房地產(chǎn)策劃案例美林銀谷

美林·銀谷項目專題報告向超第一頁，共四十三頁。美林·銀谷項目專題報告

市場調(diào)研消費者研究項目定位及概念設(shè)計戶型設(shè)計及比例下步工作計劃第二頁，共四十三頁。美林·銀谷項目市場調(diào)研目的：

1、知已知彼，百戰(zhàn)不殆

2、提出合理化建議

3、為項目定位及概念設(shè)計作準(zhǔn)備

4、為今后營銷做準(zhǔn)備第三頁，共四十三頁。美林·銀谷項目市場調(diào)研項目SWTO分析第四頁，共四十三頁。項目SWOT分析優(yōu)勢S1、自然環(huán)境

2、項目周邊設(shè)施配套完善，生活便利

第五頁，共四十三頁。項目SWOT分析劣勢W1、城市配套

2、發(fā)展商品牌

3、交通狀況

第六頁，共四十三頁。項目SWOT分析機會點O：

1、河西高品質(zhì)樓盤的斷代

2、政府規(guī)劃開發(fā)利好因素

3、地理區(qū)位優(yōu)勢

4、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)匯聚了人氣

第七頁，共四十三頁。項目SWOT分析風(fēng)險T：

1、市場因素２、項目自身因素

第八頁，共四十三頁。綜合分析本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風(fēng)險并存。最好的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品“供給----需求”的完善性，使項目達(dá)到預(yù)期的市場期望值。第九頁，共四十三頁。河西樓盤市場調(diào)研河西現(xiàn)有樓盤：陽光100楓林綠洲沁園春景秀江山雄?；▓@時代帝景陽明山莊E彩天地麓谷雅園麓谷e家人咸嘉新村第十頁，共四十三頁。河西樓盤市場調(diào)研河西即將出現(xiàn)的樓盤

美林·銀谷贊佳新城西城灣第十一頁，共四十三頁。河西樓盤市場調(diào)研銷售率達(dá)90%以上的樓盤：楓林綠洲沁園春時代帝景咸嘉新村第十二頁，共四十三頁。河西樓盤市場調(diào)研美林·銀谷的真正競爭對手陽光100

景秀江山雄海花園陽明山莊麓谷雅園麓谷e家人贊佳新城西城灣深圳集團(tuán)某樓盤第十三頁，共四十三頁。美林·銀谷與各類競爭對手大比拼

美林·銀谷在交通、周邊環(huán)境、位置、園林景觀上占有絕對優(yōu)勢，只要推廣合理，美林·銀谷將從眾多競爭樓盤中“脫穎而出”，擠入目標(biāo)消費者購房名單中的前三名，很有可能進(jìn)入到第二名，僅次于陽光100。

第十四頁，共四十三頁。消費者研究第十五頁，共四十三頁。消費者研究圖一：有效問卷具體情況數(shù)量圖第十六頁，共四十三頁。消費者研究圖二：目標(biāo)客戶群問卷聯(lián)系方式數(shù)量圖

第十七頁，共四十三頁。消費者研究圖三：購房用途情況圖

第十八頁，共四十三頁。消費者研究圖四：消費者承受單價能力圖

第十九頁，共四十三頁。消費者研究

圖五：消費者承受總價能力圖

第二十頁，共四十三頁。消費者研究圖六：住宅戶型需求情況圖

第二十一頁，共四十三頁。消費者研究圖七：住宅面積需求情況圖

第二十二頁，共四十三頁。消費者研究圖八：報紙閱讀情況圖

第二十三頁，共四十三頁。消費者研究圖九：電視收看情況圖

第二十四頁，共四十三頁。消費者研究十、家庭（含64個獨身）收入調(diào)查統(tǒng)計

家庭年收入2萬元以內(nèi)的為113位，占18.62%，年收入在4萬元以內(nèi)的231位，占38.06%，年收入在6萬元以內(nèi)的共111位，占18.29%，年收入在8萬元以內(nèi)的60位，占9.88%，年收入在8萬元以上的共40位，占6.59%

第二十五頁，共四十三頁。項目定位及概念設(shè)計第二十六頁，共四十三頁。項目定位及概念設(shè)計客戶結(jié)構(gòu)分析和目標(biāo)市場選擇

項目定位

項目營銷定位

產(chǎn)品概念建議

第二十七頁，共四十三頁?？蛻艚Y(jié)構(gòu)分析和目標(biāo)市場選擇對美林·銀谷項目而言，目標(biāo)客戶群具有如下共性：1、企事業(yè)中層管理人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員，教育程度較高；2、收入：個人月收入3000元以上；家庭月收入在5000元以上；3、人生態(tài)度：有責(zé)任感、穩(wěn)健、勤奮，對待生活有較高要求；4、

購買心理：理性消費，注重實際，均屬經(jīng)濟(jì)合理購買者；出入場所：因所處社會地位較有優(yōu)越感，對交際場所要求較高，喜歡有情趣的中西餐廳、酒吧、商業(yè)店和其他夜店文化場所。

第二十八頁，共四十三頁?？蛻艚Y(jié)構(gòu)分析和目標(biāo)市場選擇具體可供選擇的目標(biāo)客戶有以下6類：

1、項目周邊企、事業(yè)單位中文化素質(zhì)高、收入也較高的高素質(zhì)人群。

2、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)日益成熟，規(guī)模是日趨擴大，在高新區(qū)工作的一批企業(yè)中高層管理人員和高級專業(yè)技術(shù)人員。

3、高校區(qū)域中文化很高、收入也高的知識性人群。

4、河西區(qū)域及麗臣路鄰近湘江段內(nèi)的成功人士和私營企業(yè)主層次。

5、對岳麓山優(yōu)美風(fēng)景十分向往的長沙成功人士。

6、周邊城市人群。

第二十九頁，共四十三頁?？蛻艚Y(jié)構(gòu)分析和目標(biāo)市場選擇目標(biāo)人群的再界定

傷其十指，不如斷其一指。六種目標(biāo)人群，將一定程度的分散“美林·銀谷”的核心營銷主張。目標(biāo)人群的再界定：河西一次置業(yè)者、長沙富足人群、益常人群第三十頁，共四十三頁?？蛻艚Y(jié)構(gòu)分析和目標(biāo)市場選擇預(yù)期客戶比例：河西一次置業(yè)者占50%

長沙富足人群占30%

益、常人群占20%。

第三十一頁，共四十三頁。項目定位項目綜合定位新生活主義——長沙首家全智能文化社區(qū)美林健身地產(chǎn)第二盤

新中心，新生活第三十二頁，共四十三頁。項目定位知識改變命運，品位成就人生沒有新科技，就沒新生活世界在悄悄改變，有一天您會驚訝的發(fā)現(xiàn)：在盡情享受山·水·景之時，生活已駛?cè)脒b控時代新生活主義——

長沙首家全智能文化社區(qū)美林健身地產(chǎn)第二盤第三十三頁，共四十三頁。項目營銷定位

項目核心營銷主題不識“麓山”真面目，只緣身在“銀谷”中！

第三十四頁，共四十三頁。產(chǎn)品概念建議

產(chǎn)品概念根據(jù)營銷主題，目標(biāo)客戶群需要和項目地塊客觀條件確定。用于連接營銷策略和建筑設(shè)計思路。美林·銀谷的產(chǎn)品概念建議為：長沙首家全智能化景觀社區(qū)美林健身地產(chǎn)系列第二盤高尚文化住宅第三十五頁，共四十三頁。戶型設(shè)計及比例第三十六頁，共四十三頁。戶型設(shè)計及比例戶型設(shè)計

a:一居室，50-60平方米；b:二居室，60-80平方米；c:小三居室，90-115平方米；d:三居室，115-130平方米；e:四居室：130-150平方米；f：空中別墅（五室以上），150平方米以上。

第三十七頁，共四十三頁。戶型設(shè)計及比例建議戶型比例為：

a:b:c:d:e:f=1:3:6：15：12：3

第三十八頁，共四十三頁。戶型設(shè)計及比例建議戶型數(shù)量一居室（50-60平方米）約為15套二居室（60-80平方米）約為45套小三居室（90-115平方米）約為90套三居室（115-130平方米）約為225套四居室（130-150平方米）約為180套空中別墅（150平方米以上）為45套第三十九頁，共四十三頁。下步工作計劃第四十頁，共四十三頁。下步工作計劃繼續(xù)跟進(jìn)市場狀況提供項目整合營銷建議方案第四十一頁，共四十三頁。報告結(jié)束，謝謝大家第四十二頁，共四十三頁。內(nèi)容總結(jié)美林·銀谷。向超。雄?；▓@時代帝景。陽明山莊E彩天地。2、收入：個人月收入3000元以上。4、購買心理：理性消費，注重實際，均屬經(jīng)濟(jì)合理購買者。2、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)日益成熟，規(guī)模是日趨擴大，在高新區(qū)。3、高校區(qū)域中文化很高