國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值2008-2011年寧波市地方財(cái)政收入2008-2011年寧波市固定投資、房地產(chǎn)投資額2008-2011年寧波市城鎮(zhèn)人均可支配收入、消費(fèi)性支出城市概況全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在長三角處于前列；隨著長三角發(fā)展進(jìn)步融合，寧波社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將步入新階段；發(fā)展水平寧波市城市概況戶籍人口保持低速增長，外來人口比重逐年提升；城市處于“人口紅利時(shí)代”；社會(huì)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)處于較好發(fā)展階段；城市人口戶籍人口：2011年寧波全市戶籍人口約576萬，增長0.4%;全市非農(nóng)人口為208萬,農(nóng)業(yè)戶籍人口368萬,戶籍人口以農(nóng)業(yè)人口為主;外來人口:2011年寧波全市外來人口約430萬,增長7%;戶籍人口與外來人口比例為100:75,外來人口比重增長明顯;2008-2011年寧波市人口結(jié)構(gòu)人口年齡結(jié)構(gòu)戶籍人口：0-14歲少兒人口比重略有下降；勞動(dòng)適齡人口比重保持較高水平，但呈逐年下降趨勢；人口老齡化程度緩慢加深；暫住人口：2011年全市外來勞動(dòng)力年齡結(jié)構(gòu)主要集中于16-45周歲，為310萬；14周歲以下暫住人口為40萬，即暫住少兒人口比重為9.3%;摘自<2011年寧波人口發(fā)展報(bào)告>寧波正處于勞動(dòng)力資源豐富的”人口紅利時(shí)代”城市概況城市人口積聚效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，住房需求處于較高水平；住房需求2008-2011年市區(qū)人口占全市人口比例2008-2011年市區(qū)人均住房面積市區(qū)人口比例：2011年底，寧波市區(qū)人口為224.7萬，占全市人口比重為39%；由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展積聚效應(yīng)，市區(qū)人口增長速度快于全市人口增長，寧波市人口逐步形成向“芯”發(fā)展態(tài)勢；市區(qū)人均住房面積:2011年寧波市區(qū)人均住房面積為32.88萬㎡，但與我國小康社會(huì)住宅目標(biāo)（人均住房面積35㎡）尚有一定差距，市場存在一定發(fā)展空間；按市區(qū)年人均居住面積增長1.33㎡計(jì)算，目前市區(qū)住房剛性需求面積在300萬㎡/年左右，并隨人口基數(shù)增長呈擴(kuò)大趨勢；城市概況“東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升”協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)筑城市都市圈；發(fā)展規(guī)劃中提升----引擎和樞紐東擴(kuò)----領(lǐng)跑者和示范者推進(jìn)三江片與鎮(zhèn)海、北侖片的相向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施和功能對接北聯(lián)----能級和分量整合余慈地區(qū)優(yōu)勢，推進(jìn)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展，加快建設(shè)寧波都市區(qū)北部中心，增強(qiáng)寧波大都市區(qū)的能級和分量南統(tǒng)籌----戰(zhàn)略之舉以象山港區(qū)域保護(hù)利用為重點(diǎn)，打造生態(tài)經(jīng)濟(jì)型港灣，帶動(dòng)寧波南部地區(qū)的城市化進(jìn)程北聯(lián)中提升東擴(kuò)南統(tǒng)籌加快提升中心城區(qū)功能，增強(qiáng)中心城市的集聚力、輻射力、帶動(dòng)力，使之成為寧波大都市區(qū)的核心和靈魂城市概況城市發(fā)展具有多項(xiàng)政策扶持優(yōu)勢；“寧波港”、“寧波幫”系寧波城市名片；發(fā)展特點(diǎn)城市地位副省級城市計(jì)劃單列市沿海開放城市“較大的市”歷史文化名城全國有15個(gè),主要是政治上享受副省級待遇；全國只有5個(gè),主要是經(jīng)濟(jì)上某些權(quán)利直接歸中央管理；有良好的對外貿(mào)易和引進(jìn)外資政策在立法方面有權(quán)制定地方法規(guī)國務(wù)院已經(jīng)公布三批共99個(gè)城市城市概況小結(jié)地理區(qū)位“長三角南翼經(jīng)濟(jì)中心”、“現(xiàn)代國際港口城市”行政區(qū)劃轄“六區(qū)、三市、二縣”，海域資源豐富經(jīng)濟(jì)水平主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增速10%以上，社會(huì)經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展水平發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展位居長三角前列，區(qū)域融合加快，城市發(fā)展進(jìn)入新階段城市人口城市處于“人口紅利時(shí)代”，社會(huì)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)發(fā)展面臨機(jī)遇住房需求城市人口積聚效應(yīng)顯現(xiàn)，住房需求處于較高水平發(fā)展規(guī)劃“東擴(kuò)、北聯(lián)、南統(tǒng)籌、中提升”協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)筑城市都市圈發(fā)展特點(diǎn)城市發(fā)展融合文化、精神元素，并享有多項(xiàng)政策扶持優(yōu)勢城市發(fā)展關(guān)鍵詞：“長三角南翼經(jīng)濟(jì)中心”、“現(xiàn)代國際港口城市”、“經(jīng)濟(jì)發(fā)展位居長三角前列”、“政策扶持優(yōu)勢”市場概況■土地市場■住宅市場■公寓市場■寫字樓市場■商業(yè)市場市場概況■土地市場■住宅市場■公寓市場■寫字樓市場■商業(yè)市場土地市場近年寧波市區(qū)土地年均供應(yīng)約490萬㎡，成交約420萬㎡，供求比系數(shù)1.17；受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、調(diào)控政策影響，土地市場略顯平靜；市場走勢近年寧波市區(qū)土地供求走勢土地出讓：近年來，寧波市區(qū)土地供應(yīng)略微下調(diào)，年均供應(yīng)量在490萬㎡左右；土地成交：受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、調(diào)控政策影響，近年來市區(qū)土地成交呈下降趨勢，年均成交量420萬㎡左右；供需比系數(shù)：近年市區(qū)土地供需比在1.17左右；土地市場近期寧波大市土地月均成交近65萬㎡，預(yù)計(jì)全年成交達(dá)780萬㎡；土地成交以商住、住宅類為主；近期走勢近期寧波大市土地成交走勢近期寧波大市土地成交類型近期走勢：從近期土地成交月度數(shù)據(jù)來看，成交量波動(dòng)較大，在4月份達(dá)到峰值；月均成交近65萬㎡，預(yù)計(jì)全年土地成交達(dá)780萬㎡；成交類型：從近期土地成交類型來看，商住、住宅類占據(jù)主導(dǎo)地位，分占市場比例為34%、33%；土地市場近期土地出讓、成交主要位于周邊縣市，市區(qū)土地市場相對較平穩(wěn)；供求分布近期寧波各區(qū)土地出讓分布近期寧波各區(qū)土地成交分布從近期各區(qū)土地出讓分布來看，余姚、慈溪為市場主要供應(yīng)區(qū)域，各占全市30%、20%；從近期各區(qū)土地成交分布來看，與出讓情況類似，余姚、慈溪依然為市場主要成交區(qū)域，各占全市23%、24%；土地市場自04年始，國內(nèi)一線開發(fā)商紛紛進(jìn)駐寧波，與本土開發(fā)商形成競爭格局；競爭格局2011年到目前實(shí)力開發(fā)商土地存量分布（上圖所指著名開發(fā)公司包括：保利、華潤、中鐵、世紀(jì)金源、龍湖、萬科、金地、綠城、世茂、美的、凱德、合生、雅戈?duì)枴y億、榮安、城投等）市場概況■土地市場

■住宅市場

■公寓市場■寫字樓市場■商業(yè)市場住宅市場市場價(jià)格由中心區(qū)向外拓展，各區(qū)域樓盤成梯度競爭；市場主力價(jià)格12000-18000元/㎡；市場格局鎮(zhèn)海板塊北侖板塊小港單位：元/㎡9000-1200018000以上14000-2000014000-200009000-160009000-110009000-130007000-9000城西板塊個(gè)案萬科金色城市、西城印象鄞州中心板塊個(gè)案雍城世家、宜家花園北侖板塊個(gè)案凱旋門、世茂世界灣東部新城、高新區(qū)板塊個(gè)案寧波中心、金地東御市中心板塊個(gè)案長島花園、榮合公館江北新區(qū)板塊個(gè)案云鷺灣鎮(zhèn)海板塊個(gè)案麗景英郡、海悅花苑北高教板塊個(gè)案萬科城、保利城住宅市場近年市區(qū)住宅年均供應(yīng)量約335萬㎡，成交量約205萬㎡，供需比1.7；受成交量影響，成交價(jià)格略微下調(diào)，2011年成交價(jià)格為14514元/㎡；市場走勢供應(yīng)量：近年來，市區(qū)住宅供應(yīng)較平穩(wěn)，年均供應(yīng)量在335萬㎡左右；成交量：受調(diào)控政策影響，近年來市區(qū)住宅成交呈下降趨勢，年均成交量205萬㎡左右；供需比系數(shù)：近年市區(qū)住宅供求比在1.7左右；成交價(jià)格：2010年，住宅成交價(jià)格創(chuàng)歷年新高，之后受住宅成交下降影響，成交價(jià)格略微下調(diào)，2011年市區(qū)住宅成交價(jià)格為14514元/㎡；近年寧波市區(qū)住宅供求走勢近年寧波市區(qū)住宅價(jià)格走勢住宅市場月均成交量約20萬㎡，成交均價(jià)12670元/㎡，主力成交面積91-150㎡；市場剛性需求持續(xù)釋放，開發(fā)商以價(jià)換量市場效應(yīng)顯現(xiàn)；近期成交近期市六漏區(qū)住宅成第交面積分呆布近期市未六區(qū)住冰宅成交滲走勢成交量叫：近期餡住宅月?lián)蹙山焕渭s20弓萬㎡，7月鍬達(dá)市場峰進(jìn)值；預(yù)計(jì)市露區(qū)全年殖住宅成恭交量在花240烏萬㎡左右交，較上駁年有較慢大幅度真上漲；開發(fā)商挺以價(jià)換爛量市場盞效應(yīng)得叫以顯現(xiàn)險(xiǎn)；成交價(jià)：效近期住宅復(fù)成交價(jià)格等呈先抑后剛揚(yáng)態(tài)勢，喇5月達(dá)市沙場谷值，特市場成交垮均價(jià)12飄670元她/㎡，低于穗上年平均命水平；成交面奮積：住佳宅成交繳面積集低中于9羅1-1勾20㎡千與12僵1-1雖50㎡歇；近期胃剛性首框置及改虧善性需伸求得到紛有效釋政放，對馳樓市健初康運(yùn)營地起到有闊效支撐像；住宅市場郊區(qū)樓盤成為剛需客戶購置熱點(diǎn)，構(gòu)筑市場發(fā)展基礎(chǔ)；成交分布近期市各她區(qū)住宅成葉交分布（恒萬㎡）在市各痛區(qū)住宅苦成交量識分布中殘，鄞州旋區(qū)位居求第一，程成交量無達(dá)85索.4萬殲方㎡蓮;其夾次為鎮(zhèn)與海區(qū)遞,成泊交量為免53.男1萬㎡授(駱駝性、莊市撇占了較枝大比例隊(duì)）,燦北侖居區(qū)成交姐量為3她8.5時(shí)萬㎡，脹位居第兵三;郊區(qū)樓聽盤由于烘價(jià)格較存低、面丟積適中改，很受適剛性需絹求客戶攝親睞，訴成為市芬場成交敬主力；市簡場泛概冰況■土地市霧場■住宅市場■公寓市兆場■寫字樓瓣市場■商業(yè)市快場公寓市場價(jià)格因區(qū)位、品質(zhì)不同差異較大，市場主力價(jià)格10000-12000元/㎡；市場格局北侖板塊小港單位：揉元/㎡7000觀-110宰00120牽00以牧上100湯00-輛150屠001000朱0-14院000700轉(zhuǎn)0-1斷000澆0700容0-9貝0007000彼-100刻00城西板塊初個(gè)案醉西子鄞州中心啟板塊個(gè)案利時(shí)金融標(biāo)、振邦學(xué)澤仕會(huì)北侖板謝塊個(gè)案太平洋脊時(shí)代中往心東部新城引、高新區(qū)榴板塊個(gè)案嘉恒廣場傳、和美城市中心爭板塊個(gè)戒案青蘋果光、海頓鼻公館江北新身區(qū)板塊寧個(gè)案慈城新儉天地北高教板工塊個(gè)案明海商業(yè)石廣場公寓市場近年市區(qū)公寓年均供應(yīng)量約38萬㎡，成交量約21萬㎡，供需比2.1；2011年市場供求略微下降；市場走勢近年市奪區(qū)公寓稼市場供貸求走勢供應(yīng)量領(lǐng)：近年誰來，市冤區(qū)公寓羊供應(yīng)整都體呈上役漲趨勢輝，年均編供應(yīng)量餃約38萬㎡；成交量：雹2010揪年市區(qū)公泉寓成交達(dá)僚市場峰值寧，201被1年成交喚下調(diào)，成宋交量為2章1.9萬㎡，近棋年年均成交仆量約21萬㎡售；供需比句系數(shù)：便近年市織區(qū)公寓木供求比承系數(shù)為2.1；公寓市場近期月均成交量約1.5萬㎡，成交均價(jià)11060元/㎡；市場走勢較平穩(wěn)，預(yù)計(jì)全年成交量約18萬㎡，略低于上年水平；近期成交近期市區(qū)沃公寓市場默成交走勢成交量系：近期售市區(qū)公暮寓市場櫻月均成遠(yuǎn)交約1爭.5萬㎡，預(yù)計(jì)全者年成交初量在1紙8萬㎡左右，塊略低于2龍011年筆水平；成交價(jià)富：近期篇公寓成窩交價(jià)格捕走勢較韻平穩(wěn)，量市場成圓交均價(jià)浪110困60元福/㎡；公寓市場市場供應(yīng)集中于科技園區(qū)、鄞州區(qū)；市場成交主要位于海曙區(qū)、鄞州區(qū)；鄞州區(qū)是公寓市場熱點(diǎn)區(qū)域；供求分布近期市區(qū)偷公寓市場賣供應(yīng)分布供應(yīng)分蘋布：市械場供應(yīng)警主要集舌中于科逆技園區(qū)悶（高新蕉區(qū)）、告鄞州區(qū)恩，各占趴市場比撕例37項(xiàng)%、3刷0%；成交分旅布：市惠場成交貼集中于錄海曙區(qū)據(jù)、鄞州私區(qū)，各藥占市場慰比例4碰1%、武30%捆；近期市區(qū)獲公寓市場我成交分布市看場市概忘況■土地市場■住宅市屢場■公寓市談場■寫字樓市趟場■商業(yè)市啄場寫字樓市場商務(wù)區(qū)由單核向多核演變；因區(qū)位、品質(zhì)不同，寫字樓價(jià)格差異較大；市場主力價(jià)格10000-15000元/㎡；市場格局江北門盒戶區(qū)個(gè)案：姚浴江新都、臣慈城新天慨地價(jià)格：7多000-棕9000膀元/㎡江北灣頭叔商務(wù)區(qū)個(gè)案：寫北岸財(cái)筆富中心價(jià)格：惡110溫00-萌150波00元腥/㎡三江口授商務(wù)區(qū)個(gè)案：環(huán)何球中心、弱百隆財(cái)富闖中心價(jià)格：2載0000框-250獎(jiǎng)00元/呆㎡南部C閉BD個(gè)案：商毯會(huì)大廈、聲博納國際價(jià)格：屈100付00-桿130鋒00元溝/㎡潘火商務(wù)吐區(qū)個(gè)案：和點(diǎn)邦2號、狡宜家地塊東部新城個(gè)案：革國際金掛融中心蜜、嘉恒鏟廣場價(jià)格：1晶4000藥-200譜00元/堪㎡高新區(qū)個(gè)案：搏寧波研漿發(fā)園、攝科貿(mào)中螞心價(jià)格：奔700巧00-啄110找00元申/㎡鎮(zhèn)海新城個(gè)案：理鎮(zhèn)海大暑廈、東本來國際價(jià)格：慶600魄0-8玩000家元/㎡寫字樓市場近年市區(qū)寫字樓年均供應(yīng)量約84萬㎡，成交量約42萬㎡，供需比為2；市場價(jià)格逐年上漲，2011年市場成交均價(jià)為10983元/㎡；市場走勢近年寧厚波市區(qū)美寫字樓堅(jiān)供求走喜勢近年寧茶波市區(qū)廈寫字樓贏價(jià)格走覆勢供應(yīng)量：吊近年來，敏市區(qū)寫字皇樓供應(yīng)呈劃下降趨勢螺，年均供腥應(yīng)量在84萬㎡左右；成交量歲：受經(jīng)健濟(jì)環(huán)境匠影響，替近年市淋區(qū)寫字鐵樓成交唯呈下降懼趨勢，違年均成硬交量42萬慮㎡左右；供需比競系數(shù)：炕近年市屬區(qū)寫字質(zhì)樓供求饞比系數(shù)2左右；成交價(jià)頌格：近檔年市區(qū)喜寫字樓巡壽成交價(jià)慶格呈上盆漲趨勢植，20岔11年俱市場成脖交均價(jià)塔為10蜓983亂元/㎡；寫字樓市場月均成交量約2.8萬㎡，成交均價(jià)10217元/㎡；市場呈逐步上升態(tài)勢，預(yù)計(jì)全年成交量約33萬㎡，略高于上年水平；近期成交近期市筆區(qū)寫字煙樓市場鹿成交走猜勢成交量：垃近期市區(qū)垮寫字樓市助場月均成圓交約2.偉8萬㎡，預(yù)計(jì)全注年成交帖量在3爪3萬㎡左右，劣略高于2還011年漂水平；成交價(jià)旦：近期輩市區(qū)寫慮字樓成雀交價(jià)格赤波動(dòng)較猛大，整去體呈上恭升趨勢椅，市場喉成交均吃價(jià)10丟217促元/㎡，略低唱于201境1年水平基；寫字樓市場科技園區(qū)、江東區(qū)為寫字樓市場熱點(diǎn)區(qū)域；區(qū)域商務(wù)氛圍加快形成中；供求分布近期市區(qū)牽寫字樓市到場供應(yīng)分真布近期市區(qū)頸寫字樓市系場成交分蟲布供應(yīng)分布羽：近期市福區(qū)寫字樓偶供應(yīng)分布槳主要位于豈科技園、北江東區(qū)，帝各占市場鋤比例38吧%、33沸%；成交分布妖：類似于釋供應(yīng)分布盛，市場成妥交主要位帝于科技園真區(qū)、江東誦區(qū)，各占雁市場比例衰34%、彼30%；市堆場滅概惠況■土地市場■住宅市醬場■公寓市場■寫字樓市修場■商業(yè)市插場商業(yè)市場形成以天一、鄞州萬達(dá)為首的多核商業(yè)圈，同時(shí)新商圈醞釀布局其中；市場格局天一商圈江北萬達(dá)商圈家樂福商圈世紀(jì)東方商圈鎮(zhèn)海老城商圈BEST廣場鄞州萬達(dá)商圈聯(lián)盛廣場北侖老城商圈北侖銀泰城港隆時(shí)代廣場新星商業(yè)中心商業(yè)市場近年市區(qū)商業(yè)年均成交量約17.7萬㎡；2011年市場成交量為24.2萬㎡，創(chuàng)歷年新高;市場走勢近年市區(qū)緒商業(yè)市場害成交狀況成交量切:近伐年市區(qū)商漁業(yè)年均成躍交量約1私7.7萬鬼㎡，2灑011年禽商業(yè)成交描量達(dá)24飛.2萬㎡繞，創(chuàng)歷忍年新高；商業(yè)市場近期月均成交量約1.4萬㎡，預(yù)計(jì)全年成交量17萬㎡左右；市場成交均價(jià)21757元/㎡；鄞州區(qū)、北侖區(qū)為商業(yè)市場熱點(diǎn)區(qū)域；近期走勢近期市各年區(qū)商業(yè)成子交分布近期市副區(qū)商業(yè)丈市場成辦交走勢成交量：忘近期市區(qū)涉商業(yè)市場岡月均成交啄約1.4寄萬㎡，預(yù)計(jì)全伙年成交沙量在1州7萬㎡左右訊，略低吃于20尸11年客水平；成交價(jià)：次近期市區(qū)船商業(yè)成交腥價(jià)格波動(dòng)貴較大，市黃場成交均竊價(jià)217婚57元/㎡；市場概穗況小結(jié)土地市場近年年均供應(yīng)約490萬㎡，成交約420萬㎡，供求系數(shù)1.17；近期土地市場月均成交約65萬㎡，預(yù)計(jì)全年成交達(dá)780萬㎡；近期土地成交以商住、住宅類為主，周邊縣市為土地市場熱點(diǎn)區(qū)域；全國一線開發(fā)商紛紛進(jìn)駐寧波，與本地開發(fā)商形成競爭格局；住宅市場區(qū)域價(jià)格呈梯度競爭，市場主力價(jià)格12000-18000元/㎡；近年年均供應(yīng)約335萬㎡，成交量約205萬㎡，供求系數(shù)1.7；近期月均成交量約20萬㎡，預(yù)計(jì)全年成交達(dá)240萬㎡，高于上年水平；剛性需求持續(xù)釋放，郊區(qū)樓盤成為市場熱點(diǎn)；公寓市場產(chǎn)品價(jià)格因區(qū)位、品質(zhì)不同差異較大，市場主力價(jià)格10000-12000元/㎡；近年年均供應(yīng)約38萬㎡，成交量約21萬㎡，供求系數(shù)2.1；近