虹橋酒店項目策劃書

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虹橋商務(wù)酒店項目策劃書宋羽042125張思042124指導(dǎo)老師：賈廣社2007.6項目策劃書主要內(nèi)容項目概況1項目組織結(jié)構(gòu)2項目合同管理3項目結(jié)構(gòu)分解4項目進(jìn)度管理5項目成本管理6項目質(zhì)量管理7項目風(fēng)險管理8910項目人力資源管理項目信息管理項目概述

1.項目目標(biāo)

2.項目背景

3.可行性研究

4.項目范圍酒店定位——五星級商務(wù)酒店酒店理念——“以高程度的商務(wù)配套，為繁忙的商務(wù)人士提供專業(yè)的商務(wù)服務(wù)”滿足現(xiàn)代商務(wù)人士在工作、生活、休閑三方面與“商務(wù)活動”及時協(xié)調(diào)的需要，圍繞“商務(wù)”的核心要求進(jìn)行運(yùn)作

1.項目目標(biāo)HomeBridgeHotel功能簡介：商務(wù)酒店是酒店與寫字樓同時開發(fā)的酒店社區(qū)形式，以最便捷的形式滿足了商務(wù)人士接待重要來訪客戶、駐滬外籍工作人員的短期住宿等需求，有的高端客房還帶有會客廳，并且所有的客房均提供寬帶接口等全方位的商務(wù)辦公配置。在酒店服務(wù)方面,計劃提供24小時服務(wù)，甚至可能提供按小時出租，即使公司的老板、員工加班到很晚，也可以很方便的到酒店客房休息。酒店功能詳細(xì)設(shè)計擬建18層，建筑面積約為36000平方米的商務(wù)酒店。1層為公共服務(wù)設(shè)施：精品店，美容美發(fā)店，花店2層為茶室，書店3-4層為酒店工作人員辦公區(qū)域5層為大堂6-8層為宴會、餐飲、娛樂區(qū)域9層：能容納400人會議的專用會議廳、配有衣帽間。有同聲傳譯設(shè)施（至少4種語言），有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。10層：15個小型會議室，會議室內(nèi)配備有電話會議設(shè)施11層：會議輔助設(shè)施，包括有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)，復(fù)印室、有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。有照相膠卷沖印室。12層：商務(wù)辦公室、商務(wù)會客區(qū)13-18層為客房，其中包括標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華套房及總統(tǒng)套房等各種房型共200余套客房內(nèi)可通過視聽設(shè)備提供帳單等的可視性查詢服務(wù)，提供語言信箱服務(wù)。衛(wèi)生間有飲用水系統(tǒng)。所有套房分設(shè)供主人和來訪人使用的衛(wèi)生間?？头績?nèi)有收發(fā)傳真或電子郵件的設(shè)備。提供免費店內(nèi)無線尋呼服務(wù)。24小時提供洗衣加急服務(wù)。委托代辦服務(wù)?？头坑写筇镁瓢?。專業(yè)性茶室。西餐廳外的其他外國餐廳，配有專門廚房。有餅屋。有至少能容納200人正式宴會的大宴會廳，配有專門的宴會廚房。有24小時營業(yè)的餐廳。鋼琴吧-高雅的音樂酒吧，云集各類名酒佳釀，有現(xiàn)場音樂表演餐廳、酒吧有至少能容納400人會議的專用會議廳、配有衣帽間。配有5個小會議室。有同聲傳譯設(shè)施（至少4種語言）有電話會議設(shè)施。有現(xiàn)場視音頻轉(zhuǎn)播系統(tǒng)。有供出租的電腦及電腦投影儀、普通膠片投影儀、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、文件粉碎機(jī)。有專門的復(fù)印室、配備足夠的復(fù)印機(jī)設(shè)備。有現(xiàn)代化電子印刷及裝訂設(shè)備。有照相膠卷沖印室。商務(wù)設(shè)施保齡球室（6道）。美容美發(fā)室。精品店。獨立的書店。獨立的鮮花店娛樂設(shè)施安全設(shè)施電子卡門鎖?？头抠F重物品保險。自備發(fā)電系統(tǒng)。

2.項目背景背景1：虹橋綜合交通樞紐

----換乘客流促使商業(yè)高速發(fā)展

虹橋綜合交通樞紐東起外環(huán)線，西至華翔路，北臨北翟路，南到滬青平公路，控制占地26.6平方公里。

城市軌道交通：虹橋交通樞紐將匯集地鐵2號線(虹橋交通樞紐至浦東機(jī)場)、5號線（莘莊站至虹橋交通樞紐）、10號線(虹橋交通樞紐至外高橋)、13號線(虹橋交通樞紐至普陀區(qū))，低速磁懸浮、高速磁懸浮，此外還有鐵路、航空、公交出租等交通工具，同時還多預(yù)留了兩條地鐵軌道。

2.項目背景

2.項目背景背景2：2010年上海世博會

----國際來訪者刺激酒店業(yè)發(fā)展

2010年上海世博會邀請了２００個國家和國際組織參展，吸引７０００萬人次的參觀者，是中國政府申辦和籌辦上海世博會期間向國際社會作出的一項莊嚴(yán)承諾，這兩項指標(biāo)都將創(chuàng)世博會１５０多年歷史的最高記錄。按照計劃，預(yù)計在今年內(nèi)，確認(rèn)參加上海世博會的國家和國際組織將達(dá)到或超過１７０個。外國參展商落戶將帶動商業(yè)貿(mào)易的蓬勃發(fā)展；旅游經(jīng)濟(jì)所帶來的人群將產(chǎn)生對酒店、賓館等商業(yè)設(shè)施的大量需求，2010年世博會更將帶來大量的旅游人群和許多商務(wù)貿(mào)易方面的客流。選址——西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)地理位置和發(fā)展優(yōu)勢2.1城市樞紐效應(yīng)：虹橋交通樞紐所產(chǎn)生的巨大人流、物流、信息流必將為其周邊地區(qū)帶來財富商機(jī)，現(xiàn)代化大的綜合交通樞紐已經(jīng)不僅僅發(fā)揮交通功能，而且將迅速推動具有商業(yè)、商務(wù)、休閑等多功能新城市空間的拓展，并成為城市發(fā)展的重要節(jié)點。2.2西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)地理位置

西郊臨空商務(wù)區(qū)在徐涇鎮(zhèn)的東側(cè)，緊鄰即將建設(shè)的虹橋交通樞紐（毗鄰西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)僅1公里）。其規(guī)劃范圍：南起徐涇港，北至蟠龍港；西到諸光路，東到與閔行區(qū)交界的小淶港；占地共有2979畝，約198.6公頃。

3.

可行性研究選址——西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)自身的肌理特色

2.1良好的生態(tài)環(huán)境

規(guī)劃區(qū)域內(nèi)原生河道和古老樹木構(gòu)成了天然雕飾的閑適環(huán)境，不可再生的自然肌理，人與自然和諧、可持續(xù)發(fā)展的高檔商務(wù)園區(qū)。

2.2高檔的房產(chǎn)集群

區(qū)域周邊有西郊莊園、西郊大公館、大豪山林別墅、康虹花園、久事西郊花園、荷蘭銀行、國際網(wǎng)球俱樂部等。

2.3豐富的旅游資源

西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)可以借助周邊的旅游資源，如上海動物園、七寶古鎮(zhèn)、青龍塔、佘山及朱家角等，形成獨特的商務(wù)旅游特色。

3.可行性研究2.4良好的教育環(huán)境和人才基礎(chǔ)

在徐涇附近有國家會計學(xué)院、德法學(xué)校、美國學(xué)校及上海房地產(chǎn)學(xué)校等；在周圍高檔別墅區(qū)內(nèi)居住著大量的外籍人士、高級白領(lǐng)及國內(nèi)外著名學(xué)者。

2.5優(yōu)越的開發(fā)條件

西郊臨空商務(wù)區(qū)所處地塊目前基本上是未開墾的“處女地”，沒有歷史包袱，可以在短期內(nèi)快速啟動，開發(fā)成本相對較低，可以進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)、整體性綜合開發(fā)。

3.可行性研究——西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)的功能定位西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)定位之一——立足大上海、輻射長三角的“商務(wù)高地”。高端商務(wù)人士由于其強(qiáng)勁的消費能力，日益成為各方市場爭奪的重點，同時大交通樞紐的便利又為其方便地到達(dá)提供了保證。因而西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)將其目標(biāo)市場定位在高端商務(wù)人士。（商務(wù)酒店服務(wù)的主要人群）西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)定位之二——適應(yīng)上海產(chǎn)業(yè)升級要求，建立“創(chuàng)新服務(wù)園區(qū)”。西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)定位之三——提供全方位信息平臺，打造“信息樞紐”。

3.可行性研究宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境——旅游增長，帶動酒店行業(yè)興旺3.可行性研究12005年，上海接待入境旅游人數(shù)將由2002年的272萬人次增長到400萬人次，如按每人次住宿兩夜計，2005年上海接待入境旅游者的客房需求為800萬房夜次，比2002年增加約256萬房夜次。在加上未來2008年奧運(yùn)會和2010年上海世博會，上海的高檔客房需求將面臨較大的上升空間。2有關(guān)部門預(yù)測，上海世博會總參觀客流量將超過7000萬人次，平均日客流量40萬人次，高峰日客流量則將達(dá)到60萬人次。而根據(jù)上海相關(guān)部門的規(guī)劃，到世博會舉辦時，上海星級酒店和經(jīng)濟(jì)型酒店的床位將達(dá)到40萬張，截止去年年中，上海的星級賓館只有359家，共9萬張床位。也就是說，世博會期間，上海酒店市場床位缺口超過10萬張。酒店SWOT分析新進(jìn)入者國內(nèi)外著名酒店集團(tuán)優(yōu)勢擁有靈活投資策略，可以選擇最佳投資點擁有雄厚資金，具有豐富行業(yè)經(jīng)驗，擁有大量的人才儲備，并因長期經(jīng)營擁有行業(yè)管理人際關(guān)系等特殊資源。劣勢資金量相對小，行業(yè)經(jīng)驗不足，人才儲備不足長期在行業(yè)中，形成行為慣性，應(yīng)變能力不足，出現(xiàn)戰(zhàn)略盲點。在市場拓展中，尚未真正深入二、三線城市機(jī)會目前市場中仍然存在巨大潛在市場或市場空白迅速發(fā)掘潛在市場，占領(lǐng)市場空白威脅來自于行業(yè)中現(xiàn)有集團(tuán)的反應(yīng)及新的同時進(jìn)入者的行為新的進(jìn)入者和趕超者，將以靈活機(jī)制、快速行動，超前戰(zhàn)略思維后來居上商務(wù)酒店市場前景從發(fā)展趨勢上看，從現(xiàn)在起到2008年，上海市場對甲級酒店式辦公樓需要將與日俱增，走勢強(qiáng)勁。本項目緊靠虹橋機(jī)場，具有地理的特殊性，商務(wù)酒店和商務(wù)別墅在該地區(qū)均屬稀缺產(chǎn)品。虹橋機(jī)場規(guī)劃增辟國內(nèi)航線，未來客戶群體將更加擴(kuò)大。外來投資的進(jìn)入、周邊商業(yè)區(qū)的拓展，使得對商務(wù)類物業(yè)的需求持續(xù)增加。據(jù)有關(guān)資料，目前虹橋地區(qū)商務(wù)樓趨向緊張，已向周邊地區(qū)延伸。從供求關(guān)系上看，土地是不可再生資源，經(jīng)多年開發(fā)，西郊（徐涇）臨空商務(wù)區(qū)剩余的土地供給量已極其有限。而在需求上，更是一種身份的體現(xiàn)，因此市場缺口較大，因而有巨大的商業(yè)價值。房地農(nóng)產(chǎn)開圣發(fā)公雁司指揮部技術(shù)部工程部審算部設(shè)備部市場部物業(yè)開發(fā)部運(yùn)營部財務(wù)部項目拆一項目碗二本項目項目經(jīng)理專家組土建水電工程師造價師采購員營銷人員物業(yè)管理員技術(shù)員會計組織結(jié)片構(gòu)圖項目咬任務(wù)閃分工敲表工作編號工作項目指揮部技術(shù)部財務(wù)部工程部市場部審算部物業(yè)開發(fā)部運(yùn)營部設(shè)備部1人事☆

△

2重大技術(shù)審查決策☆△○○○○○○○3設(shè)計管理

○

☆

△○△4技術(shù)指標(biāo)

○

☆

○

○△5科研指標(biāo)

○○☆

○6行政管理

○○

○○○7外事工作

○

○☆

○8檔案管理

○○○

○○○9資金保險

☆

○

10財務(wù)管理

☆

○

項目法任務(wù)閱分工泥表工作編號工作項目指揮部技術(shù)部財務(wù)部工程部市場部審算部物業(yè)開發(fā)部運(yùn)營部設(shè)備部11審計

○

☆

12計劃管理

○△

○△13合同管理

○△

○

○△14招投標(biāo)管理

○

△

☆

○△15工程籌劃

○

☆○

○○16土建評定項目管理

○

☆

○17工程前期工作

○☆

○

○18質(zhì)量管理

○

☆

19安全管理

20設(shè)備選型

△

○☆項目任茫務(wù)分工茄表工作編號工作項目指揮部技術(shù)部財務(wù)部工程部市場部審算部物業(yè)開發(fā)部運(yùn)營部設(shè)備部21設(shè)備材料采購

○△○

☆

△22安裝工程項目管理

○

△

○☆23運(yùn)營準(zhǔn)備

○○△

☆△24廣告宣傳

△

☆○

25開通、調(diào)試、驗收

○

△

☆26系統(tǒng)交接

○

☆

☆☆27物業(yè)開發(fā)

○○○○☆

△28酒店開業(yè)

○

☆○○

△29酒店營銷

△

☆○○

☆-主辦△-協(xié)辦○-配合合同管廁理1.合同模作式EP汗C2.EPC模式河下業(yè)煮主的岸職責(zé)3.合同緊總體嚼策劃4.合同超分析5.合同控釘制和跟與蹤6.合同風(fēng)與險管理合同撐生命辦期的美特征計劃完工階段1啟動階段2計劃階段3實施階段4收尾合同生命周期時間變更成本增加風(fēng)險降低信息質(zhì)量設(shè)計-采購-施工總遭承包（EP克C）合同模蜜式EP關(guān)CEP勉C模式下森業(yè)主的醬職責(zé)向EPC承包商支付工程款審查批準(zhǔn)分包商招標(biāo)選擇EPC承包商編制業(yè)主要求監(jiān)督和蠅驗收合同產(chǎn)體系松的協(xié)裹調(diào)又稱為讓合同網(wǎng)圍絡(luò)，目叛的是項蠟?zāi)克驽\及的各袋合同之匯間關(guān)系編的安排古與協(xié)調(diào)痰。包括滲的內(nèi)抵容工程特和工遵作內(nèi)唱容的芒完整肚性技術(shù)洪上的爬協(xié)調(diào)價格犬上的兆協(xié)調(diào)時間上掌的協(xié)調(diào)合同萄管理慕的組晝織協(xié)打調(diào)合同總免體策劃總體分罷析——-合同總部體分析插的內(nèi)容-合同的均法律基鄙礎(chǔ)-合同則類型-合同文直件和合紡?fù)Z言-合同怠文件霜的解貌釋順昨序-承包商殊的主要她任務(wù)-發(fā)包人剪責(zé)任-合同斃價格-合同總佳體分析爪的內(nèi)容-施工工那期-違約責(zé)測任-驗收、拼移交和閱保修-索賠程晝序和爭曲議的解湊決合同慌分析合同嫂詳細(xì)稀分析——-將承錫包合澡同目暴標(biāo)、悅要求捎和合餃同雙殲方的邀責(zé)權(quán)運(yùn)利關(guān)諸系分恰解落餡實到臘具體律的工掙程活甜動上-針對對扁象：合閃同協(xié)議課書、規(guī)吩范、圖驢紙、工園作量表-通過合蝦同事件通表、網(wǎng)到絡(luò)圖、進(jìn)橫道圖暢等定義復(fù)各工程街活動以項目任工作分廁解結(jié)構(gòu)惡為基礎(chǔ)秩（WB意S）-合同工削作分解到結(jié)構(gòu)（CW燈BS）對CW默BS中的活丈動，編焦制合同沾事件表合同洽分析合同忘實施端控制建立合殺同實施葡的保證似體系監(jiān)督董承包衛(wèi)商的傲工程翻小組掉和分偽包商轎按合行同施腫工對合同冶實施情兄況進(jìn)行倆跟蹤，用對合同摸履行情深況加以碎診斷進(jìn)行合主同變更草管理日常的辣索賠與顏反索賠合同沃控制禍和跟叉蹤風(fēng)險窯識別風(fēng)險定打性分析風(fēng)險厚定量斑分析風(fēng)險私控制挽與管捏理合同劇風(fēng)險平管理風(fēng)險應(yīng)賄對措施項目錫分解拜結(jié)構(gòu)WB瞇S1.項目WB徒S2.項目流貓程圖3.項目任膛務(wù)編碼4.項目任掏務(wù)分解蝴表HomeBridgehotel決策階段實施階段使用階段決策階家段環(huán)境調(diào)查和分析項目定義和論證組織策劃管理策劃合同策劃經(jīng)濟(jì)策劃技術(shù)策劃風(fēng)險分析實施階終段設(shè)計準(zhǔn)備階段設(shè)計階段施工階段動用前準(zhǔn)備階段保修階段營銷宣傳施工階給段投資控制進(jìn)度控制質(zhì)量控制安全控制合同管理組織與協(xié)調(diào)竣工驗收營銷宣傳平面媒后體電視網(wǎng)絡(luò)利用虹肌橋樞紐報紙雜志廣告爽牌磁懸浮聾車內(nèi)高鐵站麗臺地鐵廣犬播公交掉車車蒙身機(jī)場廣箭播熱氣讀球任務(wù)編續(xù)碼表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱1

立項和可行性研究

100選定項目，簽定合作意向書101初步確定開發(fā)方案102申報規(guī)劃要點103申報、審批項目建議書104編制項目可行性研究報告105申報、審批項目可行性研究報告任務(wù)湊編碼隨表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱2

項目規(guī)劃設(shè)計

200申報選址定點201申報規(guī)劃設(shè)計條件202委托作出規(guī)劃設(shè)計方案203辦理人防、消防審核204審定規(guī)劃設(shè)計方案205落實環(huán)保“三廢”治理方案206建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)207委托地質(zhì)勘探208委托初步設(shè)計209申報、審定初步設(shè)計任務(wù)尋編碼葛表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱3

市政配套

300征求主管部門審查意見301落實市政公用設(shè)施配套方案302報審市政配套方案303市政各管理部門提出市政配套意見304市政管線綜合任務(wù)編駛碼表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱4

土地使用權(quán)的取得

401辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證402辦理建設(shè)用地委托釘樁403辦理國有土地使用權(quán)出讓申請404主管部門實地勘察405土地估價報告的預(yù)審406委托地價評估407辦理核定地價手續(xù)408辦理土地出讓審批409簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同410領(lǐng)取臨時國有土地使用證411領(lǐng)取正式國有土地使用證412國有土地使用權(quán)出讓金的返還任務(wù)編巧碼表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱5

拆遷安置

501委托進(jìn)行拆遷工作502辦理拆遷申請503審批、領(lǐng)取拆遷許可證504簽訂房屋拆遷責(zé)任書505辦理拆遷公告與通知506辦理戶口凍結(jié)507暫停辦理相關(guān)事項508確定拆遷安置方案509簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議510召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置511發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款512拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理513移交拆遷檔案資料514房屋拆遷糾紛的裁決515強(qiáng)制拆遷任務(wù)有編碼衫表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱6

開工前準(zhǔn)備

601領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊602項目轉(zhuǎn)入正式計劃603交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費604交納自來水廠建設(shè)費605交納污水處理廠建設(shè)費606交納供熱廠建設(shè)費607交納供電貼費及電源建設(shè)集資費608土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)609設(shè)計單位出報批圖610出施工圖611編制、報送工程檔案資料，交檔案保證金612辦理消防審核意見表613審批人防工程、辦理人防許可證614核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證615領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記任務(wù)編集碼表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱7

工程建設(shè)招投標(biāo)

701辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請702招標(biāo)準(zhǔn)備703招標(biāo)通告704編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)705編制招標(biāo)工程標(biāo)底706標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)707標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)708投標(biāo)單位資格審批709編制投標(biāo)書并送達(dá)710召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場711召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)712評標(biāo)、決標(biāo)713發(fā)中標(biāo)通知書714簽訂工程承包合同715工程承包合同的審查任務(wù)編課碼表任務(wù)序號任務(wù)名稱子任務(wù)序號子任務(wù)名稱8

開工手續(xù)

801辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)802建設(shè)工程監(jiān)理803辦理開工統(tǒng)計登記804交納實心黏土磚限制使用費805辦理開工前審計806交納投資方向調(diào)節(jié)稅807領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證808報裝施工用水、電、路809協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門810協(xié)調(diào)交通管理部門811交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議812領(lǐng)取建設(shè)工程開工證項目進(jìn)貓度管理1.甘特儀圖2.進(jìn)度拖私延原因貫分析3.進(jìn)度拖項延解決腹措施甘特養(yǎng)圖甘特皺圖進(jìn)度批拖延塑原因蓄分析計劃時仗忘記(遺漏)部分蘿必需倍的功幼能或廣工作計劃值(例如計乎劃工作皆量、持弄續(xù)時間)不足，舌相關(guān)的杏實際工犯作量增典加資源或載能力不盜足，例康如計劃墾時沒考況慮到資糊源的限既制或缺名陷，沒垮有考慮汗如何完譯成工作出現(xiàn)擠了計擦劃中革未能踩考慮成到的據(jù)風(fēng)險?；驙钆蓻r，哥未能怨使工飄程實形施達(dá)孩到預(yù)投定的啦效率在現(xiàn)估代工翠程中橋，上省級(業(yè)主辮、投彈資者涉、企塵業(yè)主夢管)常常在振一開始葬就提出膊很緊迫假的工期紛要求。版使承包銀商或其日他設(shè)計限人、供攔應(yīng)商的毛工期太化緊。而不且許業(yè)咽主為了狐縮短工識期，常疑常壓縮稠承包商蘇的做標(biāo)晝期、前爪期準(zhǔn)備潤的時間施。工期及相關(guān)計劃失誤進(jìn)度拖居延原因羽分析工作箏量的喚變化躺?？烧從苁菓]由于念設(shè)計狼的修行改、迎設(shè)計寸的錯玩誤、嫂業(yè)主齡新的伙要求寄、修棍改項春目的省目標(biāo)五及系傾統(tǒng)范捎圍的丘擴(kuò)展何造成抓的外界(如政李府、司上層昨系統(tǒng))對項目媽新的要球求或限根制，設(shè)閣計標(biāo)準(zhǔn)蛇的提高剪可能造艙成項目餡資源的竭缺乏無叮法及時莖完成環(huán)境喂條件芹的變變化，炒如不估利的送施工端條件眼不僅聽造成塑對工至程實條施過即程的福干擾悅，有冬時直繡接要衛(wèi)求調(diào)鐮整原尊來已況確定衡的計浩劃發(fā)生創(chuàng)不可摟抗力榨事件垂，如柄地震什、臺咐風(fēng)、露動亂段、戰(zhàn)便爭狀元態(tài)等負(fù)。邊際條件的變化進(jìn)度彼拖延埋原因槽分析計劃部攀門與實揮施者之興間，總秒分包商市之間，云業(yè)主與幸承包商每之間缺底少溝通工程泛實施剃者缺談少工咱期意共識，男例如唐管理妨者拖執(zhí)延了輔圖紙良的供弓應(yīng)和怕批準(zhǔn)嫂，任溜務(wù)下豎達(dá)時帥缺少委必要險的工榴期說乎明和村責(zé)任敢落實小，拖汽延了肅工程猛活動項目房誠參加蝴單位似對各敗個活蠶動(各專業(yè)遵工程和滅供應(yīng))之間條的邏央輯關(guān)坑系(活動鏈)沒有清加楚地了徐解，下壩達(dá)任務(wù)麥時也沒擴(kuò)有作詳冠細(xì)的解仰釋，同磁時對活工動的必界要的前浸提條件模準(zhǔn)備不掛足，各之單位之肅間缺少續(xù)協(xié)調(diào)和橫信息溝患通，許那多工作泥脫節(jié)，哀資源供儉應(yīng)出現(xiàn)橫問題由于似其它澡方面膛未完溜成項但目計轉(zhuǎn)劃造喇成拖媽延。共例如泛設(shè)計鈔單位螺拖延刪設(shè)計切、運(yùn)標(biāo)輸不墓及時菜、上幟級機(jī)底關(guān)拖扶延批兔準(zhǔn)手找續(xù)、耐質(zhì)量貼檢查屈拖延榨，業(yè)爺主不紹果斷經(jīng)處理婦問題種等承包商趨沒有集壤中力量安施工，蒸材料供衣應(yīng)拖延徐，資金澆缺乏，分工期控遵制不緊家。這可附能是由嚇于承包讀商同期纖工程太阿多，力旋量不足禿造成的業(yè)主丙沒有漿集中象資金心的供遼應(yīng)，銀拖欠裂工程遵款，噸或業(yè)貫主的券材料缺、設(shè)桶備供岸應(yīng)不歪及時管理過程中的失誤解決庸進(jìn)度桐拖延島的措礦施增加孝資源存投入梨，例閉如增研加勞斑動力丹、材圈料、葡周轉(zhuǎn)挪材料糖和設(shè)賀備的踏投入蜘量重新分款配資源窩，例如鋸將服務(wù)當(dāng)部門的種人員投盆入到生畫產(chǎn)中去減少賤工作化范圍復(fù)，包旦括減錄少工涼作量口或刪佳去一捏些工漏作包(或分項許工程)改善芒工具脫器具借以提殊高勞伸動效群率提高奏勞動愚生產(chǎn)舍率，箏主要免通過翻輔助詢措施倚和合消理的猾工作藏過程將部分異任務(wù)轉(zhuǎn)僑移改變網(wǎng)襲絡(luò)計劃溪中工程證活動的死邏輯關(guān)面系將一碼些工稀作包頓合并修改多實施字方案成本管狡理1.成本分妻配2.成本閱控制諒時間活區(qū)段3.成本盒控制弓的主課要工私作4.成本超叔支原因縫分析5.降低成遙本的措粒施成本卡分配本項縮慧目擬窮投資12億人民卻幣前期去計劃染投資1億元刺進(jìn)行然可行宏性研耳究等腿建設(shè)逗準(zhǔn)備帖工作建設(shè)贈期計橡劃投續(xù)入10.辣5億元進(jìn)怖行建設(shè)境、裝修竹等工作竣工后羽計劃投之入0.5億元進(jìn)煤行物業(yè)勺管理、局試運(yùn)行秤等工作成本兩控制岡時間陶區(qū)段A為上期鎖末的實彈際控制溪結(jié)果；B為本彎期內(nèi)鋤的實我際完菜成值燙；C為控害制期呀末至悼項目開結(jié)束份的剩余成蓮本預(yù)叼測(診斷)值；D(為A十B)，是至嫩本期末店項目全部實耕際控制申結(jié)果；E(為D十C)為整理個項薄目的伶總成本預(yù)測(診斷)值。在上述頓的區(qū)段借劃分中塌，進(jìn)行絡(luò)成本控峽制只偵需抓翅住B段(即本控皇制期內(nèi)含實際甩成本農(nóng)信息)和C段(即剩余成踢本預(yù)測簡信息)，其拖它是已儲福存的抓信息(如A)或經(jīng)過紋處理得殃到的鋪信息(如D、E)。成本控蒸制主要攤工作其它工灶作成本計各劃工作成本俱監(jiān)督成本既跟蹤成本診之?dāng)喙ぷ鲗徦悴砍杀靖Z超支港原因穗分析原成冰本計紫劃數(shù)窩據(jù)不姐準(zhǔn)確臥，估妙價錯頃誤，扯預(yù)算褲太低墾，不學(xué)適當(dāng)回地采偽用低擱價策略，窮承包商(或分問包商)報價似超出破預(yù)期雨的的疾最高我價；外部珍原因滿：上蔑級、匯業(yè)主昌的干貼擾，丘陰雨宅天氣演，物睡價上任漲，辱不可搬抗力蔥事件實施管懼理中的夏問題：不適決當(dāng)?shù)奶每刂期w程序墨，費撒用控悔制存覆在問腫題，催預(yù)算虛外開稈支，負(fù)被罰川款；辰成本細(xì)責(zé)任她不明旅，實收施者廈對成圖本沒訴有承箏擔(dān)義蘿務(wù)，權(quán)缺少臉成本(投資)方面救限額醫(yī)的概境念，拼同時世又沒延有節(jié)引約成臉本的旨獎勵萍措施常；醒勞平動效土率低壩，工賄人頻規(guī)繁地鄰調(diào)動塔，施昆工組問織混距亂；姥采購皆了劣魚質(zhì)材晚料，便工人仔培訓(xùn)愈不充孝分，王材料閃消耗暢增加被，浪句費嚴(yán)臭重，巖發(fā)生醫(yī)事故靜，返共工，央周轉(zhuǎn)魔資金留占用鬧量大烏，財筍務(wù)成噸本高陷；斯合聞同不方利，善在合蔬同執(zhí)開行中嚇存在詞缺陷汗，承詞包商(分包商折、供應(yīng)炸商)的賠償蔽要求。工程范蒙圍的增鼻加，設(shè)閑計的修滾改，功猶能和建廁設(shè)標(biāo)準(zhǔn)箏提高，貫工作量院大幅度駝增加。降低飾成本其措施措施技術(shù)方規(guī)案購買逝部分勵產(chǎn)品重選土供應(yīng)碑商改變臣實施禾過程變更工錢程范圍索賠項目質(zhì)州量管理1.質(zhì)量慣標(biāo)準(zhǔn)掙評定2.質(zhì)量趣管理耀戴明燒環(huán)循涉環(huán)3.質(zhì)量阻管理捐重點4.質(zhì)量濁管理駛各部殿分的懼關(guān)系5.質(zhì)量伶、成搏本、償進(jìn)度如三者葉的關(guān)濱系6.合同風(fēng)第險管理按期骨完成糊工程君各階藏段任鬼務(wù)，搶依照首詳細(xì)請進(jìn)度置計劃蹤蝶實施綠項目伏。前期宣蘿傳有一湖定的力們度及社宣會影響變力。招投憶標(biāo)程漠序符都合法隔定要依求，允合同起管理金到位憐。使本房效地產(chǎn)開釣發(fā)商的吼社會形忙象進(jìn)一換步提升盾，增強(qiáng)事社會影蒼響力！1.質(zhì)量管標(biāo)準(zhǔn)掛評定2.質(zhì)量點管理弊戴明賞環(huán)循批環(huán)對組織肆內(nèi)部：步項目策粱劃完成文、各階燒段分工備任務(wù)明榆確，人張員培訓(xùn)箏順利進(jìn)餓行、后貢勤物資削保障對社會覺：廣告損宣傳效蠅果、提呆高知名啄度，搶姓占先期組市場。對周帥邊規(guī)通劃建蹦設(shè)：熱給予債的一徐定的段支援縫，建級設(shè)符呼合交昂通樞簡紐周綱邊的幅規(guī)劃合，符輛合徐艱涇商軋務(wù)臨臉空區(qū)勒的規(guī)刊劃布端局對政府雁：對預(yù)倉期計劃漫完成的鍛程度。對承包析商及分刷包商：喊管理到粥位，績獲效考核祝。對整挖體：尊資金斧到位單情況3.質(zhì)量萌管理杠重點4.質(zhì)量管亦理各部是分的關(guān)險系成本成本費用最牢低成本質(zhì)量最葛高最佳項禽目合理弓工期費用最袍低經(jīng)濟(jì)套的最適當(dāng)5.質(zhì)量凳、成另本、預(yù)進(jìn)度飲三者喬的關(guān)儉系風(fēng)險管脾理1.風(fēng)險河識別2.風(fēng)險回級避3.風(fēng)險預(yù)袖防4.風(fēng)險收抑制1.風(fēng)險厘識別投資決泳策階段土地夏獲取羽階段項目瓣建設(shè)緩階段租售山管理濾階段開發(fā)熔區(qū)域紅風(fēng)險開發(fā)冒物業(yè)蔥風(fēng)險項目譜建設(shè)跡風(fēng)險開發(fā)腹時機(jī)醬風(fēng)險開發(fā)崖成本市場瞎供求征地家拆遷籌資招標(biāo)透模式承包坦方式自然條短件工期拖好延項目黨質(zhì)量開發(fā)成障本施工揉索賠租售厚合同替銷售驚時機(jī)酬自然晃災(zāi)害表意外疑事故決策階問段：搞彈好開指發(fā)經(jīng)梯營方京案的脂評價兔決策土地斯獲取：開展程項目規(guī)和劃設(shè)計丹方案優(yōu)堆選，建設(shè)左階段：通過捎招標(biāo)模找式，承斷包方式排，合同把類型的艙選擇，謊可以避士開某些啊風(fēng)險，軌或在項激目施工迫方案中軌，淘汰裙有缺陷展，風(fēng)險勿高的施絹工方法榮、施工蠢工藝租售扎階段：可棗采用健營銷籮代理帶，以五充分好利用勒代理亮人豐鞋富的芬營銷喘經(jīng)驗2.風(fēng)險回拼避決策階病段1，建立妄高水覆平、岸多學(xué)裂科的寧開發(fā)銹隊伍2，樹立糞風(fēng)險意承識3，健裹全風(fēng)慢險預(yù)周警系殊統(tǒng)4，貫徹腿執(zhí)行奉華獻(xiàn)管理詳責(zé)任制廊度5，認(rèn)真饅細(xì)致的譯市場調(diào)制研，使遺項目準(zhǔn)售確定位6，調(diào)查潑政治、紛政策、間社會、盾經(jīng)濟(jì)環(huán)擔(dān)境，使盆項目決擁策建立鉗在堅實昨的基礎(chǔ)售上7，做冤好開恨發(fā)方涂案的光風(fēng)險禍分析悟，制豈定全欲面的扶風(fēng)險第管理譜計劃3.風(fēng)險預(yù)疾防建設(shè)階或段1，采用馬系統(tǒng)星的項范目管要理方胸法2，向開頁發(fā)建設(shè)黃各方人遠(yuǎn)員灌輸憲安全意早識3，現(xiàn)父場危段險源樹采取壯措施4，留有書余地，雜保持后蕉備5，合棍理布六置施抗工現(xiàn)筋場6，及時熱協(xié)調(diào)7，關(guān)爐注天袍氣預(yù)尺報，肉對惡果劣天奴氣防駝范8，加強(qiáng)敞現(xiàn)場質(zhì)奔量監(jiān)控9，做好謙現(xiàn)場建援設(shè)日至10，盡早滑完成開偶發(fā)項目悅，縮短鞋建設(shè)周