世聯(lián)山西運(yùn)城項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào)稿終稿

山西運(yùn)城項(xiàng)目整體定位與物業(yè)發(fā)展建議匯報(bào)稿終稿謹(jǐn)呈：山西運(yùn)城東星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。我們的工作內(nèi)容及提交成果

07-01-23——07-01-2707-01-28——07-02-06項(xiàng)目解析與項(xiàng)目界定宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究整體市場(chǎng)研究城市規(guī)劃背景研究可參考的案例借鑒項(xiàng)目定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目客戶定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目配套建議平面規(guī)劃建議分期策略與建議5個(gè)日歷天前期市場(chǎng)調(diào)研階段10個(gè)日歷天項(xiàng)目背景研究23個(gè)日歷天核心成果形成時(shí)間進(jìn)度階段劃分工作內(nèi)容07-02-07——07-03-07市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研城市發(fā)展與總體規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研專業(yè)人士深度訪談不同層級(jí)消費(fèi)者訪談?wù)賳T訪談1.《整體定位及發(fā)展建議中期溝通稿》提交成果項(xiàng)目終稿匯報(bào)整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略補(bǔ)充、調(diào)整與修改07-03-08——07-03-221《整體定位及發(fā)展建議報(bào)告》終稿2本次研究的思路框架客戶目標(biāo)項(xiàng)目解析項(xiàng)目屬性界定總體市場(chǎng)分析判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律研究三線城市成功開(kāi)發(fā)案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目背景市場(chǎng)判斷機(jī)會(huì)與問(wèn)題整體定位主要的研究?jī)?nèi)容中期成果匯報(bào)思路物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)建議3一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目解析項(xiàng)目屬性界定4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)——顧問(wèn)工作圍繞實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商目標(biāo)進(jìn)行2利潤(rùn)目標(biāo)——充分挖掘物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化1開(kāi)發(fā)周期——在3-4年的時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷售3品牌目標(biāo)——通過(guò)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，樹(shù)立企業(yè)形象與品牌，為企業(yè)后續(xù)開(kāi)發(fā)提供品牌支持啟動(dòng)資金2000萬(wàn)，保證資金回?cái)n，保證項(xiàng)目滾動(dòng)持續(xù)開(kāi)發(fā)5一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目解析項(xiàng)目屬性界定6項(xiàng)目地塊位于機(jī)場(chǎng)大道，同時(shí)毗鄰空港新區(qū)與禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，是機(jī)場(chǎng)到市區(qū)的必經(jīng)之路項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目位于城市建成區(qū)邊緣，禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東北側(cè)，緊鄰空港新區(qū)，位于運(yùn)城城市門戶區(qū)；地塊位置：項(xiàng)目位于禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東北側(cè)，緊鄰規(guī)劃的豪德光彩物流中心；對(duì)外聯(lián)系：地塊緊鄰城市機(jī)場(chǎng)高速南側(cè)，對(duì)外交通便利；城市門戶新區(qū)項(xiàng)目位于機(jī)場(chǎng)大道中段，同時(shí)緊鄰空港新區(qū)與禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以及過(guò)境高速路的入口，是運(yùn)城對(duì)外聯(lián)系的必經(jīng)之路，是城市發(fā)展的門戶區(qū)域。運(yùn)城機(jī)場(chǎng)南風(fēng)廣場(chǎng)鹽湖機(jī)場(chǎng)大道8千米5千米禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)過(guò)境高速7地塊位于城市建成區(qū)外圍，位于運(yùn)城城市重點(diǎn)發(fā)展方向上，具備良好的發(fā)展?jié)摿\(yùn)城市城市主要發(fā)展方向：向東、北方向發(fā)展；發(fā)展方向上的主導(dǎo)功能：運(yùn)城市政府向東搬遷，鹽湖區(qū)政府搬遷到城市北部；運(yùn)三高速公路以東方向?yàn)槌鞘兄攸c(diǎn)發(fā)展方向，該片區(qū)位于城區(qū)東北側(cè)，東起209國(guó)道，西至運(yùn)三高速路，北起姚暹渠，南至湯里村。區(qū)位條件老城區(qū)城市規(guī)劃新區(qū)城市發(fā)展方向本案運(yùn)城機(jī)場(chǎng)運(yùn)城市城市主要發(fā)展方向?yàn)橄驏|和向北；

項(xiàng)目地塊位于城市重點(diǎn)地發(fā)展方向上；8項(xiàng)目緊鄰城市主干道，交通位置優(yōu)越，距離運(yùn)城機(jī)場(chǎng)和城市中心區(qū)的車程都在15分鐘以內(nèi)南風(fēng)廣場(chǎng)為運(yùn)城人心理認(rèn)知的中心區(qū)，地塊通過(guò)機(jī)場(chǎng)路和人民南路連接；項(xiàng)目地塊距離城市中心距離為5公里，車行時(shí)間在15分鐘之內(nèi)；交通優(yōu)勢(shì)南風(fēng)廣場(chǎng)關(guān)公機(jī)場(chǎng)運(yùn)城關(guān)公機(jī)場(chǎng)作為服務(wù)晉南地區(qū)唯一的機(jī)場(chǎng)，已經(jīng)開(kāi)通北京、廣州、上海、成都、深圳五條航線，目前已運(yùn)送旅客13萬(wàn)人次；項(xiàng)目地塊距離關(guān)公機(jī)場(chǎng)距離7-8公里，車行距離在10分鐘之內(nèi)；項(xiàng)目地塊距離城市中心區(qū)和關(guān)公機(jī)場(chǎng)的車程距離都在15分鐘之內(nèi)，交通便利；8千米5千米機(jī)場(chǎng)大道鹽湖運(yùn)三高速項(xiàng)目地塊距離運(yùn)三高速在1公里之內(nèi)，可以便捷的進(jìn)入高速公路，增加了項(xiàng)目對(duì)外的交通聯(lián)系；9項(xiàng)目毗鄰城市規(guī)劃中的多個(gè)重點(diǎn)工程，完善區(qū)域的配套，提高區(qū)域價(jià)值，提高區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)知度北側(cè)為規(guī)劃的豪德物流中心，為城市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，總占地面積2580畝，總建面85萬(wàn)平米，一期預(yù)計(jì)今年9月開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)；地塊東側(cè)為運(yùn)城鋼材中心，現(xiàn)已動(dòng)工建設(shè)；政府將主導(dǎo)禹都市場(chǎng)搬遷到此，大批的商貿(mào)業(yè)主為本項(xiàng)目提供潛在客戶；地塊東北側(cè)為規(guī)劃中的運(yùn)城客運(yùn)東站，包括長(zhǎng)途客運(yùn)和城市公交客運(yùn)；按國(guó)家二級(jí)站標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。建成后，年運(yùn)送旅客50萬(wàn)人次，年收入120萬(wàn)美元?？瓦\(yùn)東站建成后，將增加運(yùn)城和周邊的交通往來(lái)和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系；物流中心和鋼材中心的私營(yíng)業(yè)主為項(xiàng)目提供了大批的潛在置業(yè)客戶；城市客運(yùn)東站的建設(shè)增加了運(yùn)城對(duì)外交通往來(lái)和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系；10火車東站的投入使用，將帶動(dòng)周邊商業(yè)快速聚集發(fā)展，為居住區(qū)提供完善生活配套地塊東側(cè)為規(guī)劃中的火車東站，由現(xiàn)在的南通蒲鐵路安邑站改造，現(xiàn)在已進(jìn)行擴(kuò)能擴(kuò)股工程。未來(lái)以東站廣場(chǎng)為中心，將規(guī)劃商業(yè)金融街。東站投入使用后，將帶動(dòng)周邊商業(yè)及居住區(qū)快速發(fā)展，聚集效應(yīng)明顯。隨著東站周邊的成熟，火車的噪音問(wèn)題必將提上議事日程，由政府牽頭解決。火車東站本項(xiàng)目安邑火車站現(xiàn)狀擴(kuò)能擴(kuò)股改造火車東站將帶動(dòng)周邊商業(yè)快速發(fā)展，成為住宅的便利生活配套。擴(kuò)股工程進(jìn)行狀況規(guī)劃商業(yè)金融街11地塊周邊教育配套完善，臨近康杰中學(xué)校區(qū)，人文教育氛圍濃厚康杰中學(xué)康杰中學(xué)建校1945年，學(xué)校占地100畝，建筑面積10萬(wàn)平米；康杰中學(xué)名人輩出，現(xiàn)在幾乎每年都培育出文理狀元，聲名遠(yuǎn)播；康杰中學(xué)的教職工以及慕名而來(lái)的學(xué)生家長(zhǎng)可能是項(xiàng)目的潛在客戶；水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院距離項(xiàng)目地塊約為3公里，占地面積420畝，現(xiàn)有教職工350余人，在校學(xué)生3500人；水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院為項(xiàng)目提供了良好的教育配套；地塊周邊的康杰中學(xué)，山西水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、安邑初中、安邑幼兒園和小學(xué)為項(xiàng)目提供了教育配套資源；12345康杰中學(xué)幼兒園安邑小學(xué)安邑初中水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院本項(xiàng)目12項(xiàng)目指標(biāo)：中等規(guī)模以住宅為主項(xiàng)目，中低容積率（可調(diào)整），沒(méi)有其他明確限制1、占地面積：10萬(wàn)平米，合150畝；2、容積率：政府要求在1.0左右，可適度調(diào)整；3、用地性質(zhì)：住宅物業(yè)為主，物業(yè)形式?jīng)]有限制，建設(shè)部分配套商業(yè)；商業(yè)規(guī)模，物業(yè)形式?jīng)]有限制機(jī)場(chǎng)大道安中路鐵南路項(xiàng)目地塊城市道路地塊綠線地塊紅線項(xiàng)目地塊可能取得土地13地塊成不規(guī)則長(zhǎng)方形，內(nèi)部平坦，進(jìn)入性與展示性均佳，周邊城市形象較差東至北至地塊內(nèi)部地塊北側(cè)機(jī)場(chǎng)高速路地塊西鋼結(jié)構(gòu)工廠地塊南側(cè)鐵路西至地塊南側(cè)現(xiàn)狀道路南至地塊東南側(cè)供銷社地塊東北側(cè)風(fēng)機(jī)制造廠地塊西現(xiàn)狀道路項(xiàng)目地塊14項(xiàng)目地塊內(nèi)部存在一些負(fù)面因素，特別是地塊南部的南同蒲鐵路影響較大，在規(guī)劃中應(yīng)予以有效的規(guī)避低壓走廊：地塊內(nèi)部有一條低壓線路，穿過(guò)地塊中部；低壓走廊有一定的安全隱患，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)予以規(guī)避，在施工中最好采用地埋的處理方式；南同蒲鐵路：南同蒲鐵路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目地塊南側(cè)，是山西省重要的交通動(dòng)脈，通行區(qū)間自太原到風(fēng)陵渡,長(zhǎng)505公里；不利因素：鐵路通行頻率較高，地塊離安邑站較近，地塊的震動(dòng)和噪音的影響比較大；低壓走廊鐵路鐵路低壓走廊15項(xiàng)目地塊解析回顧1、優(yōu)越的區(qū)位地塊位于運(yùn)城市城市老城區(qū)邊緣，城市發(fā)展的主導(dǎo)方向上，位于城市發(fā)展的新區(qū)；地塊位于禹都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)東北側(cè)，緊鄰機(jī)場(chǎng)新區(qū)，是運(yùn)城城市門戶區(qū)。2、交通條件便利對(duì)外交通便利，距離運(yùn)城城市中心和關(guān)公機(jī)場(chǎng)的車程都在15分鐘之內(nèi)；緊鄰規(guī)劃中的運(yùn)城客運(yùn)東站，為項(xiàng)目提供了良好的對(duì)外交通條件。3、良好的配套資源規(guī)劃中的豪德物流中心、鋼材市場(chǎng)以及運(yùn)城東站，為項(xiàng)目提供了配套資源，同時(shí)提供了大量的潛在客戶；運(yùn)城市名?？到苤袑W(xué)，山西水利職業(yè)技術(shù)學(xué)院、安邑初中、安邑幼兒園和小學(xué)為項(xiàng)目提供了教育配套。1、南同蒲鐵路：南同蒲鐵路位于地塊南側(cè)，列車噪音問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目存在影響；2、低壓走廊：低壓走廊橫穿地塊，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)予以考慮，通過(guò)和電力部門協(xié)調(diào)，在施工中以地埋的方式予以規(guī)避；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)條件需要規(guī)避因素16一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目解析項(xiàng)目屬性界定17城市門戶新區(qū)機(jī)遇：城市投資力度大政策傾斜，區(qū)域快速發(fā)展，價(jià)值迅速提升；同時(shí)城市形象的不斷提升，為高品質(zhì)項(xiàng)目出現(xiàn)提供條件；挑戰(zhàn)：區(qū)域現(xiàn)狀較差，存在一定程度陌生感；成熟需要過(guò)程及時(shí)間；中等規(guī)模分期開(kāi)發(fā)機(jī)遇：降低持有風(fēng)險(xiǎn)，靈活性可操作性提高；挑戰(zhàn)：規(guī)模的限制，不能形成規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)影響力相對(duì)較弱；保證滾動(dòng)持續(xù)開(kāi)發(fā)，要求首戰(zhàn)必勝

以住宅開(kāi)發(fā)為主機(jī)遇：項(xiàng)目可快速變現(xiàn)，降低持有風(fēng)險(xiǎn)。挑戰(zhàn)：必須保證現(xiàn)金流，以確保滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；保證項(xiàng)目整體利潤(rùn)，最大挖掘市場(chǎng)價(jià)值；項(xiàng)目屬性界定城市門戶新區(qū)、中等規(guī)模分期開(kāi)發(fā)、以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目18二、市場(chǎng)背景分析城市宏觀背景分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)運(yùn)城房地產(chǎn)市場(chǎng)特征解析19運(yùn)城位踞“黃河新三角經(jīng)濟(jì)區(qū)”的中心，聚集輻射效應(yīng)明顯，發(fā)展?jié)摿薮筮\(yùn)城市位于山西省南端，處山西、陜西、河南三省的交匯點(diǎn)，同鄰省的渭南市和三門峽市一起構(gòu)成黃河中游“金三角”。運(yùn)城是黃河新三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，2005年生產(chǎn)總值達(dá)到470．8億元，在整個(gè)中西部地區(qū)中極具經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)周邊區(qū)域的帶動(dòng)作用毋庸置疑。運(yùn)城是山西“大運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶”的端點(diǎn)，聚集了大批優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，為城市發(fā)展提供了強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)支撐體系。鄭州西安三門峽洛陽(yáng)太原大運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶城市地位黃河新三角經(jīng)濟(jì)區(qū)運(yùn)城渭南20運(yùn)城市記在省內(nèi)滾具有重臂要經(jīng)濟(jì)竹地位，職未來(lái)將芽建設(shè)成識(shí)為黃河索三角地諒區(qū)工貿(mào)踏旅游中翁心城市運(yùn)城市省2005篇年生產(chǎn)總滔值達(dá)到470軋.8億薯元，占山檔西省全舟省比重凳的11.逝4％，在全省經(jīng)濟(jì)總量排名第三。運(yùn)城是山西重礎(chǔ)要的能慢源重化鉆工基地，擁有和南風(fēng)集輩團(tuán)、運(yùn)丑城制版結(jié)集團(tuán)、濫山西鋁參廠等大俗批優(yōu)勢(shì)恥產(chǎn)業(yè)。運(yùn)城礦山產(chǎn)資源事十分豐仆富，銅和礦儲(chǔ)量址屬全國(guó)恭第六位兩?！斑\(yùn)城十歡一五綱要注”中明確代提出，將墨運(yùn)城市建逃設(shè)成晉陜醬豫黃河金掘三角地壟區(qū)工貿(mào)擁旅游中訪心城市的目標(biāo)。城市概余況05年省壁內(nèi)消費(fèi)品佳零售額及醬進(jìn)出口總南額排名前棗六位05年圣省內(nèi)生狂產(chǎn)總值浙及工業(yè)辨增加值敘排名前蚊六位21運(yùn)城運(yùn)城具有膨得天獨(dú)厚攝的交通條剛件，是連期接中西部羊的“橋頭全堡”，為鵲發(fā)展提供號(hào)有力條件運(yùn)城具因有得天茂獨(dú)厚的縱交通條哈件，境酷內(nèi)同蒲鐵路線橫穿漠南北，運(yùn)風(fēng)高速公路、運(yùn)三高速公路和侯運(yùn)高速公路，俗禹門口論、風(fēng)陵述渡及三聲門峽三座黃物河公路犧大橋聯(lián)結(jié)西北聚、西南和貝中原地區(qū)艷，與洛陽(yáng)元、鄭州和館西安形成箭縱橫交錯(cuò)添的公路網(wǎng)悉絡(luò)。運(yùn)城關(guān)公機(jī)贏場(chǎng)的投入使橋用使運(yùn)城傳進(jìn)一步成擱為中部交媽通旱碼頭三，為運(yùn)城歐帶來(lái)了巨踐大的發(fā)展趕機(jī)遇。交通條件209獸國(guó)道運(yùn)三高速同蒲鐵路運(yùn)風(fēng)高鏡速大運(yùn)高案速108面國(guó)道209國(guó)胃道310國(guó)圣道310驚國(guó)道三門峽大禹渡禹門口永濟(jì)臨猗侯馬風(fēng)凌渡22近年運(yùn)饅城GD流P快速拖增長(zhǎng)，譜經(jīng)濟(jì)處減于高位痰發(fā)展階秘段，為房地產(chǎn)傻市場(chǎng)高速導(dǎo)發(fā)展打下混了堅(jiān)實(shí)基鄉(xiāng)豐礎(chǔ)資料來(lái)微源：運(yùn)股城市經(jīng)棗濟(jì)概覽GDP系增速與誓房地產(chǎn)著發(fā)展關(guān)削系近五年霜運(yùn)城全票市GD宴P運(yùn)行欣狀況近五年運(yùn)圈城人均G招DP增長(zhǎng)運(yùn)城2貌006剛年1-螞11月淋全市GDP勉399軟.1億鋼元，同比代增長(zhǎng)14.8避%，占全省私GDP的策12.0宰%，增幅石比全省的11.勿6%高昏3.2個(gè)柿百分點(diǎn)。總量排名霸第三；增長(zhǎng)速簽度排名驅(qū)第三。運(yùn)城歷年屆人均GD相P均呈現(xiàn)高速增繳長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。運(yùn)城市父經(jīng)濟(jì)處贈(zèng)于快速寬發(fā)展期稻，根據(jù)信GDP洽增速和宣房地產(chǎn)壁市場(chǎng)發(fā)子展關(guān)系育判斷，經(jīng)濟(jì)的浪快速發(fā)豬展將推憂動(dòng)房地專產(chǎn)市場(chǎng)帆快速發(fā)務(wù)展。城市宏迫觀經(jīng)濟(jì)4%-5%5%-8%大于8%小于4%停滯萎縮穩(wěn)定發(fā)展快速發(fā)展元億元23運(yùn)城產(chǎn)業(yè)膊結(jié)構(gòu)中二困產(chǎn)對(duì)生產(chǎn)死總值逐步冤提高，至攔05年貢啦獻(xiàn)達(dá)到5眠6%2005醬年運(yùn)城三即產(chǎn)對(duì)生產(chǎn)濁總值的貢染獻(xiàn)運(yùn)城近番年來(lái)產(chǎn)敬業(yè)結(jié)構(gòu)足不斷優(yōu)敲化，二宋產(chǎn)比例貧不斷提川高，平錢均每五淡年提高企8個(gè)百些分點(diǎn)，挪至05緊年，二病產(chǎn)比例叔達(dá)到5丈5.9本%。05年，二產(chǎn)總烤值達(dá)到470億粥元，對(duì)G柔DP貢獻(xiàn)達(dá)像到56%，同期我全國(guó)平頸均第二鐵產(chǎn)業(yè)比陽(yáng)重為4腫6.2賺%；三產(chǎn)比例逐館漸增大乎，貢獻(xiàn)率右達(dá)到3凡2%。全市已形譽(yù)成了輕紡并、化工、業(yè)食品、冶按金、制藥情、制版六雕大支柱產(chǎn)悼業(yè)，工業(yè)綜災(zāi)合實(shí)力誓已躍居晃全省三割強(qiáng)。運(yùn)城產(chǎn)孤業(yè)結(jié)構(gòu)殺變化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)岸分析200沃5年運(yùn)糠城工業(yè)叔增加值唐居全省妹第三億元24指標(biāo)增加值營(yíng)業(yè)收入出口交貨值實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額實(shí)交稅金民營(yíng)企業(yè)指標(biāo)180.6億643.3億38.9億67.98億20.5億增長(zhǎng)幅度16.7％17.2％——16.7％15％06年煮運(yùn)城民涌營(yíng)經(jīng)濟(jì)軋發(fā)展迅前速，各潮項(xiàng)指標(biāo)位均呈飛睜速增長(zhǎng)棉，連續(xù)坡3年全滴市民營(yíng)果經(jīng)濟(jì)各佩項(xiàng)主要余經(jīng)濟(jì)指員標(biāo)增速鹽均超過(guò)須15%郵以上。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)梳實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)心、實(shí)現(xiàn)增侮加值均占響到全市5禍0％以上手。民營(yíng)企貢業(yè)快速費(fèi)發(fā)展，茶帶來(lái)了敘從業(yè)人友員數(shù)量遞及其收汁入的快觸速增長(zhǎng)橋。資料來(lái)源播：運(yùn)城統(tǒng)號(hào)計(jì)年鑒、小《運(yùn)城民藥營(yíng)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)貧》主導(dǎo)產(chǎn)今業(yè)快速震發(fā)展，峰帶動(dòng)民煎營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展勿，積累大者量社會(huì)財(cái)土富產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)大量財(cái)富人群主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、規(guī)模擴(kuò)大上、下游企業(yè)需求擴(kuò)大私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展企業(yè)盈利能力、積累能力加強(qiáng)財(cái)富階層壯大財(cái)富階層產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)結(jié)助構(gòu)與財(cái)崖富人群運(yùn)城市悠個(gè)體工防商業(yè)戶機(jī)已發(fā)展身到8.5暈3萬(wàn)戶；私營(yíng)企污業(yè)達(dá)到掀3.3帥萬(wàn)家，注冊(cè)資本膚490.莖7億元規(guī)模企業(yè)發(fā)展到357駱個(gè)，其中億元以渠上企業(yè)翻55個(gè)，500遷0萬(wàn)—辯1億元企業(yè)42個(gè)，100衣0—5杯000萬(wàn)元企類業(yè)99個(gè)；民營(yíng)企業(yè)從業(yè)人出員達(dá)到貌68.貧5萬(wàn)人，占運(yùn)經(jīng)城就業(yè)歲人員的70%；實(shí)交稅買金20億否元，占運(yùn)城稅收桃的31%25民營(yíng)經(jīng)麗濟(jì)發(fā)展痛，尤以助商貿(mào)流須通業(yè)為符強(qiáng)。2005洞年社會(huì)消川費(fèi)品零售氣額達(dá)15遮8.2億瞇元。以連鎖經(jīng)擋營(yíng)、物心流配送等為主雀的現(xiàn)代斃流通業(yè)盒態(tài)發(fā)展艙迅猛，呼占社會(huì)碑消費(fèi)品綱零售總煩額15%左右。運(yùn)城商言貿(mào)聚集課，帶來(lái)板大量財(cái)述富人群糖，以禹患都市場(chǎng)尤為代表攏，集中畜了大量腔高收入驚私營(yíng)企炭業(yè)主。運(yùn)城進(jìn)出述口貿(mào)易總跳額居全省妹第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)流與財(cái)富人競(jìng)?cè)哼\(yùn)城消烘費(fèi)品總及額居全延省第二運(yùn)城民營(yíng)補(bǔ)經(jīng)濟(jì)尤以員商貿(mào)流通繁業(yè)為強(qiáng)，碑并形成產(chǎn)蹈業(yè)聚集，副帶來(lái)大量品財(cái)富人群億元億元26城市宏觀郊背景分析呈總結(jié)運(yùn)城城市正宏觀狀況診良好，呈庸現(xiàn)以下特乘點(diǎn)：運(yùn)城據(jù)有寨重要區(qū)位子交通條件叨，優(yōu)勢(shì)明圾顯運(yùn)城在省嬸內(nèi)占有重羅要經(jīng)濟(jì)地鎮(zhèn)位經(jīng)濟(jì)快蠟速發(fā)展寧，為房雕地產(chǎn)快園速發(fā)展哈提供良貿(mào)好基礎(chǔ)第二產(chǎn)綁業(yè)帶動(dòng)右民營(yíng)經(jīng)狠濟(jì)快速愈發(fā)展，梯帶來(lái)財(cái)幕富人群從城市刃宏觀背復(fù)景來(lái)看啞,運(yùn)城貧經(jīng)濟(jì)發(fā)訴展迅速舞，主導(dǎo)捧產(chǎn)業(yè)催宗生大量昏新富階著層，理論上會(huì)港帶動(dòng)房地蠶產(chǎn)快速發(fā)羊展,房地罪產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)尸該處于爆染發(fā)增長(zhǎng)階以段，市場(chǎng)博呈現(xiàn)供需仙兩旺的狀猜況？27二、市場(chǎng)猜背景分析城市宏觀血背景分析城市房地以產(chǎn)市場(chǎng)特脂征總結(jié)運(yùn)城房瓜地產(chǎn)市繞場(chǎng)特征傲解析28運(yùn)城房榮地產(chǎn)投緒資增長(zhǎng)抓水平落鴨后于整軌體經(jīng)濟(jì)份發(fā)展水蒸平2001劉年-20富05年，吊運(yùn)城房地獻(xiàn)產(chǎn)投資占怕GDP的鞠比例均低機(jī)于正常水販平。說(shuō)明運(yùn)城圓房地產(chǎn)投蒸資發(fā)展水扯平落后于春運(yùn)城整體顏經(jīng)濟(jì)發(fā)展賓水平異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.150.15-0.2>0.20.034反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<15%15-22%22-30%30-37%>37%10.0%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%房地產(chǎn)投村資與固定眨資產(chǎn)投資裁和GDP交的比例關(guān)斥系房地產(chǎn)投魚資與GD落P增長(zhǎng)29200旅1-2鑰005謹(jǐn)運(yùn)城固淺定資產(chǎn)匆投資和慮房地產(chǎn)撕投資與捕增長(zhǎng)率近年來(lái)，斃運(yùn)城房地峽產(chǎn)投資一檢直在高速姿增長(zhǎng)，雖毫然受宏觀執(zhí)調(diào)控影響濃，03年遲和06年黑增幅急劇弱下降，但怕仍處于高六位。近年來(lái)，枕運(yùn)城房地于產(chǎn)投資所址占固定資哄產(chǎn)投資比鵝例穩(wěn)步提件高，2雅006年肺達(dá)到10懇.2%，蹄相對(duì)固定允資產(chǎn)投資羞比例偏低綿，運(yùn)城房舅地產(chǎn)投資顛偏于保守帆。異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%21.8%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<15%15%~22%22%~30%30%~37%>37%10.2%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%近年來(lái)吳運(yùn)城房薯地產(chǎn)投于資快速稱增長(zhǎng)，巷但相對(duì)押于固定鞏資產(chǎn)投盒資比例識(shí)偏低，身投資偏津保守房地產(chǎn)投性資與固定宇資產(chǎn)投資國(guó)家發(fā)逐改委房政地產(chǎn)投遇資及固信定資產(chǎn)閉投資指咳標(biāo)系統(tǒng)30近年來(lái)運(yùn)仇城房地產(chǎn)松市場(chǎng)快速溫發(fā)展，整劍體呈供求種平衡狀態(tài)原，潛在市吐場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓足力較大2001昂-200年5年運(yùn)城的房地產(chǎn)市歐場(chǎng)竣工施往工面積與艱銷售面積到情況異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常2005年銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.89反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.10.65反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo),表明運(yùn)城開(kāi)發(fā)的總體效率不高房地產(chǎn)開(kāi)脅發(fā)總量持浩續(xù)增長(zhǎng)，是01-0憂5年平均增幅達(dá)特40%，市場(chǎng)快速發(fā)展贈(zèng)。銷售竣工鑄比逐年增舅高，05稼年達(dá)到8臘9%，市去場(chǎng)基本處齡于供求平衡池狀態(tài)，市場(chǎng)誓主要以符現(xiàn)房銷青售為主肌。整體空置率翻為9.那35%，但處于箏5-14咬%的合理空雪置區(qū)間。施工面蛋積遠(yuǎn)大腔于銷售財(cái)面積，潛在市疏場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)郊?jí)毫Υ笄小Ｉ唐贩夸N嗎售投資比鹽例偏低，嘉運(yùn)城房地抹產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)蘇效率較低朝。銷售面織積、竣標(biāo)工面積傲、空置傷率萬(wàn)平方米31總體來(lái)看被，房?jī)r(jià)與潮銷售量增貴長(zhǎng)趨勢(shì)一傲致，從人取均銷售面算積看，消籠化速度較臺(tái)慢房?jī)r(jià)與銷較售近年運(yùn)城杠商品房銷勿售面積及之增長(zhǎng)近年運(yùn)痰城商品邪房銷售噸價(jià)格及躬增長(zhǎng)總體來(lái)誓看，運(yùn)麻城商品壺房銷售燥面積與姐房?jī)r(jià)增在長(zhǎng)趨勢(shì)聲一致，房?jī)r(jià)在敏200師5年有黨較大增部長(zhǎng)。200謝5年，杰運(yùn)城商斯品房銷懇售面積替為75注萬(wàn)平米左，與全行市人口腹498膽.5萬(wàn)坡人口相鐮比，人尼均銷售播面積為濤0.1傭5:1扎，市場(chǎng)銷售首速度較慢界。而根據(jù)世砌聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，仆銷售量與駁城市人口普的比為1板：1時(shí)，禽市場(chǎng)為正通常的消化貿(mào)量。平方米元32個(gè)盤銷售冊(cè)速度普遍島偏低，1轉(zhuǎn)0~15觀套為較理接想的銷售添速度總價(jià)銷售速度101520萬(wàn)元項(xiàng)目名稱單價(jià)總價(jià)區(qū)間銷售速度今日名邸310045-5212套/月匯景名園250027-4012套/月運(yùn)管花園250034-457套/月紫薇佳苑18502515套/月槐東花園230013-3415套/月金兆大廈280034-507套/月畢加索388041-525套/月學(xué)府嘉園220020-3913套/月天泰文化苑205026-287-8套/月水岸華庭4300122-1462套/月鑫地陽(yáng)光城195018-3315套/月海天云頂200027-337套/月金鑫錦繡花城200028-3213套/月中鑫美景天城170014-3222套/月鼎鑫黃金水岸3900105-1534套/月北京高爾夫花園54003300167-21374-990.5套/月-粵梅花園13809-1420套/月名人港灣300037-458套/月52530354015252030455080100今日名邸匯景名季園運(yùn)管花教園金兆大廈畢加索學(xué)府嘉炸園水岸華憐庭海天云號(hào)頂中鑫美景晌天城北京高爾隙夫黃金水岸奧梅花園名人港灣天臺(tái)文花棒苑陽(yáng)光城紫薇佳苑槐東花鮮園錦繡花昨城33123976134141516171921242220235111218108依托城市智經(jīng)濟(jì)發(fā)展前及對(duì)未來(lái)窯發(fā)展預(yù)期潮，城市房竊地產(chǎn)板塊班已初步形孤成本項(xiàng)目中心區(qū)板塊東區(qū)板塊北郊板塊機(jī)場(chǎng)路板塊在售房產(chǎn)項(xiàng)目中心區(qū)板額塊——南風(fēng)瓶廣場(chǎng)及其撞周邊地域奏是公認(rèn)的腸城市核心串，是政府趣辦公所在炸地，高檔昏商業(yè)、餐掛飲云集，爪擁有便捷焰的交通和漿完善的生覽活配套。東區(qū)、北撒郊板塊——由復(fù)于受到喚鹽湖的黑影響，反城市規(guī)慚劃的主姓導(dǎo)方向潮為東和洋北兩個(gè)茫方向，業(yè)房地產(chǎn)占市場(chǎng)發(fā)聽(tīng)展追隨言城市發(fā)乓展，逐丟步形成孝區(qū)塊聚疊集。機(jī)場(chǎng)路板秒塊——隨著詢運(yùn)城機(jī)場(chǎng)粒投入使用臉，城區(qū)通漏往機(jī)場(chǎng)的銀道路沿線照日益成為胳熱點(diǎn)發(fā)展欣區(qū)域，尤孫以禹都和掌空港開(kāi)發(fā)姑區(qū)為最。1今日名邸2匯景名園3運(yùn)管花園4楠楓華庭5山水帝景6紫薇佳苑7槐東花園8金兆大廈9畢加索10學(xué)府嘉園11申士蘭亭12天泰文化苑13水岸華庭14鑫地陽(yáng)光城15海天云頂16金鑫錦繡花城17中鑫美景天城18歐香風(fēng)景19鼎鑫黃金水岸20北京高爾夫花園21粵梅花園22非?？臻g23名人港灣24非常E間34123976134141516171921242220235111218108運(yùn)城房地仍產(chǎn)項(xiàng)目板元塊供給情默況和價(jià)格線平臺(tái)中心區(qū)板塊2500-3100元/平米依托城市核心區(qū)的便利交通和完善配套以及高認(rèn)知度，形成了高檔樓盤的聚集區(qū)。東區(qū)板塊2200-2500元/平米城市主導(dǎo)發(fā)展方向，周邊環(huán)境較好，車行交通便利，為早期富人居住區(qū)，現(xiàn)仍有大量樓盤供應(yīng)。北郊板塊1700-2000元/平米城市未來(lái)發(fā)展方向，城市規(guī)劃和政策影響，供應(yīng)不斷增加，漸成區(qū)塊，且房?jī)r(jià)較低，有較高升值潛力。機(jī)場(chǎng)路板塊1600-4000元/平米地處城市交通門戶，由政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)禹都及空港開(kāi)發(fā)區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景良好，成為投資新熱點(diǎn)。35項(xiàng)目今日名邸匯景名園運(yùn)管花園溪花園基本情況總建筑面積16000平方米，共90戶，溫泉入戶?？偨ㄖ娣e27000平方米總占地60畝，規(guī)劃住宅面積12萬(wàn)平方米，約800余戶。產(chǎn)品18層塔式小高層26層板式高層19層板式高層12層板式小高層戶型面積3居147-1682居：107平米；3居：111-158平米3居：136-181平方米2居：82-112平米；3居：126-132平米；4居：147平米；復(fù)式：241平米價(jià)格均價(jià)3100，地下車位6.8萬(wàn)。均價(jià)2500元，1層商業(yè)12800元，2層商業(yè)7000元。均價(jià)2500元。2430元起，均價(jià)2500元。銷售狀況06年8月銷售，12套/月06年8月開(kāi)盤，12套/月銷售120套，不到1/3，7套/月——中心區(qū)篩板塊：無(wú)傳統(tǒng)成鎖熟居住腹區(qū)，供休應(yīng)較少朗，以小他高層物坡業(yè)為主在售項(xiàng)目許掃描傳統(tǒng)片者區(qū)認(rèn)知協(xié)/公共蓬交通方葡便/生馬活配套蒼完善依托資源2500圓-310鉗0元/平貌米平臺(tái)價(jià)插格小高層惱和高層陜，以小攀高層為匆主產(chǎn)品形式開(kāi)發(fā)水平誤普遍不高蒙，產(chǎn)品同如質(zhì)化嚴(yán)重開(kāi)發(fā)水納平新增用地潑較少，多挽為舊城改宵造的存量?jī)|用地，未陪來(lái)沒(méi)有大齡規(guī)模供應(yīng)交項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)36項(xiàng)目畢加索水岸華庭紫薇佳苑槐東花園基本情況共3棟282戶層高5.4米，一梯三戶。項(xiàng)目總占地300畝，分兩期開(kāi)發(fā)，一期住戶500戶、二期住戶1000戶。占地20畝占地130畝，共28棟產(chǎn)品15層小高層電梯多層、別墅普通多層普通多層戶型面積3居：106-135別墅：284-340平米；3居129-157平米；4居181-191平米；商業(yè)面積40-100平米三居132-135。2居：60-90平米；3居：104-150平米，復(fù)式180。價(jià)格均價(jià)3880元/平米（核單層均價(jià)約2000元）別墅均價(jià)4300元/平米，總價(jià)110-130萬(wàn)；多層均價(jià)2200元/平米，小高層2400元/平米，地下車庫(kù)出租3000元/年，銷售5萬(wàn)；商業(yè)均價(jià)3000元均價(jià)1850，地下室520（無(wú)窗）550（有窗）均價(jià)2300銷售狀況5套/月，約1/3別墅2套/月06年7月開(kāi)盤，15套/月期房銷售約30-40%，15套/月東區(qū)板閣塊：城劃市早期蒸富人聚弊居區(qū)，鑒城市主糟力發(fā)展鄉(xiāng)豐方向，陰產(chǎn)品設(shè)庭計(jì)有一么定創(chuàng)新在售項(xiàng)目水掃描城市發(fā)展耽方向/周琴邊環(huán)境好模/車行交鵝通便利依托資源220即0-2秋500學(xué)元/平普米平臺(tái)價(jià)格多層和盜小高層何為主產(chǎn)品形敏式個(gè)別樓盤決在規(guī)劃設(shè)巷計(jì)和樓盤靜品質(zhì)等方肅面有所提焦升開(kāi)發(fā)水平土地供應(yīng)蓮基本完畢殃，未來(lái)土勻地供應(yīng)主轉(zhuǎn)要集中于姿鹽湖附近未來(lái)供巖應(yīng)37項(xiàng)目鑫地陽(yáng)光城海天云頂錦繡花城中鑫美景天城基本情況總占地108畝，建筑面積12萬(wàn)平方米。單體1.1萬(wàn)平米，1-2層商業(yè)裙樓總占地230畝，其中一期占地80畝總占地130畝，設(shè)計(jì)1000戶，一期282戶。產(chǎn)品多層、小高層18層小高層7層電梯多層及多層7層電梯多層戶型面積2居90平米；3居117-133平米；4居161-167平米3居：137-165平米3居：140-160，邊戶1802居：83-102平米；3居：119-156平米；4居：183-190平米價(jià)格多層均價(jià)1950，高層均價(jià)2400起價(jià)：1550，均價(jià)2000，商業(yè)售價(jià)3500均價(jià)2000均價(jià)1700元/平方米；頂層復(fù)式，2200元/平方米；地下室400元/平方米銷售狀況多層已入住50%。15套/月銷售約1/3，旺季7套/月一期60%，13套/月06年9月27日開(kāi)盤，20-25套/月北郊板逢塊：城花市發(fā)展堅(jiān)方向，披受鐵路再影響，半產(chǎn)品價(jià)昏格偏低塔，具有夏一定競(jìng)卡爭(zhēng)力在售項(xiàng)目害掃描城市未摸來(lái)發(fā)展公方向/司距離中常心區(qū)近銹/房?jī)r(jià)扯較低，立有較高顛升值潛活力依托資源1700煌-200許0元/平琴米平臺(tái)價(jià)傾格多層和擺小高層鼻，以多渠層為主產(chǎn)品形變式產(chǎn)品設(shè)計(jì)刮普通，出哀現(xiàn)錯(cuò)層、飯飄窗等設(shè)劇計(jì)開(kāi)發(fā)水卵平城市未著來(lái)市場(chǎng)蒙土地供電應(yīng)充足融，競(jìng)爭(zhēng)痕較為激竊烈未來(lái)供剩應(yīng)38項(xiàng)目名人港灣黃金水岸北京高爾夫奧梅花園基本情況項(xiàng)目總占地160畝，總建筑面積20萬(wàn)平方米，共980戶，一期386戶總占地600畝，一期用地147.6畝，總建筑面積58400平方米，總戶數(shù)273戶，容積率0.59，占地260畝，其中高爾夫練習(xí)場(chǎng)占地60畝，綜合容積率0。7，總建筑面積11萬(wàn)平方米。共600戶項(xiàng)目一期占地20畝，總建筑面積20000平方米，220戶。

產(chǎn)品9-12層小高層別墅、普通多層別墅、普通多層普通多層戶型面積2居：123.72平米，3居：148.98平米、4居：148.52，復(fù)式：320平米獨(dú)棟：269-340平方米。多層：90-140平方米獨(dú)棟：310-395平米雙拼：277，288平方米聯(lián)排：265，272平方米疊拼：200平方米以上多層：80-140平方米商鋪：105-500平方米二居：83-92平米1居：52-64平米價(jià)格起價(jià)2700，均價(jià)3000。地庫(kù)只租不賣，1700元/年獨(dú)棟：均價(jià)3900元/平米,沿湖均價(jià)4500元/平米多層：1800元/平米獨(dú)棟：5400元/平米；雙拼：3300元/平米；聯(lián)排：2800元/平米；疊拼：2400元/平米；多層：1700元/平米商鋪：4500元/平米起價(jià)1200元/平米，均價(jià)1380元/平米銷售狀況06年5月開(kāi)售，8套/月。06年9月29日開(kāi)盤，4套/月06年5月28日開(kāi)盤，獨(dú)棟，已售3套，0.5套/月20套/月機(jī)場(chǎng)路白板塊：障城市交溝通門戶客，依托舉便利交過(guò)通及良裝好環(huán)境林，別墅微產(chǎn)品開(kāi)呼始出現(xiàn)在售項(xiàng)楚目掃描城市交通莖門戶/禹葵都及空港賣開(kāi)發(fā)區(qū)所喘在地/經(jīng)淋濟(jì)前景好依托資源多層1運(yùn)600蠅-18歉00元幕/平米小高層心270肥0元/鑰平米別墅類2絡(luò)800-慢5400爪元/平米平臺(tái)價(jià)格多層為主磨，少量別麥?zhǔn)飿I(yè)產(chǎn)品形式別墅類產(chǎn)壯品出現(xiàn)，殼設(shè)計(jì)水平為較低，概依念模糊開(kāi)發(fā)水澆平有大規(guī)模蝦住宅用地芽供給，競(jìng)暢爭(zhēng)較激烈未來(lái)供法應(yīng)39運(yùn)城各感房地產(chǎn)珍板塊對(duì)矩比分析對(duì)比項(xiàng)目資源分析產(chǎn)品面積價(jià)格平臺(tái)銷售速度多層小高層別墅多層小高層別墅中心區(qū)板塊依托傳統(tǒng)片區(qū)認(rèn)知/公共交通方便/生活配套完善-107-156--27-52萬(wàn)-沒(méi)有形成明顯的板塊平臺(tái)銷售速度，銷售速度主要還是依據(jù)項(xiàng)目自身的因素來(lái)確定。東區(qū)板塊依托城市發(fā)展方向/周邊環(huán)境好/車行交通便利90-180140-180384-34013-3934-52萬(wàn)122-146萬(wàn)北郊板塊依托城市未來(lái)發(fā)展方向/距離中心區(qū)近/房?jī)r(jià)較低，有較高升值潛力90-16083-190-18-33萬(wàn)14-32萬(wàn)-機(jī)場(chǎng)路板塊城市交通門戶/禹都及空港開(kāi)發(fā)區(qū)所在地/經(jīng)濟(jì)前景好100-150124-150270-39574-99萬(wàn)37-45萬(wàn)105-213萬(wàn)運(yùn)城市左場(chǎng)特征圈總結(jié)：各板塊產(chǎn)和品形式相場(chǎng)對(duì)固定，尺中心區(qū)以內(nèi)小高層、周高層為主取，東區(qū)、鵲北郊板塊賺以多層為弄主，部分合小高層，恩機(jī)場(chǎng)路板倉(cāng)塊以多層競(jìng)為主，少陵量別墅產(chǎn)工品。別墅產(chǎn)腫品可以棍實(shí)現(xiàn)市薪場(chǎng)最高獻(xiàn)價(jià)，各靠項(xiàng)目?jī)r(jià)會(huì)格差異撿大，說(shuō)名明市場(chǎng)畝對(duì)別墅旱產(chǎn)品形乒式與價(jià)盲值沒(méi)有唱形成對(duì)課位。市場(chǎng)各類泛產(chǎn)品平臺(tái)扮面積區(qū)間石初步形成猜，獨(dú)棟產(chǎn)得品面積在止300平什米以上，待類別墅面裙積區(qū)間2幼30-2敬80平米淺，多層與王小高層產(chǎn)啄品沒(méi)有明爺顯差別，醫(yī)2居面積掏區(qū)間90怕-100傭平米，3脆居面積區(qū)記間140寫-160有平米40市場(chǎng)在撒售項(xiàng)目望的產(chǎn)品角創(chuàng)新有奸限，產(chǎn)賭品競(jìng)爭(zhēng)薪力較弱證，同質(zhì)總化嚴(yán)重項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新1畢加索5.4米層高，躍層設(shè)計(jì)2豐喜運(yùn)管花園——3匯景名園——4今日名邸溫泉入戶5天泰文花苑——6金兆大廈地板采暖7水岸華庭溫泉入戶，閣樓8學(xué)府嘉園——9槐東花園——10黃金水岸湖景別墅11香格里拉綠谷入戶花園12鑫地陽(yáng)光城——13中鑫美景天城歐式鐘樓，七層電梯多層14海天云頂——15錦繡花城——16紫薇家苑——17奧梅花園——18名人港灣入戶花園，客廳錯(cuò)層19北京高爾夫花園贈(zèng)送地下室20溪花園畢加索小高層建段筑形式，頑層高5.踢4米，躍謊層戶型設(shè)罵計(jì)；客廳錯(cuò)層尋，室內(nèi)樓白梯，客廳姑挑空5.滑4米設(shè)計(jì)鍬；名人港灣超大入槍戶花園煮設(shè)計(jì)，腦臥室采櫻用大面戲積飄窗爬；層高3彎米，頂祥層花園喜平臺(tái)；美景天城社區(qū)內(nèi)部拋歐式鐘樓繳標(biāo)志性建駱筑，社區(qū)劃東南亞景劫觀主軸；七層電輕梯花園廢多層；41產(chǎn)品水勉平整體枯較低，數(shù)立面、倚園林等暗處理手育法簡(jiǎn)單棉，少數(shù)刻項(xiàng)目開(kāi)獵始注重定材料和著色彩的察利用，遼整體處弓于起步誓階段奧梅花園運(yùn)城相對(duì)潤(rùn)較新穎的斗立面設(shè)計(jì)霸，通過(guò)色資彩和裝飾紗構(gòu)件使立按面有了較慮豐富的變龜化；立面材質(zhì)剩以瓷磚和療涂料為主散，材料選判擇搭配缺授乏品質(zhì)；名人港灣立面光巴影變化甲較豐富跪，立面斧色彩搭禽配較單丟一；社區(qū)規(guī)影劃開(kāi)始于出現(xiàn)中澡心圍合據(jù)布局；運(yùn)管花園立面的色遮彩搭配比煎較和諧；由于地塊紅大小的限鼻制，沒(méi)有冒很好的社迫區(qū)規(guī)劃和愛(ài)園林，建遞筑過(guò)于擁火擠；鑫地陽(yáng)光統(tǒng)城立面形勢(shì)式平淡核、規(guī)矩悼，缺乏椒變化，百涂料、精瓷磚的怎色彩搭傍配較俗面氣，降篇低產(chǎn)品鈴的檔次柴；簡(jiǎn)單兵棟營(yíng)式規(guī)站劃布局抖，過(guò)于數(shù)擁擠；42別墅與類微別墅產(chǎn)品悔設(shè)計(jì)、規(guī)蛋劃、社區(qū)磨、園林、潮軟性服務(wù)躁等方面與相普通住宅惹差別不大強(qiáng)，不能體淡現(xiàn)別墅社燃區(qū)的品質(zhì)黃金水岸勺項(xiàng)目中占據(jù)水景懶資源的臨厚岸產(chǎn)品銷榜售較好，沒(méi)有景券觀資源的康產(chǎn)品則缺舊乏市場(chǎng)，崖表明該項(xiàng)描目的別墅講物業(yè)社區(qū)戀形象未得武到認(rèn)同，居只停留在憐天然景觀員的開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目前期的物業(yè)管其理服務(wù)沒(méi)常有很好的朋體現(xiàn)，客耍戶沒(méi)有明劃顯的感知狐軟性服務(wù)揀的價(jià)值；市場(chǎng)上棟尚未出判現(xiàn)純別密墅物業(yè)編，黃金饞水岸為徑市場(chǎng)較成認(rèn)可的導(dǎo)別墅物粗業(yè)，水樹(shù)岸華庭崗和北京咸高爾夫狼項(xiàng)目有雕部分別悄墅物業(yè)藍(lán)；市場(chǎng)上只照有黃金水山岸的規(guī)劃撥設(shè)計(jì)體現(xiàn)嫩了低密度燒社區(qū)意向蒜；黃金水岸巷的產(chǎn)品設(shè)慈計(jì)表現(xiàn)了貞較明確的別鵝墅產(chǎn)品特衰征，如獨(dú)辛門獨(dú)院，叢獨(dú)立車庫(kù)充等；與成熟市壺場(chǎng)產(chǎn)品比乒，產(chǎn)品品翼質(zhì)較差，穩(wěn)產(chǎn)品用材壇較粗糙；獨(dú)棟產(chǎn)品商的贈(zèng)送私羞家小院，旱以簡(jiǎn)單籬城笆圍護(hù)，鉆對(duì)庭院的世綠化等未旁進(jìn)行統(tǒng)一度規(guī)劃，缺乏別墅略物業(yè)氛圍可；43市場(chǎng)整仍體營(yíng)銷辦展示水她平較低亦，基本幸上沒(méi)有設(shè)系統(tǒng)的味營(yíng)銷手峰段，缺牛乏對(duì)客五戶的主飽動(dòng)引導(dǎo)項(xiàng)目售樓處營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)營(yíng)銷手段1畢加索售樓中心，沙盤模型上海金正房地產(chǎn)咨詢有限公司樓書，報(bào)刊2豐喜運(yùn)管花園售樓中心浩華不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)樓書、折頁(yè)、報(bào)刊3匯景名園臨時(shí)售樓處，沙盤西安德道地產(chǎn)策劃營(yíng)銷有限公司折頁(yè)，報(bào)刊4今日名邸售樓中心，沙盤戴德梁行折頁(yè)，報(bào)刊5天泰文花苑售樓中心，沙盤模型——折頁(yè)，報(bào)刊6金兆大廈售樓中心，沙盤模型青島琴明房產(chǎn)營(yíng)銷公司折頁(yè)，報(bào)刊7水岸華庭售樓中心，沙盤，單體模型上海德必不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)折頁(yè)、摟書8大世界花園臨時(shí)售樓處，沙盤、戶型模型香港天目策劃/重慶天目樓書、報(bào)刊9槐東花園臨時(shí)售樓處——折頁(yè)，報(bào)刊10黃金水岸會(huì)所售樓處，沙盤、戶型模型西安美道廣告有限公司樓書，折頁(yè)、報(bào)刊11香格里拉綠谷臨時(shí)售樓處————12鑫地陽(yáng)光城臨時(shí)售樓處青島琴明房產(chǎn)營(yíng)銷公司折頁(yè)、13中鑫美景天城售樓中心，沙盤、戶型模型深圳創(chuàng)典全程折頁(yè)、樓書14海天云頂臨時(shí)售樓處，沙盤模型陜西天實(shí)置業(yè)策劃有限公司折頁(yè)，報(bào)刊15錦繡花城臨時(shí)后樓處————16香榭麗舍臨時(shí)售樓處————17奧梅花園臨時(shí)售樓處，沙盤——折頁(yè)、報(bào)刊18名人港灣臨時(shí)售樓處，沙盤——樓書，報(bào)刊19北京高爾夫花園會(huì)所售樓處，沙盤——樓書、報(bào)刊20溪花園售樓中心，沙盤西安金誠(chéng)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)樓書，折頁(yè)、報(bào)刊對(duì)市場(chǎng)在膠售項(xiàng)目營(yíng)件銷手段進(jìn)堆行統(tǒng)計(jì)得歇出：1.市場(chǎng)奸上大部分傅項(xiàng)目的銷輝售中心較耐粗略，很傲多還停留惑在僅有沙算盤和靠樓芝書賣房的敢階段；2.市仰場(chǎng)上除謙今日名問(wèn)邸和美左景天城杰聘請(qǐng)了設(shè)一線營(yíng)觀銷策劃洞機(jī)構(gòu)之確外，其除他項(xiàng)目還的營(yíng)銷趁策劃和爆營(yíng)銷手淘段水平譽(yù)較低；44房地產(chǎn)獻(xiàn)市場(chǎng)總娃結(jié)運(yùn)城市潮房地產(chǎn)像市場(chǎng)呈模現(xiàn)以下貢特點(diǎn)：房地產(chǎn)加投資落月后于G面DP與延固定資灶產(chǎn)投資市場(chǎng)整體煉銷售量不赴高，單個(gè)授樓盤銷售隨速度偏低房?jī)r(jià)近尤兩年有難較大幅相度增長(zhǎng)下，但由蕩于基數(shù)情小，房須價(jià)絕對(duì)飽值增長(zhǎng)兵有限樓盤規(guī)確劃、產(chǎn)鎖品、營(yíng)旨銷水平捉低同城市愉經(jīng)濟(jì)高舟速發(fā)展皺相比，埋運(yùn)城房典地產(chǎn)市長(zhǎng)場(chǎng)表現(xiàn)乞的不溫六不火，攝僅從宏蝦觀背景嚷不能簡(jiǎn)葉單的判絲式斷房地纖產(chǎn)階段轎走勢(shì)，矮需要研抱究更深潮層次的予原因，牌來(lái)判斷毀項(xiàng)目開(kāi)燒發(fā)的具糞體環(huán)境45二、市姻場(chǎng)背景披分析城市宏友觀背景話分析城市房地限產(chǎn)市場(chǎng)特買征總結(jié)運(yùn)城房坐地產(chǎn)市凍場(chǎng)特征堡解析46三線城咳市房地鎖產(chǎn)初級(jí)見(jiàn)階段市腸場(chǎng)發(fā)展墓體系房地產(chǎn)供異應(yīng)土地多錘頭供應(yīng)餡，供應(yīng)矮情況不撓透明地價(jià)差異杠大，整體小地價(jià)偏低蹤蝶，導(dǎo)致地格價(jià)對(duì)房產(chǎn)妥價(jià)格影響裂較低,進(jìn)增而使小高艦層和高層剝產(chǎn)品在市蠅場(chǎng)發(fā)展初寸級(jí)階段存物在接受抗敬性開(kāi)發(fā)主巾體已本王地開(kāi)發(fā)明商為主狠，市場(chǎng)否處于由北內(nèi)向型耽向外向錘成轉(zhuǎn)化鑼過(guò)程中盜，市場(chǎng)架進(jìn)步以蝴內(nèi)部競(jìng)臉爭(zhēng)為動(dòng)亭力，進(jìn)寬步緩慢粗，隨外朽部聯(lián)系膊加強(qiáng)和測(cè)外地開(kāi)趕發(fā)商進(jìn)掛入，競(jìng)冷爭(zhēng)態(tài)勢(shì)父將明顯淹增強(qiáng)市場(chǎng)產(chǎn)餓品開(kāi)發(fā)收品質(zhì)低稼，同質(zhì)凍化嚴(yán)重況，缺乏柜創(chuàng)新，先不能滿批足中高巷端客戶痕的升級(jí)珠置業(yè)需羊求土地市岔場(chǎng)通過(guò)世聯(lián)啦對(duì)三線城減市的服務(wù)豪經(jīng)驗(yàn)，結(jié)填合運(yùn)城本榨地的實(shí)際傲情況，我仰們對(duì)運(yùn)城雷市房地產(chǎn)四市場(chǎng)特征降進(jìn)行解析房地產(chǎn)消歡化人口基叨數(shù)小，毛市場(chǎng)支援撐力較柿弱，市置場(chǎng)消化且較慢城市受上佩一級(jí)城市頑輻射,高端需求浙部分流向器西安、鄭泛州、太原鴉等上一級(jí)結(jié)城市，而對(duì)下悅一級(jí)城市念具有輻射病吸納作用區(qū)域價(jià)糖值尚未短形成，房?jī)r(jià)主結(jié)要受產(chǎn)巾品形式晚和成本何影響，萬(wàn)板塊價(jià)沈格呈點(diǎn)蘇式突出蹤蝶，容易璃實(shí)現(xiàn)標(biāo)止竿價(jià)格區(qū)域價(jià)門值易受繁個(gè)別標(biāo)猾高項(xiàng)目尚的影響咬得到提牽升區(qū)域價(jià)值由于總價(jià)著較低，戶詢均面積普分遍偏大，覽缺少緊湊重型產(chǎn)品，轟供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)不合理各類物業(yè)津形式認(rèn)知挨不明確，敏價(jià)值對(duì)位嫩未形成產(chǎn)品狀況47三線城市丈土地地價(jià)磨差異較大叨，且整體斷地價(jià)偏低愚，導(dǎo)致地采價(jià)對(duì)房產(chǎn)演價(jià)格影響燃較低。運(yùn)城的土某地地價(jià)整排體偏低，鐮使地價(jià)在鐘房產(chǎn)價(jià)格坡中所占比掩重較小，偏影響較低腔。小高層和虹高層產(chǎn)品傘的容積率障較高，當(dāng)尾土地價(jià)格紐奉較高時(shí)，仔其容積率折可以起到階稀釋地價(jià)演、降低單經(jīng)方成本的僻作用，但碧當(dāng)土地價(jià)殺格較低時(shí)擁，則優(yōu)勢(shì)霜無(wú)法體現(xiàn)曬，加之小寶高層和高農(nóng)層產(chǎn)品建家安成本較孕高，使用欲率地、物票業(yè)費(fèi)高，麻居住舒適蹲型較多層輛產(chǎn)品低，難因此缺乏嫩市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)巷力，市場(chǎng)板接受度較筍低。由地價(jià)影朝響房屋價(jià)房誠(chéng)格進(jìn)而影像響產(chǎn)品形誘式因素，良決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)禍應(yīng)盡量規(guī)智避抗性產(chǎn)溝品。市場(chǎng)發(fā)節(jié)展處于賭初級(jí)階烈段，地桃價(jià)較低蜜導(dǎo)致地士?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)界品價(jià)格嗎影響低康，使小斬高層高遲層產(chǎn)品愛(ài)存在接躍受抗性48板塊項(xiàng)目多層售價(jià)棟數(shù)（?。└邔邮蹆r(jià)棟數(shù)別墅棟數(shù)中心區(qū)板塊1今日名邸★31002（90）2匯景名園★25001（156）3豐喜運(yùn)管花園★25004（208）4溪花園★250010（820）東部板塊5天泰文花苑★205010（600）★24001（45）6金兆大廈★28001（161）7水岸華庭★220016（630））★24006（368）★88學(xué)府嘉園★22004（400）★23007（600）9畢加索★38803（282）10槐東花園★230028（1008）11紫薇家苑★18504（160）北郊板塊12鑫地陽(yáng)光城★19506（288）★24001（40）13中鑫美景天城★170022（1000）14海天云頂★20001（50）15錦繡花城★200014(450)機(jī)場(chǎng)路板塊11黃金水岸★180029（972）★22412北京高爾夫★170019（520）★10613名人港灣★300017（980）14奧梅花園★13805（120）15香格里拉綠谷★15008（200）合計(jì)12165（6348）1254（3800）3338對(duì)市場(chǎng)倍在售項(xiàng)屬目物業(yè)瀉類型進(jìn)娃行統(tǒng)計(jì)機(jī)得出：1.市歡場(chǎng)上多層圍物業(yè)的棟來(lái)數(shù)和戶數(shù)得遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)封小高層和換高層物業(yè)則，多層物損業(yè)為市場(chǎng)甘主流；2.城市柳中心由于勿用地性質(zhì)經(jīng)的限制，道多以小高枕層為主，趴城市新區(qū)挽項(xiàng)目以多葉層為主；3.市場(chǎng)盤上同一板門塊內(nèi)部，纏小高層的凝價(jià)格相比砌多層價(jià)格撕沒(méi)有明顯尼的價(jià)格差潑距；4931002500250027002100現(xiàn)有板恢塊的實(shí)價(jià)現(xiàn)價(jià)格撈主要受弓產(chǎn)品形挑式差異邁影響，南板塊區(qū)稈域價(jià)值飽尚未真圖正形成向。東區(qū)鋒板塊價(jià)姐值平臺(tái)礦正逐漸怠形成1600緩-200某0200擴(kuò)0-2像5002500煌-300娛0>30足00高端中高端中端低端240019002000210017002700170054002800390018001800138038802300185043002500280025002200中心區(qū)腳板塊東區(qū)板趕塊北郊板陳塊機(jī)場(chǎng)路板創(chuàng)塊房地產(chǎn)板家塊價(jià)格將爽逐漸形成難，成為影食響物業(yè)價(jià)堅(jiān)格的重要得因素，對(duì)晶本項(xiàng)目銷遲售價(jià)格將諷產(chǎn)生影響括。目前運(yùn)城及中高檔樓撐盤主要集江中在中心舍區(qū)板塊和糞東區(qū)板塊拼，這主要涼是由于區(qū)尚域價(jià)值未褲形成以及輸零散土地致供應(yīng)造成逢的。50房地產(chǎn)淘市場(chǎng)為蛛內(nèi)向型箭市場(chǎng)，日開(kāi)發(fā)水奮平較低怨，高端找客戶的傳置業(yè)需握求沒(méi)有男得到滿起足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商（★本地）1畢加索運(yùn)城大有房地產(chǎn)★2豐喜運(yùn)管花園豐喜環(huán)球房地產(chǎn)★3匯景名園運(yùn)城新康房地產(chǎn)★4今日名邸山西新利通房地產(chǎn)★5天泰文花苑山西天泰房地產(chǎn)★6金兆大廈運(yùn)城金兆房地產(chǎn)★7水岸華庭運(yùn)城御苑房地產(chǎn)★8學(xué)府嘉園運(yùn)城金鑫房地產(chǎn)★9槐東花園運(yùn)城金鑫房地產(chǎn)★10黃金水岸山西鼎鑫房地產(chǎn)★11香格里拉綠谷山西迎太房地產(chǎn)★12鑫地陽(yáng)光城山西鑫馬房地產(chǎn)★13中鑫美景天城運(yùn)城中鑫房地產(chǎn)★14海天云頂山西海鑫海天房地產(chǎn)★15錦繡花城運(yùn)城金鑫房地產(chǎn)★16紫薇家苑廣廈房地產(chǎn)17奧梅花園運(yùn)城運(yùn)泰房地產(chǎn)★18名人港灣山西亞航房地產(chǎn)19北京高爾夫花園北京天海兆房地產(chǎn)20溪花園遼寧龍程房地產(chǎn)運(yùn)城公司黃金水岸市場(chǎng)上導(dǎo)80%購(gòu)以上的拒項(xiàng)目為依本地開(kāi)站發(fā)商開(kāi)例發(fā)，外懷地開(kāi)發(fā)貝商介入授較少，佛屬于典虹型的內(nèi)盯向型市膽場(chǎng)；市場(chǎng)上桃只有美層景天城佩和黃金鐮水岸等煩個(gè)別項(xiàng)勝目的規(guī)牛劃建筑鹽設(shè)計(jì)較惱好，大脫多數(shù)項(xiàng)隸目還是錘采用簡(jiǎn)劉單的兵董營(yíng)式布布局，為拆注重社鉆區(qū)與景截觀的整康體規(guī)劃苗，產(chǎn)品泄的品質(zhì)夢(mèng)感較低蛙；美景天城51產(chǎn)品面丸積和成纖熟市場(chǎng)露相比主境流面積絨區(qū)間過(guò)粗大，缺燈少緊湊拉型產(chǎn)品壇，供給澇結(jié)構(gòu)不炊合理項(xiàng)目名稱產(chǎn)品主力面積總價(jià)今日名邸3居（1）15648匯景名園2居（2）3居（3）1071522738運(yùn)管花園3居（4）15639紫薇佳苑3居（5）13024槐東花園2居（6）3居（7）901452033金兆大廈3居（8）140-18045畢加索3居（9）13552學(xué)府嘉園2居（10）3居（11）復(fù)式（12）90120-175200-300203355天泰文化苑3居（13）125-13727水岸華庭別墅（14）3居（15）4居（16）284-340127-157181-1901293641鑫地陽(yáng)光城2居（17）3居（18）4居（19）90117-133161-167182332海天云頂3居（20）137-16530金鑫錦繡花城3居（21）140-16030中鑫美景天城2居（22）3居（23）4居（24）83-102119-156183-190172631鼎鑫黃金水岸別墅（25）3居（26）269-34014011725北京高爾夫花園別墅（27）聯(lián)牌（28）雙拼（29）3居（30）310-395265270140170748924名人港灣2居（31）3居（32）1241493745面積1001502002503005035萬(wàn)25萬(wàn)15萬(wàn)80萬(wàn)45萬(wàn)20萬(wàn)30萬(wàn)40萬(wàn)50萬(wàn)100萬(wàn)123456/1膠07891112面積1001502002503005035萬(wàn)25萬(wàn)15萬(wàn)80萬(wàn)45萬(wàn)20萬(wàn)30萬(wàn)40萬(wàn)50萬(wàn)100萬(wàn)1213141516171819202122232425262728293031322居產(chǎn)品的千面積主牢要集中針在90棵-10迎0平米仙，總價(jià)黎在17說(shuō)-22川萬(wàn)3居產(chǎn)品的竊面積主意要集中勤在14謠0-1現(xiàn)60平超米，總筋價(jià)集中邪于25圓-50雕萬(wàn)類別墅面積產(chǎn)豎品的面策積主要胖集中在怠230逝-28縮慧0平米敵，總價(jià)飯集中于氏70-辜90萬(wàn)獨(dú)棟別墅面積產(chǎn)精品的面拌積主要恒集中在灰300血平米以蛇上，總失價(jià)高于我100疼萬(wàn)52別墅項(xiàng)目柳銷售速度遼慢，總價(jià)柄100萬(wàn)雨，50萬(wàn)匆，與35匯萬(wàn)產(chǎn)品銷蚊售速度差別異較大總價(jià)銷售速度101520運(yùn)城項(xiàng)目名稱單價(jià)總價(jià)區(qū)間銷售速度今日名邸310045-5212套/月匯景名園250027-4012套/月運(yùn)管花園250034-457套/月紫薇佳苑18502515套/月槐東花園230013-3415套/月金兆大廈280034-507套/月畢加索388041-525套/月學(xué)府嘉園220020-3913套/月天泰文化苑205026-287-8套/月水岸華庭4300122-1462套/月鑫地陽(yáng)光城195018-3315套/月海天云頂200027-337套/月金鑫錦繡花城200028-3213套/月中鑫美景天城170014-3222套/月鼎鑫黃金水岸3900105-1534套/月北京高爾夫花園54003300167-21374-990.5套/月-粵梅花園13809-1420套/月名人港灣300037-458套/月52530354015252030455080100今日名豪邸匯景名園運(yùn)管花園金兆大曠廈畢加索學(xué)府嘉兇園水岸華庭海天云頂中鑫美景毫天城北京高業(yè)爾夫黃金水懸岸奧梅花園名人港咸灣天臺(tái)文踏花苑陽(yáng)光城紫薇佳苑槐東花園市場(chǎng)上總臭價(jià)100輸萬(wàn)以上的項(xiàng)目，慮銷售速度詢一般在5套以當(dāng)下總價(jià)在35-鍵50萬(wàn)的項(xiàng)目?jī)S，銷售覺(jué)數(shù)度一嚷般在5-8歷套/月加，隨著總獸價(jià)升高衣，速度炸略有下死降總價(jià)在20-營(yíng)35萬(wàn)之間的土項(xiàng)目，岡銷售速芹度一般姿在12-諸15套蕩/月個(gè)別項(xiàng)目盡銷售速度突向破總價(jià)平窯臺(tái)，主參要是由昂于占據(jù)核心啟城市地位、擁有弊產(chǎn)品創(chuàng)鍋新或依隊(duì)托教育等特殊資鏡源錦繡花城53客戶對(duì)桃持續(xù)性播支出較招為敏感岸，導(dǎo)致涂大部分登項(xiàng)目的喬自身配散套設(shè)施罰，物業(yè)奴管理水洞平和安穿防措施臨整體服圍務(wù)水平寬較低項(xiàng)目自身配套物業(yè)管理安防服務(wù)措施1畢加索商業(yè)專業(yè)物業(yè)管理紅外監(jiān)控、電子巡更、24小時(shí)保安2豐喜運(yùn)管花園商業(yè)————3匯景名園商務(wù)中心封閉物業(yè)管理閉路電視智能安防4今日名邸商業(yè)，溫泉中心物業(yè)管理——5天泰文花苑沿街商業(yè)天泰物業(yè)公司——6金兆大廈——封閉物業(yè)管理紅外監(jiān)控、電子巡更、24小時(shí)保安7水岸華庭對(duì)內(nèi)、對(duì)外溫泉會(huì)所（大東海洗浴城）自己物業(yè)公司——8學(xué)府嘉園沿街商業(yè)金鑫物管智能管理9槐東花園——————10黃金水岸專屬私人使館（會(huì)所）紅外監(jiān)控、電子巡更、24小時(shí)保安11香格里拉綠谷沿街商業(yè)————12鑫地陽(yáng)光城幼兒園——對(duì)講門襟，全天候物管安防13中鑫美景天城商業(yè)、幼兒園、活力運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、多功能會(huì)所、恒溫泳池高新物業(yè)樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)/社區(qū)紅外監(jiān)控/電子巡更/全天保安14海天云頂商業(yè)自己物業(yè)公司智能管理15錦繡花城——————16紫薇家苑——————17奧梅花園————智能管理18名人港灣社區(qū)會(huì)所，沿街商業(yè)自己物業(yè)團(tuán)隊(duì)保姆式物業(yè)管理19北京高爾夫花園高爾夫練習(xí)場(chǎng)自己專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)24小時(shí)安防服務(wù)20溪花園VIP會(huì)所專業(yè)物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)24小時(shí)安防對(duì)市場(chǎng)譜在售項(xiàng)頸目自身川配套服絮務(wù)進(jìn)行絕統(tǒng)計(jì)得北出：1.運(yùn)城永大部分客扶戶對(duì)一次編性支出相甚對(duì)不敏感押，對(duì)持續(xù)奸投入較敏復(fù)感，導(dǎo)致晌絕大多數(shù)含項(xiàng)目在降縱低物業(yè)服曲務(wù)水平，鹽控制物業(yè)沸的后期持派續(xù)投入。2.市賭場(chǎng)上除香黃金水吃岸、美然景天城蛇和溪花淋園有專返屬會(huì)所泊，其他荷大部分崗項(xiàng)目還膀停留在抓僅有商特業(yè)配套錄層面；倆市場(chǎng)上乳除美景存天城、留學(xué)府嘉柱園和黃糕金水岸茄提出專納業(yè)的管稼理公司抽之外，父其他大占部分項(xiàng)蝕目還停盆留在自份己公司釀組織的怪物業(yè)團(tuán)打隊(duì)；3.市場(chǎng)訂上住宅項(xiàng)酒目只有畢逝加索、黃霸金水岸和飄美景天城筒提出全方擔(dān)位安防服囑務(wù)措施之比外，整體升市場(chǎng)安防家服務(wù)水平她較低；54未來(lái)市場(chǎng)引供應(yīng)量持較續(xù)增加，潛在競(jìng)旁爭(zhēng)壓力裂增強(qiáng)未來(lái)競(jìng)筋爭(zhēng)“目前勢(shì)土地市躺場(chǎng)存在婚多頭供姐應(yīng)的情哪況，土盈地來(lái)源柴主要有皮：政府犧出讓、裕企業(yè)自貞有土地駐出讓以比及原有愁存量土芳地再次側(cè)交易等輩”——巧政府訪震談“目前聲城市東掀部是熱扭點(diǎn)發(fā)展株區(qū)域，啦已經(jīng)沒(méi)擋有多少副土地供佳應(yīng)，當(dāng)慮前市場(chǎng)鵝未開(kāi)發(fā)略的土地嗽都掌握剝?cè)陂_(kāi)發(fā)更商或企炸業(yè)手中斥?！薄獣r(shí)—政府茫訪談“在禹賓都開(kāi)發(fā)鑒區(qū)即將屆建設(shè)的男豪德市訊場(chǎng)占地白130味0畝，腸是集商漠貿(mào)、倉(cāng)廳儲(chǔ)、高蚊檔住宅壘為一體瀉的綜合尋項(xiàng)目”釘——政比府訪談從近年客來(lái)開(kāi)竣透工面積益及銷售轎面積圖茄中可以溝看出，哭未來(lái)市避場(chǎng)將有醬大量供追應(yīng)，潛磨在競(jìng)爭(zhēng)旗壓力大糠。鹽湖01234項(xiàng)目地塊編號(hào)項(xiàng)目后續(xù)供應(yīng)量主要物業(yè)類型主要產(chǎn)品類型1黃金水岸二期150畝（建筑面積約10萬(wàn)平米）多層、獨(dú)棟獨(dú)棟：269-340平方米，2層-3層。多層：90-140平方米2運(yùn)城職業(yè)技術(shù)學(xué)院住宅用地500畝（建筑面積20萬(wàn)平米）多層、獨(dú)棟、小高層獨(dú)棟：305-495；多層：二房101-113，三房120平米；小高層：三房120-123平米；3運(yùn)城濱水花園700畝（建筑面積50.32萬(wàn)平米）多層、獨(dú)棟、小高層雙拼，聯(lián)排兩房：78-88平米；三房：95-120平米4豪德光彩市場(chǎng)住宅用地300畝（建筑面積約30萬(wàn)平米）小高層，高層——合計(jì)1650畝（建筑面積110萬(wàn)平米）未來(lái)土灘地供應(yīng)剃情況不鑰明朗。往年未獨(dú)竣工房崇屋面積堪在今年竟大量入傅市，增驗(yàn)大競(jìng)爭(zhēng)緣瑞壓力。55人口總鏟量小，蜘增長(zhǎng)速殲度低，洗導(dǎo)致房懼地產(chǎn)市滿場(chǎng)支撐裙較弱，疲市場(chǎng)消途化分散運(yùn)城城雄鎮(zhèn)人口腸分布不藥均，鹽布湖區(qū)所嘉轄城鎮(zhèn)身人口僅擔(dān)占全市燒城鎮(zhèn)人探口的2至4.5邪%。近五年，叫運(yùn)城城鎮(zhèn)冬人均住房掛面積每年刮增加約0葉.7平方崖米。鹽湖區(qū)城攤鎮(zhèn)人口平撈均每年增欲加1.0得8%，預(yù)爪計(jì)200片7年達(dá)到騙43.2五萬(wàn)人。預(yù)計(jì)2姑007膝年鹽湖判區(qū)商品嘴房住宅住理論消翻化量為斷30.慶2萬(wàn)。（預(yù)計(jì)閑）56運(yùn)城的威財(cái)富客勻群呈金即字塔形陷，塔尖征的高端萄和中高鞏端客戶膀是市場(chǎng)聰上最活醬躍的置盾業(yè)群體化，也是鋤各樓盤頁(yè)爭(zhēng)奪的顛同一批跑客戶置業(yè)預(yù)算從事職業(yè)置業(yè)狀況價(jià)值取向置業(yè)關(guān)注點(diǎn)50萬(wàn)元以上私營(yíng)企業(yè)主反復(fù)置業(yè)群體房地產(chǎn)市場(chǎng)上的最活躍分子，曾經(jīng)多次置業(yè)，部分有外地置業(yè)經(jīng)驗(yàn)追求身份的體現(xiàn)，關(guān)注圈子生活身份、舒適度驅(qū)動(dòng)資源的占有居住的私密性居住安全感物業(yè)的投資價(jià)值30-50萬(wàn)元個(gè)體老板泛公務(wù)員企事業(yè)單位中高層管理者經(jīng)歷自建房和團(tuán)購(gòu)時(shí)代，有2套以上的房產(chǎn)追求高雅品質(zhì)，注重身份認(rèn)同，舒適度驅(qū)動(dòng)居住環(huán)境舒適的生活居住安全感20萬(wàn)以下企事業(yè)單位職員效益較好單位的職員部分租房或與父母一起住部分擁有單位福利房追求性價(jià)比價(jià)格驅(qū)動(dòng)性價(jià)比社區(qū)生活配套教育配套中端客戶高端客言戶中高端枯客戶支付能力高資料分蔑析來(lái)源擠：消費(fèi)曉者訪談57運(yùn)城2005年數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)支出比9.71%恩格爾系數(shù)31.7%人均住房面積25.5平米運(yùn)城住嗓房支出猜比較低好，運(yùn)城梅市的住剃房支出論比重與仗其恩格直爾系數(shù)勒不協(xié)調(diào)刺，表明級(jí)未來(lái)居傻民住房消支出存耽在增長(zhǎng)態(tài)空間。我國(guó)城笛鎮(zhèn)居民慚“住房節(jié)支出比邀重”在遙10％母左右，線發(fā)達(dá)國(guó)展家一般栽達(dá)到2數(shù)5％。住房支出冤比重偏低槽是我國(guó)長(zhǎng)便期存在的影問(wèn)題，盡叢管住房絕攻對(duì)數(shù)和相副對(duì)數(shù)都有毒所增加，獻(xiàn)但與發(fā)達(dá)較地區(qū)同期睜比，運(yùn)城元市的住房螞消費(fèi)還有啄提升空間逐。運(yùn)城市倦200顯5年城挨鎮(zhèn)居民尚人均住防宅建筑矮面積2犯5.5虛平方米忍。發(fā)達(dá)國(guó)家飛的經(jīng)驗(yàn)表唉明，在人州均住宅建棵筑面積達(dá)美到35至絲式40平方刷米之前會(huì)莖保持較旺犁盛的住房恨需求，房嘆地產(chǎn)市場(chǎng)寺仍有較大叫的發(fā)展空皺間。房?jī)r(jià)收標(biāo)入比較餐低，住合房支出憐比重偏呼低，住磨房消費(fèi)存在唐惰性住房收亞入比、括住房支稍出比發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展4.16.1房?jī)r(jià)收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn)房?jī)r(jià)收入比偏低，房?jī)r(jià)片低，需求增加房?jī)r(jià)收入比偏高，房?jī)r(jià)偏高，需求減少房?jī)r(jià)收入比4.16.1市場(chǎng)供給市場(chǎng)供給市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求運(yùn)城房?jī)r(jià)收入比4.81房?jī)r(jià)收入比生活水平恩格爾系數(shù)（%）住房支出比重（%）溫飽型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5恩格爾系牽數(shù)與住房乎支出比重蓬衡量標(biāo)準(zhǔn)58人均可支負(fù)配收入與綠消費(fèi)支出人均消頑費(fèi)支出田與可支衫配收入慈比例較鄙低運(yùn)城城鎮(zhèn)油消費(fèi)支出似所占可支帥配收入比損逐年降低辰，接近全略國(guó)0.6受5平均水緊平，說(shuō)明華居民儲(chǔ)蓄意忍識(shí)逐漸筆增強(qiáng)，潛在的少購(gòu)房資陜金在增拉加運(yùn)城人均消費(fèi)支出與人均可支配收入蒸比例居全省最派低，說(shuō)明潛在的底購(gòu)房資柳金能力短較高近年年石運(yùn)城人撐均支配千收入與蔽消費(fèi)支堪出59商品房涉消化量尾與需求測(cè)增長(zhǎng)不獄符，住令房消費(fèi)乞存在惰通性近五年，確運(yùn)城城鎮(zhèn)盜人均住房鍬面積每年屬增加約0藝.7平方切米，2故005年蜓運(yùn)城平均棚商品房消跳化量理論上應(yīng)過(guò)為108牛萬(wàn)平方米，鹽湖區(qū)始2005昨年平均商銷品房消化系量理論上信約為26丑.6萬(wàn)平災(zāi)米，運(yùn)城殼2005景年實(shí)際商續(xù)品房消笛化量為蹈75萬(wàn)鳥(niǎo)平米。鹽湖區(qū)株城鎮(zhèn)人趴口平均漸每年增百加約2棗.1萬(wàn)煙，按照喚200放5年運(yùn)貝城城鎮(zhèn)嘉