長沙房地產(chǎn)項目前期策劃報告

東馬項目前期策劃報告前期策劃方案思路導(dǎo)圖市場解讀項目審視競爭分析客戶剖析

定位思考001項目定位發(fā)展方向建筑風(fēng)格產(chǎn)品定位規(guī)劃建議營銷推廣價格策略銷售計劃推廣策略核心思路營銷推廣價格策略銷售計劃前期策劃方案思路導(dǎo)圖市場解讀項目審視競爭分析客戶剖析

定位思考001項目定位發(fā)展方向建筑風(fēng)格產(chǎn)品定位規(guī)劃建議營銷推廣價格策略銷售計劃推廣策略核心思路營銷推廣價格策略銷售計劃市場解讀首先讓我們來了解目前的市場情況國家一系列宏觀調(diào)控政策效果的顯現(xiàn)，導(dǎo)致全國范圍內(nèi)觀望氣息的加強和蔓延。07年長沙樓市的供應(yīng)量不斷增長，由供不應(yīng)求發(fā)展到供大于求，市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。導(dǎo)致07年11月開始長沙樓市出現(xiàn)寒流1、市場情況其它因素影響過度投機(jī)使得深圳的房價暴漲之后出現(xiàn)有價無市的局面廣州、深圳、上海等地的降價情況出現(xiàn)挑動了購房者對房地產(chǎn)降價期望心理的敏感神經(jīng)1、市場情況通過對近期的長沙房地產(chǎn)市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)大多數(shù)樓盤出現(xiàn)如下情況：售樓處來訪量明顯減少；客戶理性消費心理增強，緊捂錢袋；房價的漲勢停下了腳步，開始出現(xiàn)徘徊；各樓盤銷售量出現(xiàn)明顯下滑趨勢。長沙樓市令人感到陣陣寒意1、市場情況2、但是——城市開發(fā)成本居高不下;人均可支配收入相對較高;城市發(fā)展空間大;外來開發(fā)商的大舉進(jìn)入.08年，長沙樓市將出現(xiàn)一定的徘徊項目審視讓我們再來看看自己的情況項目名稱指標(biāo)總占地106.611畝總建面約8萬平米容積率1.21、項目宗地分析金星大道項目位于望城縣星城鎮(zhèn)，金星大道與雷鋒大道交叉口西北角，總用地面積為106.611畝。其中居住建筑面積占80%，商業(yè)建筑面積占20%郭亮大道金星大道雷鋒大道位于望城界內(nèi)，超出長沙置業(yè)者慣有的15分鐘生活圈，心理距離較遠(yuǎn)，但是在區(qū)域價值上來看，屬于政府新建之城，有一定的升值潛力2、區(qū)位解讀伍家?guī)X商圈五一商圈榮灣鎮(zhèn)商圈麓谷高科技園區(qū)本案9公里12公里12公里10公里望城縣城4公里屬小規(guī)模項目，區(qū)域板塊無明顯優(yōu)勢地塊形狀周正，具有較好的產(chǎn)品可塑性地塊有一定落差，可塑性強地塊植被豐富，具有很強的自然資源地塊小，可塑性強3、地塊解讀路網(wǎng)指示不發(fā)達(dá)，金星大道、雷鋒大道直達(dá)本案，道路形象較好。雷鋒大道的擴(kuò)建和城市的不斷發(fā)展，將給本案帶來一定的交通優(yōu)勢4、交通解讀位于望城邊緣行政區(qū)域，配套比較缺乏，尤其是關(guān)乎衣食住行的生活配套比較匱乏，這是本案的核心劣勢之一5、配套解讀臥龍灣普瑞園南山蘇迪亞諾長沙玫瑰園新地東方明珠本案6、周邊在售項目分布項目名稱規(guī)模長沙玫瑰園2000畝蘇迪亞諾501.8畝普瑞園417畝長沙金德300畝東方明珠599.8畝臥龍灣280畝雷鋒大道金星大道金星大道7、周邊潛在項目分布雷鋒大道金星大道金星大道深長城中糧項目湖南日報社項目長沙電力項目尖山項目本案中新花城項目名稱規(guī)模中新花城1089畝深長城項目300畝中糧項目1163畝湖南日報社項目747畝長沙電力項目1500畝尖山項目2300畝8、項目小結(jié)經(jīng)過對項目的全面分析與周邊的樓盤比較，最大的特點——規(guī)模小競爭分析了解了市場和項目的情況，再來看看我們的參照方……1、項目周邊參考樓盤定位格調(diào)掃描項目整體宣傳定位關(guān)鍵切入點中新森林海讓呼吸愛上森林海生態(tài)+環(huán)境長沙玫瑰園提香環(huán)境臥龍灣破冰價格東方明珠一座城市的領(lǐng)峰資源南山蘇迪亞諾澳洲首府花園風(fēng)情概念2、典易型案靈例剖晶析——中新·森林重海項目名稱中新·森林海項目地址長沙市望城縣高塘嶺高喬大道綠化率40.5%建筑密度25.8%占地面積304227.00平方米建筑面積30萬平方米容積率1.21總棟數(shù)120棟(2268套)開發(fā)商湖南淺水灣湘雅溫泉花園有效公司開盤時間2007年8月促銷活動5000塊抵8000現(xiàn)金廣告語讓呼吸愛上森林海價格起價:5800元/平米（別墅）；均價:6000元/平方米（別墅）3380元/平米（多層）3000元/平米(小高層)4200—5000元/平米（聯(lián)排）物業(yè)類型別墅、小高層、多層洋房項目特色依托優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢及優(yōu)美的自然環(huán)境，重點發(fā)展成為面向長沙中心人口的生態(tài)型高尚住宅區(qū)。配合長沙的總體發(fā)展，吸引高素質(zhì)人才，提供高舒適度和高質(zhì)量的居住環(huán)境。以自然主義建筑和由森林衍生而來生活園林，作為人與自然對語的橋梁。項目名稱長沙玫瑰園項目地址岳麓區(qū)金星北路三段399號綠化率48%容積率1.8占地面積66.7萬平方米建筑面積120萬平方米均價小高層3900元/平米獨棟：10000元/平米12000元/平米（臨湖）開盤時間2006年10月21日開發(fā)商長沙玫瑰園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型洋房110-200㎡別墅500-1000㎡高層，小高層廣告語提香項目特色長沙玫瑰園融合世界“經(jīng)典泊岸生活”格調(diào)，秉承意大利古典建筑風(fēng)格，并在此基礎(chǔ)上融合西班牙質(zhì)樸的建筑形式，形成獨特的地中海風(fēng)情。以意大利古典風(fēng)格的建筑和澳大利亞風(fēng)情的園林結(jié)合在一起，生活和教育配套非常完善，有5星級酒店，國際米蘭步行街，1.5萬平米大的校區(qū)，大型羅馬休閑廣場等。小區(qū)景觀的最大亮點是一個面積5萬多平米的自然生態(tài)湖泊，親水岸線長達(dá)3700多米水系融入到小區(qū)的每個角落2、典勇型案責(zé)例剖稠析——長沙玫耳瑰園項目名稱南山·蘇迪亞諾項目地址岳麓區(qū)金星北路三段399號綠化率60%建筑密度25.8%占地面積334612平方米建筑面積30萬平方米容積率1.05總棟數(shù)200棟（2146戶）開發(fā)商長沙南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間2007年12月16日廣告語澳洲首府花園銷售狀況南山·蘇迪亞諾一期出72套聯(lián)排別墅，于2007年6月9日均已售磬，優(yōu)惠花園洋房：交1000抵6000，優(yōu)惠5000；聯(lián)排別墅：交1萬抵2萬，優(yōu)惠1萬；獨棟，雙拼：交2萬抵4萬，優(yōu)惠2萬均價洋房3380元/平米聯(lián)排5500元/平米物業(yè)類型情景洋房，別墅，特色商業(yè)街項目特色位于區(qū)域內(nèi)的核心位置，四周與城市主干道相鄰，將成為未來區(qū)域的商業(yè)核心；融會了山景、湘江江景及月亮島居住和旅游區(qū)三大景觀資源，是長沙城區(qū)內(nèi)景觀資源最豐富的區(qū)域之一項目以“原味澳洲小鎮(zhèn)”為定位，整個建筑風(fēng)格是澳洲風(fēng)情，明亮且充滿朝氣，多處水景營造出項目的優(yōu)雅的氣質(zhì)。2、典化型案林例剖雁析——南山·蘇迪枕亞諾項目名稱臥龍灣項目地址岳麓區(qū)金星大道與銀星路交匯處綠化率40.5%容積率2.5占地面積287.４畝建筑面積50萬平方米總棟數(shù)120棟(2268套)

主力戶型：75-148平米開發(fā)商湖南雙盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間2008年1月11日廣告語明天的中央均價起價：2366元/平方米均價：3000元/平米物業(yè)類型多層，小高層，高層，別墅主推三房（118平米、136平米）頂樓復(fù)式218平米項目特色頂級高檔的住宅小區(qū)，擁有先進(jìn)的配套設(shè)施24小時直飲水，為小區(qū)的業(yè)主提供高品質(zhì)服務(wù)，使業(yè)主的生活更為愜意；生態(tài)、健康、環(huán)保、時尚的生活理念，構(gòu)筑著休養(yǎng)生息的人性化居所。3、建筑風(fēng)格為時尚現(xiàn)代風(fēng)格2、典型傻案例剖欠析——臥龍灣項目名稱東方明珠項目地址岳麓區(qū)金星大道與銀星路交匯處西南角綠化率59%容積率1.5占地面積399875.00平方米建筑面積70萬平方米總棟數(shù)150棟（3580戶）開發(fā)商湖南武高科房地產(chǎn)公司開盤時間2008年4月3日，開始認(rèn)購廣告語尋找心中那座山；一座城市的領(lǐng)峰促銷4月12日-4月18日發(fā)放VIP卡，1萬抵2萬房款均價未定物業(yè)類型獨棟別墅、聯(lián)排別墅、洋房、多層、高層主力面積90-360平方米項目特色依托山地、水系、人工景觀為一體，私家森林公園，擁有自然康體健身風(fēng)情區(qū)（健身步道、晨練平臺等）、高雅時尚休閑運動區(qū)（網(wǎng)球場、迷你高爾夫、輪滑場地等）、體驗式休閑區(qū)（野餐營地、伐木場、放鴿亭等）三大區(qū)域；掩隱于原生態(tài)山水之間。采用德式建筑，體現(xiàn)德國小鎮(zhèn)風(fēng)情2、典敏型案電例剖計析——東方明貼珠3、競爭委對手小字結(jié)規(guī)模：競爭獸樓盤脾規(guī)模鍋都比間較大頂，本纏項目喊不具痕備規(guī)粒模優(yōu)干勢；銷售情束況：受到市停場需求塔，各樓眨盤別墅牛的價格冒較高，久而且銷匠售情況雅比一般壞物業(yè)更成好；風(fēng)格：各種類廚型、概尸念的風(fēng)有格層出逼不窮，采以國際蘭化雖然侮打文化息概念牌掘的樓盤不做在少枕數(shù)，構(gòu)但真椅正與債區(qū)域圾歷史帝文化唯脈絡(luò)竟保持田一致隱，并達(dá)將文訂化血喜統(tǒng)融入顛項目暈建筑則和產(chǎn)轉(zhuǎn)品的池卻少窮之又季少。經(jīng)過多對競問爭對仆手的絞了解他們最松大的特返點——規(guī)模塔大客戶轟分析尋找志我們淺的客辨戶，鎮(zhèn)他們高是誰檔，他演們需由要什糠么……1、客戶畫購房原薦因他們勝為什擇么來燭這里屠買房礙？1、看中家高性價蓮比產(chǎn)品2、看中散低密度舒、優(yōu)品毛質(zhì)產(chǎn)品在不利復(fù)因素眾盟多的情況躁下，我士們怎樣尋悟找正確束的發(fā)展方夠向2、通敵過全窩面了再解我殃們發(fā)膊現(xiàn)Ti薦tl戶eAd橫d森yo站ur扒t鄉(xiāng)豐ex遼tTit搞leAd研d帳yo禍ur架t肉ex籍t08年長沙術(shù)樓市將出現(xiàn)一活定的徘擱徊本項目寶規(guī)模小羅，成為他明顯咱劣勢客戶購激買的主撞要因素1、低價咐格產(chǎn)品2、低料密度派產(chǎn)品3、環(huán)嫌境周邊競紛爭對手優(yōu)強勁，秀均為稼大規(guī)冶模樓盤市場項目客戶對手前期除策劃妹方案辯思路宣導(dǎo)圖市場解朗讀項目審雀視競爭分碎析客戶剖肥析定位思考00根1項目定位發(fā)展方變向建筑取風(fēng)格產(chǎn)品定觸位規(guī)劃建霉議營銷推廣價格策益略銷售計記劃推廣茶策略核心余思路營銷推獻(xiàn)廣價格策籌略銷售計拉劃前期用策劃秒方案理思路潔導(dǎo)圖市場扭解讀項目挎審視競爭洗分析客戶充剖析定位思考00肥1項目定位發(fā)展方盞向建筑風(fēng)豪格產(chǎn)品拔定位規(guī)劃成建議營銷推廣價格愈策略銷售桃計劃推廣司策略核心紫思路營銷推呈廣價格策敏略銷售狡計劃發(fā)展且方向四種逐可能鈴的發(fā)鳥展方肺案方案一

純洋房方案二

聯(lián)排+洋房+小高層方案三

純小高層方案四

別墅+高層在市場墨情況不淋穩(wěn)定項目與隱周邊樓紙盤相比撓，規(guī)模惕過小客戶昆喜歡絮低密頌度、忍低價甩格、捏優(yōu)環(huán)孕境的僚產(chǎn)品井的情科況下我們挑可以佳考慮4種發(fā)接展方質(zhì)向本項目冠的總建停筑面積分為７.１萬平次米，商題業(yè)面積汽為１.４２萬圾平米，瓜純住宅啦面積為共５.６８綿萬平饞米收入測薯算：別墅+高層答的總彼銷售禁收入丸高于極其它晶方案400酸0萬以哥上

方案一

純洋房方案二

聯(lián)排+洋房+小高層方案三

純小高層方案四

別墅+高層

面積價格面積價格面積價格面積價格別墅

210007000聯(lián)排

143365000

洋房568003500245763500

小高層

178883000568003400

高層

358003000商業(yè)142005000142005000142005000142005000合計71000

71000

71000

71000

總銷售收入269800000282360000264120000325400000別墅+高層許的方案四總銷霧售收語入高于糖其它厭方案40傷00萬以名上。四種方薪案優(yōu)劣比較發(fā)展方向收入銷售速度開發(fā)風(fēng)險洋房一般較慢1、符合目標(biāo)客戶需求（低密度產(chǎn)品）1、周邊同類產(chǎn)品多，競爭壓力大2、產(chǎn)品種類少3、目標(biāo)客戶單一比較大對于戶型創(chuàng)新要求高聯(lián)排+洋房+小高層較高一般周邊大盤項目，大多數(shù)以這種形式開發(fā)，競爭壓力大一般本項目規(guī)模上存在明顯的劣勢，不具備很強的競爭力發(fā)展方向收入銷售速度開發(fā)風(fēng)險小高層低較快1、符合目標(biāo)客戶需求（低價格產(chǎn)品）2、同類產(chǎn)品多，不具備競爭力較小符合市場需求，容易規(guī)劃、設(shè)計別墅+高層高較快1、周邊同類產(chǎn)品（獨立別墅）少2、符合目標(biāo)客戶需求（低密度產(chǎn)品3、別墅的銷售情況很好4、市場對別墅用地的控制，將造成別墅產(chǎn)品的稀缺較小1、對于產(chǎn)品創(chuàng)新較高2、合理規(guī)避70/90政策有利于提高項目整體形象3、有利于打造純粹的中式樓盤四種方剝案優(yōu)劣比較經(jīng)過四哈種方案柄的多方殊面比較續(xù)，我們纏認(rèn)為別武墅+高層淘方案遙更適頸合本徑項目權(quán)的開蹈發(fā)我們捏的最鑄終選消擇的倆發(fā)展尿方向——別墅+高層風(fēng)格辦路線我們縮慧周邊哪的競除爭對晚手，么可以淡說走序的全壓部是國際路騎線，有意咸大利風(fēng)棚情、澳丘洲小鎮(zhèn)鑰、德國坑建筑等民等，西炕化在長疫沙一時獲盛行。但是，獸我們發(fā)唯現(xiàn)歐洲叨建筑只僻能一時張的吸引宴客戶的抹眼球，童而無法長角久的打破動他們斗的心。他們宇都是半“拿愿來主祥義”既生搬根硬套鍵，不憐倫不艘類的扶作品饑比比法皆是屯，他們繁正嚴(yán)降重的柄背離鋸人性狗化原乳則，在“票以人為嗎本”的柱旗號下倍，背道園而馳，塞越來越恥遠(yuǎn)。1、我象們走拘哪種過風(fēng)格熄路線臘？我們扶怎樣杯在這桃些泛尖濫的纏作品逝中，演繹我踏們的經(jīng)拆典？2、什母么是聾中國堂傳統(tǒng)添理念大隱于雁世的桃花繡源生活鄭理想，充尋求一童種境界肚高遠(yuǎn)的雜生活方型式“淡泊片以明喇志，蝴寧靜業(yè)以致滾遠(yuǎn)”是中國任理念的青最高境繁界2、什么慚是中國鉗傳統(tǒng)理逝念古今有品味的蓮富豪，匠居所都搖會營造較高墻幣大院樓子，從京炊城的皇語宮到徽為商的馬盜頭墻居外民都婆是如隆此。急有品間味，央有文顯化素類養(yǎng)的地人都扣很看紫重隱恨私、談希望有自己息的一方綢天地。2、什辯么是賠中國敬傳統(tǒng)董理念3、中式傳樓盤和個西方樓頸盤比較西方中式設(shè)計風(fēng)格張揚、炫耀斂含蓄和優(yōu)雅恬靜空間格局開放的空間格局封閉的群體的空間格局（四合院）表現(xiàn)方式表現(xiàn)實物，體現(xiàn)嚴(yán)密的幾何性表現(xiàn)藝術(shù)，隨意的寫意派建筑思想顯露、開放講究內(nèi)斂，講究“天時、地利、人和”，隱于山水之間、隱于市、隱于院墻之內(nèi)建筑特色巨大的體量和超然的尺度運用穹隆和尖塔來渲染房屋的垂直力圍合式、前庭后院、高闊大門為基本特征，以傳統(tǒng)的中式建筑元素為裝飾和點綴西方——開放中式——內(nèi)斂西方建蜂筑喜歡——顯露刑、開足放西方建粥筑——張揚勁、顯貫耀中式建隸筑——講究暮內(nèi)斂景、隱麗藏中式建婆筑——封閉式磁的空間缺格局中式建核筑——隱于山直水之間框、隱于辣市、隱株于院墻折之內(nèi)西方——園林的固共有性尖、開放濾性中式——園林尼的私鍛有性鳥、獨脾立性房子骨圍合隙的院心子就己像是桿一個升露天惡的起秧居室競，可返以做候任何灰想做括的事商情，口在這柏個純畏私密否院子鴉里，替一切踢都只它屬于他自己負(fù)和家予人。新中式市開發(fā)流咳派放眼麥全國紋成功酸的新慚中式賞樓盤危，我屈們發(fā)坐現(xiàn)新扁中式虧樓盤他開發(fā)論主要鞠體現(xiàn)德在“純符號勞”和“理念聾”兩個爐方面符號強理念強案例：芙蓉古鎮(zhèn)、清華坊符號弱理念強案例：九間堂符號強理念弱案例：汀湘十里、符號弱理念弱案例：西子湖畔弱強強弱符號理念1、符號餐強、理堅念強的堂產(chǎn)品——清華余坊項目所在地廣州建筑形態(tài)獨立別墅銷售價格1.2萬銷售情況全部售完項目所在地成都建筑形態(tài)獨立別墅銷售價格2.3萬銷售情況全部售完清華辭坊建栗筑住激宅格直局融捏合了慨中國絨各地燙具有六特色既的院爽落民離居風(fēng)顛格，脅古韻兩悠然售；清華坊駁充分發(fā)什揮院落士式民居影藝術(shù)風(fēng)需格，體鏟現(xiàn)一種桶文化，伯一種精重神層面腫的藝術(shù)扮；每套宅呆院均有訴前庭、啞天井和紙后院，碌將大量傾的綠化自和環(huán)境哥布置融康入宅院運本身，揮使每戶辭擁有一悄片自己坑的綠化英空間。1、符號殖強、理堵念強的扣產(chǎn)品——清華明坊1、符號燥強、理燭念弱的擺產(chǎn)品——芙蓉師古鎮(zhèn)項目所在地成都建筑形態(tài)獨立、聯(lián)排別墅銷售價格獨立：1.6萬聯(lián)排：6800銷售情況全部售完1、符閣號強賓、理杯念弱票的產(chǎn)驢品——芙蓉木古鎮(zhèn)芙蓉甜古城虹”虎以川添西民錫居為斥主，姿同時絞融入氏江蘇旋民居粥、云石南民馳居、值唐風(fēng)魄建筑離等中緊國傳字統(tǒng)建王筑精磨髓；巧妙組發(fā)合各種范建筑符武號，保識留老成扔都特點句外觀古視樸；住宅內(nèi)托部強調(diào)仇實用性吳，采用緒現(xiàn)代智疲能配套不等相關(guān)兵設(shè)施，歡力求合制乎現(xiàn)代孔人生活涂習(xí)慣，娃達(dá)到現(xiàn)銅代人的廈理想生捏活標(biāo)準(zhǔn)概。評價此類產(chǎn)乎品以模電仿為主領(lǐng)，無論愁在建筑浮上還是享生活理乒念上都根有很強垂的表現(xiàn)操作沿難度獸很大聾，需芒要花則費比禍較大圣的財?shù)窳?、給精力址來規(guī)上劃和故設(shè)計在存在的一定的尚開發(fā)風(fēng)攝險由于操答作難度姐比較大無不建議套本項目表采用2、符應(yīng)號強倆、理飽念弱旺的產(chǎn)彎品——汀湘十五里項目所在地長沙建筑形態(tài)獨立別墅、聯(lián)排、洋房銷售價格洋房：3600元/平米，精裝修4200元/平米；聯(lián)排別墅：5800元/平米獨棟：7000元/平米銷售情況一期80%項目逼的建尋筑風(fēng)妹格以黑中式執(zhí)為主吼，西脫式為鏟輔。中式棒古典糖建筑褲融入湊現(xiàn)代惠概念獄。在長沙鐘屬于最怎早的新微中式風(fēng)我格，體灘現(xiàn)了湖逆湘文化擱和湖湘若精神，甘以及湖義南人敢槐為天下固先的豪雄情和霸何氣！2、符號沫強、理奏念弱的薪產(chǎn)品——汀湘十切里評價此類蘆產(chǎn)品壓操作揀難度種相對遠(yuǎn)少，蝦而且鴨對消殼費者撓具有做較強塘的吸弦引力汀湘希十里信的先姓入為寄主，美已經(jīng)環(huán)占領(lǐng)盈了一庭定的墨市場嚼，我噴們需綁要差晚異化朝產(chǎn)品這類泡產(chǎn)品貨大多島數(shù)是浙披者字中式疼的外伯衣，炕缺少象真正蔑的中絡(luò)式文酷化的厲精髓中式建合筑不利侍于內(nèi)部蝕的合理絞規(guī)劃，捷容易造舞成一定溉面積的惡浪費由于勺市場蹲競爭擴(kuò)大不袋建議裳本項封目采她用3、符村號弱銷、理犧念弱邁的產(chǎn)啦品——西子湖蠻畔是長沙致目前唯饒一純小謹(jǐn)高層的姥中式樓睡盤由于呆規(guī)模循、產(chǎn)蝕品自報身等康問題做，這框個項盟目本錄身并揚沒有業(yè)體現(xiàn)執(zhí)太多甩中式銹的元蔑素基本上囑停留在解廣告式徑叫囂這錦樣的層藝面上項目所在地長沙建筑形態(tài)小高層銷售價格4500銷售情況一期100%，二期25%評價操作手帶法簡單同，容易暮實施只是打弟出一種而概念，握和市場長上同類兵產(chǎn)品形猴成一定稼的差異狀化此類沿產(chǎn)品帶并沒啦有真甜正體腔現(xiàn)中崇式產(chǎn)服品的槳任何根元素他們?nèi)毙僦惺阶詷潜P特真有的精神髓，并懂沒有文訪化價值一般烘運用盲在密膛度比饅較大責(zé)，規(guī)協(xié)模比柄較小乎的高拐層產(chǎn)吼品匯俯總?cè)鄙賶ξ幕巸r值月不建丑議本蓋項目墊采用4、符號跌弱、理廁念強的痛產(chǎn)品——九間系堂現(xiàn)代與旦傳統(tǒng)在傲碰撞中嘆交融的側(cè)新中式材住宅；水相掩映的緒簡約芒形體烈，虛幅實對蝕比的刊白色撕墻面籃，現(xiàn)鹿代設(shè)郊計手魂法和移材料置的運脾用；更注飼重中撤式生逝活理餐念的近傳播捷。主要體拍現(xiàn)中國倘文化——內(nèi)斂、節(jié)收藏、朗大隱于捆世的生寄活理念繞。項目所在地上海建筑形態(tài)獨立別墅銷售價格3600萬-1億銷售情況04年開盤，目前還剩28套評價體現(xiàn)的評上一種族中式生愈活的理吼念，使田產(chǎn)品不使僅僅浮活于表面退，更多者的是一版種意境腹；采用的現(xiàn)是現(xiàn)代若的手法點，更容啟易規(guī)劃存和布局奶；和市面散上常見姐的產(chǎn)品仔（更看亮中的建紙筑符號踐）相比癢，具有喜很強的捉差異化跌；可以嫁真正岸挖掘堆客戶隱內(nèi)心稠潛在貍的情趕感；操作宿比較行簡單欲，和專市場低上產(chǎn)釣品有秋很強風(fēng)的差紹異化建議慢采用屑該模早式小結(jié)以中式傻理念為退主，中史式符號瞎為輔的約產(chǎn)品，是我開們成登功的聞方向領(lǐng)創(chuàng)中綠式文化披新意境產(chǎn)品定作位市場定雁位領(lǐng)創(chuàng)蓮中式申文化腦新生頌活擯棄脈全盤事西化幻玉模式禿，將瞧中國宿傳統(tǒng)列文化罵與現(xiàn)承代精婦神相催結(jié)合醒，開拐創(chuàng)一盞種新筍的中溫式文菜化生宇活新中式研高檔別睜墅群建筑稀規(guī)劃建筑摔屬性產(chǎn)品定旁位領(lǐng)先性扎：遍地卵“歐呼美風(fēng)攀情”細(xì)，我耍們反腥其道經(jīng)而行曉之，洞開創(chuàng)狼長沙盈中式鼻樓盤鵝新領(lǐng)途域適用性汁：不但適六合中國臂家庭群齡化的生搬活方式少，而且飽適用中工國傳統(tǒng)茅居住方止式蘊涵露著的文匠化內(nèi)涵民族性盈：強調(diào)居隸住主體——酸“人”的捷第一性壁，是一欠種對東佳方式的山古代文循明中人賤性關(guān)懷支的復(fù)興產(chǎn)品規(guī)算劃以簡潔裁明快，銀提煉中證式建筑為符號為漂主題體現(xiàn)一受方天地棄，私有和空間的螺生活理欲念以現(xiàn)代棍手法演緞繹中式茶傳統(tǒng)住笨宅的精略髓盡可薄能減碧少公勻共園傳林，意增強般私家緣瑞園林榜空間1、產(chǎn)窮品開苗發(fā)理退念2、產(chǎn)蟻品規(guī)隱劃建攪議本項顆目的貼最大綁利潤躺集中穗在別篩墅上童，所愿以別墅呆的成厘功銷醬售將寨成為昏項目稱最關(guān)搶鍵的懂問題3、別墅腎產(chǎn)品規(guī)哥劃建議——中式理發(fā)念別墅的中設(shè)計吸蠟取了江相南私家殿園林大殘院的空伍間精神紙，遵循律主客分愚區(qū)的空商間傳統(tǒng)角，在形體軋上可以闊概括為毯“L”形，以形成蜻家庭起聰居和待士客交際出兩個功嘴能分區(qū)藥。在外部空泳間上歸急納為兩鏡個院落谷空間，憲以形成刪開放的惕待客前裕院和私修密的家跑庭后院調(diào)。會客廳起居闊室院子院子在別墅券的產(chǎn)品籃規(guī)劃上糊，我們姐更注重候中式生純活理念海的傳播謹(jǐn)。采用搖全院式瓣空間布局。訊一般的鉆房子四冷向外看姓，而我計們采用誦相里看交的設(shè)計毛。住宅幫中設(shè)有只大庭院，這拔樣更注鍵重室內(nèi)援外可見松變化的夫效果。只人身處悔其中，無有很強葉的歸屬申感，與五千宅年形成托的中國旨文化息糠息相關(guān)模。3、別鴨墅產(chǎn)估品規(guī)錢劃建悶議——中式澡理念別墅外艱部景觀別墅躬外部沙景觀別墅她外部易景觀別墅襲外部帶景觀別墅外鉤部景觀別墅挨外部宿景觀別墅內(nèi)堵部景觀別墅內(nèi)隨部景觀別墅航內(nèi)部績景觀別墅內(nèi)晉部景觀別墅內(nèi)券部景觀別廈墅序內(nèi)枝部栽景淺觀4、小閥高層捆產(chǎn)品專規(guī)劃理建議——高性價傘比由于本崗項目小核高層數(shù)刮量較少歷，又因婆為項目好各方面的的缺陷艘（位置鮮偏僻、森規(guī)模過飛小、配梢套不全薪）小高懶層不競具備固競爭色力。據(jù)調(diào)政查而冬購買安我們那這里化產(chǎn)品命的客花戶，技有一紀(jì)部分尖看中牌的是竊這里引的高綁性價居比產(chǎn)鄙品。所以遮，小廊高層弊不但午要體分現(xiàn)中盤國文綁化，而且要宿提高性宵價比高性價美比——半送房縱間設(shè)計時圖選1-漿2個房蹈間不撲裝上度窗戶挨來當(dāng)鈴做陽麗臺，只“西算岸觀壩邸”凈“N+1綿”概念高性滲價比——挑高入港戶花園半送的遇入戶花喘園，有6米的挑訓(xùn)高，業(yè)蝕主可以同自由間婚隔，甚怒至可以節(jié)利用高唇度，隔掏成2個房間飲，大大豎提高了疫產(chǎn)品的值使用率內(nèi)庭油院的慶運用帖不但識可以給增強穿產(chǎn)品筐的中討式生披活理戚念，須而且完在外沿部設(shè)川有花攜池，虜不僅誤保證走了居來家生劃活的般私密微性，憲同時衰提供豪全心劣的視跡覺享藍(lán)受。高性價鄉(xiāng)豐比——內(nèi)庭院稿帶花池5、產(chǎn)跟品整天體規(guī)俊劃高層會所別墅別墅別墅別墅商貸業(yè)道秤路6、別墅羅區(qū)規(guī)劃租示意圖采用平繞面延伸偶布局；從單胖棟房扇屋來奧說，射多為專長方誼形，持簡單竿規(guī)劃冒，但魄是每擇個建精筑內(nèi)隱部圍灶合成峰一個哀空、間豐圾富的科“個吃人世喬界”楚；基本復(fù)上以譯對稱容為主凝，再腦現(xiàn)”讀庭院踏深深樸深幾倘許“兼的傳服統(tǒng)建絕筑意肉象。6、別潑墅區(qū)煉規(guī)劃牌示意本圖7、組團(tuán)宵命名會所1區(qū)：岸芷汀兼蘭2區(qū)：風(fēng)來穩(wěn)翰墨3區(qū)：有鳳來乳儀4區(qū)：曲水流奴觴商杏業(yè)道朽路環(huán)境景哈觀總體端規(guī)劃：別墅牧以私謹(jǐn)有的鋤院落造內(nèi)景掛為主圣景觀焰，小高層購之間以痛小型的鎖中式園除林為主8、園林冶規(guī)劃園林言多為沿私院掙，在份自己晚的生肥活領(lǐng)憶地經(jīng)廉營具腰有山著水之葵類的童小環(huán)亭境，宇“雖街由人克做宛閘自天標(biāo)成”通過插半通抱透的曠院墻勵和籬鄰笆與膝院外僻景觀呢相呼經(jīng)應(yīng)，戲在保聚證隱蹄私的呆同時足，起減到渾早然天銹成的仰效果淡。園林飯建筑你按照創(chuàng)不同古的功乓能需蛇要，詠穿插懸安置雙不同篇的位恢置它色們或妖是古姑木一確棵，計翠竹口一叢治，或藍(lán)移景毅或借尊景，脹安置斑得宜驢，一居路走劑過，春步移勉景異扭。9、關(guān)于課水景的紡營造建牙議小區(qū)內(nèi)猛部的只浮需部分盛水景，解做為裝菊飾，以花小橋、碗流水來無營造出怒東方人躍居的詩扎意氛圍腫。采用炭殿性涂料宇，以黑估、白、況灰三沸色進(jìn)驕行搭欣配，表現(xiàn)素巾雅、中交庸的中部國情節(jié)，襪以現(xiàn)代翅的筆觸膝表現(xiàn)傳統(tǒng)功的風(fēng)骨破。如黛瓦粉晌壁、馬賓頭墻是中式建覆筑鮮明藝的標(biāo)示販，元素的末合理運船用將起段到很好視晶覺的效累果。10、外立擊面的處豪理通過中付式建筑勵符號在撐窗戶、勒欄桿等歇細(xì)節(jié)部兆分的運毒用，表懂現(xiàn)民族動文化元爹素11、建筑每語言和塵符號的獎選擇建貪議運用啞環(huán)保中材料紐奉、外渾墻保為溫材蜘料、波以及席下水蔬系統(tǒng)敢更新蛙；可以通芝過半透姿型墻院援和籬笆架與外景榆相呼應(yīng)嚷；對包括背馬頭墻該、山墻第、垂花萬門等有透象征意較義的傳洪統(tǒng)建筑垮細(xì)節(jié)進(jìn)苦行演變嗓；可以孩在屋陣面運扭用鋁甩合金淹管，慎以一降種后歷現(xiàn)代浙的表項達(dá)方潮式來薪全新醉演繹爭。12、建筑南材料的經(jīng)應(yīng)用和診創(chuàng)新前期策抄劃方案飼思路導(dǎo)貍圖市場控解讀項目審惡視競爭分土析客戶盟剖析定位思考001項目定位發(fā)展枕方向建筑風(fēng)閣格產(chǎn)品定推位規(guī)劃建畜議營銷推廣價格策豆略銷售頸計劃推廣鮮策略核心納思路營銷牛推廣價格摧策略銷售只計劃前期喜策劃哭方案碗思路艦導(dǎo)圖市場汗解讀項目審傷視競爭乞分析客戶剖虜析定位思考001項目定位發(fā)展方免向建筑竭風(fēng)格產(chǎn)品定心位規(guī)劃建恰議營銷推廣價格當(dāng)策略銷售計曬劃推廣策列略核心思割路營銷鏟推廣價格灣策略銷售偏計劃核心思子路項目特綱性產(chǎn)品模喝式：新中式渾建筑，鴉白話文貼寫就的撐傳統(tǒng)庭院戚，是戶中國團(tuán)風(fēng)水岡上一老直強輸調(diào)的耀所謂插“藏含風(fēng)”漸、“驕聚氣懶”之命地，劈燕同時姿也表毯現(xiàn)出枕了中穿國人氣尤為香內(nèi)斂鏡含蓄曲的性方格。慣安全堪因素某和私傲密性貝是中忠國人僑傳統(tǒng)漲觀念趙里不狼可或疏缺的濃東西被，所蛋以在攜中國雷人的躍骨子胸里面且，都追希望悶擁有施一方碰完全理屬于塞自己年的“且小天英地”違。項霸目采匠用圍合式浙別墅，滿掘足了摸人們殼私密證性和磚領(lǐng)域牢感。城市在啞翻天覆君地中烙拴上了深巷刻的現(xiàn)層代城市豆印記，哈卻也讓顛一個城掌市漸漸壩失去自濕我，大絹家都變侍成了同置一個臉敏孔。項銜目擯棄駁全盤西長化模式傭，挖掘尊中國民治居文化窯，將現(xiàn)代秀元素堆與中采國傳鋸統(tǒng)元丘素相結(jié)合套，領(lǐng)創(chuàng)橫市場新魄風(fēng)尚。藏風(fēng)、適聚氣、尺小天地藏風(fēng)，蒸聚氣，湯小天地居住模租式：寧可謹(jǐn)食無總?cè)?，斗不可接居無屈竹擯棄嘈嗽雜和喧胞鬧的處銅所，竹閥叢掩映蘋的曲徑歐通幽，蠻但又不酸是原始采符號生崇硬堆砌礎(chǔ)的形態(tài)拉，竹叢歲掩映的斃反映出臘中國人燭性格里灶的低調(diào)炎內(nèi)斂，僵不止是驚停留在往好看的鼓層面，拐不只是索背景，桂這里更良強調(diào)的童是它們想的功能闖性。深宅什大院詢主人劫家一棟棟辜的深宅擁大院，蠶在濃密促的樹林克后面若欺隱若現(xiàn)熔，在自都我一方都天地里潔，自主豈生活。深宅攜大院木主人守家客戶居寫真他們是撥誰？是偶高校的繁教授學(xué)革者？是均有思想校追求的場企業(yè)主驢？是注艷重精神下世界的佩社會中戴堅？是……對消篇費者惹的最濱終界步定一卻樣模齊糊。但是毛，作梢為開拓泉進(jìn)取驗，有學(xué)識肝有涵養(yǎng)而又對中件國文勻化有屯著很籠深認(rèn)嘉同感的一群攜人，一牽定愿意篇用物質(zhì)幅換取精恢神的享訴受。目標(biāo)群曠界定：骨子里鍬的中國志情結(jié)他們明的生允活形鐮?wèi)B(tài)：他們點屬于弓社會怖的智齒富階箱層，血有良送好的利人文錦素養(yǎng)籌，看上捕去很姐西化上，骨海子里候很中蘿國。他們輕含蓄葵內(nèi)斂悼，深誰藏不瘦露，旋不事件張揚肉，注重內(nèi)償心修養(yǎng)；他們扁目光咽遠(yuǎn)大冊，視練野開覽闊，教對文兩化認(rèn)肌同與民敬慕卸，現(xiàn)鐘情姓于富吐有文但化氛廳圍的奮高品冬質(zhì)建如筑，追求評“典佩藏化碑”生艇活；在繁忙絮都市生航活中，勵渴望輕恭松閑適庭的居住夫風(fēng)格和揮居住感猴覺，在占不斷的慘發(fā)現(xiàn)和社體驗中錢，找到真正適叢合自己抓的文化擔(dān)基因和柜居住環(huán)帥境、居心住模式濁。骨子托里的佳中國廚情結(jié)他們的部消費觀庭念：他們恩是一行群理紋性的洽消費管者，塞本身森的高油素養(yǎng)旬決定條了眼場光的埋獨到探，表現(xiàn)室在消費品曠位上注頌重產(chǎn)品修精神內(nèi)俗涵，與攻個人心赤性和諧適相生；他們屬壓于淡漠御純商業(yè)衛(wèi)化消費鳳型——他們鍛并不問會象虛普通透人那縮慧樣尋夸求一寫種純儉物質(zhì)躬化的庸享受結(jié)，而揉是從提升個霉人氣質(zhì)扁，滿足餐精神追鴉求，志趣建相投型成的商品障。骨子丘里的垮中國自情結(jié)骨子隱里的賢中國繭心產(chǎn)品掙屬性造定位濟(jì)語純粹柔中國宜味道凝，現(xiàn)充代庭棄院生揭活庭院，喜中國人昂對于庭率院向來糕有種特卷殊的感秧情，古省人更是遲將庭院班詩雅意浴推向極識致；庭院卡，在蹤蝶某種擁程度響上成柱為了燙一種票別墅舒式生召活的姿寄托狹，成究為了幣一種噸情結(jié)斷；庭院，鐵國人心柿底的眷惡戀。備選點定位礙語：逸品中峰國學(xué)典藏隱別墅藏風(fēng)、份聚氣，叢一方天日地，低調(diào)、廊內(nèi)斂，隔中國情貝。深宅鏟大院濃主人隱家形象達(dá)定位深：對勻居住者須與外界暖關(guān)系的挎界定封閉駛性、紙排他品性，胞侯門訊深似束海，儲具有捧神龍械見首拍不見凈尾的勒神秘宅：親對產(chǎn)皮品性兵質(zhì)的乞界定與一般從房、屋煩、居、夢寓不同慰，宅的寒含義是鹿獨立的事、功能疼齊備的搜建筑，趨具有主頓人意味倉，如李撇宅大：對構(gòu)成抬及比例荒界定容納名了許玩多資址源，昨強調(diào)斧內(nèi)部敢空間釣大，果如綠桐地、條林帶衫、水州面，擁及對臟私有領(lǐng)空間欺的界站定院：對人喉群的京界定形成豪康宅群落建，同質(zhì)詠而居的津富人區(qū)躁文化合臘理的群棵居性，餓保證現(xiàn)滾代社會覆人與人乞的交際搖空間深宅大正院主人浙家深宅提大院衰主人器家主：姓與“竭客”對摟應(yīng)，能耗動性主人家接：有主幫人意危志的挑社會按照歇主人依意志慣打造繼的住混宅承載主矛人意志阻的生活表形態(tài)主人姿主席灶主越導(dǎo)梢主記力智主流蓋主幻玉干餓主權(quán)主事產(chǎn)主觀奴君象主陪領(lǐng)互主秘自主慈業(yè)隆主筋宗主人進(jìn)椅入建澤筑，降就是繳那建悶筑的堆主人猴；人查進(jìn)入爬庭院鎖，粉就傍是那省庭院旱的主亡人。廚所有趙空間腎的尺執(zhí)度、北比例袋、材擱質(zhì)、棄色彩校無一田不從什人的鼓角度醒去衡至量，兵包括禍景觀洽在內(nèi)握，不勤應(yīng)該凱只有戴“主踏人房夠”，恢還應(yīng)跪該有掙“戶主人礎(chǔ)家”梅。案名四殼園害竹出處蔥：詞寇牌名《四園竹》用此案被名，源腳于項目捧四個文衫化園林饅形成的銳優(yōu)美環(huán)尋境，并齡以中國紅文化中擇最為受壩文人雅銷士欣賞欠的竹元湖素作為宗主表現(xiàn)犧，彰顯白項目獨繁特性。備選僑案名人境襯廬出處：叉陶淵明贈：結(jié)廬偽在人境夏，而無臺車馬喧竹苑西威里出處：經(jīng)姜夔：役淮左名因都，竹漏西佳處備選廣案名傳播軌主題一方天扁地，很邊中國宅院就杜是生活法的一部載分，不買僅是物墓質(zhì)化的挨表現(xiàn)，竟更有精土神的東脹西所在攪；它既掩保障了乞歸屬感筆、安全董感和私群密性，餃更可以冶讓人和斃自在的亭生活。在一方喚完全屬暗于自己姐的“小膨天地”援里，我閑刻佇立塊，思半人生盆，我、我預(yù)的生活罩和我的蒜宅院是請一致的濱，而中國歲，更將后屬于自欣己的生痛活方式鉗打上了與民族的銀、文化華的烙印遍，這才嶼是生活疾的本真狠、歷史隙的本真邪。一方天談地，很術(shù)中國（主題飾廣告語氣）1、純腎粹中胸國味等道,現(xiàn)代滿庭院沃生活（預(yù)熱惱）2、一方表天地，弱很中國膠（升溫暈）3、深收宅大剛院主控人家虛（沸灰騰）4、中認(rèn)國情略，生屢活頌橋（?？訙兀╇A段主漆題營銷舅推廣1、破——拉近府心理僑距離弊，突脾顯地扒段優(yōu)仙勢戰(zhàn)術(shù)虛：打任破固鈴有片斧區(qū)格頑局，職充分撞挖掘福項目奸區(qū)域歌的人揪文優(yōu)晃勢，蔑居家掏氛圍堡，配耍合成剝熟的凈配套景，無膏線的何升值部潛力怨。2、立——樹立鍵新標(biāo)匯準(zhǔn)，呀新高脆度，榴新生燦活戰(zhàn)術(shù)：頓中式建綁筑獨特痛人文性硬，稀有采性和珍軋藏性，牌樹立新報的高度港新的標(biāo)液準(zhǔn)和生頁活方式懸，為客枯戶打造悟一個新股的生活爪圈。3、證——用產(chǎn)品唐說話戰(zhàn)術(shù)：穩(wěn)中式建我筑融合施現(xiàn)代時絞尚元素殖，江南懸園林，浮山水相軍伴，魚榜趣映荷農(nóng)，產(chǎn)品炎的每個帝細(xì)節(jié)獨真具匠心圍，產(chǎn)品垮本身就菠成就了你一種文嚷化。營銷推減廣總體輛戰(zhàn)略訴求主園題形象一方天扔地，很觸中國訴求項掠目硬件深宅務(wù)大院州主人君家提出祝品牌扯主張中國佛情·生活切頌預(yù)熱璃期屬升溫范期淘沸騰亂期舞保溫品期從精耽神和袖心理稿上引斃發(fā)消鮮費者陸共鳴核心賣款點展示修刺激消附費者購夜買生活宮模式志主張?zhí)顦淞⒃屎拓S騎滿品呼牌形樹象廣告階柄段:營銷階濾段:準(zhǔn)備期糞認(rèn)誕購期疑公開發(fā)克售期奔持續(xù)促始銷期概念炒乘作純粹字中國扔味道·現(xiàn)代哲庭院拉生活概念先輛行，形頌成市場攪噱頭，熱引起關(guān)串注傳播碌總主怖題：沒一方薯天地棟，很靜中國第一階嶺段：預(yù)徒熱期概念輸有出，形脫成關(guān)注主題：王純粹中爐國味道該，現(xiàn)代沉庭院生軌活軟文姑炒作:主題：膽覺醒·中式婚人居柴回歸為什何么唐壤裝只思有穿踩在外炎國人獅身上喇才會消變成沸流行佳？為什么胳要在自賠己的地駝方建外產(chǎn)國人的刻房子？回歸，礦是一種帶信仰.四海勞情，獄心歸璃一與心靈嚴(yán)共享一剛個家園四園竹純粹中律國味道售，現(xiàn)代討庭院生盼活……以“現(xiàn)窄代中國瓣風(fēng)—百人太談”販主題,與電哪視臺船或其畝他平傻面媒刮體合失作,企劃一歡個專題球欄目，沒借助各懷種名人后傳達(dá)現(xiàn)烤代中國陶風(fēng)的概狗念,利用扔這些充資源貢轉(zhuǎn)化局為平群面廣伏告.目的:建立帳權(quán)威煤化的匆地位花少錢非辦大事公關(guān)勢活動——起勢：第二階鞠段：升腿溫期公關(guān)造襖勢，形賭象傳播主題渾：一節(jié)方天寇地，惠很中輝國軟文炒量作：主題：謊當(dāng)現(xiàn)代訊精神與稿中國傳贈統(tǒng)相遇建筑怠所表醋達(dá)的塘不僅吸僅是嚷對舒?zhèn)氵m度鍬的關(guān)濕注，知更是吐一種歌世界建精神燒與中恐國傳伶統(tǒng)的籃對話在。在過去最時、現(xiàn)勵在時、盞未來時抗的時態(tài)奏空間里峰，四園著竹深諳項其道，不不為世敢俗的眼踐光所擾臥，卻不遺乏影響舌力，在度細(xì)節(jié)深轉(zhuǎn)處將生褲活隨時涉態(tài)呈現(xiàn)挨。四園車竹純粹中續(xù)國味道品，現(xiàn)代蠻庭院生籮活軟文毒炒作購：主題僑：一壘方天繁地，竭很中謠國在一方逐完全屬讀于自己擦的“小樓天地”憂里，我閑完佇立置，思壤人生爺，我、我鼻的生活套和我的伏宅院是巾一致的財，而中劉國，拖更將講屬于接自己潮的生蚊活方壇式打抖上了經(jīng)民族奧的、祝文化象的烙磨印，類這才嗚是生設(shè)活的甜本真吊、歷丸史的換本真麻。四園竹純粹綱中國策味道膝，現(xiàn)地代庭上院生獲活從撥際浪鼓博到WT挪O找到智族慧本源從皮翅影到戲歌劇找到疲智慧掩本源從小鏡于子到天峽橋找到智跳慧本源公關(guān)活屢動——深度理餓解產(chǎn)品：主題：震“一方慶天地，仁很中國分”時間茫：項目秩初具拼規(guī)?？?，VIP卡認(rèn)預(yù)購內(nèi)容：“四咽園竹凳”盞產(chǎn)品然推介目的商：通過專電家對產(chǎn)貧品的理跡解進(jìn)行庫詳細(xì)的承說明，慮進(jìn)一步撈擴(kuò)大品牌或知名餡度，翁樹立貞產(chǎn)品清形象甘。實施靜計劃熔：邀請譽業(yè)界筆權(quán)威液、崇雖尚高溜尚生灑活的熊人士夢、潛見在客點戶、媒體記講者出席第三欣階段益：沸開騰期夢想描沫述，賣踢品傳達(dá)主題盜：深三宅大伐院主耕人家賣點積廣告桂系列再：推廣何主題斬：深撥宅大狗院主躁人家建筑：（舍市與得）懂得舍塘，方有懶得！擯棄疲全盤啦西化廚模式纏，只掛為還說原中托國人懲骨子遺里面弄追求起的生陣活方辟式。于“睡藏風(fēng)果”、炮“聚岔氣”賽之地位，煞么費苦慕心的偷設(shè)置殼了種析種“銅庭院乒空間壤”，繳營造奪一方脅完全昨?qū)儆趯约恒y的“血小天展地”平，成漸就中替國主啞人生依活。深宅記大院濾主人僵家地段：通（遠(yuǎn)與員近）離喧茶囂越刃遠(yuǎn)，監(jiān)靠本米心越法近中國傳建統(tǒng)文化沾中喜靜鍬，但這免種靜是成相對的教，人們風(fēng)對于外束界的喧承鬧抱著緩嫌棄的象態(tài)度，衣但是，淺年節(jié)期陳間一家她團(tuán)圓的昨熱鬧卻文又是每痰家每戶理的渴望妨。而且色，人們游對于遠(yuǎn)沸離喧鬧皇靠近本澤心的希轟望也是如中國文店化中一塊大特色膀。擯棄嘈毒雜和喧假鬧的處光所，在柏時空的踩轉(zhuǎn)換中仿，還原第中國傳蜂統(tǒng)文化吵的曲徑植通幽、濁動靜相冬宜。深宅妄大院浴主人油家生活：（進(jìn)與揚退）進(jìn)退眠有道沉，人情生自虎如進(jìn)，兼忘濟(jì)天下車；退，亂獨善其版身。于低食調(diào)中產(chǎn)將生腳活收婆藏，蜻于文語化中殿將歷瀉史印福記，惡在閑犁云自晌在生瓜活中跟回歸插。深宅大盛院主人廢家公關(guān)活克動——到達(dá)高團(tuán)潮：主題：禮深宅大樣院主人拒家時間樣：開盤內(nèi)容聞：開盤慶侍典，旗鐘袍展目的鈴：通過民現(xiàn)場乓活動遍，營摧造中薄國文餓化氛而圍，碎激起孝消費桑者骨賄子里膠的中縫國情膨結(jié)，陽達(dá)成選現(xiàn)場就銷售彎。第四階崖段：保蓄溫期口碑經(jīng)抓營，品燥牌升華主題莫：中妻國情顆，生刮活頌公關(guān)富活動——持續(xù)未關(guān)注：主題：曉中國情體，生活轎頌內(nèi)容：業(yè)主答渡謝酒會目的：通過業(yè)貍主聯(lián)誼麗活動，赴進(jìn)一步終鞏固項絨目形象忌，形成鬧口碑傳勸播，升身華項目夕品牌；麻以老帶轟新，促鬧成尾盤舟銷售。10月11月12月1月2月3月4月5月6月外接菜待開盤50國%升溫偽期沸騰期預(yù)熱菊期群體曬標(biāo)簽攤強化平臺體速驗互動傳醬播旗袍展客戶聯(lián)扎誼VIP客戶望選房開盤自活動一方觸天地癢，很陷中國深宅大悔院主人瘡家話題營穗銷體驗營湖銷活動揀營銷活動戶外刊物短信網(wǎng)絡(luò)報廣推廣就主題核心購戰(zhàn)術(shù)階段策勢略推案住節(jié)奏懸念引防導(dǎo)產(chǎn)品+銷售鑒信息品牌泊滲透形象霸展示階段網(wǎng)站僻平臺產(chǎn)品+銷售活動+產(chǎn)品+銷售信章息純粹弄中國亂味道起勢現(xiàn)代中鉤國風(fēng)主仇題論壇懸念華引導(dǎo)產(chǎn)品+銷售信較息產(chǎn)品+銷售信任息產(chǎn)品+銷售壞信息活動+產(chǎn)品+銷售信森息產(chǎn)品+銷售茫信息產(chǎn)品+銷售留信息中國情沃，生活受頌春交愛房展盜會文人聽交流泛會現(xiàn)場形象展峽示營銷推翼廣進(jìn)度夢表保溫唇期項目五形象價格陰策略1、住宅思項目與第附件樓丟盤綜合獸素質(zhì)評島估項目名稱中新森林海長沙玫瑰圓本項目地理位置8108規(guī)模8106工程進(jìn)度8107配套設(shè)施787交通方便程度787外部環(huán)境情況898建筑設(shè)計7810結(jié)構(gòu)889智能系統(tǒng)999建筑風(fēng)格7810綜合778881比較樓盤別墅小高層綜合比較比較系數(shù)中新森林海65003000770.95長沙玫瑰園100003900881.086本項目8112、項目求評估均陽價注：捎項目妨的評杰估均查價由細(xì)以下閃幾步壇計算斤得出易：1、比云較系驗數(shù)=項目陜評估闖得分/比較項揚目評估孤得分2、本項雜目可調(diào)間均價=每個項中目的比各較系數(shù)頁*比較隆項目的晌均價3、項目貫評估均卷價=每個比正較項目攔的可調(diào)播均價之討和/比較恥項目鞭個數(shù)由此得表出——本項琴目評徐估均庸價為克別墅鴉：750信0元/平米小高舞層因刃為景患觀較丙差等校因素挎：280拼0元/平米銷售逆計劃產(chǎn)品類型別墅高層銷售周期91011121234523456銷售建筑面積月比例50%10%15%15%15%5%40%20%50%10%銷售金額月比例1.440.360.540.720.360.18投放廣告費率月比例5%15%25%20%10%10%10%5%30%35%20%10%5%銷售指比數(shù)分解該明細(xì)表總銷售勒指數(shù)標(biāo)產(chǎn)品類型別墅小高層合計建筑面積（㎡）600002000080000銷售周期（月）6個月4個月7個月預(yù)計價格（元）7500元2800元預(yù)計銷售金額4.5億0.56億5.06億代理費率（％）500萬（可議）投放廣告率（％）650萬對于本俱項目，收我們提換出：“100＋1”服務(wù)100＋1＝無龍窮大雅，意思杠是一莫個驚體喜，可以沖創(chuàng)造拋服務(wù)如的極查致和讓無限宜，將業(yè)翠主的蠶滿意沉度提騙升為經(jīng)業(yè)主勇忠誠殼度。物業(yè)規(guī)管理后建議引進(jìn)予知名羅物業(yè)殃管理國公司候作為堅管理覆顧問緞，進(jìn)羞一步將提升弦管理榮品質(zhì)音，力御創(chuàng)最蜂佳管磨理社笑區(qū)。首影先小區(qū)助全封醬閉式復(fù)管理——視業(yè)挺主生秋命財逆產(chǎn)安嗽全為濕己任枯，配露套各職類保瓣全系槳統(tǒng)。二十四源小時保己安系統(tǒng)可視對址講門其次提供全始程“五勺”心級居服務(wù)：住得盾舒心少：物恰業(yè)服普務(wù)中旬心24小時足服務(wù)驕，隨錦時恭賀候業(yè)那戶；服務(wù)完細(xì)心波：業(yè)血戶生厭活的創(chuàng)每一族個細(xì)貿(mào)節(jié)都小是物場服中溝心關(guān)混注的含重點爆；生活開歐心：服顯務(wù)中心厘在第一恒時間對史業(yè)主的餡要求作東出反應(yīng)池；辦事誠古心：誠兼懇專心浸，服務(wù)戶中心為疲業(yè)戶提付供全新找服務(wù)；感知農(nóng)盡心具：全梅方位賺一體羞化管舊理，旨對業(yè)襲戶生府活一憂點一滋滴無控不盡擋心以否待。再安次認(rèn)購仗前培才訓(xùn)銷售細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