石湖華城后評(píng)估報(bào)告對(duì)外

石湖華城

項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告吳中地產(chǎn)集團(tuán)城南片區(qū)2012年11月報(bào)告大綱第一部分：項(xiàng)目運(yùn)營總體概況一、項(xiàng)目概況

項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)周期石湖華城位于蘇州市吳中區(qū)西南部—吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積約10平方公里，規(guī)劃人口12萬。規(guī)劃定位為商業(yè)、金融、文化娛樂、行政辦公和居住的城市綜合功能區(qū)一、項(xiàng)目概況

項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)周期項(xiàng)目地處石湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)，周邊聚集了國際教育園、上方山、市政生態(tài)公園及開發(fā)區(qū)行政商務(wù)中心。地理位置得天獨(dú)厚。一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)周期ABCDEABCDE項(xiàng)目總用地27萬平方米一、項(xiàng)目概況

項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)周期一、項(xiàng)目概況

項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)周期項(xiàng)目的物業(yè)類型囊括了別墅、多層、高層住宅及商業(yè)、酒店式公寓用房。自2006年8月1日開工建設(shè)多層一期，到今年6月高層三期交房，歷時(shí)6年，分8期，完成了華城整個(gè)北區(qū)的43萬平方米的開發(fā)建設(shè)任務(wù)。多層一期多層二期多層三期高層一期高層二期高層三期別墅組團(tuán)商業(yè)一期石湖天璽第一部分：項(xiàng)目運(yùn)營總體概況200720082009201020112012三、項(xiàng)目大事記回顧

20062006年4月華城項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組建8月1日項(xiàng)目多層一期破土動(dòng)工12月9日項(xiàng)目多層一期開盤，當(dāng)天所售房源全部售罄

2007年1月多層二期開工建設(shè)3月高層一期開工建設(shè)7月別墅組團(tuán)開工建設(shè)

15日高層一開盤。當(dāng)天推出200套房源，實(shí)現(xiàn)當(dāng)日銷售196套的好成績8月多層二期開盤2008年開工：1月商業(yè)一期開工建設(shè)3月多層三期開工建設(shè)9月高層二期開工建設(shè)開盤：4月別墅開盤7月多層三期開盤交房：3月多層一期在大雪過后完美交房12月多層二期完美交房2009年4月高層一期按時(shí)交付4月商業(yè)一期開盤5月高層二期開盤2010年1月高層三期開工建設(shè)

7月高層三期開盤交房：1月多層三期按期交房8月商業(yè)一期按期交房12月高層二期按期交房2012年6月高層三期完美交房7月石湖天璽項(xiàng)目正式開工建設(shè)2006年2006年12月，創(chuàng)建《優(yōu)秀住宅小區(qū)》授牌獲獎(jiǎng)情況——榮譽(yù)HONER2007年2007年7月，榮獲《2007雙節(jié)雙優(yōu)住宅方案競(jìng)賽特別獎(jiǎng)》2008年2008年1月，榮獲2007年度蘇州最具影響力樓盤稱號(hào)同年榮獲最旺銷樓盤獲獎(jiǎng)情況——榮譽(yù)HONER2009年2009年1月，榮獲2008年度蘇州最具影響力樓盤稱號(hào)2009年10月，榮獲2009詹天佑大獎(jiǎng)、優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)情況——榮譽(yù)HONER2010年2010年1月，榮獲2009年度蘇州最具影響力樓盤稱號(hào)2010年11月，《全國優(yōu)秀示范小區(qū)》正式掛牌同年榮獲吳中區(qū)最受歡迎樓盤獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)情況——榮譽(yù)HONER2011年獲獎(jiǎng)情況——榮譽(yù)HONER2011年1月，再次榮獲2010年度蘇州最具影響力樓盤稱號(hào)實(shí)現(xiàn)四連冠第二部分：項(xiàng)目各專業(yè)評(píng)估總結(jié)第一篇：項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)分析（一）總體規(guī)劃方案分析

拓維設(shè)計(jì)純粹設(shè)計(jì)園區(qū)院規(guī)劃篇（一）總體規(guī)劃方案分析

總體布局與用地形狀相協(xié)調(diào)，靈活布置建筑朝向，有效的提高了土地使用效率，增加了多層住宅的用量，做到了土地價(jià)值最大化。規(guī)劃篇（一）總體規(guī)劃方案分析

規(guī)劃采取南低北高的布局手法，南面以多層、別墅為主，北面，沿吳中大道布置兩排高層住宅，南北呼應(yīng)，既滿足日照要求，又豐富了城市界面。規(guī)劃篇（一）總體規(guī)診劃方案闖分析規(guī)劃蠢篇社區(qū)滔入口度景觀社區(qū)景鑒觀道路組團(tuán)景撥觀城市扭道路帖景觀風(fēng)景度客廳生態(tài)隔、健順康、遺陽光檢、知添性（一）總體規(guī)視劃方案暫分析交通辭組織財(cái)：西側(cè)地爆塊設(shè)置碎了三個(gè)珠出入口釘，東側(cè)仆地塊高帳層組團(tuán)田和別墅肥組團(tuán)各片設(shè)置了什一個(gè)車錄行出入慈口和一粘個(gè)人行溝出入口蹦。整個(gè)勇小區(qū)分袍為若干摸個(gè)組團(tuán)剝，組團(tuán)掏內(nèi)實(shí)行劈燕人車分掀流，貫懼穿于整哀個(gè)小區(qū)劣的一條配主干道割，將小傍區(qū)各個(gè)鞠組團(tuán)有輪機(jī)相連匪在一起繭。既滿羞足住戶拉的可達(dá)母性、便乘捷性，對(duì)又保證場(chǎng)在每個(gè)雀組團(tuán)內(nèi)顫部的安拾全性交通篇（一）總體規(guī)納劃方案角分析原設(shè)計(jì)塑殘坡效織果改進(jìn)棚后殘等坡效加果交通佳篇（一）總體纖規(guī)劃雀方案祖分析家天惜下車自行道脈邊上酒的人傳行通墳道交通當(dāng)篇人行軍道的洗設(shè)計(jì)宏也非壯常重劫要，耍目前掙小區(qū)汪內(nèi)的勺入住掩人口跌越來創(chuàng)越多肺，車喝行道育邊上組如果訊沒有揀人行陡道，盛人車悲混流還，勢(shì)緩必會(huì)盞有安星全隱搶患。竭所以襪，應(yīng)蔬該在態(tài)車行促道邊禾上增嗎設(shè)人哨行道瞞。石湖華贊城人行再通道第一篇愁：項(xiàng)目伙規(guī)劃裹建筑銷設(shè)計(jì)擁分析（二）建筑脈設(shè)計(jì)灘分析立面設(shè)照計(jì)篇多層實(shí)閉景圖花園畫洋房背實(shí)景綢圖（二）建筑倉設(shè)計(jì)野分析立面設(shè)齊計(jì)篇高層效埋果圖高層幣一期途實(shí)景厘圖（二）建筑設(shè)豬計(jì)分析立面街設(shè)計(jì)解篇高層貓二期劈燕實(shí)景棒圖（二）建筑之設(shè)計(jì)縫分析立面蹦設(shè)計(jì)艱篇?jiǎng)e墅沿效果糧圖別墅實(shí)適景圖（二）建筑摘設(shè)計(jì)慢分析立面公設(shè)計(jì)擊篇雨篷貪設(shè)計(jì)蛛不利附于清畏掃多層哄亂搭熄建別墅亂抄搭建（二）建筑多設(shè)計(jì)斥分析單體設(shè)引計(jì)篇86平方米乳戶型10隸6平方米饞戶型11附7平方米鴨戶型（二）建筑設(shè)昏計(jì)分析單體醉設(shè)計(jì)蠅篇多層景觀房讓每個(gè)更空間享拌用最大助的景觀善資源（二）建筑設(shè)連計(jì)分析單體貫設(shè)計(jì)彎篇多層連廊杜戶型連廊敬實(shí)景毯圖多層花園預(yù)洋房158平米歷戶型（二）建筑設(shè)倘計(jì)分析單體設(shè)估計(jì)篇主臥寬廳（二）建筑設(shè)塌計(jì)分析單體憶設(shè)計(jì)交篇125平方荷米戶利型88平方米查戶型（二）建筑設(shè)巷計(jì)分析單體斯設(shè)計(jì)辜篇67平方真米戶這型82平方河米戶某型插入家喬天下戶染型（二）建筑設(shè)沖計(jì)分析單體設(shè)橫計(jì)篇家天下蛙高層三期張的戶賴型上韻，進(jìn)瓶行了給改進(jìn)寸，一陵單元蹲四戶振，戶軍戶南浸北通的風(fēng)（二）建筑許設(shè)計(jì)匹分析單體蘋設(shè)計(jì)泳篇華城項(xiàng)喉目高層彈的樓王搶大平層錦戶型，凈地里位物置好，乓具有27路0度的景券觀面，昏超大的調(diào)南向景鉆觀陽臺(tái)闊，北向雕空中花條園，不輩僅從每丸個(gè)房間劈燕可以看損到大小扮石湖，新就連廚哲房，都京能觀景（二）建筑錢設(shè)計(jì)樸分析單體設(shè)端計(jì)篇高層11叮0平米虧的三腎房，板面積賺超過什了105平米卷的房卵屋基葵本應(yīng)凝該屬邀于改知善型榨房源槳，但襲是兩攝室兩雜廳一社衛(wèi)的秩格局射，客昨戶很醫(yī)難接姓受因此德，在愉戶型雪設(shè)計(jì)舉上，驢一定寶要結(jié)合可市場(chǎng)附，充夕分了卻解客筍戶心添理，鉗做到崇面積遷、功易能合厲理分背配，讓盲人們湯居住沈舒適賺。（二）建筑設(shè)票計(jì)分析單體設(shè)喂計(jì)篇商鋪粥內(nèi)的酬剪力顫墻太賢多，視營業(yè)努空間友效果綿不好（二）建筑設(shè)召計(jì)分析單體設(shè)牌計(jì)篇（二）建筑測(cè)設(shè)計(jì)別分析單體赤設(shè)計(jì)謀篇地下附一層一層二層三層（二）建筑設(shè)醋計(jì)分析單體設(shè)歪計(jì)篇地下一亮層一層（二）建筑葛設(shè)計(jì)雨分析單體合設(shè)計(jì)常篇（二）建筑法設(shè)計(jì)冤分析單體設(shè)扯計(jì)篇空調(diào)機(jī)駕位入戶箏配電授箱入戶玄茂關(guān)衛(wèi)生白間下愛水管核位置洗衣址機(jī)設(shè)敵置儲(chǔ)藏青空間（二）建筑設(shè)遺計(jì)分析單體設(shè)宣計(jì)篇多層對(duì)住宅詠之間營布置姨獨(dú)立塞的半護(hù)地下猴室車蹲庫，甩降低安了建腐造成撓本，念平均霜每個(gè)罩車位利建筑驚面積31平方米喘，非常鴨經(jīng)濟(jì)。異缺點(diǎn)是乞不能直屋接入戶驕，雨天欣給出行快帶來一國定的麻參煩地下慘停車級(jí)庫（二）建筑設(shè)斑計(jì)分析單體設(shè)吸計(jì)篇高層盈二期推、三橋期地迷下停餐車庫與高性層建俱筑主絮體脫考開，還局部孤相連浮，可妙以直駱接到懇戶，釘加快崖了住沖宅主日樓的舌施工混進(jìn)度寇，為莫快速盈達(dá)到纖預(yù)售苗進(jìn)度挨創(chuàng)造登條件（二）建筑設(shè)殺計(jì)分析單體玻設(shè)計(jì)聽篇環(huán)氧樹彩脂地面金剛龜砂地冷面使用不匪同涂料拼顏色劃假分區(qū)域地下車喝庫材料天使用（二）建筑詳設(shè)計(jì)恩分析單體何設(shè)計(jì)蚊篇地庫孝設(shè)置逼了材機(jī)料堆勁放處傲，設(shè)蘇想很揚(yáng)好，柏但是香由于罷物業(yè)社的防踩控力勞度不侄夠，鋸這個(gè)征設(shè)想宮沒有哲達(dá)到未預(yù)期糾的效懂果地下車賞庫材料禁堆放處單體芬設(shè)計(jì)宿篇（二）建筑掛設(shè)計(jì)括分析多層妻一、陰二期噸，高不層一昨期汽塔車庫催入口貓無遠(yuǎn)裝程讀夢(mèng)卡機(jī)糧，業(yè)松主需坡要自霧行刷含卡入娃庫多層三快期、高挨層二、椒三期汽校車庫入暗口設(shè)置圾遠(yuǎn)程讀駱卡機(jī)，睡車輛入椒庫前道屑閘感應(yīng)淚，提前在升起，教業(yè)主無例需刷卡地下鄰車庫所讀卡奔設(shè)備自行府車坡毛道高層辮一期跑自行讓坡道寨中間韻休息賊平臺(tái)勤寬度講為180網(wǎng)0mm，稍帆大點(diǎn)速的電芳動(dòng)車郵無法笨順利見轉(zhuǎn)彎滅進(jìn)入惡地庫高層二細(xì)、三期眠自行坡再道中間氧休息平略臺(tái)寬度癥加大至220姻0mm，大型襖電瓶車悄能夠順呼利入庫（二）建筑設(shè)愿計(jì)分析單體設(shè)延計(jì)篇（二）建筑設(shè)割計(jì)分析單體設(shè)攪計(jì)篇地下停丈車庫內(nèi)用的管線濫排列整濫齊，并貧且每個(gè)守管道上吉面都標(biāo)執(zhí)注了名右稱地下車求庫管線口排放第一漂篇：項(xiàng)目切規(guī)劃添建筑警設(shè)計(jì)衰分析（一）總體靈規(guī)劃意方案掙分析景觀催篇依照伙總體嗚方案碰構(gòu)成銳形態(tài)碰，從箏蝴蝶兼標(biāo)本參的造伙型上漲得出流靈感養(yǎng)，以虧蝴蝶夾的平病面造拆型組遷織整旬體基臺(tái)地的超景觀淚骨架較，從走而形舅成了獨(dú)一個(gè)城蝴蝶禁狀的跡景觀烘主體浮骨架祥。這按也寓左意著械石湖漂華城戴將蝶沖化成勉美麗龍、生釋態(tài)的恨宜人憲小區(qū)橋。（一）總體碌規(guī)劃爛方案產(chǎn)分析景觀板篇中央源景觀醒大道景觀水誼系健康步虛道中央湖米景（一）總體硬規(guī)劃熊方案香分析景觀拿篇強(qiáng)化中美心景觀寫，合理刷布局組嘴團(tuán)空間樂；豐富綠構(gòu)化種類憐，注重灣地形變刻化。（三）景觀禍設(shè)計(jì)副分析（三）景觀設(shè)昏計(jì)分析（三）景觀設(shè)警計(jì)分析（三）景觀設(shè)談?dòng)?jì)分析暖色科的鋪陵裝，奸植物棍的季晃相，馳加上溝灑落刻在陽樓光下獲的草鋒坪和禍水系頁，自擊然清寸新，污如詩衡如畫室；（三）景觀巷設(shè)計(jì)先分析八仙法花茶梅垂絲劃海棠含笑金桂孔雀草臘梅毛鵑石榴紫薇三月六月九月十二月（三）景觀涌設(shè)計(jì)緒分析做好出疑口處綠露化的遮能隱，納才能更龍好的增名加綠量碑感；（三）景觀設(shè)之計(jì)分析多層一倡期多層泄二期（三）景觀鋪設(shè)計(jì)茶分析高層一稿期地庫冷頂上景驢觀，園厘路設(shè)計(jì)過相對(duì)不肌夠流暢濫，色彩濟(jì)較為單尊一，沒耐體現(xiàn)微蟲地形，檔綠化層塘次不夠命豐富，找缺少景松觀亮點(diǎn)隆。高層二永期園路浮設(shè)計(jì)上云更為合眨理，色蟲彩較豐稱富，豎償向變化增較多。蛋中心水鼻景及方挎亭重點(diǎn)棟突出。允形成了淹較好的咽中心綠嚷地景觀戴效果（三）景觀設(shè)客計(jì)分析高層三光期園路屑材料更丘為豐富魯，區(qū)域引劃分更救合理，副地形及坡植物層北次更自挺然。第一嬌篇：項(xiàng)目規(guī)投劃建筑獵設(shè)計(jì)分鬼析室內(nèi)新煮風(fēng)系統(tǒng)爪應(yīng)用太陽能秘系統(tǒng)遮陽系竿統(tǒng)外墻自拴保溫材孔料（四）建筑聽節(jié)能被設(shè)計(jì)族分析解決析整套鞋房屋歪內(nèi)部盼的通阿風(fēng)和擠換氣低問題哭。能昆夠在旬不開狠窗的恥前提協(xié)下一搖天24小時(shí)36徐5天為來整個(gè)廁房屋適提供禮新鮮遞的自滅然空頃氣，寫同時(shí)層能夠雅去除碎其中壓的有漁毒有水害氣壁體，根改善介房屋憶內(nèi)部從的空膨氣質(zhì)刊量，仆防止冰房屋們內(nèi)部翻由于破潮濕尿而產(chǎn)載生霉?fàn)孔儸F(xiàn)溪象，化在保鋤護(hù)建淋筑物的維同時(shí)嘗也能唯保證守人們櫻的身椒體健康。房悄間成了柳一套會(huì)沈呼吸的魄房屋。室內(nèi)尼新風(fēng)鎮(zhèn)系統(tǒng)碑應(yīng)用太陽饑能系蚊統(tǒng)遮陽殿系統(tǒng)外墻忙自保財(cái)溫材叫料（四）建筑節(jié)頓能設(shè)計(jì)福分析太陽能憶與建筑春的結(jié)合實(shí)景葬圖這種系碑統(tǒng)影響遠(yuǎn)外立面話效果，雀一、二腸層的存完在日照酸時(shí)間過僅短等問粘題。因競(jìng)此今后才需要優(yōu)媽化太陽變能安裝蹈方案，鼠盡量減火小對(duì)外持立面的淡影響。室內(nèi)創(chuàng)新風(fēng)抄系統(tǒng)啦應(yīng)用太陽仗能系前統(tǒng)遮陽系回統(tǒng)外墻自墻保溫材暴料（四）建筑脾節(jié)能嘗設(shè)計(jì)雀分析多層遮觸陽高層遮身陽高層擔(dān)遮陽多層三芽期采用電了帆布絮遮陽系深統(tǒng)，體點(diǎn)型較大蛙，臺(tái)風(fēng)預(yù)期間容尾易松脫灰甚至墜針落。因含此在高躺層二期索和高層巾三期中恭，我纏們及孤時(shí)進(jìn)烘行了嬸調(diào)整而，將蜂帆布遮游陽改代為鋁災(zāi)合金槐水平猛遮陽姐。輕蹦便且固定繡牢靠，所同時(shí)對(duì)改立面效村果影響很小。常用歉的集欄中外卸墻保嫂溫隔維熱的裁方式謝有外悔墻內(nèi)遷保溫棕、外芬墻夾銹心保稈溫、塞外墻殖外?？貛装N。凝我們“石湖筑華城”在做了幻玉大量研洋究和探德討工作畏后，并宿沖鋒考販慮蘇州判地區(qū)氣悠候條件童的情況娘下，結(jié)耽合熱工肉設(shè)計(jì)要望求，最魂后采用飛外墻外吐保溫系艱統(tǒng)和墻傷體結(jié)構(gòu)填自保溫捎系統(tǒng)室內(nèi)散新風(fēng)奶系統(tǒng)侮應(yīng)用太陽能洪系統(tǒng)遮陽賄系統(tǒng)外墻自帝保溫材虹料（四）建筑五節(jié)能護(hù)設(shè)計(jì)悔分析第一剖篇：項(xiàng)目腳規(guī)劃初建筑雜設(shè)計(jì)育分析（五）設(shè)計(jì)成覆本優(yōu)化1、多層后管樁改廊為夯擴(kuò)魄樁：樁基總蔬成本節(jié)余約30糖%-乏-5奶0%2、多層毛三期框霞架結(jié)構(gòu)柱改為磚殲混結(jié)構(gòu)掠體系：每平魯方米壇約可瞇節(jié)省20響0元左右斑；3、高厘層二宰期地劣庫優(yōu)機(jī)化設(shè)客計(jì)：優(yōu)化平長面布局網(wǎng)，提高資停車效跑率；優(yōu)證化覆土熄厚度；膏進(jìn)行地綿庫內(nèi)管升線綜合韻，降低連地庫層高數(shù)；將原奪無梁樓距蓋結(jié)構(gòu)猜體系改樂為梁板沿結(jié)構(gòu)體申系；節(jié)比約成本400多萬蚊元，灘同時(shí)為在沒有墳增加國面積舌的情糞況下勵(lì)增加晉了停兩車位部數(shù)量益，大萄大降宣低了盡每個(gè)慨車位視的成箏本；4、高層三期地斧庫優(yōu)化戴設(shè)計(jì)將三期地庫整味體抬高填，頂板盡梁上翻縣，優(yōu)化平管線綜梯合和設(shè)姨備預(yù)留叨，降低訪層高；妹將基礎(chǔ)拖埋深懼有十閥米優(yōu)瓣化到栗六米鐘左右通，同屋時(shí)取熟消原比設(shè)計(jì)添的抗利拔樁瀉；節(jié)赴約了項(xiàng)地庫訓(xùn)本身飲的成本和基嗽坑支護(hù)暴的成本劉。第二僵部分謙：項(xiàng)材目各余專業(yè)議評(píng)估逆總結(jié)第一篇：項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)分析第二篇：項(xiàng)目企劃、銷售分析第三篇：項(xiàng)目工程建設(shè)分析目砌錄第一講部分紡：項(xiàng)世目整啦體營古銷回透顧第二部瓜分：項(xiàng)友目營銷升策略總質(zhì)結(jié)第三部痰分：營密銷的反扭思與建呈議第一排部分沉項(xiàng)目半整體欠營銷閱回顧項(xiàng)目叢支撐調(diào)點(diǎn)回幣顧地段劣：蘇州吳翻中區(qū)城課市副中很心◎具有就商業(yè)障、金偶融、架文化孔娛樂銜、行浩政辦皇公和役居住稼功能血的城曉市綜窄合功陶能區(qū)延；◎是景低觀良好晨及生態(tài)隆環(huán)境良亡好的城威市形象脂標(biāo)志性觸區(qū)域；◎是饞體現(xiàn)討城市蘆文化街發(fā)展解與歷吉史時(shí)痕空延霉續(xù)的沸現(xiàn)代猴城市組風(fēng)貌堪區(qū)景觀：北靠上向方山，介南望小羞石湖◎充分攀利用厚小石具湖自總?cè)痪般Q觀資乖源，歌布置川聯(lián)排小別墅笛和小陣獨(dú)棟酬別墅家，內(nèi)命外景倦觀，宿盡收喜眼底杯?！虺浼~奉分利鋼用基收地依誤山傍甲水的堪自然亮景觀艷優(yōu)勢(shì)冠，建巷筑的卡布局南模式轉(zhuǎn)呈南剩低北沸高，追小高估層和爹高層貧相結(jié)篇合，降景觀滲透暑，形顆成豐消富的冊(cè)城市丈界面紡和天爺際線寄。高存層住撐戶北牌眺上然方山箭，南隙望小鞠石湖薯，低忙層住楊戶盡內(nèi)享組慈團(tuán)風(fēng)枕景。交通卡：吳中帆大道池、友罰新高麥架、譽(yù)公交嗎線路定位軌支撐還點(diǎn)：大小石件湖，上薪方山國沖家森林非公園項(xiàng)目整瞞體定位鬼：健康嶄、生按態(tài)、蒙知性糊、陽箱光的把大型貼宜居木品質(zhì)遼社區(qū)項(xiàng)目支引撐點(diǎn)回早顧健康饞、生炸態(tài)、更知性裙、陽故光的東大型斷現(xiàn)代柱宜居滋品質(zhì)縮慧社區(qū)◎多樣化齒的物業(yè)問組合，隸涵蓋多鑼層、高植層、別劣墅、商詢業(yè)；項(xiàng)目劑規(guī)劃煌定位※蘇州罰房產(chǎn)憂市場(chǎng)最具僚影響盞力的品質(zhì)彩樓盤※集別點(diǎn)墅、票洋房蜜、高拋層、次多層幸、商警業(yè)一愁體的綜合性補(bǔ)大盤※新都市沉產(chǎn)品系代表作我們做撐到了……多層價(jià)邊格走勢(shì)引領(lǐng)板揮塊，始場(chǎng)終高于糧板塊20招00元/平米對(duì)比攝競(jìng)品侍樓盤自身拌價(jià)格搶走勢(shì)對(duì)比胳競(jìng)品除樓盤自身社價(jià)格箭走勢(shì)高層價(jià)例格走勢(shì)引領(lǐng)旦板塊運(yùn)，小線步頻悶升、裳溢價(jià)輝空間拉最大袋化對(duì)比寨競(jìng)品胃樓盤自身價(jià)停格走勢(shì)別墅重價(jià)格念走勢(shì)引領(lǐng)口板塊疾，2年清坊盤，跳區(qū)域最具潛卸力別墅項(xiàng)目刻價(jià)格雕在區(qū)番域板著塊的解強(qiáng)勢(shì)琴地位1、引秤領(lǐng)區(qū)裝域板茶塊，渴區(qū)域面板塊均的價(jià)亞格標(biāo)制桿2、區(qū)域漏板塊的嶺其他個(gè)乏案價(jià)格泥上采用屑跟隨的傘策略3、在歪保證虜銷售佩量的浴前提蝴下，近小步獎(jiǎng)快提艘的價(jià)禿格上刃漲方遠(yuǎn)式我動(dòng)，做全局皆渾動(dòng)第二部弓分：項(xiàng)目營卸銷策略機(jī)總結(jié)一、20缺06管-2益01燥1年銷售像總策略銳回顧20期06丙20牲07型20暑08挖20裳09懂20雕10蔥20焰11品牌先勉行，產(chǎn)針品逐步凍滲透，課事件起炒勢(shì)形象箏與產(chǎn)勞品雙往管齊胃下，學(xué)品質(zhì)填化營立銷順應(yīng)賊市場(chǎng)安，適歇時(shí)調(diào)皮整，匪實(shí)景槍體驗(yàn)妥營銷精準(zhǔn)攔化營池銷，扮體驗(yàn)跪式營孝銷提襖升歸追屬感圈層營嫂銷，廣疫拓渠道押，差異勞化營銷口碑傳歉播，實(shí)昌景營銷玩，服務(wù)則體驗(yàn)吳中地伙產(chǎn)品牌仰帶動(dòng)項(xiàng)鬼目品牌品牌先植行，產(chǎn)窩品逐步形滲透，涂雙管齊耳下吳中地張產(chǎn)——原創(chuàng)屆山水玻人居1、200昨6年-2望00控7年策略傭：②自溝然資源枕及周邊頂規(guī)劃◎大石壟湖、萄小石斑湖景羊區(qū)；◎南蘇州脆生活廣辛場(chǎng)；◎國際教超育園、筐行政中繞心、海蹲關(guān)大樓誓、房管槳局◎規(guī)劃胸中的鐮輕軌4號(hào)線；◎社區(qū)柔商業(yè)揀、社轉(zhuǎn)區(qū)幼微兒園垃、社愈區(qū)會(huì)赤所……城南首離席生活太城建立歐品質(zhì)涉大盤扔的形胞象③通筍過強(qiáng)灘勢(shì)戶努外媒絨體打有開市槳場(chǎng)曝啞光度樣板蒼房：熊通過正樣板趙房提僚升項(xiàng)寺目內(nèi)法在品諷質(zhì)，效果搬較好，唐大大帶巨動(dòng)了銷沙售④樣獄板段、屢樣板房駐體驗(yàn)產(chǎn)策品品質(zhì)20艇06年12月9日，首次開洪盤，基紛本售罄1、通狡過首禾次開封盤的合搶購壁，項(xiàng)茅目熱壤度、尸關(guān)注蠻度逐輝漸提姻高2、項(xiàng)目梅的品質(zhì)愛被市場(chǎng)管所認(rèn)可⑤駁開盤譽(yù)熱銷撓，項(xiàng)惑目熱餅度逐石步提氧高石湖葬華城持贊助心同一督首歌刺（20跳06年11月）⑥鄙大型賄品牌浪活動(dòng)烘造勢(shì)通過陸大型柄品牌頌活動(dòng)買嫁接之，一竿方面蘿提升餅項(xiàng)目互的調(diào)話性；另一泉面借線助大很型活相動(dòng)，棉提高魯項(xiàng)目費(fèi)的知墊名度飄，逐屋漸導(dǎo)累入外俗區(qū)的攔客源暢享籠生活莖大型走歌舞衡晚會(huì)鵲（20搜07年5月24日）⑦大衫型品年牌活標(biāo)動(dòng)造翅勢(shì)通過大身型品牌據(jù)活動(dòng)嫁惑接，一婚方面提大升項(xiàng)目跡的調(diào)性泉；另一廉面借趙助大扶型活繪動(dòng)，鳥提高痰項(xiàng)目明的知蓮名度企，逐案漸導(dǎo)取入外危區(qū)的皮客源200立7年7月15日捐高塑層一期鞋開盤20似07年8月27日，二累期多層格開盤⑧乘競(jìng)勢(shì)追擊積，樹立古市場(chǎng)價(jià)約格標(biāo)桿公司波品牌或成功復(fù)帶動(dòng)爪項(xiàng)目煉品牌大型跟活動(dòng)限跨界,聚人爛氣、跪樹形輩象項(xiàng)目持比續(xù)達(dá)成轉(zhuǎn)熱銷項(xiàng)目樹猛立了區(qū)盡域板塊勞標(biāo)桿品送牌200輔6年-2翼00蠟7年策略缸總結(jié)：實(shí)景勿展示焰、品賢質(zhì)為籠先活動(dòng)造首勢(shì)，提緒升品牌策略靈蓮活、跑盆贏大市配套提買升、服公務(wù)升級(jí)2、20棟08年策略撐：綠化率冠較高，其樹種豐膚富，客刷戶感觸白較深①一狠期實(shí)景就呈現(xiàn)道路濃呈環(huán)禁繞行訪，人拳車分集流道路系犁統(tǒng)現(xiàn)代臟簡(jiǎn)約楊風(fēng)格察，視摘覺效順果較索好建筑歐外立捷面會(huì)所：及時(shí)開篇放，加會(huì)強(qiáng)了客蠅戶對(duì)于思生活設(shè)琴施的滿員意度，艷增強(qiáng)了撈口碑傳構(gòu)播。石湖蛇華城項(xiàng)生活執(zhí)館已購業(yè)陷主開始悄在生活龜館體驗(yàn)大事索件帶半動(dòng)項(xiàng)亂目形已象起牽勢(shì)，夜整個(gè)暫市場(chǎng)敲營造蠅項(xiàng)目擺聲勢(shì)大事件分營銷對(duì)琴于整個(gè)扁項(xiàng)目的榆推廣尤快為關(guān)鍵碎，通過開名人效贏應(yīng)、媒劃體炒作華等，可峰以大大全提升項(xiàng)鄉(xiāng)豐目的形滿象、品托質(zhì)以及獅知名度款。我項(xiàng)驕目在每逼次開盤提、加推敲等重要纖環(huán)節(jié)所最舉行的爺營銷事茂件，對(duì)傷于銷售蚊的去化針以及提球升市場(chǎng)邊的關(guān)注剪，均取樸得了明診顯的效垃果。②魄活廟動(dòng)造撫勢(shì)，姜提升管品牌200詳8：吳祝中地含產(chǎn)大扎型置掠業(yè)保脅值計(jì)勻劃蘇州屬吳中示地產(chǎn)寧正式司發(fā)表洗新聞它發(fā)布序會(huì)，牧正式佛對(duì)外敞推出還蘇州看樓市偵的置業(yè)各保值私計(jì)劃。在蘇缸州樓鑄市上盼打響慕了保值承戲諾第一農(nóng)炮，既竭成為比了第領(lǐng)一個(gè)書吃螃散蟹的辣人，郵同時(shí)撥也給漏自己漲的品牌浴優(yōu)勢(shì)又抹上亮了華麗嗽的一筆永。石湖療華城壞鄧麗射君經(jīng)窮典歌職曲演晨唱會(huì)棚（200評(píng)8年11月28日）11月28日晚貓，萬江眾矚濃目的控石湖掏華城尋之夜?“何日盆君再月來”芒鄧麗門君經(jīng)重典歌功曲全匠球巡登回紀(jì)據(jù)念演殖唱會(huì)區(qū)在蘇六州吳再中體墻育館掀盛大券舉行穗。數(shù)掩千名顆蘇州綿觀眾偷激情埋澎湃龜?shù)毓帛熗纸z式享了醒這一盞場(chǎng)視礙聽大巡壽餐，暗現(xiàn)場(chǎng)琴氣氛受十分才熱烈踩，以躺前所判未有鏡的激襖情點(diǎn)好燃了烈這個(gè)青不眠冬之夜禁。小型暖頃場(chǎng)活動(dòng)承，圈層手溝通，旱持續(xù)滲沉透，客翅戶維系※年度結(jié)毅合品牌炊、產(chǎn)品昂和客戶鵝需求的擴(kuò)圈層系涉列公眾露活動(dòng)：客戶陸聯(lián)誼績會(huì)、卡風(fēng)箏牧節(jié)、評(píng)運(yùn)動(dòng)掩會(huì)?！浜夏芄?jié)假京日、紹周末嚴(yán)，維玻系客諒戶的毅圈層橡活動(dòng)伍：燒烤、賺冷餐會(huì)泥、兒童爆節(jié)手繪支活動(dòng)、謹(jǐn)教師節(jié)繭、圣誕奪節(jié)活動(dòng)腫、銀行劈燕理財(cái)講蠶座……項(xiàng)目葛從200爆8年至今害，老帶債新成交僅的比例啟已占40%，暖逝場(chǎng)維腰系老融客戶睡的活叫動(dòng)效與果可遠(yuǎn)見一幟斑。暖場(chǎng)：椒冷餐會(huì)禮、燒烤庫活動(dòng)暖場(chǎng)：岔兒童節(jié)傷手繪活互動(dòng)暖場(chǎng)知：理總財(cái)講通座活糾動(dòng)業(yè)主聯(lián)竭誼會(huì)風(fēng)箏夕節(jié)運(yùn)動(dòng)熊會(huì)③策陜略靈局活、蝕跑贏跪大市※多元化顏媒體組熄合：線上全冠城起勢(shì)著：戶外稼（高炮輩、路旗脂、看板棕、電阻恐屏等）拘點(diǎn)面線躲圍攻線下精撤準(zhǔn)覆蓋婚：短信囑、社區(qū)辦派單、DM持續(xù)不映斷※渠道營元銷：專題憑團(tuán)購信、路照演行銷取異代坐銷掛、企業(yè)周全員營侮銷戶外路極演銷售元策略因快于丟市場(chǎng)柏，貼性近客牢戶（1）首生付墊喉付首付5萬，買2房/首付6萬，買3房（2）老嬌帶新愧策略超市卡分，物業(yè)雜費(fèi)（3）送嫁契稅葵、維遼修基床金（4）特類價(jià)房萍、一批口價(jià)健康亂服務(wù)稀體系日常診疑療健康管吃理醫(yī)療糞綠色缺通道頤養(yǎng)服燃務(wù)其它服煉務(wù)社區(qū)藥店定期體煙檢健康擴(kuò)檔案健康斑顧問健康講駛座預(yù)約含掛號(hào)生活童護(hù)理健康指爪導(dǎo)運(yùn)動(dòng)營嚇養(yǎng)指導(dǎo)心理獸輔導(dǎo)首創(chuàng)柏三大婦服務(wù)迫體系教育服納務(wù)體系社區(qū)兒愉童文化社區(qū)中木老年文滅化社區(qū)教或育培訓(xùn)華城幼算兒園四點(diǎn)絕半學(xué)叔校童子會(huì)軍老年大蕩學(xué)老年活三動(dòng)中心教育園極體育中夫心專業(yè)培扔訓(xùn)社區(qū)文貝化季遠(yuǎn)程教飾育首創(chuàng)歌三大煙服務(wù)姨體系生活服顧務(wù)體系城南新圍都會(huì)社區(qū)石運(yùn)動(dòng)撒服務(wù)社區(qū)穩(wěn)休閑駝服務(wù)社區(qū)購胡物服務(wù)社區(qū)出賢行服務(wù)社區(qū)喜管家酒服務(wù)首創(chuàng)睬三大傻服務(wù)座體系20鳳08年7月12日，悅多層只三期保開盤20掩08年總結(jié)漢：活動(dòng)造字勢(shì)，知溫名度和仔影響力顆提升實(shí)景展摔示，品竊質(zhì)得到鐵市場(chǎng)認(rèn)存可行銷為會(huì)主，開棗始了銷慰售模式懼的轉(zhuǎn)變策略靈料活，跑應(yīng)贏大市20去09年-20脖10年：實(shí)景體唉驗(yàn)、口宜碑營銷拔高籮調(diào)性秒，提予升品唇質(zhì)配套落倍地，服險(xiǎn)務(wù)體驗(yàn)精細(xì)營唇銷，提件升利潤實(shí)景校體驗(yàn)漲、口皺碑營太銷蔣大為稈親臨石肅湖華城都之夜（20柴09年6月19日）首創(chuàng)壘卡通衰人物——華城殿寶寶卡通伸人物卷（華付城寶宅寶）更的運(yùn)擇用戶型絡(luò)面積憶：13子6平米戶型面叮積：187平米高層正二期——湖郡華懲庭200賣9年7月：曲高層重二期同開盤20詳10年7月：捐高層顯三期慎開盤1、做好帳老客戶極的維系何，老帶翻新策略莖的繼續(xù)孩使用2、辦證沒服務(wù)3、維您修服幟務(wù)4、物業(yè)診管理服扣務(wù)5、社嚇區(qū)商民業(yè)配涉套服雕務(wù)6、生妹活會(huì)叨館的秋服務(wù)7、吳筍中會(huì)麗的服寒務(wù)20澡11務(wù)-2盲01壤2年：服務(wù)評(píng)延續(xù)報(bào)，提毫升忠蕩誠度1、客晃戶屬氣性總趙結(jié)分稻析2、戶早型的蜻總結(jié)愛分析3、汽辱車位州銷售秋的總尊結(jié)分拾析4、銷售追道具的羅總結(jié)分前析5、銷滲售作陵業(yè)流鋸程質(zhì)然量的籠把控臘分析6、交房擠經(jīng)驗(yàn)的蜘總結(jié)和斃分析1、客富戶屬說性總潛結(jié)分占析吳中新夜城客戶睜是本案是的主力產(chǎn)客源，營由于購性買普通勇住宅客雷戶居住耕的習(xí)慣井性決定禽了選擇答居住環(huán)境的衡區(qū)域性腦很強(qiáng)，晴會(huì)在自懇己原居軋住地以奶及工作占區(qū)域內(nèi)刺選擇住龜宅。由于歪地理慈位置冤較為這相近攀，加舟之本咱案良堵好的訊居住疤環(huán)境至同樣眾吸引爹了部流分滄都浪區(qū)退、金跟閶區(qū)拋和新區(qū)客救戶。薄其他管區(qū)域妹的客定戶選敞擇本凝區(qū)域搶基本繪是些婚新蘇搏州人嚼在此塌置業(yè)木或投洽資。客戶構(gòu)討成分析—區(qū)域：本案地噴處吳中場(chǎng)行政副設(shè)中心，支行政區(qū)硬域規(guī)劃原將有政乏府部門躍搬遷至四此，加錫之本項(xiàng)匠目交通緣瑞變量、嶼環(huán)境幽雅，灶吸引葬了大頑量政解府及士事業(yè)住單位構(gòu)公務(wù)擠員選毛擇本揮案。豐富闖的產(chǎn)犁品類狡型，虧大眾雨接受宴度較腸高，裙亦被關(guān)自營誰商、碑服務(wù)液業(yè)、冷制造球業(yè)、傾教師債等行啞業(yè)的頂客戶寧所青凈睞?？蛻魳?gòu)接成分析—職業(yè)臂：新區(qū)兩房三房大三房吳中區(qū)長橋蘇苑龍西城南街道教育園滄浪區(qū)金閶區(qū)越溪鎮(zhèn)南門雙塔友新吳門街道客戶構(gòu)肚成分析—戶型潛喜好毛：成交繁客戶未集中造區(qū)域攪分布葉在：吳中筋區(qū)、錦滄浪誦區(qū)、朵金閶急區(qū)和偉新區(qū)。其席中吳攏中區(qū)詠和滄肆浪區(qū)是最泥穩(wěn)定的挑客源集繁中地，齡金閶區(qū)圈對(duì)高層摸產(chǎn)品抗側(cè)性較大史。新區(qū)紹客戶賓對(duì)兩胳房和填大三徹房比聚較偏日愛，順對(duì)小墾三房剛購買廟較少薄。吳中區(qū)忠客戶以態(tài)長橋、歷蘇苑、定龍西、督城南街窩道、越限溪鎮(zhèn)、用教育園妙為主，狗其中長挽橋、蘇苑、寇龍西、沿城南街荒道和教旦育園客剖戶偏愛流三房，蜓越溪鎮(zhèn)跑客戶偏哪愛兩房賤。滄浪架區(qū)客企戶集漁中在霜南門肌、雙抽塔、續(xù)友新紙、吳飲門街?jǐn)赖?，沙其中癥南門鐮、雙必塔客晚戶偏帥愛三灘房，友新車、吳勾門街傅道客籌戶偏陽愛兩痕房。對(duì)項(xiàng)目養(yǎng)產(chǎn)品偏胸好總結(jié)津：2、戶尿型的爺總結(jié)師分析優(yōu)缺點(diǎn)鋸說明優(yōu)點(diǎn)：俊多層一帥期、多廊層二期繼、三期熄產(chǎn)品眾糖多，受線客戶關(guān)齊注度較斤高產(chǎn)品派主要為雀緊湊的3房及假舒適習(xí)的花諸園洋羽房產(chǎn)稿品，薪每個(gè)相產(chǎn)品水都堪密稱經(jīng)延典。缺點(diǎn)謝：在殖市場(chǎng)6年后寬的今漁天客錘戶對(duì)之產(chǎn)品信要求母越來肆越高花從功詳能到凡舒適沾，建妻議后役期產(chǎn)懶品增碧加一仍定附牽加值憐，把隊(duì)功能毛及舒所適結(jié)槍合1、戶型面積有勉多大2、是蟻否南北港通透語，客搜廳臥簽室朝疼南3、是否贈(zèng)送慌面積命、附層加值4、布局言是否合理春，不貍浪費(fèi)風(fēng)面積客戶任關(guān)注望焦點(diǎn)梨：※產(chǎn)品—多層戶翅型產(chǎn)品觸秒點(diǎn)——客戶昆認(rèn)知全產(chǎn)品客戶關(guān)災(zāi)注度較宋高的戶后型：89㎡、10場(chǎng)6㎡及122㎡戶型89、106平米盆戶型極：戶蝕型方五正，現(xiàn)開間兩較大莖，舒赴適，夾深得伙客戶腿喜愛12違2平米戶劉型：附恭加值較營高，陽乞臺(tái)、花眼園、露騰臺(tái)大氣慌優(yōu)雅，宇客戶極紋為喜愛89平10你6平12受2平高層堤戶型匯解析悠：高層畝產(chǎn)品氣在銷室售的姥過程屯中受葉客戶站關(guān)注倉度較畏高的匙戶型惜為：派最小喝面積妻、最鐵大面鉛積及高緊湊液型（110平米顧內(nèi)）撈三房列產(chǎn)品抹，20棄09年18舉7平米泄的大堵平層坐產(chǎn)品首受到烤客戶法的關(guān)言注及顛評(píng)價(jià)錯(cuò)較高理。建議戚：關(guān)華于剛追需產(chǎn)暑品功沉能性防尤為謊重要?dú)ⅲa(chǎn)隨品設(shè)殲計(jì)中乎考慮擱舒適凝性的損同時(shí)侮需結(jié)毫合產(chǎn)雹品的誘功能臭性已鋸達(dá)完錘美?？蛻粜ｊP(guān)注愁度較虧高的拆戶型翠：129、138功能三振房以及18塌7大平旅層129、138三房：玩功能性暢較強(qiáng)，壤空間利脾用率高并，深得跡客戶喜賓愛187大平珍層：喂舒適袋優(yōu)雅遇，大沃大提楊升了栽項(xiàng)目昂品質(zhì)129平187平138平較為煙中庸勸的92平、95平戶型，降客戶接悄受度一鄉(xiāng)豐般92平2房：不寄通透，疤進(jìn)深小易，但基委本滿足軍客戶需閃求95平2房：南挎向資源亦占用過京多，進(jìn)憑深小，啞南北不飯通92平95平接受于度差松的87、11平6、13超0平米戶型缺點(diǎn)退說明督：87平戶型件：主臥丟戶型不含規(guī)整，祥空間使檔用率較者低11們6平戶冤型：尺面積六偏大淡，戶探型不叮規(guī)整130平戶型曲：3房設(shè)刷置，斤僅一識(shí)房朝詳南，閘且無雄附加掠值。87平13旦0平11緒6平戶型渠借鑒爐：11深3-于11選9㎡戶型，傭贈(zèng)送約15㎡所有捧戶型壇都采漢用了爪贈(zèng)送恭飄窗公、設(shè)棄備平玻臺(tái)和次一半慕陽臺(tái)級(jí)面積徹的做掀法來角增加案戶型怖的附其加值怕，多為種偷疫面積扭方法打綜合擇使用險(xiǎn)，也叨使得彩原本耳的戶你型可末多10-獎(jiǎng)20㎡的利用斬空間。干因此提蓬升了價(jià)糊格利潤紫。4、銷售謠道具的脖總結(jié)分勞析對(duì)于澇意向喝客戶氧，我泡們有艙必要俗進(jìn)行鮮精神熟層面波的溝卡通，從現(xiàn)婆場(chǎng)樣旺板區(qū)喪、樣簡(jiǎn)板房賀、售掠樓處怪、會(huì)葵所著它手，從而加霸強(qiáng)感性姜認(rèn)識(shí)，餓進(jìn)行項(xiàng)吳目的品赴質(zhì)化營恐銷。購買價(jià)客群改的心何理多彩了一怨層感頁性認(rèn)擠知，雀對(duì)于育后期南的銷累售起林到了捎明顯楊的作市用。銷售禮道具件應(yīng)用樣板泥房共計(jì)5個(gè)精裝修籃：第一：千多層花查園洋房3套，使再用效果驕較好；第二嫩：高鵝層二曬期1套，使身用效果描非常差校；第三：么別墅樣演板房，親使用效車果非常麻好；清水樣堪板房：高層蛛二期泰清水事樣板巡壽房，的高層怒三期童，使繭用效啟果較種好售樓鏈處共計(jì)3個(gè)第一個(gè)待售樓處扎在83號(hào)樓渴（北腦大門均西側(cè)東），阿臨街另效果高較好第二痰個(gè)售敏樓處43號(hào)樓，竿為臨時(shí)然售樓處杯，位置懲較好第三個(gè)達(dá)售樓處如為目前存使用會(huì)竿所，永環(huán)久性使歪用，但膚是位置恢不顯眼慎，影響活客戶登蟻門拜訪弱。樣板房童、售樓訂處：銷售道湊具應(yīng)用樣板房勞：別墅樣捷板房、嚴(yán)多層一生期以及海清水樣想板房的徑設(shè)置，綱效果較旨好，大階大帶動(dòng)依了銷售銷售道藏具應(yīng)用5、銷售騰流程質(zhì)樂量的把添控分析作為探專業(yè)障的銷寬售團(tuán)伙隊(duì)，抬不僅獨(dú)擁有鉆光鮮白的外才表，堂更有捎專業(yè)殲的知蹤蝶識(shí)，蘇豐富疊的內(nèi)英涵。接聽電話前臺(tái)接待來人接待電話追蹤裱板區(qū)洽談區(qū)模型區(qū)參觀工地、樣板房接待后工作標(biāo)準(zhǔn)化令作業(yè)流黃程——銷售問題點(diǎn)供：標(biāo)準(zhǔn)和辰流程制版定完善圾，但在悟執(zhí)行過懶程中，撕會(huì)因?yàn)槲忆N售個(gè)評(píng)人的心況態(tài)和素邁質(zhì)出現(xiàn)梁執(zhí)行不罵到位的蹄問題，袋以及人棉員流動(dòng)心交接的數(shù)問題，纏這樣客勝戶的體坐驗(yàn)感會(huì)徑下降，季甚至出溫現(xiàn)投訴清的發(fā)生挎。解決措更施：1、加評(píng)強(qiáng)案轎場(chǎng)的被管理2、總部增設(shè)叛稽查皇、神乓秘人藥暗訪毯、滿能意度的調(diào)查揚(yáng)機(jī)制6、交怨房經(jīng)匆驗(yàn)的呀總結(jié)離和分晝析8次順利除交房，健提升項(xiàng)必目口碑1、提扣前準(zhǔn)煙備交高房流申程2、明確危交房所叼遇難點(diǎn)3、應(yīng)急猾預(yù)案提愛前準(zhǔn)備4、交倘房答垂客問友的培探訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)擋化作儉業(yè)流脫程——交房商業(yè)暴定位集社若區(qū)配龜套、滑餐飲呀、娛國樂休傅閑及惜酒店紀(jì)于一礦體的現(xiàn)代商端業(yè)街滿足石飲湖華城/石湖商庭園/石湖蜜之韻漿等社員區(qū)居張民生擁活購鬧物/服務(wù)、泥餐飲、晌娛樂休閑等得消費(fèi)瘦需求則；滿足瓜行政獵大樓縫公務(wù)萍員、發(fā)企事懶業(yè)單寒位人廊員商醬務(wù)接虹待或戒個(gè)體緩消費(fèi)繼（餐貴飲、續(xù)娛樂伸、休閑）等過需求；滿足旺爆山工業(yè)尸園內(nèi)的攻企業(yè)、殿老鎮(zhèn)經(jīng)有商老板華等商務(wù)體來往的有酒店住孝宿消費(fèi)扛。商業(yè)秘分布梢圖優(yōu)劣夢(mèng)勢(shì)說揮明：優(yōu)勢(shì)：商業(yè)選斥址較為防合理，蓮為小區(qū)均的主要察進(jìn)出口繼，人流心量相對(duì)綢較多，后對(duì)后期阻運(yùn)營有缺一定的警幫助。劣勢(shì)：由于前庫期的規(guī)豎劃功能含不完善抬，導(dǎo)致先商鋪一作些業(yè)態(tài)孝無法進(jìn)夢(mèng)駐，如仰缺少煙閉道等功釣?zāi)?，餐堵館無法主運(yùn)營。入駐商肅家展示富：控制總慮價(jià)，使單允套物業(yè)攪面積總討價(jià)適應(yīng)同投資者惑的心理耽承受力母（即200萬總籍價(jià)左仆右）增加可譜售物業(yè)啟面積，拋考慮一殲二三層崇的組合艷出售，盡量析使大杜部分輛物業(yè)裂能夠娘在市場(chǎng)血上快貫速去絲式化；冬兼顧旺視覺況效果鞏與人辭流動(dòng)辨線，專使物磚業(yè)每毫個(gè)角帥落都發(fā)發(fā)揮餃出較幕大的物業(yè)燭價(jià)值棒；突破傳瘦統(tǒng)的規(guī)化劃思路既，提前名考慮璃業(yè)態(tài)宮組合釋，提威前招信租，在利于陷銷售的億基礎(chǔ)上兼顧舅商業(yè)街搭的品質(zhì)苗感。第三部皺分：營銷芬的反予思與愧建議2、組團(tuán)踢順序※劣勢(shì)2：1、開欲發(fā)組蔥團(tuán)順赴序有蔽待優(yōu)邁化，瞇最后光收官參產(chǎn)品猴未能絨實(shí)現(xiàn)銳由次潛到好焰的去脖化方歲式。2、溢價(jià)績能力高捉的產(chǎn)品屠，集中蒼釋放，交不能利略潤最大廊化。3、樣崇板房擁開放劈燕節(jié)點(diǎn)樣板房遮不能及蓋時(shí)展現(xiàn)我，高層2期使扒用效芒果較貪差，私未能列有效酬配合依銷售4、后林續(xù)服洲務(wù)管址理后期的攜綠化維攜護(hù)，基線礎(chǔ)清潔弱及服務(wù)雖有待提始高，人虎員管制聲不夠嚴(yán)剖格，如指公共場(chǎng)機(jī)合雜草后重生，黃堆曬農(nóng)填產(chǎn)品等痕。后期管蟻理不到耽位，出決現(xiàn)車輛枯亂停亂盒放，影描響美觀管道位外露宵，影季響建嫌筑統(tǒng)亞一性牙和美范觀；發(fā)外遮吊陽破漠損，壁后期吐維護(hù)主不到干位停車睡位的仁綠化爽較少霸，僅梅一排筒樹木滑顯得決單調(diào)非，可傭種植耍層次繼綠化峽帶，遍增強(qiáng)位社區(qū)蜂景觀閃感。電瓶雁車亂槽擺放管道外藍(lán)露雜草姥未及訴時(shí)清長理第二部話分：項(xiàng)掘目各專蘆業(yè)評(píng)估袍總結(jié)第一篇：項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)分析第二篇：項(xiàng)目企劃、銷售分析第三篇：項(xiàng)目工程建設(shè)分析一、率工程漠進(jìn)度徹控制賠總結(jié)二、工喇程質(zhì)量仆管控總倉結(jié)四、工途程資料筐收集歸落納總結(jié)三、播景觀抄工程功管理面總結(jié)組團(tuán)開工時(shí)間開盤時(shí)間竣工時(shí)間交付時(shí)間多層一期2006.8.102006.12.152008.2.152008.3.25多層二期2006.11.152007.8.82008.11.302008.12.25多層三期2008.1.202008.7.152009.12.32009.12.25高層一期2007.3.202007.7.252009.3.232009.4.30高層二期2008.9.152009.5.182010.10.182010.12.31高層三期2010.4.302010.7.102012.6.102012.6.25別墅2007.5.102008.4.102009.6.152009.6.28商業(yè)一期2008.102009.4.182010.8.32010.8.25（一）夜石湖華賄城工程催總體進(jìn)嘩度完成壩情況回強(qiáng)顧組團(tuán)一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間完成時(shí)間二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間完成時(shí)間多層一期項(xiàng)目開工2006.8.122006.8.10樁基施工2006.6.302006.7.10土方開挖2006.8.292006.8.29開盤2006.12.152006.12.15底板澆筑完成2006.10.82006.10.8±0.002006.12.32006.12.3主體封頂2007.3.102007.3.10樓面砼2007.2.12007.2.11屋面砼2007.3.32007.3.3墻體砌筑2007.3.172007.3.17外腳手架拆除2007.7.302007.7.30門窗安裝2007.5.62007.5.6室外內(nèi)粉刷2007.6.252007.6.25屋面工程2007.7.302007.7.30涂料工程2007.8.112007.8.11交付2008.3.302008.3.25市政工程2007.10.202007.10.20景觀工程2008.1.222008.1.22分戶驗(yàn)收2007.12.152007.12.17規(guī)劃驗(yàn)收2008.2.202008.2.15消防驗(yàn)收2008.2.102008.2.10竣工驗(yàn)收2008.3.102008.3.5物業(yè)移交2008.3.152008.3.15（二）缺各期一逆、二級(jí)辯節(jié)點(diǎn)完筒成情況可對(duì)比多層二期項(xiàng)目開工2006.11.152006.11.15樁基施工2007.7.282007.7.28土方開挖200.-7.4.9200.-7.4.9開盤2007.8.82007.8.8底板澆筑完成2007.5.142007.5.14±0.002007.6.292007.6.29主體封頂2007.7.152007.7.15樓面砼2007.9.222007.9.22屋面砼2007.10.172007.10.17墻體砌筑2007.10.222007.10.22外腳手架拆除2008.2.282008.2.28門窗安裝2007.12.12007.12.11室外內(nèi)粉刷2008.2.42008.2.4屋面工程2007.12.302007.12.30涂料工程2008.3.202008.3.20交付2008.12.312008.12.25市政工程2008.6.202008.7.3景觀工程2008.11.92008.11.9分戶驗(yàn)收2008.9.152008.9.21規(guī)劃驗(yàn)收2008.10.202008.10.19消防驗(yàn)收2008.11.102008.11.8竣工驗(yàn)收2008.11.302008.11.30物業(yè)移交2008.12.102008.12.10多層三期項(xiàng)目開工2008.1.202008.1.20土方開挖2008.3.62008.3.6開盤2008.7.152008.7.15底板澆筑完成2008.4.102008.4.10±0.002008.5.152008.5.30主體封頂2008.9.302008.9.30樓面砼2008.8.182008.8.18屋面砼2008.9.142008.9.14墻體砌筑2008.10.152008.10.22外腳手架拆除2009.3.312009.3.31門窗安裝2008.12.142008.12.14室外內(nèi)粉刷2009.2.102009.2.10屋面工程2008.10.302008.10.30涂料工程2009.4.12009.4.1交付2009.12.312009.12.25市政工程2009.7.102009.7.10景觀工程2009.10.102009.10.27分戶驗(yàn)收2009.9.272009.9.25規(guī)劃驗(yàn)收2009.10.202009.10.25消防驗(yàn)收2009.11.162009.11.14竣工驗(yàn)收2009.11.302009.12.3物業(yè)移交2009.12.102009.12.10高層一期項(xiàng)目開工2007.2.202007.2.20樁基施工2007.2.202007.2.20土方開挖2007.6.62007.6.6開盤2007.7.252007.7.25底板澆筑完成2007.6.312007.6.31主體四層2007.9.152007.9.15主體封頂2007.12.302007.12.13樓面砼2007.12.172007.12.17屋面砼2007.12.282007.12.28墻體砌筑2008.2.12008.2.16外腳手架拆除2008.7.312009.7.31門窗安裝2008.3.312008.3.31室外內(nèi)粉刷2008.5.302008.5.30屋面工程2008.1.302008.1.30涂料工程2008.7.62008.7.6交付2009.4.302009.4.25市政工程2008.10.72008.10.7景觀工程2009.1.72009.1.7分戶驗(yàn)收2009.1.102009.1.21規(guī)劃驗(yàn)收2009.2.202009.2.21消防驗(yàn)收2009.2.152009.2.11竣工驗(yàn)收2009.3.252009.3.23物業(yè)移交2009.4.102009.4.10高層二期項(xiàng)目開工2008.7.152008.7.15樁基施工2008.8.152008.8.15土方開挖2008.11.252008.11.25開盤2009.5.182009.5.18底板澆筑完成200812.14200812.14主體四層2009.4.272009.4.27主體封頂2009.9.302009.9.23樓面砼2009.7.182009.7.29屋面砼2009.8.142009.8.14墻體砌筑2009.10.42009.10.4外腳手架拆除2010.4.302010.4.30門窗安裝2009.11.242009.11.24室外內(nèi)粉刷2010.1.152010.1.23屋面工程2009.10.242009.10.24涂料工程2010.2.252010.3.6交付2010.12.302010.12.25市政工程2010.5.272010.5.27景觀工程2010.8.162010.8.16分戶驗(yàn)收2010.8.202010.8.17規(guī)劃驗(yàn)收2010.9.182010.9.23消防驗(yàn)收2010.10.152010.10.13竣工驗(yàn)收2010.10.182010.10.18物業(yè)移交2010.12.102010.12.10高層三期項(xiàng)目開工2009.11.12009.11.1樁基施工2009.12.202009.12.31土方開挖2010.3.312010.3.31開盤2010.7.102010.7.10底板澆筑完成2010.4.12010.4.13主體四層2010.6.202010.6.20主體封頂2010.12.152010.12.10樓面砼2010.9.202010.9.20屋面砼2010.10.32010.10.3墻體砌筑2010.11.272010.11.27外腳手架拆除2011.7.302011.7.23門窗安裝2011.1.112011.1.11室外內(nèi)粉刷2011.3.172011.3.17屋面工程2011.12.242011.12.24涂料工程2011.5.52011.5.5交付2012.6.302012.6.25市政工程2011.9.32011.9.3景觀工程2012.1.102012.1.10分戶驗(yàn)收2012.4.202012.4.16規(guī)劃驗(yàn)收2012.5.152012.5.12消防驗(yàn)收2012.5.202012.5.20竣工驗(yàn)收2012.6.32012.6.3物業(yè)移交2012.6.102012.6.10別墅項(xiàng)目開工2007.5.102007.5.10土方開挖2007.6.202007.6.20開盤2008.4.102008.4.10底板澆筑完成2007.10.302007.10.30±0.002007.12.152008.3.30主體封頂2008.3.302008.7.10樓面砼2008.3.152008.6.30屋面砼2008.3.302008.8.10墻體砌筑2008.4.52008.9.15外腳手架拆除2008.7.302008.12.30門窗安裝2008.5.52008.10.30室外內(nèi)粉刷2008.6.302008.11.30屋面工程2008.4.302008.9.28涂料工程2008.7.152009.3.15交付2008.12.302009.6.28（交房時(shí)間較計(jì)劃推遲半年，但滿足銷售合同交付時(shí)間）市政工程2008.9.152009.4.19景觀工程2008.11.312009.5.31分戶驗(yàn)收2008.10.152009.3.25規(guī)劃驗(yàn)收2008.11.202009.5.28消防驗(yàn)收2008.11.102009.5.13竣工驗(yàn)收2008.11.202009.6.15商業(yè)一期項(xiàng)目開工2008.6.52008.6.5樁基施工2008.8.312008.8.31土方開挖2008.10.302008.11.10開盤2009.4.182009.4.18底板澆筑完成2008.12.102008.12.10±0.002009.1.202009.1.20主體封頂2009.4.302009.4.30樓面砼2009.3.302009.3.30屋面砼2009.4.302009.4.30墻體砌筑2009.5.302009.5.23外腳手架拆除2009.12.302009.12.30門窗安裝2009.6.302009.6.24室外內(nèi)粉刷2009.7.302009.7.19屋面工程2009.5.302009.5.24幕墻工程2009.12.152009.12.17交付2010.8.302010.8.25市政工程2010.4.302010.4.30景觀工程2010.6.302010.6.30分戶驗(yàn)收2010.7.102012.7.6規(guī)劃驗(yàn)收2010.7.152010.7.22消防驗(yàn)收2010.7.202010.7.19竣工驗(yàn)收2010.8.52010.8.3石湖堵華城銜多層脫組團(tuán)罰進(jìn)度藝柱狀攤分析怒圖石湖華侄城高層劉組團(tuán)進(jìn)摘度柱狀咬分析圖（三）月石湖華家城進(jìn)度停綜合評(píng)地價(jià)節(jié)點(diǎn)完成分析一級(jí)節(jié)點(diǎn)40個(gè)按時(shí)完成率92.5%未完成一級(jí)節(jié)點(diǎn)主要集中在別墅組團(tuán)，總包單位施工質(zhì)量和進(jìn)度意識(shí)過差，導(dǎo)致進(jìn)度大大延遲，但別墅交房時(shí)間未影響合同約定時(shí)間。二級(jí)節(jié)點(diǎn)140個(gè)按時(shí)完成率76%未完成二級(jí)節(jié)點(diǎn)主要集中在別墅組團(tuán)，具體原因同上。其余組團(tuán)二級(jí)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)個(gè)別延遲，但延遲時(shí)間較少，基本未影響一級(jí)節(jié)點(diǎn)完成時(shí)間。（四適）石枕湖華廊城進(jìn)譽(yù)度管馳控經(jīng)偽驗(yàn)總婆結(jié)結(jié)合眼石湖位華城8期開痰發(fā)經(jīng)掠驗(yàn)，絲式總結(jié)挨進(jìn)度港實(shí)施滅的保飄障手池段：年度踐計(jì)劃存上墻春制度每項(xiàng)般計(jì)劃貌落實(shí)森到人套，定隆人、甲定時(shí)流跟蹤對(duì)影條響進(jìn)湊度的呀各種途因素墓要有甜預(yù)案當(dāng)計(jì)疤劃發(fā)芽生變?；瘯r(shí)梅及時(shí)倚做出崇調(diào)整己，主槳抓關(guān)貞鍵線茫路節(jié)活點(diǎn)時(shí)慰間進(jìn)度衰計(jì)劃紀(jì)細(xì)分跳：年度進(jìn)浪度計(jì)劃半年兄度進(jìn)粒度計(jì)嬌劃月進(jìn)度馬計(jì)劃項(xiàng)目歉全過因程進(jìn)蕉度計(jì)呀劃基礎(chǔ)分陪部進(jìn)度棉計(jì)劃主體分保部進(jìn)度付計(jì)劃外腳手賭架拆除貼進(jìn)度計(jì)賢劃精裝核修進(jìn)仆度計(jì)叔劃幕墻浸進(jìn)度鈴計(jì)劃市政進(jìn)鵝度計(jì)劃景觀進(jìn)衫度計(jì)劃項(xiàng)目搬開工煩節(jié)點(diǎn)開盤汪節(jié)點(diǎn)主體程封頂陪節(jié)點(diǎn)分戶久驗(yàn)收閣節(jié)點(diǎn)規(guī)劃驗(yàn)轉(zhuǎn)收節(jié)點(diǎn)消防驗(yàn)帖收節(jié)點(diǎn)環(huán)保貍驗(yàn)收病節(jié)點(diǎn)竣工羅驗(yàn)收宏節(jié)點(diǎn)交房節(jié)劈燕點(diǎn)計(jì)劃主富要節(jié)點(diǎn)妙：石湖華旋城在每沿期項(xiàng)目藍(lán)開發(fā)時(shí)潑，都對(duì)啟計(jì)劃進(jìn)圖行詳細(xì)巨細(xì)分，臉重點(diǎn)控秀制關(guān)鍵霜路線中旦的關(guān)鍵咬節(jié)點(diǎn)完噸成時(shí)間田。進(jìn)度街風(fēng)險(xiǎn)部門糾因素領(lǐng)導(dǎo)因貢素項(xiàng)目鬼部因腸素總包因惱素分包因股素環(huán)境因千素物資因季素設(shè)備新因素資金士因素方法粉因素思想嘴上輕敬視缺乏通竹盤考慮突的意識(shí)沒有極脅強(qiáng)的責(zé)沾任心與上下晌的溝通非不足人手恰少或求經(jīng)驗(yàn)予少內(nèi)部炕效率掘低下缺乏梅威信舉例（五）愉石湖華援城進(jìn)度兆風(fēng)險(xiǎn)控糠制總結(jié)結(jié)論：橫一年按365天計(jì)算弦，在不徹計(jì)算五宮一、中張秋、國仆慶等法葛定節(jié)假壁日天數(shù)框，實(shí)際而施工天另數(shù)為22貿(mào)2天，摟即7.5個(gè)月。（六）折石湖華圖城區(qū)域害性影響妄進(jìn)度因具素總結(jié)蘇州種地區(qū)船性因既素春節(jié)堤過年渴，工但人提要前返蒼鄉(xiāng)，限正月趟十五續(xù)日后提陸續(xù)美復(fù)工瘋，前畏后影非響工大期約35天。清明前植后長達(dá)15~暑30天的連監(jiān)續(xù)雨季屠，平均砍影響工鴉期為25天江南地琴區(qū)6月出現(xiàn)敞的梅雨跌季節(jié)，落平均影少響工期30天春秋途兩次俯農(nóng)忙昂，大妙批蘇乏北和暮安徽睜工人狀返鄉(xiāng)奸務(wù)農(nóng)尊，造被成施療工人椒員大捧量減輝少，班影響騰工期器約為30天。7月~9月盛圈夏高筑溫期墳間，屋平均糞氣溫肝達(dá)35度以上憤累計(jì)約50天，每唇天工人沸實(shí)際工左作時(shí)間眨約為6小時(shí)，恒折合影斧響工期寶為13天左梨右。7月~9月臺(tái)講風(fēng)和兆熱帶販風(fēng)暴互連續(xù)海登陸旅，帶員來大初量降虧雨和努狂風(fēng)筑，在惕主體謙施工烘期間嚼造成誕極大金