世聯(lián)地產(chǎn)城市綜合體復(fù)合開發(fā)

世聯(lián)地產(chǎn)

城市綜合體復(fù)合開發(fā)研究5/7/2023綜合體和單一物業(yè)的比較比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險較小較大總投資一般較大相對較小經(jīng)濟風(fēng)險較大較小客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部全部來自于外部客戶活動體驗式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大綜合體特性2綜合體項目在定位過程中的思考關(guān)鍵點世聯(lián)觀點1.綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動力2.不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能3.各種物業(yè)類型之間的相互影響4.開發(fā)時序與物業(yè)價值最大化的關(guān)系31.綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動力世聯(lián)觀點都市綜合體的四種發(fā)展模式根據(jù)項目的區(qū)位及產(chǎn)業(yè)資源，結(jié)合市場條件，確定有可能成為項目核心驅(qū)動力的物業(yè)類型，進而確定項目的發(fā)展模式。42.不同類型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能世聯(lián)觀點酒店：項目標(biāo)志性物業(yè)，定義項目整體檔次商業(yè)：可實現(xiàn)較高利潤，承擔(dān)某種社會職能，可以塑造與其他項目較大的差異，項目的活力核心。寫字樓：價值標(biāo)桿，可樹立項目高端形象。公寓：保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求在既定的開發(fā)目標(biāo)和限制條件下，需要結(jié)合不同物業(yè)所承擔(dān)的功能來確定項目的功能組合和規(guī)模配比。53.各種物業(yè)類型之間的相互影響世聯(lián)觀點與單個物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項目過程中需采用相關(guān)分析法。例如在確定項目的整體規(guī)劃時，必須考慮各個物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。商業(yè)辦公酒店公寓作用相互關(guān)系提升整體檔次的有力手段標(biāo)志性（尤其是對外地和外籍人士）實現(xiàn)較高的銷售價格保持物業(yè)形象外向性較強的組成部分可以塑造與其他項目較大的差異保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源滿足中長期居住者需求商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套商業(yè)可能對公寓帶來負(fù)面影響酒店為公寓或者辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施酒店可以提高項目整體檔次寫字樓為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶寫字樓可提高商業(yè)整體檔次寫字樓與酒店可共享大堂公寓為商業(yè)提供客源公寓可能降低項目整體檔次64.開發(fā)時序與物業(yè)價值最大化的關(guān)系世聯(lián)觀點綜合體物業(yè)價值的最大化包含兩個方面的含義，一、最大限度的實現(xiàn)各個物業(yè)自身的價值二、避免各物業(yè)之間的負(fù)面影響。正確的開發(fā)時序?qū)τ趯崿F(xiàn)綜合體物業(yè)價值的最大化有著極為重要的意義。首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時機的差異。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹立項目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼椖恳话阆绕谌胧小Ｆ浯?，不同物業(yè)之間的影響也對入市時機有一定的選擇。例如寫字樓優(yōu)先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。7世聯(lián)研究：綜合體四種發(fā)展模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式例如：上海商城例如：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城例如：廣州中信廣場、深圳信興廣場例如：香港太古廣場、北京華貿(mào)中心8模式一各種功能均衡發(fā)展的模式外因內(nèi)因優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模——建筑面積20萬㎡以上強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計——各功能共融不互擾功能化體系五星級酒店甲級寫字樓頂級酒店式/服務(wù)式公寓高檔/中高檔購物中心專業(yè)的管理團隊——物業(yè)管理/經(jīng)營管理開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗成功關(guān)鍵因素9客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群/未來商務(wù)核心區(qū)強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善——商場、公寓外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素模式二以寫字摟為核心的模式10外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素模式三以酒店為核心的模式功能化體系——五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施——頂級商場地理位置——不遠離城市核心區(qū)交通可達性——主干道沿線客戶支持——商務(wù)客戶定位差異化——通過提供頂級差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力11外因內(nèi)因成功關(guān)鍵因素模式四以商業(yè)為核心的模式明確定位——大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/…功能化體系——商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團隊地理位置——城市核心區(qū)交通可達性——地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛獨具特色——建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/…人流及商業(yè)氣氛規(guī)劃設(shè)計經(jīng)營管理12影響綜合體構(gòu)成的主要因素：區(qū)域?qū)傩浴h(huán)境資源、開發(fā)目標(biāo)區(qū)域?qū)傩裕涵h(huán)境資源：開發(fā)目標(biāo)：

世聯(lián)模型商業(yè)寫字樓酒店公寓區(qū)域?qū)傩陨虡I(yè)中心區(qū)商務(wù)中心區(qū)旅游區(qū)——環(huán)境資源擁有自然資源————擁有產(chǎn)業(yè)資源通達性、昭示性強人流量大————開發(fā)目標(biāo)租（長期持有）售（回籠資金）——主導(dǎo)物業(yè)的擬合度世聯(lián)模型13不同模式的收益方式功能種類模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營---外包經(jīng)營外包經(jīng)營寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場自行經(jīng)營/出租一般出租自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金的各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響全為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響14世聯(lián)對本項目的初步理解項目所處的階段根據(jù)項目添加本階段解決的關(guān)鍵問題做什么？——項目可行的物業(yè)組合方案選擇在哪里做？——項目物業(yè)的布局方案做多大？做多少？——各類物業(yè)體量確定及指標(biāo)確定賺多少？——各方案經(jīng)濟測算，比較并獲得首選方案對客戶目標(biāo)的理解根據(jù)項目添加項目理解15針對XX綜合體項目產(chǎn)品定位的前提前提：解決兩個核心問題——以哪類物業(yè)形式為主導(dǎo)？在此基礎(chǔ)上，各類物業(yè)的具體比例如何？主導(dǎo)≠所占比例大主導(dǎo)的物業(yè)形式：引領(lǐng)項目形象、在同類物業(yè)的比較中占有優(yōu)勢。各類物業(yè)具體比例關(guān)系：視主導(dǎo)物業(yè)、開發(fā)目標(biāo)、本體資源條件、本體規(guī)劃條件等綜合確定。各類物業(yè)比較的基數(shù)（數(shù)量級）不同世聯(lián)觀點：分別界定各類物業(yè)規(guī)模的適應(yīng)性&競爭狀況定位前提16客戶目標(biāo)

Objectives

>綜合體的前期顧問服務(wù)17世聯(lián)對于綜合體項目的研究思路經(jīng)濟大勢判斷項目價值解析項目屬性界定市場可行性判斷市場前景判斷目標(biāo)客戶判斷項目成功發(fā)展戰(zhàn)略相同屬性項目成功因素借鑒中心區(qū)研究綜合體研究可行的物業(yè)類型組合項目經(jīng)濟測算物業(yè)組合方案物業(yè)布局方案項目開發(fā)計劃18世聯(lián)對于綜合體項目的服務(wù)內(nèi)容項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略確定；啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議；商業(yè)資源獲取與整合；營銷與經(jīng)營；19綜合體項目的整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略工作階段工作內(nèi)容要點解決的關(guān)鍵問題客戶限制條件及目標(biāo)梳理基礎(chǔ)資料研究及案例借鑒項目定位項目發(fā)展戰(zhàn)略及分期策略經(jīng)濟測算規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書項目定位開發(fā)時序與節(jié)奏價值展示配套開發(fā)策略規(guī)劃指標(biāo)分配資金運用從市場與競爭角度指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計，使規(guī)劃本身產(chǎn)生價值，契合項目后期運作和營銷發(fā)力，并預(yù)留面對未來競爭的彈性項目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略其價值在于20綜合體項規(guī)目啟動區(qū)烏定位與物寶業(yè)發(fā)展建萌議工作內(nèi)疑容要點解決的關(guān)匹鍵問題按照開乖發(fā)時序返確定啟醫(yī)動模式亮，指導(dǎo)單體建資筑設(shè)計，使之符球合項目定野位及發(fā)展貢戰(zhàn)略其價值在忌于項目定位愚與發(fā)展戰(zhàn)軋略回顧啟動區(qū)位光置、規(guī)模啟動區(qū)外產(chǎn)品定朱位客戶定脆位價格定霧位啟動模式啟動策略價值展姐示啟動區(qū)頌物業(yè)發(fā)林展建議啟動區(qū)寫定位與勸物業(yè)濕發(fā)展建陜議21綜合體項視目營銷戰(zhàn)靈略與策略工作內(nèi)容經(jīng)要點解決的賞關(guān)鍵問搜題其價值在作于消費者價扇值取向研掘究項目賣點脂整合案例借鑒營銷總戰(zhàn)萍略啟動區(qū)汪營銷策慌略營銷價佛值點整賀合營銷模式賣場規(guī)劃推廣策惱略企業(yè)品牌核的社會營速銷樹立項目畏形象建立項目絡(luò)知名度實現(xiàn)項染目價值指導(dǎo)銷售招商指導(dǎo)廣告留策略工作階段項目營常銷戰(zhàn)略蠻與策略22世聯(lián)部宰分綜合條體案例案例一虹：天津擴-海河境水上運寨動世界誰項目項目位置情：天津市河螺西區(qū)海河塊改造第六什節(jié)點——嬌海河水上泛運動世界浴內(nèi)項目規(guī)模：總建懼筑面積輔79萬腳平米，壇其中公瘡建51休萬平米氧，住宅犁28萬亦平米項目界定：直轄匯市核心凱區(qū)位大作規(guī)模公保建綜合忙體客戶面臨寒的困惑：快速發(fā)主展城市障的大規(guī)餃模綜合撇體開發(fā)念策略與命分期超大規(guī)模頃公建在項崗目中的處使理方法多種物業(yè)恭形態(tài)的市諷場定位世聯(lián)提供念服務(wù)：區(qū)域整閃體定位慶；各類遭物業(yè)分危主題的棒功能定循位；定精位實施丙的舉措肉；各類臂物業(yè)發(fā)哈展建議柄；項目穩(wěn)開發(fā)策伐略24案例二：擋青島-世滔紀(jì)廣場項害目項目位置領(lǐng)：青島香港漢西路南側(cè)口，海濱區(qū)策域項目規(guī)模恥：占地2姑.1萬鼠平米，頓容積率做4.0項目界定：城市撈中心區(qū)午域的綜輛合體物太業(yè)物業(yè)類雙型：公寓、寫諷字樓、商侄業(yè)世聯(lián)解決婆的問題：中心區(qū)體綜合體筍的發(fā)展隔模式的協(xié)研究地塊最昆大價值少的挖掘綜合體使各功能哄定位使包各功能碰兼容且組能業(yè)態(tài)珍互動功能規(guī)襯劃及配險比產(chǎn)品設(shè)效計原則杜及建議25案例三：影合肥-財弦富廣場三闊期項目項目位置泊：合肥濉亡溪路與貨亳州路咽交口的罷東側(cè)項目規(guī)模：總建筑面姨積約12稈萬平方米項目界定：城市核購心區(qū)邊品緣的項鬧目前期墊成功開涉發(fā)的中哄等規(guī)模狗綜合體腿項目客戶面紙臨的困秀惑：想繼續(xù)掏開發(fā)寫譯字樓，眨但是不殲知道市竟場容量吳夠不夠匹？沒有開頁發(fā)商業(yè)底的經(jīng)驗世聯(lián)提貍供服務(wù)：梳理企業(yè)刻開發(fā)戰(zhàn)略昌，分物業(yè)尋類型分析尖合肥市場繳；確定綜養(yǎng)合體的物盈業(yè)類型和瓜功能配比元、市場定晶位、客戶筑定位；商糠業(yè)規(guī)劃26案例四：紛天津-迎牌賓廣場項梨目項目位辜置：天津市河合西區(qū)紫金回山路項目規(guī)居模：總建筑面蓮積8.5秋萬平米項目界梨定：都市循綜合體客戶面臨性的困惑：本案為嗓兩棟爛煤尾樓改域造項目韻，一棟前為酒店掌樓，已閘定位為磁超五星耀級酒店鉗并確定帽自營；液另一棟抽為寫字慶樓、公劣寓和商釘業(yè)三個汗區(qū)為一描體的綜馳合樓，習(xí)根據(jù)現(xiàn)華在的市甲場條件爬堅持此劍樓的原瞧有定位茂，還是辟進行調(diào)狼整，如虧何調(diào)整鐮即它們除的比例驚關(guān)系如跌何？商業(yè)部渡分，L嘆V已經(jīng)徑有入住技意向?；⒃诖饲橄鳑r下，滿什么樣吳的品牌尖能和L酒V在業(yè)姑態(tài)上匹令配，各態(tài)品牌的貴需求面秩積，如睛何布局閉？世聯(lián)提供暈服務(wù)：根據(jù)當(dāng)前業(yè)天津市寫漸字樓和酒攜店式公寓是的市場表煙現(xiàn)狀況，微結(jié)合樓體咱的現(xiàn)有結(jié)屢構(gòu)，給出府寫字樓、賴公寓的配寄比及產(chǎn)品辨設(shè)計要點撇；通過國講內(nèi)奢侈品蠢商業(yè)典型飽案例研究握，給出奢臥侈商業(yè)的簽品牌匹配奮、規(guī)模及貝布局。酒店商業(yè)公寓寫字樓27案例五艱：北京泡-西單史安福大濁廈項目位仍置：北京西厚單時代恩廣場南娘側(cè)項目規(guī)秘模：總建筑俯面積約1栽8萬平方躍米項目界降定：大型城推市綜合體客戶面臨生的困惑：項目可以旁發(fā)展酒店蒼、寫字樓歪、商場、核公寓等各僅類型物業(yè)訊，究竟怎理樣組合是璃最優(yōu)的？商業(yè)部分遼選擇什么法樣的形式厘，選擇何裕種業(yè)態(tài)？項目運哄作資金窮的靜態(tài)處和動態(tài)謙的現(xiàn)金燃流是怎纖樣的？世聯(lián)提塵供服務(wù)：通過分析嶼項目發(fā)展辮的KPI峽體系和城僻市綜合體略發(fā)展模式勺，提出了寶適合本項劃目的酒店按、寫字樓裙、商場、達公寓等各擱種功能均政衡發(fā)展的蹈模式；通囑過研究商貓業(yè)物業(yè)的揉發(fā)展規(guī)律跪和成功案晶例，提出矛了項目可群選擇的商墳業(yè)業(yè)態(tài)及璃比例、主見力店的選中擇等專項斑問題的解距決方案；陪項目運作身資金的靜椒態(tài)和動態(tài)貪的現(xiàn)金流語的經(jīng)濟測勵算28案例六：骨北京-光陷華國際中曾心項目項目位悶置：北京CB讓D核心區(qū)項目規(guī)恰模：總建齡筑面積銅約20坡萬平米項目界乓定：CB襪D辦公禮綜合體客戶面臨口的困惑：如何解銜決各個磚建筑單孕體之間蜓的內(nèi)部妄競爭？世聯(lián)提晴供服務(wù)：研究CB酒D寫字樓戲物業(yè)的發(fā)給展規(guī)律；纖各類辦公蹦物業(yè)的比垃例以及各均自市場定亭位和客戶卡定位；提唱出相關(guān)的挽產(chǎn)品設(shè)計刺建議；在險產(chǎn)品設(shè)計絡(luò)階段，進把行商業(yè)區(qū)朝的功能定親位等專題釀研究29案例七批：北京顆-長安號西點項目位爺置：北京西長用安街永定籃路口項目規(guī)剖模：總建許筑面積濱約5萬側(cè)平米項目界定：寫字贈樓與商蔽業(yè)綜合狼體客戶面學(xué)臨的困坐惑：項目為然住宅立冷項，但鉆容積率誘過高，彩如何在噸本體條馳件較差削的情況落下獲取芬高收益肥？區(qū)域沒哀有辦公賞物業(yè)，訓(xùn)本項目隨如何進跟行辦公撥物業(yè)定痛位？世聯(lián)提供構(gòu)服務(wù)：高容積率嶺住宅物業(yè)無可能的發(fā)軟展方向；允中小企業(yè)乞?qū)k公物輩業(yè)的需求貨特征；項醉目定位及旁物業(yè)發(fā)展餐建議；產(chǎn)腐品功能創(chuàng)笨新建議30案例八秋：北京乒-瑞達鎮(zhèn)世紀(jì)魯而谷路項自目項目位置些：北京石景喚山區(qū)，平押行于西長稠安街延線魄的魯谷路芒南側(cè)項目規(guī)灰模：總建貸筑面積捕8萬平軟米項目界手定：寫字漆樓與商對業(yè)綜合帝體客戶面僅臨的困算惑：如何確定結(jié)商業(yè)和辦慶公物業(yè)的予比例，才催能使項目晌整體收益副最高并且勝風(fēng)險可控哄？商業(yè)部分喪選擇什么渴樣的形式沿，選擇何肉種業(yè)態(tài)？辦公物蝴業(yè)如何慨定位？世聯(lián)提訊供服務(wù)：區(qū)域商業(yè)船、辦公市提場調(diào)研；纏類似區(qū)域殿成功商業(yè)而案例借鑒奮；大型集揭中商業(yè)商步家選址分咬析；商業(yè)督定位與商駕業(yè)物業(yè)發(fā)杰展建議；炒辦公物業(yè)裝定位與物桿業(yè)發(fā)展建伏議長安街魯谷路玉泉路規(guī)劃路規(guī)劃路玉泉西路地塊31案例九：壟淄博-張耀店綜合體雁項目項目位疑置：山東省淄妥博市張店抄區(qū)中心路項目界定：城市小卵型綜合體客戶面悅臨的困予惑：打算做一貍部分商業(yè)消，部分自甚營作書店器，其他部衛(wèi)分出售，約在此處能誓不能實現(xiàn)煎；商業(yè)面升積做多大末，其他業(yè)纖態(tài)如何分表布？項目建偽成后要屬交付6熟000叫平方米師給張店俯飯店抵關(guān)地價，森最好是銅以酒店棄形式，須剩余的懲部分做候什么，躁繼續(xù)做私酒店，雀還是做級寫字樓聾或公寓宰？世聯(lián)提保供服務(wù)：世聯(lián)從張售店的商業(yè)俯市場現(xiàn)狀皺和項目樓摟體特征給救出了商業(yè)尋的規(guī)模和宏業(yè)態(tài)建議生。同時，姐從寫字樓、寫字樓及脆公寓的市乞場狀況給虎出了小型毒綜合體項渠目的發(fā)展榮方向和物發(fā)業(yè)發(fā)展建響議32案例十：旦烏魯木齊北-南門國厚際城項目項目位楚置：烏魯木齊柱市天山區(qū)侮人民路南算側(cè)項目規(guī)提模：總建筑糊面積18福~20萬徒平米項目界納定：城市立核心地著段大型挨綜合體礎(chǔ)項目客戶面臨愁的困惑：綜合體選們擇什么物迎業(yè)類型，繩配比怎樣誦？怎樣在啞目前的武市場條缺件下獲株得既定致的利潤智？項目運作單資金的靜心態(tài)和動態(tài)派的現(xiàn)金流泉是怎樣的染？世聯(lián)提供悉服務(wù)：通過對群烏魯木蠢齊總體輪市場及雕各種物房誠業(yè)市場嚇的掃描劣找到本衫項目可券以抓住謀的市場躬機會，帽結(jié)合項孩目的本乖體條件診確定綜瀉合體物豎業(yè)類型閑和相應(yīng)渣規(guī)模；傾通過對伙各種物爽業(yè)