房地產(chǎn)美欣商業(yè)街項目操作思路提案報告

美欣商業(yè)街項目操作思路提案報告

2006年8月24日目錄第一部分目標(biāo)消費群體分析

第二部分整體商業(yè)性質(zhì)定位第三部分內(nèi)部空間功能分區(qū)

第四部分招商銷售價格制定

第五部分招商銷售策略運用第六部分行銷推廣方向預(yù)算

第七部分雙方合作方式探討項目概述內(nèi)街面積分布：總建面5523.71平米，共攤面積829.98平米，套內(nèi)面積4693.82平米，共32戶。沿昆太路商業(yè)街面積分布：總建面6659.99平米，共攤面積914.55平米，套內(nèi)面積5745.44平米，共46戶。第一部分項目目標(biāo)消費群體分析目標(biāo)消費客戶群：如前次報告所呈述：本案僅靠項目周邊的人群顯然不足以支撐本商業(yè)。所以我們的商業(yè)定位必須要吸引昆山市區(qū)范圍內(nèi)的人群來此消費。第二部分項目定位主導(dǎo)思想：彌補(bǔ)柏廬路、蕭林路和長江路商圈的商業(yè)空白點，進(jìn)而尋找本項目的商機(jī)。同時充分考慮項目的三大優(yōu)勢：一是自然環(huán)境優(yōu)勢，二是停車位比較充分，三是項目周邊的昆山黨校、女子醫(yī)院、昆山電大能夠提供一定的客源。商業(yè)主題定位主題商業(yè)：特色餐飲街、休閑娛樂城輔助商業(yè)：生活廣場、百貨、便民中心商業(yè)類型建議：主題商業(yè)類：汽車展示銷售廳、美食城、特色小吃、酒吧、咖啡吧、飆歌城、舞廳、洗浴中心、臺球室（星級斯諾克）、溜冰場、保齡球館、美容中心、足浴、手工藝坊、特色工藝品店、精品時尚店、辦公室、旅館、網(wǎng)吧、游戲廳、音像店輔助商業(yè)類：香煙店、餐飲店、中型超市、銀行、干洗店等第三部分項目功能性分區(qū)結(jié)合項目功能性定位,對規(guī)劃平面進(jìn)行局部調(diào)整：沿昆太路商業(yè)一二樓定位：汽車展示銷售中心、銀行、超市、移動通訊服務(wù)區(qū)、餐飲沿昆太路商業(yè)三樓定位：辦公、飆歌城、健身休閑俱樂部內(nèi)街商業(yè)一二樓業(yè)態(tài)定位：大型休閑浴場、足浴、特色餐飲、美容美發(fā)、纖體美容、干洗點內(nèi)街商業(yè)三樓業(yè)態(tài)定位：網(wǎng)吧、辦公、休閑娛樂、賓館汽車展示廳汽車展示廳美食城銀行超市移動汽車展示廳汽車展示廳美食城銀行超市飆歌城或健身場所辦公區(qū)間大型洗浴中心特色餐飲特色工藝品纖體美容美食城茶藝館大型洗浴中心特色餐飲纖體美容美食城茶藝館大型洗浴中心電玩城健身休閑會館大型網(wǎng)吧茶藝館大型洗浴中心辦公空間第四部分項目價格制定招商價格：按照目前周邊同等區(qū)域的租金水平和售價水平采取相應(yīng)的結(jié)合方式定制招商租金，按照行業(yè)情況和實際租賃面積進(jìn)行具體條配，再根據(jù)實際工作進(jìn)展情況來決定優(yōu)惠方式。銷售價格：采用利潤預(yù)期水平、實際租賃水平、市場同等競爭圈比較的方法來制定實際銷售價格均價，在均價基礎(chǔ)之上按照實際位置、樓層來制定單套價格水平。建議南北樓之間、樓層之間的價格區(qū)間放大，以帶動各個位置商鋪的整體銷售和出租。租金調(diào)研及數(shù)據(jù)分析昆太路/市后街/柏廬路/婁苑路租金平均水平一覽：昆太路租金：平均468元/平米/年，市后街租金：平均288－396元/平米/年柏廬路租金：平均396－468元/平米/年花園路租金：平均324－432元/平米/年通過不同投資回報率來計算各個區(qū)域的銷售價格水平

詳見下表：參考昆山大多數(shù)商鋪平均年回報率5.5％左右的回報率可以大概推斷，本項目沿昆太路1－2樓商鋪平均合理售價范圍為8500－9360元/平米。昆太路1－2樓價格，按照均價9000元/平米可以計算出，一樓11000，二樓7000，三樓5500，四樓4300。按一般商業(yè)規(guī)則，內(nèi)街商業(yè)可以按照昆太路商業(yè)價格的8折進(jìn)行計算?？梢杂嬎愠霰卷椖靠備N售均價約為人民幣7079元/平米。同樣可以根據(jù)類似的方式計算出每一層的招商租金水平。詳見下頁表格第五部分項目招商銷售策略運用

賣什么？

單套面積范圍在40－1500平米之間、包含1層/2層/3層/4層不同形態(tài)的商業(yè)商業(yè)街鋪面、新的商業(yè)模式、新的商業(yè)理念、新的商業(yè)場所、新的商圈以及新的商機(jī)目標(biāo)銷三售對象三是誰昆山本三地人，三外來經(jīng)三商人員三，浙江三人，上三海人，三投資客這些客三戶在哪三里？怎三么吸引三他們過三來買？三買的起三嗎？如三何讓他三們買的三起這個三商鋪？小商鋪三，購買三和租賃三兩種形三式皆可三；大商鋪三，一般三是以長三期經(jīng)營三、租賃三為主，三不考慮三購買。所以大三商鋪一三般來講三較難以三出售，三可以考三慮先以三招商出三租為主三，到后三期以分三割零售三產(chǎn)權(quán)的三形式實三現(xiàn)資金三回籠。招商對三象面對經(jīng)三營業(yè)態(tài)三劃分的三情況，三對昆山三及蘇州三及周邊三地區(qū)的三商家進(jìn)三行定向三鎖定和三規(guī)模覆三蓋?，F(xiàn)場銷三售執(zhí)行現(xiàn)場人三員配置三及培訓(xùn)三組織請進(jìn)來三、走出三去兩種三不同形三式的綜三合運用大眾營三銷和小三眾營銷三相結(jié)合三的方式大眾營三銷主要三是采用三媒體宣三傳、活三動推廣三、事件三營銷的三的方式三。小眾營三銷主要三是指針三對特定三的目標(biāo)三客群進(jìn)三行單向三宣傳、三量身打三造的方三式進(jìn)行三招商銷三售。具體銷三售策略三執(zhí)行：首付款三降低策三略面積空三間整合三、分隔先出租三再銷售三，保證三投資收三益形式三促進(jìn)投三資信心現(xiàn)場商三業(yè)氛圍三包裝渲三染工程形三象配合老業(yè)主三介紹新三客戶成三交免物三業(yè)管理三費進(jìn)駐商三家免費三形象包三裝SP推三廣活動形象宣三傳活動銷售招三商過程三中將會三發(fā)生的三費用情三況及明三細(xì)招商策三略進(jìn)行專三門招商三以及通三過大規(guī)三模宣傳三推廣的三形式進(jìn)三行招商三。銷售和三招商的三結(jié)合策三略招商組三和銷售三組同步三進(jìn)行、三同時開三展工作業(yè)態(tài)功三能區(qū)劃三分招商銷三售工作三同步開三展售價和三租金相三結(jié)合業(yè)主和三商家的三結(jié)合商業(yè)的三運營管三理和銷三售招商三相結(jié)合銷售/三招商速三度計劃銷售招三商工作三開展步三驟和具三體實施現(xiàn)場布三置/氛三圍渲染三/相關(guān)三資料的三準(zhǔn)備及三印刷銷售招三商人員三的到位三培訓(xùn)及三工作安三排銷售招三商渠道三的確立三和拓展宣傳推三廣/事三件營銷三的實施銷售招三商價格三的落實銷售招三商目標(biāo)三的制定推廣營三銷計劃三的制定三及落實第六部三分三行三銷推廣三方向預(yù)三算項目銷三售招商三離不開三必要的三推廣預(yù)三算。項目的三企劃推三廣方向三與力度三取決于三推廣預(yù)三算的支三持。企劃推三廣聚焦三幾個主三要板塊三：銷售中三心商業(yè)三氛圍包三裝工地現(xiàn)三場氛圍三包裝商圈周三遭戶外三引導(dǎo)系三統(tǒng)銷售資三料設(shè)計三制作派三發(fā)投遞報紙媒三體的適三度曝光現(xiàn)場商三業(yè)活動三的氛圍三營造美欣濱江麗景商業(yè)街個案廣告預(yù)算表案名：美欣濱江麗景單位：萬元核算日期：2006/08/24

項

目

預(yù)

算

說

明

（一）

接

待

中

心

類

101設(shè)計費

102土建費

103裝修費5室內(nèi)裝潢、星條旗、吊旗、畫面、店招制作104辦公設(shè)備

105冷氣安裝

106電話安裝

107水費

108電話費

109照明電費

（一）合計5

案名：美欣濱江麗景單位：

萬元核算日期：2006/08/24（四）

招

牌

看

板

類401據(jù)點看牌6長江路昆太路口、柏廬大橋路口、電大路口402看板畫面1樓體大型廣告畫面、條幅制作403竹架鐵架

404精神堡壘2現(xiàn)場重要的導(dǎo)示牌，包括案名，電話等信息405帆布

406圍墻

407羅馬旗★4昆太路羅馬旗?？蓹C(jī)動選擇。408LOGO墻

409燈箱制作

（四）合計13

（五）

圖

表

類

501模型

502透視圖類

503交通線路圖

504曬藍(lán)圖

（五）合計

案名：美欣濱江麗景單位：

萬元核算日期：2006/08/24（六）一般印刷類601說明書(樓書)

602套型圖冊

603手提袋12000份604銷售海報1.55000份605合約書

606紙杯制作0.15000個607工地名片

608價目表

609其他

（七）

宣傳

派報

（六）合計2.6

701派夾報

（含工資）315000份/次*2次702DM資料(含郵資)2針對商家資源投遞資料703POP貼報（含工資）

（七）合計5

案名：美欣濱江麗景單位：

萬元核算日期：2006/08/24（八）傳播媒體類801NP10每月1次*8次*15000元/次802網(wǎng)絡(luò)廣告1

803CF制作1電視廣告,以各有線臺游動字幕為主804出租車廣告

805RD

806車廂廣告★612路公交。此項可機(jī)動選擇807宣傳車

808定點廣告

809電話行銷

（八）合計18

（九）SP活動類901促銷活動4

902贈品獎品

903開盤活動

904房展會1

（九）合計5

案名：美欣濱江麗景單位：

萬元核算日期：2006/08/24（十）企劃雜志類1001攝影類

1002打字費

1003噴修費

1004參考書

1005制作費用

1006廣告模特兒

（十）合計

（十一）業(yè)務(wù)雜支1101保全費用

1102介紹費用

1103工地雜支

（十一）合計

(一)～(十一)合計

總計

49.6

備

注

欄本廣告預(yù)算為推廣周期10個月的費用編列，預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)為項目可銷金額的0.6%計算。案例參考室內(nèi)看板室內(nèi)條三幅及三包柱三畫面戶外大三型廣告三牌招商道三旗蘇州園三區(qū)唯亭三廣場局三部精神堡三壘示意三圖本案標(biāo)三志招商銷三售海報三樣本招商銷三售海報三樣本第六部三分三雙方三合作方三式探討謝謝觀三看/歡迎