生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性商業(yè)計(jì)劃書(shū)

蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目概況 11.1.1項(xiàng)目名稱 11.1.2建設(shè)單位 11.1.3建設(shè)地點(diǎn) 11.1.4項(xiàng)目概述 11.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 21.2.1建設(shè)規(guī)模 21.2.2建設(shè)內(nèi)容 31.2.2項(xiàng)目總投資 61.2.3主要評(píng)價(jià)指標(biāo) 61.3項(xiàng)目建設(shè)單位介紹 61.3.1安徽京之盾文化傳播有限公司 61.3.2東方安養(yǎng)集團(tuán)（香港）有限公司 81.4項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性 81.4.1項(xiàng)目提出背景 81.4.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 91.4.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性 121.5研究依據(jù)及范圍 131.5.1研究依據(jù) 131.5.2研究范圍 14第二章中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體市場(chǎng)狀況 152.1中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 152.1.1我國(guó)的人口發(fā)展歷程 152.1.2我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 162.2中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 172.2.1市場(chǎng)需求狀況 172.2.2市場(chǎng)供給狀況 182.3養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 20第三章中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場(chǎng)分析 223.1老年療養(yǎng)市場(chǎng)分析 223.1.1市場(chǎng)需求狀況 223.1.2市場(chǎng)供給狀況 233.2老年公寓市場(chǎng)分析 253.2.1市場(chǎng)需求狀況 253.2.2市場(chǎng)供給狀況 283.3老年服務(wù)市場(chǎng)分析 333.3.1市場(chǎng)需求狀況 333.3.2市場(chǎng)供給狀況 343.4老年娛樂(lè)文化市場(chǎng)分析 353.4.1市場(chǎng)需求狀況 353.4.2市場(chǎng)供給狀況 363.5老年旅游市場(chǎng)分析 383.5.1市場(chǎng)需求狀況 383.5.2市場(chǎng)供給狀況 39第四章生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)項(xiàng)目目標(biāo)和意義 424.1開(kāi)辦生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)目標(biāo) 424.1.1服務(wù)宗旨 434.1.2服務(wù)項(xiàng)目 434.2開(kāi)辦生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老院的社會(huì)意義 444.2.1農(nóng)場(chǎng)式養(yǎng)生養(yǎng)老院開(kāi)拓新模式，探索經(jīng)驗(yàn)，吸引投資，增加就業(yè)崗位 444.2.2農(nóng)場(chǎng)綠色食品開(kāi)發(fā)帶動(dòng)地方農(nóng)業(yè)科技發(fā)展 454.2.3建立面向全國(guó)招生的老年專業(yè)護(hù)理人才的職業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 45第五章建設(shè)條件和選址方案 475.1建設(shè)條件 475.1.1項(xiàng)目區(qū)簡(jiǎn)介 475.2項(xiàng)目評(píng)估 49第六章建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案 506.1建設(shè)規(guī)模 506.1.1項(xiàng)目用地 506.1.2用地性質(zhì) 506.2建設(shè)方案 506.2.1項(xiàng)目總體定位 516.2.2建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 516.3項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 52第七章總平面布局 567.1老年公寓戶外環(huán)境設(shè)計(jì)原則 567.2設(shè)計(jì)理念 587.3現(xiàn)狀分析 587.4總平面布局 597.4.1布局結(jié)構(gòu) 597.4.2道路系統(tǒng)設(shè)計(jì) 607.4.3公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì) 617.4.4蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)大門(mén)及入口設(shè)計(jì) 637.4.5蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)綠地設(shè)計(jì)與植物配置 648.1給水工程 668.1.1規(guī)劃依據(jù) 668.1.2水源 668.1.3給水系統(tǒng) 668.2污水工程 688.2.1設(shè)計(jì)依據(jù) 688.2.2排水系統(tǒng) 688.3雨水工程 688.3.1雨水量計(jì)算 688.3.2雨水管網(wǎng) 69第九章電力工程 699.1設(shè)計(jì)依據(jù) 699.2電源 699.3線路 709.4道路照明 70第十章電信工程 7210.1工程概況 7210.2設(shè)計(jì)范圍 7210.3規(guī)劃 7210.3.1電話通信系統(tǒng) 7210.3.2有線電視系統(tǒng) 7310.3.3視頻安防監(jiān)控系統(tǒng) 7310.3.4火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 7310.3.5管網(wǎng)規(guī)劃 74第十一章消防 7511.1編制依據(jù) 7511.2總平面布置及建筑防火 7511.3水消防系統(tǒng)設(shè)計(jì) 7511.3.1消防給水系統(tǒng) 7511.3.2室外消火栓 7511.3.3室內(nèi)消火栓 7611.3.4動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng) 7611.3.5消防水池及消防水泵房 7611.4建筑滅火 7711.5電氣防火系統(tǒng) 77第十二章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 7812.1項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 7812.2項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 7812.2.1對(duì)生態(tài)環(huán)境可能的影響 7812.2.2對(duì)水環(huán)境可能的影響 7812.2.3對(duì)聲環(huán)境可能的影響 7812.2.4對(duì)空氣環(huán)境可能的影響 7912.3減緩工程環(huán)境影響的對(duì)策 7912.3.1借方和棄方及水土保持對(duì)策 7912.3.2施工期環(huán)境污染防治措施 8012.4主要污染源和主要污染物的處理 8112.4.1垃圾處理 8112.4.2廢水處理 8112.5節(jié)能 8112.5.1建筑節(jié)能 8112.5.2水節(jié)能 8212.5.3電節(jié)能 82第十三章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與招投標(biāo)管理 8313.1項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期和各階段進(jìn)度安排建議 8313.2招標(biāo)計(jì)劃 83第十四章經(jīng)濟(jì)影響分析 8514.1投資估算 8514.1.1投資估算編制依據(jù)及說(shuō)明 8514.1.2項(xiàng)目投資估算 8514.1.3固定資產(chǎn)投資估算 8514.1.4流動(dòng)資金估算 8514.2資金籌措與使用計(jì)劃 8614.2.1資金籌措 8614.2.2資金使用計(jì)劃 8614.2.3一期項(xiàng)目總投資估算 8614.2.4項(xiàng)目投資估算表 8714.3財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)效益 8714.3.1項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入估算 8714.4社會(huì)效益分析 8914.5綜合評(píng)價(jià) 91

第一章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)建設(shè)項(xiàng)目1.1.2建設(shè)單位安徽京之盾文化傳播有限公司、東方安養(yǎng)集團(tuán)（香港）有限公司1.1.3建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于位于安徽省南陵縣工山鎮(zhèn)境內(nèi)的楊村湖水庫(kù)周邊地區(qū)，該區(qū)域隸屬烏霞寺風(fēng)景區(qū)。本項(xiàng)目計(jì)劃總占地2000畝，（其中含水域面積600畝）。其中項(xiàng)目建設(shè)用地700畝。另外的1300畝土地保持原生態(tài)地貌和植被。目前該地塊拆遷已完成，自然環(huán)境較好。用地性質(zhì)及指標(biāo)：旅游、商業(yè)、辦公（設(shè)計(jì)指標(biāo)以南陵縣規(guī)劃局規(guī)劃條件通知書(shū)為準(zhǔn)）1.1.4項(xiàng)目概述蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)，選址于南陵縣的楊村湖，距市區(qū)約50多公里。青山綠水、風(fēng)景怡人、空氣清新，是個(gè)養(yǎng)老養(yǎng)生的好去處。在蕪湖市委、市政府的大力支持下，安徽京之盾集團(tuán)對(duì)蕪湖市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中養(yǎng)老趨勢(shì)進(jìn)行了調(diào)研分析，為改善和提升蕪湖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)層次和質(zhì)量，在參考了香港、臺(tái)灣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展思路的基礎(chǔ)上，計(jì)劃在南陵縣的楊村湖建設(shè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的生態(tài)養(yǎng)老綜合示范區(qū)——蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)。該養(yǎng)老綜合示范區(qū)是一個(gè)集退休養(yǎng)老、養(yǎng)生健康、農(nóng)業(yè)觀光旅游于一體的綜合性生態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目，該示范區(qū)的建成將填補(bǔ)蕪湖市乃至整個(gè)華東地區(qū)在大型養(yǎng)老社區(qū)方面的空白。蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)，是打造生態(tài)蕪湖、幸福蕪湖戰(zhàn)略規(guī)劃中的重要舉措。蕪湖市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，2010年GDP與財(cái)政收入分別為1108.6億元和200.7億元，在安徽省僅次于合肥，雙雙名列第二，GDP增幅則以18.2%的成績(jī)位居該省之首。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然帶動(dòng)社會(huì)文化生活需求的全面提升，養(yǎng)老需求便是其中不可或缺的重要組成部分。據(jù)2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“蕪湖60歲以上老人約36萬(wàn)，約占全市總?cè)丝诘?6.15%左右，并以每年3.2%的速度繼續(xù)增長(zhǎng)”。老齡化現(xiàn)象明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)預(yù)測(cè)至2030年，全市60歲及以上老年人口的規(guī)模將達(dá)70萬(wàn)人，占總?cè)丝诘谋戎馗哌_(dá)28％，屆時(shí)蕪湖人口老齡化達(dá)到高峰。如何給日益增多的蕪湖老年人口提供一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套齊備、服務(wù)體系完善的養(yǎng)老場(chǎng)所，是實(shí)現(xiàn)“幸福蕪湖”的重要環(huán)節(jié)之一，也是“蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)老綜合示范區(qū)”項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)。1.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容1.2.1建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目計(jì)劃總占地2000畝，（其中含水域面積600畝）。其中項(xiàng)目建設(shè)用地700畝。另外的13200畝土地保持原生態(tài)地貌和植被。1.2.2建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目包括兩河、一城、一區(qū)、二院，具體內(nèi)容如下：“兩河”即“徽派清明上河園”和“威尼斯異域風(fēng)情天鵝河”；徽派清明上河園，以厚重的中國(guó)古典文化為背景，結(jié)合徽派傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，打造獨(dú)具風(fēng)格的養(yǎng)生養(yǎng)老文化景區(qū)；“威尼斯異域風(fēng)情天鵝河”以歐式建筑為特征并結(jié)合優(yōu)雅天鵝群，讓人駐足觀賞留戀入勝。我們同時(shí)考慮老年人休閑娛樂(lè)在本項(xiàng)目的北端，導(dǎo)入具有亞歐文化特色的“四大花園”：風(fēng)車(chē)花園、水景荷花園、水韻花園以及水上世界花園，與養(yǎng)老中心水系共同形成“四花園、五景觀”的歐亞風(fēng)情。“一城”即安徽京之盾生態(tài)養(yǎng)老度假水城，結(jié)合先進(jìn)的“低碳環(huán)?！崩砟睿蛟旒B(yǎng)老、休閑度假、溫泉養(yǎng)生、旅游演藝于一體的度假水城，包括老年公寓、老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心、老年護(hù)理培訓(xùn)中心、老年休閑度假中心等內(nèi)容，鑄造出一個(gè)現(xiàn)代化的“徽派清明上河園”養(yǎng)老、休閑度假中心?！耙粎^(qū)”即“老年生態(tài)健康產(chǎn)品生產(chǎn)交易區(qū)”，該區(qū)域?qū)R集對(duì)中老年人適用的各種產(chǎn)品，如生態(tài)綠色食品、老年服飾、老年器械用品等，該區(qū)域?qū)⒊蔀槔夏暧闷反笮臀锪鹘灰着c配送中心。“二院”即療養(yǎng)院、老年康復(fù)醫(yī)院；通過(guò)康復(fù)療養(yǎng)醫(yī)院的建設(shè)，為老年人提供可持續(xù)性的照料退休社區(qū)——ContinuingCareRetirementCommunity，簡(jiǎn)稱CCRC。CCRC是一種綜合性老年服務(wù)社區(qū)，CCRC的目標(biāo)是通過(guò)社區(qū)內(nèi)全方位的專業(yè)服務(wù)滿足不同身體健康狀況的老人的需求,并進(jìn)一步改善老年人生活方式和提高生活質(zhì)量。目前CCRC社區(qū)通常為老年人提供自理、助理、護(hù)理一體化的居住設(shè)施和人性化專業(yè)服務(wù)。項(xiàng)目建設(shè)六大體系以保證蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)的正常運(yùn)營(yíng)，并取得良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。1、社區(qū)醫(yī)療體系蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)加強(qiáng)健康管理意識(shí)，建立健康管理系統(tǒng)化服務(wù)模式，包括建立個(gè)人健康信息卡，組織開(kāi)展健康咨詢、體檢與診斷，根據(jù)預(yù)防控制健康危險(xiǎn)因素進(jìn)行生理、心理和社會(huì)適應(yīng)能力評(píng)估，組織實(shí)施健康促進(jìn)方案并開(kāi)展個(gè)案主動(dòng)追蹤服務(wù)和干預(yù)。在社區(qū)內(nèi)建立有效獲取健康保護(hù)與知識(shí)的主渠道，并有計(jì)劃有組織地開(kāi)展健康教育活動(dòng)。蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)滿足對(duì)老年人健康呵護(hù)的軟性醫(yī)務(wù)及服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目?jī)?nèi)容體能檢測(cè)中心及健康檔案管理提供快捷先進(jìn)的檢測(cè)和體能恢復(fù)服務(wù)及咨詢服務(wù)，計(jì)劃體能檢測(cè)中心與醫(yī)療診所分離。體能恢復(fù)中心提供理療、氧恢復(fù)、食療、深度睡眠、整體按摩等服務(wù)。藥物咨詢中心促進(jìn)健康的藥物及營(yíng)養(yǎng)品提供并咨詢服務(wù)。2、健康增進(jìn)體系蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)的健康體系設(shè)計(jì)，以積極推動(dòng)住區(qū)健身運(yùn)動(dòng)為主旨，根據(jù)住區(qū)的規(guī)模、周邊實(shí)際狀況和南陵及江南的人文社會(huì)情況，科學(xué)地建立住區(qū)健身體系。健身體系的構(gòu)成分為居室空間、樓間空間、廣場(chǎng)空間和健身會(huì)所等4個(gè)層次，并與住區(qū)內(nèi)外交通步行線、住區(qū)內(nèi)休閑步行線、住區(qū)內(nèi)局部健身步（跑）行線相結(jié)合，形成點(diǎn)線相連、有機(jī)組合的健身設(shè)施群體。住區(qū)規(guī)劃為健身設(shè)施提供相應(yīng)空間，滿足健身方式的要求并為居住者交往創(chuàng)造條件。3、社區(qū)養(yǎng)生體系蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)營(yíng)造良好的文化養(yǎng)育環(huán)境，以健康向上的文化主題塑造住區(qū)的文化氛圍。成為關(guān)注老年人健康教育的場(chǎng)所。住區(qū)設(shè)老年會(huì)館、陽(yáng)光會(huì)所、文化活動(dòng)中心、文化活動(dòng)站等社區(qū)養(yǎng)生體系，營(yíng)造獨(dú)特的老年養(yǎng)生系統(tǒng)。4、立體多維的景觀體系以塑造高綠化、生態(tài)性、健康社區(qū)為目標(biāo)。主軸景觀、中央景觀（集中綠地）、組團(tuán)景觀、河濱景觀、私家花園等五大空間景觀，相互輝映。同時(shí)，以造公園的方式造景觀，讓休閑、健身、娛樂(lè)融為一體，充分體現(xiàn)小區(qū)的交流性與互動(dòng)性。5、建筑技術(shù)規(guī)范體系蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)嚴(yán)格遵照國(guó)家健康社區(qū)及老年社區(qū)建筑技術(shù)規(guī)范，按相關(guān)要求及技術(shù)要點(diǎn)實(shí)施項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工，以標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系完成標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)的建造。6、完善配套的服務(wù)體系蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)的物業(yè)管理與社區(qū)配套模式從健康理念出發(fā)，結(jié)合住區(qū)的實(shí)際情況，建立健康物業(yè)管理與服務(wù)配套。包括：滿足高檔生活的功能配套、滿足健康生活的運(yùn)動(dòng)設(shè)施功能設(shè)置、滿足對(duì)業(yè)主健康呵護(hù)的軟性醫(yī)務(wù)服務(wù)設(shè)施、每戶智能化配套、老年大學(xué)、開(kāi)展社團(tuán)活動(dòng)等，以確保社區(qū)住戶生活與心理兩方面的需求。通過(guò)上述六大配套體系的整合實(shí)施，從物質(zhì)與精神生活兩來(lái)滿足老年人的特點(diǎn)和需求，從而在形式與內(nèi)容上完全契合并支撐這一新型社區(qū)養(yǎng)老模式。1.2.2項(xiàng)目總投資本項(xiàng)目計(jì)劃總投資30億元，其中固定資產(chǎn)投資28億元，流動(dòng)資金2億元。1.2.3主要評(píng)價(jià)指標(biāo)1、總投資30億；2、固定資產(chǎn)占總投資比例：94%。3、年用電500萬(wàn)千瓦時(shí)4、年用水：3萬(wàn)噸5、征地：2000畝（其中含水域面積600畝），其中建設(shè)用地700畝。另外的1300畝土地保持原生態(tài)地貌和植被6、產(chǎn)業(yè)政策：項(xiàng)目符合國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》中的“三十七、其他服務(wù)業(yè)；10、養(yǎng)老服務(wù)”的鼓勵(lì)范圍。1.3項(xiàng)目建設(shè)單位介紹1.3.1安徽京之盾文化傳播有限公司安徽京之盾文化傳播有限公司成立于2007年5月，其前身是公安部下屬京盾文化傳播有限公司安徽分公司，是按照公安部消防局和武警消防部隊(duì)將防火安全知識(shí)“進(jìn)社區(qū)、進(jìn)企業(yè)、進(jìn)學(xué)校、進(jìn)農(nóng)村、進(jìn)機(jī)關(guān)”的宣傳需要而成立的一家集新媒體開(kāi)發(fā)和品牌深度推廣的專業(yè)公司。是安徽省公安消防總隊(duì)所指定的消防公益宣傳掛圖廣告媒體的唯一單位，負(fù)責(zé)安徽全省范圍內(nèi)消防公益宣傳掛圖廣告媒體的制作、安裝、維護(hù)及廣告招商工作。2009年10月，隨著公司業(yè)務(wù)迅速開(kāi)展，公司在穩(wěn)固原有市場(chǎng)份額的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步整合資源，拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，并將企業(yè)更名為安徽京之盾文化傳播有限公司。由原來(lái)單一的代理消防公益廣告業(yè)務(wù)擴(kuò)展至利用多媒體、戶外大型鋼結(jié)構(gòu)公告牌等載體。代理國(guó)內(nèi)各類(lèi)廣告發(fā)布，營(yíng)銷(xiāo)代理，企業(yè)文化活動(dòng)策劃及企業(yè)形象設(shè)計(jì)等多項(xiàng)服務(wù)領(lǐng)域，并向文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍。安徽京之盾文化傳播有限公司是省內(nèi)最具有實(shí)力的文化傳播公司，已經(jīng)和中央新影集團(tuán)聯(lián)合攝制了數(shù)字電影《關(guān)關(guān)雎鳩》，拍攝26集電視劇《王稼祥》，積累了豐富的文化傳播制作經(jīng)驗(yàn)。目前，以安徽京之盾文化傳播有限公司為依托的安徽京之盾集團(tuán)正在籌建之中。安徽京之盾集團(tuán)（籌）下屬安徽京之盾文化傳播有限公司、安徽京之盾消防工程建設(shè)有限公司、安徽京之盾天鵝特種養(yǎng)殖有限公司、安徽京之盾煙酒貿(mào)易有限公司、安徽快樂(lè)投資管理有限公司、康達(dá)（新能源）集團(tuán)安徽分公司、煌盛（管業(yè)）集團(tuán)安徽分公司、安徽恒順達(dá)自動(dòng)化科技有限公司蕪湖分公司、安徽天一消防檢測(cè)技術(shù)有限公司蕪湖分公司、浙江青龍消防安裝工程有限公司蕪湖分公司、安徽京之盾大學(xué)生創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)中心等十二個(gè)子公司的大型集團(tuán)公司。安徽京之盾集團(tuán)董事長(zhǎng)朱健生出身于革命軍人家庭，1972年入伍在海軍南海艦隊(duì)服役，1974年參加西沙對(duì)越反擊戰(zhàn)。1977年回地方后一直從事共青團(tuán)工作，1980年被團(tuán)中央表彰命名為“全國(guó)優(yōu)秀團(tuán)干部”（安徽省唯一），受到國(guó)家主席、全國(guó)人大委員長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院總理等黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的接見(jiàn)，享受全國(guó)勞模待遇。80年代初下海經(jīng)商，先后在蕪湖市新星家電、新星大酒店任法人代表，后創(chuàng)辦新星實(shí)業(yè)公司，1989年后到國(guó)外公司任職，先后為英國(guó)米利斯.寶萊通（電力投資跨國(guó)公司，在中國(guó)投12家發(fā)電廠）服務(wù)，任瑞典標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際股份有限公司中國(guó)辦事處主任，首席代表等職。1.3.2東方安養(yǎng)集團(tuán)（香港）有限公司東方安養(yǎng)集團(tuán)公司是一家國(guó)際性養(yǎng)老投資管理公司，公司在國(guó)際化養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)和東方本土市場(chǎng)的結(jié)合方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。團(tuán)隊(duì)成員中既具有養(yǎng)老投資豐富經(jīng)驗(yàn)人士又具有熟悉臺(tái)灣、香港等養(yǎng)老模式的專家。東方安養(yǎng)集團(tuán)公司聯(lián)合中國(guó)老年學(xué)學(xué)會(huì)養(yǎng)老與護(hù)理專業(yè)委員會(huì)，為國(guó)內(nèi)多家養(yǎng)老項(xiàng)目如海南三亞灣假日養(yǎng)老公寓、浙江溫嶺三心美德頤樂(lè)園提供投資管理、業(yè)務(wù)咨詢等服務(wù)。中國(guó)老年學(xué)學(xué)會(huì)養(yǎng)老與護(hù)理專業(yè)委員會(huì)是經(jīng)民政部批準(zhǔn)設(shè)立的二級(jí)社團(tuán)機(jī)構(gòu)，也是中國(guó)國(guó)內(nèi)養(yǎng)老與護(hù)理專業(yè)方面最權(quán)威的研究機(jī)構(gòu)之一。1.4項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.4.1項(xiàng)目提出背景如今中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，“十二五”時(shí)期，隨著第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰的到來(lái)，我國(guó)人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。從2011年到2015年，全國(guó)60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬(wàn)；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個(gè)百分點(diǎn)。老齡化進(jìn)程與家庭小型化、空巢化以及中國(guó)現(xiàn)時(shí)期獨(dú)特的“４２１”家庭結(jié)構(gòu)相伴隨，與經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型期的矛盾相交織，社會(huì)養(yǎng)老保障和養(yǎng)老服務(wù)的需求將急劇增加。從社會(huì)角度觀察孤寡老人的養(yǎng)老問(wèn)題，已涉及我國(guó)經(jīng)濟(jì)、政治、文化和社會(huì)生活等諸多問(wèn)題。未來(lái)20年，我國(guó)人口老齡化日益加重，到2030年全國(guó)老年人口規(guī)模將會(huì)翻一番，老齡事業(yè)發(fā)展任重道遠(yuǎn)，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會(huì)的其中一項(xiàng)大問(wèn)題，如何緩解孤寡老人的養(yǎng)老問(wèn)題，已成為一個(gè)亟待解決的社會(huì)課題。我國(guó)是一個(gè)提倡尊老愛(ài)幼的國(guó)家，而“贍養(yǎng)老人，尊重老人，孝敬老人”是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)美德。我們青壯年是家庭的脊梁柱，不得不承擔(dān)家庭的重任，讓生活更舒適，所以必須花費(fèi)很多的時(shí)間去奮斗、去拼搏。在這種背景下，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式開(kāi)始瓦解，老人們出現(xiàn)無(wú)人照顧、陪伴的情況。而隨著我國(guó)人民生活水平的不斷提高，相當(dāng)一部分老人有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，更關(guān)注健康和養(yǎng)生，所以我們社會(huì)必須尋求一種方法來(lái)解決，這時(shí)各式各樣的專業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老機(jī)構(gòu)必然如雨后春筍般出現(xiàn)并蓬勃發(fā)展起來(lái)，這些組織機(jī)構(gòu)可以有效解決老人的養(yǎng)生養(yǎng)老問(wèn)題，不斷地滿足老人的物質(zhì)與精神上的各種需求，豐富其生活，讓老人們老有所養(yǎng)，老有所依，老有所學(xué)，老有所樂(lè)。專業(yè)的養(yǎng)生養(yǎng)老機(jī)構(gòu)更能關(guān)注老人的生活，更貼心老人的生活，也能讓兒女們更放心的工作。但現(xiàn)在我國(guó)卻面臨著尷尬的床位問(wèn)題。我國(guó)60歲以上老年人數(shù)高達(dá)1.78億，但我國(guó)敬老院床位的擁有量才有120萬(wàn)個(gè)，這是一個(gè)怎樣的比例??！僅占老年齡人口的0.8%，換一種說(shuō)法就是每125位老人才能得到1張床位，這是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這僅僅是杯水車(chē)薪。需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了供應(yīng)，最為關(guān)鍵的是現(xiàn)在的養(yǎng)老院在品質(zhì)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于現(xiàn)在的生活水平。從這可以看出，養(yǎng)生養(yǎng)老院這一服務(wù)業(yè)必將發(fā)展壯大起來(lái)。1.4.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、促進(jìn)城郊經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本項(xiàng)目以老年人康復(fù)、醫(yī)療、養(yǎng)老為主題，打造養(yǎng)老和休閑度假旅游綜合體，能夠滿足皖南地區(qū)老人養(yǎng)老、康復(fù)、醫(yī)療的需求，為工業(yè)、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展提供廣闊的市場(chǎng)，解決當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民的就業(yè)問(wèn)題，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2、促進(jìn)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目建成后，將成為華東地區(qū)規(guī)模大、功能全、品位高的養(yǎng)老、醫(yī)療、康復(fù)、生態(tài)休閑度假旅游綜合體，極大地促進(jìn)蕪湖市乃至安徽省養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。3、滿足社會(huì)老年人需求。本項(xiàng)目集老人收養(yǎng)、醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理和文化娛樂(lè)為一體，面向全社會(huì)開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)工作。公寓設(shè)床位6000張，環(huán)境幽雅，房間寬敞明亮，設(shè)有普通間和標(biāo)準(zhǔn)間、豪華間，供不同需求老人選擇入住。每個(gè)房間都配有電視、空調(diào)、電話等設(shè)施一應(yīng)俱全，24小時(shí)熱水，床頭設(shè)有緊急呼叫器，服務(wù)人員全天候服務(wù)，24小時(shí)值班，每位老人床前設(shè)有呼叫器，可以為老人提供日常護(hù)理、養(yǎng)生、醫(yī)療、心理康復(fù)、咨詢、娛樂(lè)、旅游等多方位的服務(wù)，使在公寓老人能夠老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所醫(yī)、老有所樂(lè)。經(jīng)過(guò)1990年第四次、2000年第五次人口普查以及2005年1%人口抽樣調(diào)查分析，根據(jù)《世紀(jì)之交的中國(guó)人口·安徽卷》編委會(huì)專家預(yù)測(cè)，從2001年至2060年，安徽人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)可劃分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段：人口老齡化緩慢發(fā)展階段（2001—2020年）。這一階段是建國(guó)初期和五十年代末出生的人口開(kāi)始進(jìn)入老年人行列。主要是由于受到安徽第一次人口生育高峰期（1952—1958年）的影響而形成的人口老齡化基本態(tài)勢(shì)。其特點(diǎn)是，少年兒童人口比重下降幅度大于老年人口比重的上升幅度，即從2001年到2020年，前者從25.41%下降到17.88%，后者從7.18%上升到11.71%；老少比高達(dá)65.49%；成年人口的比重在較為穩(wěn)定中略微震蕩，即從2001年的67.41%到2010年上升為72.30%，到2020年又回落到70.41%。其他老化指標(biāo)均呈現(xiàn)出平穩(wěn)上升和發(fā)展。這一階段人口老齡化發(fā)展水平呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)之勢(shì)，應(yīng)對(duì)人口老齡化的時(shí)間相對(duì)寬裕。第二個(gè)階段：人口老齡化迅速發(fā)展階段（2021年—2045年）。這一階段是二十世紀(jì)六十年代至九十年代中期出生的人口開(kāi)始進(jìn)入老年人的行列所形成。主要是正值安徽第二、三兩次人口生育高峰期，即1962—1975年的第二次和1986—1997年第三次生育高峰期，所以，這個(gè)時(shí)期老年人口數(shù)量迅速增加，各項(xiàng)老化指標(biāo)快速增長(zhǎng)，人口老化水平迅速提高，是安徽省未來(lái)人口老齡化預(yù)測(cè)期內(nèi)老化速度最快的時(shí)期。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析來(lái)看，65歲及以上老年人口比重從2020年的11.71%迅速增長(zhǎng)到2040年的23.18%，到2045年將突破25%。在24年間，老年人口系數(shù)增長(zhǎng)近13個(gè)百分點(diǎn)?？梢?jiàn)，這一階段是安徽人口老齡化水平高速發(fā)展階段，應(yīng)對(duì)人口老齡化的形勢(shì)十分嚴(yán)峻。第三個(gè)階段：人口老齡化重度發(fā)展階段（2046—2060年）。這一階段人口老齡化發(fā)展水平將達(dá)到最高峰值，而后發(fā)展速度開(kāi)始趨緩，發(fā)展水平將趨于穩(wěn)定。由于這個(gè)時(shí)期人們的壽命普遍延長(zhǎng)，人口預(yù)期壽命迅速提高，老年人口絕對(duì)數(shù)大并迅速向高齡化發(fā)展，這也是安徽省人口老齡化水平最高的時(shí)期；有專家預(yù)測(cè)，2055年前后老齡人口系數(shù)將達(dá)到峰值，人口老齡化程度將達(dá)到頂級(jí)水平，60歲及以上老年人口比重將近30%；同時(shí)，老齡化社會(huì)還將呈現(xiàn)出典型的高齡化特征。尤起在“十二五”期間，我省人口老齡化具有老年人口比例高、增速快、高齡化突出、純老家庭增多等特點(diǎn)，老齡問(wèn)題的社會(huì)壓力顯著加大，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展帶來(lái)的影響將會(huì)更加深刻。預(yù)計(jì)到2015年，60歲以上老年人口將達(dá)到1075萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?5.2%；高齡化趨勢(shì)進(jìn)一步加劇，80歲以上高齡老人將達(dá)到100萬(wàn)人，約占老年人口比重的9%。未來(lái)五年是我省推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、加速崛起進(jìn)程的關(guān)鍵階段，也是老齡事業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期，需要各級(jí)政府正確處理老齡事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的關(guān)系，從制度、物質(zhì)、文化、組織、精神等方面做好應(yīng)對(duì)人口老齡化挑戰(zhàn)的各項(xiàng)準(zhǔn)備，切實(shí)保障老年家庭和老年人基本生活，促進(jìn)老齡事業(yè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。中共安徽省委、安徽省人民政府十分重視老齡問(wèn)題。早在2002年就發(fā)出了《關(guān)于貫徹<中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定>的實(shí)施意見(jiàn)》，指出“老齡問(wèn)題是關(guān)系國(guó)計(jì)民生和國(guó)家長(zhǎng)治久安的一個(gè)重大社會(huì)問(wèn)題?！薄白龊美淆g工作，滿足老年人日益增長(zhǎng)的物質(zhì)和文化生活需要，切實(shí)保障老年人的合法權(quán)益，對(duì)于促進(jìn)我省兩個(gè)文明建設(shè)，保持社會(huì)政治穩(wěn)定，具有十分重要的意義。”安徽省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃中規(guī)定：——建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系，居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本健全，全省每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)力爭(zhēng)達(dá)到40張的目標(biāo)。省委、省政府制定了一系列方針政策和具體措施，投入財(cái)力物力，促進(jìn)了我省老齡事業(yè)的健康發(fā)展。加快社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，逐步滿足老年人養(yǎng)老的差異需求，提高老年人生活質(zhì)量，是落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院方針政策，構(gòu)建和諧社會(huì)的新舉措。1.4.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性1、符合城市建設(shè)整體規(guī)劃。具有江南水鄉(xiāng)的特色，環(huán)境優(yōu)美適合養(yǎng)老養(yǎng)生。2、交通條件便利。本項(xiàng)目位于南陵縣的東南部南鋼公路的東側(cè)，項(xiàng)目將處于長(zhǎng)三角一體化區(qū)域交通圈內(nèi)。3、滿足社會(huì)需求。本項(xiàng)目以老年人康復(fù)、醫(yī)療、養(yǎng)老為主題，面向華東地區(qū)，打造養(yǎng)老和休閑度假旅游綜合體，能夠滿足皖南地區(qū)老人養(yǎng)老、康復(fù)、醫(yī)療的需求。4、適合生態(tài)居住要求。本項(xiàng)目將以創(chuàng)新投入機(jī)制和管理機(jī)制為突破口，在楊村湖主景區(qū)外，建立居住低碳化道路系統(tǒng)林蔭化、醫(yī)療現(xiàn)代化為目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)居住環(huán)境的要求，讓老年人徜徉在水鄉(xiāng)田園，領(lǐng)略水韻無(wú)限風(fēng)光的。1.5研究依據(jù)及范圍1.5.1研究依據(jù)1、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》2、《城市規(guī)劃編制辦法》3、《城市規(guī)劃編制辦法及實(shí)施細(xì)則》4、《中華人民共和國(guó)土地管理法》5、《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137—1990）6、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50220—1995）4、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》8、《城市工程管線綜合規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》9、《城市園林綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》10、《城市排水規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》11、《城市給水規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》12、《城市供電規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》13、《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》14、中共中央國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號(hào)）15、中共安徽省委、安徽省人民政府《關(guān)于貫徹<中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定>的實(shí)施意見(jiàn)》（皖發(fā)[2002]8號(hào)）16、《國(guó)家基本公共服務(wù)體系“十二五”規(guī)劃》17、安徽省發(fā)展和改革委員會(huì)《安徽省老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》18、安徽省民政廳等13廳局《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見(jiàn)》（民福字[2001]107號(hào)）1.5.2研究范圍遵照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和文件精神，依據(jù)國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南》的規(guī)定，對(duì)蕪湖水韻生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合示范區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、選址、總平面布置、節(jié)能、環(huán)保、勞動(dòng)安全衛(wèi)生，投資和經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，為業(yè)主和政府主管部門(mén)提供決策依據(jù)。本報(bào)告研究范圍包括：1、論述項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義；2、通過(guò)對(duì)養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展和需求情況調(diào)研，推薦工程建設(shè)規(guī)模與方案；3、根據(jù)所選場(chǎng)址實(shí)際狀況進(jìn)行總體布置，確定工程技術(shù)方案；4、對(duì)環(huán)境保護(hù)、節(jié)能、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防提出方案；5、對(duì)投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定量分析；6、提出可行性研究結(jié)論和建議。

第二章中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體市場(chǎng)狀況2.1中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程2.1.1我國(guó)的人口發(fā)展歷程新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)人口數(shù)量在急劇增長(zhǎng)的同時(shí)人口年齡結(jié)構(gòu)也經(jīng)歷了飛速的轉(zhuǎn)變。先后經(jīng)歷了年輕型人口結(jié)構(gòu)、成年型人口結(jié)構(gòu)及老年型人口結(jié)構(gòu)。20世紀(jì)40年代末至60年代末，我國(guó)人口的出生率非常高，導(dǎo)致老年人口比重減少，這一段時(shí)間我國(guó)人口年齡屬于年輕型。20世紀(jì)70年代末，我國(guó)開(kāi)始全面落實(shí)計(jì)劃生育政策，使出生率大幅降低，成年人數(shù)在總?cè)丝跀?shù)中所占比例越來(lái)越大，我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)由年輕型轉(zhuǎn)向成年型。20世紀(jì)90年代以來(lái)，由于改革開(kāi)放后我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民的生活水平和醫(yī)療衛(wèi)生條件不斷改善，人均壽命的不斷提高，老年人的絕對(duì)數(shù)和相對(duì)比例均在增加，我國(guó)人口的年齡結(jié)構(gòu)已由成年型轉(zhuǎn)向老年型，并于1999年進(jìn)入了老齡化社會(huì)。據(jù)專家預(yù)測(cè)，到2010年，中國(guó)60歲及65歲以上人口比重分別為12.18%和8.12%，2020年為16.23%和11.30%，2030年為22.34%和15.21%，2040年為25%和20%。到2030年時(shí)中國(guó)將進(jìn)入“超老年型”社會(huì)。到2050年，60歲以上的人口總數(shù)將達(dá)到4億左右，占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^(guò)25%。屆時(shí)，每4個(gè)中國(guó)人中間就有1個(gè)老年人，中國(guó)將成為高度老齡化的國(guó)家。2.1.2我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)自新中國(guó)成立至今，大致可分為以下三個(gè)階段：第一階段：新中國(guó)成立至20世紀(jì)70年代，由于處于年輕型向成年型轉(zhuǎn)變的人口結(jié)構(gòu)，還未產(chǎn)生養(yǎng)老問(wèn)題新中國(guó)成立至20世紀(jì)70年代，由于受人口生育政策不受限制影響，處于年輕型向成年型轉(zhuǎn)變階段，老年人占社會(huì)人口比重較低。所以該段時(shí)間養(yǎng)老問(wèn)題并未引起社會(huì)的重視，也沒(méi)有所謂的發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的說(shuō)法。第二階段：20世紀(jì)80年代至20世紀(jì)末，老年市場(chǎng)有了一定的發(fā)展，初步顯現(xiàn)一定的發(fā)展?jié)摿ψ?0世紀(jì)80年代以來(lái)，我國(guó)的老年市場(chǎng)有了較快的發(fā)展，并且逐漸形成了一定的體系。隨著我國(guó)于1999年老年人口比重進(jìn)入國(guó)際公認(rèn)老齡化水平線，老年人口的快速增加、老年人購(gòu)買(mǎi)力的逐漸增強(qiáng)和老年人消費(fèi)觀念和消費(fèi)行為的改變，我國(guó)的老年市場(chǎng)得到進(jìn)一步擴(kuò)大。該段時(shí)間內(nèi)有些企業(yè)一哄而上，竟相推出一些老年產(chǎn)品。但由于未對(duì)老年人的購(gòu)買(mǎi)力水平、消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)特征進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，很多產(chǎn)品因不適應(yīng)市場(chǎng)的需求而最終解散。第三階段：21世紀(jì)初至今，隨著人們生活水平的提高，老年群體消費(fèi)需求的變化，老年市場(chǎng)越來(lái)越大，但是企業(yè)供給卻不能滿足市場(chǎng)的需求進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)人民的生活水平穩(wěn)步提高，消費(fèi)觀念發(fā)生較大的改變，我國(guó)老年市場(chǎng)潛力增大，老年人的需求開(kāi)始向個(gè)性化、多元化方向發(fā)展。然而，盡管企業(yè)界和理論界均認(rèn)為我國(guó)的老年市場(chǎng)亟待開(kāi)發(fā)、老年產(chǎn)業(yè)潛力巨大，但大部分企業(yè)卻不敢輕易涉足老年產(chǎn)業(yè)。只有少數(shù)企業(yè)將目光瞄準(zhǔn)了老年市場(chǎng)，推出了一些老人生活用品、老人保健品、老人服裝、老人化妝品、老年公寓等商品。整體來(lái)看，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)仍存在很大的空白。2.2中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀2.2.1市場(chǎng)需求狀況1、我國(guó)老年人口呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，提供了龐大的潛在老年消費(fèi)市場(chǎng)2005年，我國(guó)老年人口比例達(dá)到11%，數(shù)量超過(guò)1.3億。隨著新中國(guó)成立后50年代出生高峰的人口即將進(jìn)入老年，我國(guó)的人口老齡化速度將進(jìn)入發(fā)展時(shí)期。預(yù)計(jì)到2015年我國(guó)老年人總數(shù)將突破2億人，2027年超過(guò)3億人，2044年將達(dá)到4億人。在未來(lái)的近半個(gè)世紀(jì)中，我國(guó)老年人口將一直呈迅速增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。龐大的老年人群以及未來(lái)數(shù)十年不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)，決定了老年人消費(fèi)群體將支撐起一個(gè)龐大的老齡產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)到2010年，全國(guó)市場(chǎng)的消費(fèi)能力將突破2萬(wàn)億元大關(guān)。

2、城市老年群體已擁有一定的消費(fèi)能力我國(guó)老年人購(gòu)買(mǎi)能力總和也相當(dāng)可觀。根據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心的一份調(diào)查，我國(guó)城市老人中有42.8%的人擁有存款。2005年每年老年人的離退休金、再就業(yè)收入、親朋好友的資助可達(dá)3000億元至4000億元，這將使老年市場(chǎng)成為未來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中有較大影響的消費(fèi)市場(chǎng)之一。此外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，僅退休金一項(xiàng)到2010年就將增加到8383億元，2020年為28145億元，2030年為73219億元。而以2005年全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)（退休后被聘用）收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元計(jì)算，即使3％的老年人在社會(huì)設(shè)施中養(yǎng)老，全國(guó)也將要為420萬(wàn)老人修建老年公寓或老年住宅。其中建造8萬(wàn)至10萬(wàn)所老年公寓及老年住宅，投資總額便是900億元至1000億元，加上其它設(shè)施設(shè)備等，就是1200億元。3、存在一定比例的中高收入老年群體對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)老年社區(qū)的需求國(guó)外老年社區(qū)的購(gòu)房者以老年人為主，而在國(guó)內(nèi)，既有入住老年社區(qū)養(yǎng)老意愿，又有購(gòu)房能力的老年人相比國(guó)外來(lái)說(shuō)數(shù)量是很有限的。零點(diǎn)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6％以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無(wú)論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們希望市場(chǎng)上能多生產(chǎn)一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓。也就是說(shuō)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展較快的地區(qū)，已經(jīng)存在一定比例的中高收入老年群體對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)老年社區(qū)的需求。4、部分老年人的消費(fèi)觀念已經(jīng)由被動(dòng)走向主動(dòng)，且在市場(chǎng)上相當(dāng)活躍部分55歲以上的新老年人，他們的消費(fèi)觀念已經(jīng)不同于傳統(tǒng)老年人，他們?cè)诿廊荨⒋┲虬?、營(yíng)養(yǎng)食品、健身娛樂(lè)、旅游觀光等方面，有著強(qiáng)烈的消費(fèi)興趣，他們的保險(xiǎn)意識(shí)、精神文化消費(fèi)意識(shí)加強(qiáng)，因此他們是推動(dòng)今后老年市場(chǎng)發(fā)展的主要力量。2.2.2市場(chǎng)供給狀況1、整個(gè)供給市場(chǎng)處于發(fā)展初期階段，市場(chǎng)供給存在缺失養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，雖然80年代開(kāi)始在國(guó)內(nèi)興起，但主要局限在養(yǎng)老設(shè)施方面，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后。同時(shí)，養(yǎng)老設(shè)施多數(shù)還是機(jī)構(gòu)、政府投資，市場(chǎng)化程度較低。截至2006年，我國(guó)一對(duì)夫婦贍養(yǎng)四位老人的現(xiàn)象已經(jīng)比較普遍，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化，急需發(fā)揮社會(huì)養(yǎng)老功能，然而我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所能容納的人數(shù)只占老年人口的0.8%，落后于發(fā)達(dá)國(guó)家3%的比例。根據(jù)全國(guó)老齡工作委員會(huì)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年我國(guó)老年用品市場(chǎng)的年消費(fèi)能力已經(jīng)達(dá)到了4000億元。但是我國(guó)所有老年用品生產(chǎn)企業(yè)所提供的產(chǎn)品尚不足1000億元，滿足需求相差甚遠(yuǎn)，市場(chǎng)供給存在缺失。2、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨于細(xì)分化，向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)趨于細(xì)分化，出現(xiàn)了老年用品、老年公寓、老年護(hù)理、老年療養(yǎng)、老年文化、老年娛樂(lè)、老年家政護(hù)理等多種養(yǎng)老服務(wù)及配套服務(wù)業(yè)。而且在操作上，逐步有民營(yíng)資本進(jìn)入，開(kāi)始市場(chǎng)化進(jìn)行成本運(yùn)作，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)正在向產(chǎn)業(yè)化方向良性發(fā)展。大連第一家養(yǎng)老超市、重慶的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老方式、寧波首家養(yǎng)老照護(hù)培訓(xùn)基地、大連工人養(yǎng)老院與日本上村友好介護(hù)株式會(huì)社的“旅游養(yǎng)老方式”、海南異地養(yǎng)老等諸多細(xì)分形態(tài)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了我國(guó)的養(yǎng)老業(yè)正在逐步產(chǎn)業(yè)化。3、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已成為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，國(guó)內(nèi)相當(dāng)多省市正加大對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持力度近年來(lái)隨著社會(huì)養(yǎng)老需求的逐年增長(zhǎng)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在吸引著越來(lái)越多的投資主體。遼寧、浙江、江蘇、海南等省市紛紛對(duì)本省市養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展市場(chǎng)及前景進(jìn)行研究論證，扶持并促進(jìn)本地養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地方主要是海南的?？?、三亞、瓊海、文昌等，遼寧的大連；而江蘇的昆山、吳江、太倉(cāng)、蘇州吳中地區(qū)等地，浙江的安吉，杭州、嘉興、湖州看到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，開(kāi)始打造為上海老人服務(wù)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶。而廣東省的廣州市和深圳市看好廣東籍港人內(nèi)地養(yǎng)老的基地。4、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供給尚未形成規(guī)模，企業(yè)和商家未能敏感地抓住商機(jī)老年消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模未能引起企業(yè)重視。老齡人口的增加為老齡產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了無(wú)限商機(jī)。但是，我國(guó)的企業(yè)和商家并未能及時(shí)地抓住商機(jī)，抓住市場(chǎng)巨大的需求。以養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)為例，截至2005年3月，福建省共有養(yǎng)老床位不足1.8萬(wàn)張，每千名老人僅擁有4.5張。另?yè)?jù)大連市一項(xiàng)調(diào)查顯示，2005年占該市老齡人口總數(shù)12％的9萬(wàn)老人有進(jìn)入福利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的意向，而當(dāng)年整個(gè)遼寧省養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位只有4萬(wàn)張?，F(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)及設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能市場(chǎng)需求，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)未形成一定的市場(chǎng)規(guī)模。2.3養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的供求狀況以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化背景等，本研究認(rèn)為，我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)必將呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢(shì)：1、為滿足老年人的居住要求著力發(fā)展老年住宅業(yè)住好是老年人的普遍需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)老年人對(duì)居住條件的不同需求，開(kāi)發(fā)一些適合老年人居住的住房。比如老年公寓型住房、親子套間、小區(qū)老年活動(dòng)中心等。2、構(gòu)建多元化、全方位的社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)體系以社區(qū)服務(wù)中心為核心，以社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)調(diào)解中心、社區(qū)敬老院、社區(qū)托老所、社區(qū)老年學(xué)校、社區(qū)婚介所和家政服務(wù)中心等為依托，以社區(qū)志愿者為補(bǔ)充構(gòu)建社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)體系，為老年人提供多方位的服務(wù)。3、興辦老年醫(yī)院，發(fā)展老年醫(yī)療、護(hù)理產(chǎn)業(yè)就醫(yī)是老年人生活的大難題，許多老年人不是因醫(yī)院離家太遠(yuǎn)而耽誤治療，就是在一些大醫(yī)院東奔西跑，不知找哪一個(gè)科室就診。因此，老年醫(yī)療護(hù)理產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)巨大。對(duì)此可以根據(jù)各地區(qū)的老年人口數(shù)量規(guī)模興辦一些老年醫(yī)院，專門(mén)為老年人提供疾病治療、護(hù)理、咨詢服務(wù)。4、可適當(dāng)發(fā)展老年文化教育、休閑旅游產(chǎn)業(yè)隨著越來(lái)越多的老年人對(duì)體育保健、教育、休閑、娛樂(lè)、旅游要求的提高，將會(huì)出現(xiàn)一批適合老年人的體育保健用品、老年函授課程、老年旅游等產(chǎn)品的出現(xiàn)，以豐富老年人的保健、求知、娛樂(lè)的需求。綜上：越來(lái)越嚴(yán)重的人口老齡化現(xiàn)象的到來(lái)以及現(xiàn)存養(yǎng)生養(yǎng)老條件的國(guó)辦、民辦養(yǎng)老院的糟糕現(xiàn)狀，使得各種形式養(yǎng)老院呼之欲出，但隨著生活水平的提高和思想關(guān)鍵的改變，養(yǎng)老服務(wù)需“以老為本”，養(yǎng)老模式已經(jīng)逐漸由“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”變成了“走出去”。以農(nóng)場(chǎng)式養(yǎng)生養(yǎng)老為主，候鳥(niǎo)式、儲(chǔ)蓄式養(yǎng)老方式為輔的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)勢(shì)在必行。根據(jù)國(guó)家提供的老年人口攀升數(shù)據(jù)，我們可以勾畫(huà)出養(yǎng)老院的發(fā)展趨勢(shì)：發(fā)展養(yǎng)老院一定要發(fā)展適合當(dāng)代生活水平的養(yǎng)老院，并應(yīng)具有一定量的超前性，不然等你建好就落后于當(dāng)時(shí)的社會(huì)生活水平，會(huì)給養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。養(yǎng)老院應(yīng)充分考慮現(xiàn)在退休人員在各方面的需求，特別是在精神生活方面的需求。只要養(yǎng)老院在品質(zhì)上適合了現(xiàn)在退休人員的需求，就能得到良好的發(fā)展。第三章中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)細(xì)分市場(chǎng)分析3.1老年療養(yǎng)市場(chǎng)分析3.1.1市場(chǎng)需求狀況1、老年群體療養(yǎng)市場(chǎng)空間巨大老年人由于年老體弱，發(fā)病率較高。據(jù)有關(guān)調(diào)查，60歲以上的老年人的平均余壽中，約有二分之一至三分之二的時(shí)間處于各種慢性病的狀態(tài)。截至2005年我國(guó)60歲以上的老年人已接近1.2億，患各種疾病的老年人比例高達(dá)60%-80%。因此，醫(yī)療護(hù)理、家庭病床、送醫(yī)送藥上門(mén)服務(wù)，以及臨終關(guān)懷服務(wù)等都會(huì)具有很大市場(chǎng)。2、老年群體更加關(guān)注自身健康療養(yǎng)隨著我國(guó)老齡化步伐的加快，居民生活水平的提高，部分老年人越來(lái)越注重生活質(zhì)量。社區(qū)內(nèi)的活動(dòng)、娛樂(lè)、休閑方式已經(jīng)難以滿足他們的需求，他們開(kāi)始更多地關(guān)注自身健康療養(yǎng)問(wèn)題。3、老年群體需要提供專業(yè)化服務(wù)的老年療養(yǎng)院該類(lèi)療養(yǎng)院應(yīng)了解老年人心理狀態(tài)，懂得與老年人溝通，能夠解決老年人平時(shí)的小病醫(yī)療，分析老年人的飲食習(xí)慣，從每個(gè)方面關(guān)愛(ài)老年人生活。獨(dú)生子女的父母子女少的狀況也會(huì)使他們更多地依賴社區(qū)服務(wù)和選擇不同于現(xiàn)在的養(yǎng)老方式。老年人希望獨(dú)立居住愿望的加強(qiáng)需要社會(huì)上有能夠滿足老年人居住、養(yǎng)老的住宅。4、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)成為需求核心，亟待強(qiáng)化老年衛(wèi)生服務(wù)舉措據(jù)上海市民政局2005年上海市老年服務(wù)需求專項(xiàng)調(diào)查研究，為老服務(wù)的重心是老年醫(yī)療服務(wù)，社區(qū)醫(yī)療服務(wù)成為社區(qū)老年服務(wù)的核心需求。有72.6%的老人認(rèn)為醫(yī)療服務(wù)的就近與便利及其重要。同時(shí)，對(duì)重病及費(fèi)用的擔(dān)憂普遍存在，有22.1%的老人對(duì)患重病可能導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)困難表示憂慮。3.1.2市場(chǎng)供給狀況1、針對(duì)老年群體的“夕陽(yáng)紅”性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)型療養(yǎng)旅游產(chǎn)品“夕陽(yáng)紅”性質(zhì)的療養(yǎng)旅游產(chǎn)品因?yàn)槠洹靶。ǖ停﹫?bào)價(jià)、大交通（只解決食宿）”的安排更靈活，更尊重老年人的選擇，也非常適合老年人慢節(jié)奏、低強(qiáng)度的旅游特點(diǎn)容易受老年人的偏愛(ài)。國(guó)內(nèi)昆明、?？凇?jì)南、重慶等地旅行社已經(jīng)針對(duì)這一有潛力的市場(chǎng)，推出了有針對(duì)性的海南療養(yǎng)游等類(lèi)似的老年療養(yǎng)旅游產(chǎn)品。2、建有多家不同類(lèi)型的療養(yǎng)院及老年療養(yǎng)公寓針對(duì)退休干部、科研人員及城鎮(zhèn)中高收入等老年群體，我國(guó)已建有相當(dāng)數(shù)量的干部療養(yǎng)院、工人療養(yǎng)院、鐵路療養(yǎng)院、專業(yè)護(hù)理服務(wù)等不同類(lèi)型的療養(yǎng)院，為有支付能力的老年群體提供良好的居住環(huán)境和療養(yǎng)護(hù)理服務(wù)。重慶、西安、青島、南昌等地政府已開(kāi)始重視老年療養(yǎng)公寓的建設(shè)，通過(guò)政府招商等形式建設(shè)福利性老年療養(yǎng)公寓，為在老年療養(yǎng)公寓內(nèi)居住的老年人提供一定的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)。3、療養(yǎng)地選擇明顯受氣候條件影響我國(guó)療養(yǎng)休閑場(chǎng)所因資源條件不同，游客地域分布上有顯著差異，本研究以較有代表性的北戴河、海南三亞及昆明作為研究對(duì)象。1）北戴河因環(huán)境優(yōu)美、氣候宜人，成為療養(yǎng)休閑的首選北戴河海濱西面是婀娜俊美的聯(lián)峰山，山色青翠，植被繁茂。南面是悠緩漫長(zhǎng)的海岸線，質(zhì)細(xì)坡緩，沙軟潮平，水質(zhì)良好，鹽度適中。沿海開(kāi)辟了30多個(gè)專用和公共海水浴場(chǎng)。東面有鴿子窩公園，是觀日出、看海潮的最佳境地。沿海岸線向內(nèi)，更有秦皇宮、北戴河影視城、怪樓奇園、金山嘴、海洋公園等各種風(fēng)格、不同特色的旅游景點(diǎn)分布。北戴河氣候宜人，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，暑期平均氣溫只有24．5℃，使北戴河海濱成為馳名中外的旅游避暑勝地。當(dāng)?shù)乜諝馇逍拢瑸I海地區(qū)每立方厘米空氣含負(fù)離子4000個(gè)，高于一般城市10至20倍。上述條件為北戴河發(fā)展海濱休閑療養(yǎng)、旅游事業(yè)提供了得天獨(dú)厚的自然條件。2）海南三亞因獨(dú)特的中醫(yī)療養(yǎng)，成為中老年人康復(fù)療養(yǎng)的選擇三亞作為一座國(guó)際旅游城市，享有陽(yáng)光、海水、沙灘、溫泉等一系列有益健康的旅游資源，發(fā)展療養(yǎng)旅游得天獨(dú)厚。中醫(yī)保健多采用物理、天然中草藥治療，對(duì)人體的副作用較小，在疏通經(jīng)絡(luò)、解除疲勞、調(diào)節(jié)內(nèi)分泌系統(tǒng)上有著顯著療效。三亞的中醫(yī)療養(yǎng)將二者有機(jī)結(jié)合，讓游客在怡人的自然環(huán)境中接受傳統(tǒng)中醫(yī)療法，在游玩中收獲健康。三亞獨(dú)特的中醫(yī)療養(yǎng)使之成為國(guó)內(nèi)外中老年人療養(yǎng)康復(fù)的夢(mèng)想之地。3）春城昆明因氣候優(yōu)美，成為老年人療養(yǎng)的又一選擇昆明地處云貴高原中部，市中心海拔1,891米。南瀕滇池，三面環(huán)山。屬于低緯度高原山地季風(fēng)氣候，由于受印度洋西南暖濕氣流的影響，日照長(zhǎng)、霜期短、年平均氣溫15℃。氣候溫和，夏無(wú)酷暑，冬不嚴(yán)寒，四季如春，氣侯宜人，是極負(fù)盛名的“春城”。昆明還是自然景觀和人文景觀的薈萃之地。悠久的歷史、獨(dú)特的地質(zhì)結(jié)構(gòu)，為昆明留下了眾多的文物古跡和風(fēng)景名勝。昆明已形成了以世博會(huì)為中心的集自然風(fēng)光和民族風(fēng)情為一體的多功能的四季皆宜的旅游勝地，吸引了大量老年游客。3.2老年公寓市場(chǎng)分析3.2.1市場(chǎng)需求狀況1、老年公寓市場(chǎng)存在巨大需求在我國(guó)，由于主要還是實(shí)行家庭養(yǎng)老，老年人多和家庭其他成員住在一起，往往難以滿足老年人對(duì)住的特殊需求，有條件單獨(dú)居住的老人，其住房條件也不理想。據(jù)天津、杭州的有關(guān)調(diào)查，有98%的老年人住在多層或集體住宅之中，單身老人和老年夫婦住在多層或集體住宅中的比例也高達(dá)81%。但是隨著家庭養(yǎng)老功能的弱化和社會(huì)化養(yǎng)老的發(fā)展，以及老年人收入的增加，老年人對(duì)老年住宅的需求將會(huì)上升。2、未來(lái)十年內(nèi)老年公寓總體需求呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)中國(guó)老齡協(xié)會(huì)調(diào)研部認(rèn)為，截至2005年底我國(guó)已具有相當(dāng)購(gòu)買(mǎi)力的老年人主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東南沿海地區(qū)和一些大中城市。未來(lái)十年，當(dāng)現(xiàn)在50歲左右的人進(jìn)入60歲以后，老年市場(chǎng)的巨大購(gòu)買(mǎi)力將會(huì)充分地顯現(xiàn)出來(lái)。這部分老年群體中有許多人事業(yè)有成，退休金和儲(chǔ)蓄存款比現(xiàn)在60歲以上老年人有很大的提高，在消費(fèi)觀念上也有很大的差異。這一群體是最早一批獨(dú)生子女的父母，子女少的狀況也會(huì)使他們更多地依賴于社區(qū)服務(wù)和選擇不同于現(xiàn)在的養(yǎng)老方式。現(xiàn)在所謂的老年人“高檔消費(fèi)”，在10年之后將后變成普通消費(fèi)。老年公寓總體需求正呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。3、北京、上海等大中城市及東南沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)中高收入老年群體對(duì)高端老年公寓需求加大社會(huì)人口流動(dòng)的加速使得更多的老人沒(méi)有子女在身邊照料。在老齡化的發(fā)展中，老年人對(duì)住房的需求也逐漸發(fā)生了變化。在一些大城市里，多數(shù)父母與成年子女更愿意分開(kāi)居住，這既能使老人活動(dòng)不受干擾，減輕子女負(fù)擔(dān)，也減少了長(zhǎng)期共同相處容易產(chǎn)生的矛盾。而普通住宅由于各項(xiàng)設(shè)施并不符合老年人身體、心理等各方面的需求，因此，能夠住進(jìn)一個(gè)設(shè)施完備、服務(wù)周全的老年城，倒成了很多中國(guó)城市老人向往的事。零點(diǎn)調(diào)查公司對(duì)北京、上海兩地3000名55歲至75歲市民就“老年人住宅消費(fèi)問(wèn)題”進(jìn)行了隨機(jī)訪問(wèn)，訪問(wèn)報(bào)告表明，目前我國(guó)老年住宅市場(chǎng)需求加大，一些大城市里，許多父母與成年子女更愿意分開(kāi)居住。這一方面是因?yàn)樵絹?lái)越多的家政服務(wù)公司介入居民的日常生活，許多老年人已經(jīng)從“家庭保姆”的身份中解放出來(lái)；另一方面社會(huì)的發(fā)展使老年人與其子女的世界觀、價(jià)值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧，他們需要保持一定的距離以緩解兩代人之間的矛盾。因此他們對(duì)于老年公寓的需求也日益增加。圖4.2-1:中高收入老年人對(duì)現(xiàn)在居住條件的評(píng)價(jià)（資料來(lái)源：2004年零點(diǎn)公司對(duì)北京、上海3000名老年市民的隨機(jī)訪問(wèn)）零點(diǎn)的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，京滬兩地76.2%和66.7%的被調(diào)查者對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境中的醫(yī)護(hù)急救條件、體育娛樂(lè)場(chǎng)所意見(jiàn)很大，半數(shù)以上對(duì)社區(qū)活動(dòng)、空氣、安全設(shè)施、環(huán)境安靜度不滿意，而居住高樓、周?chē)先松?、和子女住以及居住面積的不滿意程度相對(duì)較低。這兩個(gè)數(shù)據(jù)表明，城市化過(guò)程中的負(fù)面效應(yīng)使許多城市尤其是大中城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量日趨惡化。惡劣的環(huán)境越來(lái)越不適宜老年人頤養(yǎng)天年，所以，很多老年人也產(chǎn)生了到環(huán)境相對(duì)較好，又不太偏離城市的城郊居住的愿望。2005年的另一項(xiàng)調(diào)查顯示，在上海300萬(wàn)60歲以上的老人中，愿意選擇大型現(xiàn)代化老年城（公寓）養(yǎng)老的占到30%，這樣僅上海就有近90萬(wàn)老年人期盼住進(jìn)老年公寓養(yǎng)老。4、低收入老年群體對(duì)福利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求較高受我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展城鄉(xiāng)差距大、東西發(fā)展較大落差的影響，我國(guó)偏遠(yuǎn)地區(qū)、經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的老年消費(fèi)群體消費(fèi)能力有限，且觀念仍停留在傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老上，短期內(nèi)難以對(duì)老年公寓有較高需求。因此他們對(duì)老年公寓的需求以福利性老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主。5、為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51％，打算租賃房屋使用權(quán)的占24％，希望購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的占16％，打算采取其他形式的占9％。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好。3.2.2市場(chǎng)供給狀況1、老年公寓市場(chǎng)有需求空間，但市場(chǎng)供給仍較為緊缺國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來(lái)源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國(guó)還出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對(duì)老年人生活、心理、生理的保障體系。所謂老年公寓是供老年人集中居住的專用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)的結(jié)合，不僅需要在樓層、醫(yī)院、交通、服務(wù)設(shè)施等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更要在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。但在中國(guó)目前的這些老人服務(wù)機(jī)構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場(chǎng)所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)施簡(jiǎn)陋，服務(wù)功能單調(diào)，且可供活動(dòng)的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)施和服務(wù)條件，不能夠全方位地為老年人提供良好的服務(wù)。有些更是只把老人當(dāng)作病人看待，并不關(guān)心老人們情感或心理需要。就中國(guó)而言，現(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院，加上社會(huì)興