某飯店房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告

××市某飯店房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估報(bào)告致委托人函××市××飯店有限公司：受貴公司委托，我公司對(duì)貴公司提供的位于××市××區(qū)××大街10號(hào)的某飯店整體房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)對(duì)象)的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了估價(jià)。估價(jià)對(duì)象：××市××飯店有限公司(以下簡(jiǎn)稱委托人)所屬的位于××市××區(qū)××大街10號(hào)的某飯店整體房地產(chǎn)，其總建筑面積49977.62㎡，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)面積8048.23㎡。估價(jià)對(duì)象僅包括現(xiàn)狀房地產(chǎn)本身，不包括土地出讓金，不包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂中心等的可移動(dòng)商業(yè)設(shè)備價(jià)值以及客房中由委托人配備的家具、可移動(dòng)的電器、設(shè)備等。估價(jià)目的：為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)對(duì)象的價(jià)格為2002年12月1日的公開市場(chǎng)價(jià)格。估價(jià)依據(jù)：中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)；全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部以及××市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)部門法律、法規(guī)和政策文件；委托人提供的有關(guān)部門資料；我公司所掌握的××市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料。估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定：估價(jià)對(duì)象×飯店房地產(chǎn)：建筑面積49977.62㎡,國(guó)有劃撥土地使用權(quán)面積8048.23㎡,在2002年12月1日的客觀市場(chǎng)價(jià)值(價(jià)格)為70894萬元(大寫:人民幣柒仟零捌佰玖拾肆萬元整),約折合單位建筑面積價(jià)格14185元/㎡(大寫:人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整)。見下表。估價(jià)結(jié)果談估價(jià)對(duì)象斧總價(jià)格（筒萬元人民春幣）渾單位價(jià)格斑（梳元燙/套㎡）堂總計(jì)缺708阿94反141扁58估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期：自本報(bào)告出具之日起1年。此致××××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：××二○○二年十二月十五日估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：㈠我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。㈡本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。㈢我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。㈣我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。㈤××、××、××已對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。㈥沒有本公司以外的人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。簽名、蓋章×××中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證號(hào)：××××××××揚(yáng)估價(jià)的假匪設(shè)限制條捐件絲㈠裹百本次估價(jià)石是以估價(jià)辜對(duì)象能夠昌按規(guī)劃的析法定用途傅持續(xù)使用套為前提婚。娛駱㈡貨虧本次估價(jià)頭是以提供正給估價(jià)機(jī)虹構(gòu)的估價(jià)槳對(duì)象房屋歐所有權(quán)及寫國(guó)有劃撥零土地使用珍權(quán)不存在逼共有權(quán)人碎，且無權(quán)銀屬糾紛為壓假設(shè)前提恩。旨胞㈢權(quán)皇本次估價(jià)忍是以提供廉給估價(jià)機(jī)縣構(gòu)的估價(jià)的對(duì)象房屋賓所有權(quán)及顏土地使用絨權(quán)不存在悔抵押權(quán)、恐典權(quán)等他椅項(xiàng)權(quán)利，島針對(duì)估價(jià)眼對(duì)象不存駝在工程款合項(xiàng)拖欠糾鎖紛為假設(shè)每前提辛。椅封㈣限企估價(jià)對(duì)象與部分房地紋產(chǎn)設(shè)定了陪租約，本攝次估價(jià)是憂以委托人孝在本次抵糖押前，將林租賃情況銅告知抵押類人，并將序抵押情況仁告知承租蔥人，原租咸賃合同繼瞇續(xù)有效為尿假設(shè)前提檢。蓄蠟㈤方噸以依法取俗得的國(guó)有遇土地上的雜房屋抵押楊的該房屋兵占用范圍授內(nèi)的國(guó)有邁土地使用納權(quán)同時(shí)抵葬押違。只滲㈥耽勢(shì)設(shè)該劃撥概國(guó)有土地私使用權(quán)隨翻之抵押已讀經(jīng)有關(guān)主浴管部門批啄準(zhǔn)為假設(shè)立前提蹤。格甩㈦拖店設(shè)委托人施通過向政貼府補(bǔ)繳地散價(jià)款可以古繼續(xù)獲得堂現(xiàn)規(guī)劃用苗途的出讓改國(guó)有土地真使用權(quán)為振假設(shè)前提美。侍譯㈧扶第設(shè)定估價(jià)余對(duì)象是法知律允許在向市場(chǎng)上可痕轉(zhuǎn)讓的房渴地產(chǎn)和可蔑進(jìn)行抵押旺登記的房?jī)吹禺a(chǎn)為限植制條件。合㈨復(fù)辱估價(jià)人員讀未對(duì)估價(jià)毫對(duì)象的土驢地使用面狗積和建筑猛面積進(jìn)行榮測(cè)量，以奇權(quán)屬證書裝標(biāo)明的面指積為準(zhǔn)繩。餅諸㈩甘此估價(jià)結(jié)果蔬為估價(jià)對(duì)艦象賽在傅200下2侍摸年兵12丈桂月謙1缸聰日的公開灘價(jià)格，即撐在估價(jià)時(shí)錦點(diǎn)時(shí)的公絨開市場(chǎng)上肢最可能形啦成的價(jià)格貫，它依據(jù)冬了如下假曲設(shè)避：客充⑴字袖存在自愿詳銷售的賣綠者和自愿命購(gòu)買的買勿者植；膜廟⑵蜘保買賣雙方置的交易目影的都是追摧逐自身最待大經(jīng)濟(jì)利棄益會(huì)；坑固⑶恩些交易雙方怎都具有完搶全市場(chǎng)信稅息，對(duì)交星易對(duì)象具驅(qū)有必要的短專業(yè)知識(shí)簡(jiǎn)；僻邪⑷泰湖具備公開散市場(chǎng)條件相，交易對(duì)化象本身具釣有市場(chǎng)性蹤；導(dǎo)碗⑸起代有適當(dāng)?shù)慕菲陂g完成鄭談判和交浮易臘；總寧⑹漁支不考慮特耳殊買家的予附加出價(jià)蒙。仔扛估價(jià)結(jié)果董報(bào)告母一、委托防人?。喝隆翐u×翅市反×臘×剃飯店有限那公撥司宅蕉法定代表銅人祝：德××跟呈地址設(shè)：之×域×癥市淺×流×罩區(qū)隆×耽×扔大胖街黨10殊爆號(hào)體張二、估價(jià)松機(jī)伴構(gòu)伶×擾×眾房地產(chǎn)評(píng)村估有限公憲司怎盲法定代表肯人盯：貧××養(yǎng)淚地址杠：畢(碗棍略遮)兇交評(píng)估資質(zhì)胡：國(guó)家一研級(jí)房地產(chǎn)蔑價(jià)格評(píng)估運(yùn)機(jī)木構(gòu)釋樣土地評(píng)估環(huán)全國(guó)職業(yè)膊資扁質(zhì)振都三、估價(jià)冒對(duì)象門估價(jià)對(duì)象堤為串×剪×授市并×辭×乳飯店有限直公鈴司勻利(芽以下簡(jiǎn)稱黑委托疫人壽)于錦所提供的粱位贏于元×掠×扔市刻×課×世區(qū)虎×徐×符大訴街林10僚長(zhǎng)號(hào)房地產(chǎn)首。建筑面毯積續(xù)499撒77.6核2很㎡，劃撥搭國(guó)有土地闊使用權(quán)面仿積腦804鄰8.23講熔㎡硬。路宰㈠魄屋區(qū)位與環(huán)亭境趨估價(jià)對(duì)象烏位于繁華筐的某市級(jí)拌商業(yè)區(qū)，進(jìn)西遮臨布×幕×氏大街，南微臨示×溜×嘆胡同，北儀臨水×老×瞞大街，東百臨撫×踏×毒總公司貨、叫×查×脹醫(yī)院彩。鍬伴估價(jià)對(duì)象胡東側(cè)是縱思貫?！磷颉辽n市南北屑的摸×女×軟街，西側(cè)仗是山×惡×昌市繁華鋪的封×筒×賭大街，南螞距侍×憶×疫街舉約砌×榨公里，距坐市火車站很約僑×俯公里。估甘價(jià)對(duì)象所份在寶×壩×餅大街及其線附近有多讀條公共汽鐘車通往市匙區(qū)各處，碰周圍金有柏團(tuán)A架路容、襯C丹蝦路歪、等F耀舌路俱、幅G察項(xiàng)路電車營(yíng)及動(dòng)E摩臉快車礦、氧R再蠢路損、丸S膽引路等多條以公交線路焦，交通十傾分便捷。奏估價(jià)對(duì)象潮所在地居是忘×紐×重市區(qū)的商批業(yè)、金融害繁華地帶線，閱是犧×邊×敘市市級(jí)商倡業(yè)中心之競(jìng)一，聚集負(fù)了蠟×刪×逝市串×閑×蜻樓弱、快×請(qǐng)×揪廣場(chǎng)資、揭×拆×登，梅×付×換大廈及眾擔(dān)多知名老筍字號(hào)商店喊等一批大敞型商業(yè)設(shè)彩施，該地走區(qū)也尸是嫩×單×微市各大賓育館、飯店皺及公共活刪動(dòng)場(chǎng)所較滾為集中的離地區(qū)，有碼五星級(jí)飯茅店國(guó)7宿嶼個(gè)，京占熄×鳳×塔市的三分貢之一，附乞近首有勉×偉×?xí)埖瓿?、介×里×朋飯店油、作×霞×膽飯店療、廳×盒×部大酒店拋、嘴×持×逃假日酒店屑、靈×豈×穩(wěn)大廈等多念家賓館、合飯店，還粘有直×躺×領(lǐng)館跳、椒×遲×萬市盯×著×格、臭×榆×慨劇場(chǎng)劃、撕×她×雅醫(yī)院等大岔型公共場(chǎng)悠所，周邊美各類商服種配套齊全咱。易擦㈡醬紫權(quán)益狀言況堂視×堵×康市鐵×日×瓶飯店有限予公司由度原鞭×字×較市線×而×潑公司招、格×騎×燃發(fā)展有限花公司夸、暖×佳×刻投資有限垂公司幻及夠×態(tài)×斥發(fā)展公司瓶共同組建再的禿。叫午⑴懂連土地權(quán)益當(dāng)根據(jù)委托喝人提供的媽資料，委字托人擁有后的包含估戀價(jià)對(duì)象土飄地在內(nèi)的偶《國(guó)有土留地使用證胡》械(盛屯參見附件亞三：《國(guó)軌有土地使正用證看》姨)婚徑。蕉糾證號(hào)：【小京市東國(guó)古用格(20安0茅×駱劃陷)選霞字任第袋×短×政號(hào)】黎；落夜土地用途云：旅游業(yè)襲；氧題土地使用墓權(quán)類型：灑劃撥殃；女惹圖號(hào)玩：舒I-1甜-2-祝×學(xué)×品；毛猛使用權(quán)面值積蚊：德804辦8.23督并㎡參。將半⑵拾醒房屋權(quán)菠益度床委托人還凡擁有估價(jià)蘿對(duì)象建筑光物部份劫的舍慣《房屋所刪有權(quán)證祝》檢(熟裙參見附件球四：《房竟屋所有權(quán)迫證債》季)奴仿。優(yōu)附證號(hào)：【梢京房權(quán)證些市靈東旅×底字樂第諸×疏×咳號(hào)】街；給里總建筑面誓積食：能499粗77.6普2磨鋼㎡旁；驚朱無共有權(quán)摔人繁。己攝估價(jià)對(duì)象豬的《國(guó)有唐土地使用任證》記事凳欄和《房累屋所有權(quán)晝證》的設(shè)朋定他項(xiàng)權(quán)司利摘要欄棕中均無共控有人和他細(xì)項(xiàng)權(quán)利記醒錄紀(jì)。雷樹⑶微贏權(quán)益確光定收閥根據(jù)上述堪權(quán)證，估京價(jià)人員認(rèn)添為在估價(jià)艘時(shí)點(diǎn)，委勝托人合法圈擁有估價(jià)頑對(duì)象的房推屋所有權(quán)咐及劃撥國(guó)戶有土地使谷用權(quán)蠻。失存委托人具言有《房屋是所有權(quán)證志》和相應(yīng)汁劃撥土地鄭的《國(guó)有忌土地使用璃證》，證志中用途欄負(fù)為旅游業(yè)己，與實(shí)際讓用途一致宜。估價(jià)對(duì)事象無共有鉆權(quán)人，沒俘有權(quán)屬爭(zhēng)傘議，也無移設(shè)定他項(xiàng)誓權(quán)利，只捆有短期租熔約，可以圾確定估價(jià)較對(duì)象是合閘法使用的杏可以轉(zhuǎn)讓喜的可抵押靈房地產(chǎn)。擴(kuò)但是評(píng)估欄價(jià)值中，碑不包抱含哪“擠相當(dāng)于應(yīng)柳繳納的土駱地使用權(quán)勒出讓侍金標(biāo)”餓的價(jià)值默。環(huán)仇㈢坑×電×鑒飯店概況弟及建筑經(jīng)酷濟(jì)指刊標(biāo)斷既⑴旁豈飯店概背況喪結(jié)×伯×仰飯店州于佳198導(dǎo)8陽(yáng)年百1原月開工建仆設(shè)，斗于映199伸1話年顫8陷月竣工。欺高軋度筒32.暴8m窩答，漁存由地符上群9蛙層、地鋼下今2境層的建筑那物組成晃。漂米主建筑為構(gòu)混凝土框給架剪力墻脹結(jié)構(gòu)、輕查質(zhì)砌體圍蔥護(hù)外墻，角外立面貼師白色面磚縫，外觀摹脆仿古代建片筑，四角傅塔樓，中剩式琉璃瓦悔樓蓋。三閱層廳有液約緞2500糠擔(dān)㎡，凈空貌高個(gè)21被慈米的室內(nèi)舒廣場(chǎng)。補(bǔ)估價(jià)對(duì)象排為五星級(jí)叢涉外酒店宿式物業(yè)，謙按使用功估能分為客幅房、餐館占娛樂用房掃、康樂中撥心及其他丙附屬配套咱用房。碎估價(jià)對(duì)象這建筑物中強(qiáng)客房部分憲有沾×負(fù)國(guó)著名設(shè)號(hào)計(jì)衫師奔×羨×窩設(shè)計(jì)的單壁雙人標(biāo)準(zhǔn)寄客房、豪薪華單、雙阿人客房、距行政套房綁、外交套鵝房嶄、絞×孝×堅(jiān)套房和總糊統(tǒng)套房遙共敢396薯棋間鈴(勇資套械)革盾。祥商房間配中勺央空調(diào)撲、董液安全消防供、舍IDD逃都直播電話竟、迷你網(wǎng)鑒吧、冰箱戚、音響、槽私人保險(xiǎn)骨柜、衛(wèi)星矮及閉路電固視、高速我網(wǎng)峽絡(luò)薯DDN潔活專線??；完誓商務(wù)客房拐提供無盤年網(wǎng)絡(luò)工作祖站厘、鍛釀傳真素、鏟VOD捷晨點(diǎn)播系統(tǒng)柏等商務(wù)保池障撲。篩仆餐館用房激包括裝修迅風(fēng)格各異勻，風(fēng)味不磨同的數(shù)個(gè)蠟中餐廳及驢酒吧、西明餐廳傘；應(yīng)助娛樂設(shè)施途有康樂中叢心飲，歷放包括室內(nèi)角游泳池加、勇騰網(wǎng)球場(chǎng)瓜、甩傭健身房乞、弟KTV鑄滲、螞貞桑拿浴室促、絹茫棋牌室飯、榴嘗斯諾克臺(tái)冶球精；靠叮服務(wù)設(shè)施熔商品部等脫；宗句估價(jià)對(duì)象情的其他附容屬配套用拔房包括設(shè)舞備間摔、食醋鍋爐房主、都鈔變配電室拆、削怨洗衣室、佛消防監(jiān)測(cè)再中控室等凡。以蓬估價(jià)對(duì)象片建筑物內(nèi)擱外，均按余照其使用歷性質(zhì)、不殿同的使用縮功能進(jìn)行馬了較高檔宅次的裝修濟(jì)及配備相虎關(guān)設(shè)施，侄如煙感報(bào)探警系統(tǒng)、爪自動(dòng)消防址噴淋系統(tǒng)耗、約克中鐵央空調(diào)系送統(tǒng)、新風(fēng)邪系統(tǒng)、中識(shí)央監(jiān)控系賴統(tǒng)、集中鐵供暖系統(tǒng)疤。同時(shí)酒蔽店配有觀堪光電梯、啦滾梯、客固用電梯及拋貨精梯宵15集溝部，方便莖住客上下堤使用燃。嫩辨經(jīng)估價(jià)人瞇員現(xiàn)場(chǎng)勘迎察，估價(jià)喘對(duì)象的功稱能使用情暫況如帝下表太碎。乏估價(jià)對(duì)象姻使用情況剖位置喝功能昌首層殖接待大廳節(jié)、絞×國(guó)×至旅行石社忘敏二層幕宴會(huì)廳寶、些×研×扯中餐廳敲、蕉×絹×饅大廳枯、摟×奮×吩制衣躲、億×猶×騰夜總會(huì)龜三層制大秩堂朱/剃易商品部沃、跨×控×貧齋輔、諸×木×購(gòu)西餐廳讓、公×吵×除館百/侍×蝕撈飯館上、驢×逝×趴行、會(huì)議稠中心、總嚇機(jī)房萄四層御設(shè)備管道塵層霧假五層悉康便樂宏中鍛心表游泳堅(jiān)池謹(jǐn)靠健身房寸美容美發(fā)側(cè)棋牌室蛾臺(tái)球室壞網(wǎng)球場(chǎng)坑五－九層麥客房矮B1閣保齡球館尊、紐×嚴(yán)×羞食苑玩、撒×稼×抵夜總會(huì)旺、廚戴×繳桑拿中心夠、顏續(xù)員工餐廳退、員工之辟家、食品橋庫(kù)起陡B2撒停車紗場(chǎng)曲(88沿皇個(gè)車推位承)貧刷、設(shè)備用寺房、庫(kù)房城、培訓(xùn)室筋、洗衣房噴室外地上貓停車場(chǎng)逐2篇4訓(xùn)個(gè)車位然目前猾，舟棍五至九層擇的客房出郊租率淡季違、煩番旺季平均導(dǎo)約財(cái)75%洲探，潛彼除飯店的滋餐館、商擁品部、康虧樂中心、鐘會(huì)議廳自浴營(yíng)外，其切余為出租吉。該大廈似內(nèi)、外部太狀況良好稍，滿足使哨用要求煎。少痰1998紅礦年矮～頸200界0患轟年飯店進(jìn)估行了全面控的炭、吩坑不同程度株的室內(nèi)高情檔裝修改最造繡，揭200至0給底年敏9爽掙月升為五鏈星級(jí)飯店進(jìn)。目前飯屋店擁遷有督396筋棄間黃(悼伐套峰候)訂各類客房緞；可叫供吼120撤0衛(wèi)慣個(gè)同時(shí)就搖餐的各式覆中西餐廳棍及宴會(huì)廳撞等；進(jìn)設(shè)施富完備的康跌樂中心補(bǔ)；畫6蓄廳個(gè)可容條納促9腔凈～減70強(qiáng)猜人的各種悟會(huì)議廳嶺；久穿一個(gè)可隨趴意組合中、兆輝容栗納烈100融司～虧400速剝?nèi)说亩喙ツ軓d閣；謠恒快捷便利火的通訊；庫(kù)五星級(jí)高策標(biāo)準(zhǔn)的服楊務(wù)。食該飯店擁它有單槽、仿馬雙人標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)客房寸、懸托豪華單晶、茄未雙人客房坐、芬枯行政套房甩、外交套銳房飽、融×啊×邁套房和總閃統(tǒng)套房構(gòu)共撫396賓括間戶(宋核套來)爐蠟。砌德房間配有葬中央空調(diào)壯系統(tǒng)睬、英由安全消防圈系統(tǒng)拾、制IDD抵脖、扭爛冰箱漂、免咱音響穩(wěn)、刊碎私人保險(xiǎn)階柜嶄、劈灶高冶速脾DD復(fù)N蘭專線、衛(wèi)嗽星及閉路揮電視等設(shè)左施，商務(wù)墊客房提供閥無限網(wǎng)絡(luò)盈工作站、轎傳真馳、儉VOD漂王點(diǎn)播系統(tǒng)睛等服務(wù)作。肌200責(zé)1尼腫年平均入倡住率中為乒70%神雕～著80%悄教，鼻2002螞丑年與上年?duì)敵制絻觥＿吪栽擄埖甑膸r營(yíng)業(yè)收入診有個(gè)起伏畝增長(zhǎng)的曲占線，隨著丸增長(zhǎng)率提膽高，且運(yùn)腔營(yíng)成本率癥降低，經(jīng)粥營(yíng)逐步好另轉(zhuǎn)藍(lán)。叢199僑4掃券年以前攻為戲400鄰0歡蜘～渾700南0井恰萬元隱；仆199哪5瓜航～休199宿7和本達(dá)刮110灘00柱晚萬元以上塌；掠199登8納蹤～肺200負(fù)0效取年省為仿100蟻00溪沾～拐9000異擱萬元廣；徹200逮1戴疑年副為昌131百00較杜萬元伸，保屈根據(jù)目前粥經(jīng)營(yíng)狀況溝，錯(cuò)糾預(yù)鈴計(jì)配200放2梯年的營(yíng)業(yè)既收入比上您年增葬長(zhǎng)閣10%勒著以上富。芽坑在周×廣×雷市各大飯重店綜合指抄數(shù)排名中講名列喪前脾10研飯名內(nèi)男。小濫估價(jià)對(duì)象武為五星級(jí)彩酒店，目煙前已投入株使用連約廈11承頓年，由于獻(xiàn)建筑及裝掛修質(zhì)量較折高暮，瘦蛋維護(hù)及使閥用狀況良撒好指，已199蜜8醋虛～的200坑1醬他年完成裝盒修改造，傭各部位基捷本上無尤較大磨損鏡。含繁估價(jià)對(duì)象紋的市政條被件完善狡，鏡警所需上水董、心看生活熱水酒、宜拳雨水肺、該疑污水、供肉電、中央饑空調(diào)、供起氣、通訊駕等市政條球件已具備肺，在時(shí)間迎和用量上串可以滿足頑項(xiàng)目需求饞。雀慨⑵躲閘該大廈的堂建筑技術(shù)矛經(jīng)濟(jì)指沙標(biāo)熔殲依據(jù)委托欲人提供的錫含有估價(jià)套對(duì)象條的黃占《國(guó)有土劍地使用權(quán)釀證》、《槳房屋所有襖權(quán)證》及獸建筑施工漠平面圖流：弓喘估價(jià)對(duì)象雙土地使用復(fù)權(quán)面積縣：胞804炭8.23啞私㎡駐邊估價(jià)對(duì)象尊總建筑面揪積府：麻499宿77.6茫2公茄㎡片誦其中：地聾上犁：鄰398自30前惰㎡姑芹地下溫：傍101鬼47.6夏2師醬㎡掀境層數(shù)：地麥上諒9間取層、地熊下販2狼顏層逗沙結(jié)構(gòu)類型餅：框架剪宣力舟墻給刪容積率蚊：吹6.2防1先其中地上積：畢4.9冒5漿俘停車位：抖地涼上兵24弟更個(gè)，地灑下除88帝盈個(gè)申。坦胡四、估價(jià)包目害的心歐為委托人仆以估價(jià)對(duì)潛象為抵押膚物向銀行唉申請(qǐng)抵押河貸款提供婆抵押物市絕場(chǎng)價(jià)值參姥考土。耽晚五、估價(jià)按時(shí)站點(diǎn)丙200悟2臣包年憐12正猜月紹1坊演日脖腐六、價(jià)值捧定饑義顯參本次估價(jià)旱采用公開特市場(chǎng)價(jià)值普標(biāo)準(zhǔn)，即鮮估價(jià)結(jié)果散為估價(jià)時(shí)頸點(diǎn)時(shí)的公煙開市場(chǎng)的迎客觀合理拼價(jià)格疾。冰護(hù)本次估價(jià)總結(jié)果為估逐價(jià)對(duì)道象萌499驗(yàn)77.6乒2替能㎡房屋所謹(jǐn)有權(quán)及相刷應(yīng)濱的血8048四.23矮野㎡劃撥國(guó)崗有土地使梅用權(quán)的價(jià)擱格趁。室緊不包括土蒼地出讓地躲價(jià)，不包看括廚房設(shè)株備、洗衣灰機(jī)、康樂醋中心等的陪可移動(dòng)商捏業(yè)設(shè)備價(jià)諸值以及客冷房中由委傲托人配備蠟的家具、?？梢苿?dòng)的煉電器、設(shè)寄備等運(yùn)。畝社七、估價(jià)悔原醬則查噴本次估價(jià)碧遵循以下糧原則頸：塘摔合法原則??；非羞最高最佳分使用原則蹤；真倦估價(jià)時(shí)點(diǎn)刷原則設(shè)；恒饑替代原則果；傷鉆公平原則陡；盜犯達(dá)到獨(dú)立豬、客觀、撕公槽正熄(盼糕詳述騙略密)餃辱。悉視八、估價(jià)睬依鋸據(jù)祖暖主要有議：混胃⑴朗觀中華人民星共和國(guó)國(guó)閉家標(biāo)準(zhǔn)《究房地產(chǎn)估林價(jià)規(guī)乒范讓趣》哨(GB/詳T502拌91-1機(jī)999)凱佩；襲悼⑵棚棍《中華人鏟民共和國(guó)擔(dān)城市房地曠產(chǎn)管理法菠》燦；娛登⑶殿盜《中華人炎民共和國(guó)撕擔(dān)保法》??；牌漢⑷漁麗《城市房刺地產(chǎn)抵押廢管理辦法授》耳；印汁⑸瓣理《奮×墊×瘡市房地產(chǎn)撞抵押管理列辦法》穩(wěn)；魄五⑹胞潑全國(guó)人大與常委會(huì)、逃國(guó)務(wù)院、我建設(shè)部、鑒國(guó)土資源吊部以暫及轎×境×盡市人民政似府有關(guān)部肉門頒布的婚其他有關(guān)窄法律、法峰規(guī)和政策允文件勞；蔑撿⑺飾抹委托人提栗供的有關(guān)惱資料型；應(yīng)湖⑻化色我公司所圍掌握舞的砌×矩×廈市房地產(chǎn)難市場(chǎng)的有御關(guān)資料及尾估價(jià)人員蔬實(shí)地勘查臘、調(diào)查所嘗獲取的資阻料返。溉崖九、估價(jià)合方歡法祖妨估價(jià)人員算在認(rèn)真分浴析所掌握荷的資料并洪對(duì)項(xiàng)目用負(fù)地及鄰近軋類似房地丟產(chǎn)進(jìn)行實(shí)接地勘查、生調(diào)查后，吼根據(jù)估價(jià)哄對(duì)象的特辭點(diǎn)，遵照烘國(guó)家有關(guān)軟法律、法圓規(guī)、估價(jià)何技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)天，經(jīng)過反惜復(fù)研究，債因估價(jià)對(duì)庸象為收益不性房地產(chǎn)堪，則選用傾收益法作貍為一種估宇價(jià)方法，魂又由于飯辜店類房地茂產(chǎn)買賣案褲例極少，甜難于選擇檢市場(chǎng)法，串故選用成裁本法為另已一種估價(jià)底方法對(duì)估性價(jià)對(duì)象的膜整體價(jià)值丑進(jìn)行估價(jià)撞。作為抵稈押房地產(chǎn)素評(píng)估運(yùn)用劃成本法也中是謹(jǐn)慎角慧度的一種倚體現(xiàn)仗。素雷收益法是睡預(yù)測(cè)估價(jià)范對(duì)象未來承各期的凈概收益，選繭擇適當(dāng)?shù)膿?dān)報(bào)酬拆率抵(功脈報(bào)酬配率扣)挑售將其折現(xiàn)然到估價(jià)時(shí)托點(diǎn)后累加孫，以此求們?nèi)」纼r(jià)對(duì)餐象的客觀走合理價(jià)格抓或價(jià)值的虹方法礎(chǔ)。按秩成本法是扔求取估價(jià)火對(duì)象在估軟價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)付的重新購(gòu)培建價(jià)格，此然后扣除董折舊，以顛此求取估卻價(jià)對(duì)象的烏客觀合理冤價(jià)格或價(jià)游值的方法觸。喪液將兩種估桿價(jià)方法的秘估算結(jié)果騰分析綜合姿后，得出劍最終估價(jià)給值型。倡卸十、估價(jià)圾結(jié)膠果隱碌估價(jià)人員恰根據(jù)估價(jià)叢目的，遵蜘循估價(jià)原虧則，按照伶國(guó)家規(guī)定屠的技術(shù)標(biāo)輩準(zhǔn)和估價(jià)未程序，在院對(duì)估價(jià)對(duì)漆象進(jìn)行了鎮(zhèn)實(shí)地查勘車、了解當(dāng)甩地房地產(chǎn)排市場(chǎng)行情錦以及認(rèn)真臥分析現(xiàn)有青資料的基圍礎(chǔ)上，采就用收益法編、成本法窗，經(jīng)過周密密測(cè)算紋，卷逐并結(jié)合估略價(jià)經(jīng)驗(yàn)與季對(duì)影響估幕價(jià)對(duì)象價(jià)絲格因素的粱分析，認(rèn)不為拳×肌×暖飯店房地流產(chǎn)必(備繳建筑面叮積偷499宅77.6哥2鞠算㎡，國(guó)有證劃撥土地皮面走積裹8048診.32望忽㎡回)言鮮在剪200那2觀表年藏12賣趴月糖1消恢日的客觀樓市場(chǎng)價(jià)值針為當(dāng)708綱94稱次萬旦元啦(府匯大寫：人落民幣柒萬檔零捌佰玖撤拾肆萬元蝕整悠)耽勻，約折合隔單位建筑寒面積價(jià)揪格撓1418腥5源責(zé)元羊/岔溝㎡嘗(萌虹大寫脾：懂創(chuàng)人民幣壹遮萬肆仟壹城佰捌拾伍么元菊整徹)葡死。勉見下表。幸估霜溪價(jià)移生結(jié)室缸果孔估價(jià)對(duì)象狠總價(jià)格（壤萬元人民謊幣）具單位價(jià)格歌（晝?cè)?勁㎡）義總計(jì)豬708勒94漠141燒58拴十一、估期價(jià)人躲員牧公估價(jià)人銹員誼貝資格注冊(cè)陰號(hào)宿道簽奴名含烏×××涌繡中國(guó)房地懸產(chǎn)估價(jià)沖師傳×××途×××紙×××獲性中國(guó)房地守產(chǎn)估價(jià)售師慨×××僻×××鍛×××鐘壁中國(guó)房地腐產(chǎn)估價(jià)低師末×××博×××喪十二、估剖價(jià)作業(yè)日狗期參200帖2辣助年午12命敗月直1兄盒日姑～燙200漫2蜂疏年璃12竿器月拆15擁捐日傍明十三、有懶效描期充脅本估價(jià)報(bào)絕告應(yīng)用的院有效期蓋自數(shù)200罪2聾珍年花12搞霜月澆15植黎日起糾為貞1份堂年受。搏桂若在此期鋒間市場(chǎng)情瘡況發(fā)生較溝大變化或群受不可抗紹力的影響惠，該價(jià)格淋需作相應(yīng)滔調(diào)整斜。倚砍十四、有倆關(guān)說騎明賢司⑴氧戰(zhàn)本報(bào)告所曠得出的估敞價(jià)結(jié)果，申僅供抵押茅雙方參考魔。抵押貸狡款最終數(shù)悼額由抵押凍雙方根據(jù)紀(jì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)劃、兌現(xiàn)難慘易、政府待有關(guān)稅費(fèi)他繳納等情半況確定個(gè)。煮污⑵孔扁根據(jù)《中迎華人民共頓和國(guó)城市脂房地產(chǎn)管起理法》、捏《中華人愿民共和國(guó)抹擔(dān)保法》績(jī)和悔《駱×錫×興市房地產(chǎn)接抵押管理蔬辦法》，濤該項(xiàng)目一疏旦發(fā)生清朝償問題，床處分方法碌應(yīng)參照國(guó)之家有關(guān)政壓策、法規(guī)魚進(jìn)行。此態(tài)外，抵押閘房地產(chǎn)清旬償?shù)馁M(fèi)用券較之其它視正常的房踏地產(chǎn)交易康高，提請(qǐng)后報(bào)告使用恒方注意辟。斤暴⑶根圣估價(jià)對(duì)象悼的土地性揪質(zhì)為行政蚊劃撥用地羨，一旦發(fā)促生抵押物疲清償時(shí)，蹄根據(jù)國(guó)家食有關(guān)規(guī)定默除保證處藝分手續(xù)費(fèi)搬外，首先葛須祝向尼×食×取市政府補(bǔ)茂繳土地使鴨用權(quán)出讓桿地價(jià)。本宵報(bào)告中，萌估價(jià)對(duì)象繁房地產(chǎn)價(jià)緊值不包括杰估價(jià)對(duì)象斬應(yīng)向政府勤補(bǔ)繳的土串地使用權(quán)爐出讓地價(jià)校。熟氧⑷艱歸本次評(píng)估糠結(jié)果的得傷出是以估紅價(jià)對(duì)象按趁照目前的象規(guī)定用途炭能夠持續(xù)老使用為所堅(jiān)設(shè)前提。堅(jiān)由于估價(jià)押對(duì)象為國(guó)另有劃撥土鳥地使用權(quán)遵，建議盡捐早辦理向閑政府補(bǔ)交編土地使用杰權(quán)出讓地他價(jià)款手續(xù)券，取得出赴讓國(guó)有土迅地使用權(quán)驢。捷藥⑸召奧本次評(píng)估麻是紫以夕×對(duì)×拆市親×驚×奧飯店有限朋公司未與徹任何一方煩簽署針對(duì)呢于估價(jià)對(duì)逗象的無限齊期或影響娃估價(jià)價(jià)格暗的租賃協(xié)恰議為假設(shè)卷前提。估獸價(jià)對(duì)象中萬以出租方項(xiàng)式經(jīng)營(yíng)的故商品部和累餐廳設(shè)定擊抵押權(quán)時(shí)匠，應(yīng)參照刃《酷×系×龍市房地產(chǎn)逝抵押管理否辦法》中就的相關(guān)規(guī)盜定進(jìn)行庭。固鮮⑹次戶本報(bào)告為嬌抵押房地恨產(chǎn)估價(jià)，哥由于注重視預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)階，在估價(jià)披時(shí)對(duì)預(yù)期卵不確定的期收益或升心值因素較它少考慮，護(hù)收益法采鄭取凈收益鵝不變的公木式計(jì)算飽。枝召⑺拜礎(chǔ)估價(jià)報(bào)告利為一大型釣整體的高葛檔飯店房淹地產(chǎn)，其緩市場(chǎng)變現(xiàn)蟲能力，在撲經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)汽、旅游業(yè)騰快速發(fā)展候的市場(chǎng)條售件下，可榜能較強(qiáng)；方但和商業(yè)叉、住宅等梳其他房地劑產(chǎn)物業(yè)相姜比變現(xiàn)能告力較弱，湯提請(qǐng)抵押融權(quán)人注意劉。憑寸⑻叨類房地產(chǎn)抵大押期間，燦抵押房地插產(chǎn)仍由抵紀(jì)押人占有巖、使用，凍使用過程率中不可避微免會(huì)造成娃損耗，有盜可能降低柄抵押物價(jià)挽值，提請(qǐng)廊抵押權(quán)人蘭注意險(xiǎn)。牲餡⑼全決本估價(jià)報(bào)桌告所依據(jù)擋的委托人稼提供的有啟關(guān)資料，薄包括法律綢文件，如龍《國(guó)有土咬地使用證索》、《房刑屋所有權(quán)耗證》及估卷價(jià)對(duì)象《驢分布位置懸及面積資變料》等復(fù)姿印件，由壓委托人對(duì)妨其真實(shí)性距負(fù)責(zé)院。藍(lán)腦⑽哥企本報(bào)告對(duì)割現(xiàn)場(chǎng)難于攪觀察到的柳建筑物與且設(shè)備內(nèi)部慢質(zhì)量不負(fù)瞇檢測(cè)責(zé)任勺。年俱⑾垃剛委托人只刷可按照本惕估價(jià)報(bào)告閉的估價(jià)目批的使用，燕不可用于噸其它用途椒。繞贊⑿肺繡本報(bào)告的河全部或部旅分內(nèi)容未艷經(jīng)本公司唱同意，不驢得發(fā)表于山任何公開西媒體上蜂。勒欲⒀凝饒如果使用攝本估價(jià)結(jié)霸果的時(shí)間蔬超過了報(bào)盒告應(yīng)用的翁有效期，塌我們對(duì)此拿結(jié)果造成榮的損失不傲承擔(dān)責(zé)任考。朱梁估價(jià)技術(shù)拘報(bào)告已實(shí)物狀況彈分疏析伯海實(shí)物狀況活包括估價(jià)拉對(duì)象的位先置、建筑揮面積、土翠地使用權(quán)降面積、土伏地等級(jí)、精用途、土濟(jì)地形狀、礙土地使用孫年限和剩冶余年限、燥建筑物的毀結(jié)構(gòu)類型嶼、功能、狡層數(shù)、容榮積率、車講位、結(jié)構(gòu)肌、建成年逮月、設(shè)備款、裝修及路維護(hù)保養(yǎng)麻狀況等，憤具體分析魂如下殘：摧瞎坐落搬：畝×芝×睬市園×則×囑區(qū)禁×栽×只大油街公10哄麗整體房地黑產(chǎn)切；倦塵房屋建筑柳面積繡：壘499斤77.6軍2遺胳㎡，具有樓所有權(quán)鋪；秒池土地使用銜面積灑：叔804冒8.23狼危㎡或,滿劃撥土地集使用權(quán)承；某耗土地等級(jí)距：商業(yè)二嬌級(jí)羞；糠喂土地使用倡權(quán)年限：起未限定，和按法定最需高結(jié)40采傅年計(jì)算肢；索犬土地形狀值：長(zhǎng)方形廳，東西黃長(zhǎng)諒113晃.79m閥載，南北擴(kuò)寬夠80m郊緞；瓜鍋法定用途各：旅游業(yè)震；充叛功能：自飯營(yíng)客房、示餐飲、康曲樂中心、丙會(huì)議室、短車庫(kù)等，然出租商店拐、娛樂等測(cè)；泄篩層數(shù)牛：犁11堡掏層，地抬上獅9墊巖層，地脫下區(qū)2四蒸層寧；扎通容積率紋：汁6.2煉1割蓋，地為上刮4.9記5英品；俱錯(cuò)車位噴：索112格喊個(gè)，地端上果24南存?zhèn)€、地梢下身88燕伙個(gè)櫻；舟痕建筑結(jié)構(gòu)代類型：鋼副筋混凝土磚框架剪力荷墻結(jié)構(gòu)忠；株腹建成年月包：催199點(diǎn)1序鋤年含；肌瀉裝修檔次叮：五星級(jí)浸酒店，高適檔精裝研修秤(句集詳表彩略屋)政面；鈴蠶設(shè)備設(shè)施澤：煙感報(bào)翼警系統(tǒng)、籍自動(dòng)消防寺噴淋系統(tǒng)神、約克中抵央空調(diào)系舉統(tǒng)、新風(fēng)瘡系統(tǒng)、中怕央監(jiān)控系列統(tǒng)、集中出供暖系統(tǒng)礦，同時(shí)酒泊店配有觀推光電梯、炊滾梯、客閣用電梯及峽貨梯喇共酸15獸低部難；箭價(jià)外觀：外左立面貼白鏟色面磚，尺外觀摹仿胳古代建筑赤，四角塔跪樓，中央敏琉璃瓦樓削蓋管；即棵維修保養(yǎng)宋良好，為蹦完好房搭；恩3興摘層中央有展中庭花園隨。倘售二、區(qū)位速狀況分再析務(wù)(蓋常略甩)怨忌三、市場(chǎng)展背景分歐析繭馬⑴飄×碗×槳市房地產(chǎn)遼情妹況捧茶×改×杜市是世界田著名的文退化古都，飲全國(guó)政治去、文化、跑經(jīng)濟(jì)、科罷學(xué)技術(shù)以剖及國(guó)際交唯往的中心艇，又由于臭即將舉辦短的讀200霜8×適×膝市奧運(yùn)，披對(duì)海內(nèi)外摸房地產(chǎn)投詠資極具吸性引力。近渠年較來埋×鉗×報(bào)市的經(jīng)濟(jì)雖發(fā)展迅速至，城市面我貌變化巨崇大。慘如榨×辜×置市興建了盯大量住宅傾小區(qū)及相足關(guān)設(shè)施，刺大型商場(chǎng)柄、寫字樓模、旅游飯辮店、體育灣場(chǎng)館等公狡共服務(wù)設(shè)國(guó)施；有特瞎色爆的若CBD期炊、雪煙金融街籃、柴薪中關(guān)村等苗新型商務(wù)竊中心已經(jīng)編形成??；腥減城八區(qū)危戴改有計(jì)劃廈的持續(xù)垮；朱正一大批水惹、倚邪電挎、脅諷氣筆、阻甚熱范、混泛污水處理指、滾修公蹤路面(魄夢(mèng)五環(huán)賴、集械注盲環(huán)刃)捷巾、地鐵、垮輕軌等基踏礎(chǔ)設(shè)施工續(xù)程交付使販用者(莫跌或在喝建蒜)秋溝；更加重連視綠化隔苗離帶及城店市綠地、餅公園建設(shè)最；完善了完城市的硬季件設(shè)施，非大大改善報(bào)了高效環(huán)攤境，使城博市面貌發(fā)絮生了根本秋變化到。訊旬在團(tuán)“丈十肌五闖”暗計(jì)劃宏觀鞋政策引導(dǎo)封下，在加李入常WTO和盤和舉兇辦廳200立8旨奧運(yùn)等重爺大利好因稿素的刺激擋下羅，拜丑在鞋×潑×刺市經(jīng)濟(jì)多遞年保世持仆2樂伍位數(shù)增長(zhǎng)術(shù)的良好環(huán)熱境下狼，謊×貨×機(jī)市房地產(chǎn)刊開發(fā)投資愛呈現(xiàn)快速肅發(fā)展的態(tài)越勢(shì)，投資緒規(guī)模、新采開工面積肥、竣工面穴積和銷售補(bǔ)面積穩(wěn)定住增長(zhǎng)，市掙場(chǎng)價(jià)格和漫空置基本卻穩(wěn)定球。講涌2002鍬垂年弄1靜略至到10太腰月份，全查市房地產(chǎn)要開發(fā)投資抱繼續(xù)居主郊導(dǎo)地位，解累計(jì)苦完喬703.鋸3弊噴億元，比霧去年同期米增檔長(zhǎng)互30.金3%鴿眠。披籌⑵幅×淚×傘市飯店用輕房市場(chǎng)分尋析白勸世界經(jīng)濟(jì)堆蕭條對(duì)涉災(zāi)外旅游飯棟店市場(chǎng)產(chǎn)混生了不良旁影響，但恨人們對(duì)中奶國(guó)經(jīng)濟(jì)的豐長(zhǎng)期穩(wěn)定懲增長(zhǎng)仍充您滿信心。寫我國(guó)政府查已采取降論低利率、司減少存款尿、抽五錫·錢一、戀十餡·指一長(zhǎng)假等賢政策刺激畏消費(fèi)，并懼在短期內(nèi)擇取得了良娘好效果；瓜而且，中穩(wěn)國(guó)加訓(xùn)入義WTO度萌使國(guó)外投俱資者以更臘加長(zhǎng)遠(yuǎn)的刑眼光看待邊中國(guó)市場(chǎng)甜，加得入費(fèi)WTO孩襖后，對(duì)外譽(yù)貿(mào)易預(yù)計(jì)誘會(huì)增長(zhǎng)，骨所以申奧喉成功和加吹入乓WTO榜辱部分抵消死了全球經(jīng)蓮濟(jì)蕭條的做不良影響綢。份爆飯店業(yè)與晨其相關(guān)行蘇業(yè)有非常捧強(qiáng)的關(guān)聯(lián)英度。旅游饅活動(dòng)可以將直接帶動(dòng)姜和推進(jìn)相匪關(guān)社會(huì)生失產(chǎn)活動(dòng)的煉不斷深化途和發(fā)展，顆具有高度銜的關(guān)聯(lián)帶亦動(dòng)功能汁。送濃世界旅游國(guó)組織的資航料顯示軋，差痛旅游業(yè)有蛋較高的經(jīng)述濟(jì)乘數(shù)效帶應(yīng)，旅游腸業(yè)每直接緣收嫩入供1單卸元舍，艱陪相關(guān)行業(yè)蟻的收入就幻能增慎加聾4.3健譯元絡(luò)；航唱旅游業(yè)每憶增加一個(gè)染直接從業(yè)唱人員沙，高快社會(huì)就能青增沾加給5興受個(gè)就業(yè)機(jī)談會(huì)闖。良檔飯店行業(yè)屯在整個(gè)旅院游產(chǎn)業(yè)占策據(jù)了相當(dāng)四核心的地訪位。飯店喊業(yè)作為旅株游業(yè)的三份大支柱之腦一，可以億支持工業(yè)篩、改善環(huán)變境、直接窩創(chuàng)匯并能騾創(chuàng)造大量歌的就業(yè)機(jī)篩會(huì)，在現(xiàn)柳代發(fā)達(dá)國(guó)尋家的經(jīng)濟(jì)凡體系中占鳳有極其重嗽要的地位響，也是發(fā)脾展中國(guó)家諸積極友推動(dòng)和扶班持的朝陽(yáng)如產(chǎn)業(yè)右。突壽世界經(jīng)濟(jì)杜貿(mào)易的發(fā)參展以及旅宰游行業(yè)的晚周期性變飽化直接對(duì)謎飯店行業(yè)桂的兩類主洞要客源商悶務(wù)客人以焦及旅游者托構(gòu)成重要總影響。此擴(kuò)外區(qū)域性前的經(jīng)濟(jì)發(fā)悔展周期的絲變化、季喪節(jié)因素等枝也都會(huì)對(duì)房飯店業(yè)的黑經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生環(huán)影響。穩(wěn)靠定增長(zhǎng)的謀經(jīng)濟(jì)環(huán)境胞將促進(jìn)旅橡游業(yè)、商尾業(yè)往來的鎮(zhèn)繁榮，會(huì)迫刺激休閑華娛樂消費(fèi)役的增加；劇另一方面骨，經(jīng)濟(jì)衰閃退時(shí)期、鑼戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期訴則會(huì)消減孫商務(wù)和旅體游活動(dòng)。己從全球飯棉店業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)來看，我熊國(guó)尚處于大行業(yè)的成厲長(zhǎng)期銹。醉格在我國(guó)濁，職200乒0密睬年，全滾國(guó)穗104喘81潑增家旅游飯患店?duì)I業(yè)收茂入總額區(qū)為鞠862.免27旁伯億元惑，午歸上繳營(yíng)業(yè)教稅聲44.興07嫂油億元燥；皇匙全員勞動(dòng)挖生產(chǎn)率悔為徹7.6終7擁扯萬躺元爬/肯惑人稍。禾接全仗國(guó)見664饒6妄許家國(guó)有經(jīng)工濟(jì)飯店蝴，險(xiǎn)200蛛0真念年實(shí)現(xiàn)營(yíng)象業(yè)收黨入遺216便.6功2勝億元覺，堆糠上繳營(yíng)業(yè)陪稅騰23.某49研騰億元聞，巨熊全員勞動(dòng)魯生產(chǎn)括率褲7.4肌8款絹萬哪元售/利國(guó)人增。陷牲全國(guó)外商欣和港澳臺(tái)述投資興建訓(xùn)的脫833垃強(qiáng)家飯店園，嫌200紅0暑脂年實(shí)現(xiàn)營(yíng)澡業(yè)收搏入凱216.損62隨博億元，上津繳營(yíng)業(yè)畢稅難10.薦80饅邪億元，全黃員勞動(dòng)生奶產(chǎn)六率挑10.爪37炊龜萬忌元爺/扇謝人氣。耍雅飯店供應(yīng)攏方面圾，鐮199劃9釀腰年以來也架發(fā)生了重草大變化煌?；?99軍9碰獸年全國(guó)增塌加旅游飯麗店忠125衣3括扒家用，班脊增忙長(zhǎng)技21.林7%侮離，討較客房增響加笑12.返46紀(jì)描萬間叔，墾個(gè)增邁長(zhǎng)店16.3浮%宴榮，全國(guó)有傲旅游飯煮店穿703其5感閑家嶄，閣88.么94歇葛萬間客房銷。嘗到誰(shuí)200屑0土應(yīng)年末，全玩國(guó)共有旅襖游飯抓店福104梨81糧痕家，比上孫年末增鉆加達(dá)344撞6鍵農(nóng)家，增拔長(zhǎng)屬49%滔牛。其中星妙級(jí)旅游飯蓬店扯602稱9等汗家，比上拘年增俗加孫217獄3于券家，包括沈：五星級(jí)鈔飯便店觸117范銀家，增俗加駱40怎扣家；四星狼級(jí)飯屠店熊352繼戰(zhàn)家，增中加元14遠(yuǎn)8肢家董；麥績(jī)?nèi)羌?jí)飯遷店兆189韻9秤不家父，蔥廟增渡加逆607怎劃家沙；峰激二星級(jí)飯殿店券306睜1息必家，增景加要116歷3議劫家割；桿汁一星級(jí)飯糧店互600長(zhǎng)牲家室，逝他增蟻加踐215痕誠(chéng)家鞏。剝沉盡管客房惡增長(zhǎng)這么宵多，但客感房出租率眾仍提高庭了聾1.7成釀個(gè)百分點(diǎn)旱，這說孤明肝199惜9杯男年以來市兼場(chǎng)整體增菠長(zhǎng)大于飯歐店增長(zhǎng)幅拾度，是一兆個(gè)發(fā)展的巷大好形勢(shì)教。誠(chéng)200宇1昌紗年底鋪，附×寺×猾市有涉外競(jìng)飯過店醬(蒜百公躍寓難)42喘1埋判家、客育房姥900獲00革蒼余間嫂，緣徑數(shù)量居全郊國(guó)各城市眠之首息；依誘營(yíng)業(yè)收衛(wèi)入逆142隸憂億松，課剪固定資幅產(chǎn)務(wù)340菜俗億、職工蘿人海數(shù)幼11.眠85籠羞萬人，均足排名第一規(guī)；利潤(rùn)總銜額鞭6.1州5雕禮億，僅次距于上海；送利潤(rùn)率排云在廣州上勻海之后鉆。爐×筐×拉市飯店業(yè)茄管理市場(chǎng)椒開發(fā)程度夕較高，較棟早與國(guó)際緞市場(chǎng)接軌賢，管理規(guī)蠅范化水平式較高補(bǔ)。系糕2001淘夕年淺，盈×盲×蟲市有五星峽級(jí)飯資店緒21免緣家、四星龍級(jí)飯東店鍵35驚炎家、三星現(xiàn)級(jí)捕12太3屋家二星級(jí)役飯肆店咐149占但家促、寄胖一星級(jí)飯泛店宜35鑒由家政、徒恩其濾他貫58餓箱家。四星考級(jí)和五星寇級(jí)飯店當(dāng)客房總澤數(shù)多265旁61臣與間敲。點(diǎn)飾五星級(jí)飯醒店集中在顏王府井地汁區(qū)、東三捐環(huán)地區(qū)、罷少量在西輪部等其他摧地區(qū)。寒到安200詠8希辰年，預(yù)棚測(cè)旬×拼×秋市的星級(jí)級(jí)飯店總數(shù)甲將達(dá)答到投800遇沉家、客洋房協(xié)13鞏督萬間，屆她時(shí)市場(chǎng)競(jìng)免爭(zhēng)也會(huì)相榨當(dāng)激烈薦。蓬鄉(xiāng)從淡×厲×翅市的情況揀看，五星熱級(jí)飯店的拳客戶群不瞇同于三星襯級(jí)飯店以扛下的客戶杜群，相對(duì)蜻比較穩(wěn)定保。由崗于跨×尸×積市五星級(jí)擠飯店僅占繪星級(jí)飯店荷的賴5.8飄%壩耍，近現(xiàn)兩絞年呈盈利燦狀態(tài)，且堵近年內(nèi)數(shù)拋量不會(huì)有納大幅增長(zhǎng)塔，所以五屯星級(jí)飯店左的市場(chǎng)經(jīng)加營(yíng)狀況看墓好疫。加蛙按照世界惠飯店業(yè)中解最常用的斗分類方法棉，估價(jià)對(duì)撒象越×春×住飯店屬于攝城市中心艇飯稀店賣(Ur次ban毅hot際els)糟統(tǒng)，從功能偶上看它具恨有商務(wù)功幕能、度假睬功能、會(huì)佩議功能；壇從區(qū)位上貍看，具有練一定的不遞可替代性米。架科估價(jià)對(duì)象揉位押于示×搶×迅地區(qū)荷，慚晝?cè)摰貐^(qū)現(xiàn)光已成株為選×軋×構(gòu)市較成熟滴的商務(wù)、便旅游、購(gòu)紡物中心，遞周邊聚集鎮(zhèn)高檔酒店櫻、涉外寫哥字樓、大蠶型購(gòu)物中傻心等，商齊務(wù)氛圍濃株郁，使得蘋該地區(qū)的蹲酒店性物釣業(yè)具備一競(jìng)定的市場(chǎng)罷發(fā)展前景貌，相比一爛般飯店應(yīng)體有一定的狡市場(chǎng)變現(xiàn)鴨能力。巾四、最高襯最佳使用灶分討析斬展房地產(chǎn)估堂價(jià)要以估務(wù)價(jià)對(duì)象的錢最高最佳云使用為前粉提進(jìn)行。潤(rùn)最高最佳曉使用，是材指法律上垂許可、技說術(shù)上可能您、經(jīng)濟(jì)上嗎可行，經(jīng)巨過充分合拔理的論證飽，能使估叢價(jià)對(duì)象的觀價(jià)值達(dá)到蛾最大的一繞種最可能答使用。最蠶高最佳使督用分析真劍正體現(xiàn)了交估價(jià)的客靠觀性。衡穴量、判斷盈的標(biāo)準(zhǔn)如甩下豐：壓溪⑴竿硬法律上的斑許可終性木(楚憑規(guī)劃及相殲關(guān)政策法上規(guī)許鳳可冶)維好。即不受柄現(xiàn)時(shí)使用悶狀況的限買制，而依振照法律、匙城市規(guī)劃雅發(fā)展的規(guī)靈定隱。顯衛(wèi)⑵易館技術(shù)上的綁可能性。酸即不能把嘆技術(shù)上無棉法做到的烈使用當(dāng)作故最高最佳殃使用，要韻按照可達(dá)殺到的建筑泄材料、施埋工技術(shù)等精方面的要柱求確定。攜⑶寒蒜經(jīng)濟(jì)上的膨可行性。孝即在各種浩可能的使肆用方式中申，選擇收賤入現(xiàn)值大識(shí)于支出現(xiàn)厚值的方式叢，尋求以嬌經(jīng)濟(jì)上有剪限的投入辭而能獲得藥最大收益光的使用方增式偽。膨律⑷旁堵價(jià)值最大叨性。使估艘價(jià)對(duì)象的順價(jià)值在具兆有經(jīng)濟(jì)可淡行性的使糠用方式中脅達(dá)到最大貝的一種伙。協(xié)追⑸腹輔土地與建察筑物的均碌衡性。即西以房地產(chǎn)剪內(nèi)部構(gòu)成例要素的組糖合是否均緊衡來判定瞇。估價(jià)時(shí)紋，把建筑衛(wèi)物與土地尋區(qū)位是否逝相匹配，掙是否具有虎投資集約割度的因素晃考慮進(jìn)去胡。乞劑⑹厲燃與外部環(huán)浩境的協(xié)調(diào)椅性。應(yīng)按千房地產(chǎn)與辱其周圍環(huán)呆境相協(xié)調(diào)移，能獲得略最佳外部朱經(jīng)濟(jì)效益絨的用途估樸價(jià)答。簡(jiǎn)至⑺需逗可持續(xù)發(fā)汪展性。按伸可持續(xù)發(fā)役展的觀點(diǎn)歷確定的使塞用，即研平究房地產(chǎn)翠市場(chǎng)的發(fā)赤展變動(dòng)趨雁勢(shì)、使未段來利益最盤大化的使燥用方式喘。宏它根據(jù)上述謀標(biāo)準(zhǔn)判定效，估價(jià)對(duì)港象從設(shè)計(jì)狂及使用情版況看，作根為旅游酒殿店物業(yè)的?，F(xiàn)狀用途眠應(yīng)為土地懲最高最佳欺使用途徑邊。切簡(jiǎn)五、估價(jià)夏方法選約用低存估價(jià)人員蠟在認(rèn)真分服析所掌握定的資料并央對(duì)項(xiàng)目用協(xié)地及鄰近坑類似房地透產(chǎn)進(jìn)行實(shí)鼠地勘查、兔調(diào)查后，保根據(jù)估價(jià)根對(duì)象的特非點(diǎn)，遵照馬國(guó)家有關(guān)斤法律、法母規(guī)、估價(jià)政技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)遮，經(jīng)過反可復(fù)研究，捉因估價(jià)對(duì)單象為收益斗性房地產(chǎn)獄，則選用陪收益法作能為一種估叔價(jià)方法，伐又由于飯揚(yáng)店類房地勒產(chǎn)買賣案普例極少，鉆難于選擇沃市場(chǎng)法，田故選用成石本法為另勺一種方法屢對(duì)估價(jià)對(duì)泡象的整體誤價(jià)值進(jìn)行探估價(jià)。作嶄為抵押房沫地產(chǎn)評(píng)估陪運(yùn)用成本姑法也是謹(jǐn)處慎角度的荷一種體現(xiàn)隨。蔬辨收益法是溜預(yù)測(cè)估價(jià)賠對(duì)象未來想各期的凈種收益，選蛾擇適當(dāng)?shù)姆簣?bào)酬枝率當(dāng)(提景報(bào)酬躺率煮)遍途將其折現(xiàn)懷到估價(jià)時(shí)青點(diǎn)后累加卸，以此求歸取估價(jià)對(duì)奔象的客觀尾合理價(jià)格霸或價(jià)值的慧方法顆。陳限成本法是蕉求取估價(jià)蓬對(duì)象在估商價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)陰的重新購(gòu)這建價(jià)格，盼然后扣除效折舊，以老此求取估虧價(jià)對(duì)象的慣客觀合理磨價(jià)格或價(jià)嚇值的方法匆。圖妹將兩種估侄價(jià)方法的個(gè)估算結(jié)果暫分析綜合若后，得出魂最終估價(jià)皮值宵。近潑六、估價(jià)途測(cè)算過往程文奸㈠坐寸采用收益沿法估價(jià)整分體價(jià)品格垂西估價(jià)對(duì)象荒為集客戶魔、會(huì)議中候心、餐飲舒、康樂中茄心、娛樂悲及配套設(shè)睛施為一體長(zhǎng)的旅游綜仗合性、收冤益性物業(yè)喉，根據(jù)《蛇房地產(chǎn)估恢價(jià)規(guī)范》劣的要求，扣應(yīng)首選收冊(cè)益法估價(jià)駁。依據(jù)委苦托人提供牲的資料，脅估價(jià)人員賣對(duì)不同用蝕途的物業(yè)賭進(jìn)行逐一原測(cè)算須。惕兄運(yùn)用收益欠法款(廚證報(bào)酬資本烤化金法波)久遵的技術(shù)路按線和步驟炭是：搜集楊與驗(yàn)證有災(zāi)關(guān)租金、瑞營(yíng)業(yè)收入幼和營(yíng)業(yè)費(fèi)捷用等的市腫場(chǎng)客觀水卵平資料，覺加以分析程判斷；預(yù)叉測(cè)未來各年期的潛在升毛收入；浪考慮客觀涌空置率等托后估算有厲效毛收入慢；水孤估算正常錯(cuò)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用彼；板紐預(yù)測(cè)凈收約益夏；疤知選擇適當(dāng)鐵的報(bào)酬聲率忍(怒乳折現(xiàn)軌率抱)征其；咽銷運(yùn)用適宜炸的收益法娘計(jì)算公式潔，細(xì)睡計(jì)算估價(jià)郊對(duì)象的收告益價(jià)格昌。雞宵經(jīng)調(diào)查認(rèn)利為圓，悠班估價(jià)對(duì)象虎近樣9短積年來射，英賺營(yíng)業(yè)收入技不斷增加勸，鋪薄尤堆其房200淚1~20夜0躺2擔(dān)年穩(wěn)定在欣一定水平驗(yàn)，符合該悄地區(qū)市場(chǎng)蚊情況，預(yù)葬計(jì)今后各鴉年宇到蕉2008精年前后還渾會(huì)有所增彎加，之后湊可能又略始有下降，性另外從抵孫押價(jià)值評(píng)燥估角度，顛本次估價(jià)輩按現(xiàn)市場(chǎng)派的收益水沒平在未來救基本保持啄不變考慮優(yōu)。面員⑴遞鳳客房部分染收入麻估價(jià)對(duì)象第共有客松房殃396紫折間，其中乒套房終共未21檢究間，包括聰大奉套玩1救0暮間啞、商轉(zhuǎn)小傅套饒6另?yè)蹰g別，守列頂級(jí)套徒房鉤5系竭間半；條雷標(biāo)準(zhǔn)客嶺房冒375菌煉間支，相終以上客房韻均按不同蘭風(fēng)格進(jìn)行馬了適合其尚使用用途哄的裝修惰。辯莖估價(jià)人員推調(diào)查了估段價(jià)對(duì)象的洋實(shí)際情況桿以及周邊務(wù)類似檔次誰(shuí)物業(yè)的市售場(chǎng)情況，麥類似物業(yè)沿的市場(chǎng)租礙金見香下表。芝類似物業(yè)饞的市場(chǎng)租遺金昌（表略）睡依據(jù)其實(shí)氧際情況及帝周邊類似衛(wèi)物業(yè)的市乒場(chǎng)情況，腎考慮淡旺彩季的比例慕，得奇確定其日河租金水平苗為裙：輸淚大套及頂燃級(jí)套房酸：丹220件0攀秧元除；偷叼小套歸房栗140腐0嘉元，標(biāo)準(zhǔn)坑客房燒為裙850唱盡元拋。暈唉估價(jià)對(duì)象鬼的市場(chǎng)租梅金日日租金名稱英大套頂級(jí)掀套房（元兔）光小行政套禍房（元）場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)房（棕元）依淡季憲旺季父淡季哈旺季撿淡季涼旺季迫估價(jià)對(duì)象父平均杠1650帆2500馳1160捷1500高760針900東年平均前2200升1400膽865荷淡季時(shí)間架占選34%遭捧。司統(tǒng)則估價(jià)對(duì)勸象客房部細(xì)分年潛在獲毛收入為燈：妨(22籮00×保15陸榆＋依140館0×售6謙罪＋妨865捉×3盤75)船×36蔽5厲壓＝歸133謝50.7協(xié)9棉術(shù)萬尿元覽揪由潛在毛肺收入中扣捐除客房正駁常的空置野、兩索拖欠租金宇以及其他天原因，如蟲打圍折鉛(我填打折黨率惱2%~抗50%毀鍛，獲蜓平均問按發(fā)10%式卻左區(qū)右犧)迫蹦等造成的外收入損失辣后，得到伯客房有效欲毛收入。衛(wèi)估價(jià)對(duì)象杠的客房淡鏈季平均入楊住箭率栽衛(wèi)為潑55%~晝65%眠替，侄薪旺季平均局入住率疾為坦80%至微，桑達(dá)平均入住瑞率落75%土許，扣除其鋒他損失，猶平均年有迎效毛收入帳率霸為率65%臭墻。俱遞1335我0.79液×6角5%犬譜＝因867雅8.00添跨萬揚(yáng)元綿壽⑵梢斷餐飲、康捷樂、商業(yè)白等其他用道房的收慚入房尸①矛繩餐飲自營(yíng)欣部分敢估價(jià)對(duì)象項(xiàng)中共有餐圓廳六個(gè)復(fù)，臂楚共可容澡納猾700漲忽多人同時(shí)艱就餐劣，氏藥加宴會(huì)廳手等約容波納夠120扁0暮頂人。概況偵如裂下賠表軋（表略）確。守估價(jià)人員忙分別對(duì)以拼上餐廳在午平日、周刃末、節(jié)假退日，早、袍午、晚餐壟的經(jīng)營(yíng)狀譯況進(jìn)行了蘆實(shí)地調(diào)查止并聽取了敗經(jīng)營(yíng)人員覽的情況介良紹，了解云了近年該釘飯店的財(cái)落務(wù)報(bào)表，險(xiǎn)對(duì)照當(dāng)?shù)匚菔袌?chǎng)類似陸物業(yè)水平紙，確定人恢均日消費(fèi)幣在佩200嶄萬元以上顆，唱尊各餐廳綜橫合平均上涂座率肉為廁40%笨~50%瞞蒙，則年總川收益約于為飽416交0.00蜂捕萬元云。吐比②屯肌康樂中心律等自營(yíng)部乏分犁圍主樓部分宵的康樂中溉心謀、墳寒會(huì)議廳脂、逝兵商品部自罰營(yíng)用房主閃要包括如所下脫表（表略鴨）捐：辛亦估價(jià)人員愿對(duì)以上康儀樂中心等禾設(shè)施用房等的經(jīng)營(yíng)狀亞況進(jìn)行了消實(shí)地調(diào)查準(zhǔn)，了解也雹近年該飯偷店的財(cái)務(wù)清報(bào)表，對(duì)抖照當(dāng)?shù)厥星閳?chǎng)類似物命業(yè)水平，父康樂中心利等的收入柴約為客房到收入鼓的貌10%陪蹈左右，確使定其年總?cè)允找鏋樘浚荷?00.弦00式凝萬元。齒③萄傅出租部分流根據(jù)有關(guān)膛租賃合同餐，均為短血期租賃合袍同，平均忌使用面積呈日租金地?cái)?shù)下一澤層唐13廉羅～夸16霜朋元，一荒層揭20抓閥～善25州粘元，二厘層中18楊噸～北22急丘元，三層對(duì)為次15潛份～誠(chéng)18佛嬸元，租約刑期隸3辱蒜～蘭5臘賺年，租約西期內(nèi)年總測(cè)租金約環(huán)為渠950抄導(dǎo)萬元，折黑合可出租惜面積平均汽日租則金恨9.7革磁元，有效悉日租瓜金索7.3私延元。該總奔租金已為偷有效毛租析金收入，煮已包含使妹用面積與桑可出租面置積的比媽例檔0.8秀2庭待，考慮平娛均出租率刮、漿害租金損失忙、芝艇裝修免租俊期損失等麗約勤為短92%荒橡，廟慨有效毛收診入率牽為賣75%貨賽。令澆這個(gè)租金是水平較為柳穩(wěn)定，符桐合市場(chǎng)水坦平，預(yù)測(cè)宵未來收入夸保持該水男平不變，繭則租約期方內(nèi)外統(tǒng)一積考慮有效媽租金收入否為每誘年爬950淡.00肺扔萬元點(diǎn)。總留④讓闖停車欣場(chǎng)比型×凡×遭飯店有地凱上、地下沸兩個(gè)停車聞場(chǎng)。其中貌，地下車撈庫(kù)建筑面議積恭為悼236依8烈努㎡，獄有啟88遵潛個(gè)車位；估地上車庫(kù)蒼建筑面積顛為夜126閑1癥隙㎡，瞇有竟2達(dá)4司個(gè)車位?；蛉舭葱r(shí)草計(jì)費(fèi)先，叼5順允元世/蓮握小時(shí)，每免天諷按晨12恰龍小時(shí)營(yíng)業(yè)跑時(shí)間、節(jié)冶假日停車床率供90%被消，平使日林50%刪病，平關(guān)均誰(shuí)66%促葉。則停車順場(chǎng)總收益夾為排：笨炎5×蛇12×譽(yù)365謀×(勇88弟鎖＋際24)辣×6畏6%素繼＝將161畜.88組被萬鮮元將≈你163蹲.00番炭萬冬元?jiǎng)?chuàng)雞⑤偷綢地上地下蕉共有附屬甲及設(shè)備用魚房余586堆3.34榮逢㎡柔,訓(xùn)速是屬于應(yīng)荒由估價(jià)對(duì)士象的收益艱性商業(yè)用玉房分?jǐn)偟难娣e，雖慧然沒有直算接收入，依但間接從壤其他商業(yè)比用醒房的收益曲中獲得收攪益?？偢綑C(jī)屬及設(shè)備喂用房占總蝶建筑面積狂的比例偷為咬11.證73%扯進(jìn)，屬正常憲比例桿。睡任⑥轟替餐飲、康停樂、商業(yè)里等其他用鍬房的年收撤入合版計(jì)笛異4160萍.00望派＋島900焦.00四鍛＋汗950航.00逮舉＋喝162智.00君綠＝衡617質(zhì)2.00給財(cái)萬湖元乒產(chǎn)⑶躁險(xiǎn)估價(jià)對(duì)象家的年有效掘收紡入運(yùn)箭8678至.00棋拿＋沉617妖2.00觸往＝悉148槽50.0姑0寧麗萬累元儲(chǔ)憤⑷無池求取年運(yùn)仙營(yíng)費(fèi)孩用交短運(yùn)營(yíng)費(fèi)用僑是指為維福護(hù)飯店房賀地產(chǎn)持續(xù)貸經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生擦有效總收虹益，必須俗發(fā)生的期機(jī)間性開支禽。飄腿根據(jù)估價(jià)溜對(duì)象的經(jīng)跨營(yíng)特點(diǎn)，督委托人實(shí)回行統(tǒng)籌管朗理，所以蓬需要全面樓核算各項(xiàng)逗經(jīng)營(yíng)費(fèi)用叉。年經(jīng)營(yíng)型費(fèi)用包括閃營(yíng)業(yè)稅金燥及附加、靠營(yíng)業(yè)成本便費(fèi)用、人小員工資福住利、營(yíng)業(yè)飽費(fèi)用、管碼理財(cái)務(wù)費(fèi)嘴、能源事購(gòu)業(yè)費(fèi)消耗趕、維護(hù)修灰理零部件在更新費(fèi)、男市場(chǎng)推廣訂、房產(chǎn)稅嘉、保險(xiǎn)費(fèi)遼、商業(yè)設(shè)圍備的折舊潛、物業(yè)管穩(wěn)理公司酬躍金。不包如括建筑物更折舊、所階得稅、所濤有權(quán)費(fèi)用陸和資本性仔支出。各糠項(xiàng)成本費(fèi)幼用的估算塔，參考了承本物業(yè)近第現(xiàn)年的情鄙況，該類察物業(yè)的市射場(chǎng)水平，黎以及對(duì)未鴉來管理水鉛平穩(wěn)步提克高的判斷擠。陜桌①揉輝營(yíng)業(yè)稅金隊(duì)及附同加竟娃營(yíng)業(yè)稅為愈營(yíng)業(yè)收入功的鑄5%(赴忘客房增值脆稅脖為叼3%)炊霸，開棉城市維護(hù)解建設(shè)稅和址教育附加豈為營(yíng)業(yè)稅性額驗(yàn)的更7%秀迫、謹(jǐn)3%足吼，命徑合計(jì)按營(yíng)障業(yè)收入肚的犯5.5呆%否丟計(jì)算診：羨納1485曠0.00恩×5犯.5%烈藍(lán)＝欲816距.75海婆萬耽元片背②泉除營(yíng)業(yè)成籍本于舌客房成本飯為客房收介入晨的繞5%涼拳：析8678齒.00明×5%并熱＝漫433徐.90涼季萬伐元滑控餐飲成本層占餐飲收味入孤的懸31%扎鋼：絹緩4160其.00陜×31伏%醒辜＝北128猜9.60央乎萬密元衫支康樂中心伐等配套設(shè)懂施用房成折本占其收果入誦的傍14%套阿：壤爐900.約00×貢14%慢拴＝義163歇3.50賓燭萬橡元?jiǎng)窕驙I(yíng)業(yè)成本泉合區(qū)計(jì)隨184衫9.50艘裙萬元艷。涼滅③斷閘工資及福攤利易前工資及福若利費(fèi)約占成營(yíng)業(yè)收入本的乓11%巡韻：偵指1485擴(kuò)0.00扶×1搶1%炮越＝戲163扒3.50貫貞萬菊元狗哄④業(yè)農(nóng)營(yíng)業(yè)費(fèi)拼用疾吃營(yíng)業(yè)費(fèi)用蜘約占營(yíng)業(yè)阿收入鐵的那10%場(chǎng)消：甜距1485耐0×糞10%布撲＝蟲148森5.00辰式萬信元者堂⑤僚管理財(cái)務(wù)輛費(fèi)認(rèn)譽(yù)行政管理誘費(fèi)約占營(yíng)如業(yè)收入奏的北7.0帖%損效：眠輔1485漁0.00沃×7扮.0%脅椒＝直103級(jí)9.50罰暢萬掀元樸尺⑥未春市場(chǎng)推廣牢費(fèi)烤勿市場(chǎng)推廣憂費(fèi)約占營(yíng)劃業(yè)收入渣的虹2.0炭%燃鋒：佳晉1485雁0.00處×2訊.0%定捐＝候297儀.00鄉(xiāng)逮萬沿元隱金⑦擔(dān)域能源維修順費(fèi)霧僑能源維修損費(fèi)約占營(yíng)遷業(yè)收入導(dǎo)的折7%緣濤：扮148撒50.0痰0×掏7.0%疏哈＝綠103光9.50始賓萬闊元腎亞⑧揚(yáng)導(dǎo)房產(chǎn)階稅留肺房產(chǎn)稅為捎房產(chǎn)原男值柏70%陰頌的領(lǐng)1.2法%旨刪：羞610筆0×俯4997頌7.62紛×7品0%×句1.2后%尾駁＝鬼256畏.09系槍萬闖元杠羊⑨掠妖房產(chǎn)保險(xiǎn)蜘費(fèi)甜季保險(xiǎn)費(fèi)為弄房產(chǎn)價(jià)值降的黎0.2陽(yáng)5%派常：乒雄6100扎×4咐9977貓.62蝴×0.洽25%盞辟＝季76.姥22勾瓶萬檔元羊仗⑩鴿瓦土地使用儉費(fèi)盲帽按規(guī)定為巧每搶年浮80.屆89乎鉆萬元抵。摘雖⑾蹲腫商業(yè)設(shè)備硬折代舊睜伏即餐飲廚拌房、洗衣?lián)旆俊⑼＼囅?chǎng)等商用齊設(shè)備及客傍房家具的讀年折舊費(fèi)跟為塞210曲激萬元劣。護(hù)自⑿中陳物業(yè)管理知酬金盞約為運(yùn)營(yíng)坊費(fèi)用良的獄3%阿出，啞為靈250分唐萬元捏。濤孫⒀夜冷年運(yùn)營(yíng)費(fèi)侵用合松計(jì)豆聞816.耕75鑼視＋何184巴9.50陸踢＋謀163丟3.50視肅＋鉛148免5.00長(zhǎng)擾＋懲103舅9.50亭利＋簡(jiǎn)297.襯00材斯＋惑103川9.50厘掃＋寶256狀.09度月＋遺76.熔22互刊＋宴80.功89奔釣＋糞210伴都＋苗250撐裝＝臟9033籌.95攝學(xué)萬瓣元們紗⑸粒戚估算年凈獵收益聯(lián)凈收益＝抄年有效總膜收委入著—質(zhì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)偉用鳥朵＝仁148蝕50.0主0屠才－燃903覺3.95我傳＝堡581考6.05果頸萬室元管陶⑹斧賀確定報(bào)酬驢率州屯估價(jià)人員釀確定采用史累加法，骨即安全利務(wù)率加風(fēng)險(xiǎn)捧調(diào)整值法銳來確定報(bào)噸酬率。安哨全利率選昂用同一時(shí)火期的一年陵期國(guó)債年結(jié)利率或中新國(guó)人民銀奔行公布的斗一年定期臟存款年利鑄率；風(fēng)險(xiǎn)紗調(diào)整值包蓬括投資風(fēng)護(hù)險(xiǎn)補(bǔ)償、傳管理負(fù)擔(dān)最補(bǔ)償、缺織乏流動(dòng)性紙補(bǔ)償及其之他影響因當(dāng)素等衛(wèi)。進(jìn)彎目前，中犯國(guó)人民銀耽行公布的奧一年定期顆存款年利避率拌為籍1.9際8%競(jìng)齊較低，根偉據(jù)估價(jià)對(duì)另象所在地列區(qū)和預(yù)測(cè)雪未來的經(jīng)米濟(jì)狀況良脂好，位置愚極具優(yōu)勢(shì)錘，經(jīng)營(yíng)期督間飯店用歇途與新舊粘程度風(fēng)險(xiǎn)辣一般，流甘動(dòng)性一般識(shí)等，判斷路風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整尸值曠為叮5%殖清，則確定墓估價(jià)對(duì)象艘報(bào)酬率適范中蓋為巴7%還張。駐袖⑺把滋收益年限看的確胃定暴窄估價(jià)對(duì)象膏用地為劃怎撥用地，嬌其土地用余途為旅游霧酒店，除烏非國(guó)家征摘用，否則斃將持續(xù)使擺用。根匹據(jù)炒×香×縮市城市總卵體規(guī)劃，瓶該地區(qū)為瞇商業(yè)用途紋。匆膝所以本次苦評(píng)估是以套估價(jià)對(duì)象嫩能夠按照熔目前的規(guī)邁定用途持筒續(xù)使用，低能夠在必鵝要時(shí)，順狠利辦理土采地出讓手臭續(xù)繼續(xù)使荒用為假設(shè)改前提果。盛傳估價(jià)對(duì)象矩建筑物為肥鋼混結(jié)構(gòu)法的潛傍非生產(chǎn)用受房，其耐坐用壽命揚(yáng)為跨6軟0魯年。若補(bǔ)蔽交土地使砌用權(quán)出讓戒地價(jià)款，稼按旅游業(yè)境用途，其蓋土地使用美權(quán)出讓最團(tuán)高年限巖為付40澡熊年屑，慌輸則本次估識(shí)價(jià)按估價(jià)槐對(duì)象收益辯年群期寇40拔墓年計(jì)算旋。塌?、厅h廚采用的適趁當(dāng)?shù)氖找骐`法公式計(jì)滿算收益價(jià)禁格謎錦根據(jù)估價(jià)屬對(duì)象的具推體情況，乎同時(shí)注重睛預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)搏，在估價(jià)六時(shí)對(duì)預(yù)期娛不確定的闖收益或升漫值因素較遠(yuǎn)少考慮，久則收益法消選擇有限涂年，凈收梯益不變、恥報(bào)酬率不完變的收益泛法公式志：輩耳公式井中毯V剪恢—疑—勺估價(jià)對(duì)象掙的房地產(chǎn)桃市場(chǎng)價(jià)誘值備意A犯輩—閣—賴年凈收抱益膊Y辟風(fēng)—粉—鑒報(bào)酬旬率嚷收n蓬裳—?jiǎng)　资找婺陮は揄懤螌?shù)據(jù)代候入公式計(jì)聰算：淹⑼旬適扣減土地徐出讓厘金作歐估價(jià)對(duì)象莊的土地性侮質(zhì)為行政眠劃撥用地振，馬屯一旦發(fā)生鴿抵押物清瑞償時(shí)，根枝據(jù)國(guó)家有順關(guān)規(guī)定除縮保證處分誠(chéng)手續(xù)費(fèi)外缺，首先須扎向鎮(zhèn)×蛙×銀市政府繳側(cè)納土地出享讓地價(jià)款繪。因此，望估價(jià)對(duì)象感房地產(chǎn)價(jià)甩值不應(yīng)包茂括估價(jià)對(duì)瞇象處置時(shí)彼應(yīng)向政府砌補(bǔ)交的出低讓地價(jià)款數(shù)，應(yīng)從上勇述得出的厲價(jià)格中扣書除土地出出讓金地價(jià)蝕款部分。始通過對(duì)估役價(jià)對(duì)象周同邊同類用險(xiǎn)途土地的筑地價(jià)水平須調(diào)查，根啄據(jù)煎×屬×死市基準(zhǔn)地化價(jià)及其修剖正結(jié)狡果筒(河蓬計(jì)算過程熟略醫(yī))焰幅，炭宅并結(jié)合估久價(jià)對(duì)象實(shí)嗚際情況，瞇確定該地白區(qū)旅游酒叛店類房地集產(chǎn)應(yīng)補(bǔ)辦狗出讓手續(xù)撓，查汪繳納的土嫌地出悔讓饅(后魚金適注)世地價(jià)款為泥地上商喊業(yè)辦200真0肌風(fēng)元放/卵柱、地下車映庫(kù)飾900職致元館/匠呼、地下收駛益部分面渾積按地上介價(jià)護(hù)格哲1/3母械即謹(jǐn)660偶找元萄/撇禾計(jì)算，則感補(bǔ)交的出林讓固(舞姐金活)倡既地價(jià)款擋為硬7991悼.10玩饑萬元旗。叨谷［冬(27桐681.蹄3素扣＋訴558買9巧款＋惹245之3小帝＋膨179乞5)×績(jī)200渠0頭則＋況126豐1×尼900復(fù)斃＋抽(102里3近吃＋矛178嬸1剃送＋雜236辰8)×鐵600紐輸］捎/10需000奮雞＝滲376涼81.3田×2橡000蘇駁＋腔126趴1訪×90友0脫剃＋索517昆2×墻660正絨＝抬799紡1.10劍筍萬不元資似⑽笨胸采用收益附法的估價(jià)永結(jié)蠻果傲鋼7753地7.89脊寇－夕799摧1.10倦密＝老695潛46.7騾9丹蹲萬宿元狡悔㈡樂標(biāo)采用成本話法估價(jià)整理體價(jià)揮格勵(lì)風(fēng)成本法是僚求取估價(jià)臣對(duì)象在估梁價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)斧的重置價(jià)若格，然后星扣除折舊楚或者乘以匙成新率，柱以此估算蘇估價(jià)對(duì)象斯的客觀合鏡理價(jià)格的僅方法。成衡本法的理此論依據(jù)是耳生產(chǎn)費(fèi)用欲價(jià)值論和透替代原理屋。慣即重置價(jià)格案是假設(shè)在法估價(jià)時(shí)點(diǎn)究重新建造何的與估價(jià)海對(duì)象具有買相同效用歲的全新狀贊態(tài)的房地中產(chǎn)價(jià)值。棒估價(jià)時(shí)需羅要考慮所笛需的一切饒合理、必鍬要的費(fèi)漏用獄(童評(píng)包括土地污取得費(fèi)用領(lǐng)、艦缺前期工程份費(fèi)婦、憲留建筑安裝敢工程費(fèi)尸、堡酬管理費(fèi)揭、圈嬸投資利息耕、攝古銷售費(fèi)伸用撫)艙賓、栗擇銷售稅金去和房地產(chǎn)備的社會(huì)平贈(zèng)均開發(fā)利庭潤(rùn)。本案能例若重新廊取得經(jīng)營(yíng)偉性土地應(yīng)凳通過市唇場(chǎng)取得出念讓土地，低所以先按獄出讓土地想的市場(chǎng)價(jià)彎值計(jì)算，星然后扣除除臨“庫(kù)相當(dāng)于應(yīng)賴?yán)U納的土率地使用權(quán)妙出讓金的汁款各額杰”求。宅捧估價(jià)中，準(zhǔn)各項(xiàng)費(fèi)用嘴的取值參拉考了該項(xiàng)趣目的實(shí)際逮建造成本嫁，以分析間項(xiàng)目的特凝點(diǎn)，主要險(xiǎn)是按同類賴房地產(chǎn)的富市場(chǎng)價(jià)格糞和水平測(cè)繁算輪。僅?、艙污`土地成肺本半言根弟據(jù)韻×途×她市基準(zhǔn)地略價(jià)及土地員開發(fā)等成鹿本包括土飯地出讓金冠、城市基路礎(chǔ)設(shè)施建擁設(shè)費(fèi)、城脫市拆遷費(fèi)泛、小區(qū)建刪設(shè)配套費(fèi)換及其他費(fèi)陡用哥。粘冒①碗萍土地出讓刊金承撫上述計(jì)算咽為羅799泄1.10浸猾萬元，折壺合建筑面盞積告155毒9緒陸元蓮/糖英㎡巖庫(kù)②濤愉城市基礎(chǔ)像設(shè)施建筑欣費(fèi)貿(mào)袋包括大市離政、四源守費(fèi)等，測(cè)垮算后為折淺合建筑面談積謊650熊閉元緊/劇微㎡放韻③玉北土地開您發(fā)分(沾帝征地拆遷帝費(fèi)或城市包拆進(jìn)遷方)奏徹費(fèi)卡標(biāo)包括拆遷濃、安置、決補(bǔ)償費(fèi)，鋒拆遷評(píng)估擦費(fèi)、拆遷精單位管理劉費(fèi)等經(jīng)測(cè)屑算按地面許計(jì)算鳴近什190秀00危柱元剩/低本㎡，折慮合炊300射0張張?jiān)?律汽㎡建筑面沾積曉。戚命④匪概小區(qū)建設(shè)瓣配套蓄費(fèi)泄童×刻×吸地區(qū)建設(shè)貸配套費(fèi)為初折合建筑有面愿積首250平賤元聯(lián)/逐緒㎡由貢⑤頸露其顆他禽旦策劃、招練標(biāo)服務(wù)費(fèi)畝、土地評(píng)魯估、契稅便、印花稅旬、手續(xù)費(fèi)濃等，取上螺述土地成罪本侵的毫1.1泊繩～糧1.8疏%枯拘，蟻約隸1.5朗%疤今。挪刺(159業(yè)9之桶＋蔽650拿觸＋辛300恐0每忌＋柜250動(dòng))×內(nèi)1.5%斃崇＝纏82.延49爐伯元這/璃巷㎡卷涉⑥勢(shì)隆土地取得蟲費(fèi)成本合仁計(jì)藝應(yīng)土地取得掏成本合計(jì)冠為：建筑采面桶積稅558丹1.49瞧接元鳳/幻階㎡貿(mào)扯⑵絲摩建筑物建女造成費(fèi)本哲哀①濤豪建安工程走費(fèi)斃閃根西據(jù)洪×兩×皇市現(xiàn)行《名建筑工程辛概算定額擾》及有關(guān)雅文件規(guī)定臂、卷×燦×敞市有關(guān)招窗投標(biāo)工程翠中的標(biāo)價(jià)騾、參窩考餡×株×皇市同類飯濫店建筑技競(jìng)術(shù)經(jīng)濟(jì)指型標(biāo)，估價(jià)象對(duì)象建筑蟻物主體、要附屬、配段套、室外剖工程的建畜筑、結(jié)構(gòu)徹、高檔裝僻修、設(shè)備患安裝等的芬建安工程逝費(fèi)的測(cè)算普如由下末表斤（表略）并。稈立建安工程峽費(fèi)單位造井價(jià)隊(duì)為桃610鄭0體抗元亂/撈例㎡朋。斧積②蜘讓前期工程刷及其他專屑業(yè)費(fèi)沈等東翠根棋據(jù)穗×畢×扛市有關(guān)規(guī)羽定和市場(chǎng)茫情況，前棚期工程、晃建設(shè)期間橋稅費(fèi)及其征他專業(yè)費(fèi)健等見搞下蜻表踐（表略）鴿。繩經(jīng)測(cè)算前荷期工程及廚其他專業(yè)齡費(fèi)等剩為務(wù)450皆.70嚇愚元肥/頸惰㎡責(zé)。悅堵建筑物建慨造成本合炕計(jì)別為選655逢0.70帶凱元?dú)W/良邊㎡翼。沸少上述月⑴周～堵⑵愛項(xiàng)合計(jì)澤為刮558祖1.49巖蹲＋糾655取0.70豐痕＝勁121截32.1擾9魯舉元妨/陽(yáng)時(shí)㎡墨。拍詠⑶駛映管理費(fèi)融用雞縣開發(fā)管理產(chǎn)費(fèi)包括管紙理組織房班地產(chǎn)開發(fā)慎的各種費(fèi)獎(jiǎng)用，包括究開發(fā)商的碗人員工資都及福利費(fèi)火、辦公費(fèi)舅、差旅費(fèi)捷等，取遷⑴銀～業(yè)⑵總項(xiàng)成本合立計(jì)塘的誘2.0%碑洪，陜?yōu)榍?42惠.64進(jìn)墻元敲/堵黑㎡書。喚毫5581鹽.49釣×0.沈02攔帝＋嚴(yán)655澤0.70于×0鄙.02是貌＝嘗242捏.64據(jù)載元隔/哨堪㎡劍呈上述敘⑴竄～灑⑶個(gè)項(xiàng)合計(jì)為慧建筑面饑積藝123閉74.8而3映競(jìng)元巾/寶肥㎡歉。鑰屋⑷暗滿投資利狼息乓衣投資利息請(qǐng)為土地、脹建筑物建煉造和管理道費(fèi)用的資班金成本，榮包括支付謎貸款的利蜓息，以及感基于機(jī)會(huì)齊成本的考點(diǎn)慮，資本創(chuàng)金要放棄抗可得的利個(gè)息或獲得購(gòu)其他收益杯的可能鵝。軟奏根據(jù)該項(xiàng)敲目的建筑江和結(jié)構(gòu)類筆型、建筑所面積，按妙照汗200頂0仗薦年《全國(guó)圈統(tǒng)一建筑扮安裝工程極工期定額豈