某全國知名房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃

某全國知名房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃項目建議書三顧咨詢第一頁，共六十五頁。目錄一、項目背景和目標(biāo)二、項目的內(nèi)容和思路三、項目工作步驟和工作成果四、項目安排及運作方式五、相關(guān)咨詢案例舉例第二頁，共六十五頁。XX房地產(chǎn)公司2002年底掛牌成立，2003年在香港聯(lián)交所成功上市,在最近幾年中取得了不俗的成績隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，XX房產(chǎn)的業(yè)績業(yè)呈逐年遞增趨勢第三頁，共六十五頁。公司開發(fā)的項目目前主要集中在北京，項目涉及中高檔住宅、甲級寫字樓和高檔商業(yè)物業(yè)，并有計劃地將部分酒店、商場等作為投資型物業(yè)長期持有除目前在建項目外，公司在北京各熱點區(qū)域都擁有充足優(yōu)質(zhì)的土地儲備，并憑借豐富開發(fā)經(jīng)驗、規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢、獨特營銷策略及強大營銷網(wǎng)絡(luò)，不斷推出精品物業(yè)，引領(lǐng)行業(yè)先風(fēng)。隨著2008年北京奧運會的舉辦，北京的房地產(chǎn)市場將持續(xù)向好，XX房產(chǎn)將抓住這一機會，采取積極穩(wěn)健的擴張策略，以物業(yè)開發(fā)的國際先進水平為標(biāo)準，力爭成為亞洲級的地產(chǎn)營運商。第四頁，共六十五頁。經(jīng)過幾年發(fā)展，XX房產(chǎn)在國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)已取得領(lǐng)先地位，已成為全國大型房地產(chǎn)企業(yè)之一，并入選“2004中國香港上市公司10強”和獨家提供技術(shù)支持的“2004中國藍籌地產(chǎn)”數(shù)據(jù)來源：《2004年中國房地產(chǎn)上市公司10強研究報告》數(shù)據(jù)來源：《2004藍籌地產(chǎn)評選》結(jié)果第五頁，共六十五頁。根據(jù)“產(chǎn)業(yè)生命周期模型”，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于成長期向成熟期過渡階段，有著良好的發(fā)展?jié)摿洼^高的增長速度增長率銷售額每個客戶的成本產(chǎn)品線平均利潤率競爭對手典型定價方式進入障礙典型廣告方式引入期緩慢增長低高很短負很少成本加成技術(shù)認知和教育衰退期衰退衰退低縮減減少減價減少衰減產(chǎn)量過盛成長期加速增長一般增長增加增加價格滲透競爭對手大眾市場認知上升成熟期頂峰可以很高競爭對手更多但穩(wěn)定多樣化低水平競爭價格水平第六頁，共六十五頁。從國外數(shù)據(jù)來看，人均GDP在7000美元以下時房地產(chǎn)會保旺盛勢頭，而中國人均收入剛剛超過1000美元，房地產(chǎn)總量還將快速增長世界平均人口比例為50%，而我國只有38%，如果每年有1%的人口進城，城市人口就增加1000多萬人口，意味著中國在城市化進程中將為房地產(chǎn)帶來巨大需求人民對生活質(zhì)量的提高需求，一是要增加人均的住房面積，二是要提高住宅環(huán)境、住房性能品質(zhì)；這背景都為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的推動力居民收入增加城市化進程人民生活質(zhì)量需求我國居民消費結(jié)構(gòu)將隨生活品質(zhì)提高發(fā)生變化，更多的收入將用于房屋的購置上消費結(jié)構(gòu)變化房地產(chǎn)的需求在穩(wěn)步增長我國房地產(chǎn)行業(yè)具有良好的成長性，在未來的20年內(nèi)將有著持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有良好的成長性，預(yù)測在未來的20年內(nèi)能夠保持穩(wěn)定的增長趨勢，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機遇第七頁，共六十五頁。但隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的調(diào)整，使房地產(chǎn)企業(yè)格局發(fā)生重大變化，首創(chuàng)置地將面臨更多的挑戰(zhàn)2004年初，人民銀行進一步收緊貨幣政策，對貨幣信貸總量及結(jié)構(gòu)進行調(diào)控，并對鋼鐵、電解鋁、水泥等“過熱”行業(yè)的貸款控制央行121文件的出臺和國務(wù)院4.27通知的發(fā)布，增加了對房地產(chǎn)貸款的限制和項目資本金比例的要求，大大增加了目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力金融政策產(chǎn)業(yè)政策國家加強了土地開發(fā)及交易的調(diào)控,明確指出經(jīng)營性用地必須實行招拍掛方式進行出讓，同時對開始末建立土地儲備中心，極大影響房地產(chǎn)土地供給土地政策由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性，其發(fā)展趨勢與各類宏觀政策有著很強的關(guān)聯(lián)性，每一次政策的變動，將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，XX房產(chǎn)必須要把握政策變化帶來的機遇，同時也為隨之而來的不利與挑戰(zhàn)作好應(yīng)對準備。第八頁，共六十五頁。2000-2004年一季度建筑業(yè)貸款額（億元）2000200120022003200444875379.515731.588882.968761.45200120022003200419.9%6.5%55.0%-1.4%2000-2004年一季度建筑業(yè)貸款額增長率數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2003》貨幣金融政策的收緊，嚴重影響了房地產(chǎn)相關(guān)貸款額，2004年一季度建筑業(yè)貸款額首先出次了負增長，對房地產(chǎn)發(fā)展影響巨大第九頁，共六十五頁。臨時從銀行拆借資金的小開發(fā)商將被拒之門外開發(fā)商申請貸款時其自有資金不低于開發(fā)項目總投資的30％限制開發(fā)商利用個人按揭資金滾動開發(fā)防止建筑施工企業(yè)為開發(fā)商墊資房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房項目）固定資產(chǎn)投資項目資本金比例由20％及以上提高到35％及以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張，融資難度增大商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款限制對開發(fā)商流動資金的貸款和對施工企業(yè)的貸款無資金實力的企業(yè)開始尋求買主貢獻利潤空間換取資金來源尋求多渠道融資公司出現(xiàn)重組經(jīng)營方式變革放緩?fù)恋貎浼涌旃こ踢M度提高銷售速度信托資金國外基金貼息委托貸款信托貸款股權(quán)融資大量產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的出臺使房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金短缺、競爭增加、市場要求提高等各方面的挑戰(zhàn)，加快了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌重整第十頁，共六十五頁。政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控加強土地市場向規(guī)范化方向發(fā)展土地收購儲備制度和招標(biāo)拍賣制度的實行，使得政府能更好地壟斷土地一級市場，為建立土地有形市場打好基礎(chǔ)。招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)提高了政府供地的市場化程度，促進規(guī)范統(tǒng)一的土地市場的建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)格局將發(fā)生重大調(diào)整靠關(guān)系拿“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場，有實力、有競爭力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度提高了市場準入門檻。能夠進行專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)、把土地價值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開發(fā)商將會成為市場的主流。外地開發(fā)商有了平等進入目標(biāo)城市市場的機會，為跨地域經(jīng)營提供了契機。土地市場制度的變化使房地產(chǎn)企業(yè)格局發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)業(yè)逐步進入資本實力、專業(yè)運作與品牌競爭的時代第十一頁，共六十五頁。土地獲得能力項目管理能力項目營銷能力外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)的價值鏈各環(huán)節(jié)進行擠壓資金融取能力

融資管理項目運作管理項目策劃建筑設(shè)計成本管理工程管理銷售管理土地獲取土地政策的改變及金融信貸的收緊，直接提高了房地產(chǎn)公司的土地成本和資金運轉(zhuǎn)壓力眾多開發(fā)商能力提升及城市目標(biāo)消費者的分散，大大提高了營銷費用和客戶獲取難度各房地產(chǎn)公司的運作能力的普遍提高，增加競爭激烈程度各種外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)價值的各個環(huán)節(jié)進行擠壓，大大增加的競爭的激烈程度，并整體上降低了行業(yè)利潤第十二頁，共六十五頁?？鐓^(qū)域化規(guī)?；瘜I(yè)化為主

由于央行“121“文件以及最近的金融縮緊，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源受到限制。同時海外房地產(chǎn)企業(yè)的進入中國，在資金、經(jīng)驗上有著比國內(nèi)企業(yè)明顯的優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)開始走向合并、聯(lián)盟的方式來擴大企業(yè)規(guī)模，提高自身的融資能力及抗風(fēng)險能力，房地產(chǎn)內(nèi)的并購重整熱潮即將來臨在房地產(chǎn)百強企業(yè)中，純粹做房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有45家，以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的企業(yè)有55家；專注1-2類物業(yè)開發(fā)投資的百強企業(yè)占80%以上。這說明企業(yè)要規(guī)?；a(chǎn)，要占據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的領(lǐng)先地位，必須堅持專業(yè)化發(fā)展道路。中小房地產(chǎn)企業(yè)尤其要加強房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)化才有可能迅速提高競爭能力同時，對于部分大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，在產(chǎn)業(yè)上下游的延伸成為其提高抗風(fēng)險力的手段。

國土資源部11號令在各地相繼實施，土地交易公開及各地有關(guān)政府部門工作的規(guī)范化和公開化降低了異地開發(fā)成本；一批有實力、有資信、有品牌的開發(fā)商在跨區(qū)域開發(fā)過程中將重整原有的房地產(chǎn)格局，獲得更大的發(fā)展空間同時對于中小型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域內(nèi)尋找具有發(fā)展?jié)摿?，競爭不很激烈的二三級城市市場，摸索出適了自己的發(fā)展道路，為自身的快速積累打下良好的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)在未來的競爭中日趨走向規(guī)?；I(yè)化、跨區(qū)域化的發(fā)展趨勢第十三頁，共六十五頁。本次評選是和《經(jīng)濟觀察報》共同合作，在匯集了各方專家意見的基礎(chǔ)上選取了資產(chǎn)規(guī)模、銷售收入、資產(chǎn)回報率、收入增長率、資產(chǎn)回報增長率、開發(fā)面積、開發(fā)面積增長率、土地儲備、授信額度等9個指標(biāo)，并對不同指標(biāo)賦予不同權(quán)重進行打分，最終得分是由各分項指標(biāo)得分匯總而成。從目前XX房產(chǎn)所處地位來看，公司在國內(nèi)已躋身大型房地產(chǎn)公司之列，但從這次參與的“藍籌地產(chǎn)評選”當(dāng)中可以看到，在公司綜合實力、整體運營上與國內(nèi)一流房地產(chǎn)企業(yè)還有一定差距第十四頁，共六十五頁。資源型開發(fā)商特點運作型開發(fā)商特點政府關(guān)系密切獲得優(yōu)質(zhì)土地的成本低土地儲備量大以區(qū)域開發(fā)為主通過生地開發(fā)的贏利能力強政府關(guān)系一般優(yōu)質(zhì)土地少重要通過熟地開發(fā)贏利公司的資金實力強公司的人員素質(zhì)高公司定位明確進行跨區(qū)域開發(fā)核心競爭力表現(xiàn)為很強地運作能力隨著國家對土地管理的日趨嚴格，土地價格將更加透明化，開發(fā)商獲得土地的成本差異不斷縮小，未來運作型的開發(fā)商將表現(xiàn)出強大的市場競爭力面對目前的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，為了實現(xiàn)在“3－5年內(nèi)成為全國房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)的目標(biāo)”，我們認為XX房產(chǎn)必須制定前瞻性戰(zhàn)略措施，提高自身的核心競爭力，使公司從傳統(tǒng)的資源型開發(fā)商轉(zhuǎn)型成為具有核心競爭力的運作型開發(fā)商第十五頁，共六十五頁。通過本次咨詢項目，希望幫助XX房產(chǎn)達到如下目標(biāo)......短期目標(biāo)長期目標(biāo)通過標(biāo)桿分析，明確競爭優(yōu)勢及與主要競爭對手的差距；深入了解中國房地產(chǎn)市場環(huán)境和未來發(fā)展?fàn)顩r，明確未來戰(zhàn)略發(fā)展方向；分析國內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的主要商業(yè)模式，明晰首創(chuàng)置地的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略；制定資金戰(zhàn)略、區(qū)域發(fā)展及土地戰(zhàn)略及競爭合作戰(zhàn)略；確定適合XX房產(chǎn)發(fā)展的業(yè)態(tài)組合以及持有和銷售物業(yè)的比例；在3－5年內(nèi)成為全國房地產(chǎn)領(lǐng)先企業(yè)；公司規(guī)模和效益保持穩(wěn)固持續(xù)的增長和發(fā)展；通過項目參與培養(yǎng)內(nèi)部管理人才。第十六頁，共六十五頁。目錄一、項目背景和目標(biāo)二、項目的內(nèi)容和思路三、項目工作步驟和工作成果四、項目安排及運作方式五、相關(guān)咨詢案例舉例第十七頁，共六十五頁。設(shè)計的項目總體思路包括全面訪談和調(diào)研、內(nèi)外部環(huán)境分析、戰(zhàn)略梳理、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略制定、子戰(zhàn)略制定及資源能力評估五大部分內(nèi)外部環(huán)境分析戰(zhàn)略梳理業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略制定資金戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略、子戰(zhàn)略制定34全面訪談和調(diào)研21項目總體思路圖第十八頁，共六十五頁。本次咨詢項目思路全面訪談和調(diào)研資料收集全面訪談問卷調(diào)研第一步內(nèi)外部環(huán)境分析業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析公司核心競爭力評價進行國家、行業(yè)政策研究及相關(guān)行業(yè)分析中國及國際房地產(chǎn)市場主要商業(yè)模式研究第二步總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)第三步相關(guān)子戰(zhàn)略制定制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競爭與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略明確各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo)第四步本次咨詢項目第一步：全面訪談和調(diào)研第十九頁，共六十五頁。全面訪談問卷調(diào)查現(xiàn)場核查資料搜集在全面訪談中，我們通常采用全面訪談、問卷調(diào)查、現(xiàn)場核查和資料搜集的方式投資策劃建筑設(shè)計…銷售組織管理控制方式戰(zhàn)略管理業(yè)務(wù)操作層控制協(xié)調(diào)層戰(zhàn)略管理層房地產(chǎn)企業(yè)管理診斷模型公司的遠景目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃狀況公司組織以及控制協(xié)調(diào)效果公司業(yè)務(wù)運作管理能力和價值鏈分析分析內(nèi)容保障支持層人力資源企業(yè)文化財務(wù)融資公司戰(zhàn)略實施和業(yè)務(wù)操作保障支持體系第二十頁，共六十五頁。本次咨詢項目思路全面訪談和調(diào)研資料收集全面訪談問卷調(diào)研第一步內(nèi)外部環(huán)境分析業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析公司核心競爭力評價進行國家、行業(yè)政策研究及相關(guān)行業(yè)分析中國及國際房地產(chǎn)市場主要商業(yè)模式研究第二步總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)第三步相關(guān)子戰(zhàn)略制定制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競爭與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略明確各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo)第四步本次咨詢項目第二步：內(nèi)外部環(huán)境分析第二十一頁，共六十五頁。項目小組將根據(jù)研究與分析的需要選擇多種方法的組合來分析公司內(nèi)部環(huán)境：XX房產(chǎn)價值鏈分析XX房產(chǎn)比較分析XX房產(chǎn)競爭地位分析XX房產(chǎn)面臨戰(zhàn)略問題分析XX房產(chǎn)目前戰(zhàn)略運行效果分析XX房產(chǎn)成本構(gòu)成分析XX房產(chǎn)核心競爭力分析XX房產(chǎn)利益相關(guān)者分析XX房產(chǎn)內(nèi)部要素矩陣及柔性分析XX房產(chǎn)生命周期矩陣分析XX房產(chǎn)活力分析XX房產(chǎn)經(jīng)營力分析XX房產(chǎn)經(jīng)營條件分析XX房產(chǎn)內(nèi)部管理分析XX房產(chǎn)能力分析/潛力分析XX房產(chǎn)素質(zhì)分析XX房產(chǎn)特異能力分析XX房產(chǎn)資源分析XX房產(chǎn)資源競爭價值分析……企業(yè)內(nèi)部管理診斷首先從內(nèi)部環(huán)境入手，了解和分析XX房產(chǎn)各項業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況和內(nèi)部資源的優(yōu)劣勢，并作出詳實的企業(yè)內(nèi)部管理診斷示意第二十二頁，共六十五頁。并利用KSF（關(guān)鍵成功要素）方法對行業(yè)的關(guān)鍵成功要素進行分析等房地產(chǎn)行業(yè)已由地段競爭向品牌競爭轉(zhuǎn)化，未來的競爭將會是品牌競爭房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，隨著國家一系列政策的出臺，開拓銀行貸款以外的融資渠道能力將至關(guān)重要人才儲備品牌融資能力作為提供綜合服務(wù)的房地產(chǎn)運營商需要各方面的人才土地儲備土地儲備數(shù)量的多少及區(qū)域決定了房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力示意第二十三頁，共六十五頁。企業(yè)領(lǐng)軍人物的商業(yè)眼光與魄力1充足的熱地儲備2雄厚的資金實力與銀行的大力支持3建立起一支優(yōu)秀的經(jīng)營管理隊伍4XX房產(chǎn)在內(nèi)部分析的基礎(chǔ)上總結(jié)公司核心競爭力的來源第二十四頁，共六十五頁。國際環(huán)境國內(nèi)環(huán)境宏觀環(huán)境中觀環(huán)境微觀環(huán)境國際經(jīng)濟環(huán)境政治法律環(huán)境社會文化環(huán)境國際資本市場環(huán)境分析國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境國內(nèi)法律法規(guī)/政策環(huán)境國家投資政策環(huán)境分析國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向分析行業(yè)變革驅(qū)動因素分析行業(yè)成功關(guān)鍵因素（KSF）分析行業(yè)經(jīng)濟特性分析行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)模型分析行業(yè)生命周期分析行業(yè)特征評價國外供應(yīng)者壓力分析國外潛在進入者分析國外替代產(chǎn)品/服務(wù)提供者分析國外用戶壓力分析國外現(xiàn)有同行業(yè)競爭者分析國外利益相關(guān)者分析行業(yè)吸引力分析行業(yè)細分行業(yè)發(fā)展因素分析行業(yè)結(jié)構(gòu)變化預(yù)測國內(nèi)供應(yīng)者壓力分析國內(nèi)潛在進入者分析國內(nèi)替代產(chǎn)品/服務(wù)提供者分析國內(nèi)用戶壓力分析國內(nèi)現(xiàn)有同行業(yè)競爭者分析國內(nèi)利益相關(guān)者分析還將對公司外部環(huán)境做全面分析，明確各項業(yè)務(wù)的市場需求、行業(yè)發(fā)展趨勢和競爭狀況等關(guān)鍵問題示意第二十五頁，共六十五頁。XX房產(chǎn)同行業(yè)最優(yōu)者12345得分高低市場份額2003年收入市場地位資源優(yōu)勢內(nèi)部管理能力工程管理能力地產(chǎn)經(jīng)營能力品牌管理能力人才與政府關(guān)系其中一個重點內(nèi)容是分析XX房產(chǎn)在目標(biāo)房地產(chǎn)市場中與競爭對手相比的競爭地位示意第二十六頁，共六十五頁。XX房產(chǎn)競爭對手1競爭對手2關(guān)鍵因素權(quán)重評分加權(quán)分數(shù)評分加權(quán)分數(shù)評分加權(quán)分數(shù)主要銷售市場工程質(zhì)量工程管理市場認知度價格競爭力房地產(chǎn)經(jīng)營管理能力贏利模式運營成本管理水平與政府關(guān)系財務(wù)狀況融資能力總計并對比XX房產(chǎn)與競爭對手的綜合競爭實力第二十七頁，共六十五頁。外部因素分析政府及政策方面行業(yè)發(fā)展趨勢行業(yè)客戶需求變化競爭者方面行業(yè)核心成功要素合作伙伴方面客戶方面公眾壓力方面……評價矩陣關(guān)鍵外部因素權(quán)重評分加權(quán)分數(shù)機會：1、……2、……威脅：1、……2、……通過對外部因素評價矩陣對企業(yè)外部的經(jīng)濟、社會、文化、人口、國家有關(guān)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢和競爭形勢等因素進行歸納和評價將是外部環(huán)境分析的重點。在此基礎(chǔ)上對XX房產(chǎn)利用外部機會，規(guī)避外部威脅或風(fēng)險方面的能力作出評價第二十八頁，共六十五頁。房地產(chǎn)開發(fā)的全部流程，從買地、建造、賣房、管理都由一家開發(fā)商獨立完成。通常房子建好后，地產(chǎn)公司不持有物業(yè)，直接出售，只有當(dāng)房子出售情況不理想時，才改為出租物業(yè)。高度擴散的香港模式該模式有兩個使用的前提：土地政府高度壟斷大開發(fā)商對市場供應(yīng)壟斷香港模式在中國房地產(chǎn)市場啟蒙的條件下，與內(nèi)地的情況比較吻合。當(dāng)時國內(nèi)市場環(huán)境不成熟，缺乏相應(yīng)配套的政策法規(guī)，甚至沒有按揭，更不用提與不動產(chǎn)相關(guān)的其他金融服務(wù)。在深圳和內(nèi)地做房地產(chǎn)的，很多都是香港的房地產(chǎn)商，很多公司比如萬科，就是自覺地學(xué)香港新鴻基。但隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，基于香港高度城邦經(jīng)濟化，土地有限供應(yīng)基礎(chǔ)上形成的房地產(chǎn)模式已不再適應(yīng)大陸房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

大量資金來源于銀行，受銀行政策影響大。每遇經(jīng)濟周期的低谷，就會消失一大批房地產(chǎn)公司，絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司的壽命都不長。商業(yè)模式不能給投資人帶來穩(wěn)定持續(xù)增長的收入。SOHO中國、上海復(fù)地在準備香港上市時，商業(yè)模式都受到投資者的廣泛質(zhì)疑，終于鎩羽而歸。香港模式的問題當(dāng)前大陸的房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式發(fā)端于深圳，是典型的香港模式。隨著中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，香港模式暴露出許多問題第二十九頁，共六十五頁。

高度的專業(yè)化細分，加上發(fā)達的不動產(chǎn)金融服務(wù)的模式。美國模式強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同的專業(yè)公司來共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負責(zé)融資投資項目，項目開發(fā)則由專業(yè)開發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成。生產(chǎn)的產(chǎn)品在確定開發(fā)時，就已經(jīng)確定是用于出售或是出租等不同的目的。融資方式除銀行外，還依靠退休基金、不動產(chǎn)信貸等多種金融工具等綜合運用，全國大多數(shù)人都可以通過不同方式參與房地產(chǎn)的投資。高度細分的美國模式香港模式的串聯(lián)方式土地開發(fā)銷售服務(wù)美國模式的并聯(lián)方式服務(wù)土地商用物業(yè)房屋當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的一個完整流程被分解成很多小的流程以后，每個小流程完成的時間大為縮短，大大縮短了資金周轉(zhuǎn)的時間，促進資金變現(xiàn)的速度和降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險。美國模式卻有所不同，一方面企業(yè)開發(fā)物業(yè)后并不完全出售，收取租金；另一方面市場高度專業(yè)化細分，金融服務(wù)發(fā)達第三十頁，共六十五頁。將對中國及國際的房地產(chǎn)商業(yè)模式進行研究根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈價值增值方式的不同，可以把房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的盈利模式劃分為六大盈利模式地產(chǎn)開發(fā)型房產(chǎn)開發(fā)型物業(yè)持有型整合營銷型金融投資型分類標(biāo)準：根據(jù)其主要盈利來源所處價值鏈的環(huán)節(jié)不同進行分類綜合運作型第三十一頁，共六十五頁。本次咨詢項目思路全面訪談和調(diào)研資料收集全面訪談問卷調(diào)研第一步內(nèi)外部環(huán)境分析業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析公司核心競爭力評價進行國家、行業(yè)政策研究及相關(guān)行業(yè)分析中國及國際房地產(chǎn)市場主要商業(yè)模式研究第二步總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)第三步相關(guān)子戰(zhàn)略制定制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競爭與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略明確各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo)第四步本次咨詢項目第三步：制定總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略第三十二頁，共六十五頁。公司戰(zhàn)略目標(biāo)愿景公司戰(zhàn)略集團戰(zhàn)略目標(biāo)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)務(wù)層面公司層面做什么，不做什么業(yè)務(wù)組合最優(yōu)化如何為客戶創(chuàng)造價值如何對付競爭對手如何提高競爭能力競爭戰(zhàn)略公司戰(zhàn)略將從公司的愿景、使命等方面入手，為XX房產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計總體戰(zhàn)略架構(gòu)第三十三頁，共六十五頁。環(huán)境評估外部評估社會環(huán)境行業(yè)分析內(nèi)部評估組織結(jié)構(gòu)企業(yè)資源企業(yè)文化戰(zhàn)略規(guī)劃使命企業(yè)存在的理由目標(biāo)在什么時間達到什么結(jié)果策略完成任務(wù)的計劃政策作決策的指導(dǎo)方針戰(zhàn)略實施方案預(yù)算程序評估和控制結(jié)果評估結(jié)果并作出修改反饋并根據(jù)內(nèi)外部分析結(jié)果，確定XX房產(chǎn)的發(fā)展方向和戰(zhàn)略規(guī)劃，建立全面的戰(zhàn)略規(guī)劃體系第三十四頁，共六十五頁。遠期目標(biāo)提升管理

鞏固發(fā)展在3－5年內(nèi)，成為全國房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先企業(yè)總體目標(biāo)改善投資狀況提高規(guī)劃水平增強競爭能力優(yōu)化業(yè)務(wù)組合整合同業(yè)規(guī)模發(fā)展近期目標(biāo)提升發(fā)展模式搭建發(fā)展平臺設(shè)計發(fā)展途徑1條投資原則2個統(tǒng)一規(guī)劃3大競爭策略4類業(yè)務(wù)組合1種發(fā)展模式2個發(fā)展平臺3條發(fā)展途徑階段目標(biāo)階段策略階段措施近期遠期集團戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略措施框架圖示意為了達成戰(zhàn)略目標(biāo)，將有針對性地設(shè)計階段策略和階段措施，并建立起相應(yīng)的目標(biāo)和措施體系第三十五頁，共六十五頁。細分市場客戶是誰？提供什么？如何提供？業(yè)務(wù)選擇業(yè)務(wù)模式戰(zhàn)略措施當(dāng)前中短期中長期戰(zhàn)略分析框架圖戰(zhàn)略目標(biāo)短期目標(biāo)長期目標(biāo)框架說明：體現(xiàn)市場導(dǎo)向和戰(zhàn)略導(dǎo)向；體現(xiàn)當(dāng)前到未來變化的動態(tài)過程在制定XX房產(chǎn)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略時，需要回答好五個問題何時提供？在哪提供？第三十六頁，共六十五頁。戰(zhàn)略規(guī)劃制定過程圖戰(zhàn)略計劃現(xiàn)有業(yè)務(wù)A行業(yè)分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)A競爭力評價現(xiàn)有業(yè)務(wù)B行業(yè)分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)A競爭力評價現(xiàn)有業(yè)務(wù)C行業(yè)分析現(xiàn)有業(yè)務(wù)A競爭力評價新業(yè)務(wù)D行業(yè)分析新業(yè)務(wù)D匹配度評價新業(yè)務(wù)E行業(yè)分析新業(yè)務(wù)E匹配度評價業(yè)務(wù)選擇戰(zhàn)略措施戰(zhàn)略措施戰(zhàn)略措施戰(zhàn)略措施目標(biāo)現(xiàn)有業(yè)務(wù)新業(yè)務(wù)行業(yè)吸引力業(yè)務(wù)競爭力戰(zhàn)略匹配度職能戰(zhàn)略1現(xiàn)有業(yè)務(wù)/新業(yè)務(wù)的選擇和定位2戰(zhàn)略目標(biāo)制定3戰(zhàn)略措施制定4戰(zhàn)略計劃制定5職能戰(zhàn)略制定五個關(guān)鍵步驟1能否做？2是否做？3如何做？并通過五個關(guān)鍵步驟來進行XX房產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃第三十七頁，共六十五頁。將通過SWOT分析等工具綜合前階段工作結(jié)論，為戰(zhàn)略制定提供依據(jù)機會-OO1房地產(chǎn)行業(yè)成長性好、收益率高O2中國城市化進程加快，住房需求穩(wěn)定增長O3土地易公開及各地有關(guān)政府部門工作的規(guī)范化和公開化降低了異地開發(fā)成本O4行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度低，普遍規(guī)模較小，進入壁壘低O5二三線城市房地產(chǎn)競爭不太激烈，為新進入者提供了機遇優(yōu)勢-SS1專業(yè)性強且團結(jié)進取的管理團隊S2先進的設(shè)計理念S3良好的地方政府關(guān)系（項目開發(fā)地區(qū)）S4豐富的住宅開發(fā)及銷售經(jīng)驗S5相對規(guī)范的管理體系S6相對的品牌優(yōu)勢威脅-TT1行業(yè)、金融政策的調(diào)整加大了房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度T2一線城市競爭日趨激烈，進入壁壘大大提高T3土地政策的調(diào)整，減少了土地的供應(yīng)量、并提高了房地產(chǎn)公司的土地成本T4房地產(chǎn)業(yè)整合加速，將面臨產(chǎn)業(yè)巨頭的競爭T5異地開發(fā)將面臨較大的當(dāng)?shù)卣咦儎语L(fēng)險T6

各地區(qū)的區(qū)域特性對開發(fā)商的跨區(qū)域經(jīng)營提出挑戰(zhàn)劣勢-WW1公司成立時間短，規(guī)模較小，實力較弱W2缺乏部分專業(yè)人才，人才配備、儲備不足。沒有有效的人才獲取平臺W3公司管理水平難以適應(yīng)快速的區(qū)域擴展W4缺乏良好的融資平臺及有效的融資手段W5未形成自身的核心文化W6公司在投資規(guī)劃、項目策劃等環(huán)節(jié)的能力有待提高。示意第三十八頁，共六十五頁。本次咨詢項目思路全面訪談和調(diào)研資料收集全面訪談問卷調(diào)研第一步內(nèi)外部環(huán)境分析業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析公司核心競爭力評價進行國家、行業(yè)政策研究及相關(guān)行業(yè)分析中國及國際房地產(chǎn)市場主要商業(yè)模式研究第二步總戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)戰(zhàn)略制定明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)第三步相關(guān)子戰(zhàn)略制定制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競爭與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略明確各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo)第四步本次咨詢項目第四步：制定相關(guān)子戰(zhàn)略第三十九頁，共六十五頁。我國的房地產(chǎn)行業(yè)明顯存在東高西低現(xiàn)象，從2003年1—11月份數(shù)據(jù)來看，我國東部沿海12省的商品房的投資占到全國的71%，而銷售率則占到近80%。我國的房地產(chǎn)行業(yè)布局基本以環(huán)渤海、長三角、珠三角的三大經(jīng)濟圈為核心，向外向西輻射，每個圈內(nèi)分別以北京、上海、廣州、四川為中心京津唐經(jīng)濟圈長三角經(jīng)濟圈珠三角經(jīng)濟圈東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)77.48%10.97%11.58%2003年1—11月份東、中、西部房地產(chǎn)銷售額對比1、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：我國房地產(chǎn)行業(yè)集中在以珠三角、長三角、京津唐三大經(jīng)濟圈為核心的東部沿海地區(qū)以及西部大開發(fā)的西南成渝地區(qū)，其中東部地區(qū)占到全國房地產(chǎn)銷量的77.48%西南成渝地區(qū)第四十頁，共六十五頁。將根據(jù)當(dāng)前XX房產(chǎn)的業(yè)務(wù)區(qū)域及資源基礎(chǔ)，結(jié)合中國未來四大熱點發(fā)展區(qū)域的具體情況，為XX房產(chǎn)制定業(yè)務(wù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略從1998——2002年的5年內(nèi)，全區(qū)個人購買商品房占商品房銷售總額的65.94%，1999年最高點達到86.7%。2002年，個人購買新舊住房和建房支出總額達50億元，其中，全區(qū)個人購買新建商品房住宅交易額為15.21億元，購買存量住房交易額為19.06億元，其他形式建房中的個人投入達12.5億元。數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2002》單位：億元單位：萬平方米第四十一頁，共六十五頁。百強企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績來看，銷售額超過２０億元的有１７家，在１０－２０億元之間的有１９家，在１０億元以下的百強企業(yè)有６５家；但從房地產(chǎn)百強在當(dāng)?shù)厥袌稣加新士?，北京房地產(chǎn)百強企業(yè)的銷售額和銷售面積占北京市場份額分別是４１％和３０．８％（見圖五）。因此，從銷售額和銷售面積的市場占有率可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)盡管全國的集中度較低，但房地產(chǎn)百強在當(dāng)?shù)氐囊?guī)?；?jīng)營模式凸現(xiàn)，具有比較明顯的市場領(lǐng)先份額，熱點區(qū)域進入壁壘大大提高。與美國１００強房屋建造商相比，中國房地產(chǎn)１００強企業(yè)的市場占有率偏低。根據(jù)美國ＰＢ雜志對全美Ｇｉａｎｔ４００研究結(jié)果，美國最大房地產(chǎn)開發(fā)商Ｐｕｌｔｅ

Ｈｏｍｅｓ

Ｉｎｃ．銷售額高達５９６億人民幣，是萬科集團的１３．５倍；美國前１０強房地產(chǎn)開發(fā)商銷售總額３６８６．７６億人民幣，是中國前１０強的１４倍。就市場占有率而言，全美最大開發(fā)商市場占有率為４．５％，前１０強的市場占有率為２７．２５％。2003年房地產(chǎn)百強銷售額分布我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度低百強規(guī)模化初現(xiàn)，在北京、上海等熱點區(qū)域市場進入壁壘大大提高數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2003》2、競爭與合作戰(zhàn)略：中國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度較低，排位第一的萬科的市場份額不超過市場總?cè)萘康?.5%，前10強的市場份額約為3.43%，但在北京、上海等少數(shù)地區(qū)已初現(xiàn)規(guī)?；?，進入壁壘較高第四十二頁，共六十五頁。中國快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場，吸引了大量的非房地產(chǎn)公司以及外資房地產(chǎn)公司和基金的進入。僅2002年就有110余家非房地產(chǎn)主業(yè)上市公司投資房地產(chǎn)業(yè)，而且這一趨勢愈演愈烈優(yōu)勢公司大舉進入

海外資本進入房地產(chǎn)市場外國房地產(chǎn)商進入

諸多非房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)勢上市公司，由于在資金等方面優(yōu)勢明顯，而成為跨行業(yè)投資房地產(chǎn)的主流。

中國進入WTO之后，港商與歐美大型房地產(chǎn)開發(fā)商將會積極進入中國市場，并大多采取與國內(nèi)房地產(chǎn)商合作的方式，他們資金挹注的動向，將會使中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨變。

被中國房地產(chǎn)業(yè)的高額利潤所吸引，海外資本特別是海外房地產(chǎn)基金逐漸進而中國市場。第四十三頁，共六十五頁。外部的變化，為XX房產(chǎn)提供了機遇和挑戰(zhàn)。要在競爭中脫穎而出，就需要聯(lián)合國際和國內(nèi)潛在的合作伙伴，制定競爭與合作戰(zhàn)略，以達到雙贏的結(jié)果香港模式向美國模式的轉(zhuǎn)變香港模式是大量利用銀行資金買地、挖坑、蓋房子，然后賣掉，接著又換個地方買地、挖坑、賣樓，企業(yè)通過開發(fā)賺取利潤，這種商業(yè)模式對于企業(yè)來說意味著巨大風(fēng)險。美國模式則強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)應(yīng)由不同的專業(yè)公司來共同完成，比如房地產(chǎn)投資公司只負責(zé)融資投資項目，項目開發(fā)則由專業(yè)開發(fā)公司建造，其他銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)也由不同公司完成，減低了資金的需求及風(fēng)險。這個轉(zhuǎn)化就要求與地產(chǎn)價值鏈的其他企業(yè)共同合作完成項目。國外投資者尋求合作者目前港商熱衷投資于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)，而歐美外商投資則以建筑設(shè)計及房地產(chǎn)中介為主。由于之前投資房地產(chǎn)開發(fā)的港商虧損累累，在中國入世后，港商卷土重來，勢必采取與國內(nèi)房地產(chǎn)商合作的方式。

市場客觀的需要為競爭與合作提出了現(xiàn)實的要求。第四十四頁，共六十五頁。3、融資戰(zhàn)略：將根據(jù)XX房產(chǎn)的未來項目開發(fā)方案，進行營業(yè)收入以及需要投資額的對比分析預(yù)測101524.9213.7925.9217.2119.9417.3924.5916.2223.8718.1805101520單位：億元200420052006200720082009XX房產(chǎn)營業(yè)收入和投資額對比營業(yè)收入投資額示意第四十五頁，共六十五頁。并在對各種融資渠道進行分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合XX房產(chǎn)的具體情況，對融資渠道的選擇做出建議融資渠道自有資金建筑商墊資預(yù)售回款債權(quán)融資股權(quán)融資銀行貸款上市基金戰(zhàn)略投資者國內(nèi)上市海外上市美國香港新加坡主板創(chuàng)業(yè)板直接買殼H股紅籌股海外買殼國內(nèi)買殼企業(yè)財團短期長期發(fā)行債券信托私募第四十六頁，共六十五頁。經(jīng)營成熟期XX房產(chǎn)應(yīng)采取高效現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值模式開發(fā)后期開業(yè)初期XX房產(chǎn)應(yīng)采取現(xiàn)金流平衡模式開發(fā)初期XX房產(chǎn)應(yīng)采取有效資本金對項目的有效控制模式并針對項目融資模式和公司融資模式進行分析，最終制定XX房產(chǎn)的融資戰(zhàn)略第四十七頁，共六十五頁。4、土地戰(zhàn)略：將根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略，研究國家及未來發(fā)展區(qū)域政府出臺的土地政策及其演變，并加以分析2002年5月，有國土資源部出臺的11號令《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》，這份文件規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。國土資源部新土地政策（11號令）的核心思想：2002年7月，北京市政府出臺33號文件《關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》；33號令出人意料地又對5類土地網(wǎng)開一面。按照33號文件的第三條，以下五類用地可以繼續(xù)以協(xié)議的方式出讓：一類是綠化隔離帶項目，一類是危舊房改造，一類是小城鎮(zhèn)建設(shè)項目，一類是其他重大建設(shè)項目中的用地，還有就是一些規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營性項目也可以協(xié)議出讓。北京市的地方性規(guī)定（33號令），使市場產(chǎn)生變局：第四十八頁，共六十五頁。歷次頒布的主要法規(guī)：本次頒布法規(guī)及主要內(nèi)容：《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2001]789號）《關(guān)于進一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》（國經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[2002]44號）《關(guān)于加強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2003]83號）《關(guān)于做好地級城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》商建發(fā)[2004]18號規(guī)劃范圍：大型零售商店、批發(fā)市場、商品交易市場、物流基地；規(guī)劃內(nèi)容：提出規(guī)劃期內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展的總規(guī)模、空間布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，并制作現(xiàn)有網(wǎng)點分布圖表；規(guī)劃時間：務(wù)必在今年年底前制訂完成，并按法定程序上報市政府批準、發(fā)布施行。各省、自治區(qū)商務(wù)部門應(yīng)于每月月底前向商務(wù)部（市場體系建設(shè)司）報送工作進度，并在年底前將各市經(jīng)批準的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃報商務(wù)部備案。資料來源：中國商務(wù)部網(wǎng)站以及通過對商業(yè)地產(chǎn)歷次頒布的主要法規(guī)進行分析，發(fā)現(xiàn)XX房產(chǎn)未來發(fā)展的商機第四十九頁，共六十五頁。其中浙江、江蘇、山東、河北、廣東、遼寧等六個地區(qū)的億元市場數(shù)占據(jù)總量的近60％。而在全國24個百億元以上的市場數(shù)量中，浙江和江蘇合計占據(jù)“半壁江山”北京天津上海吉林遼寧內(nèi)蒙古河北山東江蘇浙江福建安徽江西臺灣廣東海南廣西湖南湖北河南山西陜西貴州重慶四川云南甘肅寧夏青海西藏新疆黑龍江資料來源：新華網(wǎng)2004年6月從而制定XX房產(chǎn)住宅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)的土地戰(zhàn)略第五十頁，共六十五頁。目錄一、項目背景和目標(biāo)二、項目的內(nèi)容和思路三、項目工作步驟和工作成果四、項目安排及運作方式五、相關(guān)咨詢案例舉例第五十一頁，共六十五頁。我們建議本項目分為三個階段，共五個模塊階段一：訪談和管理診斷階段二：總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)戰(zhàn)略階段三：子戰(zhàn)略及資源評估項目啟動和前期準備1業(yè)務(wù)現(xiàn)狀分析和資源能力評估國家、行業(yè)政策研究中國、國際房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式研究資料收集集中訪談問卷調(diào)查集中訪談內(nèi)外部環(huán)境分析235制定子戰(zhàn)略明確區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、競爭與合作戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、土地戰(zhàn)略各子戰(zhàn)略的戰(zhàn)略目標(biāo)進行各子戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略實施方案規(guī)劃對戰(zhàn)略實施中可能遇到的障礙進行分析4制定總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略明確公司愿景、使命和戰(zhàn)略方向明確公司總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)對公司的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)代理、物業(yè)經(jīng)營四大業(yè)務(wù)戰(zhàn)略分析，明確公司的經(jīng)營優(yōu)勢和資源優(yōu)勢明確適合XX房產(chǎn)發(fā)展的持有銷售比例、各物業(yè)類型組合比例對公司各業(yè)務(wù)的價值鏈進行分析，明確各業(yè)務(wù)的核心優(yōu)勢以及存在的劣勢第五十二頁，共六十五頁。主要項目內(nèi)容雙方項目小組召開項目啟動會議組成項目組織，確定項目小組工作機制項目組的組織結(jié)構(gòu)項目組成員的任務(wù)分工、工作要求、時間進程項目工作報告、管理辦法項目小組內(nèi)部培訓(xùn)，就本次項目目標(biāo)、內(nèi)容和方法達成共識確定本次項目所需的信息需求范圍和獲得辦法建立前期調(diào)研的分析假設(shè)和分析模型準備前期調(diào)研的問卷、提綱協(xié)調(diào)調(diào)研進程，確定調(diào)研對象時間安排項目工作方法項目啟動會議行業(yè)資料、企業(yè)背景/業(yè)務(wù)資料收集內(nèi)部專題培訓(xùn)個別溝通成果就項目工作的開展達成共識并進行明確分工，完成前期準備模塊1項目啟動階段：就項目目標(biāo)、內(nèi)容和信息需求達成共識，建立項目團隊和項目管理機制第五十三頁，共六十五頁。模塊2集中訪談和調(diào)研主要項目內(nèi)容根據(jù)項目要求進行相關(guān)資料的收集就不同的咨詢工作內(nèi)容進行集中的集中訪談及時整理訪談報告并進行相關(guān)分析針對需求設(shè)計相關(guān)問卷進行問卷調(diào)查整理調(diào)查內(nèi)容并編寫相關(guān)報告項目工作方法領(lǐng)導(dǎo)層和有關(guān)人員訪談專題培訓(xùn)會專家、研究機構(gòu)訪談專題研討會成果項目各內(nèi)容模塊相關(guān)的資料整理和訪談報告整理第五十四頁，共六十五頁。主要項目內(nèi)容對XX房產(chǎn)所處的外部環(huán)境因素（如社會經(jīng)濟，技術(shù)及政府因素），了解企業(yè)經(jīng)營環(huán)境給XX房產(chǎn)創(chuàng)造的機遇或威脅國內(nèi)房地產(chǎn)市場總體狀況研究房地產(chǎn)行業(yè)主要競爭對手研究中國及國際房地產(chǎn)市場發(fā)展變化及主要商業(yè)模式分析行業(yè)成功因素分析XX房產(chǎn)的競爭優(yōu)勢分析項目工作方法財務(wù)報表分析領(lǐng)導(dǎo)層和業(yè)務(wù)管理層有關(guān)人員重點訪談行業(yè)分析案例研究專題研討會成果各模塊管理診斷報告及模式研究報告模塊3內(nèi)外部環(huán)境分析第五十五頁，共六十五頁。主要項目內(nèi)容公司業(yè)務(wù)區(qū)域發(fā)展分析公司業(yè)務(wù)競爭狀況細化分析公司公司業(yè)務(wù)組合分析公司業(yè)務(wù)分類發(fā)展戰(zhàn)略公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)公司業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略初步規(guī)劃和實施方案項目工作方法財務(wù)報表分析業(yè)務(wù)戰(zhàn)略文件研究競爭對手分析領(lǐng)導(dǎo)層和業(yè)務(wù)管理層有關(guān)人員重點訪談案例研究專題研討會成果總戰(zhàn)略即業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃模塊4總戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃第五十六頁，共六十五頁。主要項目內(nèi)容融資