長沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)-論文

PAGEPAGE1中國某某信息學(xué)校學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)(論文)題目：長沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)姓名：000班級(jí)、學(xué)號(hào)：0000班、000號(hào)系(部)：經(jīng)濟(jì)管理系專業(yè)：物業(yè)管理指導(dǎo)教師：0000開題時(shí)間：完成時(shí)間：年月日PAGEPAGE13目錄畢業(yè)設(shè)計(jì)任務(wù)書…………………1畢業(yè)設(shè)計(jì)成績?cè)u(píng)定表……………2答辯申請(qǐng)書……………………3-5正文……………6-17答辯委員會(huì)表決意見……………18答辯過程記錄表…………………19

課題論長沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)課題(論文)提綱0.引言1.長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況分析1.1新建商品房累計(jì)供應(yīng)和銷售總量分析1.2新建商品房供銷對(duì)比(期間新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積:期間新建商品房實(shí)際銷售面積)1.3新建商品房成交金額、成交均價(jià)1.4非市場(chǎng)定價(jià)類住宅供銷分析（非市場(chǎng)定價(jià)類住宅公指單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房）1.5二手房累計(jì)交易總量分析1.6房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析

1.7長沙市第三季度房屋抵押情況1.8房地產(chǎn)抵押快速上漲，個(gè)人按揭購房比例較大，房地產(chǎn)抵押增幅巨大。2

盤點(diǎn)2008年長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)2.1

土地市場(chǎng)降溫2.2商品供銷結(jié)構(gòu)失衡2.3商品房價(jià)格漲幅回落2.4開發(fā)企業(yè)由擴(kuò)張轉(zhuǎn)向收縮2.5行業(yè)調(diào)控政策明顯轉(zhuǎn)向2.6租賃市場(chǎng)活躍，二手房市場(chǎng)開始回暖3

長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)3.1政策落實(shí)效應(yīng)釋放，市場(chǎng)銷售量持續(xù)上升3.2結(jié)構(gòu)將逐漸趨于平衡33洗牌將加快34安居工程穩(wěn)步推行，有效需求有力激發(fā)35地鐵效應(yīng)逐步釋放，沿線樓盤開始升溫36市場(chǎng)銷售前景樂觀，房屋價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)37城市經(jīng)濟(jì)加速崛起，產(chǎn)為市場(chǎng)更為活躍4結(jié)論二、內(nèi)容摘要在目前全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及美國次貸危機(jī)的影響下,中國的經(jīng)濟(jì)也在經(jīng)受著嚴(yán)峻的考驗(yàn),尤其是房地產(chǎn)行業(yè),作為國家的支柱產(chǎn)業(yè),受到了很大的沖擊。房價(jià)在經(jīng)歷了連續(xù)幾年的急速上漲后,出現(xiàn)了拐點(diǎn)。北京、深圳、上海、廣州、大連等大城市的房價(jià)在大幅度的縮水，而長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)短期還將處于調(diào)整階段。本文從長沙房地產(chǎn)前幾年的發(fā)展情況，分析出長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的發(fā)展現(xiàn)狀。了解在2009年以后長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。參考文獻(xiàn)[1]魏雅華、樓市降價(jià)“大逃亡”會(huì)出現(xiàn)嗎？{N].中國房地產(chǎn)報(bào)，2002-7-1.[2]謝家瑾，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展態(tài)勢(shì)分析[J].溥東房地產(chǎn),2001.[3]長沙市房產(chǎn)研究中心,2007年長沙市房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析[EB]長沙市樓市網(wǎng),[4]彭俊，劉衛(wèi)東主編，房地產(chǎn)投資分析[M].同濟(jì)大學(xué)出版社，2004[5]黃曉晗主編，長沙房地產(chǎn).[J]《長沙房地產(chǎn)》出版，2007[6]黃以林，馬超主編《長沙房產(chǎn)》房交會(huì)特刑[EB].長沙房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì),,2007論長沙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)000中文摘要：在目前全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及美國次貸危機(jī)的影響下,中國的經(jīng)濟(jì)也在經(jīng)受著嚴(yán)峻的考驗(yàn),尤其是房地產(chǎn)行業(yè),作為國家的支柱產(chǎn)業(yè),受到了很大的沖擊。房價(jià)在經(jīng)歷了連續(xù)幾年的急速上漲后,出現(xiàn)了拐點(diǎn)。北京、深圳、上海、廣州、大連等大城市的房價(jià)在大幅度的縮水，而長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)短期還將處于調(diào)整階段。本文從長沙房地產(chǎn)前幾年的發(fā)展情況，分析出長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的發(fā)展現(xiàn)狀。了解在2009年以后長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。本文將通過對(duì)當(dāng)前長沙市記地產(chǎn)為的發(fā)展情況來找出以后長沙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。關(guān)鍵詞：長沙房地產(chǎn)市場(chǎng);發(fā)展趨勢(shì)；現(xiàn)狀；問題；預(yù)測(cè)0.引言伴隨著2008年的逝去，從賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)，從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長到導(dǎo)致需求放緩，從政府抑制房價(jià)到出手救市，總體上看，整個(gè)行業(yè)開始“盤整”。面對(duì)08年的金融風(fēng)暴，土地流拍，百姓觀望，房價(jià)下滑，供需失衡，空置率抬升。09年的房地產(chǎn)業(yè)充滿了N多的求知數(shù)，從而變得極富懸念。是平穩(wěn)增長，還是止步不前；是大幅回暖，還是繼續(xù)下滑；是繁榮、活躍、還是平淡、沉寂；盡管猜想諸多，本質(zhì)則如霧里看花，一片茫然。正如2007年樓市的火爆，未必預(yù)示著2009年樓市的逆轉(zhuǎn)直下。經(jīng)過10年發(fā)展，長沙樓市經(jīng)歷了輝煌，基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)取得不俗的成績，目前，隨著政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注和相關(guān)政策的出臺(tái)，開發(fā)商和購房者的信心正在逐步恢復(fù)，消費(fèi)者積蓄已久的購房需求正逐步顯露出來。自從去年11月份以來，長沙商品房簽約量穩(wěn)步增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了明顯回暖的跡象。本文將通過最近幾年長沙市房地場(chǎng)市場(chǎng)的發(fā)展情況，分析出以后長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。1.長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況分析1．1新建商品房累計(jì)供應(yīng)和銷售總量分析1-9月全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售968.26萬平方米，同比減少22.68%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售884.76平方米，同比減少21.34%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售656.00平方米，同比減少22.24%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售593.38萬平方米，同比減少20.14%；四縣市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售312.26萬平方米，同比減少23.60%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售291.38萬平方米，同比減少23.69%。同期全市新建商品房累計(jì)銷售120508萬平方米，同比增長69.25%，其中住宅銷售1135.75萬平方米，同比增長81.54%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)銷售861.98萬平方米，同比增長66.11%，其中住宅銷售806.30萬平方米，同比增長80.44%；四縣市新建商品房累計(jì)銷售343.10萬平方米，同比增長77.68%，其中住宅銷售329.45萬平方米，同比增長84.29%。上半年全市新建商品房成交住宅與非住宅面積比例約為16.38:1。其中，內(nèi)五區(qū)比值為14.14:1。內(nèi)五區(qū)今年商品房累計(jì)銷售量8月起即超過08年全年銷售量，截止9月已超過08年全年銷售量達(dá)26.61%。表12009年1-9月長沙全市及各區(qū)縣新建商品房、住宅供應(yīng)情況項(xiàng)目區(qū)域新建商品其中：住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬m2）同比（%）比例（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬m2）同比（%）比例（%）全市968.26-22.68100.00884.76-21.34100.00其中開福區(qū)180.80-16.3318.67175.48-5.7119.83天心區(qū)65.69-45.926.7855.32-49.246.25雨花區(qū)211.24-27.3921.82182.11-28.2120.58岳麓區(qū)136.34-7.3614.08126.98-3.5114.35芙蓉區(qū)61.93-8.846.4053.49-14.636.05長沙縣162.19-10.0016.75159.02-6.0017.97望城縣71.09-45.707.3464.05-50.237.24濟(jì)陽縣32.89-22.083.4028.40-11.753.21寧鄉(xiāng)縣46.09-16.744.7639.91-22.944.511．2新建商品房供銷對(duì)比(期間新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積:期間新建商品房實(shí)際銷售面積)1-9月全市新建商品房供銷比為0.80:1，其中新建商品房住宅供銷比為0.78:1。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)新建商品房供銷比為0.76:1，其中新建商品房住宅供銷比為0.74:1；四縣市新建商品房供銷比為0.91:1，其中新建商品房住宅供銷比為0.88:1。由于9月各區(qū)縣批準(zhǔn)預(yù)售量大幅增長，供銷比開始增大。1．3新建商品房成交金額、成交均價(jià)1-9月長沙市新建商品房銷售金額為440.21億元，同比增長72.54%，其中住宅成交金額為393.37億元，同比增長91.915.分區(qū)劃來看，長沙內(nèi)五區(qū)新建商品房銷售金額為345.65億元，同比增長6706%，其中住宅成交金額為305.61億元，同比增長90.35%。四縣市新建商品房銷售金額為94.56億元，同比增長96.09%，其中住宅成交金額為87.76億元，同比增長97.54%。1-9月長沙全市新建商品房（含經(jīng)適等）均價(jià)為3653元每平方米，同比上漲1.95%，其中住宅3464每平方米，同比上漲5.71%;內(nèi)五區(qū)新建商品房(含經(jīng)適等)均價(jià)為4010元每平方米,同比上漲0.57%，其中住宅3790元每平方米，同比上漲5.49%；四縣市新建商品房（含經(jīng)適等）均價(jià)為2756元每平方米，同比增長10.36%，其中住宅2664元每平方米，同比上漲7.19%。1．4非市場(chǎng)定價(jià)類住宅供銷分析（非市場(chǎng)定價(jià)類住宅公指單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房）1-9月內(nèi)五區(qū)非市場(chǎng)定價(jià)類住宅共批準(zhǔn)預(yù)售6890套、77.99萬平方米，同比增長.37%、0.70%；成交9843套，成交面積為115.34萬平方米，同比增長52.11%、50.94%，成交均價(jià)為2182元每平方米，同比上漲12.80%。第三季度內(nèi)五區(qū)非市場(chǎng)定價(jià)類住宅共批準(zhǔn)預(yù)售2741套、28.20萬平方米，同比分別增長3456%、45.49&，環(huán)比分別增長123.39%、54.47%；成交2827套，成交面積為32.25萬平方米，同比增長23.45%、17.91%，環(huán)比分別減少16.73%、26.30%，成交均價(jià)為1896元每平方米，同比下跌2.14%，環(huán)比下跌7.03%。9月內(nèi)五區(qū)非市場(chǎng)定價(jià)類住宅共批準(zhǔn)預(yù)售1220套、13.41萬每平方米，同比分別增長4.5倍、5.4倍，環(huán)比分別增長3.6倍，2.9倍；成交845套，成交面積為9.74萬每平方米，同比增長7.78%、9.36%。環(huán)比分別減少13.42%、10.84%，成交均價(jià)為1434元每平方米，同比下跌30.68%，環(huán)比下跌35.03%。1．5二手房累計(jì)交易總量分析1-9月，全市二手房成交面積307.54萬每平方米，成交套數(shù)為26202套，成交金額為57.43億元，與去年同期相比分別增長67.99%、98.79%、53.29%；其中住宅成交215.80萬每平方米，成交套數(shù)為22589套，成交金額為41.45億元，與去年同期相比分別增長105.08%、112.53%、142.63%。分區(qū)劃來看，內(nèi)五區(qū)二手房成交面積199.35萬平方米，成交套數(shù)為19833套，成交金額為45.69億元，與去年同期相比分別增長67.84%、94.25%、51.94%；其中住宅成交157.84萬平方米，成交套數(shù)為18033套，成交金額為34.53億元，與去年同期相比分別增長114.76%、112.18%、144.13%。四縣市二手房成交面積108.19萬平方米，成交套數(shù)為6369套，成交金額為11.74億元，與去年同期相比分別增長68.26%、114.39%、58.80%；其中住宅成交57.96萬每平方米，成獎(jiǎng)勵(lì)產(chǎn)數(shù)為4556套，成交金額為6.91億元，與與同期相比分別增長82.66%、113.93%、135.41%。內(nèi)五區(qū)今年二手房累計(jì)成交量9月起即超過08年全年交易量，截止9月已超過08年全年交易量達(dá)16.42%表22009年1-9月長沙全市及各區(qū)縣二手房、住宅銷售情況項(xiàng)目區(qū)域二手房其中：住宅銷售面積（萬m2）銷售套數(shù)（套）銷售金額（億元）銷售面積（萬m2）銷售套數(shù)（套）銷售金額（億元）全市307.542620257.43215.802258941.45其中開福區(qū)36.8536077.0727.3134305.82天心區(qū)36.5134959.7126.1433295.68雨花區(qū)58.80606913.2847.64544710.46岳麓區(qū)31.3327086.2325.1523815.15芙蓉區(qū)35.8639549.4031.6134467.43長沙縣45.1220875.5121.5215113.15望城縣6.154180.894.453580.78瀏陽市28.4925232.8819.6519121.86寧鄉(xiāng)縣28.4313412.4612.347751.121．6房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比分析

從成交面積上看，1-9月全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.92：1。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.32：1，比2009上半年年比值降低0.08；四縣市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.17：1。9月全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為3.27：1，比8月比值增大0.05。其中，內(nèi)五區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為4.54:1，比8月比值增大0.63；四縣市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)累計(jì)交易量之比為1.78：1，比8月比值增大0.04倍。1．7長沙市第三季度房屋抵押情況第三季度，長沙共辦理抵押登記手續(xù)49625起，抵押面積911.90萬平方米，貸款金額188.82億元；其中，辦理人人抵押登記手續(xù)48337起，抵押面積616.27萬平方米，貸款金額136.63億元。分區(qū)劃來看，內(nèi)五共共辦理抵押登記手續(xù)37817起，抵押面積583.78萬平方米，貸款金額151.68億元，同比分別增長141.13%、84.51%、143.90%，環(huán)比分別增長12.24%、26.62%、21.15%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)36913起，抵押面積419.91萬平方米，貸款金額113.00億元，同比分別增長140.41%、126.59%、165.38%，環(huán)比分別增長11.63%、19.48%、21.89%。四縣市共辦理抵押登記手續(xù)10707起，抵押面積316.34萬平方米，貸款金額34.33億元，環(huán)比分別減少43.36%、41.93%、39.97%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)10332起，抵押面積184.67萬平方米，貸款金額20.85億元，環(huán)比分別減少43.80%、51.43%49.38%。第三季度，長沙共辦理在建工程抵押363起，抵押面積223.99萬平方米，貸款金額34.39億元。其中，內(nèi)五區(qū)共辦理在建工程抵押189起，抵押面積152.77萬平方米，貸款金額25.08億元，同比分別增長48.82%、9.44%、12.62%，環(huán)比分別增長57.50%、40.74%、54.15%。四縣市共辦理在建工程抵押174起，抵押面積71.22萬平方米，貸款金額9.31億元，環(huán)比分別增長-53.10%、5.89%、2.37%。從內(nèi)五區(qū)季度抵押情況來看，全部購房抵押及其中的個(gè)人抵押起數(shù)、抵押面積、貸款金額均呈逐季增長態(tài)勢(shì)，在建工程抵押的起數(shù)、抵押面積、貸款金額也呈逐季增長態(tài)勢(shì)。1．8房地產(chǎn)抵押快速上漲，個(gè)人按揭購房比例較大，房地產(chǎn)抵押增幅巨大。2009年上半年，全市共辦理抵押登記手續(xù)15852起，抵押面積291.44萬m2，貸款金額63.56億元，同比分別增長118.63%、87.44%、138.76%。其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)11887起，抵押面積134.98萬m2，貸款金額36.49億元，同比分別增長了119.68%、110.68%、144.74%。個(gè)人辦理按揭購房比例接近80%，表明市民已經(jīng)普遍接受按揭購房的形式。2009年上半年長沙市個(gè)人抵押市場(chǎng)抵押金額增長幅度達(dá)到78.86%，增幅巨大，其主要原因是：股市火爆，許多市民將房屋抵押，貸款投入股市。對(duì)房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期，使市民提前按揭購房。政策預(yù)期的不確定性，導(dǎo)致提前消費(fèi)和投資需求擠車現(xiàn)象發(fā)生。2

盤點(diǎn)2008年長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)2.1

土地市場(chǎng)降溫07年土地市場(chǎng)成交活躍，成交價(jià)大幅高于起拍價(jià)，甚至樓面地價(jià)接近或貴過當(dāng)期市場(chǎng)平均房價(jià)。如此辰實(shí)業(yè)和北京城開以92億元價(jià)格拍得長沙新河三角州地塊，高于起拍價(jià)46.38億的近一倍，粗略估算樓面地價(jià)超過3000元每平方米。07年的這種局面在08年開始降溫，地價(jià)下滑，今年以來我市不少土地以接近底價(jià)拍出，近9成土地的成交價(jià)與起拍價(jià)的差距在500萬元以內(nèi)；同時(shí)土地流拍的現(xiàn)象有所增多。2．2商品供銷結(jié)構(gòu)失衡從商品房的供應(yīng)來看，長沙市全年的商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積超過1000萬平方米；其中，單月批準(zhǔn)預(yù)售面積超過100萬平方米的月份達(dá)6個(gè)月，市場(chǎng)供應(yīng)明顯偏大。與此形成鮮明對(duì)比的是，受全國范圍內(nèi)“拐點(diǎn)論”和觀望氛圍的影響，各樓盤去年的門庭若市一去不返，今年以來的銷售量連續(xù)下滑；其中，單月商品房銷售量在50萬平方米以下的月份多達(dá)9個(gè)月。長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系比例失衡明顯；全市商品房的供銷比不斷拉大，商品房空置率超歷史高位。2．3商品房價(jià)格漲幅回落隨著市場(chǎng)上商品房供應(yīng)量的激增，供銷比的拉大，樓盤間的競爭變得異常激烈。長沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)。一方面，2008年以來房價(jià)漲幅較之2007年有了了較為明顯的回落，全年商品房的平均價(jià)格漲幅僅為2007年的一成左右。同時(shí)，2008年5月至8月間，全年商品房價(jià)格出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月環(huán)比回落的新情況。另一方面，自2008年初以來，借肋各種名義，各種活動(dòng)進(jìn)行打折促銷的樓盤層出來窮；暗降現(xiàn)象普遍，市場(chǎng)上買房送汽車、買房送精裝修、買房送品牌家電等和類營銷手段屢見不鮮。而監(jiān)近歲末年終，明折明扣的樓盤也漸漸多起來。雖然大部分樓盤的實(shí)際折扣較少，但這種打折降價(jià)的趨勢(shì)卻是實(shí)實(shí)在在的。2．4開發(fā)企業(yè)由擴(kuò)張轉(zhuǎn)向收縮自去年國家實(shí)行從緊的貨幣政策，提高二套房貸門檻以來，銀行業(yè)普遍從緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款以及個(gè)人住房商業(yè)貸款的審批。特別是美國的次貸危機(jī)，給中國的銀行業(yè)又一次敲響了警鐘，銀行方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款較之以前慎之又慎。這使得一般的房地產(chǎn)企業(yè)很難從銀行獲得急迫的資金幫肋。同時(shí)，觀望的市場(chǎng)氛圍減緩了潛在需求者置業(yè)的步伐，各大樓盤銷售資金的回籠速度較之去年緩慳。再加上全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不景氣，外資的衰退，上市地產(chǎn)公司股票業(yè)績的下滑，導(dǎo)致融資渠道不暢，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金緊張的困境。從而，不得不調(diào)整戰(zhàn)略，由2007年的大幅擴(kuò)張轉(zhuǎn)向收縮；通過不拿地或少拿地，延遲或停止項(xiàng)目的開工，放慢施工進(jìn)度，縮減人員、開支等方式，以防止資金鏈的斷裂。2．5行業(yè)調(diào)控政策明顯轉(zhuǎn)向2007年，針對(duì)商品房市場(chǎng)銷售價(jià)格飛速上漲的局面，國家出臺(tái)了一系列限制性的金融政策和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以平抑房價(jià)，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。而2008年，商品房銷售價(jià)量齊跌的局面，又使得政府調(diào)整了策略，由抑制轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。從貨幣政策來看，2007年，央行6交上調(diào)存、貸款利率，吸引了大批民間游資由消費(fèi)轉(zhuǎn)向儲(chǔ)蓄，并大幅提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本。2008年的逆勢(shì)，迫使央行在下半年頻繁下調(diào)存、貸款利率，鼓勵(lì)居民消費(fèi)以擴(kuò)大內(nèi)需，并通過從第三季度開開始降低存款準(zhǔn)備金率的方式，讓開發(fā)企業(yè)看到了融資的希望。2008年，隨著全國各地救市政策的出臺(tái)，長沙也出臺(tái)了一系列新政，通過減免或降低部分房產(chǎn)交易稅費(fèi)，發(fā)放保障性住房貨幣化補(bǔ)貼憑證等措施，以增加市場(chǎng)的有效需求。此外，面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，國務(wù)院于年底出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的三條措施，對(duì)第二套房貸款的限制進(jìn)行松綁，并對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅進(jìn)行了減免。其鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)的意圖十分明顯。2．6租賃市場(chǎng)活躍，二手房市場(chǎng)開始回暖隨著長沙近年來期、現(xiàn)房市場(chǎng)以及二手房市場(chǎng)的發(fā)展，越來越多的業(yè)主擁有了兩套甚至更多套房屋，市場(chǎng)上的可出租房源急劇增多。而今年以來，相當(dāng)數(shù)量的房產(chǎn)投資者存在觀望心理，使得二手房市場(chǎng)上的部分房源也分流到了租賃市場(chǎng)，外來經(jīng)商、務(wù)式人員的增多，市場(chǎng)上的租賃需求也同步增長起來。此外，由于房價(jià)未來走趨不明朗，部分潛在需求者推遲了購房計(jì)劃，選擇通過租賃來解決目前的居住問題。因而，租賃的短期替代效應(yīng)大幅增加了房屋租賃市場(chǎng)的需求。租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出供、求兩旺的新局面。二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷了前三季度的持續(xù)低迷后，隨著全市保障性住房貨幣化補(bǔ)貼憑證的發(fā)放，二手房部分交易稅費(fèi)的減免和降低，長沙的二手房市場(chǎng)在第四季度開始出現(xiàn)回暖的跡象，二手房成交量開始出現(xiàn)穩(wěn)步增長的勢(shì)頭。3

長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)2008長沙市房地產(chǎn)發(fā)展情況，以及全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，2009以后，長沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有以下幾個(gè)趨勢(shì)。3．1政策落實(shí)效應(yīng)釋放，市場(chǎng)銷售量持續(xù)上升四季度，隨著中央及省市一系列政策措施的深入落實(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)仍將保持良好的態(tài)勢(shì)，普通百姓的信心將得到進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)計(jì)將延續(xù)前三季度的態(tài)勢(shì)，在價(jià)格平穩(wěn)的基礎(chǔ)上保持銷量的穩(wěn)步發(fā)展，隨著二、三級(jí)市場(chǎng)的活躍，改善性需求將得到釋放，房地產(chǎn)業(yè)將保持持續(xù)健康的發(fā)展。3．2結(jié)構(gòu)將逐漸趨于平衡鑒于2008的商品房供銷比例關(guān)系及市場(chǎng)反應(yīng)，預(yù)計(jì)2009年的商品房供應(yīng)總量比2008年會(huì)有所減少，總量在1000平方米左右；市場(chǎng)需求在2008年的基礎(chǔ)上將有一定程度的回升。但由于2008年的積壓、待銷量過大，商品房供銷結(jié)構(gòu)在短時(shí)期內(nèi)難以達(dá)到平衡。短期內(nèi)，不排除房價(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)的可能。但從長期來看，長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)向好發(fā)展的基本面沒有改變，各項(xiàng)保增長、擴(kuò)需求的措施將組合發(fā)力。預(yù)計(jì)市場(chǎng)在2009年以后將逐步回暖，從而促使市場(chǎng)供銷關(guān)系逐漸趨于平衡。3．3洗牌將加快面臨銷售和融資的雙重壓力，房地產(chǎn)業(yè)的“洗牌”速度將加快。在需求難以啟動(dòng)，供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)濟(jì)公司、評(píng)估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。從而實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)本身所需要的優(yōu)勝劣汰、適者生存的自然規(guī)律，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展的主體，提升其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。3．4安居工程穩(wěn)步推行，有效需求有力激發(fā)包括經(jīng)濟(jì)房貨補(bǔ)政策和棚戶區(qū)改造在內(nèi)的安居工程政策的實(shí)施，一方面激活住房需求，增加市場(chǎng)需求，另一方面又為需求的實(shí)現(xiàn)提供了資金支撐，市場(chǎng)的需求變得有效和現(xiàn)實(shí)，預(yù)計(jì)四季度，隨著棚戶改造工作的深入推進(jìn)和住房保障政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，不僅將進(jìn)一步激活市場(chǎng)需求，并且將進(jìn)一步激活二手房市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，形成梯級(jí)住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)，均衡房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)均將起到積極的意義。3．5地鐵效應(yīng)逐步釋放，沿線樓盤開始升溫隨著地鐵2號(hào)線的正式動(dòng)工，將帶活沿線土地的開發(fā)，增強(qiáng)沿線區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人品密度，促進(jìn)區(qū)域地產(chǎn)的繁榮與發(fā)展，再加上普通百姓對(duì)地鐵認(rèn)知加強(qiáng)、開發(fā)商“地鐵盤”營銷力度的增強(qiáng)，地鐵沿線樓盤將開始升溫，整個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊的發(fā)展將隨著軌道交通的建設(shè)有所調(diào)整。另外，隨著武廣客運(yùn)新站商業(yè)圈的建設(shè)與形成，地鐵將“武廣商圈”無縫連接“五一商圈”，將增強(qiáng)城市活力，沿線樓盤將成為新的需求增長點(diǎn)。3．6市場(chǎng)銷售前景樂觀，房屋價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)隨著今年三季度市場(chǎng)銷量的上升，供銷比不斷拉小，使得去年存量房加速消化。隨著城市的不斷提質(zhì)擴(kuò)容，對(duì)家居城市的預(yù)期將促成需求持續(xù)增長，而供需關(guān)系將使得價(jià)格上揚(yáng)。由于通脹的預(yù)期，四季度金融信貸政策將有所收緊，市場(chǎng)供應(yīng)將明顯放大，開發(fā)商之間的“優(yōu)勝劣汰”將使得價(jià)格的上揚(yáng)保持平穩(wěn)，避免市場(chǎng)價(jià)格的大起大落。3．7城市經(jīng)濟(jì)加速崛起，產(chǎn)為市場(chǎng)更為活躍近日，《促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃》已獲得國務(wù)院原則通過，中部地區(qū)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平顯著提高、發(fā)展活力進(jìn)一步增強(qiáng)、而長沙作為中部發(fā)展的重點(diǎn)城市，隨著長株潭城市群的完善及兩型社會(huì)的建設(shè)，可持續(xù)發(fā)展能力明顯提升，而經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的提升及城市定位的提高無疑將吸引更多的外地投資者和置業(yè)者，長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將更為活躍。4、結(jié)論無論房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，還是民生產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)都與老百姓的生活息息相關(guān)，是一個(gè)關(guān)系到國計(jì)民生的產(chǎn)業(yè)。我國房地產(chǎn)出現(xiàn)調(diào)整，主要原因是由于在前幾年的快速發(fā)展中，已經(jīng)釋放掉大部分的需求，在部分城市需求甚至出現(xiàn)了透支，消費(fèi)需求的培養(yǎng)需要一段時(shí)間，再加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速發(fā)展所積累的社會(huì)矛盾和遺留問題，也需要一段時(shí)間的化解。進(jìn)入09年后，觀望情緒受到一定的抑制，同時(shí)政策效應(yīng)也開始逐步顯現(xiàn)，一系列的數(shù)據(jù)開始顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖，成交量開始逐步放大?！靶判谋赛S金還重要”這是溫家寶總理的名言，可以看出，在目前形式下，樂觀的面對(duì)市場(chǎng)，重建信心是房地產(chǎn)渡過難關(guān)的重要基礎(chǔ)，我們應(yīng)該清醒的看到，中國的發(fā)展?jié)摿σ廊痪薮?，房地產(chǎn)行業(yè)的剛性需求依然存在，城市化建設(shè)的步伐依然不可阻擋。因此，應(yīng)該樹立信心，把握機(jī)遇，進(jìn)行合理的結(jié)構(gòu)化調(diào)整，緊貼市場(chǎng)，一切為客戶為中心，為購房者創(chuàng)造價(jià)值。同時(shí)應(yīng)該積極面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)，保持清醒的頭腦，重建市場(chǎng)信心?；贑8051F單片機(jī)直流電動(dòng)機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對(duì)良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實(shí)現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級(jí)倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測(cè)試儀的研制基于單片機(jī)的自動(dòng)找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機(jī)的液壓動(dòng)力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測(cè)儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實(shí)現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗(yàn)臺(tái)控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動(dòng)器的研究和設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實(shí)時(shí)內(nèi)核設(shè)計(jì)及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測(cè)儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點(diǎn)滴速度自動(dòng)檢測(cè)儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測(cè)量儀的研制基于PIC單片機(jī)的電能采集終端的設(shè)計(jì)和應(yīng)用基于單片機(jī)的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機(jī)單片機(jī)控制系統(tǒng)的研制基于單片機(jī)的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機(jī)的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機(jī)的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機(jī)控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機(jī)的多生理信號(hào)檢測(cè)儀基于單片機(jī)的電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)Pico專用單片機(jī)核的可測(cè)性設(shè)計(jì)研究基于MCS-51單片機(jī)的熱量計(jì)基于雙單片機(jī)的智能遙測(cè)微型氣象站MCS-51單片機(jī)構(gòu)建機(jī)器人的實(shí)踐研究基于單片機(jī)的輪軌力檢測(cè)基于單片機(jī)的GPS定位儀的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機(jī)系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機(jī)的時(shí)控和計(jì)數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機(jī)和CPLD的粗光柵位移測(cè)量系統(tǒng)研究單片機(jī)控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機(jī)應(yīng)用能力的探究基于單片機(jī)控制的自動(dòng)低頻減載裝置研究基于單片機(jī)控制的水下焊接電源的研究基于單片機(jī)的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機(jī)的氚表面污染測(cè)量儀的研制基于單片機(jī)的紅外測(cè)油儀的研究96系列單片機(jī)仿真器研究與設(shè)計(jì)基于單片機(jī)的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機(jī)的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)基于MSP430單片機(jī)的電梯門機(jī)控制器的研制基于單片機(jī)的氣體測(cè)漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機(jī)的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機(jī)和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測(cè)技術(shù)研究基于單片機(jī)的膛壁溫度報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)基于AVR單片機(jī)的低壓無功補(bǔ)償控制器的設(shè)計(jì)基于單片機(jī)船舶電力推進(jìn)電機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于單片機(jī)網(wǎng)絡(luò)的振動(dòng)信號(hào)的采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的大容量數(shù)據(jù)存儲(chǔ)技術(shù)的應(yīng)用研究基于單片機(jī)的疊圖機(jī)研究與教學(xué)方法實(shí)踐基于單片機(jī)嵌入式Web服務(wù)器技術(shù)的研究及實(shí)現(xiàn)基于AT89S52單片機(jī)的通用數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于單片機(jī)的多道脈沖幅度分析儀研究機(jī)器人旋轉(zhuǎn)電弧傳感角焊縫跟蹤單片機(jī)控制系統(tǒng)基于單片機(jī)的控制系統(tǒng)在PLC虛擬教學(xué)實(shí)驗(yàn)中的應(yīng)用研究基于單片機(jī)系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)通信研究與應(yīng)用基于PIC16F877單片機(jī)的莫爾斯碼自動(dòng)譯碼系統(tǒng)設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的模糊控制器在工業(yè)電阻爐上的應(yīng)用研究基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究與開發(fā)基于Cygnal單片機(jī)的μC/OS-Ⅱ的研究基于單片機(jī)的一體化智能差示掃描量熱儀系統(tǒng)研究基于TCP/IP協(xié)議的單片機(jī)與Internet互聯(lián)的研究與實(shí)現(xiàn)變頻調(diào)速液壓電梯單片機(jī)控制器的研究基于單片機(jī)γ-免疫計(jì)數(shù)器自動(dòng)換樣功能的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的倒立擺控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)單片機(jī)嵌入式以太網(wǎng)防盜報(bào)警系統(tǒng)基于51單片機(jī)的嵌入式Internet系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)單片機(jī)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)在擠壓機(jī)上的應(yīng)用MSP430單片機(jī)在智能水表系統(tǒng)上的研究與應(yīng)用基于