某大型地產(chǎn)集團(tuán)成本控制解析

**成本控制解析**以大盤開發(fā)為主，其產(chǎn)業(yè)鏈條之長，是其它房地產(chǎn)企業(yè)無法企及的。而這種產(chǎn)業(yè)模式帶來的首先是成本控制的精算，其次是生產(chǎn)過程的可控制性，從而使得整個生產(chǎn)節(jié)奏加快，而這又進(jìn)一步提高了成本控制優(yōu)勢。凈利潤猛增1.72倍——**成本控制解析在總結(jié)**的成功時，**認(rèn)為其主要基于兩點(diǎn)優(yōu)勢：穩(wěn)健的財務(wù)政策及高效的成本控制。受益于2007年房價攀升，**的成本控制優(yōu)勢得到全面體現(xiàn)，而其中最突出的表現(xiàn)在172％的凈利潤增長上。而且，**只用相當(dāng)于萬科產(chǎn)品平均售價和銷售額的30％到40%，實(shí)現(xiàn)了和萬科相去不遠(yuǎn)的利潤。如下表所示：近年來，土地、建材、人工價格都在不斷攀升，但2005－2007年三年交付的公寓帶全屋裝修均價約人民幣3660元/平方米，它是靠什么打破了強(qiáng)大的成本魔咒、并最終實(shí)現(xiàn)凈利潤高出銷售額超3倍的增長的呢？本文將從以下五大層面進(jìn)行詳細(xì)分析：一、

低成本拿地土地價格低，一向是**集團(tuán)引以為傲的競爭優(yōu)勢。**非常善于在城郊或新城區(qū)囤積大面積土地以達(dá)到降低土地成本的效果，其在廣州增城的項(xiàng)目鳳凰城一期土地地價低廉到每畝3萬元，而華南**的地價則是每畝6.8萬元。2007年上半年，**土地成本占平均銷售價格的比例有2004年的9.2％降為7.4%，而這是在全國地價不斷飆升的背景之下完成的。下圖所示即為**最近的低成本土地儲備項(xiàng)目：動*睜*茫最近的低筍成本土地歷儲備貍土地所在油城市螺土地面積忌（萬㎡）辰土地成本布（億元）探平均地價抗（杠元第/禿㎡）疾430請4.5功104挽69蝴1.2暫171哨266棉1.6犁30芬112達(dá)2.4概214畫27嶼2.4界889林40橡2.3慮570鏈接：以廣州為例，土地成本往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的成本構(gòu)成。在過去土地未通過公開途徑招拍掛之前，廣州一些大型開發(fā)企業(yè)的土地成本大約20%左右；而近年實(shí)行土地公開出讓之后，土地成本往往占據(jù)整個開發(fā)成本的30%~40%。最近兩年，廣州市區(qū)拍出的部分住宅地塊，其土地成本甚至達(dá)到總成本的50%。對于能夠?qū)⑼恋爻杀究刂圃诳偝杀镜?0%以內(nèi)的**而言，其競爭優(yōu)勢不言而喻。這種巨大優(yōu)勢的取得，得益于與**開發(fā)模式緊密相連的獨(dú)特的土地運(yùn)作方式：(一)

推行郊區(qū)化戰(zhàn)略，避免高價拿地**續(xù)堅持策略性地于一線城市近郊及二、三、四線城市發(fā)展配套完善的高質(zhì)素物業(yè)項(xiàng)目，既考慮適應(yīng)城市化進(jìn)程、滿足廣大普通居民對提升住房品質(zhì)的需求；也契合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和政府對城市區(qū)域規(guī)劃的需要。其屬下項(xiàng)目大部分選址于一線城市的近郊（距城市中心地帶約10—30分鐘車程，能迅速接駁道路交通網(wǎng)絡(luò)的城郊區(qū)域）或二、三、四線城市的中心地帶，購地價格遠(yuǎn)低于市區(qū)的水平。如下所示即為萬科、**、雅居樂、富力四大開發(fā)商近4年的房屋平均銷售價格，從中可以發(fā)現(xiàn)，以郊區(qū)化為主導(dǎo)的萬科、**、雅居樂其房價相對較低，而擁有大量城中心物業(yè)的富力則售價較高。而其在房價上及房價增長上的巨大差別，也就體現(xiàn)了郊區(qū)化房地產(chǎn)企業(yè)在土地成本上的優(yōu)勢。烏四大房企排近恰4屠年房屋平扣均售價（斷四舍五入夾取整）于平均售價簽

任2004猶2005身2006于2007照平均售價將5592披6018折6577吵8532共6680遮5080慘5589否5280門6383課5583糠4542騰5581龜6117越7313箱5888惰6612斃7843粱9865刑1049陳6斥8704(二)

以五星級酒店滿足政府需求獲取低價優(yōu)惠**在二三線城市之所以能夠順利拿下大片廉價土地，就是因?yàn)槠湮逍羌壘频甑壬鐓^(qū)配套優(yōu)勢滿足了當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃需求，因而也能得到各地政府的偏愛與照顧。鏈接：2007年7月10日，湖北隨州推出一幅2600畝土地。公告規(guī)定，取得競買資格的開發(fā)商應(yīng)是“具備一級房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的上市公司（或具備該資質(zhì)的全資子公司）和具備五星級酒店開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的酒店項(xiàng)目公司（或其控股的子公司具備開發(fā)經(jīng)驗(yàn)）聯(lián)合競買，聯(lián)合競買的房地產(chǎn)開發(fā)公司和酒店項(xiàng)目公司需是同股東”，同時規(guī)定“競得人須在該宗地范圍內(nèi)建設(shè)一座建筑面積不少于20000平方米的五星級酒店及配套學(xué)校”，最終，**毫無懸念的以每畝34.8萬元的低價競得該宗地塊。而這一情況以**在湖南張家界“零低價”拿地最為著名，如下圖所示：海(陳三軟)

贏

起

番礦參與土地中一級開發(fā)費(fèi)，截取土糟地升值利庭潤天**貞2007監(jiān)年上半年耕開始進(jìn)入怠土地一級歡開發(fā)領(lǐng)域固。上半年深，伴*書*田參與開發(fā)規(guī)的土地面略積約為痕1789立萬平方米燈，投入金榜額約為免4.3享億元垃。宰*唉*古相當(dāng)部分捷土地的獲聯(lián)得，是在薦凈地出讓回前與地方百政府溝通胳，得到其掃支持，進(jìn)位而直接參淘與生地的納前期開發(fā)于與規(guī)劃，羨并在招拍幻掛計中粗“輩以政府掛惑牌的價格技收購?fù)淋埖氐北?。由于一皆般缺乏直弱接競爭剩，?喝*玉有能力以品政府掛牌哪的價格收告購?fù)恋?，崖所以它的懇土地收購攝成本較低纖。鍵同時蒸，她*宰*蹦也順勢截究取了土地印升值所產(chǎn)黎生的溢價督收益，并臘將其轉(zhuǎn)化疫成巨大的忽土地成本舅優(yōu)勢，最治終達(dá)到享星有土地升粱值和房地惠產(chǎn)開發(fā)雙數(shù)重收益的呼目的。下角圖所示即祥為某市各駐種物業(yè)類昆型抗2007胞年度的土鄭地增值幅誼度。惡二鼻、央

拒

腿撞一體化運(yùn)揉營忌由于擁有墾一套自主厲的房地產(chǎn)片開發(fā)鏈制，捏*騾*戀幾乎親自迷扮演了房式地產(chǎn)開發(fā)住程序中的戰(zhàn)各個角色敘。從項(xiàng)目躺的設(shè)計、該建筑、裝痰修、銷售器直至到項(xiàng)虛目建成后堆的物業(yè)管皆理均由公拉司自行承解擔(dān)及實(shí)施晝。往后重，馬*屢*泡仍將鞏固欣及優(yōu)化其管固有的房產(chǎn)地產(chǎn)開發(fā)脖鏈，從而粘確保能夠手長期有效程的控制綜是合開發(fā)成茅本，并同確時賺取開延發(fā)程序中識的每一筆詳利潤。如轉(zhuǎn)此周而復(fù)威始、滾動紹開發(fā)，保慣證繪了勻*簡*蠅迅速發(fā)展蹦壯大。?？焖匍_發(fā)鼓節(jié)約時間灰成本衣*呢*瓜將整條房惜地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)瓣鏈整合集燦中在自己道手上，利晴于協(xié)調(diào)、槳統(tǒng)一管理慶，從而實(shí)搖現(xiàn)持續(xù)施煮工、縮短渴工期，保示證集順團(tuán)藏“歌快速開發(fā)孫、快速銷毒售、滾動耍發(fā)甚展銷”還戰(zhàn)略目標(biāo)芬的實(shí)現(xiàn)。奇為了能夠撫保持高速秩，宇*唇*士盡可能地隸節(jié)省每一雕個環(huán)節(jié)的蟻時間，包溉括紹“災(zāi)準(zhǔn)地涂塊鐵”界提前規(guī)劃捕、設(shè)計，妙待項(xiàng)目獲胞批后便馬聚上進(jìn)行施韻工建設(shè)燈。轎*商*罪有成熟的灰產(chǎn)品模式室，可以在媽三個月內(nèi)正完成一個牙項(xiàng)目的開什發(fā)運(yùn)作，蝕因此能以稱極具競爭浮力的價格深銷售房子明。文資源共享給節(jié)約交易絹成本袋實(shí)現(xiàn)內(nèi)部除資源的共貧享，提高塞包括土地煮、建材在航內(nèi)的議價跟能力，從而而節(jié)約交頓易成本。抄一般而言擇，企業(yè)在明運(yùn)營中無晶非是兩種知成本，交呆易成本和執(zhí)組織成啄本土—和—量工序在外調(diào)，交易成黃本較大；辛工序在內(nèi)壓，則組織割成本較大孔。訓(xùn)*浪*蹤依托強(qiáng)大吩的規(guī)模效迷應(yīng)，以微返小的組織撞成本節(jié)省橫了巨大的奸交易成本旅。景快速周轉(zhuǎn)屋再造利息中成本優(yōu)勢網(wǎng)一體化使藥得風(fēng)*匆*筋成為一個紙快速反應(yīng)唱的企業(yè)，洲由于時間皇縮短，企多業(yè)的管理圖成本、利勸息成本等富都大幅降銜低。目前塊廣州房地州產(chǎn)前夢30捏強(qiáng)的平均圍資產(chǎn)負(fù)債戀率達(dá)到了薪70%猜，個別企深業(yè)可能更旗高泛。咱*葡*禽操作如此浮大規(guī)模的紙房地產(chǎn)項(xiàng)漂目，銀行辱資金、債舌券資金等港負(fù)債資金刻占據(jù)著巨膊大數(shù)量及鼓比重，但娛得益剩于素“承快速開發(fā)孔、快速銷梨售朱”鞭，康*類*音的各類成滿本都得以音最大限度雞的壓縮。東三碎、耀

蓬

鎮(zhèn)罩規(guī)?；俸啽P地*鑼*班主要樓盤螞占地面積膚項(xiàng)目名稱蝶占地面積美（畝）貿(mào)華赴南謹(jǐn)**巷2150輪*伶*芹鳳凰城么9242進(jìn)順嚴(yán)德敲**刃4495臉高濫明強(qiáng)**蕩2665沸鶴益山越**判5121艷五乏邑毛**稈2027植臺錫山靠**內(nèi)6422圾韶杯關(guān)繩**粒3490茄長掌沙泊**捏2589載*狠*透在其眉2007摩年招股書許中，將自包身的競爭憲優(yōu)勢界定待在土地、布項(xiàng)目、大仗規(guī)模和一趴體化運(yùn)營那、客戶價冤值和馳名啟商標(biāo)五個攀方面慕。蟻*盡*桶也曾這樣勇定叔義冶*送*少的成功見，干“泡大規(guī)模、發(fā)快速生產(chǎn)創(chuàng)、價廉物私美的房屋質(zhì)工飲廠箭”情，汗“冊低成本土康地、規(guī)模廚化生產(chǎn)、新快速銷畏售慚”金。臺*恐*臂實(shí)行規(guī)模釀化生產(chǎn)、甚規(guī)?；癄I將銷，開辟提了大盤時綱代。這秩是晶*辨*因強(qiáng)大的綜揀合開發(fā)實(shí)票力、資源圈整合及調(diào)沙配能力的密表現(xiàn)，也另是挽*牢*籌長期以來安堅持規(guī)模袍開發(fā)模式鴉創(chuàng)造的奇加跡。從順絲德剩*綿*聲開始斥，鞭*預(yù)*懸集團(tuán)幾乎調(diào)沒有低于辯1000否畝的項(xiàng)目拐，暫而四*鞠*河鳳凰城更計是過千畝按的用地規(guī)反模，如下添表所示。讓四涂、邪

暢

視晨低密度建汗筑遷工程類別惱單方造價諸工程類別勺單方造價衫住宅辟低層一般鞋標(biāo)準(zhǔn)夢低層高標(biāo)知準(zhǔn)條多層一般弟標(biāo)準(zhǔn)寇多層高標(biāo)農(nóng)準(zhǔn)發(fā)高層一般奴標(biāo)準(zhǔn)嘴高層高標(biāo)虹準(zhǔn)堅

尖120路0攤—酸1500驢200蟻0歐—矩2400輕100寧0致—吹1100喬150頑0鳳—特1800鄭150激0芬—詞1600收200此0丘—礙2300娛商店鉗多層一般陪標(biāo)準(zhǔn)悶多層高標(biāo)翅準(zhǔn)抗高層高標(biāo)燒準(zhǔn)拳

畏150盟0會—越1800揀300氏0么—梢3900綱400爽0穴—洪5000芬辦公樓出低租寫字樓抖多層一般娘標(biāo)準(zhǔn)柴多層高標(biāo)般準(zhǔn)舅高層一般答標(biāo)準(zhǔn)捉高層高標(biāo)竿準(zhǔn)側(cè)

背200理0笛—糞2300尤300躲0率—傲3400襲310柿0佩—暈3500咸480們0莊—擋5600弟旅游酒店朗多層一般劉標(biāo)準(zhǔn)績高層一般輸標(biāo)準(zhǔn)昏三星級曾五星級旗

德270膚0蠢—挖3000回350莖0溫—探4100頸420爪0敞—尋4700蓮560村0冠—弓6500疾*踐*電一直致力盼于開發(fā)低各密度住宅臣，其主要謹(jǐn)產(chǎn)品以別誠墅及聯(lián)體矩洋房為主俯，相對于獄開發(fā)高層餡住宅而言悄別墅及低適密度洋房拖的建筑成非本較低。哄以來2006毛年為例，瘋廣州高層紡住宅的建抗筑成本為湯2000或元期/托平方米左散右，多層鐮洋房侍(朝無裝修揭)嘉的建筑成響本則在節(jié)1000毯－純1200埋元袍/闖平方米左沒右，而別遺墅由于往超往以毛坯旦房的標(biāo)準(zhǔn)騰交樓，故半其建筑成懲本往往低驅(qū)于爽500敬元論/牙平方米?？氏卤硭緞蚣礊槟车靥げ煌ㄖN類別的工挪程造價：惠五懲、嗚

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邁冒高速率周稅轉(zhuǎn)閘*拍*剩的開發(fā)速幕度非常驚庫人。在項(xiàng)克目選址和罩土地收購艦階段就開稿始進(jìn)行規(guī)貍劃研究初榴步設(shè)計，滲設(shè)計師和接工程師一眨起考慮營趕銷中心對派產(chǎn)品的構(gòu)炮成、項(xiàng)目抖地點(diǎn)、前多景的建議煌，并相應(yīng)父的完善計俘劃。一般框項(xiàng)目概念脅設(shè)計一天估就可完成際，多數(shù)項(xiàng)撤目可以在料拿禾到土地使瞞用權(quán)后幾憂天內(nèi)開工嶼。獲得土放地使用權(quán)驚證后，立潑即進(jìn)行抹50螺％以上土抖地面積的訪開發(fā)，從凳拿地到預(yù)吩售平均應(yīng)7枯個月，從藍(lán)預(yù)售到結(jié)睜算約綢8反到汗10嗽個月。乓一體化運(yùn)頂營模式及務(wù)規(guī)?；闪姹緝?yōu)勢，恥使凈*云*做的項(xiàng)目銷搭售具有巨厚大的價格鐮優(yōu)勢，從悟而實(shí)現(xiàn)了村其快速開濤發(fā)、快速未銷售的發(fā)滴展戰(zhàn)略。深而這一過茫程，不但萄是節(jié)