寶盈房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

房地產(chǎn)行業(yè)2004年投資策略

長(zhǎng)期趨勢(shì)：新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)

短期趨勢(shì):良性泡沫、溫和調(diào)整(增長(zhǎng)速度相對(duì)下降)

市場(chǎng)走勢(shì):板塊走勢(shì)仍難強(qiáng)于大盤(pán)

投資策略:人棄我取建倉(cāng)績(jī)優(yōu)地產(chǎn)股

新疆證券研究所周德昕

1各機(jī)構(gòu)的減持聲＝>房地產(chǎn)板塊跌幅最深

房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量的大幅增加地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)同比增加

2長(zhǎng)期趨勢(shì):新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)未來(lái)三年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)

我國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)20年高速增長(zhǎng),使我國(guó)明顯希缺的土地的價(jià)格長(zhǎng)期看漲的主要原因。人均GDP對(duì)比（按1990的價(jià)）單位：美元年份1820187019131950197319901998美國(guó)1257244553019561166892321427331日本66973713871926114391878920410中國(guó)600530552439839185831173長(zhǎng)期趨勢(shì):新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)未來(lái)三年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)4長(zhǎng)期趨勢(shì):新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)住房制度改革釋放大量住宅需求

90年代中期以前建設(shè)的住宅升級(jí)：14.6億平方米中的大部分需要改善住房條件

全國(guó)住房成套率全國(guó)平均為７５％，尚有1.5億平方米的危舊房需要改造。5長(zhǎng)期趨勢(shì):新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)城市化水平迅速提高

6長(zhǎng)期趨勢(shì):新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)高峰出生人口使住房需求重疊

7長(zhǎng)期趨勢(shì):新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期力促房地產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)

未來(lái)三年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)

通過(guò)消費(fèi)彈性系數(shù)法預(yù)測(cè)非住宅商品房需求和城市化水平法預(yù)測(cè)住宅商品房需求，2004－2006年商業(yè)用房和住宅用房總需求量為9.08億平方米，每年平均需求量為3.02億，發(fā)展?jié)摿薮蟆?短期趨勢(shì):良性泡沫、溫和調(diào)整良性泡沫

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于周期中快速發(fā)展階段

依據(jù)2003.1－11月供求總量平衡

商品房空置率和房?jī)r(jià)收入比仍處警戒線(xiàn)之下泡沫主要集中于一級(jí)城市和東部地區(qū)的二級(jí)城市

供給結(jié)構(gòu)背離需求結(jié)構(gòu)

良性泡沫

結(jié)構(gòu)性泡沫9短期趨勢(shì):良性泡沫、溫和調(diào)整溫和調(diào)整—行業(yè)增長(zhǎng)速度將下降（調(diào)整的必然性）

2001年以來(lái)房地產(chǎn)政策導(dǎo)向從寬松向趨緊轉(zhuǎn)變

1011短期趨勢(shì):良性泡沫、溫和調(diào)整溫和調(diào)整—行業(yè)增長(zhǎng)速度將下降（調(diào)整的必然性）目前政治經(jīng)濟(jì)背景決定2004年房地產(chǎn)政策走向仍將趨緊

房地產(chǎn)泡沫＝>經(jīng)濟(jì)過(guò)熱金融風(fēng)險(xiǎn)總量控制、結(jié)構(gòu)性調(diào)整強(qiáng)化行業(yè)集約化經(jīng)營(yíng)調(diào)整貨幣供給結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)金融安全12短期趨勢(shì):良性泡沫、溫和調(diào)整溫和調(diào)整—行業(yè)增長(zhǎng)速度將下降（調(diào)整的必然性）

未來(lái)三年將出臺(tái)政策的影響13短期趨勢(shì):良性泡沫、溫和調(diào)整溫和調(diào)整（調(diào)整的溫和性）良性的宏觀政策經(jīng)濟(jì)環(huán)境

財(cái)政政策貨幣政策利率政策匯率政策

繼續(xù)執(zhí)行相對(duì)穩(wěn)健的政策14短期趨勢(shì):良性泡沫、溫和調(diào)整溫和調(diào)整（調(diào)整的溫和性）本輪調(diào)整所處的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境要好于前輪

15短期趨勢(shì):良性泡沫、溫和調(diào)整預(yù)計(jì)2004年房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)

仍將以20％左右的速度增長(zhǎng)

房地產(chǎn)緊縮政策效應(yīng)將在2004年明顯體現(xiàn)國(guó)房景氣指數(shù)下降到105點(diǎn)左右16短期趨勢(shì):良性泡沫、溫和調(diào)整預(yù)計(jì)未來(lái)走勢(shì)121文件、國(guó)務(wù)院通知、銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管文件17短期趨勢(shì):良性泡沫、溫和調(diào)整政策調(diào)控使溫和調(diào)整顯現(xiàn)

182004年亮點(diǎn)：深圳區(qū)域、重點(diǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)1）深圳房地產(chǎn)在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)５年多的調(diào)整后，在“深圳重定位＋深港加強(qiáng)合作”的積極影響下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將先于我國(guó)其他地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)束調(diào)整，并重新進(jìn)入高速增長(zhǎng)期；國(guó)資改革深入和宏觀政策經(jīng)濟(jì)面明顯改觀的情況下，深圳本地地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)將取得突破性增長(zhǎng)或改觀。2）上海房地產(chǎn)面臨較大的調(diào)整壓力，中高檔房?jī)r(jià)格的下跌幅度將在10％－20％。但上海沿江開(kāi)發(fā)、洋山深水港和浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)二期工程建設(shè)、世博會(huì)工程、陸家嘴國(guó)際金融中心的建設(shè)都給相關(guān)的房地產(chǎn)公司帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。3）北京房地產(chǎn)繼續(xù)維持溫和調(diào)整的走勢(shì)，并在下半年結(jié)束調(diào)整，重新快速增長(zhǎng),受惠于奧運(yùn)的房地產(chǎn)建筑公司將會(huì)因此而提升業(yè)績(jī)。19投資策略：不重行業(yè)重個(gè)股，“人棄我取”建倉(cāng)績(jī)優(yōu)地產(chǎn)股

在被拋棄的地產(chǎn)板塊中，并不亞于核心資產(chǎn)股基本面的藍(lán)籌地產(chǎn)股凸現(xiàn)難得的買(mǎi)入時(shí)機(jī)。建議重點(diǎn)關(guān)注深圳本地地產(chǎn)股、北京奧運(yùn)股、受惠上海開(kāi)發(fā)股，按“低市盈率＋低市凈率＋高凈資產(chǎn)收益率”標(biāo)準(zhǔn)選出一級(jí)股票(短中長(zhǎng)線(xiàn)看好):招商局Ａ、萬(wàn)科A、上海建工;短期中性,中長(zhǎng)期看好:北京城建、金地集團(tuán)、陸家嘴、銀基發(fā)展、陽(yáng)光股份、沙河股份、中國(guó)國(guó)貿(mào)、長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)、亞泰集團(tuán)。20強(qiáng)勢(shì)地船產(chǎn)股的皇操作可妨以隨房更地產(chǎn)行啄業(yè)周期敏而動(dòng)2122股票名稱(chēng)股價(jià)（元）流通股（萬(wàn)股）2003年三季度（元）EPS（元）P/E（倍）短期評(píng)級(jí)長(zhǎng)期評(píng)級(jí)每股凈資產(chǎn)EPS2003E2004E2005E2003E2004E2005E招商局A10.09170255.560.420.710.840.9114.2112.0111.09推薦推薦萬(wàn)科A5.99930273.170.200.380.500.5515.7611.9810.89推薦推薦上海建工6.97234004.120.200.300.3323.2321.12推薦推薦北京城建8.91150002.790.140.220.3440.5026.21推薦推薦金地集團(tuán)11.5990005.330.350.6817.04持有推薦陸家嘴11.14