英國(guó)、德國(guó)及新加坡房?jī)r(jià)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)探析,房地產(chǎn)論文

英國(guó)、德國(guó)及新加坡房?jī)r(jià)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)探析,房地產(chǎn)論文針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分是住宅市場(chǎng)價(jià)格上漲問(wèn)題，英國(guó)從規(guī)劃、土地、建筑設(shè)計(jì)等各方面制定了一套系統(tǒng)的政策舉措。1.調(diào)整區(qū)域住宅規(guī)劃。英國(guó)特別重視規(guī)劃導(dǎo)向。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，英國(guó)首先推行規(guī)劃改革，改變?cè)械囊?guī)劃系統(tǒng)構(gòu)造，收回郡一級(jí)規(guī)劃?rùn)?quán)，擴(kuò)大區(qū)域規(guī)劃控制協(xié)調(diào)范圍，保證規(guī)劃根據(jù)市場(chǎng)區(qū)域來(lái)定，這一舉措突破了土地資源的限制，對(duì)穩(wěn)定住宅價(jià)格起到了基礎(chǔ)性和決定性作用。2.強(qiáng)化土地循環(huán)利用。自20世紀(jì)90年代中期以來(lái)，英國(guó)秉持新開(kāi)發(fā)用地要有60%是已開(kāi)發(fā)土地的目的，不斷強(qiáng)化土地循環(huán)開(kāi)發(fā)加大污染土地?zé)o害化使用，住宅土地的循環(huán)使用率由1990年的54%增加到2005年的73%.同時(shí)，英國(guó)實(shí)行了50多年的綠帶制度，以及2007年出臺(tái)的生態(tài)城鎮(zhèn)計(jì)劃，也為城市生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化作出了重大奉獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了環(huán)境和發(fā)展的雙贏。3.實(shí)行高密度政策。英國(guó)通過(guò)提高規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性、提高住宅密度、提高住宅質(zhì)量等措施，來(lái)促進(jìn)土地集約節(jié)約利用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住宅可持續(xù)發(fā)展。4.建立商品房和廉租房混合制度。這一制度的核心在于兩點(diǎn)：一是數(shù)量上，每一個(gè)中等規(guī)模以上的小區(qū)必須有一定數(shù)量的廉租房〔倫敦要求50%的比例〕，二是質(zhì)量上，要求廉租房和商品房要外觀一致、混合布置。這一舉措對(duì)我們國(guó)家具有十分大的參考意義，能較大程度地避免專門(mén)的廉租房小區(qū)所帶來(lái)的社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。二、德國(guó)：獨(dú)具特色調(diào)控政策保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，德國(guó)從目的定位、房貸形式、調(diào)節(jié)辦法等方面，制定了一套獨(dú)具特色的政策體系，這些政策，使德國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期以來(lái)一直保持在低位運(yùn)行。1.目的定位上，強(qiáng)調(diào)住房的民生保障功能。德國(guó)是一個(gè)高福利國(guó)家，其房地產(chǎn)政策的首要目的是提高居民的住房福利，保障居民的寓居權(quán)利。因而，德國(guó)房地產(chǎn)政策的核心始終是保民生。2.房貸形式上，合同儲(chǔ)蓄形式獨(dú)具特色。不同于我們國(guó)家的住房抵押貸款形式，德國(guó)房貸形式主要包括合同儲(chǔ)蓄、家庭儲(chǔ)蓄、商業(yè)貸款三種形式，華而不實(shí)合同儲(chǔ)蓄形式占了一半。而且，三種形式都實(shí)行固定利率，對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)發(fā)揮了重要的穩(wěn)定器作用。3.調(diào)節(jié)辦法上，實(shí)行分類調(diào)節(jié)。德國(guó)通過(guò)稅收調(diào)節(jié)杠桿，遏制房地產(chǎn)投資、投機(jī)行為。對(duì)于自住自用的，不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅；對(duì)于出售房地產(chǎn)的，需繳納不動(dòng)產(chǎn)稅〔房屋評(píng)估價(jià)值的1%~1.5%〕、3.5%的交易稅和15%差價(jià)盈利稅；對(duì)于房地產(chǎn)約定價(jià)，德國(guó)也做了特別嚴(yán)格的規(guī)定，定價(jià)超過(guò)合理房?jī)r(jià)的20%為超高房?jī)r(jià),超過(guò)50%的為房?jī)r(jià)暴利,均為違法行為，要接受處理懲罰。三、新加坡：供應(yīng)側(cè)需求側(cè)同時(shí)發(fā)力解決住房問(wèn)題新加坡是世界上公認(rèn)的住房問(wèn)題解決較好的國(guó)家，其調(diào)控經(jīng)歷體驗(yàn)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，構(gòu)建組織體系。公屋是新加坡房地產(chǎn)政策的核心，為有序推薦公屋的建設(shè)、分配和管理，新加坡設(shè)立了專門(mén)的機(jī)構(gòu)，即住房發(fā)展局。新加坡住房發(fā)展局建設(shè)的公屋占了全部住房供給量的85%.另一方面，完善制度體系。主要從供應(yīng)側(cè)、需求側(cè)兩個(gè)方面，構(gòu)建、完善了一系列政策舉措。供應(yīng)側(cè)，通過(guò)科學(xué)的土地供給機(jī)制，按照功能劃分，分類調(diào)控，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)時(shí)間、供給量，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地價(jià)格的控制。需求側(cè)，包含了三個(gè)方面的政策：一是購(gòu)房階梯消費(fèi)政策。對(duì)于中低收入家庭，實(shí)行準(zhǔn)商品形式，居民購(gòu)公屋只需首付售價(jià)的20%,余下部分由建屋局以低息貸款方式墊付，居民可按分期付款的方式購(gòu)買(mǎi)；對(duì)于高收入家庭，則實(shí)行完全商品化。二是公積金保障制度。新加坡規(guī)定，居民月薪的40%強(qiáng)迫存入公積金局，作購(gòu)房、醫(yī)療、保險(xiǎn)和養(yǎng)老之用。三是嚴(yán)格的住房交易政策。新加坡對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格監(jiān)管，任何人在買(mǎi)賣(mài)公屋時(shí)都需要提供準(zhǔn)確、詳實(shí)的材料，弄虛作假者將面臨罰款和監(jiān)禁；一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套公屋,5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，假如要購(gòu)買(mǎi)新房，舊公屋必須退還。四、國(guó)際經(jīng)歷體驗(yàn)的啟示和考慮1.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是必要的也是必須的。國(guó)際經(jīng)歷體驗(yàn)充分表示清楚，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)形之手和有形之手都是必須的，不能過(guò)度相信房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)能力?；厥捉陙?lái)我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程，我們發(fā)現(xiàn)，正是由于不斷地通過(guò)經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段，從土地、交易、消費(fèi)等各環(huán)節(jié)進(jìn)行全方位的綜合系統(tǒng)的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生起到了積極的抑制作用，我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后遭到的沖擊才比美國(guó)等國(guó)家小，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)以及房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的幅度也才更窄一些。因而講，發(fā)揮好市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用和用好有形之手,二者缺一不可。2.準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)的雙重屬性和雙重任務(wù)。一方面，房地產(chǎn)兼具消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，從世界各國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)歷體驗(yàn)和教訓(xùn)，不難看出，但凡突出房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的，該國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比擬小，如德國(guó)、法國(guó)等。但凡突出房地產(chǎn)投資屬性的，該國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)就比擬大，比方美國(guó)、日本、西班牙等。另一方面，房地產(chǎn)承當(dāng)著促增長(zhǎng)和保民生雙重任務(wù)。這兩個(gè)任務(wù)往往是矛盾的，促增長(zhǎng)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，投資增加，開(kāi)工量、建設(shè)量增加帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展；保民生則要控制住房?jī)r(jià)，這樣一來(lái)開(kāi)發(fā)商、投資者的積極性就會(huì)下降，投資就會(huì)減少，會(huì)影響增長(zhǎng)。對(duì)此，要從下面幾個(gè)方面準(zhǔn)備把握：一是要區(qū)別對(duì)待，采取差異化政策，即區(qū)別自主型改善型需求與投資需求分類調(diào)控，區(qū)別不同住房地位群體分類指導(dǎo)，區(qū)別一、二級(jí)市場(chǎng)面臨的不同矛盾分類解決。二是不能過(guò)度強(qiáng)化房地產(chǎn)的投資屬性，要運(yùn)用稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段，減弱虛擬資產(chǎn)市場(chǎng)因素。三是在當(dāng)下房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，應(yīng)準(zhǔn)備把握房地產(chǎn)調(diào)控方向，適當(dāng)弱化住房的投資功能。應(yīng)有所區(qū)別地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格回歸于合理的范圍，既保證房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，又能改善住房難的民生問(wèn)題。3.培育健康的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)。一是實(shí)行差異不同化的信貸、稅費(fèi)以及財(cái)政政策，重點(diǎn)是支持自住型、改善型住房需求。二是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展融資渠道，構(gòu)成科學(xué)合理的信貸構(gòu)造。三是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性需求，要辯證地看待，合理地引導(dǎo)?？山梃b德國(guó)通過(guò)稅收等手段遏制投機(jī)性炒房者.4.引導(dǎo)培育規(guī)范的房屋租賃市場(chǎng)。居者有其屋有兩個(gè)含義，一是擁有產(chǎn)權(quán)房，二是有房住。的責(zé)任是居者有其屋,不是居者買(mǎi)其屋,租房也是解決住房問(wèn)題的重要途徑。要引導(dǎo)居民樹(shù)立購(gòu)買(mǎi)與租賃并重的消費(fèi)觀念，根據(jù)實(shí)際收入水平和消費(fèi)能力來(lái)選擇買(mǎi)房或租房。