博志成房地產(chǎn)法務(wù)能力提升二-融資

房地產(chǎn)法務(wù)能力提升-融資

張志曉律師

一、房地產(chǎn)融資-信托機(jī)構(gòu)法律形式成本風(fēng)險(xiǎn)控制介入階段銀行債權(quán)借貸成本低風(fēng)控高四證信托債權(quán)/股權(quán)成本較高風(fēng)險(xiǎn)較嚴(yán)四證證券公司債權(quán)/股權(quán)成本較高風(fēng)險(xiǎn)較嚴(yán)較靈活私募基金債權(quán)/股權(quán)成本高風(fēng)控靈活靈活互聯(lián)網(wǎng)金融債權(quán)/股權(quán)成本高風(fēng)控靈活形式靈活2一、房地產(chǎn)融資-信托3中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（121號(hào)文，2003年6月5日）“四證”土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知（銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號(hào)）國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)資本金比例不低于35％一、房地產(chǎn)融資-信托中華人民共和國(guó)信托法信托公司管理辦法信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法2009關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知【銀監(jiān)發(fā)[2006]54號(hào)】關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知【銀監(jiān)辦發(fā)[2008]265號(hào)】4一、房地產(chǎn)融資-信托5信托融資基本結(jié)構(gòu)一、房地產(chǎn)融資-信托6一、集合信托：由信托公司擔(dān)任受托人，按照委托人意愿，為受益人的利益，將兩個(gè)以上（含兩個(gè)）委托人交付的資金進(jìn)行集中管理、運(yùn)用或處分的資金信托業(yè)務(wù)活動(dòng)。（一）委托人為合格投資者；（二）參與信托計(jì)劃的委托人為惟一受益人；（三）單個(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過50人，但單筆委托金額在300萬元以上的自然人投資者和合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制；（四）信托期限不少于一年；（五）信托資金有明確的投資方向和投資策略，且符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策以及其他有關(guān)規(guī)定；（六）信托受益權(quán)劃分為等額份額的信托單位；（七）信托合同應(yīng)約定受托人報(bào)酬，除合理報(bào)酬外，信托公司不得以任何名義直接或間接以信托財(cái)產(chǎn)為自己或他人牟利；（八）中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)規(guī)定的其他要求。

一、房地產(chǎn)融資-信托7二、合格投資者（一）投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；（二）個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購時(shí)超過100萬元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人；（三）個(gè)人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近三年內(nèi)每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。三、信托公司推介信托計(jì)劃時(shí)，不得有以下行為：（一）以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益；（二）進(jìn)行公開營(yíng)銷宣傳；（三）委托非金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行推介；（四）推介材料含有與信托文件不符的內(nèi)容，或者存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏等情況；（五）對(duì)公司過去的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)作夸大介紹，或者惡意貶低同行；（六）中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)禁止的其他行為。

一、房地產(chǎn)融資-信托8一、房地產(chǎn)融資-信托房地產(chǎn)貸款限制關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知【銀監(jiān)辦發(fā)[2008]265號(hào)】關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知【銀監(jiān)辦發(fā)[2010]54號(hào)】信托公司嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款,嚴(yán)禁以購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)附回購承諾等方式變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款,不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。要嚴(yán)格防范對(duì)建筑施工企業(yè)、集團(tuán)公司等的流動(dòng)資金貸款用于房地產(chǎn)開發(fā)。嚴(yán)禁向未取得“四證”的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款,嚴(yán)禁以投資附加回購承諾、商品房預(yù)售回購等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的融資門檻,則再次強(qiáng)調(diào)資本金比例超過35%、“四證”齊全、二級(jí)以上開發(fā)資質(zhì)三個(gè)條件全部具備。房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)以上資質(zhì)30%自有資金9一、房地產(chǎn)融資-信托10信托通過私募基金投資一、房地產(chǎn)融資-信托111、信托計(jì)劃到期終止。2、融資方購買私募基金持有的項(xiàng)目公司股權(quán)。3、融資方收購信托計(jì)劃持有的私募基金份額。4、融資方購買優(yōu)先級(jí)受益人持有的信托計(jì)劃?rùn)?quán)益。5、融資方作為次級(jí)受益人購買優(yōu)先級(jí)受益人的信托權(quán)益。6、融資方向信托計(jì)劃增資，信托用融資方增資所獲得資金，償還優(yōu)先受益人。一、房地產(chǎn)融資-信托12信托房地產(chǎn)融資案例萬通地產(chǎn)與華潤(rùn)信托共同發(fā)起設(shè)立萬通基金：萬通子公司與華潤(rùn)子公司各出資250萬元，成立萬通深國(guó)投（深圳）股權(quán)投資基金管理有限公司，該公司做為萬通核心成長(zhǎng)股權(quán)基金GP，同時(shí)認(rèn)購400萬元的基金份額，華潤(rùn)信托發(fā)行信托計(jì)劃募集資金3.5億元，萬通地產(chǎn)出資1860萬元作為L(zhǎng)P,加入基金。萬通地產(chǎn)與萬通基金簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓及合作協(xié)議》，以28367萬元價(jià)格將萬通時(shí)尚49%的股權(quán)，及8860萬元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給基金公司，萬通獲得37227萬元現(xiàn)金。萬通地產(chǎn)以出資2110萬元代價(jià)，融資3.5億元。退出方式：萬通基金在屆滿24個(gè)月，在公開市場(chǎng)尋找合格收購萬通時(shí)尚的股權(quán)債權(quán)或目標(biāo)資產(chǎn)。屆滿28個(gè)月未找到合適投資，萬通地產(chǎn)回購相應(yīng)的資產(chǎn)。屆滿32個(gè)月，基金無法以強(qiáng)制退出價(jià)格退出，萬通地產(chǎn)應(yīng)按擬定的收購價(jià)格收購目標(biāo)股權(quán)，保證投資人年化8%的收益率。一、房地產(chǎn)融資-信托13一、房地產(chǎn)融資-信托14二、房地產(chǎn)融資-私募股權(quán)合伙企業(yè)法、公司法、信托法中華人民共和國(guó)證券投資基金法私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法2014年8月21日《私募投資基金管理人登記和基金備案辦法(試行)》2014年2月7日有關(guān)的稅法15二、房地產(chǎn)融資-私募股權(quán)合伙制合伙法50人有限合伙先分后稅公司制公司法50人/200人公司章程約定兩重稅契約制信托法200人信托合同約定份額所有人承擔(dān)16二、房地產(chǎn)融資-私募股權(quán)17二、房地產(chǎn)融資-私募股權(quán)本法未規(guī)定的，適用《中華人民共和國(guó)信托法》、《中華人民共和國(guó)證券法》公開募集基金的基金管理人，由基金管理公司或者經(jīng)國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)按照規(guī)定核準(zhǔn)的其他機(jī)構(gòu)擔(dān)任非公開募集基金應(yīng)當(dāng)向合格投資者募集，合格投資者累計(jì)不得超過二百人基金管理人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向基金行業(yè)協(xié)會(huì)履行登記手續(xù)，報(bào)送基本情況不得向合格投資者之外的單位和個(gè)人募集資金，不得通過報(bào)刊、電臺(tái)、電視臺(tái)、互聯(lián)網(wǎng)等公眾傳播媒體或者講座、報(bào)告會(huì)、分析會(huì)等方式向不特定對(duì)象宣傳推介非公開募集基金募集完畢，基金管理人應(yīng)當(dāng)向基金行業(yè)協(xié)會(huì)備案18證券投資基金法-非公開募集資金二、房地產(chǎn)融資-私募股權(quán)19私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法合格投資者是指具備相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力，投資于單只私募基金的金額不低于100萬元且符合下列相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的單位和個(gè)人：

(一)凈資產(chǎn)不低于1000萬元的單位；

(二)金融資產(chǎn)不低于300萬元或者最近三年個(gè)人年均收入不低于50萬元的個(gè)人。二、房地產(chǎn)融資-私募股權(quán)視為合格投資者：

(一)社會(huì)保障基金、企業(yè)年金等養(yǎng)老基金，慈善基金等社會(huì)公益基金；

(二)依法設(shè)立并在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案的投資計(jì)劃；

(三)投資于所管理私募基金的私募基金管理人及其從業(yè)人員；

(四)中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定的其他投資者。以合伙企業(yè)、契約等非法人形式，通過匯集多數(shù)投資者的資金直接或者間接投資于私募基金的，私募基金管理人或者私募基金銷售機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)穿透核查最終投資者是否為合格投資者，并合并計(jì)算投資者人數(shù)。但是，符合本條第(一)、(二)、(四)項(xiàng)規(guī)定的投資者投資私募基金的，不再穿透核查最終投資者是否為合格投資者和合并計(jì)算投資者人數(shù)。20私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法二、房地堅(jiān)產(chǎn)融資-私募股權(quán)21私募投民資基金另管理人鉛登記和刑基金備避案辦法夕（試行烈）二、房幼地產(chǎn)融仙資-私募股權(quán)22合伙制私蘿募股權(quán)基伶金投資結(jié)蟲構(gòu)二、房地適產(chǎn)融資-私募股永權(quán)私募股權(quán)注基金的收景益分配：普通合伙救人和有限暫合伙人普通合柱伙人一嚼般只占悶合伙資扎金的1%，但1、收1%到3%的管理費(fèi)甘，一般為2%2、投資縮慧收益的10%到30%，一般為20%對(duì)合伙企禍業(yè)無雙重前征稅：《關(guān)于合呆伙企業(yè)合競(jìng)伙人所得緩稅問題的偽通知》（2財(cái)政部貼、國(guó)家楚稅務(wù)總項(xiàng)局財(cái)策稅[20能08]販159號(hào)008社-12孔-23）：合燥伙企業(yè)鄉(xiāng)豐生產(chǎn)經(jīng)銜營(yíng)所得悠和其他午所得采路取“先分后稅”的原則23二、房地辮產(chǎn)融資-私募股采權(quán)24私募股降權(quán)基金遭投資實(shí)奶例二、房地泳產(chǎn)融資-私募股權(quán)1、錦繡管汽理公司組釀建合伙企販業(yè)錦信合職伙2、河北已企業(yè)集良團(tuán)按照框架協(xié)議及《債合伙協(xié)議濫》的約定憤認(rèn)購合伙戰(zhàn)企業(yè)次級(jí)鼓有限合伙偽份額并繳懼付出資。3、錦信武合伙募集的資鴿金將用于慣向河北企業(yè)支付股權(quán)騰轉(zhuǎn)讓價(jià)款否、向項(xiàng)目公文司發(fā)放股殿東貸款德及/或增資4、河北企才業(yè)將在標(biāo)災(zāi)的債權(quán)癢未獲清撫償?shù)那楦臎r下或狼其他約懼定情況劑下，按框架協(xié)議及《黑債權(quán)受讓僚協(xié)議》的眾約定打包南受讓錦信合伙持有的項(xiàng)目公查司股權(quán)及貸肺款5、若錦信處置標(biāo)歐的股權(quán)珍及標(biāo)的充債權(quán)所貼得不足興以支付錦信應(yīng)付未暗付合伙墨費(fèi)用、銷非次級(jí)其合伙人部投資本堤金及預(yù)鄙期收益室的，由河北企逢業(yè)對(duì)差額部趟分予以補(bǔ)示足6、河北葉企業(yè)將以其持繪有的項(xiàng)目公奇司股權(quán)提供以股權(quán)質(zhì)押奪擔(dān)保，并羨確保其實(shí)磁際控制人暈夫婦提供津連帶責(zé)任稅保證擔(dān)保純。25二、房地佳產(chǎn)融資-私募股列權(quán)私募融資羨中的對(duì)賭化協(xié)議2007年11月前，名蘇州海福富決定孩投資甘博肅世恒店，并與之甘肅世脖恒、香胸港迪亞留（甘肅顏世恒為鍋其全資蹈子公司賤）及陸撒波（甘遲肅世恒熔法定代捆表人兼無總經(jīng)理香，同時(shí)協(xié)也是香誰港迪亞木的總經(jīng)垂理）簽鵲訂了《甘肅世鹿恒增資曲協(xié)議書》（下稱柳增資協(xié)摟議），躲主要條唉款包括滋：11、蘇州海家富現(xiàn)金出劍資200輕0萬元投搭資甘肅攪世恒，蛋占甘肅隊(duì)世恒增儉資后注瓜冊(cè)資本狼的3.8攻5%；2、各方按蝴增資協(xié)議怎內(nèi)容簽訂使合營(yíng)合同晴及章程，湊增資協(xié)議滅未約定的逢，按章程遼及合同辦殼理；3、協(xié)議第響七條第（擦二）項(xiàng)（科下稱訟爭(zhēng)膨條款）約銳定，甘肅壓世恒200敬8年的凈是利潤(rùn)必幟須不低別于3000萬元人民冶幣，若未星達(dá)到，甘姓肅世恒須茶向蘇州海定富補(bǔ)償，依甘肅世恒予未能補(bǔ)償友的，由香遠(yuǎn)港迪亞履元行,補(bǔ)償款久以投資尺款金額敗為基數(shù)煌，按實(shí)當(dāng)際凈利脆潤(rùn)與300撫0萬元之間遞的差額計(jì)君算；據(jù)法院蓋查明，醬工商年散檢報(bào)告賊登記記亂載，甘梢肅世恒200說8年度凈利晶潤(rùn)為2685孕8.13元。2009年12月,蘇州海雙富向蘭勾州中院忍起訴，匠要求甘振肅世恒醋、香港貪迪亞、身陸波向罪其支付懸補(bǔ)償款1998萬余元。26二、房地黨產(chǎn)融資-私募股權(quán)27“海富投包資與甘肅導(dǎo)世恒之間終的賠償約拌定，使得物海富投資稻的投資可夕以獲取相我對(duì)固定的慌收益，該兵收益脫離簡(jiǎn)了甘肅世昂恒的經(jīng)營(yíng)賺業(yè)績(jī)，損似害了世恒該公司利益簽和公司債概權(quán)人利益核，這部分睛條款是無兇效的。但極海富投資核與香港迪并亞的賠償倆約定，并血不損害甘此肅世恒及快公司債權(quán)炒人的利益貢，不違反頃法律法規(guī)漠的禁止性則規(guī)定，是易當(dāng)事人的雞真實(shí)意思瓜表示，是煙有效的。靈”判決意捧義：1.我國(guó)首次埋以判決的堆形式確定種了對(duì)賭協(xié)般議的合法轉(zhuǎn)性，夯實(shí)奮了風(fēng)投行扶業(yè)的制度丈基礎(chǔ)；2.被投資公封司不能作排為對(duì)賭對(duì)檔象，創(chuàng)始釘股東可以友作為對(duì)賭擦對(duì)象。二、房釘?shù)禺a(chǎn)融懶資-私募股權(quán)28對(duì)賭協(xié)議遭案例二2011年3月，基金A、自然久人B（以下合探稱“投資程人”）與湯目標(biāo)公司C及其唯一球的股東D簽訂了《工增資協(xié)議土》，A和B共同向相目標(biāo)公史司C投資?！段迷鲑Y協(xié)議確》約定，A向目標(biāo)公糾司C增資1000萬元（20萬元計(jì)覆入注冊(cè)吼資本，甜其余計(jì)性入資本幕公積）褲，B向目標(biāo)公吩司C增資200萬元（5萬元計(jì)入劈燕注冊(cè)資本膽，其余計(jì)幟入資本公屠積）；增飾資完成后續(xù)，目標(biāo)公精司C的注冊(cè)資份本由175萬元變?yōu)?00萬元，其呈中，A持有目標(biāo)自公司10%的股權(quán)，B持有目標(biāo)器公司2.5%的股權(quán)跳，D持有目標(biāo)車公司87.5遼%的股權(quán)。業(yè)績(jī)承課諾條款案的主要貢內(nèi)容：畢目標(biāo)公犁司C在201落1年度的責(zé)稅后凈池利潤(rùn)不架低于1000萬元人救民幣，201鎖2年度稅后都凈利潤(rùn)不眾低于150驗(yàn)0萬元人質(zhì)民幣，2013年度稅后皂凈利潤(rùn)不幫低于200怪0萬元人民公幣，若凈妨利潤(rùn)低于水上述標(biāo)準(zhǔn)妙，則C、D對(duì)A、B進(jìn)行現(xiàn)蚊金補(bǔ)償篩（補(bǔ)償愧方式為畫：補(bǔ)償候金額=投資總軟額×每努年未完彼成的凈行利潤(rùn)÷晨承諾凈關(guān)利潤(rùn)）災(zāi)。二、房寒地產(chǎn)融翁資-私募股透權(quán)29股權(quán)回購尊條款的主億要內(nèi)容：斜當(dāng)目標(biāo)公漠司C任何一臭年凈利丘潤(rùn)低于昂業(yè)績(jī)承辨諾標(biāo)準(zhǔn)羽的80%或在2011年底前未律取得特定按的M業(yè)務(wù)或N業(yè)務(wù)的飲代理權(quán)帖，D有義務(wù)跨按20%的年收益判率受讓A和B持有的斥目標(biāo)公料司股權(quán)孟，C對(duì)受讓邀義務(wù)承潤(rùn)擔(dān)無限倡連帶責(zé)臟任，股喪權(quán)回購礦價(jià)格為績(jī)擬回購粥股份所狗對(duì)應(yīng)之病實(shí)際投情資額×騰（1+20慣%×自出身資完成荷之日起蘿至回購好之日止率的天數(shù)亭÷365）。仲裁庭啦最終作兆出了比頭最高人拘民法院隔在海富寺投資案密中的司余法觀點(diǎn)讀更進(jìn)一去步的裁緒決，認(rèn)淚定投資獵人A、B與目標(biāo)限公司C、大股三東D之間的反業(yè)績(jī)補(bǔ)寸償條款生和股權(quán)?；刭彈l答款（對(duì)織賭條款劃）合法爽有效，益目標(biāo)公陡司C未完成姐承諾的煮業(yè)績(jī)，C、D應(yīng)支付現(xiàn)置金補(bǔ)償，沙且D應(yīng)回購歉股權(quán)。二、房褲地產(chǎn)融移資-私募股權(quán)30仲裁庭認(rèn)圣為，增資雖前D是目標(biāo)公鍵司C的唯一股舌東，增資變后其依然桿持股87.5扯%，而投資貍?cè)嗽鲑Y后斬只為小股執(zhí)東，投資啟人對(duì)企業(yè)鋪的估值依裹賴于D對(duì)預(yù)期經(jīng)塑營(yíng)狀況的睡承諾，所泄以其高溢肚價(jià)出資的探對(duì)價(jià)是該反業(yè)績(jī)承諾匪得以實(shí)現(xiàn)任，為了降肢低風(fēng)險(xiǎn)，億投資人要吃求簽訂業(yè)謙績(jī)承諾條內(nèi)款。C、D為了獲得翁高溢價(jià)的舌出資，自些愿簽訂此勤條款，其掉中并不存下在欺詐與合非法目的求。同時(shí)，C的經(jīng)營(yíng)炊活動(dòng)始俗終由D控制，綿在這種數(shù)情況下止，業(yè)績(jī)承鉛諾條款毫是幫助允投資人楊在投資位之前預(yù)劇防風(fēng)險(xiǎn)跌、在投及資之后時(shí)化解風(fēng)犬險(xiǎn)的契拒約性保莫護(hù)手段，也是鼓勵(lì)與約崗束C、D尤其是控障股股東D履約踐諾劈燕的利益激捉勵(lì)與責(zé)任裕約束機(jī)制，因而符深合平等自愿佩、權(quán)義對(duì)靠等、公平額合理、誠夾實(shí)信用的錄契約精神，應(yīng)認(rèn)定定為合奶法有效術(shù)。C和D應(yīng)按照業(yè)聾績(jī)承諾條銳款的具體旋約定，向鞭投資人支夾付現(xiàn)金補(bǔ)家償。二、房地疊產(chǎn)融資-私募股餓權(quán)對(duì)賭協(xié)僚議：山愛東案例：1、甲方繭向乙方鐵投資1億元，201螞1年月日出資到謊位，占項(xiàng)悔目公司%股權(quán)，擦（股權(quán)漂出資，貢避免非強(qiáng)法貸款閉、非法勁集資）端甲方在特項(xiàng)目公礦司的股個(gè)權(quán)在2011年月日前，怨不具有糾表決權(quán)笑，項(xiàng)目模公司的舅董事會(huì)偶等公司湖高管由時(shí)乙方確姑定，項(xiàng)賓目的運(yùn)麗作也由沃乙方?jīng)Q耀定。（召為防止繳乙方引弟狼入室報(bào)，被甲郊方控制侄企業(yè)的陜經(jīng)營(yíng)權(quán)康）2、在2011年月日前甲方獄將所持有矛的項(xiàng)目公獻(xiàn)司股權(quán)的%轉(zhuǎn)讓給芽乙方，哭股權(quán)轉(zhuǎn)懷讓價(jià)格灣為。（部分漁本金加預(yù)鉛期收益的50%），（甲干方收益的兔實(shí)現(xiàn)形式茶，這樣需森要繳25%的企業(yè)爹所得稅懼，如果隙采取分儉紅的形貞勢(shì)則不畝需要繳輩企業(yè)所昂得稅，描下同）在2011年月日前將辰持有項(xiàng)糞目公司封股權(quán)的%轉(zhuǎn)讓給乙靠方，轉(zhuǎn)讓賢價(jià)格為。（剩責(zé)余本金傅加收益妻的50%）。3、若乙汁方不能雄按約定頂回購甲生方股權(quán)兄，則自201屠1年月日起，甲捐方持有的狀股權(quán)享有府占公司67%的表決權(quán)窗，享有公喇司的全部唇收益、分脾紅等權(quán)益央。（這是昏強(qiáng)制乙方掃回購甲方焰股權(quán)的制投約性條款干，如果乙悶方不回購沈，由喪失蛾在項(xiàng)目中孔的實(shí)際權(quán)巖益）自201廢1年月日起龍，甲方在樂項(xiàng)目公司端盈利未達(dá)煌到萬元之前敲，享有項(xiàng)枕目公司的黑全部收益殊，在盈利宵超出萬元的罵部分，框由乙方欺分配。體（另一照種保障轎甲方收庫益的利爐潤(rùn)分配托形式，丸不是按嚇比例分咽配，而帽是按收娘益的階戴段分配許紅利，貨這按200皮6年新的公抱司法，都潔是合法的悼）31三、房地香產(chǎn)融資-互聯(lián)網(wǎng)金款融互聯(lián)網(wǎng)窗金融的啟概念互聯(lián)網(wǎng)還金融是掩利用互序聯(lián)網(wǎng)技叫術(shù)和移散動(dòng)通信塌技術(shù)等寧一系列熟現(xiàn)代信饅息科學(xué)耳技術(shù)實(shí)銜現(xiàn)資金泥融通的緩一種新毅興金融菌服務(wù)?；@式。從狹義優(yōu)的金融剛角度，攏互聯(lián)網(wǎng)博金融應(yīng)嗓該定義靠在和貨卻幣的信戶用化流兼通相關(guān)需的層面諷，也就畜是資金拖融通依薦托互聯(lián)遺網(wǎng)來實(shí)幣現(xiàn)的業(yè)還務(wù)模式應(yīng)都可以匆稱為互惱聯(lián)網(wǎng)金柴融。廣義上講捆，任何涉值及到廣義怎金融的互黃聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用蠢，都屬于盜互聯(lián)網(wǎng)金逮融，包括懸：第三方栽支付、P2P網(wǎng)貸，眾靠籌、在線違理財(cái)、在配線金融產(chǎn)軍品銷售，卻金融中介餡、金融電逐子商務(wù)等侄?；ヂ?lián)網(wǎng)竹金融的殿六大模溉式：第三方命支付、P2P網(wǎng)貸、大陡數(shù)據(jù)金融勁、眾籌、仗信息化金房誠融機(jī)構(gòu)、墳互聯(lián)網(wǎng)金撈融門戶。32三、房地袋產(chǎn)融資-互聯(lián)網(wǎng)焦金融P2P的概念：pee訓(xùn)r-t冤o-p術(shù)eer傲le脾ndi都ng,點(diǎn)對(duì)點(diǎn)信弦貸，人人廢貸。通過P2P公司搭路建第三茫方互聯(lián)姥網(wǎng)平臺(tái)汽進(jìn)行資右金借貸也雙方的盟匹配，灑是個(gè)人負(fù)對(duì)個(gè)人毅的直接答信貸模轎式。即蒙由具有舊資質(zhì)的迎網(wǎng)站（領(lǐng)第三方電公司）豪作為中獸介平臺(tái)槳，借款坑人在平撇臺(tái)發(fā)放繼借款標(biāo)臘，投資勸者進(jìn)行腔競(jìng)標(biāo)向磁借款人廟放貸。P2P的借貸辮過程，粒資料與售資金、管合同、喚手續(xù)等芝全部通杏過網(wǎng)絡(luò)棟實(shí)現(xiàn)，右是隨著篩互聯(lián)網(wǎng)河的發(fā)展慈和民間估借貸的愉興起而幣發(fā)展起致來的一痰種新金耍融模式債。33三、房地特產(chǎn)融資-互聯(lián)網(wǎng)金暗融34三、房地噴產(chǎn)融資-互聯(lián)網(wǎng)金自融《上海市網(wǎng)獻(xiàn)絡(luò)信貸服巾務(wù)業(yè)企業(yè)位聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)孕借貸行業(yè)食準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)》1、公司必膊須建立頑自有資網(wǎng)金與出威借人資好金隔離稠制度，猾出借資款金由第饅三方賬里戶管理裹，公司客不得利犬用任何替方式挪傘用出借堆人資金肺。2、必須為借粘款人和出載借人建立塔直接對(duì)應(yīng)耀的借貸關(guān)控系，網(wǎng)絡(luò)咬借貸服務(wù)位機(jī)構(gòu)不得銷在匹配借靈貸關(guān)系之乓前獲取并瓜歸集出借等資金，不兄得以期限臥錯(cuò)配的方同式設(shè)立資竟金池。網(wǎng)喬絡(luò)借貸服麗務(wù)機(jī)構(gòu)的讓股東或工雜作人員不飾得以期限諸錯(cuò)配為目狐的參與債轉(zhuǎn)權(quán)投資。3、網(wǎng)絡(luò)借勿貸服務(wù)坊機(jī)構(gòu)不罷得虛構(gòu)擺債權(quán)或路篡改借嫩貸信息末。4、網(wǎng)絡(luò)借貸拍服務(wù)機(jī)構(gòu)畝的經(jīng)營(yíng)應(yīng)隸當(dāng)公開、怪透明，充務(wù)分履行風(fēng)閃險(xiǎn)告知義噴務(wù)，確保頸出借人和長(zhǎng)借款人明耳確自身的包權(quán)利義務(wù)臘（包括但求不限于出槍借金額、梯借款金額仆、期限、劉費(fèi)率、回耕報(bào)、還款騾方式等內(nèi)吉容），并扁在合同中壁載明。35三、房地蹤蝶產(chǎn)融資-互聯(lián)網(wǎng)衣金融5、網(wǎng)絡(luò)借貸怨服務(wù)機(jī)構(gòu)裹僅限于從衫事金融信博息服務(wù)業(yè)騾務(wù)，不得兄直接參與竊借貸行為摟。6、.網(wǎng)絡(luò)借要貸服務(wù)暖機(jī)構(gòu)必指須建立昌第三方菌資金管課理機(jī)制星，通過亭與中國(guó)晚人民銀果行核準(zhǔn)卻的第三廟方支付云等法定摟機(jī)構(gòu)合疫作。網(wǎng)秩絡(luò)借貸拔服務(wù)機(jī)縱構(gòu)名下街的銀行傾帳戶，癢或其實(shí)駁際控制軌人的銀惹行賬戶銀，不得利以任何分形式接鋤收、歸堪集客戶縫出借資風(fēng)金，也因無權(quán)擅執(zhí)自動(dòng)用參在第三擴(kuò)方支付巖等法定陡機(jī)構(gòu)管翼理的出擱借人資頃金。7、網(wǎng)絡(luò)借冒貸服務(wù)動(dòng)機(jī)構(gòu)應(yīng)垃該真實(shí)倒、客觀倆地提示獎(jiǎng)網(wǎng)絡(luò)借俘貸投資唐的風(fēng)險(xiǎn)表，網(wǎng)絡(luò)餅借貸平巾臺(tái)本身烏不得提攀供擔(dān)保痕，不以雅平臺(tái)名虛義向出糊借人承伙諾保本規(guī)保息，質(zhì)提示出緊借人小兇額分散電的投資橫策略，呀在出借峰合同中由明確、屋清晰地兇闡述雙幻玉方權(quán)利廈義務(wù)，念不誤導(dǎo)武出借人社作出出膛借判斷熟。36三、房究地產(chǎn)融課資-互聯(lián)網(wǎng)午金融《最高人灰民法院污關(guān)于審招理非法文集資刑任事案件稱具體應(yīng)零用法律降若干問康題的解映釋》法釋〔2010〕18號(hào)同時(shí)具備詠下列四個(gè)鹿條件的，傭除刑法另顯有規(guī)定的竿以外，應(yīng)囑當(dāng)認(rèn)定為升刑法第一骨百七十六肉條規(guī)定的“非法吸收度公眾存款睛或者變相菜吸收公眾塔存款”：（一）未涼經(jīng)有關(guān)部萍門依法批恒準(zhǔn)或者借幕用合法經(jīng)示營(yíng)的形式拋吸收資金脅；（二）瞧通過媒趣體、推關(guān)介會(huì)、兩傳單、敏手機(jī)短賢信等途罰徑向社物會(huì)公開登宣傳；（三）遇承諾在繩一定期瞎限內(nèi)以衣貨幣、虧實(shí)物、仔股權(quán)等平方式還榴本付息森或者給絕付回報(bào)況；（四）向商社會(huì)公眾狡即社會(huì)不基特定對(duì)象建吸收資金擦。未向社會(huì)梯公開宣傳吳，在親友堵或者單位然內(nèi)部針對(duì)傻特定對(duì)象栽吸收資金胖的，不屬陡于非法吸另收或者變它相吸收公靜眾存款。37三、房險(xiǎn)地產(chǎn)融美資-互聯(lián)網(wǎng)金仰融具有下列曉行為符合本解釋釋第一條遺第一款規(guī)痛定的條件圓的：（一）不董具有房產(chǎn)尺銷售的真新實(shí)內(nèi)容或江者不以房皺產(chǎn)銷售為聯(lián)主要目的駱，以返本銷蝕售、售寸后包租廟、約定?；刭?、叼銷售房順產(chǎn)份額等方式非報(bào)法吸收資沿金的；（二）以倆轉(zhuǎn)讓林權(quán)巖并代為管閱護(hù)等方式拆非法吸收禍資金的；（三）斥以代種輪植（養(yǎng)燃殖）、糟租種植乞（養(yǎng)殖池）、聯(lián)刻合種植耐（養(yǎng)殖存）等方述式非法大吸收資燭金的；（四）站不具有終銷售商束品、提育供服務(wù)仇的真實(shí)擱內(nèi)容或腳者不以嗎銷售商渣品、提踢供服務(wù)運(yùn)為主要腐目的，徹以商品香回購、篇寄存代掩售等方玻式非法雨吸收資思金的；（五）不童具有發(fā)行輔股票、債能券的真實(shí)屑內(nèi)容，以踢虛假轉(zhuǎn)讓粉股權(quán)、發(fā)塌售虛構(gòu)債貝券等方式嬸非法吸收疤資金的；（六）不峰具有募集犯基金的真鹽實(shí)內(nèi)容，鉗以假借境離外基金、發(fā)售虛蜘構(gòu)基金等方式挪非法吸送收資金福的；（七）霧不具有群銷售保鄭險(xiǎn)的真忌實(shí)內(nèi)容螺，以假獵冒保險(xiǎn)漁公司、浩偽造保血險(xiǎn)單據(jù)堵等方式兆非法吸拒收資金炮的；（八）混以投資入股的方式錢非法吸軋收資金取的；（九）以委托理時(shí)財(cái)?shù)姆绞奖畏欠ㄎ笫召Y金研的；（十）利用民間“會(huì)”、“社”等組織非娘法吸收資冒金的；（十一）匙其他非法索吸收資金嗚的行為。38三、房觸地產(chǎn)融住資-互聯(lián)網(wǎng)金亭融眾籌的吩概念項(xiàng)目發(fā)起母人通過利斤用互聯(lián)網(wǎng)癢和SNS傳播的特淋性，發(fā)動(dòng)鎖公眾力量鍵，集中公讓眾的資金癥、能力和爸渠道，為仿小企業(yè)、烏藝術(shù)家或座個(gè)人進(jìn)行服某項(xiàng)活動(dòng)酸或某個(gè)項(xiàng)你目或創(chuàng)辦翻企業(yè)提供勒必要的資吐金援助的減一種融資突方式。39三、房丟地產(chǎn)融急資-互聯(lián)網(wǎng)藝金融獎(jiǎng)勵(lì)式募捐式股權(quán)式天使式會(huì)籍式憑證式借貸式40出資人責(zé)按照各獲自出資客比例成渣立有限猶合伙企溝業(yè)（領(lǐng)華投人任種普通合普伙人，摧跟投人沫任有限臉合伙人夫），再先以該有熊限合伙可的身份刑入股被躲投項(xiàng)目公司確定一個(gè)座股東或入醒籍的條件挽，基于人條脈圈或交帖際圈進(jìn)行離募集，股揉東的回報(bào)括方式淡化城了金錢回猴報(bào)會(huì)員卡、堡擁有原始典股份，年解底按持股驢比例分紅三、房盤地產(chǎn)融圣資-互聯(lián)網(wǎng)金擇融41三、房地鳥產(chǎn)融資-互聯(lián)網(wǎng)金會(huì)融42穩(wěn)賺1號(hào)物業(yè)增值收益租金收益互聯(lián)網(wǎng)眾籌項(xiàng)目四、房冰地產(chǎn)融責(zé)資-RE澤ITSREI濱Ts即房地扔產(chǎn)投資弦信托，案是英文“Re引al敘Est禿ate駛In挽ves星tme吸nt年Tru館st”的縮寫聲（復(fù)數(shù)括為REIT耀s）。它是蹲一種以發(fā)鴨行收益憑糾證的方式冰，匯集特暈定多數(shù)投莊資者的資責(zé)金，由專煮門投資機(jī)前構(gòu)進(jìn)行房志地產(chǎn)投資施經(jīng)營(yíng)管理薯，并將投癥資綜合收該益按比例顫分配給投烈資者的一策種信托基著金。房地產(chǎn)水投資信熟托基金燭通?？墒叻殖扇龑€(gè)類別悶：資產(chǎn)牽型（Equ舅ity采or孫RE哄ITs）、抵點(diǎn)押型（Mor殿tga由ge-基Bac城ked蟲Se辭cur南iti洗es或MBS)或混合貍型(Hy秘bri鉤d)；即：資產(chǎn)型：危投資并擁間有房地產(chǎn)翼；主要收班入來源于鹿房地產(chǎn)的嬌租金。抵押型炕：收益部主要來材源于房獲地產(chǎn)貸洽款的利涂息?；旌闲挽枺核羌娼橛谫Y吊產(chǎn)類和蛋抵押類薄之間的流一種房晝地產(chǎn)投凱資信托滴。43四、房地絲式產(chǎn)融資-RE慎ITS44四、房地壩產(chǎn)融資-RE炭ITS美國(guó)關(guān)于REIT乎S的主要要摘求:1、須為錦一個(gè)課雁稅主體磁：股份堂有限公肉司、有敢限公司鵝、合伙應(yīng)有限公膽司，合餓伙公司宴、信托陰公司；2、由一財(cái)個(gè)或一晉個(gè)以上額之信托味機(jī)構(gòu)或話董事會(huì)紅管理；3、受益否權(quán)可以俱轉(zhuǎn)換股縮慧票或受據(jù)益憑證等證明之復(fù)；4、須有100位以上炒之股東翼，股份閘必須可吩以完全奇轉(zhuǎn)讓；5、課稅醉年度前盟半年由5人以下個(gè)守人擁有之敞股份須低獄于50%；6、總資產(chǎn)廣至少需要夏有75%投資于不悔動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)訪；7、總收入稈至少需要描有75%來自于不解動(dòng)產(chǎn)之租努金或不動(dòng)帳產(chǎn)之抵押癢利息；8、投資狂于REIT低S子公司芹之股東樂不得超息過總資丟產(chǎn)的20%；9、持有詢某依發(fā)今行公司胖的證券違不得超轉(zhuǎn)過REIT棉S資產(chǎn)總值府的5%；10、不得層持有超牽過任一練家發(fā)行索公司流帥通在外鏟、具有稼股票權(quán)捷的證券貢的10%上限；45四、房地享產(chǎn)融資-REI部TS香港的REI撫TS的發(fā)展基本情況當(dāng)：200菊3年7月30日，香港蹈證監(jiān)會(huì)正睛式公布了典《房地產(chǎn)如投資信托妨基金守則懂》。2003年12月，香港瘦特區(qū)政府料房屋委員個(gè)會(huì)計(jì)劃通仇過以房地啦產(chǎn)信托基套金(REI共Ts)形式，全將旗下從商場(chǎng)、差停車位逢等不動(dòng)岡產(chǎn)注入說上市的閱房地產(chǎn)敢信托基趙金，即隨發(fā)起設(shè)呈立領(lǐng)匯覺房地產(chǎn)值投資信守托基金縱，又名“領(lǐng)匯(The廉Lin旬k)”。房委摔會(huì)將旗抓下180個(gè)商場(chǎng)夸及停車扶場(chǎng)分拆歷出售給折領(lǐng)匯，概這些資健產(chǎn)總值迅達(dá)309億港元，珠扣除房委盯會(huì)90億港元澆的負(fù)債棕，該基羨金的資戰(zhàn)產(chǎn)凈值妄達(dá)219億港元致。2005年11月25日，領(lǐng)陪匯REI抽Ts正式上帳市，首毫日掛牌耀即報(bào)收收于11.8崗0港元，較厚招股價(jià)10.魂3港元高師出14.屆6％。香港搬市場(chǎng)發(fā)行擋并上市的REI鏈Ts：包括領(lǐng)匯域、泓富產(chǎn)債業(yè)信托(080驕8.HK頌)和越秀猜房產(chǎn)信篇托基金(04屑05.返HK)，200萬6冠君、含陽光，2007睿富（北宗京佳程廣詢場(chǎng)），201漠0長(zhǎng)江實(shí)業(yè)晌置富。特區(qū)證監(jiān)懲會(huì)放寬了REIT秋s投資的地匹域限制，折讓REIT獲s可以投資退于香港以慮外的房地永產(chǎn)，以及翻提高財(cái)務(wù)營(yíng)杠桿比率惰上限(即將原先REI并Ts的最高負(fù)燒債比例有35%提高至45%趁)。46四、房贏地產(chǎn)融鋒資-REI盜TS中信啟段航專項(xiàng)綿資產(chǎn)管滾理計(jì)劃窮：中信啟航享成立于2014年4月25日，總規(guī)松模逾人民個(gè)幣52.1億元，投挽資標(biāo)的為馬北京中信歷證券大廈哭及深圳中貓信證券大卷廈。該基埋金由中信笛金石基金滲管理有限禿公司管理灶。計(jì)劃按70.1亦%和29.9幸%的比例鍋劃分為媽優(yōu)先級(jí)佩和次級(jí)禮，優(yōu)先缸級(jí)份額攻存續(xù)期爬間獲得方基礎(chǔ)收酒益，退聲出時(shí)獲湊得資本幸增值的10%（浮動(dòng)肌收益部支分），送次級(jí)份筆額存續(xù)悟期間獲鋪得滿足裁優(yōu)先級(jí)貨基礎(chǔ)收叉益后的湊剩余收嘆益，退柴出時(shí)獲肝得資本客增值的90%（浮動(dòng)誤收益部悟分）。中信啟航父為私募基乒金，按《證券公織司及基風(fēng)金管理乘子公司鏡資產(chǎn)證爆券化業(yè)肝務(wù)管理軋規(guī)定》和《私募投資總基金監(jiān)督擦管理暫行轟辦法》，投資及者不得憂超過200人。為確捏保交易后恭投資者限朗制在200人以內(nèi)，杜優(yōu)先級(jí)受血益憑證轉(zhuǎn)溝讓交易時(shí)丘，每手為5萬份，思每次轉(zhuǎn)喊讓不低富于10手，且問為一手丙的整數(shù)笨倍，次強(qiáng)級(jí)受益蟲憑證轉(zhuǎn)授讓交易丹每手為30萬份。中信啟褲航通過盲深交所同綜合協(xié)肢議交易里平臺(tái)進(jìn)遭行交易膝。47四、房地弄產(chǎn)融資-REI恒TS48中信啟航濫的交易結(jié)農(nóng)構(gòu)：四、房地乎產(chǎn)融資-REI朵TS蘇寧與中汗信合作REI恢Ts交易：蘇寧云圣商擬以無不低于簡(jiǎn)人民幣40.影1億元的價(jià)張格將11家全資子旋公司的全賞部相關(guān)權(quán)掃益轉(zhuǎn)讓給骨中信金石竹基金擬發(fā)姓起設(shè)立的嘩私募投資危基金或/及相關(guān)作方，交易完成譯后公司將孝按照市場(chǎng)乞價(jià)格租用11處物業(yè)元繼續(xù)經(jīng)匠營(yíng)。私募投嶺資基金愿基金管斃理人為武中信金原石基金康，門店帶物業(yè)的拆租金收羞入及該潔私募投丈資基金貓未來處側(cè)置股權(quán)描或門店映物業(yè)的狐增值收徑益，將企成為該黎私募投晉資基金羨或及/相關(guān)方的綿收益分配憂來源。49四、房瘋地產(chǎn)融況資-REI呀TS50蘇寧與售中信合衡作REI神Ts交易結(jié)構(gòu)借：四、房地園產(chǎn)融資-RE怒ITS前海萬緩科REI深Ts封閉式陽混合型瘦基金：深圳前海婦的萬科企石業(yè)公館項(xiàng)食目，萬科采用BOT（建造、懲運(yùn)營(yíng)、移頓交）模式卻合作開發(fā)陡的一個(gè)大盯型商業(yè)園布區(qū)項(xiàng)目，鹿項(xiàng)目由萬雕科負(fù)責(zé)投衛(wèi)資建造并線運(yùn)營(yíng)收取繩租金，期聰滿8年之后（續(xù)至2021年），將而無償交還殺給前海管扮理局。項(xiàng)以目總占地蜻面積約9萬平方米耍，項(xiàng)目總欠建筑面積聞約為6萬平方丹米，2014年底，該俊項(xiàng)目正式榜落成投入本使用，包私括中國(guó)移革動(dòng)、山東建山鋼集團(tuán)混等23家企業(yè)客晚戶入駐了藍(lán)該園區(qū)，眉按照月租釘約250元/平方米計(jì)媽算，該項(xiàng)蒸目每年的害租金收入吩預(yù)計(jì)可達(dá)1.5億元。封閉式混估合型基金棕”的基金恥管理人是希鵬華基金蔽，托管人悄是浦發(fā)銀基行。4月15日，證慰監(jiān)會(huì)接流收到鵬龍華基金村提交的對(duì)基金募享集申請(qǐng)戒材料；4月22日，證監(jiān)諒會(huì)正式?jīng)Q重定受理該綿基金的募哄集申請(qǐng)。萬科REI叢Ts與中信態(tài)啟航和剃蘇寧中謝信REI定TS不同之處少：公募基拔金和私鳥募基金51四、房日地產(chǎn)融職資-RE形ITS52四、房地毀產(chǎn)融資-RE辭ITSREI庭Ts與資產(chǎn)泛管理計(jì)柜劃：更低的投名資門檻更多的投棵資者稅收的優(yōu)傘惠流動(dòng)性椅的便利53四、房地許產(chǎn)融資-RE積ITS私募基金奴與公募基汪金的區(qū)別1、公開募集悶基金的基