物業(yè)管理企業(yè)基礎(chǔ)培訓課程

1第5章物業(yè)管理企業(yè)5.1物業(yè)管理企業(yè)概述5.2物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理5.3物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)25.1物業(yè)管理企業(yè)概述5.1.1物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征和作用5.1.2物業(yè)管理企業(yè)的類型5.1.3物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立5.1.4物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍35.1.1物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征和作用1）概念物業(yè)管理企業(yè)，是指依照合同和物業(yè)管理法規(guī)，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑物和附屬配套設(shè)施及場地進行管理的組織。

2）特征（1）營利性（2）物業(yè)管理專業(yè)性（3）服務(wù)的多樣性和社會性（4）依據(jù)單一化3）作用45.1.2物業(yè)管理企業(yè)的類型1）按物業(yè)管理企業(yè)的組建和形成分類（1）專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理公司（2）與房地產(chǎn)開發(fā)商有隸屬關(guān)系的物業(yè)管理公司。（3）由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)（4）由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)

2）按物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系分類（1）委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)（2）自主經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)5

3）按物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的運作分類（1）管理型物業(yè)管理企業(yè)（2）顧問型物業(yè)管理企業(yè)（3）綜合性物業(yè)管理企業(yè)（4）派員型物業(yè)管理公司65.1.3物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立1）物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立條件（1）依法成立（2）有符合企業(yè)登記管理要求的注冊資本（3）有企業(yè)名稱和固定的經(jīng)營管理場所（4）有管理機構(gòu)及同經(jīng)營管理規(guī)模相適應(yīng)的各類管理人員和專業(yè)技術(shù)人員72）物業(yè)管理企業(yè)的注冊登記（1）登記管轄①國家工商行政管理總局負責下列公司的登記②省、自治區(qū)、直轄市工商行政管理局負責本轄區(qū)內(nèi)下列公司的登記③設(shè)區(qū)的市（地區(qū)）工商行政管理局、縣工商行政管理局，以及直轄市的工商行政管理分局、設(shè)區(qū)的市工商行政管理局的區(qū)分局，負責本轄區(qū)內(nèi)下列公司的登記8（2）企業(yè)設(shè)立登記應(yīng)提交的文件①股東的主體資格證明或者自然人身份證明；②公司法定代表人簽署的設(shè)立登記申請書；③全體股東指定代表或者共同委托代理人的證明；④公司章程；⑤依法設(shè)立的驗資機構(gòu)出具的驗資證明，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外；⑥股東首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當在公司設(shè)立登記時提交已辦理其財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件；⑦載明公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理的姓名、住所的文件以及有關(guān)委派、選舉或者聘用的證明；⑧公司法定代表人任職文件和身份證明；⑨企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書；⑩公司住所證明。95.1.4物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍1）基本服務(wù)（1）房屋建筑的維護、修繕與改造；（2）物業(yè)附層設(shè)備的維護、保養(yǎng)和更新；（3）相關(guān)場地的維護、保養(yǎng)和更新；（4）清掃保潔；（5）庭院綠化；（6）車輛管理。對進入管理范圍內(nèi)的各種機動車輛的限制和停放管理。2）專項服務(wù)（1）日常生活服務(wù)類（2）商業(yè)服務(wù)類（3）文化、教育、衛(wèi)生、體育活動服務(wù)類（4）金融服務(wù)類（5）經(jīng)紀代理中介服務(wù)（6）社會福利類10115.2物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理

5.2.1物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理部門5.2.2物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的申請和審批5.2.3物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的等級和標準5.2.4物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的補領(lǐng)、重新核定、變更和注銷5.2.5物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的監(jiān)督和檢查125.2.1物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理部門建設(shè)部2004年5月1日實施的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，國務(wù)院建設(shè)主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理；直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導和監(jiān)督。135.2.2物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的申請和審批1）申請和審批（1）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；（2）營業(yè)執(zhí)照；（3）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；（4）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負責人的職稱證書和勞動合同；（5）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；（6）物業(yè)管理業(yè)績材料。142）不予資質(zhì)審批的情況（1）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；（2）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；（3）挪用專項維修資金的；（4）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；（5）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；（6）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；（7）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；（8）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；（9）與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；（10）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；（11）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；（12）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；（13）發(fā)生重大責任事故的。15165.2.3物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的等級和標準1）一級資質(zhì)（1）注冊資本人民幣500萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：①多層住宅200萬平方米；②高層住宅100萬平方米；③獨立式住宅（別墅）15萬平方米；④辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。（5）建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

172）二級資質(zhì)：（1）注冊資本人民幣300萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；18（4）管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：①多層住宅100萬平方米；②高層住宅50萬平方米；③獨立式住宅（別墅）8萬平方米；④辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。（5）建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。193）三級資質(zhì)：（1）注冊資本人民幣50萬元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書（4）有委托的物業(yè)管理項目；（5）建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。20215.2.羽4物業(yè)共管理企業(yè)野資質(zhì)證書亦的補領(lǐng)、檔重新核定腔、變更和丘注銷（1）企限業(yè)遺失了與資質(zhì)證書厭，應(yīng)當在肉新聞媒體包上聲明后讀，方可申者請補領(lǐng)。（2）企剖業(yè)發(fā)生分逮立、合并梯的，應(yīng)當紙向工商行膝政管理部杏門辦理變晴更手續(xù)后嶼30日內(nèi)鑼，到原資芝質(zhì)審批部行門申請輸街資質(zhì)證書雀注銷手續(xù)寇，并重新柱核定資質(zhì)主等級。（3）辦企業(yè)的拜名稱、夜法定代炒表人等具事項發(fā)昆生變更伐的，應(yīng)哄當在輸鍵變更手孔續(xù)后3名0日內(nèi)半，到原箱資質(zhì)審鏈批部門師辦理資找質(zhì)證書韻變更手先續(xù)。（4）企樣業(yè)破產(chǎn)、扭歇業(yè)或因饞其他原因柄終止業(yè)務(wù)膨活動的，暖應(yīng)當在辦油理營業(yè)執(zhí)續(xù)照注銷手墳續(xù)后15同日內(nèi)，到炕原資質(zhì)審哭批部門辦歡理資質(zhì)證活書注銷手殿續(xù)。225.2.痛5物業(yè)訂管理企業(yè)蔑資質(zhì)的監(jiān)謙督和檢查1）根據(jù)霜《物業(yè)管攜理企業(yè)資紋質(zhì)管理辦絞法》規(guī)定倉，有下列饑情形之一道的，資質(zhì)郵審批部門港或者其上療級主管部芒門，根據(jù)胳利害關(guān)系松人的請求剛或者根據(jù)速職權(quán)可以該撤銷資質(zhì)守證書：（1）她審批部陜門工作艙人員濫朝用職權(quán)題、玩忽兄職守作曬出物業(yè)壟管理企歉業(yè)資質(zhì)診審批決培定的；（2）埋超越法凳定職權(quán)訓作出物愿業(yè)管理創(chuàng)企業(yè)資乖質(zhì)審批懷決定的效；（3）絞違反法橫定程序曬作出物誰業(yè)管理持企業(yè)資帝質(zhì)審批字決定的讀；（4）久對不具繭備申請泊資格或新者不符牛合法定衡條件的墨物業(yè)管仙理企業(yè)暴頒發(fā)資薦質(zhì)證書在的；（5）依率法可以撤攝銷審批的危其他情形廟。232）資質(zhì)杜審批部門持有下列情虧形之一的五，由其上究級主管部覺門或者監(jiān)炕察機關(guān)責中令改正，敏對直接負蜻責的主管烘人員和其跳他直接責說任人員依肯法給予行宏政處分；周構(gòu)成犯罪飾的，依法裕追究刑事偶責任：（1）牛對不符藝合法定水條件的示企業(yè)頒屢發(fā)資質(zhì)盟證書的朵；（2）畜對符合枝法定條爛件的企探業(yè)不予強頒發(fā)資榴質(zhì)證書金的（3）明對符合端法定條攀件的企頑業(yè)未在擴法定期希限內(nèi)予寒以審批琴的；（4）抹利用職湯務(wù)上的垃便利，量收受他疼人財物盆或者其絮他好處筒的；（5）不兵履行監(jiān)督錘管理職責染，或者發(fā)嶼現(xiàn)違法行慈為不予查算處的。24255.3幫物業(yè)管理是企業(yè)的權(quán)擠利和義務(wù)5.3.此1物業(yè)釋管理企業(yè)斃的權(quán)利5.3陪.2委物業(yè)管棒理企業(yè)制的義務(wù)265.3.州1物業(yè)徒管理企業(yè)拍的權(quán)利1）法規(guī)嗚賦予管困理企業(yè)岔的權(quán)利(1)物餓業(yè)管理企線業(yè)應(yīng)當根冶據(jù)有關(guān)法璃規(guī)，結(jié)合欣實際情況才，制定小籌區(qū)管理辦四法；(2)虎依照物豪業(yè)管理怒合同和干管理辦產(chǎn)法對住予宅小區(qū)門實施管歉理；(3)母依照物欲業(yè)管理敗合同和傷有關(guān)規(guī)右定收取接管理費斤用；(4)蘋有權(quán)制叨止違反已規(guī)章制秤度的行膠為；(5)有疑權(quán)要求管豪委會協(xié)助扁管理；(6)敲有權(quán)選鬼聘專營戚公司(純?nèi)缜鍧崏压?、績保安公社司?燈承擔專猾項管理堪業(yè)務(wù)；(7)可泥以實行多掌種經(jīng)營，甩以其收益死補充小區(qū)棉管理經(jīng)費雁。272）合同賦殖予物業(yè)管恒理企業(yè)的頂權(quán)利(1)細物業(yè)管原理服務(wù)四合同；(2)對柿物業(yè)使用服中的各種功禁止行為伸，物業(yè)管糕理企業(yè)要緊與業(yè)主有制書面約定樓；(3)贊關(guān)于聘延請專業(yè)物公司如襯保安公掃司、綠鄭化公司近，通過閉簽訂轉(zhuǎn)亮委托合堆同，并甚且事先孕要得到憐業(yè)主委按員會的蘭同意285.3株.2信物業(yè)管啞理企業(yè)壟的義務(wù)1)履湯行物業(yè)忽管理合士同，依羽法經(jīng)營①管理餐服務(wù)合率同一經(jīng)沖簽訂，爺受國家房誠法律保攔護，合母同義務(wù)嬸受國家扒法律監(jiān)這督。如仇果物業(yè)測管

理斜企業(yè)不寺全面履嘉行合同移，要承原擔相應(yīng)耕的違約站責任。②不得擅正自變更和辭解除管理趙服務(wù)合同百，雙方必名須信守合融同。如果必發(fā)生新的寶情況，要僑經(jīng)

雙方矛協(xié)議重新諒達成新的抬合同。任泥何一方當外時人都不殃得擅自變洗更或解除腎合同，也息不允許單孩方拒絕履叔行或者變禿更已經(jīng)訂聲立的管理檔服務(wù)合同劫；③依法幸解決管視理服務(wù)挺合同中莖的糾紛仔。一種跪是通過鞋協(xié)議解昏決糾紛鑼，一種軋是通過改有關(guān)主宰管

部悔門的調(diào)污解解決誕，也可峰以向人天民法院張起訴。2)接受盯管委會和攪住宅小區(qū)側(cè)內(nèi)居民的弊監(jiān)督；3)重大握的管理措扎施應(yīng)當交淺管委會審低