房地產(chǎn)投資基礎二

第五章房地產(chǎn)投資

分析基礎1第五章房地產(chǎn)投資分析基礎※本章要求了解房地產(chǎn)投資的概念、進行房地產(chǎn)投資分析的原因；熟悉房地產(chǎn)投資的利弊與風險、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的評價指標掌握房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量構(gòu)成，投資、成本、經(jīng)營收入和利潤、資金時間價值與資金等效值計算。2第五章房地產(chǎn)投資分析基礎第一節(jié)房地產(chǎn)投資第二節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成第三節(jié)資金時間價值與資金等效值計算第四節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果評價指標3第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念和類型二、房地產(chǎn)投資的利弊三、房地產(chǎn)投資的風險4一、房地產(chǎn)投資的概念和類型房地產(chǎn)投資的概念

房地產(chǎn)投資就是將一定的資金投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等活動中，以期望未來獲得更大收益的投資行為。房地產(chǎn)投資與其他投資方式相比既具有投資的共性，也具有特有的個性，房地產(chǎn)投資兼具消費和投資兩種功能，房地產(chǎn)投資還具有較大的風險。5為什么要進行房地產(chǎn)投資分析因為多種投資機會往往同時存在，其中誘人的投資機會又往往不只一個，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。這時，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進行評估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風險、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。6下列原因要求我們必須通過房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。投資的收益需要預測收益獲得的時間不同需要校正收益的置信程度即風險需要考慮面臨多種投資機會但資源有限7（一）房地產(chǎn)直接投資

投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買的過程1.房地產(chǎn)開發(fā)投資2.房地產(chǎn)置業(yè)投資（二）房地產(chǎn)間接投資將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為1.購買住房抵押貸款證券2.購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票3.投資于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)房地產(chǎn)投資的類型8（一）房地產(chǎn)投資之利1.相對較高的收益水平2.能夠得到稅收方面的好處3.易于獲得金融機構(gòu)的支持4.能抵消通貨膨脹的影響5.能提高投資者的資信等級二、房地產(chǎn)投資的利弊9（二）房地產(chǎn)投資之弊1.變現(xiàn)性差2.投資數(shù)額巨大3.投資回收周期較長4.需要專門的知識和經(jīng)驗上述房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們可以通過購買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進行房地產(chǎn)投資。10（一）房地產(chǎn)投資風險的含義房地產(chǎn)投資風險是指由于不確定性因素的影響所引起的房地產(chǎn)投資收益與預期收益之間的偏離程度。房地產(chǎn)投資風險主要體現(xiàn)在以下幾個方面：投入資金的安全性；期望收益的可靠性；投資項目的變現(xiàn)性；資產(chǎn)管理的復雜性。三、房地產(chǎn)投資的風險11在房地產(chǎn)投資活動中，風險的具體表現(xiàn)形式有：高價買進的房地產(chǎn)，最終以較低的價格賣出盡管賣出價高于買入價，但是仍低于預期價格投資于房地產(chǎn)商品的貨幣資金由于某種原因遭受各種損失，使得投資資金不能按期收回，或不能收回由于財務方面的原因，在違背自己意愿的情況下拋售房地產(chǎn)12（二）房地產(chǎn)投資風險的分類房地產(chǎn)投資風險系統(tǒng)風險非系統(tǒng)風險通貨膨脹風險市場供求風險周期風險變現(xiàn)風險政策性風險利率風險政治風險或然損失風險收益現(xiàn)金流風險未來經(jīng)營費用風險資本價值風險比較風險時間風險持有期風險圖5-1房地產(chǎn)投資風險的分類13第二節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成一、現(xiàn)金流量二、投資與成本三、經(jīng)營收入、利潤和稅金14一、現(xiàn)金流量房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個方面進行考查。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各個時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出與流入之差稱為凈現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流入主要包括：銷售收入、出租收入、利息收入、貸款本金收入等現(xiàn)金流出主要包括：土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等15投資廣義投資是指人們一種有目的的經(jīng)濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。狹義的投資是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經(jīng)營目標而預先墊支的資金。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的二、投資與成本16成本成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。

投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務會計中使用的成本概念不完全相同。財務會計中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營活動中實際發(fā)生費用的記錄；投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算17房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本開發(fā)項目總投資：開發(fā)建設投資、經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品成本經(jīng)營成本期間費用：經(jīng)營費用、管理費用、財務費用18經(jīng)營拴收入經(jīng)營收旺入是指葛向社會贈出售、錢出租房很地產(chǎn)商來品或自短營時的伸貨幣收棵入。經(jīng)營收講入=銷售收毛入+出租技收入+自營城收入三、把經(jīng)營楚收入眠、利盜潤和資稅金19利潤企業(yè)利梅潤可分遍為4個層旨次：壺經(jīng)營膀利潤威、利良潤總炒額、努稅后枝利潤杯和可酒分配襲利潤經(jīng)營頁利潤=經(jīng)營收家入-經(jīng)營成坐本-期間治費用-經(jīng)營陜稅金蠅及附刷加-土地悶增值粘稅利潤信總額=經(jīng)營利茂潤+營業(yè)夸外收打支凈完額稅后怠利潤=利潤總套額-所得稅可供衰分配威利潤=稅后炮利潤-（法定恥盈余公責積金+法定辯公益慨金+未分配增利潤）20稅金稅金是國家碼或地方洗政府依揪據(jù)法律為對有納愿稅義務今的單位鉗或個人腐征收的李財政資濱金。稅收是國家套憑借政榆治權(quán)利躬參與國提民收入磚分配和其再分配己的一種科方式，仰具有強制性裁、無償懇性和固吸定性的特點槽。21第三倆節(jié)鉛資金物時間之價值卷與資揮金等穩(wěn)效值撈計算一、資平金時間恢價值的尾概念二、利倒息與利奇率三、億單利發(fā)計息鋼與復復利計置息四、名荷義利率疤與實際棉利率五、資盼金等效市值與現(xiàn)錯金流量汁圖六、復龜利計算浴公式22一、資衛(wèi)金時間閱價值的盾概念從投詞資者謝的角幅度來午說，層資金療的運腫動伴冶隨著芒生產(chǎn)欺與交瞇換的涉進行耀。生湯產(chǎn)與澡交換失活動鄙會給耳投資郊者帶炸來利描潤，掠表現(xiàn)吹為資址金的努增值斧。從消費蹤蝶者的角誰度來看氣，資金瘡的時間嫩價值體捕現(xiàn)為放膜棄即期盈消費的鴉損失所薄應作的走必要補銀償。銀行巧利息系也是威一種城資金慘時間泰價值揪的表卸現(xiàn)方雅式23二、利益息與利仇率利息是占用困資金所證付出的區(qū)代價或殺放棄資澤金使用桃權(quán)所得先到的補池償利率是在練單位片時間(一個計沫息周期)內(nèi)所撲得的街利息市額與夏借貸哪金額(即本金)之比24影響利堡率的因腐素社會平尾均利潤計率資本供宵求狀況通貨踩膨脹飼率水慶平政策身性因兩素國際孝經(jīng)濟精環(huán)境唯等25（一捉）單著利計升息單利辣計息低是僅捉按本工金計宰算利盾息，利息不題再生息我國個務人儲蓄杜存款和消國庫券僑的利息禿是以單攤利計算您，計息烏周期為娛“年”現(xiàn)。三、廁單利括計息拐與復允利計曉息26（二）絹復利計震息復利啦計息制方式社對于掏某一舉計息勸周期翻來說那，是晨按本補金加士上先油前計蒼息周網(wǎng)期所臺累計宏的利紅息進提行計劑息，樂即“利息獸再生郊利息”。我國房蒸地產(chǎn)開及發(fā)貸款畢和住房府抵押貸失款等都禍是按復尤利計息染的27復利嘗計息室還有間斷復割利和連續(xù)腳復利之分如果宵計息良周期鮮為一忠定的脊時間相區(qū)間(如年今、季為、月摩等)，并冊按復產(chǎn)利計采息，杏稱為間斷奔復利；如果驅(qū)計息腫周期朝無限淋期縮怎短，混稱為連續(xù)晉復利。從理幕論上章講，風資金泥在不城停地琴運動粱，每總時每不刻都鼠在通匙過生贏產(chǎn)和便流通香領域寨增值哈，因尸而應仗該采邁用連宵續(xù)復蔬利計躁息，易但是周在實弦際使味用中扒都采狐用較涼為簡蔽便的欲間斷僚復利櫻計息閑方式松計算夕。28當利率分標明的懇時間單戴位與計裙息周期素不一致寸時，就艙出現(xiàn)了頌名義利絞率和實恥際利率查的區(qū)別筐。例如趨，年第利率洲為12％，存秘款額為1除00如0元，朱期限則為1年，分渠別以1年1次復利獸計息、1年4次按尤季利巾率計勁息、1年12次按月纏利率計正息(P1惡53)12%是名義薦利率1年計息1次擴實際訂利率=1才2%1年計敏息4次早實做際利率=(本1+棋3%填)4-1=待12.紫55%1年計息12次舅實際利所率=(1脈+1%造)12-1=系12.坐68%四、名歲義利率寧與實際覺利率29名義利崖率是指1年內(nèi)多影次復利疲時給出縱的年利探率實際鑼利率是指1年內(nèi)壞多次眨復利思時年思實際杏增長宣率二者梅關系：實際利純率比名剩義利率涉更能反珍映資金凳的時間友價值名義利慰率越大畜，計息起周期越辣短，實退際利率闖與名義冶利率的耕差異越永大每年背計息棉周期擱數(shù)m＝1時，名激義利率哄等于實穗際利率當每恨年計狗息周宗期數(shù)m>1時，實燃際利率吧大于名資義利率當每暈年計撤息周懂期數(shù)m時，30資金等廚值是指在敗考慮時耗間因素容的情況里下，不雨同時點紡發(fā)生的系絕對值馳不等的練資金可極能具有廊相同的僅價值在資金預等效值訂計算的設過程中媽，人們微把資金田運動起點碑時的金致額稱敏為現(xiàn)值，把資獸金運動結(jié)束時與現(xiàn)巴值等丟值的揭金額躍稱為終值五、資咐金等效套值與現(xiàn)繡金流量瞇圖31現(xiàn)金流午量圖是用健以反珠映投嗎資項光目在亞一定魯時期海內(nèi)資凈金運搭動狀妥態(tài)的廉簡化哪圖，種即把駱經(jīng)濟些系統(tǒng)餓的現(xiàn)粱金流鴉量繪缺入一撓個時慈間坐架標圖威中，見表示搶出各誰現(xiàn)金光流入菊、流夫出與憲相應灑時間糊的對脈應關文系。32現(xiàn)金捏流量竿圖畫罵圖規(guī)蠶則以橫軸躬為時間天軸，從冤“0”點開哀始。挨“0”點表猴示當剝前時偷點，港初投降資一推般在慰“0”點發(fā)某生“1”時點盛表示鵝第1個計息慕周期的蠻期末，斗也表示追第2個計橫息周廊期的貸開始商，以業(yè)此類柿推。正現(xiàn)菠金流都量通口常表辰示收右入，桶負現(xiàn)碌金流疾量通智常表高示支鑄出。引箭頭淺的長釀短表寧示現(xiàn)端金流剩量絕腥對值里的大犧小。如果嬸現(xiàn)金判流出病或流球入不鼓是發(fā)棋生在惰計息暫周期合的期掙初或譽期末帳，而僻是發(fā)脹生在謙計息聽周期靠的期銹間，墊公認出的習害慣方脾法是肉將其功代數(shù)他和看客成是壞在計胞算周焦期末次發(fā)生弟，稱憐為期末慣老例法。33P——現(xiàn)值柿；F—計—終值(未來猜值)；A——連續(xù)崗出現(xiàn)歉在各釀計息北周期期末的等崖額支記付金宴額，名簡稱宴年值歲；N——計息校周期裂數(shù)；i——每個計買息周期畫的利率里。六、復虹利計算膛公式34一次圾支付溪的終籍值系漸數(shù)一次費支付煮的現(xiàn)硬值系嘗數(shù)35等額序塌列支付啄的現(xiàn)值守系數(shù)等額者序列舞支付麥的資將金回滴收系程數(shù)36等額畝序列醬支付舞的終糕值系遣數(shù)等額臂序列貫支付鈔的儲劇存基熄金系墳數(shù)37例某家庭唉預計今謙后20年內(nèi)揀的月蔑收入候為8000元，如分月收入毯的30％可滅以用購于支垮付住交房抵拐押貸草款的弟月還店款額禁，在邁年貸凳款利奪率為6％的叔情況嫂下，狡該家掌庭有獸償還續(xù)能力勁的最弟大抵盾押貸浸款額和是多鹿少？孫如市師場平左均房榜價為50皂00元／m2，住房美首期30％自澇己支忘付，辮問該睬家庭黃有償居付能聚力的桑住房賣面積帖為多歐少？解：屆①月還酷款額8000×3予0％＝240月0元②貸款榨月利扛率6％÷1看2＝0.境5％③貸款群計息灑周期榨數(shù)20蜓×1強2＝24大038④有償還耽能力的隔最大抵初押貸款販額P＝A［（1＋i）n－1］／［i（1＋i）n］＝240捉0×［（1＋0.5％）24蔑0－1］／[0.5％（1＋0.練5％）24漲0]＝33肌90功29秩.9胞3元⑤考慮自絨己支付膽的30搜%首付款,該家庭夢籌備的核購房款畏為33把90奔29喘.9板3／(1－30％)＝48砌43宵28遞.4膏7元⑥有購查買能紙力的扯住房獵面積浙＝48劫43泉28它.4劑7÷50贊00＝96原.8庸7有m239第四節(jié)押房地劉產(chǎn)投資蝕經(jīng)濟效粒果評價屆指標一、房刺地產(chǎn)投鞋資經(jīng)濟固效果的脂表現(xiàn)形賊式二、經(jīng)哀濟評價棒指標體個系三、盈們利能力櫻指標的蘆計算方芽法四、翅清償認能力百指標濟的計戒算方怪法40對于置養(yǎng)業(yè)投資踢來說，撿房地產(chǎn)掌投資的傘經(jīng)濟效塊果主要耍表現(xiàn)在租金、谷物業(yè)增棉值、減兵少稅收陳、股權(quán)暗增加等4個方酸面。對于開湊發(fā)投資躁來說，遍房地產(chǎn)遇投資的披經(jīng)濟效陜果主要軌表現(xiàn)為銷售鋪收入。一、決房地掙產(chǎn)投婦資經(jīng)獨濟效消果的舞表現(xiàn)漠形式41二、經(jīng)蠅濟評價餐指標體躺系經(jīng)濟評價指標體系盈利能力清償能力動態(tài)指標靜態(tài)指標靜態(tài)投資回收期資本金凈利潤率投資利潤率資本金利潤率動態(tài)投資回收期財務內(nèi)部收益率財務凈現(xiàn)值借款償還期資產(chǎn)負債率流動比率速動比率42（一）饅動態(tài)指瞞標財務凈絨現(xiàn)值（NP顧V）指項目紹按行業(yè)肅的基準偽收益率錘或設定萌的目標勿收益率ic，將逆項目吉計算享期內(nèi)忽各年賽的凈合現(xiàn)金泄流量薄折算羽到開辨發(fā)活異動起蛇始點放的現(xiàn)值柳之和。如果NPV大于等眠于0，說是明項睡目在擴財務偷上可押行。三、盈辯利能力社指標的汽計算方遲法43財務內(nèi)繡部收益登率（IR俱R）指項蛙目在道整個毯計算圣期內(nèi)爺，各年的耍凈現(xiàn)金佛流量現(xiàn)值泊累計露等于逆零時肯的折達現(xiàn)率。如果IR浩R大于槐等于氧行業(yè)秀基準汁收益君率或匹目標沖收益稀率ic，說明巴項目在則財務上窩是可行謙的。44財務僅內(nèi)部殺收益旺率（IRR）凈現(xiàn)值億與折現(xiàn)歪率的關售系IRRNPV1NPV2i1i2NPVi45動態(tài)投繭資回收征期（Pb）是指當挖考慮現(xiàn)綠金流折勇現(xiàn)時，圍項目以灘凈收益胃抵償全醉部投資蓬所需的畫時間，畜即累計拒凈現(xiàn)值盜等于零授或出現(xiàn)輩正值的敏年份。如果Pb小于鋤等于彎基準影投資幣回收沉期Pc，則項便目可行46（二）粘靜態(tài)指繳標投資略利潤浴率指項羽目經(jīng)廈營期寺內(nèi)一像個正廈常年女份的炭年利賀潤總孫額或滴年平剩均利渴潤總騾額與修項目吩總投甘資的藝比率當投雖資利罪潤率方大于巴同行失業(yè)平嗚均利獸潤率淺時，諷項目害可行47資本追金利棟潤率指項奏目經(jīng)瞧營期粘內(nèi)一汪個正望常年較份的