房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程及相關知識

房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程及相關知識當前存在的問題1、你做你的計劃，我做我的計劃，誰影響自己不知道，自己影響誰也不知道。2、不給別人空間，給自己留足了空間。3、計劃趕不上變化。4、計劃可操作性很低，基本上是內(nèi)部原因本次學習目的？？？？本次學習的目的：1、了解房地產(chǎn)相關的政策法規(guī)、基礎知識2、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程3、掌握如何協(xié)調(diào)公司各部門進度，達到相互配合4、掌握及控制房地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)生的各種前期費用51房地產(chǎn)相關知識前期所涉及的費用42獲取土地流程開發(fā)手續(xù)流程35前期各部門的協(xié)調(diào)報告結構總結房地產(chǎn)開發(fā)全過程先耽擱大伙一杯茶的功夫。開篇之前，先講一個小故事。小唐名叫唐阿土，是成都的彎彎（農(nóng)民）。從來沒有出過遠門。攢了半輩子的錢，終于參加一個旅游團出了國。

國外的一切都是非常新鮮的，關鍵是，唐阿土參加的是豪華團，一個人住一個標準間。這讓他新奇不已。

早晨，不懂中文的服務生來敲門送早餐時大聲說道：

“GOODMORNINGSIR！”

一個XIAO故事

唐阿土愣住了。這是什么意思呢？在自己的家鄉(xiāng)，一般陌生的人見面都會問：“您貴姓？”

于是唐阿土大聲叫道：“我叫唐阿土！”

如是這般，連著三天，都是那個服務生來敲門，每天都大聲說：“GOODMORNINGSIR！”而唐阿土亦大聲回道：“我叫唐阿土！”

一個XIAO故事但他非常的生氣。這個服務生也太笨了，天天問自己叫什么，告訴他又記不住，很煩的。終于他忍不住去問導游，“GOODMORNINGSIR！”是什么意思，導游告訴了他，天啊??！我暈死！真是丟臉死了。

唐阿土反復練習“GOODMORNINGSIR！”這個詞，以便能體面地應對服務生。

又一天的早晨，服務生照常來敲門，門一開唐阿土就搶先大聲叫道：“GOODMORNINGSIR！”

此時此刻，服務員楞了一下，然后——大聲而有禮貌的回答：“我是唐阿土！”一個XIAO故事

這個故事告訴我們——人與人交往，常常是意志力與意志力的較量。不是你影響他，就是他影響你！同時，只有不斷的學習、提高才能影響到你周邊的人才可以成為最強者。一個XIAO故事房地產(chǎn)常用專業(yè)基礎知識作為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的一員把一些基礎的、淺顯的房地產(chǎn)知識梳理一次應該有所必要！即便以下內(nèi)容或許您已經(jīng)熟悉了百分之七八十。。。。。一、房地產(chǎn)相關知識1、什么是房地產(chǎn)、物業(yè)？

房地產(chǎn)：一般認為，房地產(chǎn)是地產(chǎn)和房產(chǎn)的合稱。但其內(nèi)涵可有狹義和廣義之分。狹義房地產(chǎn)是指房屋和房屋所占用的土地，即只有土地和房屋結合在一起時，才能稱為房地產(chǎn)，未建有房屋的土地，只能叫地產(chǎn)，不能叫房地產(chǎn)。廣義房地產(chǎn)包括地產(chǎn)和房產(chǎn)，但并不是說，只有房產(chǎn)和地產(chǎn)合為一體時，才能稱為房地產(chǎn)，單純的土地也是可以稱為房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。需要說明的是，房地產(chǎn)是我國獨有的概念，國際上一般稱之為不動產(chǎn)。

物業(yè)是指建成并經(jīng)竣工驗收可交付使用的各類房屋建筑及附屬設備、設施、場地、庭院和相關的建筑地塊的總稱，是房地產(chǎn)業(yè)的組成部分。中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程階段劃分發(fā)展特征階段關鍵詞第一階段1978年以前計劃經(jīng)濟時代，實行房屋統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管制，由地方財政撥款和各單位投資建造住房以解決房屋問題住宅統(tǒng)建、福利分房第二階段1978—1990住房商品化，房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟向房地產(chǎn)市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的階段土地使用制度改革憲法與土地管理法的修改住房制度改革第三階段1990—1997第一個快速發(fā)展階段，因市場不規(guī)范及發(fā)展過快也導致了第一個低谷期快速發(fā)展、泡沫、宏觀調(diào)控、安居工程、貨幣分房、房屋抵壓貸款、住房公積金第四階段1998—2007第二個快速發(fā)展階段快速發(fā)展、宏觀調(diào)控、大盤開發(fā)、多元化融資、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)……第五階段至今第二個調(diào)整期拐點、通漲、緊縮、豬堅強、范跑跑……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型分類標準類型企業(yè)性質(zhì)

國有、集體、私營、中外合資企業(yè)資質(zhì)

一級、二級、三級、四級開發(fā)類型

住宅開發(fā)商、綜合開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)區(qū)域

本土型開發(fā)企業(yè)、跨區(qū)域開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)相關知識

2、房地產(chǎn)一、二、三級市場有什么區(qū)別？房地產(chǎn)一級市場：具有國家壟斷性質(zhì)，房地產(chǎn)呈縱向流通的市場模式。主要體現(xiàn)在國家作為土地的所有者，將土地使用權投入市場運行，如現(xiàn)行的土地批租拍賣，其價格和交易方式是政府根據(jù)國家的整體利益而確定的。此外還如公房出售、廉租房低租分配等都是一級市場的交易表現(xiàn)。它是政府與經(jīng)營者、使用者之間的交易。房地產(chǎn)二級市場：具有經(jīng)營性質(zhì)，房地產(chǎn)呈橫向流通的市場模式。房地產(chǎn)商品以開發(fā)價值為基礎、價格由經(jīng)營向使用消費的平行轉(zhuǎn)移。表現(xiàn)為經(jīng)營者與消費者之間的交易行為，是土地轉(zhuǎn)讓市場和房地產(chǎn)增量市場。如房地產(chǎn)公司開發(fā)出售的商品住房就是典型的二級市場行為，也稱住宅一級市場。房地產(chǎn)三級市場：具有消費性質(zhì)，房地產(chǎn)呈橫向流通的市場模式。在調(diào)劑需求條件下，使用者、經(jīng)營者以效用為價值尺度的市場價格進行平等交換。是使用者之間的交易行為，是土地的再轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)的存量多次交易市場。如私房主出租、出手自己的私有房屋就是三級市場行為。一、房地產(chǎn)相關知識4、什么是控制性詳細規(guī)劃、修建性（實施性）詳細規(guī)劃？

控制性詳細規(guī)劃：是指根據(jù)城市總體規(guī)劃及其對各分區(qū)的功能要求，對城市分區(qū)地塊給出詳細的土地經(jīng)濟技術指標限定，如用地面積、道路坐標、標高、斷面尺寸等，并確定各功能用地的位置及市政基礎設施的配套規(guī)劃。

修建性（實施性）詳細規(guī)劃：是將城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃細化為空間形象和景觀建設，并進行有關技術經(jīng)濟指標的限定，如建筑層數(shù)、容積率、建筑紅線的位置、日照、建筑形體示意及建筑出入口的位置、豎向設計、道路坐標、標高及其轉(zhuǎn)變半徑、坡度等。泰和世王家修建藍性詳規(guī)泰和礙世家衰項目托共計舞有54棟樓。摘其中12層小平高層也共有36棟樓獸，南殖側(cè)地摟塊有17棟樓，戴北側(cè)地呈塊有19棟樓桃。16層高層腰共有10棟樓緩，南惰側(cè)地堅塊有7棟樓帝，北奶側(cè)地緒塊有3棟樓聞。18層高演層共繳有8棟樓，盡南北兩暗側(cè)地塊惠各有4棟樓御。一、銹房地竭產(chǎn)相香關知動識6、什么淚是標定絲式（準）住地價？它是塑政府聰根據(jù)浩管理峰需要汗，評昆估的蚊其一回宗地比在正常市梳場條蚊件下矛于某暮一估資價期民日的搜土地震使用筋權價仍格。7、什丈么是赤建筑響密度泊、建聲筑容偉積率驕？建筑密第度：就婦是建筑煤底層占瘋地面積系（建筑央基底總榜面積）僻與建筑誘基地總味面積（轎建筑總蔑用地面曬積）的偵比率（%）。它球表示基淹地內(nèi)建墾筑直接已占用土概地面積付的比例兆。建筑全容積些率：遼就是彎建筑視基地談內(nèi)所駐有建無筑物肚的建氧筑面迅積之炎和與課基地封用地遷總面推積的端比例汗。一、逢房地疤產(chǎn)相坦關知析識8、樓間饅距：兩相鄰孕樓的外斯墻面距旗離。建仁筑間距六的控制估是為了岡保障人死們工作并、生活禽的質(zhì)量糕與安全福，滿足刮必需的臟日照、赴采光、蓄通風等干要求；9、日肢照間曲距：建筑物壁高度／百建筑物繡相鄰距項離（國巧家標準1.取2）日照才標準蒙：冬友至中槳午滿饞窗日閑照1小時或宅斜窗日深照2小時牢。10、框諷架：是指意以鋼憶筋混敬凝土紐奉澆注別成承臨重梁臨柱，照再用赴預制雀的加輕氣混與凝土紙、膨旬脹珍宋珠巖宇、浮安石等或輕質(zhì)路板材撿隔墻鎮(zhèn)分戶六裝配道而成謊的住蠢宅。也適合糟大規(guī)底模工甚業(yè)化債施工姐，效球率較張高，拉工程懂質(zhì)量臥較好件。現(xiàn)漢澆樓嬌板，由梁、萍板、甲柱組紅合，從填充排墻。11．磚混饒結構：是指小拼部分鋼車筋混凝稱土及大仿部分磚方墻承重稼的結構釀。由于雨抗震要蓋求，磚順混結構旗住宅一愈般在五簡至六層壺以下。12、鋼綿混結吊構：這類住艱宅的結鋸構材料跪是鋼筋淡混凝土炸，抗震懲性能好州，房間庫的開間沖、進深抄相對較狐大，空姿間分割嬌較自由均，多用嬸于高層能住宅；便但工藝心較復雜恒，建筑策造價也涉較高。一、房渾地產(chǎn)相獨關知識13、什么租是多層倍住宅、摧低層住挖宅、小狡高層、甜高層、役超高積層住宅雜？低層――逆1～3Ｆ跑多以獄磚混多層――弱4～6Ｆ波磚天混、罵框架小高層――7～9Ｆ柔框剪高層――1團0Ｆ以辨上～100米以下健框斷架超高層――1疏00米以上狀框架一、之房地叼產(chǎn)相紙關知柴識14、設揪立房槳地產(chǎn)手開發(fā)悼企業(yè)縱具備搖的條彎件？（1）有自逗己的名顆稱和組塘織機構對（2）有固度定的經(jīng)逼營場所殊；（3）有蠟符合屑國務這院規(guī)云定的夏注冊波資本替；（4）有足估夠的專交業(yè)技術蔑人員；鼠（5）；那法律職、行仆政法貓規(guī)規(guī)慨定的障其他驚條件齡。15、為什戰(zhàn)么資質(zhì)增證書從謠事房地搏產(chǎn)開發(fā)疏經(jīng)營？16、企萄業(yè)資掀質(zhì)等涼級如紀何分脆類？——詳見鴨“資即質(zhì)管肯理規(guī)鑒定”一、房福地產(chǎn)相框關知識18、規(guī)劃威中的七雄線七線：百紅線、溉綠線、金藍線、嘩紫線、備黑線、隱橙線和望黃線。叢其中“紅線”主要針裂對道路字控制；“綠線”是規(guī)辮劃城陵市公吐共綠誼地、庭公園勝、單糠位綠覆地和劃環(huán)城續(xù)綠地庭等；“藍線”規(guī)定城張市水面筒，主要嶄包括河刷流、湖焦泊及護束堤；“紫線”規(guī)定歷犁史文化憤街區(qū)；“黑線”規(guī)定拾給排禾水、傍電力左、電額信、信燃氣狠等市余政管啄網(wǎng)。“橙線”軌道交漁通管理“黃線”地下先文物爹管理傅。"紅線"是指道哄路用地趁與其它械建設用卷地分界秀線，紅淹線與建轉(zhuǎn)筑控制膨線之間荒還有可陪能存在霞綠線，云黃線等牽。一、房產(chǎn)地產(chǎn)相尺關知識19、房地愛產(chǎn)開發(fā)膀商銷售菊商品房棵應持有偽的“五侄證、二翁書五證”：a、規(guī)劃贏局—建設用倍地規(guī)劃戲使用證怪；b、規(guī)漂劃局--建設述工程昌規(guī)劃乘許可棍證；c、國蘋土局—國有畝土地四使用假證（轎證明云賣方己已繳份納了我土地件出讓奮金，書擁有奸產(chǎn)權郊保證刊）；d、建委--建設施僚工許可尚證；e、房稍產(chǎn)局--商品房吼預售許原可證；其中窩土地那使用閉證和站商品統(tǒng)房預滔害許湖可證繩可以寄表明新所購么房屋銀屬合用法交辱易范逗疇。房地鞭產(chǎn)開棵發(fā)企鎮(zhèn)業(yè)向酸用戶耕交付輝銷售蓋的商尺品住彈宅時伴，必每須提搜供‘“二書”即《住宅聚質(zhì)量礙保證改書》和《住宅使蕩用說明尚書》五證兩書一、價房地活產(chǎn)相跟關知獻識20、套型犬面積？21、90/登70?復式住宅并耍不具備干完整的歡兩層空住間。一耀般來說先，復式弓住宅層慘高較高蒜（普通衣住宅的振層高一違般為2.雨8米），橋可在層勿高較處楊隔出夾盯層，安年排臥室味或書房紙等，用旺樓梯聯(lián)狂系上下孔，其目韻的是在嫩有限的撥空間里老增加使叨用面積春，提高扯住宅的莫空間利氧用率。躍層式住撈宅是儲一套桑住宅截占兩伴個樓墻層，棉一般荒在首命層安懶排起堵居室定、廚板房、戀餐廳火、衛(wèi)杠生間煌，二尋層安巾排臥序室、甜書房堡等。錯層式住和宅主眠要指罵的是詞房內(nèi)奮的客危廳、徹臥室胡、廚慚房等蚊處于嫂幾個溫高度己不同伯的平甘面上蔽，各信個空羨間是宣用幾矛級臺園階聯(lián)偶系在筒一起萌的。房地摘產(chǎn)常騾用專雜業(yè)術我語創(chuàng)新戶源型錯層扇室內(nèi)浙實景譯圖錯躍式雕室內(nèi)效喘果圖按單體蒜結構分板樓、辣塔樓、題板塔結歸合別墅譜按單份體結曉構分獨棟升、聯(lián)辛排、島雙拼殃、疊哭拼房地產(chǎn)格常用專黃業(yè)術語建筑榜類別板樓四療大優(yōu)點南北愁通透印，采艇光通鬼風好傳；均好果性；管理成冊本不高授；實用內(nèi)率、拋得房攏率高麥。板樓兩忘大缺陷建筑饑密度誰小，懼不能鄭充分潑挖掘毫地土柔地價但值，它且房去價相床對高余；房型格液局不宜拋改造。按單仗體結喂構分塔樓平面圖塔樓意四大斃優(yōu)點節(jié)約土棚地資源脊，房價剃較低；空間皂結構甲靈活潛，宜怎于改敵造；結構強墓度高，磁抗震性跨好；居高望喊遠，視拋野開闊槐。塔樓兩洽大缺陷均好性耀差，居濕住密度率高；使用率件不高，證存在灰吸色空間粥。獨棟別余墅立面別墅按沾單體結磁構分聯(lián)排廳別墅聯(lián)排券別墅栽又稱TO設WN閃HO胖US征E，有天巷有地，孝每戶獨好門獨院螺，設有1至2個車位以，還有招地下室萍。與獨國棟別墅溉區(qū)別很泉大的是胖，它是棟由幾幢紫小于三尸層的單骨戶別墅禽并聯(lián)組聚成的聯(lián)抬排或住閘宅，有四統(tǒng)一的天平面設姥計和獨戰(zhàn)立的門恰戶。建破筑面積舊一般是輩每戶250平方插米左槐右。雙拼別削墅它是聯(lián)殃排別墅散與獨棟聽別墅之抓間的中散間產(chǎn)品窩，是由眾兩個單堅元的別嫂墅拼聯(lián)挖組成的精單棟別獨墅。在止美國被鏟叫作“Two欄fa始mil銹yh櫻ous嚼e”，直譯貿(mào)為兩個聽家庭的貼別墅。疊拼別挺墅它是Tow柴nho怎use的疊掘拼式鬧的一飄種延衣伸，革是在性綜合踏情景束洋房擇公寓狗與聯(lián)維排別務墅特究點的吼基礎餅上產(chǎn)郵生的液，由纖多層賺的復仆式住腹宅上范下疊姿加在析一起太組合辟而成費，下濟層有帆花園高，上為層有攤屋頂劑花園善，一工般為蒼四層惰帶閣隔樓建犁筑，填這種叉開間偏與聯(lián)鎖排別潔墅相嫩比，稠獨立恐面造超型可怒豐富葛一些選，同渴時一亂定程退度上止克服靜了聯(lián)縫排別幼墅窄賺進深源的缺徑點。疊拼疫別墅擱立面獻圖本單元汗即將，別結束。肚。。進入亮下一赴單元唐。。鋒。1房地狗產(chǎn)相榨關知登識前期所籍涉及的歌費用42獲取顧土地榆流程開發(fā)手顏續(xù)流程35前期尼各部賺門的貧協(xié)調(diào)報告結切構總結房地產(chǎn)羞開發(fā)全屑過程二、還房地臥產(chǎn)開竹發(fā)全禽過程——獲取校土地縣流程詳見土創(chuàng)地獲取漆流程圖恨（附件急）前期灣工作慈流程橫圖（法附件詞）開發(fā)管豬理制度祖（附件）二、處房地設產(chǎn)開區(qū)發(fā)全廟過程——獲取贊土地減方式一、責房地徒產(chǎn)獲好得土誰地常桐見方仙式1、通過類招拍掛鑒；2、通摔過項儲目轉(zhuǎn)稠讓；3、通犁過股繞權轉(zhuǎn)霜讓；4、關王于合里作建呈房；5、通過郊舊城改貓造或者旨城中村閑改造；6、通過軍企業(yè)改榆制；二、房詳?shù)禺a(chǎn)開授發(fā)全過鉗程——獲取土隆地方式優(yōu)點獨：程洗序簡帳單，稀遺留羽問題張較大格；缺點：璃成本較逗大；1、關于遞交付條滲件以及閣時間問灶題（三窯通一平針以及違匆約金等拌）；2.關于做容積曉率問累題；3、關于刊限高問底題；4、關繼于土叫地前立期勘根察問織題（廁勘察陳過程款中發(fā)睛現(xiàn)市笛政管細網(wǎng)、施文物陸處理拐）；通過招拍掛偷方式獲得知土地歪需要駐注意燈問題幻玉。二、房慶地產(chǎn)開劃發(fā)全過功程——獲取龜土地詳方式優(yōu)點閘：后更期遺叉留問紹題較迷??；缺點：鵝成本增稻大，程活序繁瑣起；適用對寧象：轉(zhuǎn)語讓方財辛產(chǎn)狀況寄復雜，熔公司成伍立年限行長，轉(zhuǎn)歇讓方情瓜況無法已有效評厘估；1、關于別轉(zhuǎn)讓條強件問題映；2、關四于轉(zhuǎn)吊讓稅著收問屆題（土鳴地增層值稅懷、契燥稅、膝營業(yè)示稅）穗；項目腹轉(zhuǎn)讓坦方式二、房膠地產(chǎn)開啞發(fā)全過篇程——獲取土繞地方式優(yōu)點蓬：成竹本較執(zhí)小，駁操作禾簡單匪；缺點獨：遺辨留問揚題較綁大；適用移對象揭：單指項目仙公司泡；1、通過靈股權轉(zhuǎn)叉讓獲得舒土地應育注意事田項；2、關些于股碰權轉(zhuǎn)倉讓稅微收問初題（抄轉(zhuǎn)讓斗方為粥個人假或者姻外國晴企業(yè)那）；3、公司半被吊銷具營業(yè)執(zhí)設照后能僻否進行康股權轉(zhuǎn)介讓?4、國有時產(chǎn)權轉(zhuǎn)靠讓程序嘆問題；通過股權轉(zhuǎn)呼讓方式獲得遼土地縣需要縱注意古的問觀題二、凳房地緣瑞產(chǎn)開調(diào)發(fā)全滿過程——獲取土國地方式1）經(jīng)是營狀戰(zhàn)況：休主要露對目芝標公份司的獵未來茅可營傍利性墳進行行判斷雕分析騰；2）財務麻調(diào)查，漂主要審駁查目標丸工地財拋務狀況塔、完稅獎狀況、秤債權債勵務狀況遞、投資團及擔保湯情況等腳；3）法辦務調(diào)閥查，藍主要濁審查旗工商掀登記史狀況勁、債販權債債務狀職況、讓有無厘隱形戰(zhàn)或其塔他遺母留問嗚題；4）人饅事調(diào)伯查，腫主要鍛對目砍標公浪司勞派動關跌系狀列況、膏薪金甘狀況序、人豈員狀判況、肌三金組退休誦等問泡題進影行審交查；1、通過敞股權轉(zhuǎn)畫讓獲得卷土地應檢注意事協(xié)項二、虧房地良產(chǎn)開盞發(fā)全累過程——獲取妖土地析方式2、關于雷股權轉(zhuǎn)秤讓稅收甜問題（場轉(zhuǎn)讓方驕為個人噴或者外翻國企業(yè)桂）3、公司念被吊銷穩(wěn)營業(yè)執(zhí)課照后能抵否進行翠股權轉(zhuǎn)悄讓?4、國有悉產(chǎn)權轉(zhuǎn)信讓程序瓜問題；1）初土步審氧批。壁轉(zhuǎn)讓際方就熟本次功股權讀轉(zhuǎn)讓銅的數(shù)稻額、昌交易諒方式紋、交土易結觸果等植基本押情況茅制定《轉(zhuǎn)讓膛方案》，申茶報國布有產(chǎn)酬權主琴管部屬門進拜行審低批，舅在獲矩得同譽意國牽有股急權轉(zhuǎn)貍讓的韻批復痛后，駕進行神下一掩步工仁作。2）清產(chǎn)志核資。僅由轉(zhuǎn)讓這方組織租進行清擔產(chǎn)核資兼（轉(zhuǎn)讓突所出資喉企業(yè)國運有產(chǎn)權烘導致轉(zhuǎn)振讓方不窩再擁有帖控股地窄位的，阻由同級壁國有資招產(chǎn)監(jiān)督霞管理機扒構組織鍵進行清欣產(chǎn)核資認），根季據(jù)清產(chǎn)宜核資結有果編制任資產(chǎn)負飲債表和味資產(chǎn)移恒交清冊糊。3）審計恨評估。焦委托會郊計師事石務所實是施全面妹審計，俯在清產(chǎn)棟核資和踩審計的牽基礎上倆，委托須資產(chǎn)評攝估機構羅進行資宗產(chǎn)評估怖。（評譽估報告當經(jīng)核準生或者備界案后，珍作為確國定企業(yè)條國有股堂權轉(zhuǎn)讓撫價格的光參考依旅據(jù)）二、臣房地亞產(chǎn)開陡發(fā)全昌過程——獲取土科地方式4）內(nèi)津部決紗策。愉轉(zhuǎn)讓釋股權貧所屬志企業(yè)愈召開惑股東役會就漸股權叔轉(zhuǎn)讓陳事宜朋進行浸內(nèi)部某審議史，（繁如果站采取緒協(xié)議親轉(zhuǎn)讓評方式分，應軌取得縫國有轎資產(chǎn)喬主管拌部門連同意吸的批指復，諷轉(zhuǎn)讓私方和澆受讓碧方應需當草星簽轉(zhuǎn)盤讓合宮同，宿并按桐照企約業(yè)內(nèi)駁部決歷策程在序進貨行審用議）績，形磨成同凈意股身權轉(zhuǎn)耗讓的瘋決議劍、其奸他股景東放島棄優(yōu)淹先購者買權揀的承汗諾。弦涉及債職工仍合法熊權益姓的，向應當嗓聽取揭職代秩會的待意見浮，并禽形成續(xù)職代臂會同殿意轉(zhuǎn)雄讓的狗決議青。5）申稈請掛雪牌。遠選擇伙有資握格的吉產(chǎn)權命交易書機構仰，申揪請上嫁市交例易，胳并提似交轉(zhuǎn)憑讓方兄和被跌轉(zhuǎn)讓革企業(yè)劍法人壞營業(yè)杰執(zhí)照顧復印事件、統(tǒng)轉(zhuǎn)讓流方和虧被轉(zhuǎn)囑讓企斜業(yè)國框有產(chǎn)貿(mào)權登呢記證愿、被況轉(zhuǎn)讓鏟企業(yè)弓股東炮會決謊議、風主管央部門背同意靠轉(zhuǎn)讓石股權贈的批哪復、投律師識事務億所的池法律粉意見狀書、生審計望報告劑、資勺產(chǎn)評泰估報他告以秩及交臨易所堪要求琴提交怒的其憂他書甚面材萍料。6）簽訂辛協(xié)議。婦轉(zhuǎn)讓成撿交后，腐轉(zhuǎn)讓方文和受讓此方簽訂裝股權轉(zhuǎn)綢讓合同谷，取得講產(chǎn)權交毛易機構野出具的悶產(chǎn)權交撈易憑證煤。7）審批繪備案。笑轉(zhuǎn)讓方詳將股權秤轉(zhuǎn)讓的牧相關文夠字書面添材料報鍛國有產(chǎn)烈權主管抗部門備機案登記眉。8）產(chǎn)權授登記。路轉(zhuǎn)讓方散和受讓鈴方憑產(chǎn)騎權交易遼機構出濱具的產(chǎn)板權交易串憑證以線及相應蜂的材料極辦理產(chǎn)游權登記程手續(xù)。9）變更向手續(xù)。爛交易完先成，標殃的企業(yè)分修改《公司章咳程》以及股療東名冊雜，到工伐商行政痕管理部趴門進行砌變更登野記。特點：黨共同投在資、共缺同經(jīng)營堪、共享皆利益、抵共擔風告險；條件：勺應當至次少一方射具有房規(guī)地產(chǎn)開古發(fā)資質(zhì)祝，合作故土地為首出讓土翼地；優(yōu)點：仰節(jié)約成困本，降掘低風險約，資源鑒共享；缺點傍：合膚作伙新伴選睜擇要扇求高正、管專理團辛隊配日合要妙求高饒、制勇度和災理念廚認可怨程度嶼均較門高；1、通過伙土地使猜用權作仍價入股亭方式合牛作開發(fā)辰房地產(chǎn)抽營業(yè)稅代問題2、土地爸作價入奪股時土忍地增值濁稅問題協(xié)；3、合驕作開輸發(fā)房陜地產(chǎn)柴性質(zhì)名認定虛問題難；關于合作開盯發(fā)獲取另土地問題二、堪房地愈產(chǎn)開養(yǎng)發(fā)全改過程——獲取土就地方式二、房慚地產(chǎn)開牢發(fā)全過項程——獲取蒙土地俊方式1、通促過土雁地使祝用權搞作價遙入股耀方式變合作頌開發(fā)纖房地石產(chǎn)營歉業(yè)稅貼問題土地出擴讓方以勢土地使旁用權、理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企灘業(yè)以資籃金合股貴組成合豎營企業(yè)炭，合作比建房是僚否交納仍營業(yè)稅槍分三種關情況：1）若拌房屋擠建成疊后雙或方采響取風柏險共苦擔、閘利潤秤共享礦的合矛作方襪式，警對土里地出去讓方滋向合逼營企紛業(yè)提咬供的花土地宜使用那權，此視為餡投資填入股踏，不猾征營四業(yè)稅鬧；只欣對合培營企稠業(yè)銷浸售房西屋的隙收入隊按"銷售不勇動產(chǎn)"稅目征眨收營業(yè)弊稅；對銷雙方分槳得的利艇潤不征冊營業(yè)稅霜。2）房屋嗓建成后社雙方按夠一定比圖例分配佳房屋，斷則此種姑經(jīng)營行見為未構療成“以血無形資殖產(chǎn)投資界入股，扣共擔風逗險”不恰征營業(yè)飼稅的行巷為，因描此對出刃讓土地懇方向合尾營企業(yè)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的延土地，墳應當按?！稗D(zhuǎn)讓村無形資敏產(chǎn)”稅究目征收繩營業(yè)稅索。對合仰營企業(yè)辱的房屋彼，在分菠配給雙遼方后，趴如果各索自銷售券，則再酷按“銷畝售不動米產(chǎn)”稅戀目征收帳營業(yè)稅寺。3）若四房屋遇建成狠后，殿土地撤出讓晉方采囑取按陽銷售許收入息的一銷定比名例提釣成，晝或提測取固錘定金笛額利豆?jié)櫟膭辗绞揭聟⑴c楚分配如，屬即于土滲地出稠讓方插將土隱地使昏用權藏轉(zhuǎn)讓揮給合懷營企貸業(yè)的儀行為告，對挪于出烤讓方即取得循的固護定利菊潤或保從銷聰售收報入按柜比例方提取緒的收趴入按"轉(zhuǎn)讓無鞋形資產(chǎn)"稅目鄉(xiāng)豐征收詞營業(yè)洪稅；辜對于刑合營練企業(yè)苗則按貌全部誕房屋士取得拾的銷倡售收房誠入，專按“復銷售學不動良產(chǎn)”旦稅目偷征收晴營業(yè)些稅。2、土地場作價入憑股時土誘地增值寒稅問題境；二、房濾地產(chǎn)開緊發(fā)全過役程——獲取卸土地辨方式3、合椒作開寧發(fā)房滾地產(chǎn)開性質(zhì)尚認定軟問題過；1）項膚目約嶼定提駝供土繼地一塞方不振承擔妄經(jīng)營魄風險故，只短收取滅固定枝利潤墻，視圣同土瘡地轉(zhuǎn)梯讓；2）合寄作開既發(fā)房盆地產(chǎn)慈項目閣約定濫提供趙資金保一方亡不承鐘擔經(jīng)艙營風濁險，勵只分油配固賀定數(shù)械量房陳屋的需，視捉同房袍屋買葬賣；3）合作遭開發(fā)房花地產(chǎn)項吸目提供蔥資金一蝴方不承磨擔經(jīng)營耽風險，惠只收取喪固定數(shù)謝額的貨捐幣的，何視同借就款；4）合作駛開發(fā)房蛛地產(chǎn)項委目約定便提供資蛾金的一絨方不承厭擔經(jīng)營攜風險，酸只以租夸賃或其卷他方式軍使用房乘屋的，四視同租穿賃；二、房消地產(chǎn)開艙發(fā)全過僚程——獲取土奶地方式難點：黎拆遷安破置問題優(yōu)勢冬：成慎本低梨廉，矛土地受資源栗豐富授；缺點：波獲得土觸地周期羅長，易笛出現(xiàn)糾書紛；1、關于門區(qū)政府蠻、管委利會簽署鉗合作協(xié)肯議書問畏題；2、關于希村民與室開發(fā)商奴簽署合教作協(xié)議眉問題；3、關汗于政辯府掛饞牌后榮進行龜拆遷翠問題競；4、關妙于城傾中村抓改造順以及為舊城魄改造舍程序敲；第一階次段:啟動邊改造秘階段通過舊城墊改造輛或城購中村綿改造獲取愚土地疾方式二、專房地京產(chǎn)開巴發(fā)全敏過程——獲取肅土地據(jù)方式第二毛階段:土地和從規(guī)劃手理續(xù)辦理風階段區(qū)人攝民政鍬府組劈燕織區(qū)辜國土奔資源盯局進橋行城嗎中村冶土地宿地籍體調(diào)查,進行土牛地初始抵登記發(fā)茫證。土厭地確權鴉資料齊揭備后,編制城遷中村改享造控制利性詳細哀規(guī)劃和樓安置區(qū)玻修建性叨詳細規(guī)講劃。市規(guī)能劃局赴下達維規(guī)劃京設計魂條件市土付地儲謊備中猾心審維核城瀉中村漂改造季用地蔽規(guī)模,會同區(qū)輛人民政晌府擬定鴿土地儲督備方案,簽訂土碌地儲備補協(xié)議或紋出具相三關說明冠。市房管殖局注銷慕拆遷村蔥民原有旬房產(chǎn)證,設定安疑置房、膽配套開堂發(fā)商品辭房及廉懸租房的端戶型、明套型面辯積土地發(fā)出讓前軋置條件。市國土蹄資源局橋依據(jù)城艱中村改蓮造方案值擬定土師地出讓員方案,報市人睛民政府惹批準后,辦理安火置和配嬸套開發(fā)砍用地公朗開出讓。第三階弱段:項目皮建設憶階段。第四汪階段:村民付回遷碎階段5、集姑體建齡設用堆地用搏途以友及對音外出瓣租問帳題；興辦鄉(xiāng)池鎮(zhèn)企業(yè)腹和村民允建設住猴宅經(jīng)依搶法批準驅(qū)適用本畜集體經(jīng)羽濟組織兄農(nóng)民集兇體所有婦的土地卸，或者固鄉(xiāng)鎮(zhèn)村芬公共設塑施和公玻益事業(yè)梁建設經(jīng)痛依法批菠準使用塑農(nóng)民集袍體所有綠土地外兄，其他狗情況均烈不能使繳用集體政土地。6、拆遷竹人與被銜拆遷人垮達不成糊拆遷補鼓償安置大協(xié)議問清題根據(jù)相榴關法律符規(guī)定，墊如拆遷胳人與被怎拆遷人炊達不成絞拆遷補淚償安置侍協(xié)議的鹽，經(jīng)當套事人申諒請，由買房屋拆賭遷管理狗部門裁莫決，如州對裁決權不不服唇的，可雜以提出族訴訟?？嗟V訟槐期間不完停止拆蠟遷的執(zhí)順行。7、被綢拆遷睡范圍俘內(nèi)存脹在設根定抵他押權包房屋衫問題對于拆極遷設有姨抵押權分房屋實背行產(chǎn)權牲調(diào)換的撤，由抵巡壽押權人臭與抵押肅人重新蒸簽訂抵舒押協(xié)議榮，抵押召權人與知抵押人匹重新簽送訂抵押紗協(xié)議后握，由抵引押權人公與抵押只人按照科所拆房鮮屋的使匪用性質(zhì)嶺進行產(chǎn)遠權調(diào)換巾并與拆宏遷人之二、蝦房地武產(chǎn)開憶發(fā)全筒過程——獲取土動地方式間相抱互結身算結羨構差師價，沒但如緊抵押艇權人神與抵攏押人貌經(jīng)協(xié)印商不崇能達聞成抵逐押協(xié)斷議的倦，由察拆遷愧人提暴出拆售遷補紐奉償安尋置方勿案，夸報請盟房屋著拆遷勒主管氣部門幣批準貧后，芽進行知拆遷談，并熄進行睬證據(jù)朋保全觸。對于拆劍遷設有那抵押權仙房屋實屆行貨幣衡補償?shù)臋M，應當物將補償設款進行喉提存或裁者提前飾支付給踐抵押權松人或者淹采取保眉全措施微。8、被歲拆遷閱范圍抹內(nèi)出炒現(xiàn)產(chǎn)路權不障明確掌的房公產(chǎn)如談何處汁理？根據(jù)訴相關危法律為規(guī)定姓，拆奪除產(chǎn)眨權不估明確始的房板屋，午拆遷熄人應蓮當提萬出拆況遷安蜜置方賺案，臨報房景屋拆航遷管極理部常門審姓核同希意后析實施培拆遷瓣。拆擠遷前扮，拆欠遷人扒應當許就被嘉拆遷軟房屋善的有俯關事水項向耳公證腸機關冷辦理包證據(jù)寬保全嚴。9、被拆遷腔范圍內(nèi)秒出現(xiàn)房狀屋所有凳權人下使落不明團如何處奸理？如在浮被拆棵遷范弓圍內(nèi)本，出窗現(xiàn)被嫁拆遷奮房屋矮下落勉不明渣情況卸，根尺據(jù)相眼關文蝕件規(guī)休定，各下落炸不明銷的房概產(chǎn)可揚以由張房屋仗拆遷毫管理駕部門報或者殘政府糠代管魔，而零對于票代管竊的房逼屋需溫要拆科遷的油，拆噸遷補痛償安固置協(xié)凱議必豬須經(jīng)鐵公證暫機關失公證材，并愁辦理根證據(jù)怨保全叛。10、被噴拆遷暢范圍春內(nèi)出乎現(xiàn)房籍屋所涉有權刪人已著經(jīng)死倒亡如交何處享理？被拆遷改人死亡毅，分為枕兩種情符況：一瞧種情況楚為：已犬經(jīng)明確賢房屋的躍繼承人謎的，由傻其繼承蜜人與拆暖遷人簽批署《拆遷遼安置草補償億協(xié)議》，一種輸情況是煉未能確重定繼承川人或者蟲存在繼柴承糾紛蹦的，對儉于這種蒜情況可聾以比照乘產(chǎn)權不窮明確時蕉的原則貨處理。二、房傘地產(chǎn)開深發(fā)全過鼻程——獲取土暑地方式二、房恥地產(chǎn)開你發(fā)全過授程——獲取熱土地蚊方式國有企夫業(yè)出售駛程序問鞠題；1）擬定蘿出售方段案。2）征求溉職工代要表大會香意見。3）審批箏出售方牢案；出售首縣(旗、扭區(qū)、桐市)屬企種業(yè)，斯由縣辛級人廣民政白府提頓出方劈燕案，搏報地稈級市混人民籮政府(含州嚼、盟幣，下狂同)審批，社并由地飄級市人刑民政府烤報省級溜人民政峰府備案拜，省級覺人民政漲府認為留不宜出民售的企骨業(yè)，不寫得出售組；出售陽地級市鹿屬企業(yè)漿，由地趙級市人洪民政府塔提出方雨案，報能省級人屬民政府揮審批。擴除地級閱市以上截地方人版民政府灘有權審廈批其管鎖轄范圍控內(nèi)的企建業(yè)出售陵外，其祖他任何懸部門、雁機構、倚企業(yè)和盯個人均垃不得決貸定出售班企業(yè)。4）發(fā)布杏出售信屋息；5）擬桑購買紫者提屈出購具買時撇申請多，審慈查擬罵購買菜者資杯信狀綿況；6）對短擬出誤售國徒有企蟲業(yè)法薄定代姿表人巨進行柔離任廟審查援并進釀行資桂產(chǎn)清貨查；7）產(chǎn)權湖界定和醫(yī)資產(chǎn)評拒估；出售方嶼委托具畏備資格盆的評估周機構對夫企業(yè)資捕產(chǎn)(包括無常形資產(chǎn))和土強地使趨用權屆進行貨評估枕，評胞估結蹈果應戰(zhàn)按有確關規(guī)橋定經(jīng)飲有關局部門康確認落。通過企業(yè)險改制鑒方式獲取截土地二、房背地產(chǎn)開冷發(fā)全過憐程——獲取刮土地綿方式8）出銳售價抽格的代確認恐并確蠢定購崗買者步；出售方異應以有冠關主管早部門確陵認的評浴估值為屆依據(jù)，皆合理確酸定出售齊底價，疑通過拍戲賣、招內(nèi)標或協(xié)寨議轉(zhuǎn)讓初等方式講確定企道業(yè)出售晴價格及勉購買者欄。9）購營買者峽落實社相關培事宜撲；在與出綿售方簽鴨訂出售靈協(xié)議之荒前，購發(fā)買者應舉當與社矩會保險果經(jīng)辦機叛構落實狀企業(yè)職尾工社會島保險的升事宜。被如果企塔業(yè)有債猛權人的甩還應當村與債權音人簽訂鼠轉(zhuǎn)貸協(xié)漫議或者怨還款協(xié)悼議，并食提供相千應的擔婆保，以妥保證債孫權人的結利益不拒受企業(yè)什出售影降響。此外，過為了保疑護債權丟金融機礦構的利悲益，在伯改制過蛾程中必筋須要征邊得債權填金融機塔構的同櫻意，保價全金融氧債權，口國有企欄業(yè)才能則改制，皆金融債種務未落革實的企兆業(yè)，不摔得進行躁改制。10）簽后訂出申售協(xié)曬議；出售壞方與近購買喝者簽騾定出話售協(xié)聲議。埋采取芳協(xié)議殿轉(zhuǎn)讓士方式往出售日的企晌業(yè)，止經(jīng)上扣一級工人民占政府眉審核碗批準吹后協(xié)撈議方休可生屠效。11）辦理厲企業(yè)產(chǎn)萍權變動肆證明、蹲土地使寶用權證夜書和申稼請登記嫌；12）權利帥義務承騾擔和職仰工安置蔑；企業(yè)動出售哪后，旅如果勺原企若業(yè)法栗人資背格被俗注銷始的，堆購買聞企業(yè)法應當趟承繼新原企活業(yè)的把債權悟債務售關系離，接棉受原計企業(yè)盜的職波工和售離退貌休人宋員，概并根娘據(jù)勞毅動法此相關拍規(guī)定犬履行岡相應我義務評。如蹦果原夏企業(yè)味法院仍被注萌銷，碎購買蠟企業(yè)嗎以原腳企業(yè)懶資產(chǎn)丘成立頓新法釀人的視，原貿(mào)企業(yè)潮債權該債務卵由新共法人塞承繼賄。13）未調(diào)了事融項的崗處理載。二、房贈地產(chǎn)開切發(fā)全過憂程——獲取土玻地方式最佳實果踐:地產(chǎn)公贊司拿地尋術最佳實唉踐:地產(chǎn)公蚊司拿地斑術萬科舉在20周08年致重股東曠信中抖有一液段發(fā)慎人深敗省的柏話，“在土地丑交易完攔全市場噸化的背系景下，啦部分先存發(fā)企業(yè)積在不可遭替代資捎源上的蘭獨占性徑已不復毀存在，穩(wěn)隨著存葬量土地焰資源的軋逐步消令耗，這揮一方面翻的先發(fā)造優(yōu)勢正裕在迅速儉弱化并還日漸消棋亡，因識而房地簡產(chǎn)行業(yè)濤所能夠混期待的壁，只能僻是一個鐵公平的虹收益水銷平”。盡管曠招拍掛來制度實鈴行之后烘，各企壇業(yè)在拿雜地能力皇方面的淹差距呈國縮小趨墨勢，但坐很多開衰發(fā)商還濟是不遺庫余力地狼修煉自就己的獨盛門秘籍額，以期腫立于“公平收禽益水平”之上。1、高境展界：無慢招勝有薪招（代再表公司發(fā)：萬科坦）2、早計倍劃：從芽小培養(yǎng)草（代表易公司：歌中南建急設）3、豎石大旗增：組膀建親岔友團勝（代貴表公尺司：似萬達肥）4、硬靠竿山：父連母包辦屆（代表樣公司：隆信達地距產(chǎn)）最佳愈實踐:地產(chǎn)公尤司拿地律術1、高取境界遞：無轟招勝夸有招?。ùg表公乎司：端萬科治）萬科的仁拿地策允略：萬科在爹把握土露地獲取餅量時，穴并非像害大多數(shù)剪企業(yè)以盞土地面保積作為瞇約束變旁量，而浴是以總外獲取金并額作為皂核心的創(chuàng)約束變需量，并屢下達到蠟各區(qū)域漁為單位打的子公品司。核心自思想線：一般地艘產(chǎn)商拿公地有三柳種策略果，順周遵期（追劇漲殺跌有，大多灰數(shù)公司鋪如此）筋，反周飄期（國名內(nèi)很少雅企業(yè)能犧做到）伸，萬科案采用的哄是規(guī)避發(fā)周期策彈略。這醉種方式超類似于輩定投，餃其要點傘在于，天因為鎖移定了每既期的買鞭入金額注，所以杰價格越間低的時攜候，買摸入的數(shù)前量就越駱多，這握樣在經(jīng)筐歷一次耽完整的典周期后突，平均皂買入成網(wǎng)本會低則于波動袍中軸。惜這種規(guī)衫避周期源的策略床適用于迷趨勢不尼明朗的堤情況，臭近幾年草住宅市郊場周期柄日益縮鼓短，使床得預測滑和把握粱周期成鹽為一項折超出人畝力范圍塘的工作慰，萬科截的策略斧以不變踩應萬變餃，無招寇勝有招懷，在瞬懼息萬變儀的行業(yè)乓里，其里中庸之她道正是雖脫穎而仆出的利屈器。1、高境妥界：無餐招勝有飲招（代價表公司商：萬科苗）市場表溪現(xiàn)：無論行親業(yè)在高稈點還是獅低位，淹萬科都遭會拿地巴，即使冶在20惰07年提出姜拐點論述后都沒殺有停止波購地，200適8年更是承成為唯剛一一個錘購地超振過10陰0億元糾的公午司。嗚從下壁表可書以看喉出，榴拿地矛上萬栗科投輩入的碑資金才量波趣動小愚，周叮期特湊征不削明顯向。正面如萬識科在20溝07年年報喜中的話約一樣，躲“土地培不同于草其他生省產(chǎn)原料拒，難以攤從市場誓上隨時杜購得，襪企業(yè)如刑不能提莫前購入個一定量仙土地，笨經(jīng)營的戒持續(xù)性箱都會遇年到挑戰(zhàn)歪，更遑滅論發(fā)展梁，完全丘停止購木地，是愿一個十贈分極端巨的決定理”。正鄰是這樣掏的策略撥使萬科葉在200向5年地腦產(chǎn)調(diào)背控年陪拿到彩了大悔量便吉宜土氏地，蛛開始凡一路晌領先肅，并督在行含業(yè)普套遍彷襪徨時板將20假06戶-2塊00廢8年設仗定為稿高速槳增長扎期，陜而很昏多順往周期鏟的企他業(yè)就槳不免械遭受悔行業(yè)屆周期譯的洗脈禮了棚。新增土地面積/萬平方米土地款/億元年份萬科保利金地萬科保利金地2005651.22006120131112763.837.12007934639.6505318169.3161.6200846559488.5136.161.218200910361338248.2461萬科、匙保利、腰金地歷鼠年拿地紐奉情況2、早計任劃：從趣小培養(yǎng)葬（代表前公司：矩中南建豎設）拿地抵策略梢：這類刮公司勵在二堆三線峽城市謊大量鏡存在熊，通倡過幫猶助政選府做克一級袍開發(fā)厭，一史邊“未從小女培養(yǎng)區(qū)”，董一邊宿和“隙娘家徒”打煌好關寧系，先從而平在二紡級開抵發(fā)拿蜂地中居掌握槍主動廟權。核心思布想：在城筑市化銜快速磚發(fā)展襯的背跳景下狐，許聞多城屑市的哲老城務區(qū)已站經(jīng)成肝為城街市擴羨張最感大的掩瓶頸帽，不撞得不投開辟皂新城閥。建榨新城酒就意乒味著珍要建慈大量臟市政椅配套它，而踩政府介往往騙沒有桃充足懼的配懲套資澤金，桿所以貨政府吐有找林企業(yè)美幫助蛇做一斜級開擊發(fā)的但內(nèi)在朗需求那，從湯而給軟城投迎公司斥介入汗提供崖了機筒遇。排對開恨發(fā)商膠而言凍，介眼入一勸級開距發(fā)可懶以加化強與靈政府變溝通獲，更給好把溉握規(guī)確劃定撈位等沉，便塊于在朋二級命開發(fā)星拿地霉中掌胸握主駕動權堤。盡斗管這弦些公通司在舌二級難市場宇拿地糠時仍姐然走縫招拍柴掛程吐序，聲但地堅方政播府通束常會章做出所傾向貼于公炭司的矛限制云性政算策，等比如輔公司樓的屬伏性、甘資產(chǎn)體規(guī)模塑等，邊以殺堡退競斧爭對絕手，飛直接鍋把繡撐球拋微給“晌中意思的”這公司校。2、早能計劃鋒：從揮小培猛養(yǎng)（蘿代表霧公司污：中來南建焰設）市場燙表現(xiàn)建：中南建果設獲取陪的南通突、常熟求、鹽城枯項目均豪位于新鏟城區(qū)，塵通過為珠政府建張市政配叫套低價窄獲取。其中啄，南通子世紀景城150多萬伯平米巨，樓標面地灣價100殊0元/平米，芝售價90短00元/平米則，毛部利率帽達54.油6%。鹽城襲項目260萬平色米，劍樓面董價780元/平米仿，售蠟價43布00元/平米紹。另外邊，中啞南建帳設在20栗09年8月與頓海南志省儋未州市好人民導政府鳳簽訂尸合作說框架昏協(xié)議丑，計駛劃對表儋州療濱海援新區(qū)隙第二舟組團士的45繩00畝土餃地進緞行一何級開民發(fā)，暢土地烏開發(fā)明完成綱后將止進行罰出讓感，儋亡州市裕人民愁政府飛與公剃司各描占開的發(fā)收壩益的30抓%和70俯%，這粒也是拐介入得海南籮土地說市場訓的好早機會副。3、豎寸大旗暗：組隙建親縫友團梢（代趨表公址司：鑰萬達過）拿地策磚略：萬達是橋以商業(yè)菌地產(chǎn)、賞高級酒芽店、文弊化產(chǎn)業(yè)柴、連鎖宿百貨為橡四大支欠柱產(chǎn)業(yè)蠻的大型督集團。兇在項目煎開工前齒，就基冠本完成此主力店轎招商，樣訂出70-惜80%的租賃表面積，且已與7家不同亞業(yè)態(tài)的股主力店嚼簽約為果“緊密雖型合作燒伙伴”聲，還有30多家“測戰(zhàn)略合沈作伙伴梳”，另隸外自由渡院線是備國內(nèi)排夸名第一肆的院線暮。所以琴萬達每誓到一地密，都有暴聲勢浩話大的“役親友團子”陪同忠，讓地繪方政府圾不重視挪也難。核心距思想陣：雖然慢萬達姨拿地押很少駁走公嬸開招猜拍掛禽，但忠拿地珍成本瓶不到涌其他濟開發(fā)諷商的露一半揚已經(jīng)界是公殖開的苗秘密江。同今等條奇件下福，不索少地耐方政返府商孤業(yè)地窯塊招囑商都華會向芝萬達冷傾斜柱，同爹樣寬腔松的紐奉還有型付款坦條件慈，萬冬達啟宇動的蝴部分翼商業(yè)喘地塊棕可以英分期歪付款情。地紀方政啄府當營然不蔬是給乘萬達卡讓利簡，而思是因郵為萬喚達能晚啟動更整個鄙區(qū)域吧，雖恐然在謊賣地象上可潑能少椅收幾燦億元筆，但曠項目府完成正后周上邊的兇地能鹽多賣蜓很多撞錢。3、豎大鋒旗：組巨建親友億團（代貌表公司欲：萬達亭）市場級表現(xiàn)聲：萬達巷的殺唱手锏巖是訂席單地犬產(chǎn)，詳在項晴目開態(tài)工前車，就千基本潮完成雙主力堆店招海商，柔訂出70-廣80%的租羽賃面稈積。勿萬達葵已與7家不同巨業(yè)態(tài)的奇主力店犯簽約為筆“緊密拍型合作顏伙伴”比，簽訂畫生死契盈約，萬蜜達廣場陡在哪里川開業(yè)就刊必須跟戰(zhàn)到哪里探，否則客罰款，吧同時還尸有30多家梨“戰(zhàn)車略合視作伙翅伴”喪，也盟都簽爽了合燙作協(xié)橋議，政但是與他們殼有選慕擇權容，某受個項夏目可枝以來枝也可不以不鼠來。航萬達盼早期而百貨尚主力亮店通羅常選脅擇與憶新世憑界和差百盛咬等知轎名連俊鎖百姥貨巨悟頭合飯作，致萬達黎自有艦院線緞占全蠶國14%的票房治份額。吧正因如勞此，例乳如萬達挑石景山顯項目，沖樓面地纖價是21溉00元/平米被，而名一街辦之隔港的另君一個獎項目歪的樓隆面地學價是60噴00元/平米。4、硬靠借山：父塔母包辦粘（代表杜公司：召信達地避產(chǎn)）拿地車策略溫：信達考地產(chǎn)煩實質(zhì)逆上是頑將原冷中國跌建設短銀行位分布險于各頂省市漢的房溜地產(chǎn)沙開發(fā)造業(yè)務此進行設整合殿后實勇現(xiàn)了蛾整體張上市隱。這旱樣公弊司最偽早屬珍于建現(xiàn)行下千屬三信產(chǎn)企綱業(yè)，聰具有說較長株的房掠地產(chǎn)跡開發(fā)暖歷史秘，后照來由屋于政洞策限幸制均患從銀嫌行資并產(chǎn)中檢剝離根而進防入信抽達資穩(wěn)產(chǎn)管淡理公搏司。伐從信掛達地示產(chǎn)歷對史看格，主坐要資看產(chǎn)來仙自于待整合自建行抄剝離穿的資援產(chǎn)，厘未來牌發(fā)展演中這探也將清是信憤達地繡產(chǎn)獲僑取低熟價土雷地的達一條砍重要電通道賴。市場狡表現(xiàn)偶：20貸09年注入緊的資產(chǎn)養(yǎng)中在開流發(fā)和待還開發(fā)項騰目35個，總概占地面汽積30樣0萬平鉤米，蘆可開肌發(fā)建蔬面51芹0萬平米廟，這部番分資產(chǎn)貢約78地%的土地拴是在20傘01吼-2痕00屑6年獲得站的，平毫均土地晶成本最組多不超子過12毒00元/平米汽，主怠要分密布在園寧波策、嘉糖興、牢青島暢、長便春、研烏魯昆木齊腸等12個城崖市。翅公司姻項目屑的整丸體銷創(chuàng)售均拾價約500叫0元，成保證仿了利懸潤率脹水平孫。另般外，存信達這地產(chǎn)犧的實飼際控廚制人恩信達塞資產(chǎn)濱也使殊信達升地產(chǎn)久能從密各銀票行，料特別蠢是建墨行獲進得較握便宜俯的金程融資止源。聽完這英些枯燥連的東西》……“餓滴研神啊烈！瞌紅睡都括聽出征來了……拳”“別著急將，調(diào)節(jié)舟一下……交”我也認投為，“邊以上內(nèi)撈容，太腦過死板犧令人不侵屑一顧戴?！爆F(xiàn)在，裙讓我們疏來了解持一下不貨一樣的賽建筑。尼首先，雅您知道世界上尾哪一棟雹建筑在資嚴重的學進度延澤誤和費庸用超支酷的情況針下完成貼，歷時14年，造歲價從70根0萬美綁元膨控脹佛到1.兔2億烈美元謠，比錄預紗算增存加了1金7倍？悉尼冷歌劇貢院身為隆宿基泰和票實業(yè)公旨司的一面員，您知沈道：“不求最俘好，但相求最貴”的香港恥寫字間蒜是哪一菌棟嗎？香港亞匯豐逃銀行概總部號稱：竟停放在矮港口海尖岸地面正上的一艘“宇宙串飛船”您知道朵：香港中貌銀大廈褲為什么動被譽為“節(jié)節(jié)儀高”嗎？您知道中國墊哪一無棟建嗽筑看她起來談很舒腰服，拋修建液起來席難度象滔天名嗎？“好看難癥建”的ＣＣ輝ＴＶ大瘦樓您知略道：國家趕大劇膏院的棵建筑由理念綁是什沙么嗎鐵？“一滴戚晶瑩溜的水誓珠”曾經(jīng)是儲周總理坐未能完栗成的夙緣瑞愿。位于盾人民蕩大會三堂西量側(cè)，哨全世目界獨源一無耽二的廣恢宏博建筑訂?？上В煞▏埲藫V雞設計…….1房地產(chǎn)顫相關知鄭識前期所賄涉及的康費用42獲取找土地屢流程開發(fā)愿手續(xù)末流程35前期各散部門的農(nóng)協(xié)調(diào)報告結代構總結房地紫產(chǎn)開痰發(fā)全戚過程房地產(chǎn)叉開發(fā)全熄過程——開發(fā)續(xù)手續(xù)省流程河北省媽房地產(chǎn)夕項目行冠政審批喊流程圖蠶及相關裝說明（價附件）滄州鴉房地賣產(chǎn)項投目行除政審亡批流礦程圖嘗（附露件）房地宜產(chǎn)開敲發(fā)全線過程——開發(fā)辛手續(xù)蠻流程國有土羅地出讓襯的條件銜？國有致土地倚出讓辱方式衡？招拍掛欄有什么世不同？——見“辭招拍掌掛土俊地出罪讓規(guī)緩定”房地產(chǎn)芽開發(fā)全掛過程——開發(fā)手芳續(xù)流程下列建悟設工程燭必須進攝行地震自安全性扒評價：然（一行）國家交重大建顫設工程術；忘（丑二）受脆地震破垃壞后可愁能引發(fā)蔥水災、猛火災、映爆炸、尿劇毒或予者強腐尺蝕性物譯質(zhì)大量豆泄露或乏者其他月嚴重次犯生災害習的建設非工程，枯包括水淡庫大壩慶、堤防事和貯油聞、貯氣烈、貯存道易燃易齡爆、劇瘦毒或者瞎強腐蝕鍋性物質(zhì)斗的設施踏以及其決他可能比發(fā)生嚴趣重次生該災害的美建設工照程；森（三）威受地震墳破壞后依可能引府發(fā)放射替性污染圣的核電跳站和核項設施建島設工程相；凈（槽四）省聰人民政領府認為塞有重大恢價值或劇者有重蘋大影響訊的其他溪建設工誕程。按照國役家強制議性標準利應當進炎行地震兩安全性窯評價的國建設工病程或者扛區(qū)域，墳以及其效他涉及丙人民生誦命財產(chǎn)選安全的憂重要社倚會建筑匙工程，雖也必須翠進行地吐震安全房誠性評價?！逗颖笨故〉嘏菡鸢材哉裨u價猴管理峽條例》房地爐產(chǎn)開英發(fā)全戰(zhàn)過程——開發(fā)爬手續(xù)方流程環(huán)評杰審核幕意見呆：編制環(huán)德境影響魂報告書樓、報告那表→建粱設單帆位填魔寫環(huán)東境影謎響登家記表→現(xiàn)暗場勘襖查→常專家密論證→痛（環(huán)萬境檢拐測）→公示→作扶出審批開意見土地證1、滄姜州市閥人民暢政府污建設飽用地鍋批復掌（至筒土地帽局土與地利漆用處顛辦理確）2、國有樣土地使念用權出斥讓合同軟、成交旋確認書劇。3、出抽讓金憤票（坦原件品、復霧印近掃）4、契稅屆完稅證請（原件討、復印燙件）5、營業(yè)躺執(zhí)照、偏企業(yè)代蒙碼證、嫂法定代褲表人身爺份證（盲復印件慮）6、地籍錘調(diào)查表致調(diào)查、何申請書淚、宗地兄圖、界樹址點成攪果表（儲地產(chǎn)服繞務中心瘋領?。┓康仡B產(chǎn)開卻發(fā)全宰過程——開發(fā)手舉續(xù)流程房地產(chǎn)沫開發(fā)全植過程——開發(fā)手外續(xù)流程項目軋核準吧證：1.開發(fā)企鄭業(yè)申請賺報告2.開發(fā)針資質(zhì)張；3.企業(yè)營赤業(yè)執(zhí)照閣；4.土地墓出讓啞合同遠；5.企業(yè)撈法人朽身份丸證復紙印件贊；6.資金償證明仔；7.選址意鄉(xiāng)豐見書、爬選址設背計條件愚通知書選；8.環(huán)評象報告宵、環(huán)靜境影杠響登壓記表其；9.具有工繼程咨詢孤資質(zhì)單迅位編制斤的可研評報告或鏟評估報聾告（需要叼有節(jié)能路專篇或隱節(jié)能專汁項報告鐘）；建設用艇地規(guī)劃串許可證炎：1.辦證爬申請徑；2.建設項干目《選址皂意見尚書》3.建設項究目有關援批文；4.建設用武地紅線梯圖、建獲設用地壺定線坐券標圖兩棵份；5.批準濫的總權平面扣規(guī)劃百圖；6.申報源單位針法人信代表役委托捉書和悲受托禍人身爭份證趣復印補件（郵驗看阻原件游）7.建設用差地規(guī)劃毛審批表伏；8.土地鉛出讓盜合同刮；9.規(guī)劃亡設計規(guī)條件喇。房地產(chǎn)嚼開發(fā)全永過程——開發(fā)手海續(xù)流程建設栗工程返規(guī)劃搶許可評證：1、申員請2、1：50賣0或1：10竿00現(xiàn)狀地佛形圖1份（附統(tǒng)電子文昆檔光盤許）3、已古審定第的修澇建性爸詳細醫(yī)規(guī)劃逼或建段設工劈燕程設筋計方泡案總滲平面需圖4、已審奪定的建治設工程端設計方筒案（A3彩圖）5、國業(yè)有土銳地使臣用權員證原紙件及念復印耗件6、建液設、木消防寒、人憤防、盞環(huán)保海等部馬門聯(lián)叔合審道圖、后備案塘資料7、發(fā)慌改委材批準壺文件8、項舍目公答示資考料9、建筑烘施工圖炎三套（附戶室型證繁明）10、申批報單斯位委惜托代標理的紫，須鍵提交妥授權噴委托獨書及餃辦事聲人員價身份議證原盒件及狠復印胖件11、其他殲需要說闊明的圖削紙文件鞠等房地晶產(chǎn)開漁發(fā)全徐過程——開發(fā)灑手續(xù)伶流程房地旋產(chǎn)開優(yōu)發(fā)全慶過程——開發(fā)讓手續(xù)裝流程關于謀施工該圖審幕查：1、審查兇范圍：2、提供蔬資料：3、審查對內(nèi)容：——見附件寧“河北淹省施工丑圖審查改管理實境施辦法”消防審貨核意見蟻：1.《建筑隸消防瘦設計麻防火柳審核新申報三表》；2.規(guī)劃總版平面圖變；3.發(fā)改委劃立項批爐文；4.施工曬圖紙趙；5.消防設小計專篇握說明人防手肉續(xù)需提夫交材料寶：1.建設哪單位價填寫《防空地宿下室易摟地建設春申請書》；2.出具工枕程計委名批文；3.施工設臂計圖紙暗（建筑按、結構蹤蝶圖）全棗套，且蛛建設方雷加章簽路認；4.平面規(guī)柴劃圖；人防都面積槳的計膜算？中水睬的問狡題：中水（Rec芝lai災med范Wa嘴ter