居住小區(qū)智能化技術的現狀及應關鍵技術

居住小區(qū)智能化技術的現狀及應關鍵技術1

我國智能化居住小區(qū)現狀及應解決關鍵技術

1.1

我國智能化居住小區(qū)現狀

我國居住小區(qū)，特殊是新建小區(qū)智能化系統建設是近幾年才興起來。小區(qū)智能化系統建設總體上是以需求為導向，帶動和培育了一個產業(yè)發(fā)展。1999年，少量房產開發(fā)商建設樓盤時規(guī)劃設計了智能化系統，2000年，部分商品樓盤都不同程度起先建設了智能化系統，存某些“炒作”或“廣告不實”現象。不少開發(fā)商往往特別看重智能化系統對樓盤銷售帶來好處，而對居住小區(qū)建成后，智能化系統運行與維護，以及所需運行費用則很少考慮，存著盲目建設“過火”了，開發(fā)商頭腦“發(fā)熱”了，應當讓政府出面壓一壓，這種擔憂完全是多余。小區(qū)智能化系統建設基本上是市場行為，不應當用過去安排經濟時期眼光來看待。事實上到2001年這種具有“盲目性”建設漸漸“冷”下來，起先轉為“理性”。

目前，全國新建居住區(qū)幾乎都不同程度建設智能化系統，特殊受到青睞是安防裝置與寬帶接入網。直轄市、省會城市以及經濟較為發(fā)達沿海城市等已建設了不少高水平智能化系統。時間推移對智能化系統運營與維護、物業(yè)管理公司動作等方面全社會都賜予了高度重視，暴露了不少管理、運行機制方面一些深層次問題，它涉及到建設、公安、電信、廣電、供水、燃氣、電業(yè)等行業(yè)管理，也涉及到開發(fā)商、業(yè)主，于政府等，但總民展趨勢是健康。人們生活水平提高，智能化居住小區(qū)建設將會漸漸擴展，將智能化小區(qū)擴大為社區(qū)或城市。

1.2

制定“居住區(qū)智能化系統建設要求與技術導則”必要性

總結這幾年來居住小區(qū)智能化系統建設閱歷及教訓，2003年建設部住宅產業(yè)化促進中心剛好發(fā)布經修訂《居住小區(qū)智能化系統建設要點與技術導則》（以下簡稱《導則》）是特別必要。

1）可以規(guī)范居住小區(qū)智能化系統建設，提高居住小區(qū)性能，使其適應高科技，特殊是信息技術發(fā)展，滿意信戶較長期需求。《導則》要求居住小區(qū)智能化系統建設與居住小區(qū)建設同步進行，衽統一規(guī)劃、設計、施工、檢測調試與驗收。智能化系統建設應采納總體設計，分步實施原則。要求智能化系統室內外管網布線納入居住小區(qū)綜合管網布線設計中，滿意居住小區(qū)平面規(guī)劃要求以及房屋結構對預埋管路求。并要求按現有標準規(guī)范設計與施工。

2）《導則》實施，規(guī)范了智能化系統功能，促進了土建設計與智能化系統建設緊密結合。近幾年建設智能化系統不少是由系統集成商設計，他們往住把智能建筑設計理念及方法用于居住小區(qū)智能化系統建設中，造成了系統建設內容過多，功能過于困難，物業(yè)管理公司不愿用等問題。事實上智能建筑與居住小區(qū)智能化系統建設有很大區(qū)分。把居住小區(qū)智能化系統建設簡潔納入智能建筑范疇是不對。首先，智能建筑往往是寫字樓或單位辦公樓，對樓宇自控、安防系統、網絡系統等建設要求遠比居住小區(qū)智能化系統更高、困難。而居住小區(qū)智能化系統面對老百姓，系統簡潔易學、可操作等方面則比智能建筑要求高。而土建設計方面居住小區(qū)智能化系統比智能建筑理范圍更廣，產品安裝難度往往較大。

3）《導則》實施，規(guī)范居住小區(qū)智能化系統總體規(guī)劃設計和施工圖設計。今后應將這部分內容作為設計單位一個專業(yè)，全面提高智能化系統水平。

4）《導則》實施可以引導國內智能化系統產品研發(fā)。近幾年來，國內圍繞小區(qū)智能化系統產品開發(fā)快速增加，特殊是IP家庭智能終端、家庭智能化布線箱、數字硬盤錄像、物業(yè)管理網站等，不少大公司也進入這市場。智能建筑中應用系統與產品大部分為國外產品，智能建筑對系統與產品技術要求較高，國外系統與產品相對成熟，而居住小區(qū)智能化系統產品，如：可視對講、多表遠程計量、家庭智能終端等，國外產品價位太高，，絕大部分智能化系統采納國內或合資企業(yè)生產產品?！秾t》實施可促進國內產品開發(fā)向好用、先進方面引導?！秾t》中支持多網融合技術，IP智能終端、系統集成技術，這些都是目前居住小區(qū)智能化系統急需技術與產品。另外，目前還不能做到不同廠家生產智能化系統產品，可以相互替換。《導則》實施力求產品互換性上起引導和示范作用。

5）《導則》實施可以提高和必進物業(yè)管理水平。居住小區(qū)智能化系統建設對物業(yè)對物業(yè)管理隊伍提出了更高求，盲目建設、物業(yè)管理人員素養(yǎng)跟不上將會造成奢侈。如何使居住小區(qū)智能化系統科學合理，既能滿意住戶需求，又能使物業(yè)管理公司駕馭，運行維護費用合理，這是《導則》中實施內容之一。另外，居住小區(qū)智能化系統建設使物業(yè)管理Internet網上綻開成為可能，探究新物業(yè)管理模式也是《導則》實施中一個內容。

1.3

當前智能化居住小區(qū)建設中一些問題

1）盲目追求先進

有些業(yè)主貪多求全，提出“世界一流”、“十五年不落后”等口號。過分強調了智能化系統作用，忽視了中國現實、文化背景和人們實際生活水同等，超出了業(yè)主功能需求，造成奢侈；缺乏對系統和產品深化了解，盲目追求“★”或“A”數量；需求分析不夠，致使投資效果很不志向，投入運用后發(fā)覺問題太多?！秾t》中，把智能化小區(qū)分為一星、二星級和三星組。但并說按三星級標準設計，就是最佳方案。星級劃分是對不同檔次居住小區(qū)而言。簡潔說，一星級適用于經濟適用型居住小區(qū)，二星級適用于舒適型居住小區(qū)，三星級適用于豪華型居住小區(qū)。選擇某類星級，取決于樓盤定位也就是業(yè)主實際需求、對小區(qū)智能化系統正確定位，科學合理選擇功能及產品是建設勝利關鍵因素。

有些盲目追求技術先進，對智能小區(qū)建設及系統集成存理解誤區(qū)。相互攀比，追求不切合實際高標準和技術先進性，還有片面強調系統集成概念，小區(qū)內盲目推行三網合一方案。既不考慮是否有需求，考慮物業(yè)管理人員素養(yǎng)。智能化系統是高新技術高度綜合，這些高新技術本身敢快速發(fā)展和更新換代。智能化系統建成中是一切起先，投入運行幾十年時間里，須要正確管理和有效維護外，還要不斷實際運用來發(fā)覺各類系統存問題和不足，對系統內部分硬件和軟件進行更新與長級，使其達到最佳運行狀態(tài)。一般來說，智能化系統產品與設備生命周期10～15年，綜合布線與現場總線等運用壽命15～20年。這就涉及到業(yè)主利益與修理基金運用等方面問題。當前有關部門應探討這方面體制與政策措施，使之能適時提長技術與更新設備。

2）重建設輕管理

很多方案總體規(guī)劃階段，就沒有考慮系統建成以后所須要物業(yè)管理人員、運用費用等問題。有只為樓盤促銷而建，也就是說重建設輕管理，導致物業(yè)管理費偏低或物業(yè)管理人員素養(yǎng)差，造成某些系統關閉、停機現象。

3）規(guī)劃、設計與施工方面存問題

沒有總體集成和系統更新與擴展考慮，倉促上馬，邊招標、邊設計、邊施工、邊修改，造成了返工，奢侈嚴峻。有些智能化系統集成商對現場安裝與施工組織了解不多，不能很好組織指揮。設計部門對智能化產品和智能設計方法還很不熟識，尤其系統集成方面較弱，還須要產品廠家和系統集成商支持和通力合作。目前對智能建筑設計留意重點大都集中智能化系統上，面建筑方面留意不夠。建筑結構敏捷性、適應性欠佳，對智能化系統設備安裝空間、管線、路由等考慮不周。施工組織與管理不夠健全、形面指揮不靈、協調不力，施工中相互扯皮，施工效率低?，F場工程督導人員、施工隊伍素養(yǎng)差，缺乏正規(guī)訓練、有閱歷施工人員，造成安裝質量不高。另外，對施工全面質量管理重視不夠。

4）小區(qū)局域網與寬帶接入網重復建設

開民商自已建設小區(qū)局域網，要求該小區(qū)有較大規(guī)模（最好1000戶以上，對別墅區(qū)可削減），且住戶上網率較高；物業(yè)管理公司中有通信運營。前一種方案小區(qū)對信息化需求較高，投資較大，另外對網絡平安方面要下更大功夫，有肯定風險；后一種方案投資少、風險小，但今后物業(yè)管理公司要開展網上增值服務需支付一些費用。目前有少量小區(qū)智能化系統建設這兩種方案都用，這是沒有必要。

5）多表遠程計量系統運行管理方面問題

多表遠程計量系統計費沒有與有關部門溝通，會造成很多管理問題。有建成后長期無法工作，造成奢侈，有選用一些價格低、質量差、性能不穩(wěn)定產品，造成系統不能正常運行；或系統誤差很大，結果形同虛設，仍需人員每月入戶抄表，完全失去遠傳

和集中檢測作用。水、電、氣等業(yè)務部門經營管理方式很不相同，有推行（或局部推行）預付費IC卡經營方式；有些計量由小區(qū)物業(yè)公司管理，物業(yè)公司向水、電、氣等業(yè)務部門用預售方式交費，運用中常出現較大差。個別小區(qū)還將公共環(huán)境澆花清潔用水、路燈照明和辦公用電等攤到住戶身上，經常由此引發(fā)糾紛。

6）系統配置與限制室建設不合理

這一誤區(qū)會造成系統運行效果不佳。部分小區(qū)安裝安防系統為門面，事實上作用不大；也有些小區(qū)安防系統設計過多，不切合實際。例如有一個二個多層住宅樓院，防止非法放侵，從一層至頂層每套住宅內都安裝了窗磁、紅外幕墻，選用產品性能不佳，再加上運用不當，造成報率高，應用效果極差。另外，眾多物業(yè)管理公司和系統集成商反映，很多小區(qū)中心限制室特別狹小偏隅一角，下二層，致使智能化系統投入運行后效果不志向。物業(yè)人員能剛好出警響應，快速趕到現場，中心限制室位置首遷小區(qū)中間。為便于系統維護和檢修，機房面積應恰當。開發(fā)商應選擇有系統設計和施工閱歷，并能規(guī)范施工集成商來完成智能化系統項目。應嚴格按規(guī)范要求進行施工，否則待隱藏工程結束后便無法更改了，由此成損失將是特別巨大。如智能化系統中涉及弱電系統較多，應盡量將弱電系統管線統一到一條（個）綜合管道（井）中，每個子系統對接都有肯定要求，應不同子系統確定不同接方案，接與防雷應分別考慮、統一施工。

智能化系統國內隸屬于建設、公安、郵電、廣電、電業(yè)等行業(yè)管理，目前管理混亂，加強對小區(qū)智能化管理勢必行。

1.4

我國智能化居住小區(qū)應解決關鍵技術

目前居住漚智能化系統是由平安防范系統、管理與監(jiān)控系統和通信網絡系統組成，總共十五個功能模塊。

平安防范系統由以下五個功能模塊組成：居住報警裝置、訪客對講裝置、周邊防越報警裝置、閉路電視監(jiān)控裝置、電子巡更裝置。

管理與監(jiān)控系統由以下五個功能模塊組成：自動抄表裝置、車輛出入與停車管理裝置、緊急廣播與背景音樂、物業(yè)管理計算機系統、設備監(jiān)控裝置。

通信網絡系統由以下五個功能模塊組成：電話網、有線電視網、寬帶接入網、限制網、家庭網。

總結以上三個系統，共十五個功能模塊個國各小區(qū)中應用狀況，解除其管理、產品質量與用戶運用等因素外，從技術層面來看應解決以下關鍵技術：

1）產品互換性

目前居住小區(qū)智能化系統中不少產品是不行替換，如小區(qū)可視對講系統，客戶終端機壞了只能換同一型號產品。這對系統長期運行存著很大隱患，誰能保證這些產品生產廠家不會出現變遷。解決產品互換性問題，須要制定一毓待業(yè)標準規(guī)范，市場競爭，使其逐步形成占據壟斷位廠家聯盟及它品牌。這里關鍵技術是制定一系列行業(yè)標準，這須要時間，也須要政府、社會各個方面大力支持，來檢同攻關。

2）改進自動抄表裝置原理

從已經建成自動抄表裝置運行狀況來看，效果普遍不佳，水、電、燃氣管理部門不予協作緣由外，自動抄表裝置工作原理存著嚴峻缺陷，自動抄表裝置一般都是采納將原表具中機械轉動變換為電脈沖，以累計電脈沖數到計量值。目前采納抗干擾、UPS、信號傳輸過程自動糾錯等方法，仍免不了出錯。探討開發(fā)《可直讀表具計量值》自動抄表裝置已是當務之急，目前已經有了這類產品，但還不普遍采納。

3）簡化布線

目前一套居住區(qū)智能化系統布幾十根線現象普遍存，線多給施工造成困難，且今后維護也特別麻煩。如何使布線簡化且規(guī)范，形成整套智能化系統布線施工規(guī)范，也是需各方共同攻關來解決。

2

大力發(fā)展基于Internet網家庭智能化系統

美國、歐洲等經濟發(fā)達國家提出了“Smart

Home”或稱為“Wise

House”，事實上與我們“智能化住宅”概念差不多，其實質內容是：將住宅中與信息技術相關各種通信裝置、家電和家庭安防裝置等家庭總線技術（HBS）連接到家庭智能終端上，對這類裝置或設備實現集中式限制和管理，也可以異監(jiān)視與限制。異功能實現主要依靠于Internet網。換句話說，家庭智能終端是指完成住宅內各種數據采集、限制及通信傳輸設備（或設備組合），一般具有家庭平安防范、設備監(jiān)控及信息通訊功能。

早期家庭智能終端采納星型結構，每個探測器和家庭智能終端之間都必需單獨布線纜，造成了面積不大一套住宅內要敷設幾十根線纜，給建筑設計、施工和用戶裝潢帶來很多困難。家庭總線技術推出變更了家庭智能終端星型結構布線方式。

生活水平提高，家庭智能化系統家庭總線帶寬要求將會逐步提高，對家庭寬帶總線起先有了需求。其實家庭中不少低速設備，對帶寬要求不高?？紤]造價因素，將會形成低速總線和高速總線同一住宅中并存局面，兩者之間網關連接。這一方案成本較低，將會維持較長一段時間。

1988年美國電子工業(yè)協會組織編制了《家庭自動化系統與通訊標準》。美國約有4萬戶家庭安裝了“Smart

Home”系統，新加坡也有很多社區(qū)采納了這一類家庭智能化系統。從居住環(huán)境而言，歐美以單體別墅居住模式為主。家庭智能化系統是與市鎮(zhèn)相關系統干脆相連，美國目前仍盛行ADSL

、Cable

Modem等寬帶接入方式，歐美智能家居多數是自行獨立安裝，自成體系。

我國城鎮(zhèn)大多選擇建設密集型居住小區(qū)，這是符合我國國情。但對家庭智能化系統而言，房產開發(fā)商不應當將其全部內容劃入小區(qū)智能化系統中。而應當將家庭智能化系統設計成業(yè)主完全可以自行選擇系統，業(yè)主可以須要選擇相應產品和功能、可以自選升級。房產開發(fā)商應當為業(yè)主自行安裝家庭智能化系統供應環(huán)境、建筑結構與技術上支持，如管線、設備或裝置安裝空間等。

家庭智能化系統可以成為智能小區(qū)一部份，也可以每個家庭獨立安裝基于Internet網家庭智能化系統，后一種工作模式將很大部分增值服務由物業(yè)管理部門轉向于社會，克服了信息服務由物業(yè)管理部門一家包打天下不實際做法。從發(fā)展來看家庭自行安裝其于Internet網家庭智能化系統將是一個發(fā)展方向，這一類產品將會有很大市場。

3

探討開發(fā)用于綠色建筑智能產品是今后發(fā)展重點

建筑活動是人類對自然資源、環(huán)境影響最大活動之一。我國正處于經濟快速發(fā)展階段，年建筑量世界排名第一，作為大量消耗能源和資源建筑業(yè)，如何擔當起可持續(xù)發(fā)展社會責任已迫眉睫。發(fā)展綠色建筑是變更傳統建筑高消耗、高污染模式，實現可持續(xù)發(fā)展一項重要舉措。

綠色建筑是指為人們供應健康、平安、舒適和適應21世紀信息社會居住、工作和活動空間（簡稱為舒適空間），同時實現自然資源、節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)）及最大限度削減對環(huán)境污染建筑物。綠色建筑涵蓋了智能建筑、智能化居住區(qū)、節(jié)能建筑、健康住宅和生態(tài)住宅等內容。建筑全生命周期內（規(guī)劃、設計、施工、運營、拆除/再利用），綠色建筑高新技術和先進適用技術集成應用，降低資源和能源消耗，削減廢棄物產生和對生態(tài)環(huán)境破壞，最終實現與自然共生。

我國經濟增長方式方面，還存著“高投入、高消耗、高排放、不協調、難循環(huán)、低效率”問題，建筑業(yè)還相當突出。建筑物建立和運行過程需消耗大量自然資源和能源，并對環(huán)境產生重要影響。建筑產品成本2/3屬于材料費。據統計，建筑業(yè)消耗物質占全國物質消耗總量15％左右。2001年，全國建筑業(yè)主要建筑材料消耗為：鋼材7810.1萬噸，木材4519.3萬M3

，水泥41399.8萬噸。每年房屋建筑材料消耗量占全國消耗量比例約為：鋼材占25％、木材占40％、水泥占70％、玻璃占70％、運輸量占8％，建筑材料消耗礦產資源約50億噸/年，生產能耗約1.6億噸標煤/年，占全國能源生產13％，建筑能耗約占全國能耗28％，建筑活動造成污染約占全部污染34％。同時建筑占據土資源和自然空間，影響自然水文狀態(tài)、大氣質量，對生產環(huán)境產生重大影響。綠色建筑可以拉動相關產業(yè)發(fā)展和擴大內需。綠色建筑建筑理念、發(fā)展模式和消費方式是一次深刻革命，它集成了建筑節(jié)能、建筑智能化和綠色建材等一系列高新技術，為城市建設可持續(xù)發(fā)展注入了新活力，提高行業(yè)科技含量。據統計，發(fā)展綠色建筑可帶動新型節(jié)能墻體、節(jié)能門窗、新能源利用等30多個待業(yè)發(fā)菜，市場發(fā)展?jié)摿_164億元。智能技術應智能技術為支撐、提高綠色建筑性能系統與技術、發(fā)展集中空調整能限制技術、建筑室內環(huán)境綜合限制、空調新風量與熱量交換限制技術、高效防噪聲系統、水循環(huán)再生系統、給排水集成限制系統等。采納高技術智能新產品，如：太陽能發(fā)電產品、智能采光照明產品、隱藏式外窗遮陽百葉等。

智能化居住區(qū)是指配備有智能化系統居住區(qū)，達到建筑結構與智能化有機結合，并能高效管理與服務，為住戶供應一個平安、舒適與便利居住環(huán)境。居住小區(qū)智能化系統概念是從智能建筑發(fā)展而來，科學技術發(fā)展，特殊是信息技術、計算機技術、自動限制技術及Internet網等快速發(fā)展，反這些領域中技術、產品、應用環(huán)境引入到居住小區(qū)中已成為居住小區(qū)建設中發(fā)展趨勢。人們生活水平不斷提高，對居住小區(qū)建設提出了更高要求。，可以說居住小區(qū)智能化系統建設是現代高科技結晶，也是建筑結構與信息技術完備結合產物。從這一觀點動身，居住區(qū)智能化系統應用范圍應擴大，應用于節(jié)、生態(tài)、環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展方面。這些