2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析強化訓(xùn)練試卷A卷含答案

2022-2023年度房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析強化訓(xùn)練試卷A卷含答案

單選題（共55題）1、信貸額度關(guān)系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三個屬性分別表示用戶姓名、信貸額度和到目前為止的花費。下表為關(guān)系credit-in的一個具體實例。若要查詢每個用戶還能花費多少，相應(yīng)的SQL語句應(yīng)為：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance【答案】B2、常見的軟件開發(fā)模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、噴泉模型等。其中，（）適用于需求明確或很少變更的項目，（）主要用來描述面向?qū)ο蟮能浖_發(fā)過程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.噴泉模型【答案】A3、患兒男，7歲，智力正常，平素好動，注意力不集中，記憶力差，學(xué)習(xí)成績差，兼見躁擾不寧，脾氣暴躁，動輒出手打人，胸中煩熱，便秘尿赤，舌質(zhì)紅，苔黃膩，脈滑數(shù)。該患兒針灸治療宜首選的經(jīng)穴是A.任脈、手厥陰經(jīng)、手足少陰經(jīng)穴B.督脈、手足厥陰經(jīng)、手少陰經(jīng)穴C.任脈、手少陰、手足厥陰經(jīng)穴D.任脈、督脈、手少陰經(jīng)穴【答案】B4、用戶界面設(shè)計的原則不包括（）。A.將用戶界面置于用戶控制之下B.減少用戶的記憶負擔(dān)C.用戶界面上應(yīng)使用統(tǒng)一的IT術(shù)語D.保持界面簡潔和平衡【答案】C5、（請作答此空）模式定義一系列的算法，把它們一個個封裝起來，并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨立于使用它們的客戶而變化。以下（）情況適合選用該模式。①一個客戶需要使用一組相關(guān)對象②一個對象的改變需要改變其他對象③需要使用一個算法的不同變體④許多相關(guān)的類僅僅是行為有異A.命令（Command）B.責(zé)任鏈（ChainofResponsibility）C.觀察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】D6、旅館房地產(chǎn)有其自身特點，對旅館房地產(chǎn)進行估價時需結(jié)合自身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。A.當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進行估價時，在凈收益的計算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤和非不動產(chǎn)部分所帶來的收益B.當(dāng)界定飯店僅為不動產(chǎn)部分為估價對象進行評估時，在凈收益計算中只需考慮扣除商業(yè)利潤C.當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進行估價時，在凈收益的計算中應(yīng)考慮扣除非不動產(chǎn)部分所帶來的收益D.當(dāng)界定飯店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營能力進行估價時，在凈收益的計算中應(yīng)考慮扣除商業(yè)利潤【答案】D7、在Word編輯狀態(tài)下，有些英文單詞和漢字下面會自動加上紅色或綠色的波浪型細下劃線。以下敘述中，“波浪型細下劃線（）”是錯誤的；按（）鍵與工具欄上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D8、以下各項中，（53）不屬于性能測試。A.用戶并發(fā)測試B.響應(yīng)時間測試C.負載測試D.兼容性測試【答案】D9、因城市發(fā)展的需要，政府對某區(qū)域作出了房屋征收決定，選定甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)負責(zé)本次評估項目。被征收人王某在征收范圍內(nèi)擁有兩處住房，其中A房屋辦理了權(quán)屬登記，B房屋為其10年前自行建設(shè)，未辦理相關(guān)手續(xù)。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)只評估A房屋，B房屋以未辦理手續(xù)為由沒有進行評估。張某對評估范圍和評估結(jié)果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。A.依照市、縣人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估B.依據(jù)張某提供的自建房屋相關(guān)證明材料，按照合法建筑進行評估C.該自建房屋未進行權(quán)屬登記，不論何種情況均不應(yīng)當(dāng)予以評估D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認定為合法，按照合法建筑進行評估【答案】A10、正規(guī)式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正規(guī)集合中元素數(shù)目為（），（）是該正規(guī)集合中的元素。A.135202cdeB.1202cC.302cdeD.52c【答案】B11、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)建屬于（請作答此空）事物；依附于一個元素或一組元素之上對其進行約束或解釋的簡單符號為（）事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A12、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，價值時點在估價作業(yè)期之前B.從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估C.從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性【答案】A13、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D14、全身經(jīng)穴數(shù)目是A.359B.365C.349D.362【答案】D15、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，價值時點在估價作業(yè)期之前B.從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估C.從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性【答案】A16、關(guān)于用戶界面（UI）測試的敘述中，不正確的是（）。A.UI測試的目的是檢查界面風(fēng)格是否滿足用戶要求，用戶操作是否友好B.由于同一軟件在不同設(shè)備上的界面可能不同，UI測試難以自動化C.UI測試一般采用白盒測試方法，并需要設(shè)計測試用例D.UI測試是軟件測試中經(jīng)常做的、很繁瑣的測試【答案】C17、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.該房屋租賃關(guān)系不能對抗已登記的抵押權(quán)B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無效D.如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力【答案】D18、IT企業(yè)對專業(yè)程序員的素質(zhì)要求中，不包括（）。A.能千方百計縮短程序提高運行效率B.與企業(yè)文化高度契合C.參與軟件項目開發(fā)并解決所遇到的問題D.誠信、聰明、肯干【答案】A19、估價對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。A.企業(yè)主管部門B.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)D.政府規(guī)劃管理部門【答案】D20、數(shù)組A[-5..5，0..8]按列存儲。若第一個元素的首地址為100，且每個元素占用4個存儲單元，則元素A[2，3]的存儲地址為（）A.244B.260C.364D.300【答案】B21、修改現(xiàn)有軟件系統(tǒng)的設(shè)計文檔和代碼以增強可讀性，這種行為屬于（50）維護。A.正確性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】C22、DoS攻擊的目的是（）。A.獲取合法用戶的口令和帳號B.使計算機和網(wǎng)絡(luò)無法提供正常的服務(wù)C.遠程控制別人的計算機D.監(jiān)聽網(wǎng)絡(luò)上傳輸?shù)乃行畔ⅰ敬鸢浮緽23、以下關(guān)于軟件文檔的敘述中，不正確的是()。A.撰寫規(guī)范的文檔有助于傳授經(jīng)驗，降低風(fēng)險B.開發(fā)過程文檔化的目標是易于據(jù)此重建項目C.由代碼生成文檔的全自動工具軟件現(xiàn)已成熟D.過時的文檔比沒有文檔更糟，會誤導(dǎo)使用者【答案】C24、2019年8月1日，某房地產(chǎn)估價公司對××市××區(qū)××路××號的在建商業(yè)大廈進行了抵押評估。A.原規(guī)劃審批文件B.房屋預(yù)售許可證C.房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證D.國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證【答案】D25、由于設(shè)計缺陷和編碼缺陷對已經(jīng)運行的軟件系統(tǒng)進行修改，此行為屬于（）維護。A.改正性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】A26、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C27、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校ǎC制是對現(xiàn)實世界中遺傳現(xiàn)象的模擬。A.封裝B.繼承C.多態(tài)D.抽象接口【答案】B28、在面向?qū)ο蟮南到y(tǒng)中，對象是運行時的基本實體，對象之間通過傳遞（請作答此空）進行通信。（）是對對象的抽象，對象是其具體實例。A.對象B.封裝C.類D.消息【答案】D29、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件開發(fā)工程化使自動化測試完全代替人工測試成為必然趨勢B.開發(fā)時應(yīng)注重將質(zhì)量構(gòu)建進產(chǎn)品，而不是在產(chǎn)品出來后再測試C.測試人員應(yīng)與開發(fā)人員密切合作，推動后續(xù)開發(fā)和測試規(guī)范化D.軟件測試的目的不僅要找出缺陷，還要隨時提供質(zhì)量相關(guān)信息【答案】A30、行為型設(shè)計模式描述類或?qū)ο笕绾谓换ズ腿绾畏峙渎氊?zé)。以下（）模式是行為型設(shè)計模式。A.裝飾器(Decorator)B.構(gòu)建器(Builder)C.組合（Composite）D.解釋器(Interpreter)【答案】D31、文法G產(chǎn)生的（）的全體是該文法描述的語言。A.句型B.終結(jié)符集C.非終結(jié)符集D.句子【答案】D32、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.交通條件B.地理位置C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D.公共設(shè)施完備程度【答案】D33、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機制，子類都是父類的特例。當(dāng)一個類只能有一個父類時，稱為()；當(dāng)一個類有兩個或兩個以上的類作為父類時，稱為(請作答此空)。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】D34、創(chuàng)建型設(shè)計模式抽象了實例化過程，它分為面向類和面向?qū)ο髢煞N。其中，（）模式是保證一個類僅有一個實例，并提供一個訪問它的全局訪問點。A.工廠（Factory）B.構(gòu)建器（Builder）C.原型（Prototype）D.單例（Singleton）【答案】D35、CPU主要由運算單元（ALU）、控制單元（CU）、寄存器和時序電路組成，對指令進行譯碼的功能是由（）實現(xiàn)的。A.運算單元B.控制單元C.寄存器D.時序電路【答案】B36、Insufficient（）cancauseaprocessortoworkat50%orevenmorebelowitsperformancepotential.A.mouseB.I/OC.documentD.memory【答案】D37、類（）之間存在著一般和特殊的關(guān)系。A.汽車與輪船B.交通工具與飛機C.輪船與飛機D.汽車與飛機【答案】B38、Thespiralmodelisasoftwaredevelopmentmodelcombiningelementsofboth()andprototyping-in-stages,soit'sahealthymixoftop-downandbottom-upconcepts。A.designB.progamC.codingD.plan【答案】A39、不同的對象收到同一消息可以進行不同的響應(yīng)，并且會產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這種現(xiàn)象稱為多態(tài)，其實現(xiàn)由(請作答此空)支持。多態(tài)分為多種，()多態(tài)是指同一個名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.繼承B.封裝C.過載D.覆蓋【答案】A40、以下關(guān)于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.軟件開發(fā)工程化使自動化測試完全代替人工測試成為必然趨勢B.開發(fā)時應(yīng)注重將質(zhì)量構(gòu)建進產(chǎn)品，而不是在產(chǎn)品出來后再測試C.測試人員應(yīng)與開發(fā)人員密切合作，推動后續(xù)開發(fā)和測試規(guī)范化D.軟件測試的目的不僅要找出缺陷，還要隨時提供質(zhì)量相關(guān)信息【答案】A41、以下關(guān)于軟件工程的敘述中，錯誤的是（）。A.軟件工程是開發(fā)、運行、維護軟件的系統(tǒng)方法B.軟件工程把系統(tǒng)的、規(guī)范的、可度量的途徑應(yīng)用于軟件開發(fā)、運行、維護過程C.軟件工程將工程技術(shù)、工程管理和工程經(jīng)濟融入軟件開發(fā)過程D.軟件工程就是以工業(yè)流水線生產(chǎn)方式開發(fā)軟件的過程【答案】D42、漢字機內(nèi)碼與國標碼的關(guān)系為：機內(nèi)碼=國標碼+8080H。若已知某漢字的國標碼為3456H，則其機內(nèi)碼為（）。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】A43、以下關(guān)于軟件維護的敘述中，錯誤的是()。A.軟件維護解決軟件產(chǎn)品交付用戶之后運行中發(fā)生的各種問題B.軟件維護期通常比開發(fā)期長得多，投入也大得多C.軟件的可維護性是軟件開發(fā)階段各個時期的關(guān)鍵目標D.軟件工程存在定量度量軟件可維護性的很好的普遍適用的方法【答案】D44、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.區(qū)分鋪建管線前、后條件下土地收益年限的影響B(tài).區(qū)分鋪建管線前、后條件下規(guī)劃限制影響C.區(qū)分鋪建管線前、后條件下凈收益減少的影響D.區(qū)分鋪建管線前、后條件下生產(chǎn)條件的影響【答案】B45、在一系統(tǒng)中，不同類對象之間的通信的一種構(gòu)造稱為(請作答此空)，一個對象具有多種形態(tài)稱為()。A.屬性B.封裝C.類D.消息【答案】D46、若n表示問題的規(guī)模、O（f（n））表示算法的時間復(fù)雜度隨n變化的增長趨勢，則算法時間復(fù)雜度最小的是（）。A.O(n2）B.O（n）C.O（logn）D.O（nlogn）【答案】C47、按照ISO/IEC9126軟件質(zhì)量模型的規(guī)定，軟件的適應(yīng)性是指（）。A.軟件運行于不同環(huán)境中的故障率B.軟件運行于不同環(huán)境中的安全等級C.將一個系統(tǒng)耦合到另一個系統(tǒng)所需的工作量D.軟件運行于不同環(huán)境中的能力【答案】D48、（）不是良好的編程風(fēng)格。A.變量名采用單字母符號或單字母加數(shù)字串B.程序代碼采用縮進格式C.為變量設(shè)置初始值D.程序中包含必要的注釋【答案】A49、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責(zé)任公司經(jīng)相關(guān)部門批準鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.倉儲用地土地減損價值、建（構(gòu)）筑物價值、設(shè)備及貨物搬遷費、經(jīng)營收益損失補償B.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值C.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值、倉儲用地的經(jīng)營收益D.倉儲用地土地減損價值、建（構(gòu)）筑物價值、設(shè)備及貨物搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償【答案】D50、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B51、軟件文檔的作用不包括（）。A.有利于提高軟件開發(fā)的可見度B.有利于軟件維護和用戶使用C.有利于總結(jié)經(jīng)驗和實現(xiàn)可重用D.有利于各企業(yè)之間交流技術(shù)【答案】D52、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B53、創(chuàng)建型設(shè)計模式抽象了實例化過程，它分為面向類和面向?qū)ο髢煞N。其中，（）模式是保證一個類僅有一個實例，并提供一個訪問它的全局訪問點。A.工廠（Factory）B.構(gòu)建器（Builder）C.原型（Prototype）D.單例（Singleton）【答案】D54、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B55、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2011年接受委托，對房屋進行了抵押估價。A.由于該房屋已出租，抵押人甲公司未告知銀行，所以抵押價值中不考慮租賃的影響B(tài).雖然該房屋已出租，若甲公司不能按期還貸，在處置抵押房地產(chǎn)時，該租賃合同對新的受讓人沒有約束C.該房屋的抵押建筑面積應(yīng)為3500m2D.該房屋的抵押建筑面積應(yīng)為4000m2【答案】C大題（共2題）一、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性強。估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差。2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至價值時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5.價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮?.“變現(xiàn)能力是指假定在