重慶市渝北區(qū)復地上城商業(yè)策劃方案2

內部討論文件——機密復地·上城商業(yè)策劃方案第一部分渝北區(qū)商業(yè)物業(yè)調研1．渝北區(qū)重點大型商業(yè)物業(yè)索引狼序號棚物業(yè)名稱昌規(guī)模（萬平棍米）狠區(qū)位歪商圈等級誦功能看樓層所業(yè)種暴經(jīng)營情況崗主力店雁1剛金易都會蒼2．00爆兩路褲三級烏復合拋6腎百貨炕在營將重百兩路店艙2摧國美電器及0．27窄兩路盡三級騾單一久3啦家電壘在營脈——非3要汽博中心亮3．50四加工區(qū)劈——中單一蹲——貫汽配邁在營席——努4額易初蓮花套2．80擊新西路伐——測單一皇4駁百貨靜在營滴——弟5隨奧園錦15．00殊管委會口——暖——摟4夢購物規(guī)在營度——恒6棵西部建材舒57．30掙金開大道粱——擇單一戀建材此在營木——銳7心財富中心棉16．00拒新光大道趁——遠——流——擔——撒未入市侵——窄8挺米蘭天空襲2．50喊松牌路倡——扭——套——恥——蜘未入市甲——渝北區(qū)作為重慶主城北部新興的房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，主要由北部新區(qū)、兩路、龍溪鎮(zhèn)、人和、新牌坊五大片區(qū)組成。區(qū)域內主要呈現(xiàn)為大型集中式專業(yè)市場聚集，知名、大型百貨主力店等相對缺乏的現(xiàn)狀。2．渝北區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢：引用政府相關數(shù)據(jù)顯示，渝北區(qū)未來入市項目15個，入市面積為96.66萬平方米，位于主城區(qū)的第一位。其中，預售面積約為8.71萬平方米，占未來入市量的8.8%。區(qū)域內未來入市面積所占比重相對較大，未來入市面積為目前可經(jīng)營總量的458.2%。其中，北部新區(qū)為未來入市量較大片區(qū)，建筑面積達73.4萬平方米，如西部建材城項目就占據(jù)約57.3萬平方米，其次為新牌坊片區(qū)，以財富中心為代表，入市面積約為16萬平方米，兩路片區(qū)則相對較小。3．渝北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價格表商業(yè)物業(yè)句樓盤名稱傭地址幼參考價格（尿元/㎡）臭備注外渝洲新城因冉家壩龍湖聞居住區(qū)同未出價主總建面24燦.5萬平米呼，其中商業(yè)源面積8萬方尊，車位10仰75個鑼金易都會語渝北區(qū)義學信路2號些5000（念起）均價6發(fā)000就總建面0.姻50萬平米論金香林平渝北區(qū)興科浮大道瞧均價500惰0懼總建面22綱.69萬平抖米，商業(yè)面羽積1萬方以協(xié)信TOW患N城貌北部新區(qū)祝未出價接總建面29諒.70萬平唇米，商業(yè)面被積6.7萬彈方社區(qū)商業(yè)物業(yè)盆樓盤名稱雜地址展參考價格（椅元/㎡）維備注梳天一學·田順和康城旋北部新區(qū)厚未出價，車公位401個盤，均價1萬厘總建面5.訓30萬平米駝，其中商業(yè)宮面積0.7夠7萬方，車惱位110個誘月伴灣洋渝北區(qū)興科伸大道鍬均價270趣8層總建面18宅萬平米，其甲中商業(yè)面積摸1.4萬方國金香林掃渝北區(qū)興科姥大道瞞均價500溫0疤總建面22反.69萬平爸米，商業(yè)面謙積1萬方，副車位744指個觸蘭亭水云澗覆回興鎮(zhèn)快2000-屆3000蘋總建面7.傘25萬平米汽，商業(yè)面積低0.32萬促方，車位2砌33個燒榮錦加·脹龍匯苑纖新牌坊仍未推出夏總建面13疑.84萬平男米，商業(yè)面給積1.20回萬方，車位注401個捆水晶酈城森新牌坊師4200-孔7900渝北區(qū)地處重慶北端，為新興的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前區(qū)域內專業(yè)市場相對發(fā)達，與其他區(qū)域相比，其經(jīng)營業(yè)種較為單一，專業(yè)市場可經(jīng)營面積超過百貨類位居第一。但渝北區(qū)以住宅開發(fā)為主，區(qū)域內沒有形成相對集中成型的商業(yè)中心，商業(yè)規(guī)模小，檔次相對較低，導致有效消費人群外流。區(qū)域內社區(qū)商業(yè)和專業(yè)市場不斷涌現(xiàn)，規(guī)?；⑵放菩缘拈_發(fā)企業(yè)入住提升了區(qū)域知名度，預計在未來2-3年內渝北區(qū)將形成一個多中心、多組團、多層次的商業(yè)格局。薦第二部分恥本項目商遮業(yè)物業(yè)分析焰一．復地上撥城一期商業(yè)葵概況偵1．復地上蓬城一期商業(yè)時分布圖嬌2．商業(yè)指臥標秧商業(yè)位置乎商鋪數(shù)量（微個）窗總建筑面積刃（㎡）周單個商鋪建優(yōu)筑面積（㎡稠）哥層高趕（m）怒開間溉（m）圍進深咱（m）孤2號樓一層唇6習1729．掌63撓44.1-潮1084．遵95昨約4胳約7嘉約20貝2號樓二層誘4匠1878．閑07膜暫時沒有分皮割押約4遠約7嶺約20吸5號樓一層騙5合1728．氧79妥31-68抬約4挖約7蒼約20斜5號樓二層勸4鐘1881．餓58謹暫時沒有分捉割且約4舒約7或約20喊合計筒7218．姥07㎡鳥二．復地上佛城周邊商業(yè)互概況州1．項目周紡邊商業(yè)概況晚周邊商業(yè)小吳結：揚（1）周邊感商業(yè)體量與德本項目相當附，多是底商助、或加裙樓朵的形式，規(guī)巷模與形式與棚本項目一期晝相近；容（2）底商般面積區(qū)間在扒20-20督0平米之間向，初融科蔚是城外大都規(guī)次劃為7米以越上層高，至賞少可隔為2餃層。裙樓的鴿面積可自由況隔斷，面積夕都在300恒-2000怕平米；續(xù)（3）本項般目與融科都稀已租賃為主劈，進行統(tǒng)一明的規(guī)劃、招益商、管理。燙小項目商業(yè)腸已銷售形式張，不進行統(tǒng)剃一規(guī)劃、統(tǒng)牢一招商、統(tǒng)桿一管理，因封此物業(yè)費較粥低；卡（4）小項貞目對外銷售魔價格次街面政集中在70掠00-80鋸00元/亞㎡之間早（經(jīng)內部人本士透露：剃鴛鴦春·慌北湖郡湖津酒路門面06鋼年初實際成姿交價在60振00元內，騾是由一名溫成州人購買，懂一次性購買孔了4個門面攪）閘，臨金開大依道和轉角商咬鋪對外公布臥價格在10喇000-1鳴3000泊元/轉㎡，最高可坡達1500謙0萬元/會㎡。在實際堂購買中可進密行議價，這弊和我們前期凱了解到的一錯致。尖在鴛鴦這個臘位置來看，枝實際成交價屑格越高，具龍分析原因一鑄是因為商業(yè)攔層高大多在廈7米以上，延可以隔層為哈兩層甚至三滋層，面積平舊攤后價格相銀應減低；二在是由于這兩范個項目商業(yè)嘗體量本身不度大，當?shù)亻_糞發(fā)商希望能書在商業(yè)上實帖現(xiàn)利潤最大頂化，對其銷闊售速度并沒啦有太高期望磚。同時，其牌商業(yè)對住宅吐的銷售沒有枝太大影響；民（5）從周界邊三個項目序的來看，商紅業(yè)體量相當秀，共130環(huán)00㎡左右載，銷售已經(jīng)取持續(xù)了一年勻以上的時間返，均銷售了育60%，且暑在05年-熄06年消耗與了大量的周鼓邊原駐商業(yè)系經(jīng)營者和投滿資者。由于陷本區(qū)域為新姐開發(fā)區(qū)域，裕原人氣和商挖業(yè)氛圍嚴重羅不足，在0老5年-08姓年期間對外豬來的購買者肢的投資吸引沒力不大，加坡上價格過高阿，商業(yè)銷售答抗性較大；他（6）萬興寒家園在商業(yè)柔銷售后期，編將未售商鋪站和裙樓拿出禍來招商，以墨營造商業(yè)氛勢圍，從目前更經(jīng)營情況分炭析餐飲經(jīng)營源較好。兔2．北部新沉區(qū)大型社區(qū)販商業(yè)概況底北部新區(qū)大閃型社區(qū)商業(yè)烈小結：叛（1）北部權新區(qū)幾個大餐社區(qū)，商業(yè)隨規(guī)模在2.餐5萬綠—鵝3.5萬左斷右，融科蔚纖城一期陽光律帶商業(yè)約1描萬平米，商尤業(yè)定位于社瑞區(qū)服務中心呀；雞（2）大社題區(qū)商業(yè)的形往象是該社區(qū)竹整體形象和擾品質的體現(xiàn)姿，因此大多演對商業(yè)作整到體規(guī)劃，統(tǒng)設一管理和推易廣，由此帶說來的是物業(yè)吼費的增高，羞達到4元/吃㎡；蝕（3）租賃種價格在20這-80元/享㎡，集中于線30-40挪元/㎡，銷參售價格在5蝶000-1蓬4000元壞/㎡之間，贊集中于65演00-80騎00元/㎡溪；褲（4）從位午置上看，幾您個可比項目縮位置優(yōu)于復環(huán)地上城，均姓緊鄰政府辦跨公樓及眾多稠企事業(yè)單位棒，商業(yè)氛圍盡較好；克（5）從正離在銷售和經(jīng)今營的商業(yè)來辭看，離主城榴區(qū)近的項目艷，銷售情況倒較好，但是榴由于本身周棟邊商業(yè)飽和柱，出租和經(jīng)仁營狀況不理漫想。已水晶狀酈城商業(yè)為臉例，由于遠本離主城區(qū)項缺目，又是新爭開發(fā)區(qū)域，噸龍湖從一開鉤始就以投資夏性物業(yè)低價絕銷售，為后技期商業(yè)升值遠預留空間，伍加上龍湖的勒區(qū)域品牌和貢對大型零售閣商的引進，芽很大程度增淡加購買信心優(yōu)，在最短的皮時間內回流半現(xiàn)金，有效深的回避了經(jīng)設營風險。此峰來一舉3得辦，又為龍湖牙傳奇加上了含厚重一筆。謹銷售和租賃狼狀況不理想鳥的，如奧園浙，本身的商等業(yè)體量就需際要未來10粒萬人的消費句群，銷售商鴿業(yè)價格普遍決偏高，使其羅投資風險全離部轉嫁到購蔬買者身上，庫后期又無主撥力店支撐，著加上奧園一淹、二期花園渡洋房總才1襲200套，占目前入住了年40%，入艇住人口也才孫1千余人，袋使其開發(fā)的匪商業(yè)物業(yè)招岔商困難，目繩前僅引進了葵賣師傅超市中等社區(qū)商業(yè)士，餐飲引進纏了秦媽火鍋駝、潮州甲魚聽館、野魚府場3家，但都叛沒有正式開傅張營業(yè)，暢苦谷商業(yè)街于努06年8月乏24日開街纏正式對外招束商。輩3．市場情血況對復地上把城商業(yè)未來覆3年內的參費考意義即（1）商業(yè)囑3年內不宜鉆出售，如要普銷售，銷售雀價格要為現(xiàn)流在購買客戶玉預留一定的短升值空間，模北部新區(qū)特遣別是經(jīng)開園贏，離主城區(qū)肅遠，周邊配乎套不成熟，悟居住人口少劣，現(xiàn)階段對勝商家及商業(yè)禾投資者的吸晌引力不足,叢并且賣不出框開發(fā)商期望河的價格。除胖非有大型的涌主賣場進入灰復地上城（痰鴛鴦）；豎（2）晃市政府常務運會審議通過戚的《“十一總五”商貿流刊通產(chǎn)業(yè)綜合付發(fā)展專項規(guī)勉劃》中提出份，未來五年羊內，我市將槳在現(xiàn)有5大虜商圈的基礎濤上徐（暫解放碑、觀估音橋、楊家建坪、南坪、司沙坪壩痛）搬，新建培育販6大商圈查（灑茶園、西永提、大渡口城古區(qū)、渝北兩瘦路、巴南魚籠洞、北碚城貪區(qū)電）身；同時，還黨要重點打造丸30條商業(yè)糕特色街，發(fā)捕展200家奶星級農(nóng)家樂鏈?？幔?）在三申北區(qū)域商圈捷的影響范圍宮分別為：她觀音橋商圈慘主要服務與豆輻射主城北寒部及外來消螺費者疑，綁渝北兩路商佳圈服務與輻法射渝北區(qū)及酒北部新區(qū)消補費者捏；僅僅簡單閃的社區(qū)商業(yè)寶定位遠遠吸迫引不了外來脆消費者來此遭地消費，綜鋼觀藍湖郡藍弓調街區(qū)基本片定位于家飾津家具專業(yè)賣順場，06年士10月28疏日美克美家憂藍湖郡店試峰營業(yè)，營業(yè)凍面積600吃平米，分2鋒層分布，比憶南岸中心店野小但更加精累致。美國的挽阿士萊預計置將在07年碧初進入，營北業(yè)面積約為倡1000平美米；爽（4）在0翼7年7月首錢推金開大道激2號樓，提校高其號召力兆和輻射范圍傷。但配合一牙期的入住可雙引入急需解時決的生活配拋套商業(yè)，二賀層已社區(qū)超辟市為主，一鈔層已服務性語社區(qū)商業(yè)為斃主；昏（5）根據(jù)扶市場與自身側的實際情況辱，07-0六8年可免收虎商業(yè)租金，祖09年商業(yè)胖租賃價格在遙15-25只元/㎡的區(qū)拆間內較為適振宜。而對于瘦銷售價格，固針對爆集團客戶購識買吩，銷售價格造不能于周邊薦項目相比倚，金開大道壟商鋪價格在逗一樓800珍0-900燭0火元/憐㎡，二樓5丈000惹元/科㎡；繞（9）根據(jù)煌項目實際開訓發(fā)進度和鴛趟鴦當?shù)厝丝谫嚨淖匀辉鲩L袍，在09年桑后有必要引斑進一家主力晚零售商家，文面積在20園00平米（極如：新世紀萬連鎖超市）奇；腦三．復地上揭城一期商業(yè)漫定位及規(guī)劃判1．治商業(yè)定位酒——鵝08年社區(qū)向商業(yè)中心（康社區(qū)超市、稀休閑水療）辣復地上城占蟲地約500稱畝，項目完佛成后居住人院口約500攔0人。中型綁規(guī)模的居住聾社區(qū)需要合鑼理的社區(qū)商展業(yè)配套，統(tǒng)鄭一形象、統(tǒng)妙一規(guī)劃的社藝區(qū)商業(yè)本身洞具有升值潛假力，對住宅縣后期的銷售槍有強力支撐聰，并為業(yè)主套提供多功能萍的服務，但莫單純的以社介區(qū)商業(yè)又無疲法消化如此董大的商業(yè)體肅量，按商業(yè)框與消費人口鉗的配比關系增1萬方的商覆業(yè)面積需要鏡2-3萬人貨的人群消費瞇，鴛鴦區(qū)域希的商業(yè)已經(jīng)掩到達近3萬桿方，按此計配算鴛鴦當?shù)厥招枰?-6釣萬人的消費攻基礎，這就租需要3-5虧年的時間培防育和消化商芽業(yè)，所以說迎復地上城商厚業(yè)真正突現(xiàn)呢價值應在2涉010年以杠后，目前商鞠業(yè)招商會面短臨非常尷尬嫌的境地。什底層上裙樓稠商業(yè)作為目純前在重慶社繭區(qū)商業(yè)的主尼要形式。社秋區(qū)商業(yè)以靈自活性、個性傳化、便利服尤務等特點，辛成為零售業(yè)昏及商業(yè)地產(chǎn)究中有投資潛用力的項目之睜一。但社區(qū)陸商業(yè)在商業(yè)箱業(yè)種、業(yè)態(tài)漲組合方面的票局限明顯，碗存在著業(yè)態(tài)霉單一、多元歷化經(jīng)營不足坐的隱憂，社鄉(xiāng)區(qū)商鋪利潤驅較薄，投資倘回收期長，妄加上按照住高宅標準建造教的底商既難慢以滿足商鋪節(jié)經(jīng)營的硬件徐標準，同時見也涉嫌擾民牌，影響居民疑的生活質量縫，不符合社躍區(qū)商業(yè)建設念以人為本的樸服務理念。柴綜合以上信雀息，結合市殖場機會、競問爭對手及商前業(yè)市場的分健析，只有做花有特色有主夸題的商業(yè)項露目才能發(fā)揮會其品牌號召可力及影響力貞，從06年姿商業(yè)投資項椅目熱點集中仆在：汽車養(yǎng)賣護、足道、料保健食品、養(yǎng)洗衣、教育游培訓、家居紅用品、健身沫7大類，從居未來潛景分嘗析，豆北部新區(qū)房畝地產(chǎn)市場的寬逐步形成，兩入住逐漸提汪高，家裝、妖家飾、布藝吹、社區(qū)服務甲性商業(yè)等需聾求看漲，在貝07年復地笛上城一期商購業(yè)以引進以題上商業(yè)的品纏牌店、專賣教店、加盟店限作為整個招河商的重點。集2．08年然前金開大道博2、5號樓拼已超市招商甩為主，同時有對社區(qū)服務稱性商業(yè)如郵巴政局、移動傘、電信、聯(lián)嗚通營業(yè)廳、境藥房、社區(qū)翁診所、小五廉金建材、自導動取款機、真社區(qū)銀行、摘社區(qū)餐館、班美容美發(fā)、毛日用百貨的濱引入，方便起業(yè)主及周邊滋消費者。商螞業(yè)銷售方面簡以優(yōu)質客戶辨整體或分段歇銷售為主（貢銀行、移動待、聯(lián)通、事需業(yè)單位、大添客戶購買等贈）。注重培邪養(yǎng)租賃客戶壞成為以后的店商業(yè)經(jīng)營或調購買的主力根。紡（1）租售撓的優(yōu)劣勢分染析調從復地餅·列上城07年欲的前期商業(yè)細招租情況分潛析，項目所齊處位置人氣償和商業(yè)氛圍透培養(yǎng)與現(xiàn)實陰有一定差距潔，特別是復翅地權·局上城對立位窄于金開大道辦右邊，與金扶城銀撙、融姐科蔚城商業(yè)吉直接產(chǎn)生競佳爭?，F(xiàn)階段妨商業(yè)招商會掀面臨巨大的鑄困難，同時像客戶對前期靈入住后生活塔的不便利及揉交通狀況的忽局限性抗性之較大，營銷雁管理部建議扭3年內適宜早采取租賃為艙主，優(yōu)質客烏戶整體或分魚段銷售相結潤合的形式，召公司提供必湯要的資金支孫持與讓利扶舞持，吸引中子小型的品牌想加盟商家入譯駐并快速開垂業(yè)經(jīng)營并存膽活下來。橫（2）一期膽商業(yè)整體考絕慮賀根據(jù)我們對稱一期組團內絕未來3年的倘社區(qū)性商業(yè)門中心培育的陪考慮，將項績目一期商業(yè)陜分二個階段程進行租賃及糖服務水平的殼提高。測從2007仰年7月招商干啟動開始到高2023年摧12月31挽日止為第一南階段：宣起步期豆。重點針對吵2號樓主力勞超市類招商約，在租金優(yōu)爺惠槐上給予品牌淹、專買、加己盟客戶極大憂的優(yōu)惠，此驚階段的目標捐為枝“鎖進一家活一拒家補”負的原則，循木序漸進的完秩成此類商家岡引進，同時嗽加強租賃客付戶的凝聚力翻和服務水平火，多方面為籃租賃客戶提提供經(jīng)營便利鑄及經(jīng)營渠道瓶。汁08年1月幫-12月份提為第二階段祥：猴培育期劇。在基本形競成社區(qū)服務球型商業(yè)市場在雛形，逐步危形成較為完周善的社區(qū)服雀務性商業(yè)形柱態(tài)和針對主輕力休閑類商說業(yè)的引入，隨將商業(yè)服務鋪有效的輻射婆周邊區(qū)域，耕為周邊客戶槳提供有一定棋購物樂趣和等檔次的綜合緊服務性商業(yè)猶街，此階段碌的目標為垮“喪一家強過一瞞家批”將的原則。商鍋業(yè)服務水平收上一個臺階松，能為租賃盼客戶提供一唐定附加值的恭服務，整個音商業(yè)具有一史定的抗風險滲能力和區(qū)域宰品牌號召力偽?；?9年1月埋-12月份加為第三階段鼻：椅完善期揭。預計在0支8年北部新悔區(qū)居住整體拆形象基本形些成，位于金稿渝大道的金庸山國際商務厲中心、查氏垃中心、汽博架中心、出口喂加工區(qū)范圍狐內整體商務唱氛圍初見規(guī)份模，將會形待成一個初步她的商業(yè)及商稱務活動的三課北商業(yè)副中紋心。在09活年，此階段受的目標為槳“鋒具有一定品漿牌號召力和門市場輻射力旨”牙的商業(yè)引入琴原則。一期床2、5號樓于整體商業(yè)出鳥租率達到7炸0%，每年慘商業(yè)淘汰率到控制在5%炒-8%。項幟目的社區(qū)配僅套小區(qū)會所灰、社區(qū)超市孕、休閑保健根、成為組團天內重要的集減休閑、購物居、服務為一山體的社區(qū)服渣務性商業(yè)中兔心。奸公司歡迎復陰地上城業(yè)主迫在本項目自鮮主創(chuàng)業(yè)，大淺力發(fā)展品牌丈店、加盟店服、專賣店；呼相同業(yè)態(tài)如離干洗店、沖旱印店等在0墓7年期間每裕棟暫定一家施進駐，而對按有檔次區(qū)別飯的美容美發(fā)鑰、餐飲等允軟許多家進駐硬；巡相同業(yè)態(tài)優(yōu)能先考慮品牌穿連鎖店進駐脫；默出租商鋪范蘿圍：07年艇主推2號樓節(jié)、08年推歷5號樓商業(yè)殖如銷售只針甩對集團客戶陰(通信、郵賄政、電力、鴨金融、大型賴餐飲和團購棋等)開展蔥3．復地上屠城一期2、儉5號樓商業(yè)稅規(guī)劃棒根據(jù)哈我們邪項目污區(qū)域位置及地一期妻社區(qū)蒙商業(yè)哪布局咐，可以確定車一期毫商業(yè)的業(yè)態(tài)虎組合為北“以鑼社區(qū)超市惜為主，蠅社區(qū)生活配誠套護功能為輔，接首要目的為議奠定商業(yè)發(fā)杯展價值的基默礎問”嶼。尤此膚種業(yè)態(tài)組合盞的特點主要尖是以煉社區(qū)超市及舟各輔助性商傅業(yè)的品牌號蛛召力，帶動塞項目人氣，培配以足生活、購物盤、洲休閑、康體暢等其他類型恩為輔助設施門。腥2號樓、5榜號樓的規(guī)劃乳為：反2號樓：一鍋樓1家主力惠社區(qū)超市，扒面積500孩-1000氧平米（目標購：重慶本地嘴知名新世紀秧超市、重客漏隆、重啤小所超）。移動坡、聯(lián)通、電剝信、郵政營肅業(yè)廳、電力閣交費點、天脂友酸奶、洗離衣店、藥店巧、布藝店、筑二手房店、升家飾店、百相貨小商品等析；二樓休閑透保健服務業(yè)伐、網(wǎng)吧、尋5號樓：一襲樓兒童藝術勺、培訓中心褲、玩耍為主伯的主題商業(yè)抗；二樓銀行棄、餐飲。論四．招商現(xiàn)櫻狀分析喉1．現(xiàn)在的玉招商進展情噴況險成功引進以焦十分利連鎖爭超市為主的牢生活配套，銹輔以重慶移侄動營業(yè)廳、臘重慶聯(lián)通營販業(yè)廳、攪專賣店、干定洗店、社區(qū)胞診所、桐君送閣藥店、小足五金建材、渠美容美發(fā)、叉字牌廣告、安理發(fā)店、窗幻簾店、兒童游服飾、文具鄭店、打字復斥印、游戲廳沙、茶樓。以位上商業(yè)以于裕06年9月宏1日前多數(shù)根開業(yè)。覽2．租賃客取戶分析表：膊（06年1胳0月30日志分析表）列客戶在經(jīng)營攏過程中集中灑提出的問題蟻：排1、人氣嚴支重不足；貧2、每天營蹄業(yè)額少的可役憐，個別商壟家無營業(yè)額聞的情況；白3、商業(yè)氛燃圍嚴重欠缺薯；斃4、門面的獎開間小，進媽深大；薄5、門面的裝入口設計欠慶缺，不利于葛商業(yè)的展示軍和客流進出哪；對6、商家進補入的風險高顫，前期投入著大；磚7、物業(yè)公幻司收取的裝唯修管理費高云；崇8、商業(yè)門逐面設計不適逃合商業(yè)經(jīng)營嘗；饞9、物業(yè)公儉司的服務水永平及服務效降率還需提高鋼；至從客戶的反撐映來看，0灘6年2月2晨8日前執(zhí)行裳優(yōu)惠政策的侍出臺，對其軋租賃價格異松議不大，問煎題主要集中悲在經(jīng)營中商享業(yè)客戶對整作個項目人氣堤及商業(yè)氛圍糊欠缺和自身跌經(jīng)營管理欠魄缺加大了經(jīng)隊營風險，加尾上一期商鋪題設計、入戶癢門位置等不規(guī)利因素影響春，已對后期陷租賃工作帶淚來很大的阻互力及負面效鞠果。策劃推伍廣部擔心在輔07年開始鞏公司對租賃臉客戶收取租悼金后，按照稠現(xiàn)有的人氣販和消費水平戴，很難保證貼有租賃客戶仗能夠堅持，甜這樣就可能彼會發(fā)生在0服7年年初大面量的租賃客摘戶集中退租獄或提前解約歡。而在06高年下半年開保始至今商鋪素購買的客戶猛少得可憐，師說明目前商頌業(yè)氛圍欠缺絨直接導致客酒戶投資信心究不足，因此眉將未來3年旋里，營造商曲業(yè)氛圍，扶爹持新進商業(yè)水為主、維護借現(xiàn)有租賃客只戶，吸引人駁氣，提高服滋務水平，增繁加市場抗風緞險能力是開鳥發(fā)公司在商姑業(yè)運作中的醬主要任務。版五．招商原價則憲1．定價策祥略漁(1)按不避同位置確定管商鋪的均價幫，分為3個鍬級別慶最少加價如租金特售價經(jīng)一級：金開黎大道沿線粱+15素+1500棍二級：繽花首街（層高6猜米）凝+10敬+1000竊三級：萬象劇街虜0使0稼(2)在各儀級中分為3活個小級丙最少加價取租金股售價吩一級：在整估個社區(qū)的主濟入口、轉角通處等人流集蒜中處紐+20謝+1500柔二級：該路趨段的靠近入驚口位置欣+10父+1000安三級：中間披普通位置父0嘴0次(3)根據(jù)盡業(yè)態(tài)的臨時越租金調整蛋根據(jù)業(yè)態(tài)的泛不同可在原呼規(guī)劃的價格竹上調整,如評遇盈利能力脖強,成本回待收快的業(yè)態(tài)撥按該段最高示價租賃,如逼餐飲、建材般、二手房店惑、游戲廳、道網(wǎng)吧等；如蝶遇盈利能力缸弱，又是社漢區(qū)必備商業(yè)壩業(yè)態(tài)的可按庭最低價格標宋準收取，如棕干洗店、影抽碟店、蛋糕禾店、書報店狹等。選2．銷售價匠格阿其中：集團領客戶（銀行元、通信、郵繳政、市政和鑒團購等）趣湖津路B2臭線-8、1潤1號樓銷售母價格650乳0-800湖0元/獻㎡糧，均價70貞00元/權㎡普；索鴛鴦路B6馳線-12、域14號樓銷陣售價格60改00-70煙00元/乎㎡株，均價66慶00元/妥㎡；誕金開大道-良1號樓銷售燈價格700苦0-800護0元/奧㎡什，均價75盼00元/求㎡；閱總體銷售均輛價朽7000元汗/㎡（按住征宅：350論0元/㎡的派2倍計算）肢其中：集團騾客戶（銀行杠、通信、郵鍛政、市政和獵團購等）頓集中餐飲銷笛售價格一樓疤8500元雨/廚㎡載，二樓65遍00元/仆㎡各，三樓75記00元/白㎡戒（送露臺）屑，整棟銷售丙另議；腔超市銷售價防格7000追元/疲㎡卡（送庫房）市，整層銷售漲另議；捎銷售大廳銷與售價格二樓狗6000元枯/覆㎡，三樓6愈000元/謀㎡（送露臺失），整棟銷豆售另議；低3。租賃價薦格（建筑面狂積）仰09年租賃她均價：象根據(jù)目前北汪部新區(qū)經(jīng)開海園商業(yè)物業(yè)竊市場放量大介，整個商業(yè)濁氛圍欠缺，臨常駐與流動鵲人口不足，編消費力低的婆現(xiàn)狀。我們編將商鋪09繭年光租賃均價定偉在一樓20奴元/臉㎡、二樓1曾0元/㎡蛙。胡其中（已本橋地實際承受渡租金為基礎駱）混：餅2號樓一樓籍租賃價格2溉0-25元燭/平米,二做樓租賃價格母10-15羽元/平米攤5號樓租賃織價格20/餅平米,二樓估租賃價格2腿0元/平米施租金價格只屯是根據(jù)目前謹項目實際租臥金水平及客肢戶所承受的使租金基礎上憶擬定的。如妻遇特殊租賃類客戶按一事斬一議的原則岔協(xié)商。歪（4）價格轟表(見附件蜘一)霜2．物業(yè)管遭理費的收取疼3元/平米哀（建筑面積假）抄3．付款方坡式叛3年起租，迫租金季付曉在簽定租賃蹤合同時交納材5000元魂（其他）、透1萬元（餐科飲）、2萬掛元（超市）瓣的保證金卵在簽定租賃湯合同時預交務3個月的租瞞金甚租期到時，宅承租者有優(yōu)黃先購買或在命同等商業(yè)情嬸況下優(yōu)先租附賃的權利僑4．07年忌7月晴—頓07年12傘月31日期屋間執(zhí)行的租里賃政策炸（1）免租葉優(yōu)惠期：跳業(yè)主：3年剪的免租培育傘期；觸非業(yè)主：2站年的免租培寧育期潔（2）租金釋遞增政策匪09年20組-25元/撐平米，20必10年25派-30元/隨平米，20繪10年30縫元/平米。畜備注：游戲育廳、網(wǎng)吧、果茶樓、咖啡蠻廳、足浴保薯健、兒童樂遣園、藝術活革動中心、大裝型餐飲、主或力超市和單芽個租賃面積積超過500忙平米的商業(yè)伐根據(jù)實際情脾況商談。恩目的：在前夸期諸多設施慕設備和商業(yè)細環(huán)境尚在完權善中，對于哄07年進入芳的商家，合響理的免收租金金，減少商祖家營運成本蹲，為商家提帥供健康的經(jīng)鵲營環(huán)境，為廚業(yè)主提供較堂為完善的生搜活配套服務連是公司的首論要任務。太（3）租賃著范圍鴉07年主推湯2號樓商業(yè)尖、08年推劈5號樓商業(yè)糞（4）招商際范圍鴉主力超市、擊各營業(yè)網(wǎng)點誼、社區(qū)餐飲芹、生活配套降、建材小五慕金身5．交房標協(xié)準綢地面：水泥度砂漿找平拉刮毛地面延墻面：水泥淺砂漿抹平缸天棚：水泥捉砂漿抹平秩門：彩色鋁善合金帶白玻再窗：彩色鋁鎖合金帶白玻塊給排水：水渡表出戶集中僵。表后接至女戶內，預留救一個給水點碎、一個排水嚷接口。氏電：電表出陷戶集中。表使后接至配電笑箱凳有線電視：踏接至戶內弱育電箱，內留陳有線電視接文口1個表：接至照戶內弱電箱趁，內留酒線接口1個冊6．商業(yè)交尸付時間聚2號樓：0頸7年6月3遠0日5號樓：括六．商業(yè)租獵賃及銷售流則程津1．租賃流舟程上門咨詢客戶尋找客戶上門咨詢客戶尋找客戶客戶洽談租賃登記客戶洽談租賃登記客戶要求客戶要求工程設計物業(yè)意見帶客戶看商鋪工程設計物業(yè)意見帶客戶看商鋪回訪客戶作好記錄回訪客戶作好記錄YESNOYESNO財務收取租金和保證金財務收取租金和保證金作好客戶記錄存檔、作好客戶記錄存檔炸2．銷售流此程回訪客戶作好記錄帶客戶看商鋪客戶洽談購買登記尋找客戶上門咨詢客戶作好客戶記錄存檔與銷售部簽定買賣合同回訪客戶作好記錄帶客戶看商鋪客戶洽談購買登記尋找客戶上門咨詢客戶作好客戶記錄存檔與銷售部簽定買賣合同客戶要求客戶要求工程設計物業(yè)意見工程設計物業(yè)意見YES信息反饋給銷售部，準備合同YES信息反饋給銷售部，準備合同NONO財務收取房款和其它費用財務收取房款和其它費用板賃交房時流舍程地產(chǎn)公司：對提交租賃商拜鋪所需資料旋（個人租賃勸：個人身份慌證復印件一脂份、商業(yè)投歡資計劃書一萬份。單位租柱賃：法人身耍份證復印件抽一份、工商辱營業(yè)執(zhí)照復隆印件一份、肆企業(yè)代碼復窩印件一份、渴稅務登記證身復印件一份泡、資格證書抓（如有）復躺印件一份）附；汁繳納相關租熔賃商鋪費用涌（保證金、濫租金）；辜簽訂租賃合穴同、確認交稀房時間；物業(yè)公司：濁物業(yè)公司發(fā)滑出入住通知甚；倘客戶持租賃述合同、租金仰發(fā)票、入住映通知到復地片上城物業(yè)管俊理處辦理入?yún)亲∈掷m(xù)和裝彩修手續(xù)，繳翻納物業(yè)管理用費、裝修保毅證金、裝修展管理費等相疫關費用；盛復地上城物濃業(yè)管理處全步程陪同客戶鴿驗樓、確認菊水、電起止某度、收樓、挎交鑰匙；妨客戶提交裝爐修設計方案抗報復地上城腹物業(yè)管理中輩心審核確認目；荒裝修設計方妖案通過客戶這開始裝修；蛙復地上城物引業(yè)管理處工蜘程部時時監(jiān)炒控并驗收裝以修是否合格猜；選客戶開門營晴業(yè)灘4．特殊商違家的處理原墻則淡遇特殊商家落，如品牌餐夠飲、超市、茫家居家飾布而藝、健身中摧心、藝術活舉動中心、大舍型休閑娛樂刑場所等，場浮所、價格、倆年限、交房毛標準及談判絡過程等及需醉以書面形式尸報總經(jīng)理室桶，并經(jīng)總經(jīng)柔理室商討后較決策。探七．07年黃經(jīng)濟測算用商業(yè)位置蕉總面積（㎡界）夫平均租金垮（元/年）孩年收益（元攔）錘銷售均價棄（元/㎡）瓣銷售金額（嶼元）犬2號樓一層神2號樓二層和5號樓一層枝5號樓二層病合計全10077含.43勻07年租金熔和銷售預算墊表稼均價騰10%剖30%察50%呼70%烤80%唇100%剛租賃收益率20嶼元創(chuàng)/踐㎡栗18304澇3振54912途9韻91521每5勁12813托01灑14643撤44海18304圾30鏡銷售金額廢7約225傲元攏/主㎡粘7，280志，943件21，84散2，829先36，40芳4，715朱50，96苗6，601改58，24母7，544沒72，80細9，432憐八．資源保紋障好1、06年浮12月31離日完善11給、12、1怪4號樓商業(yè)頸收尾工程；褲2．坐06年12跳月31日叢完善湖濱廣音場整改，增寧加湖濱休閑戀玩樂項目，巨提供人流量篩；牲3．確認商疤家需制作的轉門頭、字牌茄、招牌的用濤材、尺寸大椒小和規(guī)格（坐完成）；施4．公共區(qū)投域適當增加漁商業(yè)鋪面的義導視系統(tǒng)（可策劃推廣部罷、物業(yè)公司裂）；設5．增加鴛鴨鴦路上的休貧閑長椅及垃盆圾箱（策劃悟推廣部、物查業(yè)公司）；6．推廣上槳根據(jù)餐飲類饅商業(yè)招商、友商業(yè)分段銷狀售情況，包脈括招商噴繪蠶、單頁的制酷作、商業(yè)活三動的策劃組搞織和執(zhí)行、貴商業(yè)相關報同媒的投放；蟻7．談判原譽則僻允許適當提做高報價，成沙交價格不低賓于該區(qū)域最誕低價格標準隙；顧8．大型租藥賃單位對停資車位的使用栽、停靠、出踢入、管理等艙問題（妥物業(yè)公司）廉；沖9．銷售部胞支持；檢銷售人員參平與商業(yè)銷售飲，建議提成累2之‰挖；葵九．商業(yè)街怪2007年濤包裝及活動僚構想及費用暫預算干一期商業(yè)面顛積有800厘0多平米，固主要針對社泛區(qū)經(jīng)營，不姿太容易吸引音外來消費者鍬。但良好的啦環(huán)境可能會建吸引到周末裂游玩和休閑侍的人群，可晶以對商業(yè)起蘭到積極的推例動作用