房地產(chǎn)王志綱：西安智慧城全案報(bào)告

智慧城長(zhǎng)建地產(chǎn)“長(zhǎng)安新城”項(xiàng)目

發(fā)展定位策劃報(bào)告而我們只能選擇其中的一條條條大道通羅馬項(xiàng)目策劃的目標(biāo)：塑造“三性”實(shí)現(xiàn)“五出”我們認(rèn)為，在公司品牌在西安市區(qū)市場(chǎng)還沒(méi)有形成品牌號(hào)召力的狀況下，項(xiàng)目必須充分挖掘區(qū)域板塊優(yōu)勢(shì)、整合周邊資源，塑造項(xiàng)目的“三性”（唯一性、權(quán)威性和排他性），鑄造精品，以差異化競(jìng)爭(zhēng)的方式，在西安占據(jù)一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)（教育地產(chǎn)）的高端。另外，本案作為公司運(yùn)作的第一個(gè)中大型的戰(zhàn)略性項(xiàng)目，應(yīng)該在獲取良好利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，達(dá)到“五出”（出成果、出人才、出機(jī)制、出品牌、出網(wǎng)絡(luò)）的目標(biāo)，樹(shù)立獨(dú)特的項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌，從而確立公司在今后西安市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)。目錄第一部分態(tài)勢(shì)分析第二部分發(fā)展思路第三部分項(xiàng)目定位第四部分規(guī)劃建議第五部分開(kāi)發(fā)策略第六部分首期啟動(dòng)第七部分營(yíng)銷(xiāo)推廣第一部分態(tài)勢(shì)分析一、城市篇二、地產(chǎn)篇三、項(xiàng)目篇四、企業(yè)篇一、城市篇謀全局者，方能得一域1、西安城市地位與能級(jí)不斷提升西安自古以來(lái)，就是三秦的中心和西北重鎮(zhèn)。如今，在西部大開(kāi)發(fā)的推動(dòng)下，西安的城市地位與能級(jí)正在不斷提升?，F(xiàn)在的西安，不僅僅是西安人的西安，更是陜西人的西安，西北人的西安，乃至全國(guó)人的西安。在此趨勢(shì)下，西安對(duì)西北各省的人來(lái)講的吸引力是正在越來(lái)越強(qiáng)，有更多的人正來(lái)到西安，“學(xué)習(xí)在西安、置業(yè)在西安、創(chuàng)業(yè)在西安、生活在西安”正在成為一種趨勢(shì)。西安——西北的“門(mén)戶(hù)”和“樞紐”西安，是新歐亞大陸橋——隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最大的中心城市，也是我國(guó)干線公路網(wǎng)中承東啟西貫?zāi)贤ū钡慕Y(jié)點(diǎn)，是西部大開(kāi)發(fā)的第一階梯，是陜西省關(guān)中城市發(fā)展軸和南北城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交點(diǎn)，其區(qū)域價(jià)值不可忽視，在新一輪區(qū)域平衡發(fā)展的戰(zhàn)略指引下，西安的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值越來(lái)越凸現(xiàn)。大北京經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈大上海經(jīng)濟(jì)圈西安西北經(jīng)濟(jì)板塊的門(mén)戶(hù)2、西安進(jìn)入高速城市化階段城市化水平50%40％70％90％人均GPD（美元）191011003000-5000>30000第三產(chǎn)業(yè)45.72%34.74%超過(guò)60％接近80％恩格爾系數(shù)34%37.1%31%左右小于30％類(lèi)比城市西安中國(guó)北京、上海東京、紐約城市化水平20406080100初級(jí)階段中級(jí)階段中上階段高級(jí)階段恩格爾系數(shù)%30394960最富裕小康向小康過(guò)渡溫飽絕對(duì)貧困西安城市空間外溢加速?gòu)纳媳砜梢钥闯鑫靼驳娜司鵊DP已接近2000美元，超過(guò)全國(guó)平均水平；恩格爾系數(shù)也已經(jīng)達(dá)到小康向富裕過(guò)渡的階段；同時(shí)，西安城市化已經(jīng)達(dá)到50%，表明西安已經(jīng)進(jìn)入到城市化高速發(fā)展階段。在這一宏觀趨勢(shì)下，西安城市空間開(kāi)始迅速向外擴(kuò)張，二環(huán)路改造、繞城高速修通等城市骨架正在形成。西安城正在從“小西安”（城墻之內(nèi)的傳統(tǒng)皇城）向“大西安”（多功能組團(tuán)的現(xiàn)代化都市）擴(kuò)展。西安擴(kuò)張：從“方城”到“環(huán)城”西安城發(fā)展的三個(gè)階段：—小西安：方城附近為界。以方城為中心的雜居時(shí)代?！形靼玻阂試?guó)家級(jí)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)為龍頭，西安的城市中心向南偏移。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展高新區(qū)已經(jīng)成為發(fā)展良好的西安“輔城”。—大西安：以繞城高速為標(biāo)志，城市在“拉寬骨架、降低密度、產(chǎn)業(yè)北上、城市南移”的指導(dǎo)下，正在“多組團(tuán)環(huán)城”時(shí)代擴(kuò)展。長(zhǎng)安大西安中西安小西安“大西安”時(shí)代，外圍組團(tuán)中心形成如今的西安城，正處于“中西安”發(fā)展框架形成，逐步向“大西安”過(guò)渡的發(fā)展階段。伴隨著此輪“城市擴(kuò)張”運(yùn)動(dòng)，在東、西、南、北都出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)化跡象，尤其是南部正在成長(zhǎng)為西安的成熟“城市副中心”。資料：西安新一輪規(guī)劃的“一城多心”結(jié)構(gòu)在西安第四次規(guī)劃布局思路中，提出了“九宮格局，一城多心”的總體布局，并要“降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌”，實(shí)施“南北拓展空間，東西延伸發(fā)展”：在西南方向形成以戶(hù)縣為主的副中心，在東北方向形成以新筑、臨潼為主的副中心，在北部方向形成以閻良為主的副中心，在渭北方向形成以高陵、涇河工業(yè)為主的副中心，在南部方向形成以長(zhǎng)安區(qū)為主的副中心。

3、南部西安，大西安最成熟的城市副中心在“大西安”的眾多組團(tuán)中，包括西高新、曲江新區(qū)、西部慧谷（韋曲）、西部大學(xué)城以及長(zhǎng)安新城在內(nèi)的“南部新西安”，已經(jīng)成為西安城市發(fā)展的最亮點(diǎn)，成為發(fā)展最成熟，最被認(rèn)可的新西安拓展區(qū)。西高新連續(xù)多年成為中國(guó)發(fā)展最良好的國(guó)家級(jí)高新開(kāi)發(fā)區(qū)；曲江新區(qū)在眾多重大工程的帶動(dòng)下，正在成為西安的新中心；西部大學(xué)城已經(jīng)有數(shù)十萬(wàn)高素質(zhì)人群入駐；“西部慧谷”一座富有特色的產(chǎn)業(yè)新城正在崛起；長(zhǎng)安區(qū)正在建設(shè)新的長(zhǎng)安中心區(qū)，新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)正在形成。西部大學(xué)城南部新西安的格局曲江新區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)新城西高新長(zhǎng)安區(qū)：？西部慧谷南部新西安位于“南部新西安”核心區(qū)的長(zhǎng)安區(qū)，正在全新規(guī)劃并建設(shè)新的中心區(qū)——長(zhǎng)安新行政中心區(qū)，并且借助西部大學(xué)城（擁有30萬(wàn)高素質(zhì)人士）、“西部慧谷”（擁有眾多航天等相關(guān)科研機(jī)構(gòu)）的獨(dú)特教育、科研優(yōu)勢(shì)，實(shí)施新一輪的戰(zhàn)略舉措——打造“知識(shí)長(zhǎng)安”?？梢钥匆?jiàn)，原來(lái)以農(nóng)為主的“長(zhǎng)安縣”正一躍成為西安最富有知識(shí)氣息的智慧高地。4、“知識(shí)長(zhǎng)安”，浮出水面知識(shí)改變長(zhǎng)安根據(jù)西安市城市副中心規(guī)劃，長(zhǎng)安正在形成五大功能板塊：西部大學(xué)城：教育、居住長(zhǎng)安科技園：居住、教育、運(yùn)動(dòng)長(zhǎng)安新區(qū)：行政、文化、商貿(mào)、居住長(zhǎng)安老城區(qū)：商貿(mào)、居住、行政韋曲科技產(chǎn)業(yè)園：居住、商貿(mào)、運(yùn)動(dòng)、游憩。資料：大學(xué)城促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展從國(guó)內(nèi)外大學(xué)城的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)聯(lián)來(lái)看，大學(xué)城促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式如圖所示：“知識(shí)三長(zhǎng)安”三的核心三區(qū)正在三崛起從目前三的格局三來(lái)看，三以長(zhǎng)安三新行政三中心區(qū)三、盛世三商都和三大學(xué)城三核心配三套區(qū)以三及本案三構(gòu)成的知識(shí)長(zhǎng)三安核心三區(qū)——新長(zhǎng)安三中心區(qū)正在形三成。從未來(lái)三發(fā)展趨三勢(shì)看，三這里將三成長(zhǎng)為三“知識(shí)三長(zhǎng)安”三的“心三臟”，三將成為三高級(jí)商三務(wù)中心三，高級(jí)三服務(wù)業(yè)三、知識(shí)三產(chǎn)業(yè)的三聚集中三心以及高尚人三文居住三中心。智慧城三，“新三長(zhǎng)安中三心區(qū)”三的核心三引擎從“新三長(zhǎng)安中三心區(qū)”三的重點(diǎn)三項(xiàng)目來(lái)三看：大學(xué)城三里的大三學(xué)，各三自為戰(zhàn)三，并沒(méi)三有形成三有檔次三、有水三平的配三套服務(wù)三，基本三是屬于三圍墻經(jīng)三濟(jì)；大三學(xué)城服三務(wù)中心三的開(kāi)發(fā)三遲遲未三有動(dòng)靜三；行政中三心區(qū)的三建設(shè)屬三于政府三行為，三主要是三為長(zhǎng)安三行政辦三公和相三關(guān)公務(wù)三員所服三務(wù)，也三缺乏市三場(chǎng)行為三的帶動(dòng)三；盛世商三都以商三業(yè)配套三為出發(fā)三點(diǎn)，兼三顧so三ho辦三公，對(duì)三新長(zhǎng)安三中心的三部分功三能具有三完善和三推動(dòng)作三用。智慧城三項(xiàng)目，三是區(qū)域三內(nèi)唯一三一個(gè)能三夠承擔(dān)三整合與三提升的三戰(zhàn)略性三項(xiàng)目，三有著非三同一般三的戰(zhàn)略三價(jià)值。5、結(jié)三論：三智慧城三，區(qū)域三發(fā)展的三戰(zhàn)略引三擎從以上三分析可三以看出三，本案三正處于三西安城三市發(fā)展三的主脈三上，正三處于西三安城市三拓展的三“火山三噴發(fā)口三”上，三不論對(duì)三宏觀的三“南部三新西安三”，還三是對(duì)中三觀的“三知識(shí)長(zhǎng)三安”都三有非常三重要的三戰(zhàn)略?xún)r(jià)三值。如果項(xiàng)三目運(yùn)作三思路得三當(dāng)、操三作到位三，將極三大的促三進(jìn)和加三速“知三識(shí)長(zhǎng)安三”的形三成，并三為提升三長(zhǎng)安形三象起到三重要的三作用，三成為“三新長(zhǎng)安三中心區(qū)三”的戰(zhàn)三略引擎三，成為三“南部三新西安三”的重三要引擎三。謀全局三者，方三能得一三域工作室三認(rèn)為，三對(duì)于智三慧城，三不僅僅三是普通三的房地三產(chǎn)項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)，三更是區(qū)三域發(fā)展三的戰(zhàn)略三引擎性三項(xiàng)目。三因此，三我們認(rèn)三為，項(xiàng)三目在開(kāi)三發(fā)的過(guò)三程中，三應(yīng)充分三考慮區(qū)三域發(fā)展三的需求三，植入三能夠提三升區(qū)域三價(jià)值的三“核心三引擎”三，通過(guò)三對(duì)區(qū)域三價(jià)值的三支持，三來(lái)提升三項(xiàng)目的三價(jià)值，三從而使三項(xiàng)目發(fā)三揮更大三的價(jià)值三。二、地三產(chǎn)篇?jiǎng)?chuàng)新成三就“黑三馬”1、西安三房地產(chǎn)三總體發(fā)三展趨勢(shì)三分析經(jīng)過(guò)幾三年的高三速成長(zhǎng)三，西安三市場(chǎng)正三在從本三地開(kāi)發(fā)三商小盤(pán)三為主向三外地大三兵團(tuán)規(guī)三模開(kāi)發(fā)三為主的三階段，三從“插三花”開(kāi)三發(fā)逐漸三轉(zhuǎn)向品三牌開(kāi)發(fā)三，這預(yù)三示著西三安房地三產(chǎn)市場(chǎng)三正處于三升級(jí)換三代的關(guān)三鍵節(jié)點(diǎn)三上。1）西安三房地產(chǎn)三已從本三地兵團(tuán)三小盤(pán)開(kāi)三發(fā)階段三轉(zhuǎn)變到三“八國(guó)三聯(lián)軍”三大盤(pán)規(guī)三模開(kāi)發(fā)三。本地的三世紀(jì)金三花、東三盛等紛三紛拿下三大宗土三地；綠地、三珠江、三中海、三和記黃三埔等外三地大鄂三紛紛進(jìn)三入西安三。西安三房地產(chǎn)三正從賣(mài)三家居走三向買(mǎi)環(huán)三境、買(mǎi)三生活方三式的階三段。這種變?nèi)a(chǎn)生三的結(jié)果三，一個(gè)三刺激新三的消費(fèi)三，挖掘三新的購(gòu)三買(mǎi)力，三也就是三將加速三換房的三進(jìn)程，三讓原來(lái)三已經(jīng)有三房的人三住上好三房子；三另一個(gè)三是房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三理念和三運(yùn)作模三式要發(fā)三生根本三性的改三變。2）西安三房地產(chǎn)三還處于三賣(mài)家居三、賣(mài)環(huán)三境的階三段，真三正營(yíng)造三全新生三活方式三的賣(mài)生三活方式三的項(xiàng)目三還很少三。市場(chǎng)發(fā)育程度短缺市場(chǎng)供求平衡、相對(duì)飽和過(guò)剩市場(chǎng)（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺）（結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、全面過(guò)剩）產(chǎn)品提升階段地段家居環(huán)境服務(wù)管理化生活方式買(mǎi)家認(rèn)識(shí)階段認(rèn)地段認(rèn)家居認(rèn)環(huán)境認(rèn)服務(wù)管理認(rèn)品牌競(jìng)爭(zhēng)層面提升資源（土地）銷(xiāo)售設(shè)計(jì)資源整合全方位競(jìng)爭(zhēng)

企業(yè)狀態(tài)提升項(xiàng)目公司專(zhuān)業(yè)公司管理公司全能冠軍追求境界提升看得見(jiàn)摸得著看得見(jiàn)摸不著看不見(jiàn)摸不著但感受得到北京西安3）西安三房地產(chǎn)三處于供三需相對(duì)三穩(wěn)定，三真正的三有效需三求還有三很大的三挖掘潛三力。200三3年：西三安房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三量133三6萬(wàn)平方三米，商三品房銷(xiāo)三售面積250三.3萬(wàn)平方三米，三其中商三品住宅三銷(xiāo)售面三積227三.9萬(wàn)平方三米。200三4年：西三安房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三量149三7萬(wàn)平方三米，商三品房銷(xiāo)三售面積209三.4萬(wàn)平方三米，其三中，住三宅銷(xiāo)售三面積188三.6萬(wàn)平方三米。據(jù)預(yù)算三，西安三在200三3-2三005年之間三，每年三要自然三增加38萬(wàn)非農(nóng)三人口，三這還不三包括流三動(dòng)人口三，而按三照西安三“十五三”規(guī)劃三，200三5年人均三住宅至三少應(yīng)達(dá)三到15平米。三以200三2年西安三人家居三住面積三的數(shù)據(jù)三（建筑三面積：20平方米三）為基三數(shù)，那么從200三3-3三005年，西三安每年三至少要760萬(wàn)平方三米的住三宅面積三。4）西安三房地產(chǎn)三市場(chǎng)已三經(jīng)迎來(lái)三新一輪三郊區(qū)化三趨勢(shì)。西安老三城區(qū)的三居住環(huán)三境已經(jīng)三到了人三們?nèi)淌苋纳舷奕?，“騰三籠換鳥(niǎo)三”已成三必然趨三勢(shì)，市三委市政三府也已三明確提三出該戰(zhàn)三略。因三此，西三安房地三產(chǎn)的郊三區(qū)化是三不可阻三擋的潮三流，關(guān)三鍵是開(kāi)三發(fā)商如三何投資三引導(dǎo)。以紫薇三田園都三市為代三表的郊三區(qū)大盤(pán)三，將西三安人從三老城區(qū)三吸引到三了高新三區(qū)內(nèi)，三開(kāi)啟了三西安郊三區(qū)化居三住的第三一輪浪三潮，實(shí)三現(xiàn)了西三安人心三理郊區(qū)三化的第三一步。三但是，三從目前三西安的三郊區(qū)樓三盤(pán)發(fā)展三來(lái)看，三郊區(qū)盤(pán)三配套嚴(yán)三重滯后三，它們?nèi)龘?jù)真正三的郊區(qū)三樓盤(pán)還三有相當(dāng)三的距離三，要形三成郊區(qū)三化運(yùn)動(dòng)三還需時(shí)三日。第一輪三郊區(qū)化三的主要三問(wèn)題在以紫三薇田園三都市為三代表的三這一輪三郊區(qū)化三浪潮對(duì)三西安人三的居住三理念影三響是巨三大的，三但因?yàn)槿僮魃先脑蛉](méi)三有把大三盤(pán)的優(yōu)三勢(shì)、郊三區(qū)盤(pán)的三優(yōu)勢(shì)做三出來(lái)，三使得很三大一批三客戶(hù)對(duì)三郊區(qū)化三失去信三心，導(dǎo)三致郊區(qū)三盤(pán)“有三市無(wú)勢(shì)三”的尷三尬局面三。其主三要原因三在于以三下幾點(diǎn)三：交通不三暢通；配套設(shè)三施建設(shè)三滯后，三沒(méi)有形三成居住三氛圍，三影響了三后續(xù)客三戶(hù)的追三捧；發(fā)展商三缺乏精三細(xì)化運(yùn)三作，產(chǎn)三品品質(zhì)三沒(méi)有大三的區(qū)別三；受房地三產(chǎn)發(fā)展三水平和三豐厚利三潤(rùn)的刺三激，近三郊區(qū)的三樓盤(pán)的三產(chǎn)品形三態(tài)絕大三多數(shù)是三以小高三層、高三層為主三，容積三率大都三比較高三，并沒(méi)三有體現(xiàn)三出郊區(qū)三樓盤(pán)的三居住品三質(zhì)。沒(méi)三有與城三區(qū)的樓三盤(pán)在景三觀上、三在居住三品質(zhì)上三形成差三異化。新一輪三郊區(qū)化三將呈現(xiàn)三的特點(diǎn)三：區(qū)域發(fā)三展成為三此輪郊三區(qū)化的三重要背三景，產(chǎn)三品由住三宅開(kāi)發(fā)三轉(zhuǎn)向復(fù)三合地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)：隨著城三市化的三推進(jìn)，三此輪郊三區(qū)化首三先是城三市功能三和城市三組團(tuán)的三外遷。三城市功三能已經(jīng)三構(gòu)成了三此輪郊三區(qū)化的三最重要三支撐。三比如，三南部副三中心（三長(zhǎng)安區(qū)三）周?chē)呀?jīng)有三高新區(qū)三長(zhǎng)安科三技產(chǎn)業(yè)三園、曲三江新區(qū)三、大學(xué)三城以及三“西部三慧谷”三等眾多三市級(jí)重三點(diǎn)開(kāi)發(fā)三區(qū)形成三。此輪三郊區(qū)化三的產(chǎn)品三也從單三純的住三區(qū)開(kāi)發(fā)三轉(zhuǎn)變到三融合教三育、產(chǎn)三業(yè)等綜三合城市三功能的三復(fù)合地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三。企業(yè)一三號(hào)公園三（辦公三）、盛三世商都三（商業(yè)三中心）三等城市三功能也三正在項(xiàng)三目周?chē)纬?。綠地世三紀(jì)城以三打造高三新區(qū)C三BD為三旗幟，三進(jìn)行商三業(yè)、辦三公以及三住宅的三綜合性三開(kāi)發(fā)。配套先三行、環(huán)三境先行：在城市三功能外三移的推三動(dòng)下，三此輪郊三區(qū)化開(kāi)三發(fā)中，三配套已三成為郊三區(qū)開(kāi)發(fā)三的重要三砝碼，三而且出三現(xiàn)配套三、環(huán)境三限于住三宅開(kāi)發(fā)三的趨勢(shì)三。大雁三塔北廣三場(chǎng)、大三唐芙蓉三園等大三型項(xiàng)目三的形成三，就使三得曲江三新區(qū)的三房?jī)r(jià)成三為西安三的最高三區(qū)域。品牌先三導(dǎo)，形三象打造：新一輪三房地產(chǎn)三的郊區(qū)三化將會(huì)三形成品三牌企業(yè)三先導(dǎo)的三發(fā)展模三式，產(chǎn)三品開(kāi)發(fā)三將會(huì)注三重品質(zhì)三，并倡三導(dǎo)一種三新的生三活方式三。規(guī)?；?、品牌三化和郊三區(qū)化已三經(jīng)成為三西安房三地產(chǎn)市三場(chǎng)新一三輪的發(fā)三展趨勢(shì)三，在此三背景下三，項(xiàng)目三就必須三要塑造三獨(dú)特的三個(gè)性，三形成鮮三明的形三象與品三牌，才三能在新三一輪發(fā)三展趨勢(shì)三中脫穎三而出。從西安三房地產(chǎn)三的特點(diǎn)三看，西三安房地三產(chǎn)市場(chǎng)三正在從三粗放式三的模仿三開(kāi)發(fā)階三段（曾三經(jīng)一度三是以南三方市場(chǎng)三尤其是三深圳為三樣板，三大批克三隆），三向精細(xì)三化、細(xì)三分化的三自主創(chuàng)三新階段三轉(zhuǎn)變。模仿克三隆開(kāi)發(fā)三造成了三西安房三地產(chǎn)的三幾個(gè)特三點(diǎn)，主三要表現(xiàn)三在：2、西安三房地產(chǎn)三市場(chǎng)的三特點(diǎn)據(jù)西安三市統(tǒng)計(jì)三局城調(diào)三隊(duì)的統(tǒng)三計(jì)資料三顯示，三從西安三市房屋三價(jià)格走三勢(shì)看，三由于利三益驅(qū)動(dòng)三，自200三2年起，三西安市三新上市三樓盤(pán)結(jié)三構(gòu)逐步三向高層三偏移，三導(dǎo)致西三安市目三前高層三商品房三在總量三上的比三重日益三擴(kuò)大，二環(huán)以三內(nèi)多層三建筑寥三寥無(wú)幾三，在客三觀上就三造成了三西安市三房屋價(jià)三格出現(xiàn)三結(jié)構(gòu)性三上漲的三局面。西安市三今年二三季度住三宅類(lèi)每三平方米三均價(jià)為290三4.4元，其三中普通三住宅的三多層住三宅每平三方米均三價(jià)為202三0.0元，而三高層住三宅就達(dá)三到了每三平方米三均價(jià)為305三4.0元，多三為高層三建筑形三式的高三檔公寓三每平方三米均價(jià)三高達(dá)435三4.1元。1）產(chǎn)三品結(jié)構(gòu)三嚴(yán)重失三衡，高三層商品三房建設(shè)三比重逐三年增大三，從而三導(dǎo)致西三安市房三屋價(jià)格三結(jié)構(gòu)性三上漲。2）城內(nèi)三小規(guī)模三開(kāi)發(fā)占三主導(dǎo)，三產(chǎn)品同三質(zhì)化現(xiàn)三象嚴(yán)重三。3）市場(chǎng)三細(xì)分不三足，對(duì)三于占西三安購(gòu)房三群體主三導(dǎo)的中三青年可三客戶(hù)，三還沒(méi)有三充分的三市場(chǎng)研三究和產(chǎn)三品創(chuàng)新三，更多三只是抄三襲發(fā)達(dá)三城市的三小戶(hù)型三。在西安三，因?yàn)槿龁挝粓F(tuán)三購(gòu)比較三普遍，45歲以上三的群體三單位通三過(guò)各種三途徑可三以解決三住房問(wèn)三題；西安整三體購(gòu)房三主力為三中青年三，年齡三為26-三40歲，占三到整個(gè)三購(gòu)房群三體的70%；城區(qū)內(nèi)三有一批三為年輕三人打造三的小戶(hù)三型時(shí)尚三社區(qū)，三如東尚三等。市場(chǎng)正三在呼喚三真正能三夠體現(xiàn)三新一代三購(gòu)房群三體（中三青年相三對(duì)高知三識(shí)群體三）、能三夠營(yíng)造三新時(shí)代三生活方三式的原三創(chuàng)性項(xiàng)三目！3、西安三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)熱三點(diǎn)區(qū)域三分析東部未來(lái)板塊北部經(jīng)開(kāi)板塊中心城區(qū)板塊大學(xué)城板塊高新、曲江板塊中心城三區(qū)板塊三：地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)處于三“插花三”開(kāi)發(fā)三，已無(wú)三大規(guī)模三開(kāi)發(fā)的三空間。高新、三曲江板三塊：這是目三前西安三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)最三活躍的三區(qū)域，三尤其是三高新區(qū)三，它的三新增開(kāi)三發(fā)量占三到了西三安的60%；而曲三江由于三土地原三因，其三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)受三到了限三制，放三量有限三。東部未三來(lái)板塊三：西安重三點(diǎn)打造三的東部三新城，三其開(kāi)發(fā)三潛力依三然不可三小視。西部大三學(xué)城板三塊：以長(zhǎng)安三區(qū)及大三學(xué)城為三開(kāi)發(fā)核三心，也三是本案三所處區(qū)三域，目三前開(kāi)發(fā)三量比較三少，受三高新區(qū)三板塊影三響較大三，處于三城市重三點(diǎn)發(fā)展三軸上，三潛力無(wú)三限。北部經(jīng)三開(kāi)區(qū)：受經(jīng)濟(jì)三技術(shù)開(kāi)三發(fā)區(qū)和三市級(jí)行三政中心三遷移的三影響，三已成為三西安新三一輪房三地產(chǎn)投三資開(kāi)發(fā)三的潛在三熱點(diǎn)區(qū)三域，如三珠江投三資等的三進(jìn)入。4、南部三新西安三，地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)群三雄逐鹿以高新三區(qū)、曲三江新區(qū)三、西部三大學(xué)城三、“西三部慧谷三”等構(gòu)三成的南三部新西三安，成三為西安三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)的三龍頭型三區(qū)域，三引得國(guó)三內(nèi)外大三型開(kāi)發(fā)三商紛紛三進(jìn)駐，三勢(shì)頭頗三似當(dāng)年三廣州華三南板塊三。綠地世三紀(jì)城（120萬(wàn)平米三）楓林綠三洲（120萬(wàn)平米三）中華世三紀(jì)城（100萬(wàn)平米三）世家星三城（75萬(wàn)平米三）田園都三市（180萬(wàn)平米三）南部新三西安房三地產(chǎn)總?cè)w描述高新區(qū)三：目前開(kāi)三發(fā)樓盤(pán)三產(chǎn)品大三同小異三，同質(zhì)三化競(jìng)爭(zhēng)三現(xiàn)象非三常嚴(yán)重三；而且三大盤(pán)開(kāi)三發(fā)的配三套不完三善，沒(méi)三有形成三居住氛三圍，但三隨著外三地大的三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)集三團(tuán)的進(jìn)三入，已三經(jīng)處于三一個(gè)產(chǎn)三品升級(jí)三和開(kāi)發(fā)三理念創(chuàng)三新的前三夜。大學(xué)城三：隨著近三期10萬(wàn)大學(xué)三生的逐三漸入住三，大學(xué)三城周邊三的配套三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)，三尤其是三特色商三業(yè)的需三求將會(huì)三迎來(lái)一三個(gè)小高三潮。西部大三學(xué)城：三規(guī)劃占三地25.三1平方公三里，分三為南、三北、西三三個(gè)區(qū)三。北、三西區(qū)側(cè)三重于普三通高教三，南區(qū)三側(cè)重于三高等職三教。已三入住18所高校三，將入三住學(xué)校三將達(dá)到25所，規(guī)三劃師生三規(guī)模30萬(wàn)人左三右。南部、三西南總?cè)w價(jià)格三區(qū)域分三布高新區(qū)350三0-3三800三元電子城220三0-2三600三元長(zhǎng)安區(qū)三老城300三0-3三300三元本案？200三5年6三月份城三內(nèi)及高三新區(qū)域三各物業(yè)三均價(jià)比三較單位：三元/平三方米城區(qū)普通住宅商鋪寫(xiě)字樓公寓別墅城內(nèi)34519681598748504903西高新34387695535241854769從西高三新與城三內(nèi)房地三產(chǎn)發(fā)展三的水平三來(lái)看，三兩者已三經(jīng)基本三持平，三尤其是三在普通三住宅上三。因此三，西高三新已經(jīng)三成為整三個(gè)西安三房地產(chǎn)三發(fā)展核三心區(qū)域三，西高三新已經(jīng)三得到了三西安消三費(fèi)者的三認(rèn)可，三它的發(fā)三展對(duì)長(zhǎng)三安新區(qū)三房地產(chǎn)三發(fā)展具三有積極三意義和三明顯的三心理帶三動(dòng)作用三。5、結(jié)三論：隨著外三地實(shí)力三公司進(jìn)三軍西安三，西安三房地產(chǎn)三正處于三升級(jí)換三代的關(guān)三鍵時(shí)刻三，正處三于洗牌三的前夜三。在新三一輪開(kāi)三發(fā)競(jìng)爭(zhēng)三中，品三牌競(jìng)爭(zhēng)三、開(kāi)發(fā)三模式競(jìng)?cè)隣?zhēng)已經(jīng)三已經(jīng)提三上日程三，他們?nèi)龓?lái)新三的開(kāi)發(fā)三理念也三刺激了三人們的三消費(fèi)熱三情，給三西安原三有的產(chǎn)三品開(kāi)發(fā)三，以“三克隆”三外地成三熟產(chǎn)品三為主的三模式，三帶來(lái)更三多的競(jìng)?cè)隣?zhēng)壓力三。新一輪三西安房三地產(chǎn)發(fā)三展趨勢(shì)三的關(guān)鍵三詞：品牌競(jìng)?cè)隣?zhēng)、創(chuàng)三新開(kāi)發(fā)三、品質(zhì)三開(kāi)發(fā)長(zhǎng)建地三產(chǎn)，抓三住機(jī)遇三，力爭(zhēng)三實(shí)現(xiàn)突三破，成三為西安三地產(chǎn)界三的“黑三馬”。處于升三級(jí)換代三關(guān)鍵節(jié)三點(diǎn)上的三西安房三地產(chǎn)市三場(chǎng)，正三是群雄三并起的三時(shí)代，三越是如三此，越三要求創(chuàng)三造獨(dú)特三的競(jìng)爭(zhēng)三優(yōu)勢(shì)，三以全新三的開(kāi)發(fā)三模式創(chuàng)三造，差三異化生三存，才三能在新三一輪地三產(chǎn)發(fā)展三大潮中三成為成三就“黑三馬”。三如果思三路得當(dāng)三，操作三到位，三將有可三能通過(guò)三項(xiàng)目的三成功，三帶動(dòng)企三業(yè)的成三功，成三為新一三輪西安三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)中三的一批三“黑馬三”。創(chuàng)新造三就“黑三馬”！三、項(xiàng)三目篇整合周三邊，塑三造“三三性”1、項(xiàng)目三周邊區(qū)三域關(guān)系三圖本案高新區(qū)（含長(zhǎng)安科技產(chǎn)業(yè)園）韋郭路（長(zhǎng)安大道）盛世商都本案新行政中心規(guī)劃中的綠化路規(guī)劃中的子午大道大學(xué)城長(zhǎng)安老城2、地塊三優(yōu)勢(shì)地處長(zhǎng)三安區(qū)新三行政中三心。本案地三塊為長(zhǎng)三安新行三政中心三住宅配三套用地三，臨近三新行政三中心；地處正三在形成三的區(qū)域三性商業(yè)三中心內(nèi)三。本案往三東不遠(yuǎn)三處有盛三世商都三商業(yè)中三心、家三世界購(gòu)三物中心三；地處擁三有30萬(wàn)高素三質(zhì)人群三的西部三大學(xué)城三的核心三區(qū)內(nèi)。本案往三南是有10萬(wàn)學(xué)生三的西部三大學(xué)城三，已經(jīng)三進(jìn)駐的三有陜西三師范大三學(xué)、西三北政法三學(xué)院、三西安郵三電大學(xué)三；交通條三件良好三。本案西三側(cè)是西三安規(guī)劃三的南北三大通道三－－子三午大道三和行政三中心前三的韋郭三路（長(zhǎng)三安大道三）。3、地塊三劣勢(shì)本案處三于長(zhǎng)安三區(qū)，大三部分西三安人仍三把長(zhǎng)安三當(dāng)成縣三，是郊三區(qū)鄉(xiāng)下三；本案周三邊配套三不完善三；本案周三邊形象三欠佳；本案周三邊物業(yè)三價(jià)格低三廉；本案項(xiàng)三目地塊三低洼不三平，平三整成本三較大。從項(xiàng)目三周邊環(huán)三境來(lái)看三，項(xiàng)目三處于新三長(zhǎng)安中三心區(qū)的三核心位三置，周三圍有西三部大學(xué)三城、長(zhǎng)三安新行三政中心三等重大三項(xiàng)目已三在建或三建成，三項(xiàng)目應(yīng)三立足周三邊，最三大限度三的整合三相關(guān)資三源（尤三其是教三育、商三務(wù)等高三端資源三），樹(shù)三立起“三復(fù)合地三產(chǎn)”的三模式，三提升項(xiàng)三目的附三加值，三塑造項(xiàng)三目的唯三一性、三權(quán)威性三和排他三性。四、企三業(yè)篇原創(chuàng)開(kāi)三發(fā)，成三就“五三出”1、企三業(yè)概況品牌：長(zhǎng)安區(qū)三本地的三龍頭開(kāi)三發(fā)企業(yè)三，在長(zhǎng)三安區(qū)有三一定的三影響力三，但在三西安缺三少品牌三度，影三響有限三；經(jīng)驗(yàn)?zāi)苋Γ撼晒﹂_(kāi)三發(fā)過(guò)幾三個(gè)房地三產(chǎn)樓盤(pán)三，但規(guī)三模有限三，缺少三中大盤(pán)三操作經(jīng)三驗(yàn)；資本運(yùn)三營(yíng)：項(xiàng)目開(kāi)三發(fā)基本三以自有三資金為三主，缺三少資本三運(yùn)營(yíng)的三經(jīng)驗(yàn)。2、企三業(yè)定位房地產(chǎn)三企業(yè)的三四種類(lèi)三型：住宅房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)商，三主要以三開(kāi)發(fā)住三宅房地三產(chǎn)項(xiàng)目三；商業(yè)房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)商，三主要以三開(kāi)發(fā)商三業(yè)（寫(xiě)三字樓、三商鋪）三房地產(chǎn)三項(xiàng)目；產(chǎn)業(yè)房三地產(chǎn)，三主要以三開(kāi)發(fā)產(chǎn)三業(yè)（廠三房、開(kāi)三發(fā)區(qū)）三房地產(chǎn)三項(xiàng)目；綜合性三（城市三）房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三商。從企業(yè)三目前發(fā)三展來(lái)看三，建議三長(zhǎng)建地三產(chǎn)的企三業(yè)定位三為：為西安三提供優(yōu)三質(zhì)生活三的住宅三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)商。3、企業(yè)三戰(zhàn)略目三標(biāo)的實(shí)三現(xiàn)長(zhǎng)建地三產(chǎn)的戰(zhàn)三略目標(biāo)三：通過(guò)三幾個(gè)戰(zhàn)三略型項(xiàng)三目的運(yùn)三作，樹(shù)三立企業(yè)三在西安三的知名三度、品三牌度和三美譽(yù)度三，使企三業(yè)成為三西安本三地杰出三企業(yè)的三代表和三典范。企業(yè)戰(zhàn)三略目標(biāo)三實(shí)現(xiàn)的三途徑：引擎項(xiàng)目策劃運(yùn)作企業(yè)戰(zhàn)略4、企業(yè)三對(duì)外形三象口號(hào)長(zhǎng)建地三產(chǎn)對(duì)外三的形象三口號(hào)，三建議：長(zhǎng)久建三筑品質(zhì)生三活小三結(jié)：從以上三態(tài)勢(shì)分三析，我三們認(rèn)為三，智慧三城項(xiàng)目三已經(jīng)具三備了良三好的天三時(shí)與地三利，如三果在配三合新的三開(kāi)發(fā)理三念與操三作模式三，將極三有可能三成為公三司的戰(zhàn)三略性品三牌項(xiàng)目三，即有三可能成三為帶動(dòng)三區(qū)域發(fā)三展的引三擎性項(xiàng)三目。反三過(guò)來(lái)，三區(qū)域的三升值將三反過(guò)來(lái)三促進(jìn)項(xiàng)三目的價(jià)三值，使三項(xiàng)目達(dá)三到轟動(dòng)三性的效三果。天時(shí)：大西安三形成；三西安房三地產(chǎn)升三級(jí)換代三。地利：“知識(shí)三長(zhǎng)安”三的核心三區(qū)，新三長(zhǎng)安中三心區(qū)的三重要組三成部分三。第二部三分三發(fā)展思三路一、開(kāi)三發(fā)理念二、開(kāi)三發(fā)模式思路決三定出路一、開(kāi)三發(fā)理念在西安三城市正三處于大三拓展、三西安房三地產(chǎn)正三處于升三級(jí)換代三的良好三天時(shí)下三，在西三部大學(xué)三城、長(zhǎng)三安新行三政中心三等地利三條件下三，工作三室建議三，智慧三城的開(kāi)三發(fā)，應(yīng)三該跳出三傳統(tǒng)住三宅開(kāi)發(fā)三的路子三，放棄三過(guò)分保三守做法三，從區(qū)三域戰(zhàn)略三的高度三對(duì)項(xiàng)目三進(jìn)行全三新定位三，以提三升區(qū)域三價(jià)值為三目標(biāo)進(jìn)三行項(xiàng)目三操作模三式設(shè)計(jì)三和配套三功能定三位，以三城市運(yùn)三營(yíng)和復(fù)三合地產(chǎn)三的全新三開(kāi)發(fā)理三念，創(chuàng)三造出具三有獨(dú)特三個(gè)性的三主題地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三模式和三城市功三能區(qū)開(kāi)三發(fā)模式三。只有三這樣，三才能夠三以城市三和區(qū)域三的“大三馬”拉三動(dòng)項(xiàng)目三開(kāi)發(fā)的三“小車(chē)三”，最三大限度三的提升三項(xiàng)目?jī)r(jià)三值，才三能夠引三領(lǐng)市場(chǎng)三潮流，三取得超三常規(guī)的三戰(zhàn)略成三功！開(kāi)發(fā)理三念一：三城市經(jīng)三營(yíng)理念三下的地三產(chǎn)運(yùn)營(yíng)大馬拉三小車(chē)：從增加三城市價(jià)三值，提三升區(qū)域三發(fā)展的三角度，三設(shè)定項(xiàng)三目開(kāi)發(fā)三的戰(zhàn)略三目標(biāo)，三從而使三項(xiàng)目成三為區(qū)域三成長(zhǎng)、三城市價(jià)三值提升三的重要三支撐點(diǎn)三。用區(qū)三域、城三市等超三級(jí)資源三（政府三、行政三等）的三“大馬三”拉動(dòng)三項(xiàng)目住三宅開(kāi)發(fā)三的“小三車(chē)”。本案是三“知識(shí)三長(zhǎng)安”三核心區(qū)三的重要三組成部三分，是三長(zhǎng)安區(qū)三新居住三、新生三活形象三的代表三者，是三西部大三學(xué)城的三重要配三套項(xiàng)目三。通三過(guò)對(duì)區(qū)三域價(jià)值三的提升三，將項(xiàng)三目開(kāi)發(fā)三提升為三政府進(jìn)三行區(qū)域三開(kāi)發(fā)的三有力抓三手，爭(zhēng)三取成為三長(zhǎng)安區(qū)三的重點(diǎn)三工程，三從而獲三得超常三規(guī)的戰(zhàn)三略資源三?！白鲰?xiàng)三目”，三先要“三做區(qū)域三”位于“三知識(shí)長(zhǎng)三安”的三核心位三置，同三時(shí)有毗三連西部三大學(xué)城三的本案三，注定三了其具三有常規(guī)三房地產(chǎn)三項(xiàng)目所三不具有三的特殊三價(jià)值，三如果把三握得當(dāng)三，將可三能獲得三常規(guī)地三產(chǎn)項(xiàng)目三所沒(méi)有三的政府三、區(qū)域三等資源三，使項(xiàng)三目獲得三超出常三規(guī)地產(chǎn)三的能量三。對(duì)于項(xiàng)三目來(lái)講三，就三必須善三于借勢(shì)三借力，三充分整三合周邊三資源，三跳出常三規(guī)房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三的思維三框架，三站在西三安市、三西部大三學(xué)城等三區(qū)域高三度來(lái)定三位項(xiàng)目三，使項(xiàng)三目成為三該區(qū)域三必不可三缺的“三整合器三”和“三超級(jí)服三務(wù)中心三”，才三能取得三超常規(guī)三的成功三。理念二三：復(fù)合三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)理念項(xiàng)目開(kāi)三發(fā)應(yīng)該三跳出傳三統(tǒng)的“三就住宅三開(kāi)發(fā)住三宅”的三模式，三應(yīng)站在三區(qū)域的三角度，三從完善三區(qū)域城三市功能三的角度三出發(fā)，三將大學(xué)三城的教三育資源三、新行三政中心三的新區(qū)三資源和三周邊現(xiàn)三代化的三區(qū)域商三業(yè)配套三資源三三種核心三資源與三項(xiàng)目的三住宅開(kāi)三發(fā)相結(jié)三合，形三成“教育+商務(wù)商三業(yè)+住宅”的復(fù)合三地產(chǎn)的三全新開(kāi)三發(fā)理念三，通過(guò)三對(duì)教育三、商業(yè)三商務(wù)等三軟環(huán)境三的營(yíng)造三，創(chuàng)造三一個(gè)城三市功能三區(qū)，成三為一個(gè)三城市要三素聚集三的中心三，從而三提升原三有住宅三產(chǎn)品的三附加值三，形成三社區(qū)獨(dú)三特的競(jìng)?cè)隣?zhēng)力。理念三三：文化三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)理念文化是三持久的三競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目競(jìng)?cè)隣?zhēng)的根三本是品三牌競(jìng)爭(zhēng)三，品牌三競(jìng)爭(zhēng)的三根本是三文化競(jìng)?cè)隣?zhēng)。構(gòu)三建獨(dú)樹(shù)三一幟的三文化品三牌，是三項(xiàng)目實(shí)三現(xiàn)差異三化的絕三佳途徑三。我們?cè)谌鲰?xiàng)目三的同時(shí)三，更要三注重做三文化，三形成社三區(qū)特有三的生活三方式和三文化形三態(tài)，才三能使項(xiàng)三目脫穎三而出，三企業(yè)立三于不敗三之地。做項(xiàng)目三，要“三做品牌三”品牌制三勝品牌競(jìng)?cè)隣?zhēng)是市三場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)三的最高三級(jí)階段三，本項(xiàng)三目的開(kāi)三發(fā)利潤(rùn)三固然重三要，但三是塑造三品牌形三象更為三重要。三我們要三通過(guò)項(xiàng)三目開(kāi)發(fā)三傳播，三首先建三立項(xiàng)目三品牌，三然后通三過(guò)項(xiàng)目三品牌展三示企業(yè)三形象，三從而樹(shù)三立起企三業(yè)在西三安人心三目中的三品牌形三象。通過(guò)本三項(xiàng)目的三操作，三企業(yè)不三但獲得三利潤(rùn)，三而且將三獲得品三牌、機(jī)三制、人三才、網(wǎng)三絡(luò)和更三多的機(jī)三會(huì)。通過(guò)項(xiàng)三目品牌三的運(yùn)作三，帶動(dòng)三企業(yè)品三牌的升三級(jí)，使三企業(yè)獲三得持續(xù)三發(fā)展的三動(dòng)力。理念四三：新市三鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)三理念新市鎮(zhèn)三主義:項(xiàng)目所三在的長(zhǎng)三安新區(qū)三，雖然三與市區(qū)三有一定三距離，三但不是三郊區(qū)，三而是一三個(gè)新城三區(qū)的概三念。項(xiàng)三目提出三新市鎮(zhèn)三主義理三念，參三照歐洲三小鎮(zhèn)的三做法，三將優(yōu)美的三環(huán)境、三繁榮的三商業(yè)、三便捷三的交通三、文明三的社區(qū)三和時(shí)尚三的生活三方式等等集三合起來(lái)三，將本項(xiàng)三目建設(shè)三成為一三個(gè)環(huán)境三品質(zhì)高三、建筑三特色強(qiáng)三、人文三氣息濃三郁的居三住景區(qū)三和人文三住區(qū)，三追求一三種現(xiàn)代三歐洲小三鎮(zhèn)的最三本初的三風(fēng)格，三營(yíng)造一三種強(qiáng)烈三的城鎮(zhèn)三生活和三居住的三氛圍。二、開(kāi)三發(fā)模式模式?jīng)Q三定成敗1、“主三題地產(chǎn)三”開(kāi)發(fā)三模式建議項(xiàng)三目注重三對(duì)配套三設(shè)施的三提煉，三通過(guò)對(duì)三周?chē)匀吧鐓^(qū)三本身的三教育概三念提煉三于挖掘三，通過(guò)三對(duì)社區(qū)配三套、景三觀小品三、戶(hù)型三設(shè)計(jì)、三社區(qū)視三覺(jué)系統(tǒng)三、營(yíng)銷(xiāo)三推廣等各個(gè)三節(jié)點(diǎn)和三環(huán)節(jié)的三整合和三提煉，三形成“大學(xué)三城人文三住區(qū)”“知識(shí)三景觀新三洋房”的主題三概念，三旗幟鮮三明地樹(shù)三立教育三主題地三產(chǎn)的開(kāi)三發(fā)模式三，塑造三項(xiàng)目的三核心競(jìng)?cè)隣?zhēng)力。從業(yè)主三的角度三，主題三概念是三一種：生活主三張從設(shè)計(jì)三師的角三度，主三題概念三是一種三：設(shè)計(jì)理三念從廣告三公司的三角度，三主題概三念是一三個(gè)：推廣靈三魂從銷(xiāo)售三的角度三，主題三概念是三一種：營(yíng)銷(xiāo)理三念從物業(yè)三管理和三服務(wù)的三角度，三主題概三念是一三種：服務(wù)理三念從社區(qū)三文化的三角度，三主題概三念是一三種：社區(qū)精三神項(xiàng)目主三題概念三的構(gòu)成教育主三題概念知識(shí)景三觀學(xué)院住三區(qū)社區(qū)教三育（幼兒三為主）知識(shí)景三觀的營(yíng)三造這里所三指的知三識(shí)景觀三主題，三一方面三是要營(yíng)三造書(shū)聲三朗朗的三象牙塔三景觀氣三質(zhì)，通三過(guò)比較三明顯的三標(biāo)志性三符號(hào)對(duì)三社區(qū)已三有景觀三主題的三提升和三升華；三另一方三面是要三形成面三對(duì)大學(xué)三生的時(shí)三尚商業(yè)三風(fēng)情街三，構(gòu)造三有大學(xué)三城特色三的知識(shí)三景觀。主動(dòng)參三與到規(guī)三劃路的三建設(shè)中三，將道三路綠化三景觀、三學(xué)院主三題景觀三長(zhǎng)廊（三教育名三人的雕三塑、格三言和事三跡）和三商業(yè)街三相結(jié)合三，形成三獨(dú)具大三學(xué)城美三麗與特三色的知三識(shí)景觀三風(fēng)景線三。對(duì)商業(yè)三街的規(guī)三劃，在三功能上三盡量考三慮書(shū)吧三、音樂(lè)三餐吧的三需求，三塑造有三文化氣三質(zhì)的風(fēng)三情商業(yè)三街。社區(qū)教三育主題三的構(gòu)建這里所三指的社三區(qū)教育三主題，三并不是三如景園三新世紀(jì)三那樣的三自己構(gòu)三建國(guó)際三學(xué)校，三建立教三育體系三，設(shè)定三教育標(biāo)三準(zhǔn)。而三是指要三創(chuàng)造性三地嫁接三大學(xué)城三尤其是三陜師大三的資源三：與陜師三大聯(lián)辦三社區(qū)里三的幼兒三園（可三能的話(huà)三還有小三學(xué)）。三充分利三用師大三的資源三，形成三強(qiáng)勢(shì)幼三兒園品三牌；另三外，利三用陜師三大的教三師資源三聯(lián)辦特三色幼兒三（小學(xué)三）教育三，如：三音樂(lè)班三、美術(shù)三班，成三為教師三的第二三課堂，三創(chuàng)辦西三安市高三素質(zhì)的三幼兒特三色教育三，與幼三兒園聯(lián)三動(dòng)，成三為社區(qū)三吸引力三的一張三王牌。學(xué)院住三區(qū)的營(yíng)三造學(xué)院住三區(qū)，一三方面是三指社區(qū)三可面對(duì)三幾所高三校的中三青年教三師，打三造屬于三他們的三文化家三園；另三一方面三更是指三學(xué)院氣三質(zhì)的住三宅品位三和生活三方式。在戶(hù)型三設(shè)計(jì)、三建筑外三立面以三及園林三小品等三方面，三要能夠三體現(xiàn)知三識(shí)階層三儒雅的三生活品三質(zhì)。如三：厚重三不失質(zhì)三感的建三筑立面三。2、小鎮(zhèn)三、街區(qū)三（新市三鎮(zhèn)）開(kāi)三發(fā)模式借鑒國(guó)三外成熟三的小鎮(zhèn)三開(kāi)發(fā)手三法。注三重街區(qū)三式、鄰三里型的三居住形三態(tài)與空三間結(jié)構(gòu)三，以豐三富的色三彩，親三切的尺三度（變?nèi)纸y(tǒng)三一的造三型）再三現(xiàn)風(fēng)情三小鎮(zhèn)的三風(fēng)格。在特色三上，采三用接近三自然的三風(fēng)格，三構(gòu)建富三于情趣三的可塑三性空間三，以居三住者的三體驗(yàn)為三線索，三推出“街區(qū)三鄰里、三庭院共三享、休三閑交往三、文化三廣場(chǎng)”的生活三概念化三、人文三化社區(qū)三，增強(qiáng)三社區(qū)歸三屬感。街區(qū)生三活的構(gòu)三成三大要三素：社區(qū)視三覺(jué)中心三：帶有標(biāo)三志性建三筑物（三在國(guó)外三通常是三教堂或三鐘樓）三；社區(qū)鄰三里中心三：以社區(qū)三服務(wù)中三心和社三區(qū)公共三交往中三心為主三要功能三構(gòu)成的三社區(qū)中三心（在三國(guó)外通三常設(shè)有三跳蚤市三場(chǎng)和社三區(qū)公園三）；一條風(fēng)三情商業(yè)三街：滿(mǎn)足社三區(qū)、小三鎮(zhèn)人日三常交往三、生活三所需的三商業(yè)店三鋪。萬(wàn)科的三城市花三園、金三地的格三林小鎮(zhèn)三等都是三這種小三鎮(zhèn)生活三的再現(xiàn)三，是國(guó)三內(nèi)最早三借鑒歐三洲街區(qū)三生活的三實(shí)例。三目前，三在發(fā)達(dá)三城市已三經(jīng)被普三遍認(rèn)可三的形態(tài)三，在西三安還沒(méi)三有項(xiàng)目三能夠真三正做到三位。1、戰(zhàn)三略定位2、主三題定位3、案三名建議4、形三象定位第三部三分三項(xiàng)目定三位5、功三能定位6、市三場(chǎng)定位7、價(jià)三格定位8、產(chǎn)三品定位1、戰(zhàn)略三定位“知識(shí)三長(zhǎng)安”三超級(jí)引三擎大學(xué)城三里的人三文社區(qū)長(zhǎng)安區(qū)三新形象三“知識(shí)三長(zhǎng)安”三的代言三者；新長(zhǎng)安三區(qū)的“三名片”三與“客三廳”；南部高三格調(diào)居三住、時(shí)三尚居住三的代言三人；新教育三主題社三區(qū)的代三表者。對(duì)長(zhǎng)安三區(qū)來(lái)講三，項(xiàng)目三是新長(zhǎng)安三區(qū)——知識(shí)長(zhǎng)三安的代三言者和三形象展三示中心三，是知三識(shí)長(zhǎng)安三新形象三的展示三窗口；是“知三識(shí)長(zhǎng)安三”的戰(zhàn)三略抓手三、超級(jí)三引擎。三項(xiàng)目與三行政中三心區(qū)、三西部大三學(xué)城服三務(wù)中心三區(qū)（未三建的大三學(xué)城中三心配套三區(qū)）、三盛世商三都共同三構(gòu)成了三長(zhǎng)安區(qū)三的新中三心，“三知識(shí)長(zhǎng)三安”的三核心區(qū)三。項(xiàng)目三的建設(shè)三，將大三大加速三長(zhǎng)安區(qū)三新心臟三的快速三形成。是西部三大學(xué)城三的重要三配套和三組成部三分。項(xiàng)三目的建三設(shè)，將三有助于三西部大三學(xué)城從三各自為三政的封三閉院墻三經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)三向開(kāi)放三的、有三機(jī)的大三學(xué)城經(jīng)三濟(jì)。南部西三安高品三位居住三、高格三調(diào)生活三的典范三；是位于三西部大三學(xué)城里三的高尚三社區(qū)；是西安三有品位三、有素三質(zhì)、有三高雅格三調(diào)的夢(mèng)三想家園三。對(duì)西安三來(lái)講，三項(xiàng)目是進(jìn)入西三安主流三市場(chǎng)的三品牌性三項(xiàng)目；是經(jīng)營(yíng)三長(zhǎng)安區(qū)三的戰(zhàn)略三性項(xiàng)目三；是企業(yè)三品牌和三開(kāi)發(fā)理三念升級(jí)三的關(guān)鍵三性項(xiàng)目三。對(duì)長(zhǎng)建三來(lái)講，三項(xiàng)目是三：2、主題三定位人文社三區(qū)景觀洋三房大學(xué)城三風(fēng)情小三鎮(zhèn)新街區(qū)三優(yōu)雅生三活或創(chuàng)新西三安房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三模式，三引領(lǐng)一三種全新三的生活三方式。打造一三個(gè)由內(nèi)三而外滲三透人文三生態(tài)氣三息的新三文化格三調(diào)小鎮(zhèn)三！時(shí)尚的三商業(yè)街三區(qū)、高三格調(diào)的三教育商三業(yè)配套三和新型三知識(shí)景三觀洋房三等生活三概念與三空間結(jié)三構(gòu)，向三人們展三示著一三種高雅三而樸實(shí)三的居住三模式。人文社三區(qū)點(diǎn)出項(xiàng)三目地處三濃郁的三學(xué)院氛三圍中，三點(diǎn)出教三育社區(qū)三的主題三概念；代表新三長(zhǎng)安區(qū)三作為西三安文教三區(qū)的全三新區(qū)域三形象；三用此概三念，即三代表了三新長(zhǎng)安三形象，三又巧妙三的脫掉三了“長(zhǎng)三安縣”三樓盤(pán)的三帽子。代表著三一種高三雅的居三住氣質(zhì)三，傳達(dá)三出一種三教育小三鎮(zhèn)的品三味生活三氣息。景觀洋三房景觀洋三房，一方面三區(qū)別與三普通多三層住宅三；另一三方面代三表了不三同于自三然景觀三為主的三花園洋三房的，三以知識(shí)三景觀、三人文景三觀為特三色的新三型文化三洋房。3、案三名建議關(guān)于本三案的案三名，最三主要的三是體現(xiàn)三三大核三心要素三，即人三文、教三育和景三觀；因三此，案三名建議三采用：智慧城智慧城三內(nèi)涵智慧城三不僅僅三是指教三育主題三社區(qū)，三它主要三是指從三社區(qū)教三育、社三區(qū)運(yùn)動(dòng)三、商業(yè)三配套、三社區(qū)景三觀到社三區(qū)人文三環(huán)境的三綜合性三為知識(shí)三階層量三身訂造三的新人三文家園三，其傳三達(dá)的是三一種環(huán)三境優(yōu)美三、品位三高雅、三時(shí)尚格三調(diào)的全三新生活三方式。概括起三來(lái)，“三智慧城三”是由三以下五三部分支三撐的：智慧城三的概念三支撐智慧城動(dòng)感花三街時(shí)尚三商業(yè)街幼兒園三等社區(qū)三教育動(dòng)感花三街商業(yè)三風(fēng)情街教育主三題運(yùn)動(dòng)主三題知識(shí)景三觀人文時(shí)尚商三業(yè)主題大學(xué)的三教育配三套大學(xué)城三的教育三氛圍社區(qū)運(yùn)三動(dòng)設(shè)施（籃球三場(chǎng)）商務(wù)運(yùn)三動(dòng)設(shè)施（溫泉三游泳館三）大學(xué)運(yùn)三動(dòng)設(shè)施區(qū)域商三業(yè)中心時(shí)尚餐三飲美食三商業(yè)社區(qū)主三軸水景三景觀高壓走三廊生態(tài)三科技景三觀大學(xué)城三知識(shí)氛三圍景觀知識(shí)住三區(qū)人文三環(huán)境知識(shí)長(zhǎng)三安中心三區(qū)的文三化配套大學(xué)城三的人文三氛圍智慧城三概念的三延伸使三用作為項(xiàng)三目核心三概念的三“智慧三”，還三可以延三伸成為三長(zhǎng)建開(kāi)三發(fā)系列三項(xiàng)目的三品牌核三心，形三成“智三慧”系三列項(xiàng)目三。如：智三慧公館三、智慧三心境、三智慧心三韻、智三慧先鋒三、智慧三心聲等三等。備選參三考案名學(xué)林雅三居慧園智雅匯英倫美三郡書(shū)香早三城書(shū)香秦三渭4、形三象定位知書(shū)知三理知人三生慧人慧三己慧天三下該形象三定位充三分表達(dá)三了“智三慧城”三的新知三、教育三和文化三的內(nèi)涵三。同時(shí)，三該形象三定位以三知人生三為目標(biāo)三，以慧三天下為三己任，三也充分三展示了三企業(yè)的三博大胸三懷，并三使項(xiàng)目三境界超三越了一三般的房三地產(chǎn)項(xiàng)三目。形象示三意風(fēng)情小三鎮(zhèn)5、功能三定位智慧城三功能定三位：以法蘭三西風(fēng)情三為主題三，集時(shí)三尚商業(yè)三、格調(diào)三餐飲、三高尚會(huì)三所服務(wù)三以及高三品位居三家于一三體，體三現(xiàn)高格三調(diào)生活三和樸實(shí)三和諧的三社區(qū)鄰三里關(guān)系三的知識(shí)三景觀新三洋房社三區(qū)。項(xiàng)目的三四大功三能與構(gòu)三成：社區(qū)教三育功能：以長(zhǎng)青三藤學(xué)村三為主要三載體，三擬與陜?nèi)龓煷筮M(jìn)三行聯(lián)合三辦學(xué)，三形成具三有特色三幼兒教三育培訓(xùn)三和高素三質(zhì)幼兒三園為一三體的社三區(qū)教育三中心。時(shí)尚商三業(yè)功能：由風(fēng)情三商業(yè)街三和社區(qū)三服務(wù)中三心構(gòu)成三。風(fēng)情三商業(yè)街三主要針三對(duì)大學(xué)三城的大三學(xué)生的三購(gòu)物、三休閑需三求，同三時(shí)也滿(mǎn)三足項(xiàng)目三周邊部三分時(shí)尚三人群的三商業(yè)需三求。商務(wù)交三流功能三：由酒店三式會(huì)所三、美食三公園構(gòu)三成，主三要面向三新行政三中心區(qū)三公務(wù)員三的商務(wù)三、政務(wù)三交流需三求。生活居三住功能三：由三個(gè)三不同的三居住功三能組團(tuán)三構(gòu)成，三主要面三向西安三及陜西三的高尚三居住人三群，滿(mǎn)三足他們?nèi)钠肺蝗钚枞?。功能?gòu)三建智慧城特色技能教育社區(qū)教育人文住宅時(shí)尚商業(yè)花園洋房精致小高層師大聯(lián)辦幼兒園高尚酒店式會(huì)所風(fēng)情商業(yè)街景觀高層社區(qū)鄰里中心商務(wù)交流美食公園核心引三擎之一三：師大幼三兒園以社區(qū)三幼兒園三為主體三，以特三色幼兒三教育為三核心。主要構(gòu)三成：藝術(shù)類(lèi)三教育——音樂(lè)教三育、美三術(shù)教育三；特殊培三訓(xùn)教育——奧數(shù)班三、文學(xué)三班等。建筑面三積：150三0-2三000平米位置：三最好位三于相對(duì)三比較外三向的區(qū)三域，與三會(huì)所形三成建筑三群。運(yùn)作手三段學(xué)三校新型教三育學(xué)村以品牌三和實(shí)際三成果全三面提升三西安幼三兒教育三的水平三成為項(xiàng)三目的有三力賣(mài)點(diǎn)與陜師三大進(jìn)行三戰(zhàn)略聯(lián)三盟，建三立以特三色教育三為主體三的幼兒園三概念提三示核心引三擎之二三：酒店三式會(huì)所將會(huì)所三與特色三主題酒三店相結(jié)三合，形三成面向三以長(zhǎng)安三區(qū)公務(wù)三員為主三要對(duì)象三的商務(wù)三交流中三心，并三與項(xiàng)目三的營(yíng)銷(xiāo)三中心相三結(jié)合。主要構(gòu)三成：美食公三園——引進(jìn)在三西安有三影響力三的餐飲三品牌；商務(wù)大三堂社區(qū)運(yùn)三動(dòng)會(huì)所——溫泉游三泳池、三乒乓球三室、棋三牌室等營(yíng)銷(xiāo)中三心建筑面三積：500三0平米左三右會(huì)所三三區(qū)桌球室桑拿健身房棋牌室乒乓室主題會(huì)三所區(qū)、三室外運(yùn)三動(dòng)區(qū)、三泛會(huì)所三區(qū)，全三面提升三居民生三活素質(zhì)三，引導(dǎo)三全新生三活模式三。6、市場(chǎng)三定位根據(jù)項(xiàng)三目主題三定位和三功能定三位，本三項(xiàng)目將三主要面三向以下三三大市三場(chǎng)：長(zhǎng)安區(qū)三政府企三業(yè)的接三待、辦三公、休三閑街區(qū)西安市三，尤其三是大學(xué)三城教職三工和高三新區(qū)工三作上班三的中青三年精英三生活高三地10萬(wàn)大學(xué)三生為主三體的時(shí)三尚潮流三特區(qū)我們的三客戶(hù)在三哪里？目標(biāo)客三戶(hù)分析圖：房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)模式三分析模三型（目三標(biāo)市場(chǎng)三模型）收入水平低中高文化層次低中高ABCD在本案三的主流三消費(fèi)群三中，首三先可以三排除5三個(gè)組群三：高文三化高收三入的“三頂級(jí)貴三族階層三”、高三收入低三文化的三“庸俗三暴發(fā)戶(hù)三階層”三，以及三中文化三低收入三的“清三貧工薪三階層”三、低文三化低收三入的“三社會(huì)底三層”和三低文化三中收入三的“普三通市民三階層”三。因此，三本案的三主流消三費(fèi)群由三四個(gè)組三群構(gòu)成三：A型：中三文化中三收入的三“高級(jí)三白領(lǐng)階三層”。B型：高三文化中三收入的三“知識(shí)三英才階三層”。C型：三中文化三高收入三的“社三會(huì)精英三階層”三。D型：三高文化三低收入三的“前三衛(wèi)時(shí)尚三階層”三。認(rèn)同實(shí)三惠、最三大限度三考慮接三受價(jià)格講究情三調(diào)、居三住品味三、較多三考慮合三理性?xún)r(jià)三比強(qiáng)調(diào)居三住文化投資住三宅，期三待升值三性客戶(hù)群三的需求三與項(xiàng)目三追求高三品質(zhì)、三低價(jià)位三相當(dāng)契三合?！叭咂肺蝗?、低價(jià)三位”將三成為目三標(biāo)將有三可能達(dá)三到，成三就項(xiàng)目三的一大三產(chǎn)品特三質(zhì)。客戶(hù)購(gòu)三買(mǎi)心理三分析目標(biāo)客三戶(hù)定位本案目三標(biāo)客戶(hù)三群：是追求三文化品三位的文三教工作三者、英三倫風(fēng)情三生活方三式者、三高科技三工作者三、事業(yè)三有成的三白領(lǐng)階三層等。本案目三標(biāo)客戶(hù)三群的年三齡特征三：以30~三40歲的中三青年消三費(fèi)群為三主導(dǎo)層三次。本案目三標(biāo)客戶(hù)三群的行三為特征三：追求高三品位的三異域風(fēng)三情生活三，享受三獨(dú)有的三人文環(huán)三境和生三態(tài)環(huán)境三，追求三自由健三康新生三活。大學(xué)城三影響區(qū)三內(nèi)的文三教工作三人群高新區(qū)三內(nèi)高素三質(zhì)、中三收入人三群市區(qū)內(nèi)三高素質(zhì)三、中收三入青年三人群省內(nèi)想三進(jìn)入西三安的人三群自由職三業(yè)者。首期客三戶(hù)以地三塊市區(qū)三內(nèi)的時(shí)三尚精英三人士和三自由職三業(yè)者為三核心，三如：律三師、藝三術(shù)家、三媒體記三者與房三地產(chǎn)。我們的三客戶(hù)來(lái)三自：目標(biāo)客三源目標(biāo)客三戶(hù)群的三描述目標(biāo)客戶(hù)群行為模式特征描述年齡特征25—45歲，處于購(gòu)買(mǎi)欲望最強(qiáng)的年齡階段家庭組成特征以?xún)煽?、三口之家為主。?jīng)濟(jì)能力特征經(jīng)濟(jì)實(shí)力中等偏上，但收入一般都比較穩(wěn)定接受教育特征受教育程度中高等，但品位層次較高職業(yè)職位特征

骨干教師、企業(yè)中層管理者、自由職業(yè)置業(yè)性質(zhì)特征比較追求品位；購(gòu)買(mǎi)行為相對(duì)理性；在同等價(jià)格下，追求品位高、價(jià)格適中的產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)時(shí)的選擇標(biāo)準(zhǔn)（按重要性排序）

建筑、產(chǎn)品質(zhì)量、特色（1）→價(jià)格（2）→環(huán)境特色（3）配套設(shè)施（4）→管理、服務(wù)目標(biāo)客三戶(hù)的選三擇選擇一三：適應(yīng)三市場(chǎng)。按照價(jià)三格梯度三推進(jìn)，三我們只三能賣(mài)給三比長(zhǎng)安三區(qū)老城三區(qū)客戶(hù)三收入稍三微高一三點(diǎn)的客三戶(hù)群。三但最大三的瓶頸三是公共三交通的三極度不三發(fā)達(dá)。選擇二三：創(chuàng)造三市場(chǎng)。根據(jù)項(xiàng)三目的特三質(zhì)和品三質(zhì)定位三，鎖定三清晰的三目標(biāo)客三戶(hù)群，三年齡30-三40歲的中三青年精三英階層三，挖掘三他們的三需求，三創(chuàng)造市三場(chǎng)。價(jià)格上三主要從三單價(jià)和三總價(jià)兩三個(gè)方面三進(jìn)行控三制。一般來(lái)三說(shuō)，購(gòu)三房者在三購(gòu)房的三過(guò)程中三會(huì)有一三個(gè)大概三的總價(jià)三計(jì)劃，三明確自三身的經(jīng)三濟(jì)承受三能力。對(duì)于本三項(xiàng)目首三期，主三力戶(hù)型三在單價(jià)三上與高三新區(qū)的三樓盤(pán)差800三-10三00元，鎖三定在270三0-2三800元/平米；三總價(jià)鎖三定在30萬(wàn)之下三，與高三新區(qū)的三樓盤(pán)正三好差出三一個(gè)車(chē)三的價(jià)錢(qián)三。而到項(xiàng)三目開(kāi)發(fā)三的二、三三期，三由于區(qū)三域配套三和項(xiàng)目三配套的三完善，三以及生三活品質(zhì)三的打造三，產(chǎn)品三價(jià)格將三有可能三提升為三目前高三新區(qū)的三價(jià)格水三平，即380三0元/平米，三甚至可三以超越三高新區(qū)三的價(jià)格三水平。7、價(jià)格三定位8、產(chǎn)品三定位本項(xiàng)目三定位為三一個(gè)花三園式情三景社區(qū)三：以6-7層的多三層花園三洋房為三主；11層的小三高層和23的高層三為輔；三形成疏三朗有致三的社區(qū)三結(jié)構(gòu)。借鑒案三例：上三海萬(wàn)科三寶山四三季花城1、地理三位置：三上海三市寶山三區(qū)松蘭三路2、占地三面積：16.三653三2公頃3、建筑三面積：19萬(wàn)㎡4、容積三率：1.0三65、綠化三率：35%6、總戶(hù)三數(shù)：153三4戶(hù)7、產(chǎn)品三構(gòu)成：5—6層多層8、開(kāi)發(fā)三時(shí)間：200三2-2三004年整個(gè)小三區(qū)以多三層為主三，每個(gè)三樓層為三一梯兩三戶(hù)設(shè)計(jì)三，20多款房三型可供三選擇。區(qū)內(nèi)建三有320三0平米左三右的現(xiàn)三代會(huì)所三，餐飲三、超市三、健身三設(shè)施等三，5重智能三化安保三系統(tǒng)。歐式過(guò)三街樓建三筑，米三黃、橘三紅、淺三灰交匯三繽紛立三面，建三筑色彩三豐富、三層次分三明。寶山四三季花城三的社區(qū)三配套小區(qū)有三獨(dú)立會(huì)三所、河三濱運(yùn)動(dòng)三公園、三開(kāi)設(shè)半三室內(nèi)游三泳池、三標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)三球場(chǎng)、三籃球場(chǎng)……寶山區(qū)三中心小三學(xué)；附近地三段幼兒三園；菜場(chǎng)、三華聯(lián)超三市、商三業(yè)步三行街；地段郵三局、銀三行、健三橋醫(yī)院三。商業(yè)街三：330三0平方米三左右，三陽(yáng)光咖三啡吧、三露天茶三座等；餐飲廣三場(chǎng)和生三活超市三：110三0平方米三左右；會(huì)所：有游泳三池、健三身房等三各項(xiàng)休三閑娛樂(lè)三設(shè)施；四季花三城首期占地約17萬(wàn)平方三米，社三區(qū)被劃三分為10個(gè)鄰里三組團(tuán)，三每個(gè)鄰三里組團(tuán)三都有100三0余平米三綠茵、三兒童游三樂(lè)天地三，專(zhuān)屬三于組團(tuán)三內(nèi)160余戶(hù)人三家。借鑒案三例二：三杭州綠三城·桂花城概況：總用地三面積230畝，總?cè)ㄖ嫒e超過(guò)19萬(wàn)平方三米，其三中住宅三面積15.三45萬(wàn)平方三米，公三共建筑三面積1.6萬(wàn)平方三米，容三積率約三為1.1三1，綠地三率約為35.三4%，戶(hù)均三建筑面三積達(dá)到137三.6平方米三，小區(qū)三可容納三住戶(hù)112三3戶(hù)。定位：高檔舒三適型住三宅園區(qū)三，建筑三以4-5層低層三公寓為三主要組三團(tuán)，以低層三公寓、三電梯公三寓、別三墅為主。建筑細(xì)三部：四坡屋三頂、清三水磚墻……。會(huì)館實(shí)景第四部三分三規(guī)三劃建議一、規(guī)三劃原則二、規(guī)三劃布局三、公三建規(guī)劃四、景三觀規(guī)劃五、建三筑設(shè)計(jì)一、規(guī)三劃原則1、土三地的使三用本案地三段位置三處于主三城區(qū)近三郊，交三通環(huán)境三較為方三便。緊三鄰長(zhǎng)安三區(qū)新行三政中心三和西安三大學(xué)城三，用地三形狀基三本為長(zhǎng)三方形，三較為規(guī)三則，總?cè)玫孛嫒e約206畝。2、規(guī)三劃指導(dǎo)三思想智慧城三項(xiàng)目規(guī)三劃的中三心思想三：在滿(mǎn)足三建立一三個(gè)布局三合理、三采光充三沛、通三風(fēng)良好三、道路三流暢、三綠化優(yōu)三美的住三宅小區(qū)三基礎(chǔ)上三，進(jìn)一三步提升三樓盤(pán)的三形象、三品質(zhì)。三重點(diǎn)三強(qiáng)化配三套，如三商業(yè)街三、會(huì)所三以及主三題景觀三的設(shè)計(jì)三與規(guī)劃三。3、總體三差異、三配套先三行的原三則總體差三異：項(xiàng)目規(guī)三劃不能三僅僅盯三在戶(hù)型三設(shè)計(jì)、三物業(yè)形三態(tài)等基三本動(dòng)作三的層面三上，更三要在配三套、生三活方式三等自選三動(dòng)作上三下功夫三。尤其三在社區(qū)三配套，三如酒店三式會(huì)所三、風(fēng)情三商業(yè)街三和幼兒三園等，三充分挖三掘潛力三，只有三這樣才三能在總?cè)w上超三越市場(chǎng)三上現(xiàn)有三的郊區(qū)三樓盤(pán)，三形成核三心競(jìng)爭(zhēng)三力和具三有鮮明三個(gè)性的三主題。配套先三行：本案在三配套的三規(guī)劃上三，要充三分考慮三配套先三行，配三套先熱三的要求三。在規(guī)三劃上，三要酒店三式會(huì)所三、風(fēng)情三商業(yè)街三和幼兒三園放在三社區(qū)相三對(duì)開(kāi)放三的區(qū)域三，以利三于在組三團(tuán)還沒(méi)三有形成三的時(shí)候三，先行三投入使三用。二、規(guī)