物業(yè)公司財務制度匯編

..物業(yè)公司財務管理制度公司財務制度

一、財務會計管理的涵義

財務是指企業(yè)為達到既定目標所進行的籌集資金和運用資金的活動。在物業(yè)管理經(jīng)營過程中,各類管理服務費、特約代辦服務費、各種兼營性服務的收入和相應的開支等,就構(gòu)成了物業(yè)管理公司的資金運行。

物業(yè)財務管理就是物業(yè)管理公司資金運行的管理,在資金運行過程中,包括整個物業(yè)經(jīng)營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。要按照政府有關規(guī)定,規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務行為,加強財務管理和經(jīng)濟核算。物業(yè)財務管理的對象就是物業(yè)經(jīng)營、管理、服務的資金費用和利潤。為了提高經(jīng)濟效益,擴大收入來源,使物業(yè)不斷保值增值,許多物業(yè)管理公司實行"一業(yè)為主,多種經(jīng)營"的方針,公司下屬既有商業(yè)貿(mào)易部門,也有工程維修機構(gòu),還有出租物業(yè)及其他提供有償服務服務機構(gòu)。

財務管理的主要內(nèi)容有：對資金籌集運用的管理,固定資產(chǎn)和經(jīng)租房產(chǎn)租金的管理,租金收支管理,商品房資金的管理,物業(yè)有償服務管理費的管理,流動資金和專用資金的管理,資金分配的管理,財務收支匯總平衡等等。

財務管理的任務是：

<一>籌集、管理資金

這就是要保證物業(yè)經(jīng)營的需要,加快資金周轉(zhuǎn),不斷提高資金運用的效能,尤其是提高自有資金的收益率。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟來源是房租收入、物業(yè)有償服務管理費收入,要大力組織租金收入,加強有償服務管理費的收費工作,做到應收盡受,提高回收率。另外,在資金使用上,對各項支出要妥善安排,嚴格控制,注意節(jié)約,防止浪費。充分發(fā)揮資金的效果。

<二>經(jīng)濟核算

通過財務活動加強經(jīng)濟核算,改善經(jīng)營管理,降低修繕、維修、養(yǎng)護成本,不斷降低消耗,增加積累,提高投資效益和經(jīng)濟效益。

<三>多元經(jīng)營

積極組織資金,開辟物業(yè)經(jīng)營市場,"一業(yè)為主,多元經(jīng)營",不斷尋求物業(yè)經(jīng)營的新生長點,不斷拓展物業(yè)經(jīng)營的新領域,形成新優(yōu)勢。

<四>財務監(jiān)督

實行財務監(jiān)督,維護財經(jīng)紀律。物業(yè)管理公司的經(jīng)營、管理、服務,必須依據(jù)國家的方針、政策和財經(jīng)法規(guī)以及財務計劃,對公司預算開支標準和各項經(jīng)濟指標進行監(jiān)督,使資金的籌集合理合法,資金運用的效果不斷提高,確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益。同時,要在分配收益上嚴格遵守國家規(guī)定,及時上繳各種稅金,彌補以前年度虧損,提取法定公積金、公益金,并向投資者分配利潤。

公司財務會計管理制度

財務管理制度是公司內(nèi)部管理的重要制度,是保證有關財務管理工作規(guī)范化、標準化的一系列具體規(guī)定。

<一>會計核算方法及憑證賬冊制度

<1>公司采用借貸復式計賬法,會計科目和核算方法以企業(yè)單位預算會計為主,結(jié)合公司的實際,設置銀行現(xiàn)金日記賬、總分類賬、各項明細分類賬；

<2>原始憑證是計賬的依據(jù),財會人員必須認真審核各種原始憑證,要求一切原始憑證必須手續(xù)完備、合法,內(nèi)容真實,數(shù)字正確,日期和印章齊全,大、小寫相符等,不得有白條報賬,不得有涂改。一切原始憑證經(jīng)審核無誤后,才能填制記賬憑證,據(jù)以記賬；

<3>財會記賬員應對一切原始憑證記賬負責,賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡,記賬應使用鋼筆,不準用鉛筆或圓珠筆,發(fā)生錯誤應根據(jù)性質(zhì),采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應根據(jù)專人列冊登記,妥善保管,不得丟失。有關會計報表、賬冊、會計憑證保存年限按上級規(guī)定辦理；

<4>指定專人保管一切未使用的重要空白憑證,如支票、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)等,動用時由領用人辦理領用手續(xù)。對誤寫的收據(jù)或作廢的支票,應注銷作廢章,妥善保存,不得銷毀廢棄。

<二>貨幣資金管理制度

<1>嚴格按照國家有關現(xiàn)金管理制度的規(guī)定,除抵補現(xiàn)金庫存外,非經(jīng)銀行同意,不得將業(yè)務收入坐支留用,嚴格分清收支兩條線；

<2>做好庫存現(xiàn)金的保管工作,有關證券和現(xiàn)金必須放在銀箱內(nèi),確保安全。對指定使用備用金的人員必須進行定期檢查、核對,做好備用金的管理,庫存現(xiàn)金不得超過銀行規(guī)定的限額。

①建立健全現(xiàn)金賬目,做到日清月結(jié),錢賬相符,杜絕白條抵庫或賬外現(xiàn)金,禁止私立"小金庫"；

②對超過現(xiàn)金收付限額以上的收付款項,必須通過銀行結(jié)算。

<三>費用現(xiàn)金報銷制度

為了加強現(xiàn)金報銷管理,嚴格執(zhí)行財政紀律,對各項現(xiàn)金報銷擬定以下制度：

<1>差旅費報銷制度<具體內(nèi)容略,下同>；

<2>加班費報銷制度：

<3>醫(yī)藥費報銷制度；

<4>客飯招待費報銷制度。

<四>往來賬目清理制度

做好結(jié)賬收付款的工作是保證管理正常運轉(zhuǎn)的重要環(huán)節(jié)。財務人員要及時結(jié)賬收款,摧收應收賬款。過月未收的賬款,要上門催收。對月終尚未清理的債權債務,應查明原因,列出清冊。財會人員不能解決的事項應及時上報領導。

<五>會計報表制度

會計報表是經(jīng)營收支執(zhí)行情況的重要組成部分,其書寫報告是領導和上級主管部門了解管理部經(jīng)濟狀況和領導工作的重要信息資料,也是編制下半年收支計劃的重要依據(jù)。所以,要保證報表的數(shù)據(jù)準確,內(nèi)容完整,報送及時,手續(xù)完備。對年度結(jié)算報表,應附有分析收支計劃執(zhí)行情況的說明。

<六>固定資產(chǎn)管理制度

1.固定資產(chǎn)的涵義

固定資產(chǎn)是指使用期限較長,單位價值較高,在使用過程中保持原有實物形態(tài)的資產(chǎn),是管理部門進行有償服務所必須的物質(zhì)條件。為保證固定資產(chǎn)的安全完整,提高使用效率,應管好用好這些資產(chǎn),提高服務效益和經(jīng)濟效益。

2.固定資產(chǎn)的范圍和分類

<1>凡單價在200元以上的一般設備,單價在500元以上的專用設備,其耐用時間在一年以上的,均列為固定資產(chǎn)；

<2>不滿上述金額的設備而耐用時間在一年以上的大批量同類財產(chǎn),也列為固定資產(chǎn)；

<3>固定資產(chǎn)分為房屋及建筑物,專用設備,家具設備,電器設備,一般設備等大類。

3.固定資產(chǎn)的賬務處理

<1>固定資產(chǎn)實行分級管理,物資管理部門應建立分類明細賬和固定資產(chǎn)登記卡,使用部門應掌握本部門的物品情況,建立物品使用登記卡；

<2>購入、自制和饋贈的固定資產(chǎn),一律開具驗收單,并填寫登記卡,標明編號；

<3>固定資產(chǎn)領用時應填寫領用單,并由使用人在登記卡上簽名,表明其設備由其保管使用；調(diào)離崗位時應將物品繳回,并注銷賬卡；

<4>固定資產(chǎn)的報廢、報損,應由部門填寫報廢、報損單,經(jīng)財產(chǎn)管理部門審核后,按批準權限逐級審批,方可核銷；

<5>固定資金調(diào)撥,應嚴格按規(guī)定辦理。調(diào)撥時,先由部門填寫調(diào)撥申請單,經(jīng)雙方部門領導和上級主管部門簽章后有效,使用部門不得自行處理。

4.固定資產(chǎn)的管理職能

<1>固定資產(chǎn)管理員應負責管理部全部財產(chǎn)的管理,辦理固定資產(chǎn)的購置、驗收、領發(fā)、建卡、報廢、報損的處理及賬務核算工作,做到賬、卡、物相符,每年末進行一次清點、核賬,并及時調(diào)整賬目；

<2>為保證固定資產(chǎn)賬、卡、物的準確性,管理部門和使用部門要相互配合,定期進行盤點,盈、虧要填表,通過財務部門調(diào)整賬、卡。

公司財務管理的機構(gòu)及職責

<一>財務部門機構(gòu)的設置

物業(yè)管理公司的財務會計與其他行業(yè)的機構(gòu)設置也大致相同,只是工作內(nèi)容和方法有物業(yè)管理行業(yè)的特點。根據(jù)物業(yè)管理公司的具體情況、資質(zhì)等級及規(guī)模大小、人員可以靈活配備。財會部門一般可設置下列人員：財務會計部經(jīng)理、主管會計、出納、電腦員、統(tǒng)計員、收費員。

<二>財會人員的崗位職責

1.財會部經(jīng)理

<1>向企業(yè)領導人負責,組織公司的財會管理工作,當好企業(yè)負責人的經(jīng)營管理參謀；

<2>每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表,寫出財務會計分析報表,送企業(yè)法人審閱；

<3>檢查、監(jiān)督物業(yè)管理各項費用的及時收繳,保證企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)；

<4>審核控制各項費用的支出,杜絕浪費；

<5>合理有效地經(jīng)營管理好企業(yè)的金融資產(chǎn),為企業(yè)創(chuàng)造利潤；

<6>根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的具體特點、依據(jù)財會管理有關法規(guī)、政策、文件,制定財會管理具體制度和操作程序；

<7>組織擬定物業(yè)管理各項費用標準的預算方案,送企業(yè)領導、業(yè)主委員會和相關主管部門審核、修定；

<8>研究熟悉和實施相關的工商、財會及稅務、物價等管理制度,運用法律、行政處分和經(jīng)濟手段保護公司的合法權益。

2.主管會計

<1>向部門經(jīng)理負責,具體組織好本部門的日常管理工作；

<2>每日做好各種會計憑證和賬務處理工作；

<3>每月、每季按時做好各種會計報表,定期向業(yè)主委員會公布管理收繳及使用情況；

<4>負責檢查、審核各經(jīng)營管理部門及下屬機構(gòu)的收支賬目,向企業(yè)領導及時匯報工作情況；

<5>檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目,做到賬賬相符,賬實相符；

<6>按照物業(yè)管理的行業(yè)特點和需要,分類計賬；完成企業(yè)領導交辦的財會工作。

3.出納

<1>遵守公司員工守則和財務管理制度；

<2>管理好公司的現(xiàn)金收付、銀行存款的存取,保管現(xiàn)金、有價證券、銀行支票等；

<3>及時追收企業(yè)各種應收款項,保護企業(yè)和業(yè)主利益不受損失；

<4>編制有關現(xiàn)金收付記賬憑證、現(xiàn)金日記賬、銀行日記賬的工作；

<5>及時辦理各項轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票,按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符,并交會計作賬。

4.統(tǒng)計員<電腦員>

<1>及時統(tǒng)計、存儲各種費用收付資料,供主管會計參考；

<2>維護好電腦設備,保管好所有資料,對變動資料數(shù)據(jù)應及時修改并存儲；

<3>及時輸入打印收費通知單,保證費用的按時收繳。

5.收費員

<1>負責物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳；

<2>對繳費情況隨時進行統(tǒng)計,及時追討欠繳費用；

<3>承接與物業(yè)管理相關的經(jīng)營服務收費,為業(yè)主辦理各項公用事業(yè)費的繳付；

<4>和業(yè)主<使用人>交朋友,爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持,協(xié)助搞好"窗口"服務；

<5>完成企業(yè)和部門領導交辦的其他任務。物業(yè)公司財務管理制度》能幫助到您,愿你閱讀愉快！感謝您對范文中國的支持,特別感謝本文作者第一章總則1、加強財務管理和經(jīng)濟核算,規(guī)范公司的理財行為,根據(jù)《會計法》、《企業(yè)財務通則》、《外商投資企業(yè)會計制度》,并結(jié)合本公司的實際情況,特制定本制度。2、本制度適用于XX麥可貝斯生物科技3、公司財務管理的主要職能是預測、決策、計劃和控制。財務管理的基本任務是：做好各項財務收支預算、控制、核算、分析和考核工作,如實反映公司的財務狀況和經(jīng)營成果,有效地利用企業(yè)資產(chǎn),努力提高經(jīng)濟效益。4、公司實行財務預算管理制度,每年元月25日前編制本年度的財務預算,年度財務預算經(jīng)董事會批準后執(zhí)行,公司的所有財務收支應嚴格執(zhí)行年度財務預算,對超預算的支出,須經(jīng)總經(jīng)理特批。5、公司實行"一支筆"的財務簽批制度,公司及其所屬部門的第一負責人為公司和部門的財務簽批人,第一負責制人因故不能簽批時,可委托其它人代簽。第二章財務機構(gòu)和會計人員1、根據(jù)公司營運的需要,公司設立財務部。公司財務部經(jīng)理對財務管理全面負責,并組織實施財務部的主要職能,執(zhí)行和落實公司各項財務管理制度。2、公司財務部設立物管及財務管理與會計核算相關崗位。物管下設物管主任、固定資產(chǎn)管理、存貨稽查、倉庫保管、統(tǒng)計等崗位,全面負責集團的物資管理。公司財務部還應設立帳務管理、資金管理、計劃管理、財務稽核、出納等崗位,全面負責公司財務管理與核算工作。3、公司的財務負責人實行委派制,由集團委派。對委派的財務負責人其考核工作、工資晉升、獎勵與處罰、工作調(diào)動等由集團財務部管理。4、財務人員應參與并擬定公司的財務預算生產(chǎn)經(jīng)營計劃、投資計劃、考核和分析財務預算的執(zhí)行情況。5、財務人員要認真履行職責,正確核算,如實反映和嚴格監(jiān)督各項經(jīng)濟業(yè)務,維護財經(jīng)紀律。6、財務人員調(diào)動工作或因故離職時,要辦好交接手續(xù),未辦理交接手續(xù),不得離職。第三章財務核算的一般原則1、會計核算必須遵守國家的相關法律、法規(guī)和公司章程的有關規(guī)定。2、公司會計年度自每年一月一日起至十二月三十一日止。3、根據(jù)國家會計制度的要求,在不影響會計核算、對外統(tǒng)一會計報表及指針匯總前提下,正確設置和使用會計科目。4、公司的會計記帳方法采用借貸記帳法。5、公司以人民幣為記帳本位幣,發(fā)生涉及外幣的業(yè)務,按當月一日外匯市場匯率的中間價折合本位幣記帳,期末將貨幣性外幣帳戶的余額按期末外匯市場匯率中間價調(diào)整折合人民幣金額,調(diào)整后折合人民幣余額按期末帳面余額之差作為匯兌損益,并按規(guī)定記入"財務費用"、"在建工程"等科目。6、公司依照會計準則和會計制度所確定的各種會計處理方法必須前后一致,具有可比性。7、公司采用權責發(fā)生制原則,凡應屬于本期收入和費用,不論其款項是否收到或支付,均可作為本期收入和費用處理,反之,即使其款項已在本期收到或付出,也不應作為本期收入和費用處理。8、各種會計記錄必須及時進行處理,不得拖延積壓,會計處理必須清晰、簡明、易懂,對于復雜的經(jīng)濟業(yè)務應用規(guī)范文字加以表述,便于理解、檢查和利用。第四章財務預算管理1、財務預算管理基本原則：建立健全公司財務預算管理制度,做好財務預算管理基礎工作,認真編制財務預算,分析預算與實際的差異,保證公司經(jīng)濟活動按計劃進行2、財務預算管理的基本任務：做好財務預算、分析、檢查工作,根據(jù)財務預算依法籌建、使用資金,有效利用公司各項資產(chǎn),努力提高經(jīng)濟效益。3、財務預算的編制〔1財務預算是以貨幣等形式展示未來某一特定期間內(nèi)企業(yè)全部經(jīng)營流動的各項目標及其資源配置的定量說明。即在預測與決策的基礎上,按照規(guī)定的目標和內(nèi)容以計劃的形式具體地、系統(tǒng)地反映企業(yè)未來的銷售、生產(chǎn)、成本、現(xiàn)金流入與流出,便于有效地組織與協(xié)調(diào)企業(yè)的全部生產(chǎn)經(jīng)營活動,完成企業(yè)的既定目標?！?財務預算內(nèi)容：A、銷售預算。銷售預算是編制利潤預算的基礎。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營目標,遵循以銷定產(chǎn)的原則,通過量本利分析,確定最佳銷售量和銷售價格。B、生產(chǎn)預算。以銷售預算為基礎,結(jié)合公司的生產(chǎn)能力,預計生產(chǎn)量和存貨需求量,編制生產(chǎn)計劃表或工程進度計劃表。C、成本預算。為規(guī)劃利潤和成本,控制企業(yè)的現(xiàn)金流量,依據(jù)生產(chǎn)量預算直接材料、直接人工、制造費用編制生產(chǎn)成本預算表。D、費用預算。銷售產(chǎn)品及管理企業(yè)過程中所發(fā)生的經(jīng)營費用,應編制銷售費用預算表、管理費用預算表、研發(fā)費用預算表、財務費用預算表、折舊預算表和稅金預算表E、現(xiàn)金預算。列示預算期內(nèi)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況,以保持現(xiàn)金收支平衡,并合理地調(diào)配現(xiàn)金資源,應編制現(xiàn)金預算表,固定資產(chǎn)購置計劃表、其它收入預算表、其它支出預算表、現(xiàn)金預算表和融資計劃表。F、利潤預算。利潤預算是以貨幣形式綜合反映預算期內(nèi)企業(yè)經(jīng)營活動成果的利潤計劃性。G、資產(chǎn)負債預算,為反映企業(yè)預算期內(nèi)期末財務狀況的全貌,編制資產(chǎn)負債預算表H、財務狀況預算。根據(jù)各種形式的收入和費用的預測,綜合預算企業(yè)未來經(jīng)營實現(xiàn)狀況并檢驗預算期內(nèi)經(jīng)營預算結(jié)果,編制財務比率分析表,適時向決策者提供有效的控制經(jīng)營活動的信息分析資料。4、財務預算編制方法：采用滾動預算法,以一個會計年度為一個預算期,按季、月度編制預算計劃。5、財務預算編制程序：〔1公司財務部編制單位的財務預算,形成財務預算初稿?！?將財務預算初稿報公司總經(jīng)理審核,經(jīng)公司董事會批準后執(zhí)行。6、編撰財務預算時間：各單位年度預算應于每年元月25日前完畢。第五章資金管理1、公司的資金來源包括所有者權益和負債兩大類。公司籌措資金的方式可以是貨幣資金,也可以是實物、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術、土地使用權等形式,但后者原則上不超過注冊資金的20%2、建立資本金保全制度,保障所有者權益。3、貨幣資金實行集中與分級管理相結(jié)合的制度,公司在銀行開設的所有帳戶須經(jīng)集團財務部和公司總經(jīng)理批準。預留印鑒必須加蓋公司財務章、公司法人代表私章,未經(jīng)批準各部門一律不準在銀行開設帳戶。4、公司對外投資支出,凡屬于預算計劃內(nèi)的投資項目,須由總經(jīng)理審批,預算計劃外的投資項目支出由總經(jīng)理審核,董事長簽批。5、公司財務預算計劃內(nèi)的各部門的費用支出,其數(shù)額超過一定標準的應通過簽呈流轉(zhuǎn)程序報總經(jīng)理審批,預算外的費用支出均需通過簽呈流轉(zhuǎn)程序報總經(jīng)理審批。6、公司財務部應加強對資金管理,每月對公司的資金使用情況進行一次全面檢查,對不合理占用及閑置資金,經(jīng)報總經(jīng)理批準后統(tǒng)一調(diào)度。7、公司實現(xiàn)的銷售收入及其它收入一律進公司的預算帳戶,根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營資金的需要量,定期從預算內(nèi)帳戶轉(zhuǎn)入往來帳戶,所有資金支付均過往來帳戶進行。8、公司財務部應加強對公司的資產(chǎn)負債比例的管理,保持適度的債務規(guī)模和合理的資本結(jié)構(gòu),減少公司的經(jīng)營風險。第六章貨幣資金和往來結(jié)算管理1、貨幣資金為：〔1庫存現(xiàn)金：庫存的人民幣和外幣,〔2銀行存款：存放在銀行和其它金融機構(gòu)的人民幣和外幣,〔3其它貨幣資金：外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用證存款和在途貨幣資金等。2、公司現(xiàn)金收付,實行合理分工,帳款分開,互相監(jiān)督。3、公司每周核對庫存現(xiàn)金與現(xiàn)金帳余額是否相符,現(xiàn)金的日記帳與現(xiàn)金總帳每月核對,保證出納記帳與會計記帳一致性。4、建立銀行存款日記帳制度,做到日清月結(jié)。銀行存款日記帳必須每月與銀行對帳單進行核對,并編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表進行調(diào)整。5、公司采取適當措施預防下列外匯風險：〔1換算風險；〔2交易風險；〔3經(jīng)營風險；在國際外匯市場動蕩時期,可考慮用套期保值方式,以避免損失。6、公司的往來款項包括：應收帳款、應收內(nèi)部單位款、預付帳款、其它應收款、應付內(nèi)部單位款、應付帳款、其它應付款、應工資、應付福利費、應交稅金等。7、公司嚴格控制應收帳款的數(shù)額和收回時間,對長期不能收回的,指定專人,查明原因,積極催收；確實無法收回的按規(guī)定程序批準后,列作壞帳塤失處理。8、公司按照下列要求對應收帳款進行管理：〔1認真作好應收帳款的日常核算工作；〔2每月進行往來清算和應收帳款的帳齡分析,將應收帳款回收情況的明細報告隨月度相關會計報表提交集團財務部：〔3加強對應收帳款的催收,并將應收帳款的催收作為經(jīng)營業(yè)績考核的指針之一；〔4加強對欠款單位的償債能力、信用狀況的調(diào)查判斷,根據(jù)調(diào)查和判斷的結(jié)果確定各單位的信用等級及賒帳限額,并報總經(jīng)理批準后執(zhí)行；〔5建立健全壞帳損失的確認、審批手續(xù)?！?公司應收帳款有下列情況之一的,即確認為壞帳損失的發(fā)生。A、因債務人破產(chǎn)或者死亡,在以其破產(chǎn)財產(chǎn)清償后,仍然不能收回；B、因債務人逾期未履行償債義務,已超過三年,仍然無法收回?！?公司財務部應依照上述方法對壞帳進行嚴格調(diào)查確認,調(diào)查人根據(jù)調(diào)查結(jié)果寫出分析處理意見,經(jīng)集團財務部經(jīng)理批準,報集團公司總經(jīng)理批準后執(zhí)行?！?壞帳損失的處理方法為備抵法。公司年未以應收帳款余額3%計提壞帳準備金。9、墊付員工的各種款項,應按規(guī)定及時在職工的工資內(nèi)扣回。10、公司建立應收票據(jù)的登記保管工作,加強對應收票據(jù)的回收及管理。第七章存貨管理1、公司的存貨管理由集團公司物管中心負責,對存貨的采購、入庫、出庫及日常管理要制定相關制度。2、存貨的購入必須執(zhí)行預算計劃,經(jīng)審批后組織采購。3、存貨入帳計價〔1購入的存貨按照進貨原價加上運雜費、保險費、途中合理損耗和入庫前的加工整理費用等計價：〔2自制的存貨按照制造過程中的各項實際支出計價：〔3委托外單位加工的存貨按照實際耗用的原材料或半成品加保險費和加工費用等計價；〔4投資者投入的存貨按照評估確認或者合同、協(xié)議約定的價值計價；〔5盤盈的存貨按照同類存貨的實際成本計價；〔6接受捐贈的存貨按照發(fā)票帳單所列金額加負擔的運輸費、保險費、繳納的稅金等計價。無發(fā)票帳單的,按照同類存貨的市價計價。4、存貨發(fā)出計價：采用加權平均5、由物管中心設立專職倉庫員,加強對實物的管理。倉管員必須根據(jù)采購員或業(yè)務員提供的發(fā)票帳單,材質(zhì)證明書認真清點,核對數(shù)量〔重量,填寫入庫單,三方〔倉管員、采購員、主管簽字辦理入庫手續(xù)。6、存貨發(fā)出必須填寫出庫單,填明用途、數(shù)量、名稱、規(guī)格,經(jīng)審核批準,經(jīng)辦人、主管、倉管員簽字手續(xù)齊全方能發(fā)貨,對于有消耗定額的材料發(fā)出,必須按定額發(fā)放。7、公司建立嚴格的存貨清查制度,對存貨進行定期和不定期清查盤點。8、在清查盤點中,發(fā)現(xiàn)盤盈盤虧時,應查明原因,經(jīng)公司領導及有關職能部門批準后分別處理。9、要加強對低值易耗品的管理,并設立"專用低值易耗品"備查薄,低值易耗品可采用一次攤銷法。存貨的具體管理內(nèi)容參見《存貨管理規(guī)定》。第八章固定資產(chǎn)管理1、公司物管是固定資產(chǎn)的管理部門,對固定資產(chǎn)的管理要制定相關的制度。2、固定資產(chǎn)是指使用期限在一年以上,單位價值在2000元以上的資產(chǎn)。包括房屋、建筑物、機器設備,運輸設備,主要辦公工具及其它設備等。3、固定資產(chǎn)計價按實際成本計價：<1>購入的按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝成本和繳納的稅金等計價。<2>自行建造的按照建造過程中實際發(fā)生的全部支出計價；<3>投資者投入的按照評估確認或者合同、協(xié)議約定的價值計價；<4>在原固定資產(chǎn)基礎上進行改擴建的,按照固定資產(chǎn)原價,加上改擴建發(fā)生的支出,減去改擴建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)變價收入后的余額計價；4、固定資產(chǎn)實行分級歸口管理,實行誰使用誰管理的原則,把固定資產(chǎn)的管理工作落實到部門、個人。各部門對所管理的固定資產(chǎn)必須指定專人負責,加強維護保養(yǎng),定期檢查。5、固定資產(chǎn)的折舊。公司固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法〔直線法計提,固定資產(chǎn)殘值率為5%。6、固定資產(chǎn)購置〔1對于購入不需要安裝的固定資產(chǎn),要建立嚴格的入庫及領用保管制度,由物管中心、使用保管部門、購置部門會同驗收,物管中心根據(jù)領用單開設固定資產(chǎn)卡片,并由保管使用部門簽章后,分別保存管理?！?對于建設安裝的在建工程,在全部工程完工后,財務人員應按工程的實際支出作為入帳價值,按財務制度的要求將在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。7、固定資產(chǎn)的盤點?！?公司對固定資產(chǎn)進行定期和不定期清查。年終清查由物管中心、使用部門和財務部門實地盤點。不定期清查,根據(jù)實際情況組織進行?！?盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)應查明原因,報批后按規(guī)定進行帳務處理。盤盈的固定資產(chǎn)應按其估計凈值計入營業(yè)收入；盤虧的固定資產(chǎn)按照原價扣除累計折舊,過失人及保險集團公司賠款后的差額計入營業(yè)外支出。8、公司對固定資產(chǎn)的購入、出售、清理、報廢的內(nèi)部轉(zhuǎn)移都要辦理會計手續(xù),加強固定資產(chǎn)的管理。固定資產(chǎn)的管理詳細內(nèi)容參見《固定資產(chǎn)管理規(guī)定》。第九章無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)的管理1、無形資產(chǎn)階級計價原則：〔1自行開發(fā)的無形資產(chǎn),按開發(fā)過程中實際發(fā)生的支出數(shù)計價；〔2對于購入的無形資產(chǎn),按實際支付的價款計價；〔3外單位投資轉(zhuǎn)入的無形資產(chǎn),按評估確認或合同協(xié)議約定的金額計價；〔4接受捐贈的無形資產(chǎn)按所附單據(jù)或參照市價計價?！?商譽的計價應當經(jīng)評估機構(gòu)確認,除公司合并外,商譽不得作價入帳。2、無形資產(chǎn)按下列規(guī)定進行攤銷；〔1專有技術按15年平均攤銷；〔2土地使用權按30年-50年平均攤銷；〔3其它按10年平均攤銷。3、公司接收、購入、轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)無形資產(chǎn)須經(jīng)公司總經(jīng)理批準后方可辦理。4、其它資產(chǎn)按下列規(guī)定進行攤銷〔1租賃費按6年平均攤銷；〔2裝修費按5年平均攤銷；〔3開辦費按5年平均攤銷。第十章成本費用管理1、公司將一切經(jīng)營性開支按其性質(zhì)正確劃分為資本性支出和成本費用支出。成本費用必須按照權責發(fā)生制原則進行核算,嚴格劃分成本費用的受益期限。公司按期核算所耗費的實際成本費用,不得以計劃、定額、估計成本費用代替實際成本費用。2、成本費用的計價方法,必須前后一致,一經(jīng)確定,不得任意改變。3、管理費用實行預算定額進行管理。公司的相關管理費用在預算內(nèi)公司掌握使用,超過預算的相關費用須經(jīng)集團公司總經(jīng)理批準后方可使用。4、集團管理中心發(fā)生的管理費用按一定比例分攤至公司,公司應按年初制定的分攤比例嚴格分攤,不得有拒絕分攤的情況發(fā)生。有關費用的報銷參見《報銷管理規(guī)定》。物業(yè)管理公司財務管理制度

1.基本任務

管理處財務管理的基本任務是:物業(yè)管理處的財務管理為獨立運作及核算,與物業(yè)管理公司分開?；I集和管理物業(yè)管理處的資金和資產(chǎn),組織日常財產(chǎn)運作和會計核算,協(xié)調(diào)財務開支,真實地、系統(tǒng)地、全面地反映公司的經(jīng)營狀況,監(jiān)督各項財務計劃的執(zhí)行情況。

1．會計制度

1.1管理處的業(yè)務范圍,所屬國內(nèi)行業(yè),執(zhí)行其所屬行業(yè)之會計制度。

1.2執(zhí)行公司統(tǒng)一規(guī)定的會計制度。

2．會計年度

2.1為了符合國內(nèi)《會計法》要求,管理處需按國內(nèi)規(guī)定的會計年度,即自公歷1月1日起至12月31日止,編制一套符合國內(nèi)要求的會計報告。

3．記帳本位幣

管理處記帳以人民幣為單位。

4．收入和費用的確認

管理處正確劃分資本性支出和權益性支出,對各項收入和費用的確認采用權責發(fā)生制原則。

2.公司內(nèi)部財務管理的基本工作

2.1財務匯報流程

1.財務匯報流程

1.1管理處財務每月定期向項目中心物管部報告。

1.2物管部財務每月定期向項目中心財務部報告。

2.財務匯報格式

2.1為統(tǒng)一口徑、便于匯總,管理處統(tǒng)一使用公司總部規(guī)定的財務報告格式。

3.財務報告分類

3.1月報、季報和年報

4.財務報告組成及內(nèi)容

4.1財務報告組成按公司總部統(tǒng)一規(guī)定編報,其主要報告有：

4.1.1資產(chǎn)負債表；

4.1.2損益表；

4.1.3現(xiàn)金流量表;

4.1.4其他報表〔包括但不限于固定資產(chǎn),應收賬,應付賬,收入明細賬等。

4.2財務報告中管理處核算或反映的內(nèi)容按公司總部統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。

5.財務報告提交與審批時間

5.1季報應于每月5日以前、年報應于年度終了10日內(nèi),報公司總部物業(yè)經(jīng)理審批。

5.2公司總部物業(yè)經(jīng)理應在收到管理處財務報告次日起3日內(nèi)審完,并將財務報告

返還各管理處。

6.對外公布資料：按XX市物業(yè)管理辦法每季公布收支表給業(yè)戶查看。

2.2預算及審批預算流程

1.預算制度

1.1管理處的一切財務收支活動都要按財務預算執(zhí)行,受財務預算的制約；

1.2管理處的財務預算由年度財務預算、季度財務預算組成；

1.3管理處的財務預算要樹立全局觀念,搞好綜合平衡,做到統(tǒng)籌兼顧；

1.4財務預算需經(jīng)地區(qū)總監(jiān)審批后才能執(zhí)行；

1.5預算編制禁止巧立名目,弄虛作假。

2.預算編制根據(jù)

2.1管理處業(yè)務范圍及工作方式；

2.2管理處所在地區(qū)生活及工資水平；

2.3由管理處付薪的員工人數(shù)；

2.4管理處擁有或控制的固定資產(chǎn)的構(gòu)成及數(shù)量、價值等；

2.5租賃的房屋、設施等的數(shù)量及價格；

2.6其他

3.預算編制、審批及撥款流程

3.1前季度第二個月月末各管理處部門向財務提供預算所需數(shù)據(jù),然后財務部按總部統(tǒng)一規(guī)定之預算格式編制。

3.2管理處在前季度第三個月第一個星期,將預算報物業(yè)經(jīng)理審批。

3.3物業(yè)經(jīng)理收到各管理處預算,在10日內(nèi)審批完成。

3.4審批完畢后,交地區(qū)總監(jiān)最后審批,審批于5日內(nèi)完成。

3.5審批后的財務預算,及時回復各管理處并通知公司總部〔項目中心財務部。

3.6公司總部財務部根據(jù)審批后的管理處預算的撥款金額、撥款時間等,及時為各管理處撥款。

4.預算與實際對比

4.1各管理處的財務報告,要有反映預算數(shù)與實際完成數(shù)對比資料；

4.2實際完成數(shù)大于預算5%以上時,要有文字說明；

4.3實際完成數(shù)小于預算10%以上時,要有文字說明；

2.3審批管理

1.營運開支審批

1.1范圍:非業(yè)主,住客按金/基金等的物業(yè)管理處營運開支,一般多于RMB500。

1.2申請程序

1.3未經(jīng)批準和有效報銷前的支出當個人借款處理

1.4審批權

物業(yè)管理處主管可簽批支付每單不多于RMB500。

1.4.2物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)理可簽批支付每單RMB3000或以下。

物業(yè)管理公司財務總監(jiān)〔即項目中心財務總監(jiān)加簽每單RMB3,000至

RMB30,000。

物業(yè)管理公司總經(jīng)理〔即項目中心地區(qū)總監(jiān)加簽每單RMB[]以上。

1.4.5有效合同或預算。

1.5復核

2.備用現(xiàn)金開支審批

2.1最高存放金額:RMB5,000；申請現(xiàn)金補充備用現(xiàn)金金額:RMB500；存款應付約一星期需要。

2.2備用現(xiàn)金適用范圍：難以用支票形式支付的小額支出,一般不多于RMB200。

2.3申請程序。

2.4未經(jīng)批準和有效報銷前的支出當個人借款處理。

2.5審批權

物業(yè)管理處主管可簽批支付每單不多于RMB300

物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)理可簽批支付每單RMB300以上

3.合同方面

3.1如已有合同之約束,及既定協(xié)議之金額,則由物業(yè)經(jīng)理簽批后便完成審批。

3.2未有合同,則按如下情況

3.2.1對外簽約<備預算>

3.2.1.1預算金額30,000元或以上審批:總經(jīng)理

3.2.1.2預算金額3,000-30,000元或以下審批:財務總監(jiān)

3.2.1.3預算金額3,000元以下審批:物業(yè)經(jīng)理

3.貨幣資金及往來帳項管理

3.1現(xiàn)金管理

1.現(xiàn)金處理

1.1管理處的現(xiàn)金管理由現(xiàn)金出納和會計負責,現(xiàn)金出納,應每天登記當天的現(xiàn)金收支記錄及整理有關憑證資料,管理處負責人可以隨時監(jiān)督檢查。

1.2管理處辦公室應儲存適量現(xiàn)金,現(xiàn)暫定500元,足夠3-5天內(nèi)的日常零星開支。

現(xiàn)金存量在規(guī)定的限額內(nèi)。當現(xiàn)金余額到達現(xiàn)金存量下限時,由出納通知會計,

并準備支票由物業(yè)經(jīng)理簽署后提取現(xiàn)金。

1.3現(xiàn)金出納根據(jù)管理處開支情況,提出現(xiàn)金存量上下限報總部物業(yè)經(jīng)理批準。

1.4辦公室應把現(xiàn)金儲存于保險箱內(nèi)。

1.5保險箱密碼與保險箱鎖匙由二人分別持有管理,未得物業(yè)經(jīng)理批準不得移交第三者。

1.6出納與會計每周末及月末下班前進行現(xiàn)金盤點；由出納填寫現(xiàn)金盤點登記表兩人共同簽字。月末盤點,會計核對現(xiàn)金帳無誤后,再由會計及出納共同簽署確

認帳物相符。管理處負責人可以隨時進行監(jiān)督盤點。出納每日必須登記現(xiàn)金日

記帳,保證賬目與現(xiàn)金數(shù)額相符,并每月與會計對帳。

2.現(xiàn)金提款

2.1管理處每月的用款由項目的專用帳戶開支。

2.2管理處現(xiàn)金儲存量在規(guī)定限額內(nèi)〔現(xiàn)暫定在不超過5,000元。每當現(xiàn)金余額到達現(xiàn)金存量下限〔500元時,出納要通知會計,并準備轉(zhuǎn)帳支票預約簽署。

財務部要每月咨詢管理處主管,建議財務部主管修訂現(xiàn)金存量上下限。

2.3每次提款由出納負責安排,管理處派員與出納一同提款。

3.2按金管理

1.退還裝修押金及裝修工作證押金程序

1.1裝修后3個月內(nèi),管理處對已裝修單位驗收合格后,填寫《裝修按金發(fā)還申請表》,并附上文件憑證.

1.2管理處經(jīng)理簽名同意后可予以退還裝修押金及工作證押金。

1.3財務核實發(fā)還申請表后才發(fā)放款項。

3.3支出報銷流程

1.支出簡化流程

1.1各部門需指定一人與財務部對口辦理有關支出報銷管理工作?！财渌藛T支

出報銷亦統(tǒng)一由部門與財務部對口

1.2部門任何支出,先向財務部索取《付款申請表》,填好后連同有關單據(jù)合格、

發(fā)票等并作背書,經(jīng)部門負責人核實簽字。

1.3管理處經(jīng)理簽批后,再交財務部核對。會計核對后,將付款申請書及有關

單據(jù)交財務部出納。

1.4出納登記現(xiàn)金日記帳,將簽署后的付款申請書與發(fā)票、原始憑證等交會計。

1.5財務部會計入帳,制作憑證。

1.6若要開支票,會計負責準確支票并安排蓋章。

1.7遇到物業(yè)經(jīng)理審批權限以外,需要總部審批的支出,由物業(yè)經(jīng)理與有關高層

預約時間審批。

2.支出報銷時限

2.1由管理處負責人確定每周的某段時間天為報銷日期,非特殊情況,其他時間不審

批報銷。

2.2管理處人員有因工預借款項,應在完成業(yè)務返回管理處后3日內(nèi)報銷結(jié)帳,對有

特殊情況的其清帳日期亦不得超過30天。出差前領款亦不可以早于出差前3天領款。3.現(xiàn)金預支

3.1管理處貨品購買,盡可能地使用非現(xiàn)金結(jié)算方式。

3.2預借現(xiàn)金必須填寫《借支單》,經(jīng)管理處主管簽字后,向出納領款,副本留在出納處,正本予會計入帳,但出納及會計要在副本上簽署確認。預借現(xiàn)金必須在借出日起3日以內(nèi)歸還/清帳。清賬前,借款人需個人承擔借款責任；每次借款不得越過人民幣3000元,若部門總借款共3次而未清賬時,共3000元便不可再預借款項。

3.3員工使用現(xiàn)金應取得原始憑證/合格方案并背書,填《付款申請表》,本人簽字后,交管理處經(jīng)理批準簽字,會計審核,向出納領款。有預借現(xiàn)金者,應同時還清所借現(xiàn)金。

3.4若有特殊情況不能取得原始憑證/合格方案,用款人應以書面形式說明原因,并得到部門主管核實批準,財務部審核,作為自制憑證入帳。

注：凡采購辦公用品及各種設備、物料,要經(jīng)行政部辦理入倉出倉手續(xù),并簽字核實。

3.4帳戶管理

1.戶口分類

物業(yè)管理公司物業(yè)管理處

戶口類別負責人用途戶口類別負責人用途

1、基本戶口財務總監(jiān)作收支費用1、小額戶口物業(yè)經(jīng)理支付日常支出

〔儲備額不超過10,000元〔3000元以下

2、大額戶口財務總監(jiān)處理日常收款及轉(zhuǎn)帳至小額戶

3、按金戶口財務總監(jiān)收取裝修按金、管理費按金

4、基金戶口財務總監(jiān)收取資產(chǎn)儲備金

注：每個管理處均開設以上類別戶口

2.戶口運作

1.小額戶

1.1支付RMB3,000或以下物業(yè)管理處營運開支。

1.2小額戶運作類似備用金運作模式,資金不足時以實報實銷的形式大額戶轉(zhuǎn)入。

1.3小額戶不收管理費和其他物業(yè)管理處的收入。

1.4戶口簽名人除管理物業(yè)管理公司的地區(qū)總監(jiān)與財務總監(jiān)外,物業(yè)管理公司主管〔KKLEUNG可單獨執(zhí)行。

2.大額戶

2.1主要支付RMB3,000以上的物業(yè)管理處營運收入。

2.2大額戶運作類似公司的基本戶運作模式,資金不足時以實報實銷形式大額戶調(diào)入。

2.3大額戶收管理費和其他物業(yè)管理處的營運開支。

2.4資金不足由所屬物業(yè)管理公司免息借入補足,一些非一般支出經(jīng)特定審批程序或會由基金戶撥入應付。

2.5戶口簽名人參考XX項目中心下屬公司銀行戶運作模式,物業(yè)管理公司主管〔KKLEUNG可單獨簽RMB3000可以下的支票。

3.按金戶

3.1專門收支物業(yè)管理處客戶的各類按金。

3.2戶口簽名人參考XX項口管理中心下屬公司銀行戶運作模式,物業(yè)管理公司主管<KKLEUNG>要單獨簽RMB3000或以下的支票。

4.基金戶

4.1專門收支物業(yè)管理處客戶的各類基金。

4.2一些非一般支出經(jīng)特定審批程序或會由基金戶調(diào)撥至大額戶應付。

4.3戶口簽名人參考XX項目中心下屬公司銀行戶運作模式,物業(yè)管理公司主管<KKLEUNG>可單獨簽RMB3000或以下的支票。

4.固定資產(chǎn)的管理

4.1計價方法

1.資產(chǎn)計價采用歷史成本原則。

2.凡單位價值2,000元以上,使用期限在一年以上的,并在使用中保持原來物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn),列為固定資產(chǎn)。

3.設備或物品要作報廢,填寫《物品報廢申請表》

4.2折舊

1.折舊按照建時的成本價及預期可使用年限,以直線法每月計算,不預計殘值和清理費用。

2.購建的固定資產(chǎn),從次月開始計提折舊；處理的固定資產(chǎn)從次月開始不計折舊。

資產(chǎn)預計可使用年限

汽車10年

電腦及其輔件3年

家具5年

辦公室儀器5年

裝修3年

其他報總部批準后執(zhí)行

5.費用的管理

5.1報銷手續(xù)

1.用款申請

1.1購買大宗物品〔1,000元以上需做三份報價分析填報《報價分析表》；在有預算情況下1,000元以下由管理處經(jīng)理審批：1,000元至3,000元由總部物業(yè)經(jīng)理審批；3000元以上由總經(jīng)理或授權物業(yè)經(jīng)理審批。

2.報銷手續(xù)

2.1持原始憑證〔購物發(fā)票填寫《付款申請表》,經(jīng)手人按審批單要求填寫后交管理處有關領導簽名。

2.2報銷審批單由管理處經(jīng)理或有關領導簽名后,現(xiàn)金開支的結(jié)清余款,有備用金的補足備用金。1000元以下之零星開支費用,由管理處經(jīng)理審批予以報銷。

3.備用金

3.1各部門主管因公需零星購物的可申請備用金,備用金限額管理處經(jīng)理1,000元,各部門主管300元。

3.2申請備用金需填寫《借支單》由總部物業(yè)經(jīng)理簽名同意,再到財務部領取,作為本部門購物使用。

4.車費報銷手續(xù)

4.1管理處派員外出辦事,根據(jù)取回的合理憑證填寫《付款申請表》〔車票貼在后面,經(jīng)手人簽名、交由有關領導審批簽名后結(jié)清余款。

5.2工資發(fā)放

1.工資發(fā)放

1.1財務部于每月2日前將工資發(fā)放資料報總部物業(yè)經(jīng)理審批。

1.2物業(yè)經(jīng)理應在每月2日前審批完畢,并將工資發(fā)放資料返回管理處財務部。

1.3管理處于每月8日根據(jù)審批后的工資資料發(fā)放工資。

1.4財務部負責準備支票及匯款單。

1.5人事部負責考勤及核實出席時間

5.3應酬費用

1.應酬費用

1.1所有應酬費用〔包括送禮必須由財務部另冊詳盡列同被接待單位的資料、日期、人數(shù)、地點。

1.2與管理處有關的對外單位發(fā)生的應酬費用,管理處人員內(nèi)部的文娛活動費用,應在預算中另列。

1.3應酬費用只為管理處部份有業(yè)務上需要的員工而設。各部門員工的應酬費必須事先經(jīng)公司主管經(jīng)理同意。

1.4管理處每月應酬費用不得超出預算上限,及每次應酬費用不得超出RMB500元。若管理處主管認為當月需較多應酬或某次應酬將超出標準時,應預先請示物業(yè)經(jīng)理批準后,方能為之。

6.營業(yè)收入的管理

6.1管理費收取指引

涉及部門：管理處管業(yè)部、財務部

1.繳交管理費方法

1.1繳交現(xiàn)金

1.2銀行劃帳

2.出管理費單之安排〔包括日期、部門跟進

3.追收程序

3.1正?！l(fā)通知書致業(yè)戶

3.2欠費追收—特別函件

3.3再跟進追收—律師信

4.每段時間報告

4.1每周管理費收取明細

4.2每二周管理費收取明細

4.3每月管理費收取明細

5.表格

5.1管理費事宜<表格一>

5.2再次催款通知<表格二>

5.3最后催繳通知<表格三>

5.4管理費收取明細〔適用每周,每二周,每月

表格一

花園

編號：

致：居座單元業(yè)主

先生/女士：

有關：管理費事宜

您好！根據(jù)本處記錄,貴單元月份之管理費仍未付清,唯恐閣下公務繁忙,一時遺忘,現(xiàn)特函通知。管理費等必須于每月七日內(nèi)繳付。懇請閣下盡快前來管理處繳交。若閣下已繳付上術款項,請不須理會本通知書。

如閣下有疑問,可到管理處或致電管理處查詢,：。

專此奉達,敬祝商安！

物業(yè)管理處

年月日

表格二

花園編號：

致：居座單元業(yè)主

先生/女士：

再次催款通知

您好！本處于上次致閣下的專函中提及月份之管理費共人民幣元,至今仍未付清。截至本函日期為止,貴單位之總欠款額為人民幣元。本處唯恐閣下公務繁忙,一時遺忘,現(xiàn)特函通知。懇請閣下盡快前來管理繳納。

凡超過7日未付款的,將按月息1.5%的滯納金有為采取有關程序追討。為避免不必要的附加費用之損失,本處懇請閣下早日繳清上述欠款。

請鼎力支持為盼！

專此奉達,敬祝商安！

物業(yè)管理處謹啟

年月日

花園編號：

致：居座單元業(yè)主

先生/女士：

最后催繳通知

您好！本處已兩次致函于閣下請付清月份之管理費共人民幣元、水費共人民幣元,至今仍未清付。截至本函日期為止,貴單位之總欠款額為人民幣元〔其中滯納金元,請閣下務必于本月30日前付清。

如屆時貴單元仍未繳納上述款項及滯納金〔按管理公約規(guī)定結(jié)算,本處在不得已的情況下,將采取相應措施。敬請諒解。

特此通知！敬祝商祺！

物業(yè)管理處謹啟

年月日

8.附件一

例行程序時間表

1.預算程序時間

1.1季前第二個月月末各部門向財務部提交并由財務部匯總下季度預算。

1.2季前第三個月第一個星期管理處將預算呈交總部物業(yè)經(jīng)理。

2.工資發(fā)放程序時間

2.1每月2日前管理處將工資發(fā)放資料報總部物業(yè)經(jīng)理審批。

2.2每月6日前總部物業(yè)經(jīng)理應在二日內(nèi)審批完畢并將工資發(fā)放資料返回管理處。

2.3每月8日管理處依據(jù)審批后的工資發(fā)放資料發(fā)放工資。

3.財務匯報程序時間

3.1每月5日內(nèi)各管理處向總部物業(yè)經(jīng)理報送月度財務報告,總部物業(yè)經(jīng)理收到報告次日起3日內(nèi)審完。

3.2每個會計年度終一個月內(nèi)管理處向總部物業(yè)經(jīng)理報送年度財務報告,總部物業(yè)經(jīng)理收到報告次日起7日內(nèi)審完。

4.報銷及清帳時間

4.1每月20日及月底凡員工于每月20日前欠公司款超過30日,管理處財務人員要報告管理處負責人,管理處負責人要在月底前作出處理決定,交財務人員執(zhí)行。

5.其他

5.1總部財務部將不定期派員至管理處進行內(nèi)部審計；

5.2總部財務部根據(jù)審批后的管理處預算撥款金額、撥款時間,及時為管理處撥款。XX路苑物業(yè)管理財務管理制度一、

審批制度：

1.

凡是財務部門執(zhí)行的與公司有關的一切經(jīng)濟業(yè)務,都必須經(jīng)總經(jīng)理和副總經(jīng)理審批,各責任人簽字后,方能執(zhí)行。

2.

審批者對該項經(jīng)濟業(yè)務的合法性、合理性負責。責任人對該項經(jīng)濟業(yè)務的數(shù)據(jù)準確性和對應關系負責。

二、

審批程序

費用報銷審批程序：報銷人員將原始憑證整齊地貼在《粘貼單》上,并根據(jù)原始憑證的內(nèi)容填制《報銷單據(jù)粘貼單》和《費用報銷單》相應的部門主管〔副總審批簽字

會計復核簽字

總經(jīng)理審批出納簽字報帳。

三、

現(xiàn)金管理制度

1.

公司可以在下列范圍內(nèi)使用資金：

職工工資、津貼、獎金；

個人勞務報酬；

出差人員必須攜帶的差旅費；

結(jié)算起點以下的零星開支；

總經(jīng)理批準的其它開支；

2.

出納人員必須建立《現(xiàn)金日記帳》和《銀行存款日記帳》,逐日逐筆登記入帳,做到日清月結(jié),每月結(jié)算,保證帳款相符,嚴禁白條抵庫。

四、

報帳時效和工資發(fā)放制度

1.

報帳時效：

外部經(jīng)濟業(yè)務優(yōu)先辦理,隨到隨辦。

公司職員借款出差必須在出差回來6日內(nèi)報帳,其他費用的報帳日為每周末〔星期六和月末日,如遇特殊情況需提前或延期報帳者,必須經(jīng)主管財務的副總經(jīng)理批準后方能辦理。2.

工資發(fā)放制度：定于每月八日發(fā)放上月工資。平時嚴禁非公用借支,如遇特殊情況需非公用借支的,必須經(jīng)主管財務副總經(jīng)理和總經(jīng)理批準后方可。

五、

財務結(jié)算制度

1.

出納每月三日前將上月發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務憑單〔外來原始憑單、自制原始憑單和現(xiàn)金盤存表、銀行對帳單清理好后,交給會計做帳,會計接到憑單后,逐筆復核,并在相關單據(jù)〔現(xiàn)金收付憑單和銀行存款收付憑單上簽字,返回第一聯(lián)給出納。

2.

會計根據(jù)審核無誤的原始憑單,編制本期結(jié)算清單,一式五份、出納、會計各執(zhí)一份,交主管財務的副總經(jīng)理、總經(jīng)理、總公司各一份。

六、

會計報表制度

1.

報表日期：根據(jù)稅務制度規(guī)定：會計報表保送日期為：月報,次月的十日前；季報,次月的十五日前；年報,下年的元月底前。如有變動,以稅務制度為準。

2.

報送對象：稅務一份、總經(jīng)理一份、業(yè)主委員會一份、總公司一份、會計自存一份,共五份。

3.

位盡事宜,按國家有關財務、稅務制度執(zhí)行。

4.

本制度自二00六年一月十八日起執(zhí)行

XX市路苑物業(yè)管理第三章物業(yè)管理公司的財務管理技巧及范例精解第一節(jié)物業(yè)管理公司財務管理概述一、財務管理內(nèi)涵財務是指企業(yè)為達到既定目標所進行的籌集資金和運用資金的活動?；I集資金就是資金來源,它指列示在資產(chǎn)負債表右方的諸項內(nèi)容；資金運用則是指列示在資產(chǎn)負債表左方的諸項內(nèi)容,它表明了資金的去向。在整個物業(yè)經(jīng)營管理中,不僅要用實物形式,而且要用價值形式來實現(xiàn)物業(yè)的生產(chǎn)、流通、交換和消費,要按一定的方式供給一定的貨幣資金,用來進行周轉(zhuǎn)和購置物資設備,以便物業(yè)經(jīng)營管理和服務的正常進行。在這一過程中,物業(yè)的出售和出租、物業(yè)有償服務費用的收入等,就構(gòu)成了物業(yè)管理公司的資金運動。物業(yè)管理公司的財務管理就是對物業(yè)管理資金運動的管理。在資金運動過程中,包括整個物業(yè)經(jīng)營出租、管理服務收費以及多種經(jīng)營收入等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。為保證企業(yè)正常和有效的運作,提高經(jīng)濟收益,許多物業(yè)管理公司實行"一業(yè)為主,多業(yè)發(fā)展",企業(yè)下屬擁有各種商業(yè)、貿(mào)易和維修部門和其他提供有償服務的機構(gòu)。物業(yè)管理公司的財務管理要統(tǒng)籌各經(jīng)營單位和機構(gòu),這自然要比經(jīng)營業(yè)務相對單一的一般企業(yè)顯得復雜一些。<一>物業(yè)管理公司財務管理的內(nèi)容物業(yè)管理公司的經(jīng)營活動包括計劃管理、產(chǎn)業(yè)管理、租賃管理、修繕管理、園林養(yǎng)護、治安管理、勞務管理、財務管理等,而財務管理是其中的主要組成部分。它是利用價值形式,通過資金運動及其生產(chǎn)的經(jīng)濟關系——貨幣關系進行的綜合性管理。

物業(yè)管理公司財務管理的主要內(nèi)容有；對資金籌集和運用的管理；商品房資金的管理；租金收支管理；物業(yè)有償服務費的管理；固定資金、流動資金和專項資金的管理；資金分配的管理；財務收支匯總平衡；等等。<二>物業(yè)管理公司財務管理的任務物業(yè)管理公司財務管理的基本任務是依據(jù)企業(yè)資金運動的規(guī)律,遵循國家的政策、法令和財經(jīng)制度,合理組織財務活動,正確處理財務關系,加強計劃<預算>管理和經(jīng)濟核算,改善和促進企業(yè)經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益,加強財務監(jiān)督,維護財經(jīng)紀律。

<1>籌集和合理分配、運用資金。這就是要根據(jù)物業(yè)管理的需要,做好租金收入和有償服務管理費的收費工作,不斷提高資金運用的效能,保證物業(yè)管理公司的正常運營。

<2>積極組織資金,開避物業(yè)經(jīng)營市場,"一業(yè)為主,多元經(jīng)營",不斷尋求物業(yè)管理的新生長點,拓展物業(yè)管理的新領域,形成新優(yōu)勢。

<3>加強財務分析和經(jīng)濟核算工作。這就是要做好各項控制工作,節(jié)約費用,降低成本；考核各項經(jīng)濟指標的執(zhí)行情況,反映經(jīng)營管理狀況,促進企業(yè)改善經(jīng)營管理。

<4>加強計劃<預算>管理,認真編制財務計劃<預算>。

<5>實行財務監(jiān)督,維護財經(jīng)紀律。物業(yè)管理公司的經(jīng)營、管理、服務,必須依據(jù)黨和國家的方針、政策和財經(jīng)法規(guī)以及財務計劃,對公司預算、開支標準和各項經(jīng)濟指標進行財務監(jiān)督。財務監(jiān)督主要是對資金的籌集運用和分配活動進行監(jiān)督,使資金的籌集合理合法,資金運用的效果不斷提高,確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益,最大限度地調(diào)動多方面的積極性,保證堅持正確的經(jīng)營方向,保護企業(yè)財產(chǎn)不受侵犯,并同貪污等違法亂紀行為作斗爭。二、財務管理的機構(gòu)設置財務部擔負著物業(yè)公司經(jīng)濟效益總核算,指導業(yè)務活動,增加經(jīng)營收入,節(jié)約開支的咨詢和督促的重要任務,它的工作不僅反映物業(yè)公司業(yè)務經(jīng)營活動的動態(tài),而且能影響和促進其他各項管理工作,對于加強物業(yè)公司的經(jīng)營管理、節(jié)約資金、增加積累、鞏固經(jīng)濟核算制,都有極其重要的意義。

注：

①實線為行政線,虛線為銀行及有關部門協(xié)調(diào)工作和為用戶服務；②1號、2號線為公司各部和辦公室協(xié)調(diào)工作；③3號線為接受總公司財會部業(yè)務往來和業(yè)務指導；④4號線為用戶和銀行對各崗位服務情況向部長反饋。

財會部主要工作流程

1部長下達任務、監(jiān)督工作、考核評價各崗位匯報、請示工作部長

2部長擬定各項財務計劃提供財務分析報告經(jīng)理審批各崗位知會各有關部貫徹執(zhí)行

3公司各部門人員審核發(fā)票單據(jù)會計單據(jù)入賬出納。

4住戶、業(yè)主收款憑證各類租費收款員收款憑證存根入賬會計。

5會計師成本核算、工程結(jié)算企業(yè)經(jīng)營實情部長審核與有關部門協(xié)調(diào)經(jīng)理審批會計入賬出納付款有關單位。

6辦公室文件、信息、計劃部長要求協(xié)助、反饋信息辦公室文件傳閱各崗位。

7住戶、業(yè)主反映服務質(zhì)量、服務態(tài)度部長。三、財務管理制度<一>物業(yè)管理公司財務管理的機構(gòu)為了有效進行財務管理工作,物業(yè)管理公司應設立財務管理機構(gòu)。作為物業(yè)管理公司實施財務管理的職能部門——財務部,其主要作用是通過組織企業(yè)的資金運動,提供經(jīng)營管理信息,促進企業(yè)管理水平的提高,從而獲取良好的經(jīng)濟效益。

物業(yè)管理公司財務部的基本職責有以下幾個方面：

<1>遵守財經(jīng)紀律,建立和健全各項財務管理制度。

<2>抓好各種應收款項的收取工作,核算長期拖欠不清的款項,督促經(jīng)辦人限期清理。

<3>參與策劃各種營銷策略,并對重要經(jīng)濟合同及投資項目進行評議及審定。

<4>按合同的要求,做好工程費用的撥付、結(jié)算工作。

<5>執(zhí)行審批制度,按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用,負責發(fā)放員工工資、獎金。

<6>嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定,做好收費發(fā)票的購買、保管、使用及回收工作。

<7>編制記賬憑證,及時記賬,及時編報各種報表,妥善管理會計賬冊檔案。

<8>擬定各項財務計劃,提供財務分析報告,當好參謀。<二>物業(yè)管理公司的財務管理制度財務管理制度是保證財務工作規(guī)范化、標準化的一系列具體規(guī)定,是物業(yè)管理公司重要的管理制度之一。其適用于一般工商企業(yè)、酒店的財務管理制度,在此從略。第二節(jié)物業(yè)管理公司的財務核算及其技巧一、物業(yè)管理公司財務核算的必讀知識財務核算是企業(yè)經(jīng)濟核算的重要內(nèi)容。它是反映和監(jiān)督企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部各核算單位生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動消耗、物質(zhì)消耗和資金占用及其經(jīng)濟效果的方法。財務核算是根據(jù)審核后的原始憑證,運用會計科目,填制記賬憑證,登記會計賬簿,以貨幣為計算尺度,連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記錄、計算各核算項目的經(jīng)濟活動過程。<一>主要作用如下：<1>為考核和評定企業(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位經(jīng)營管理成果提供了系統(tǒng)、完整的資料。

<2>通過財務核算程序?qū)ζ髽I(yè)及企業(yè)內(nèi)部各核算單位的生產(chǎn)經(jīng)營過程的活勞動消耗、物質(zhì)消耗和資金占用實施有效的監(jiān)督。<二>會計核算<1>核算時間月度從上月26日至本月25日為當月核算期,年度從上月12月26日至本年12月25日為年度核算期。

<2>會計賬務以人民幣為記賬單位,有外幣計算的經(jīng)濟業(yè)務,應當折合人民幣記賬,同時登記外國貨幣金額和折合率,規(guī)定以季初一日的匯率作為記賬率。當季末調(diào)整其發(fā)生的差額作為外匯兌換損益處理。

<3>公司采用借貸復式記賬法

<4>會計科目使用和核算以財政廳制訂的《集體企業(yè)會計制度》為主,結(jié)合公司的實際,設置總賬、銀行現(xiàn)金日記賬,各類債權債務往來和費用的二級科目明細賬等,進行會計核算。

<5>原始憑證是記賬的依據(jù),要求一切原始憑證具有手續(xù)完備、完整、合法、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、清楚、日期和印章齊全,大、小寫相符等的法定憑證,不得用白條子報賬。<三>會計憑證和會計賬冊<1>公司的會計憑證、賬冊、報表等會計記錄資料,必須根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務進行登記,做到手續(xù)齊全、內(nèi)容真實,準確完整、及時完善,并符合會計制度的規(guī)定。

<2>財務會計人員必須認真審核各種原始憑證,遇有偽造或涂改情況,虛報冒領款項等行為,應拒絕受理,并及時向主管領導報告,對內(nèi)容不全,手續(xù)不齊,數(shù)字有差錯的憑證,應于退回,補填或更正,一切原始憑證經(jīng)審核無誤后,方能填寫記賬憑證以記賬。

<3>收款憑證、付款憑證,必須按照發(fā)生事項內(nèi)容填制清楚,并經(jīng)出納人員簽章后方能生效。轉(zhuǎn)賬憑證要由經(jīng)管會計填制,并健全會計核算,一切記賬憑證必須經(jīng)指定的審核人員審定簽章后,方可記賬。

<4>公司及其下屬的主管會計,應對一切原始憑證記賬冊負責,指定專人列冊登記,妥善保管,絕不丟失。有關會計報表賬冊和會計憑證的保存年限,均按上級規(guī)定辦理。

<5>一切未使用的重要空白憑證,如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)應指定專人保管,啟用時由領用人辦理領取手續(xù),每年終了后的第一個月內(nèi)由主管會計清查,核實,上報有關部門。

<6>工程部、綜合部所承接的工程項目必須按正常的手續(xù)程序辦理工程預付款,進度款和結(jié)算。<四>財務室工作職責財務室是負責全公司的財務管理和經(jīng)濟核算工作。

其主要工作職責為：

<1>貫徹執(zhí)行國家和上級有關財務管理方針、政策和法規(guī),組織制定財務管理及核算制度,并負責督促檢查執(zhí)行情況。

<2>在公司范圍內(nèi)實行統(tǒng)一領導,分級管理,分部門分點核算,考核盈虧的財務管理辦法。

<3>負責編報公司年度、季度、月度的資產(chǎn)負債表。年度資產(chǎn)負債表要附上財務情況說明書。

<4>負責公司資金的平衡,掌握和監(jiān)督資金的合理使用。

<5>監(jiān)督資金回籠,考核資金使用和投資效果。

<6>參與公司投資項目的可行性研究工作。

<7>負責公司財務檔案的收集、歸檔及管理工作；進行公司固定資產(chǎn)的登記與管理。

<8>負責?？厣唐返膶徍撕蛨笈ぷ?。

<9>負責全公司各項稅金的及時繳納。

<10>完成公司領導臨時安排的工作。<五>會計職責<1>按照國家會計制度規(guī)定,進行認真審核、分錄、算賬,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、賬目清楚,做到三相符<賬單相符、賬賬相符、賬表相符>。

<2>按經(jīng)濟核算原則,經(jīng)常檢查和分析財務經(jīng)濟活動情況,挖掘增收節(jié)支的潛力,為公司多創(chuàng)效益。

<3>根據(jù)公司的情況,分門別類進行分部門分小區(qū)建賬核算,使公司領導和各部門各小區(qū)領導能及時掌握盈虧情況,改善經(jīng)營管理。

<4>及時編制會計報表,向領導提供有關數(shù)據(jù)資料。

<5>保管好會計憑證、賬簿、報表等一切檔案資料。

<6>嚴格遵守會計制度和財經(jīng)紀律,凡不符合規(guī)定的開支,有權拒付。

<7>負責每月與各部門、各小區(qū)對賬一次,做到公司與各部門、各小區(qū)的賬目相符。

<8>負責編制上級規(guī)定的各種會計報表。

<9>依據(jù)國家稅法規(guī)定,按時繳納各種稅費。<六>出納員崗位職責<1>學習、宣傳、嚴格遵守國家有關財務政策,現(xiàn)金管理規(guī)定和銀行結(jié)算制度。

<2>負責辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務。

<3>負責登記銀行存款現(xiàn)金日記賬,每月終與會計、銀行核對賬目。

<4>負責保管庫存現(xiàn)金和各種有價證券、結(jié)算憑證、空白支票、收據(jù)和有關印章。

<5>認真審查每一筆款項的支付和費用報銷。防止白條取款入賬。

<6>對各部門所開支票,規(guī)定在三～五天內(nèi)報賬,否則拒絕開出第二張支票。

<7>對差旅費借支及備用金借支一律做賬,差旅費在回來三～七天內(nèi)報銷清賬。<七>財務核算特別提示各物業(yè)管理公司應根據(jù)自己經(jīng)營規(guī)模、管理特點及內(nèi)部經(jīng)營機制,建立一套適應自身條件的財務核算制度及其核算方法。這里就幾個共性問題提請注意。

1要按財務核算單位和部門分別立賬核算。為了確切地考核與評定各核算單位和部門的經(jīng)營狀況,應分別記錄、核算、登賬、手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、賬目清楚。

2要以人民幣作為會計賬目的記賬單位,經(jīng)營業(yè)務中有外幣收支時,應折合人民幣記賬,應同時注明當時的外幣兌換率,采用借貸復式記賬法為宜。

3要明確核算時效。公司下屬各部門<各管理處>所收的經(jīng)營款項,包括管理費、服務費、手續(xù)費、工程款、銷售收入款和營業(yè)款等,以收費的多少定時上繳公司財務入賬。然后,財務定出月度核算周期和年度核算周期。一般規(guī)定：月度會計報表在月終后10天內(nèi)報出、季度會計報表在季終后15天內(nèi)報出,年度會計報表在年終后20天內(nèi)報出。

4要注意核算規(guī)范化。會計憑證、會計賬冊和會計報表要根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務進行登記,符合會計制度的規(guī)定。收款憑證和付款憑證必須按照發(fā)生款項事項內(nèi)容填制清楚,經(jīng)出納人員簽章才能生效。轉(zhuǎn)賬憑證要由經(jīng)管會計填制,健全核算程序,一切記賬憑證必須經(jīng)指定的審核人員簽章后,才能記賬。

5財務會計人員要認真審核各種原始憑證,遇有偽造或涂改憑證、虛報冒領款項的行為,應拒絕受理,并及時向領導報告。一切原始憑證經(jīng)審核,內(nèi)容清楚、手續(xù)完備、數(shù)字無誤的,才可記賬結(jié)算。

6一切未使用的重要空白憑證,如支票簿、現(xiàn)金收據(jù)、發(fā)貨票據(jù)、定額票據(jù)要由專人保管,動用時要由領用人辦理領用手續(xù),按每用完一本或每月結(jié)算一次,并由主管會計清查、核實,定出核算制度。

公司財務對一切原始憑證、記賬冊和報表負責,要定人定期歸檔妥善保管,以備檢查。賬簿不得亂擦、挖補、涂改或用藥水消除字跡。二、物業(yè)管理公司的財務分析、經(jīng)濟活動分析及分析技巧<一>財務分析財務分析是企業(yè)財務核算的工具,它通過一定的技術方法,對企業(yè)財務活動進行分析和研究；依據(jù)一定的原則,對企業(yè)財務狀況進行科學的評價。財務分析的對象是企業(yè)或企業(yè)所屬單位的生產(chǎn)、經(jīng)營活動中的資金運動過程和結(jié)果；財務分析的目的在于總結(jié)經(jīng)驗,揭露矛盾,挖掘潛力,提高效益。物業(yè)管理公司的財務分析主要是分析物業(yè)經(jīng)營、房屋設施維修保養(yǎng)、綜合服務等業(yè)務活動在經(jīng)濟效果方面的有關情況,也就是利用會計、統(tǒng)計、業(yè)務核算、計劃等有關資料,對一定期間的經(jīng)濟活動過程及其結(jié)果進行比較,運用分析對比的方法,找出存在的問題及其原因,以便采取措施,挖掘內(nèi)部潛力,提高經(jīng)營管理水平的有效辦法。<二>經(jīng)濟活動分析經(jīng)濟活動分析是物業(yè)管理公司內(nèi)部的經(jīng)濟分析活動,其范圍局限于獨立經(jīng)濟核算單位內(nèi)部。經(jīng)濟活動分析涉及物業(yè)經(jīng)營、服務、管理全過程的每一個環(huán)節(jié)。從共性方面講,物業(yè)管理公司的經(jīng)濟活動分析有以下一些主要內(nèi)容。

<1>對任何一項任務或項目都應作出預測,確定計劃成本。在實施過程中,隨時注意發(fā)現(xiàn)新情況,進行內(nèi)部機構(gòu)之間、各項任務或項目之間、成本項目之間、前后期之間的分析比較,以觀察影響成本主要因素的變化及其發(fā)展趨勢。

<2>分析人力占用是否符合各項任務的定員標準,有無人力占用的浪費現(xiàn)象。一般可以工資構(gòu)成的變化、平均工資和技術等級的升降、工種之間的均衡、工時利用的水平、工效的低等方面入手進行主客觀因素的分析,查明在人力使用和定員、定額管理方面的節(jié)約或收費。

<3>從物資經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)方面進行分析。一般應從物資的采購、運輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)入手,分析主要物資的質(zhì)量是否符合要求,以及量差和價差的影響,尤其要對節(jié)約代用、量材使用等方面取得的效果,以及由于管理不善所帶來的損失等進行認真的分析和研究。

<4>分析房屋附屬電梯、管道、水暖等設施,修建施工機械設備使用情況。從設備的選擇、使用率、利用率、能源消耗率、維修與完好率等方面分析臺班定額工效、臺班費用成本,著重分析提高設備效率、延長使用壽命及降低能耗的效果,以及因管理不善而造成的損失和浪費。

<5>對各項管理費用的支出,要從所承擔的任務和組織機構(gòu)人員配備的變化、非生產(chǎn)人員的增減、各項開支的節(jié)約和浪費等方面,分析開源節(jié)流的措施。

<6>分析房租、物業(yè)管理服務費收入。物業(yè)經(jīng)營的資本來源主要依靠租金和物業(yè)管理服務費的收入,要掌握每月<季、年>完成的租金、物業(yè)管理服務費數(shù)額和達到的收繳率水平,應經(jīng)常分析影響租金和其他物業(yè)收入的因素,研究追繳欠租、物業(yè)管理服務費的具體措施。這是物業(yè)管理公司的一項重要經(jīng)濟活動分析。

<7>分析房屋修繕費用使用是否妥當及其所產(chǎn)生的經(jīng)濟效果,這是分析重點。要從房屋修繕投資的總水平、分類修繕投資比重、不同項目的投資標準,以及修繕投資分配使用和效果等方面進行分析,挖掘潛力,尋找增產(chǎn)節(jié)約的途徑,實現(xiàn)以最少的投資和人力、物力消耗,取得最大的效益。

<8>對多種經(jīng)營的投資進行分析。

<9>進行預決算對比分析。根據(jù)預算與實際耗用的人工、材料、機械臺班、金額的對比,找出其數(shù)量差異,并查明原因,檢查有無高估冒算、漏項,以及不合理收費等現(xiàn)象。<三>財務分析方法財務分析方法可按不同的分類標準進行分類,通?？砂捶治龅膶ο蠓秶?、時間、目的以及所采用的數(shù)學方法分類。

<1>按分析對象包括的范圍分類

物業(yè)管理公司的財務分析,按分析對象所包括的范圍,可分為全面分析、部門分析和專題分析三類。

①全面分析,是針對公司整體財務狀況進行的分析；

②部門分析,是就公司某一核算單位、某一核算內(nèi)容進行的分析；

③專題分析,是針對某一核算項目或某一特定的問題進行的分析。

<2>按分析進行的時間分類

物業(yè)管理公司的財務分析,按進行時間可劃分為定期分析、日常分析和臨時性分析三類。

①定期分析,是指以年、季、月為單位所進行的分析,或是在項目承包期截止時日進行的分析；

②日常分析,是指物業(yè)管理公司日常財務管理工作中經(jīng)常要做的分析工作；

③臨時分析,是指那些出于項目管理和企業(yè)管理考核、評定的需要,臨時安排的財務分析。

定期分析與日常分析均屬于例行性的財務管理工作,無論是分析形式、分析方法,還是分析內(nèi)容,分析者均應建立一整套規(guī)范化的標準。臨時分析時間、內(nèi)容、方法均無法統(tǒng)一,需依據(jù)分析的目的、要求和分析對象的具體條件臨時確定。

<3>按分析的目的分類

物業(yè)管理公司的財務分析,按分析目的不同可分為總結(jié)性分析、控制性分析和預測性分析三類。

①總結(jié)性分析一般發(fā)生在期末,如財務年度的期末、季度末、月末或項目經(jīng)營期末、承包期末等等,其主要作用在于總結(jié)經(jīng)驗、考核評比。

②控制性分析發(fā)生在期中,如項目經(jīng)營活動過程之中、承包期中等等,其主要作用在于控制經(jīng)濟活動過程,揭示矛盾,采取對策。

③預測性分析發(fā)生在項目經(jīng)營活動開始之前或期初,如承包期初或承包條件簽約之前,其主要作用在于對項目預期的經(jīng)濟效益、企業(yè)預期的經(jīng)營成果以及公司某項經(jīng)營決策將會帶來的預期效果,進行事前推測與分析。

<4>按分析時所采用的數(shù)學方法分類

財務分析工作離不開數(shù)學方法。依據(jù)所使用數(shù)學方法的不同,可將物業(yè)經(jīng)營中常用的財務分析分為如下幾類。

①比較分析法。這是一種通過兩個或兩個以上可比數(shù)字的對比,揭示物業(yè)管理公司財務活動內(nèi)在矛盾的分析方法。如實際完成指標與平均指標的對比,本期指標與歷史指標的對比,各下屬核算單位間實際完成指標的對比,等等。

②因素替換分析法。它又稱連環(huán)代替法,是一種用于揭示某種經(jīng)濟現(xiàn)象影響因素及影響程度的方法。這是在比較的基礎上,運用逐一替換經(jīng)濟計算式中各變量的值<一般常用實際發(fā)生值代替計劃指標值>,從而確定各因素對該指標影響程度,以便尋找主要因素,揭示主要矛盾及矛盾的主要方面。

③平均分析法與平衡分析法。平均分析法是一種用平均數(shù)來反映經(jīng)濟現(xiàn)象的平均水平,從而探尋普遍規(guī)律的分析方法。財務分析中常采用的平均數(shù)有簡單算術平均數(shù)、加權算術平均數(shù)以及序時平均、平均速度、指數(shù)平均等動態(tài)平均數(shù)。平衡分析法則是對企業(yè)收支關系、借貸關系、生產(chǎn)與銷售關系等對立統(tǒng)一關系,按平衡、協(xié)調(diào)原理所進行的比較分析。

④經(jīng)濟數(shù)學模型分析法。這是指那些應用現(xiàn)代經(jīng)濟數(shù)學工具,如線性規(guī)劃、網(wǎng)絡計劃、動態(tài)規(guī)劃、回歸分析等,建立數(shù)學模型,采用電子計算機進行大規(guī)模數(shù)據(jù)處理與分析的方法?，F(xiàn)代經(jīng)濟活動過程的復雜性說明,任何經(jīng)濟過程都要受到來自眾多因素的影響,單靠傳統(tǒng)的簡單數(shù)據(jù)計算和人工進行數(shù)據(jù)處理已遠遠不適應了。人們憑借應用數(shù)學及電子計算技術的進步,將它們引入到經(jīng)濟分析中來,從而創(chuàng)立了經(jīng)濟數(shù)學模型分析法,使企業(yè)財務分析方法大大跨進了一步。第三節(jié)物業(yè)經(jīng)理應掌握的財務操作一、年度預算的操作在財政年度開始之前,物業(yè)經(jīng)理必須根據(jù)過去的有關數(shù)據(jù)和對以后12個月開支的預測做出年度預算,他/她須決定計劃內(nèi)和預防性維修項目所需的資金數(shù)額,然后還要對所要進行的工作做出估計。通常,物業(yè)經(jīng)理或他/她的代表需征求業(yè)主的意見,并贏得他們對預算的支持。預算樣本

大廈名稱：

<財政年度>收支預算

支出項目港元$

廣告<用于招聘工作人員等>a

壞賬b

拖車服務合同c

清潔d

社區(qū)和節(jié)日活動e

折舊f

房門維修合同g

電<公用部分>h

花草<環(huán)境>i

總務處各種費用<租金、、用電等>j

保險<火警、第三者責任保險、公共責任保險>k

電梯維修合同l

法律咨詢費、審計費m

水泵維修n

維修和養(yǎng)護<一般性>o

重新裝修<計劃內(nèi)項目>p

差餉q

薪金、工資、退休和醫(yī)療救濟金r

保安服務合同s

文具、印刷和辦公用品t

游泳池運作費用u

網(wǎng)球場地運作費用v

水費<公用部分>w

小計A

物業(yè)經(jīng)理薪水<管理代理的凈收入>x

大廈改進基金<或重置儲金>y

意外事故<總支出的2%～5%>z

合計B

收入

拖車費aa

儲蓄利息bb

游泳池門票費cc

網(wǎng)球場租dd

其他收入ee

小計