無錫蘇南某地產XXXX年年報

蘇南萬科2012年年報——市場營銷部目錄宏觀走勢解讀無錫整體市場熱點板塊市場競品銷售分析2013年市場研判經濟走勢：無錫GDP和人均收入持續(xù)快速增長，居民支付能力日益強大。無錫GDP增長迅速，連續(xù)11年呈快速增長，增長率持續(xù)在13%以上，2011年增長率為19%；社會消費品零售額迅速增加，2011年增長率僅為17%；私家車車保有量和人均GDP均呈迅速增長態(tài)勢，私家車增長率連續(xù)九年持續(xù)在20%以上。政策走勢2月6號2月24號5月12號1、住建部《關于進一步加強住房公積金監(jiān)管工作的通知》2、央行下調存準率3、央行下調金融機構人民幣存款準備金率6月7號4、央行下調金融機構人民幣存貸款基準利率并調整利率浮動區(qū)間6月8號5、住建部《關于調整住房公積金存貸款利率的通知》6、央行下調金融機構人民幣存貸款基準利率7月5號具體內容1.為了進一步加強住房公積金監(jiān)管工作，保證資金安全和有效使用，住房和城鄉(xiāng)建設部日前下發(fā)通知，從11個方面對各地住房城鄉(xiāng)建設主管部門提出了要求。2.據央行網站2月18日20：00消息，中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。3.中國人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。4.中國人民銀行決定，自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.25個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。5.住建部6月8日發(fā)布《關于調整住房公積金存貸款利率的通知》，規(guī)定五年期以上個人住房公積金貸款利率下調0.20個百分點，由4.90%下調至4.70%；五年期以下(含五年)個人住房公積金貸款利率下調0.25個百分點，由4.45%下調至4.20%。該辦法即日起施行。6.中國人民銀行7月5日晚間，自2012年7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。三年半來兩次降準與降息——貨幣經融政策漸松、將刺激剛需購房者加速入市國務院督查、住建部強調、社科院報告——力保剛需首改，抑制投資投機性需求國務院督查：近期，國務院辦公廳發(fā)出通知，決定從7月下旬開始，派出8個督查組赴16個省(市)對房地產市場調控政策措施落實情況開展專項督查。住房用地供應和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。住建部強調：繼續(xù)限購做好防止房價反彈政策預案和2013年繼續(xù)實行限購措施抑制投資性購房需求。社科院報告：中國社科院《中國住房發(fā)展報告》發(fā)布會上指出，今年房地產市場調控初步實現(xiàn)了抑制房價快速上漲等目標。必須繼續(xù)重申從嚴調控不動搖，并有針對性地儲備調控政策。解讀:國務院、住建部、社科院等報告目標保持一致性，要穩(wěn)定和嚴格實施房地產調控政策，力保剛需首改需求，堅決抑制投機炒房性需求，控制房價的上漲，促進房價的合理回歸。目錄宏觀走勢解讀城市整體市場熱點板塊市場競品銷售分析2013年市場研判無錫政策分析：政策解讀：2012年無錫無土地方面的政策土地出讓政策:政策解讀：2012年無錫無預售證方面的政策政策內容：預售證管理制度:銷售價格政策：政策內容：政策解讀：2012年無錫無銷售價格方面的政策公積金管理制度：政策內容政策1:公積金沖還商業(yè)房貸，六家銀行可委托還貸

從4月起實施的，在不到一個月的時間里已有2700余戶辦理了委托手續(xù)。目前建設銀行、工商銀行、中國銀行、農業(yè)銀行、交通銀行和江蘇銀行都可以進行商業(yè)貸款委托還貸。委托還貸只能由借款人及其配偶，攜帶身份證及結婚證原件，本人親自到各網點簽約，不能代為辦理。政策解讀：公積金沖還商業(yè)房貸，會緩解剛需購房壓力，進一步刺激剛需購房者出手，對樓市回暖具有一定的促進作用。政策2:住房公積金又上調

從市住房公積金管理中心獲悉，無錫市職工住房公積金從上個月開始調整，調整后的住房公積金月繳存基數(shù)最高限額從去年的12400元上調至12900元。職工每月繳存公積金最高額可達3096元，這在去年2976元的基礎上再添120元。政策解讀：月繳存公積金基數(shù)和職工每月繳存公積金限額提高,降低購房的資金壓力,促進首置購房者購房,對剛需樓市祈禱一定刺激作用。銀行貸款利率變化：以九折為主，多家銀行取消了8.5折優(yōu)惠或對8.5折客戶信用審查從嚴。貸款利率雖無大幅調動，但這種細微調整也可以看出各家銀行對首套房貸款政策的收緊意識，以配合國家房地產政策不可放松的大勢。銀行首套房首付首套房基準利率二套房首付二套房基準利率招商30%下浮10%60%按基準利率執(zhí)行交通30%下浮10%60%按基準利率執(zhí)行江蘇30%下浮10%優(yōu)質客戶可下浮15%60%上調10%工商30%下浮10%優(yōu)質客戶可下浮15%60%上調10%建設30%下浮10%60%按基準利率執(zhí)行中國30%下浮10%60%上調10%農業(yè)30%下浮10%優(yōu)質客戶可下浮15%60%按基準利率執(zhí)行郵政30%下浮10%60%按基準利率執(zhí)行2012年無錫城建規(guī)劃1、區(qū)域規(guī)劃：無錫市錫西新城總體規(guī)劃

錫西新城總體規(guī)劃范圍北至S342省道，南至梅梁湖，西起無錫市界，東到錢榮路，總用地面積約98.37平方公里。將錫新城西定位為區(qū)域性職業(yè)教育中心、休閑旅游基地、生態(tài)宜居新城和科技制造業(yè)集聚區(qū)，提出了“魅力錫西，山水智城”的規(guī)劃目標及“整合優(yōu)化、重塑提升”的規(guī)劃思路，形成了“一心、兩軸、三片”的規(guī)劃結構，并對中心地區(qū)進行了重點設計。濱湖五年建成宜居湖灣新城

今后五年，濱湖區(qū)將建設成為一個環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)花園、財智集聚的智慧谷和休閑宜居的湖灣新城。今后五年的奮斗目標：地區(qū)生產總值年均增長10%以上，到2016年突破1000億元；社會消費品零售總額年均增長17%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長13%以上；城鄉(xiāng)基本社會保險實現(xiàn)全覆蓋，環(huán)境質量綜合指數(shù)達到95以上。錫西新城規(guī)劃湖灣新城規(guī)劃無錫市高鐵地區(qū)站南管理單元控規(guī)動態(tài)更新批后公布

高鐵商務區(qū)的規(guī)劃將帶動整個錫東新城的發(fā)展，同時對該區(qū)域的房地產市場也有一定的促進作用。2、城市規(guī)劃：《無錫市中心城西地區(qū)規(guī)劃及重點地區(qū)城市設計》批后公布

本次規(guī)劃以“打造活力西區(qū)、做亮錫西門戶”為發(fā)展目標。利用“改造更新模式”對中心城西片區(qū)進行再規(guī)劃，在優(yōu)化現(xiàn)有功能的基礎上，通過構筑一座城鎮(zhèn)相融、山水相嵌，新老相接的“新錢橋?洋溪水港”，形成集商貿物流，創(chuàng)意文化、生活居住，城市休閑，購物消費，康樂健身于一體的城市復合功能區(qū)。主城區(qū)高鐵區(qū)7.02012年無錫土地出讓：土地市場“春天”仍需等待。圖表數(shù)據解讀：土地市場成交慘淡，2012年土地供應量為436萬㎡，土地供應量環(huán)比去年下降2%，2012年成交量為326萬㎡，成交量環(huán)比下降23%，成交價格環(huán)比下降14%。誘因分析：2012年依然受到限購限貸政策影響，同時樓市在年初3月份之后并未明顯回升。開發(fā)商受資金流和現(xiàn)金流壓力，對于拿地依然持謹慎態(tài)度，零溢價率是當今土地市場的主題，競拍流程少之又少,土地市場“春天”仍需等待。萬方元/平米商品房年度量價變化：供應小幅下降,成交量升價跌。圖表數(shù)據解讀:從近五年的錫市整體市場來看，相較于2009年以來持續(xù)下滑的市場走勢，尤其是2011年的慘淡成交而言，今年的商品房市場可謂逆回升；雖然成交良好，但其成交均價卻是近五年來的首次下跌。2012年商品房新增供應821.26萬m2，環(huán)比下降12.8%，年度去化661.56萬m2，環(huán)比上漲56.62%，成交均價為8495元/m2，環(huán)比下降8.18%。誘因分析：近年來，針對發(fā)展不平衡的地產樓市市場，政府采取一些列調控手段和措施，尤其是去年的國八條和限購限貸等一系列嚴厲的調控出臺以后，市場走勢受到較大影響，成交量在觀望情緒下成交慘淡，但同時成交價格開始回落。12年調控政策雖持續(xù)執(zhí)行，但需求市場累積達到一定程度，尤其是剛需市場，在價格回落的基礎上集中釋放，促成了12年逆勢成交的良好市場走勢。商品住宅年度量價變化：量升價跌，以價換量。圖表數(shù)據解讀：無錫整體商品住宅市場呈現(xiàn)量升價跌的態(tài)勢，2012年新增供應為557.22萬㎡，環(huán)比下跌19.41%；去化545.23萬㎡，環(huán)比上漲65.57%；成交均價為7723元/㎡，環(huán)比下跌10.22%。誘因分析：2011年的慘淡成交讓開發(fā)商開始尋求新的成交市場，加之限購、限貸政策的持續(xù)影響，2012年年初剛需首改得到一定的釋放，增加了開發(fā)商的推盤信心。同時，部分樓盤（中邦城市花園、洛城水韻園、明發(fā)國際新城、融創(chuàng)理想里等）采用低價促銷的手段成交理想，結構性拉低區(qū)域成交均價，促使商品住宅呈現(xiàn)量升價跌的態(tài)勢。月度住宅量價：月度量價始終呈現(xiàn)波動狀態(tài)，其中12月成交領先其他月度，成交價格11月達到頂峰。圖表數(shù)據解讀：新增供應：2012年新增供應為557.22萬㎡,其中9月份新增達到64.65萬方領先其他月度。成交量：2012年成交量為545.23萬㎡

，3月以來成交量逐漸上漲，各月份環(huán)比去年均有大幅增長。成交均價：2012年商品房成交均價為7723元/㎡，月度價格始終呈現(xiàn)一個波動狀態(tài)。誘因分析：今年伊始，成交價格就由“8”降至“7”，開發(fā)商的以價換量策略成果明顯，3月份以來成交市場逆轉回升，尤其是5月份和6月份受時代上城、太湖國際社區(qū)、理想城市花園、世茂首府等影響而整體呈現(xiàn)爆炸式成交態(tài)勢。同時，受5、6月需求剛虛首改市場大量釋放的影響，9月份和10月份成交并未出現(xiàn)傳統(tǒng)的“金九銀十”，臨近年末開發(fā)商使用各種促銷活動促進成交，使得12月成交量達到頂峰。排名公司名金額（億元）占有率1融創(chuàng)44.0610.46%2萬科27.636.56%3華潤18.794.46%4九龍倉17.424.14%5金科17.304.11%6棲霞11.482.73%7復地7.321.74%8朗詩6.821.62%9新城6.531.55%10明發(fā)6.141.46%2012年公司排名2012年項目排名排名項目名金額（億元）占有率1太湖國際社區(qū)14.813.52%2天鵝湖花園14.483.44%3蠡湖香樟園12.192.89%4萬科城市花園11.832.81%5時代上城10.302.44%6城南世家9.502.26%7瑜憬灣花園9.232.19%8玉蘭花園8.682.06%9金域緹香8.131.93%10理想城市花園7.971.89%備注：統(tǒng)計口徑：商品住宅無錫市場排名與占有率：萬科年度排名第二，太湖國際社區(qū)項目排名第一，萬科城市花園和金域緹香分別位列第四和第九。公司排名解析：融創(chuàng)依靠融創(chuàng)熙園、蠡湖香樟園、理想城市花園、玉蘭花園多個項目的熱銷，公司年度排名第一。華潤憑借太湖國際社區(qū)全年的持續(xù)熱銷和華潤悅府不錯的業(yè)績，公司年度排名第三。項目排名解析：太湖國際社區(qū)依靠良好的口碑、優(yōu)越的地段、知名的品牌、優(yōu)秀的產品取得全年不俗業(yè)績,項目排名第一.融創(chuàng)熙園在其優(yōu)質才產品的基礎上通過精準營銷渠道的大大促進銷售進度。高端樓盤蠡湖香樟園的準確定位，渠道營銷推廣，以及與銀行的跨界合作都成為其成交的法寶。產品線鼻變化：被首置和振首改高瞧成交占鼻比增加塌，再改烘和高端陪占比降鞋低，首爐改低成橫交相對撒穩(wěn)定。圖表數(shù)據讀解讀：201智2年首置成適交占比為23.5別%，環(huán)比聞去年占融比增加15%；首改傅低占23.牛3%，環(huán)比間并無變赴化；首悠改高占33.2估%，環(huán)比增免加5.4魄%；再改巷占6.8局%，環(huán)比減哥少15%；180以上面積葵段占13.2待%，環(huán)比團減少24.5瞎%。誘因分析：與去潤年相比90m2以下、120-跟144m毯2面積段占枕比環(huán)比去私年增加，144-唱180m記2與180撐m2以上面銜積段占犯比減少踢，90-1漆20m2占比環(huán)比陜去年并無悶明顯變化評。主要原煩因是限購砌以來，客知戶群體由貿投資和自孝住變成以清自住為主各導的構成晉，剛需小貼面積的產滲品成交增直加。而120池-14喊4m2面積段的漲占比增長雨，主要原竭因是天鵝枕湖花園、似時代上城嘆、金科世怪界城、綠鼻色街區(qū)、驗瑜憬灣花娛園等項目聞在此面積與段內的產您品大量成收交,使得改材產品占廉比份額言上升。總價段變孕化：百萬能以下總價績段占比增駕加，高總寇價段占比與有所降低哨。圖表數(shù)據溫解讀：從各州總價段冊占比來敲看12年主力總驕價段依然賺是70-1縱00萬區(qū)間段立，整體來拼看100萬以下總香價段所占羨比例上升巡壽，其中55-蝴70萬區(qū)間增仔加6個百分點到；100萬以上各版總價段所院占比例降疲低，其中250萬以上占陜比降低6個百分點眉。誘因分僚析：55萬以下在漿中邦城市莫、洛城水幕韻園、五率洲商業(yè)廣念場的良好棵成交中占勤比增加；秧熱銷項目遵理想城市算花園、明顛發(fā)國際新街城拉升了55-州70萬區(qū)間的媽占比；70-1祝00萬總價段瓜區(qū)間的太辜湖國際社跨區(qū)、融創(chuàng)鏡熙園、時也代上城、栗愉憬灣等警多個熱銷冰項目使其最總價區(qū)間嘉占比高達30%。由于去燥年龍湖成白交大量高傭價別墅而昨今年選擇斥降價促銷,使得250萬以上成擠交份額下震降。單位：萬松元庫存分值析：庫元存略微椅增加，站按目前搞去化速完度需16個月的參去化周儲期。圖表數(shù)前據解讀：201情2年庫存量747萬㎡，拖基本與渠去年持竟平。從肢庫存占步比看，糟各面積裝段庫存密占比小垮幅增減易。其中惠首置和飾首改高估均下降2個百分瓶點，高疾端增加4個百分點褲。按目前摘的銷售狀末況計算，悠目前庫存殃去化周期劣需要16個月左創(chuàng)右。誘因分誦析：自去年障限購、限故貸政策調邀控以來,投資客淋戶以及叢高端客宮戶受到苗較大購押房限制乏，所以掠再改和訴高端去?；瘻p慢任，庫存巖相較增抵加。市盒場客戶積以自住挎客為主沿體，這輩部分客曬戶對于珠庫存的銹消化能隨力受到媽一定限唉制，其容庫存需鍵較長去臟化周期壺。單位:萬m2庫存區(qū)戒域分布籃：相較頌去年各綁區(qū)域占嶄比小幅坊變化，華其中新狐區(qū)庫存協(xié)占比減疑少，北跌塘增加迅。圖表數(shù)據賊分析：從錫市等住宅市場焰整體庫存它來看，與溜去年相比哥并無明顯武變化；從碧各區(qū)域庫曲存面積來飛看，各區(qū)級域庫存面鴨積的增減盟與庫存占他比的增減溪成正比，沫惠山區(qū)、客錫山區(qū)、喉濱湖區(qū)、根北塘區(qū)庫繭存面積增壁加，其中晨北塘區(qū)增濱加3%，其他籠區(qū)域庫璃存面積購減少，騎其中新各區(qū)相比槽去年減愚少3%。誘因解讀：南長稼區(qū)依靠垂時代上輝城、金僚科世界遲城、復漸地悅城固等區(qū)域妥熱銷項妄目均取翼得不俗鞋業(yè)績，唇供應相廣對成交角較少，案使得南挽長區(qū)庫糟存占比劃減少。犁崇安區(qū)椅區(qū)域項興目較少幻玉，唯有情的項目咳去化速示度均衡挽。北塘謙區(qū)新增椅供應項績目金太浮湖國際勉城、小弄天鵝品闖園二期蘋等新增眼體量較濫大，去糠化速度著緩慢，畝導致區(qū)草域庫存扭占比明忍顯增加膜。新區(qū)壞今年火政爆銷售館項目：否新城尚裕東區(qū)、叮金域緹偽香、米暫蘭花園賞、龍湖亦滟瀾山畜、朗詩津綠色街滿區(qū)等，值都取得縱較理想概的銷售斜業(yè)績，滿尤其是哲米蘭花食園和滟類瀾山打咱出清盤添熱銷的沿優(yōu)惠活捷動，整蠶體降低繩了區(qū)域樣庫存占吹比。濱蒸湖區(qū)近佛年供應給和去化錯均衡，百庫存面恢積和占幣比并無苗明顯變喪化。錫士山區(qū)今雀年因新監(jiān)增供應想項目華犁夏東城尤、恒大恒綠洲、紫綠地中鏈央廣場悶等項目球推出面暖積體量險較大，眉拉升了烘區(qū)域整遺體占比炎?；萆綁騾^(qū)因新梯開供應抱項目洛嬌城中央畝御景、擔龍棲灣熱、溪畔宮棲園等裹供應較境多，成只交相對潤少數(shù)，搭使得庫目存結構含性增加活。單位:萬元2.4市場銷售點額對比（貢留白，由朱萬科自己梳來做）*****目錄宏觀政策解讀無錫整體市場熱點板塊市場競品銷售分析2013年市場研判1新區(qū)年斗度量價:供不應求咬，成交大仙幅上升。圖表數(shù)分據解讀：從今麻年新區(qū)耀整體成票交量和用成交價討格看，鉆以價換揀量表現(xiàn)唯明顯。201風2年整體成拿交量大幅業(yè)上升，成纖交128歇.65萬㎡，御環(huán)比去降年上漲63%；成交疏均價大縱幅下跌兄，均價屈為716倡3元/㎡，環(huán)比右去年下跌12%；供應鼓大幅降澤低，供咐應量為91.踐87萬㎡，撞環(huán)比去就年降低48%。誘因分膜析：新區(qū)梳隨著無熱錫城市開化進程亂的發(fā)展三，成為命熱點開鋪發(fā)區(qū)域飄，其區(qū)經域需求唯量也不鐘斷增加壘。由于坡今年主史力項目碌中邦城晝市花園跑、米蘭康花園、欄龍湖滟臺瀾山等少采用促狼銷手段扮成交理蹲想，同語時新城臉尚東區(qū)歌、萬科走金域緹宰香等持用續(xù)熱銷肥，綠色躺街區(qū)開器盤連捷歸的鼎立臨支持，賢使得區(qū)鵲域年度匠呈現(xiàn)量億升價跌蝴的態(tài)勢借。0新區(qū)年蜜度面積閱段變化批：首置語成交占嚼比增加話，高端跌占比降陳低，其疤他產品醒線變化壓較小。成交情況辮分析：從整北體來看字，各面遣積段成鈴交占比邀無太大原變化。90m裳2以下面積夫段產品年邪度成交占莊比環(huán)比去毯年增加3%，180脈m2以上面積賞段產品成頸交占比降異低2%，其他貍各面積禍段占比橋幾乎無初變化。誘因解活讀：新區(qū)者作為無吃錫市城橫市化進蜓程的產寫物，處投于初始達發(fā)展階地段，近飾年發(fā)展離較為活聽躍，但厭是去成綿交客戶郵主力以槍在無錫坦工作的高外地人勞為主，銷以結婚董和落戶胸為目的淡首次剛壓需購房邪為成交蘇主力，班同時這襲部分客語戶受限映購政策低影響較耀小，在之今年價獄格降低另的形勢蹄下，購找買欲望養(yǎng)增強，拘促進去墓化。而180m磚2以上大陽戶型高嶄總價產驚品受限抽購影響茂，部分葉投資客貫退出，嚇成交占渡比逐漸瘦降低。_新區(qū)月度爹量價:主力成做交集中些在3、5、6月份，“慣金九銀十球”成交平鍵淡，但各載月份供不捆應求表現(xiàn)甩明顯。月度成交智量價：201足2年新區(qū)整橫體成交128事.65萬㎡，塑成交均價碼為7163元/㎡，新字增供應量徐為91.諷87萬㎡。區(qū)誼域新增供始應量在9月份達賄到最高雜峰，1、3月份無新裕增供應量弦；除了2、9、10月份供嘉過于求抗外，其略他各月電份均供友不應求愈，尤其云是3、5、6月成交較扎好。成交饞價除一月氧份外，12月份達寸到高峰并值7601元/平米，3月份最低633臂3元/平米，期其他月品份價格遵在此區(qū)扭間內小氏幅波動爭。誘因分貍析：新區(qū)虎的成交爹走勢基傻本與錫近市成交經大勢相秤順應，3月份價格其為今年最奴低，其主乳要原因是滅受中邦城冊市低價熱嚇銷項目的斬影響；12月份的暫量價齊席升主要票是因為福熱銷項悄目朗詩估綠色街連區(qū)、萬割科金域宋緹香等蒜成交均即價較高期的影響錯。5月份和6月份龍湖夸滟瀾藝墅號、首創(chuàng)悅編府、米蘭熔花園和中辭邦城市等到區(qū)域主力蜘項目的火旋爆業(yè)績較瞧大幅度的受提升了區(qū)咐域整體成辯交。傳統(tǒng)您的“金九貌銀十”受5、6月的累計億需求集中膝釋放而以怪平淡成交糖告終。9新區(qū)月度釘面積段變跑化：剛需蒼和首改依冰然是市場醋成交主力服，月度成碎交量漲跌由互現(xiàn)，再載改和高端凱成交占比崇較少。圖表數(shù)釀?chuàng)庾x：首置輪、首改誘和再改轟產品依痛然是今遍年成交檢主力，始各面積戒段成交期占比中從波動較吸大的月售份為3月和7月，3月份90m2以下占比逐和7月份90-惑120兵m2面積段栽占比均申大幅增瘋加，另偵外值得糠注意的轎是4、5、6月份高味端產品椒占比較涌多。誘因分析：在無朱錫工作堂的外地未人作為勁主體的舒客戶群禮體，剛魂需首置執(zhí)產品成倒為成交快主力，敢因此90m2以下面積伴段一直占看有較大比旱例，尤其3月份受中蒙邦城市小染面積產品癥的大量成篩交結構性額大幅度拉歌升當月90m脂2以下面積算段成交占敏比；7月份國信伍世家首改奮低產品的惑熱銷也改戒變了90-浙120泳m2面積段成貪交占比；4-6月份高端盼產品占比廢的增加主伶要是受高購端樓盤龍蓄湖滟瀾藝砍墅的影響傾而占比高膊達15-1謹9%。1濱湖區(qū)年寧度量價：涂供求基本脖平衡，價癥格小幅降鄙低，但區(qū)絲式域均價依壓然保持在襪萬元以上栽。圖表數(shù)差據解讀：今年濱剪湖區(qū)供應撞量與成交伸量整體表哪現(xiàn)為供求裳基本平衡冷、價格小則幅降低，擱但憑借區(qū)奴域價值，總均價依然板保持在萬錫元以上。201字2年整體成廣交量有一濱定幅度上嘉升，面積125篩.52萬㎡，環(huán)益比去年上域漲36.4嗽%；成交均投價小幅下暑跌，均價蘇為101沸39元/㎡，環(huán)幟比去年辰下跌8.4環(huán)%；供應誘大幅降旁低，供菌應量為120.喪07萬㎡，環(huán)猜比去年降躬低34%。誘因分析：濱湖區(qū)托作為錫市礎目前最具遣開發(fā)價值搏的區(qū)域，姓中高端樓鐵盤聚集，溉成交量和煩成交均價談在在全市嘩中備受矚體目。今年詞供應體量柴因去年的懸較大庫存巴而減少，倒同時今年鎮(zhèn)熱銷項目演較多，包矛括太湖國躁際社區(qū)、獵融創(chuàng)熙園庭、愉憬灣否花園、金錦匱里及高事端項目有橫綠城玉蘭浮花園、萬惑科城市花為園和蠡湖舒香樟園。固尤其是太乞湖國際社雅區(qū)憑借其奔超值性價腥比和融創(chuàng)揭熙園憑借創(chuàng)其精準渠蠢道營銷受故到消費者嗽青睞。0濱湖區(qū)傾年度產爪品線變吊化：成鴿交主力裝為首置致和再改追型產品騎，120濁m2以上大面畏積產品占獅比大幅增聲加，成交情忍況分析：從整抱體來看綁，今年趨各面積寬段成交眨環(huán)比去匹年均有卻較大幅睡度變化燦，其中叨大面積憲段產品饞成交占痰比增大張，相反盒則減小蘆。90m筒2以下和90-1使20m2面積段產恭品成交占障比分別降迫低5%和9%，144-謠180m切2和180也m2均增加7%。誘因解纏讀：11年限購紛政策出礦臺，大說面積產臟品成交狡占比降彎低，首皆置首改丘則相對辣增加。淹而今年祝主要大還面積高梨端項目愿蠡湖香秒樟園、閥綠城玉扁蘭花園煌火熱成柏交，熱婦銷項目浩愉憬灣析花園和壓融創(chuàng)熙昨園成交災面積也孟在120m右2以上，紹因此大賄面積產喉品成交臣占比環(huán)稈比去年乓大幅增凳加，120曠m2以下占比地則有所降劍低。_濱湖區(qū)般月度量抵價：價濕格穩(wěn)定倉性增長翻，6月、12月為月度趴成交主力洋，整體市冶場走勢良炸好。月度成交賺量價：201晃2年濱湖村區(qū)整體泉成交125估.52萬㎡，斯成交均價軟為1013搶9元/㎡，捐新增供租應量為120妻.07萬㎡。區(qū)度域新增供良應量集中午在4、9、11月份，9月份達到刻峰值；3、6、12月份成交克較佳，尤贏其是6月份和12月份成交蓬為全年高慌峰月份；腹價格上6月份之前勸低于萬元澤，2月份最忍低為9111元/m2，六月賞份之后壞價格破腳萬，并制持續(xù)到淹年底11月份達到失最高峰112叨98元/m2。誘因分析：3月份的針環(huán)比成突交回暖鬧走勢對時價格偏傘高不易伐去化的賣濱湖區(qū)勺而言是暴突破市埋場的開奧始，各靜開發(fā)商們在4月份開連始加大剪推量，績同時，柴下半年喇的穩(wěn)定賢成交增虛加了開撤發(fā)商年追底沖刺顫的信心閱，亦推簡售體量逼較大。清區(qū)域主會力樓盤港太湖國沙際社區(qū)驗、融創(chuàng)箏熙園和盆愉憬灣漂在5、6月份的脖火熱成棉交拉升艦了月度仰整體成文交量；由以融創(chuàng)費熙園為木代表項害目低價控促銷造吐就了12月份的韻銷售業(yè)殺績。而算價格在截下半年筋的小幅縱增加主裙要受高其端項目鈴蠡湖香熄樟園和攤玉蘭花協(xié)園成交符的影響圣。,濱湖區(qū)月暫度面積段換變化：全閑年主力成尤交產品為筆首置和首戀改，其中析下半年高漿端占比大影幅增加。圖表數(shù)情據解讀：各面暴積段產失品在今劉年各月幼份的成拌交中有新明顯小拴幅度變取化，以7月份為界旱限，7月份之前側以120-曲144m吐2為主力仗成交面饞積段，6月份達洲到33%，7月之后120替-14工4m2降低，180m層2以上大面鞠積產品段滑有所增加灣，12月份占比餅高達23%，其他據各面積爸段增減幼幅度較使小。誘因分特析：上半年絡以90m桿2以下和120-懷144m跟2面積段為呼成交主力食，主要受濟區(qū)域熱銷察項目太湖適國際社區(qū)鴉、金匱里毯和融創(chuàng)熙悉園的影響倚，而下半燈年180m暈2以上大素面積段住產品比雹例增加帝，主要蜜受玉蘭仗花園和澤蠡湖香性樟園的館影響，搭尤其是鵲蠡湖香記樟園大部面積產笛品的大相量成交木拉升了住月度整疊體大面襲積產品掌占比。2.4市場銷凈售額對靈比（留繁白，由音萬科自袋己來做砍）*****目錄宏觀走勢解讀無錫整體市場板塊熱點市場競品銷售分析2013年市場研判金域緹香剛競品項目2012年總結紡：競品組厭銷售排挪名（金迅額）競品區(qū)痕位圖項目套數(shù)面積均價金額(億)時代上城1109129080.72797710.30金域緹香83986277.2494278.13金科米蘭75593751.2969966.56首創(chuàng)悅府67668444.1672324.95長江國際二期42552852.879684.21時代上河18624538.991342.24項目套數(shù)面積均價金額(億)金域緹香83986277.2494278.13米蘭花園75593751.2969966.56尚東雅園83886431.4875606.53中邦城市花園1053110753.0955286.12天驕銘邸62571601.0779235.67新區(qū)銷它售TOP存5（金額）金域緹香時代上河長江國際二期時代上城首創(chuàng)悅府金科米蘭花園金域緹飾香競品恨整體成勻交良好殊，其中股時代上打城經過5月和8月兩次摘開盤成預交火爆煎，促使孫月度分斗別成交梢超過7萬方和死接近6萬方。西金色家刪園依靠爐知名房皺企、良驗好口碑纖、成熟營地段等效持續(xù)熱砌銷，米贊爛花園腎在8月打出清劇盤活動紛汪紛推出特淚價房源本占年度完美減收官，其杠他項目成標交一般。金域藍遭灣競品振項目201猜2年總結：競品組銷椒售排名（宣金額）競品區(qū)禾位圖濱湖區(qū)蔥銷售TOP5（金額）區(qū)域整體碎成交低迷夸，僅有1個月成交迷超過2方。其魯中6月西水筆東和藍羊灣花園臂分別采坐用以價伸換量和焰精裝改唇毛坯的閥方式加裂推房源劣，成交雨較好；3月華潤悅光府開盤推飛出新房源喪成交相對柴理想,使得月度厘漲幅較大田；11月、12月京梁土合推出漢大平層錯特價房踏活動，屑成交有挎所起色胖。金域藍灣華潤悅府西水東天元世家中建溪岸觀邸京梁河項目套數(shù)面積均價金額(億)盛高西水東27541940.14119084.99京梁合25337291.97112944.21華潤悅府15028473.91139783.98金域藍灣14824033.93130903.15溪岸觀邸20221173.09105642.24天元世家6813081.16145371.90項目套數(shù)面積均價金額(億)太湖國際社區(qū)1488165860.39892814.81天鵝湖花園1273161817.42894614.48蠡湖香樟園17856189.042144712.05萬科城市花園1024111742.41058811.83瑜憬灣花園847105347.7987579.23金域藍灣(11)14824033.93130903.15魅力之高城—信成道循競品項飛目201樸2年總結邊：競品組爪銷售排羅名（金清額）競品區(qū)鋪位圖濱湖區(qū)糞銷售TOP內5（金額）太湖新免城板塊東為無錫迷熱點板似塊，整惡體成交摸理想。拆太湖國頓際社區(qū)返、天鵝啊湖、魅信力萬科蔑城三個查項目由潮于良好以的口碑眨、合理聚的定價酸、契合膚需求的殲供應頻轉繁加推蒙房源,每次成候交相對泳良好,使得年度爆銷售排行袍位列前矛,玉蘭花園逝憑借精準紛高密推廣醉、貼近市說場的定價高策略成交孝有所起色粱，其中11月為月娘度銷冠籠，信成紹道推出龍首置產逮品依靠柔明顯的躺學區(qū)優(yōu)悔勢，促右使首置密客戶紛飽紛入市描，其他躲項目成愧交相對豪低迷。魅力之城天鵝湖花園太湖國際社區(qū)保利香檳國際玉蘭花園融科玖玖世家信成道項目套數(shù)面積均價金額(億)太湖國際社區(qū)1488165860.39892814.81天鵝湖1273161817.42894614.48萬科城市花園1024111742.41058811.83綠城玉蘭花園51387912.53107309.43信成道37237199.62121384.52融科玖玖世家40749565.190614.49保利香檳國際10216729.68111771.87項目套數(shù)面積均價金額(億)太湖國際社區(qū)1488165860.39892814.81天鵝湖花園1273161817.42894614.48蠡湖香樟園17856189.042144712.05萬科城市花園1024111742.41058811.83瑜憬灣花園847105347.7987579.23信成道(8)37237199.62121384.52目錄宏觀走勢解讀無錫整體市場板塊熱點市場項目銷售分析2013年市場研判金域緹香擋競品推盤