上海大盤住宅項目整體營銷方案

xx天地2011年4月營銷計劃2011年3月1整體目標企劃推廣策略項目現(xiàn)狀分析市場環(huán)境解析目錄區(qū)域市場競品解析銷售執(zhí)行計劃3市場環(huán)境解析2011年宏觀調(diào)控政策在沒有預(yù)警的情況下，國務(wù)院及上海政府在2011年1月底相繼出臺兩條樓市調(diào)控新政《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》--“新國八條”《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》市政府辦公廳印發(fā)本市貫徹《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》實施意見限購令限貸令房產(chǎn)稅營業(yè)稅宏觀調(diào)控政策影響分析總結(jié)本輪調(diào)控，政策對市場的影響主要集中在以下幾個方面：二套房首付比例上升至60%，將直接導(dǎo)致購房初期投入上升，購房者陷入觀望階段，市場銷量將明顯下滑二套房全面限購，三套房全面停購，將直接導(dǎo)致市場成交量急劇萎縮營業(yè)稅費由差額計稅調(diào)整為全額計稅，將直接影響低端（普通住宅）二手房市場交易量，掛牌量將急劇減少目標：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長8%左右；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化；居民消費價格總水平漲幅控制在4%左右貨幣政策：實施穩(wěn)健的貨幣政策，保持合理的社會融資規(guī)模，廣義貨幣增長目標為16%存款準備金率已創(chuàng)歷史新高，仍存在上調(diào)空間但可能性不大；三月份的CPI很有可能再創(chuàng)新高，加大了4月份上調(diào)利率的可能性；貨幣緊縮政策仍將繼續(xù)但趨穩(wěn)，政策組合選擇將逐步回歸到以公開市場操作和信貸管理強化房地產(chǎn)調(diào)控定位，建立住宅雙軌制的住房供應(yīng)模式首先是要進一步擴大保障性住房建設(shè)規(guī)模和供應(yīng)量其次就是用行政手段落實和完善調(diào)控政策，遏制部分城市房價過快上漲勢頭；

建立健全考核問責(zé)機制，逼迫地方政府實行嚴厲的住宅調(diào)控。6近期宏觀政策

——聚焦兩會——堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控穩(wěn)定物價總水平成為今年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，貨幣緊縮政策仍將繼續(xù)但趨穩(wěn)經(jīng)濟形勢的復(fù)雜性加大了后期政策的不確定性資金問題使得房企面臨嚴重考驗

——貨幣政策緊縮中

（3月25日）起將上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行今年第三次上調(diào)存款準備金率，也是去年以來第九次上調(diào)。此次調(diào)整后，大型金融機構(gòu)存款準備金率將達到20.0%的歷史高位。在密集的樓市調(diào)控政策接連出臺背景下，再次提高存款準備金率無疑將令已經(jīng)因為銷量明顯萎縮的大部分開發(fā)商資金鏈壓力增大目前地方融資平臺貸款處于調(diào)整壓縮之中，僅允許在有償還能力的保障性住房建設(shè)領(lǐng)域適度新增。銀監(jiān)會主席助理閻慶民表示，針對今年房地產(chǎn)調(diào)控對銀行壞賬的壓力，銀監(jiān)會已經(jīng)做過壓力測試，測試顯示，房價下跌20%-30%仍在可承受范圍內(nèi)。7管理通脹預(yù)期；并對沖流動性；企及購房者信貸額度再度減少，融資成本增加，門檻上升；2011年將嚴控開發(fā)貸款，加大保障性住房支持力度；

保障性住房建設(shè)升到前所未有的政治高度規(guī)?？涨啊衩鲀赡昝磕?000萬套，五年3600萬套保障性住房，“十二五”末保障性住房將覆蓋20%人口。對低端商品房市場的沖擊不可小覷——2010-2015年間，共計建設(shè)保障性住房590萬套+3600萬套=4190萬套，保障性住房建設(shè)規(guī)模將達到商品房銷售規(guī)模的50%，保障房所針對人群與商品房客戶有較大錯位，但其對于低端商品房的影響仍不可小覷資金及土地供應(yīng)仍是保障性住房建設(shè)瓶頸——雖然已經(jīng)不斷在擴寬保障房建設(shè)融資渠道，但政策導(dǎo)向與利潤導(dǎo)向及土地財政間的博弈仍令該政策的全面落實存在疑問。參建保障房應(yīng)納入公司決策范疇——參建保障房的開發(fā)商可以在信貸、稅收等多方面獲得開發(fā)優(yōu)惠條件，便于獲得信貸、證券融資的政策支持。作為政績工程，承接保障房有利于建立良好的政府關(guān)系，為區(qū)域拓展奠定基礎(chǔ)。地方政府房地產(chǎn)的調(diào)控態(tài)度

—耐人尋味34城市出臺限購細則——截止上周末，新國八條要求的35個城市，除重慶可能因前期房地產(chǎn)稅細則延遲出臺限購令，其他34個城市均出臺了限購細則，房價調(diào)控目標仍在難產(chǎn)中——住建部要求35個城市在3月底出臺。截止上周末，僅有銀川、貴陽、長春、昆明出臺了房價調(diào)控目標地方限購令打擦邊球動作明顯縮小限購范圍——設(shè)定限購期限——放松限購標準——上有政策，下有對策

—調(diào)控的市場反應(yīng)仍有待觀察上有政策下有對策限購令真夫妻假離婚；假夫妻真結(jié)婚；父母與子女分家單獨立戶；與中介合作，虛構(gòu)勞動合同補繳社?；騻€稅；借親戚朋友名義買房；先簽約，一段時間后備案；……三套房停貸以他人名義貸款；押舊買新曲線貸；開發(fā)商墊付，墊付款在交房前還完；……調(diào)高住宅申報價格，以折扣價格開盤，以優(yōu)惠遞減方式提價；……預(yù)售價格申報政府邊砌墻邊補洞，有銀行或地方政府規(guī)定，需離婚三月以上方可貸款或購房。深圳則規(guī)定補繳社保及稅款同樣在限購之列地方政府調(diào)控樓市態(tài)度不夠堅決，執(zhí)行層面不夠徹底，老百姓鉆政策漏洞的智慧無限，究其根本只是加大了交易成本而已……樓市行情——上海

2007年2008年2009年2010年2011年（1.3-1.30）共4周2011年（1.31-2.27）共4周2011年（2.28-3.20）共3周上海普通住宅周均成交套數(shù)29681360270213832141381599

供應(yīng)：經(jīng)歷春節(jié)淡季及限購政策的雙重影響，市場新增供應(yīng)出現(xiàn)回升，3月前三周周均供應(yīng)920套，與2月份基本持平，雖然政策持續(xù)打壓，但部分樓盤按捺已久，紛紛申請預(yù)售許可證準備開盤；

成交：2011年3月前三周周均成交量599套，較2月份相比大幅增長57%，與2010年同期成交水平相接近；受政策調(diào)控和購房限購影響，3月以來市場需求依然較少，繼續(xù)保持低成交；

全市住宅市場情況近期商品住宅市場低迷，供應(yīng)量持續(xù)低迷，成交面積明顯下滑。房產(chǎn)稅政策后房產(chǎn)稅政策前2010年第一輪調(diào)控2010年第二輪調(diào)控均價：進入3月份后均價開始一路走高，最近均價上升至22962元/平方米，已恢復(fù)到2011年年初高位，前期主要受高價樓盤延遲開盤影響均價有所降低，近期成交結(jié)構(gòu)趨于正常，價格又重新回到高位。上海房展會：參展房企45家，除招商、寶華等房企外，萬科保利金地復(fù)地等標桿企業(yè)缺席；參展項目60個，較去年秋季展會300個參展樓盤縮減8成，本地寶山嘉定參展樓盤最多，均價在1萬-2萬參展樓盤占4成，僅少數(shù)樓盤推出優(yōu)惠，參展人數(shù)約13萬人次。知名房企動作

——降價潮或提前來臨？遠洋83折跳水，熱銷六成，老業(yè)主抗議

——3月4日，遠洋一方北潤園二期項目8、9、11棟樓開盤，并推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，均價約為21000元/平方米，最低價格甚至為19000元/平方米。而上一期開盤價為25000元/平方米恒大多個樓盤新組團推出八五折優(yōu)惠——為應(yīng)對限購令針對首次置業(yè)者，推出85折優(yōu)惠。日前已有消息稱恒大地產(chǎn)即將在成都、合肥、南昌等城市推出八五折優(yōu)惠萬科郁亮非常確定土地市場購買力將下降——郁亮稱行業(yè)可用資金在下降，加上融資受限，行業(yè)的資金鏈趨緊和土地市場的購買力下降都是非常確定的事情;萬達王健林預(yù)計下半年房價進入下降通道——近期開發(fā)商拿地大幅減少，預(yù)計今年政府的土地出讓收益將下降1萬億，限購政策出臺后，預(yù)計下半年房價會進入下降通道，而且至少維持兩年以上。面對目前的市場環(huán)境，企業(yè)更多的是理性面對，少拿地、快周轉(zhuǎn)、以產(chǎn)定銷，積極轉(zhuǎn)型，資金開始流向商業(yè)、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)控影響預(yù)期—供求速凍，房價下調(diào)，行業(yè)整合加速新一輪調(diào)控房企購房者樓市成交樓市供應(yīng)房價時有波動，但整體小幅回調(diào)1.開發(fā)貸款額度減少，成本上升；2.利用外資難度增大；3.稅負增加；1.個人住房抵押貸款額度減少，成本上升；2.購房門檻大幅上升；3.觀望情緒快速彌漫；1.短期內(nèi)樓市成交量顯著下降；2.樓市需求“堰塞湖”形成；1.短期內(nèi)因觀望而新增供應(yīng)量減少；2.前期新開工及年度銷售目標影響，后期供應(yīng)大幅增加；1.預(yù)售資金規(guī)模嚴重縮水；2.預(yù)售資金回籠難度顯著上升；3.樓市競爭加劇，行業(yè)整合加速；1.新增高檔住房供應(yīng)量在政策導(dǎo)向下被動下降；2.房企主動調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)以契合樓市主流需求；3.資金影響，房企加大優(yōu)惠促銷力度；1.短期內(nèi)首置需求主導(dǎo)市場，中小戶型及中低價住宅成交比重上升；2.樓市成交量下降，房價受個盤成交影響加強；1.房價下調(diào)成為博取政治資本的主要切入點——房價不降，政策不止！2.2月21日，中央政治局將“防止經(jīng)濟出現(xiàn)大的波動”放入宏觀調(diào)控目標，為房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)性投入一線曙光！15區(qū)域市場競品解析嘉定新城住宅市場

嘉定新城板塊情況房產(chǎn)稅政策后，嘉定新城板塊無新增供應(yīng)，成交量持續(xù)低迷。房產(chǎn)稅政策后房產(chǎn)稅政策前2010年第一輪調(diào)控2010年第二輪調(diào)控競爭市場政策前后市場對比中信泰富又一城龍湖酈城西尚海月份成交面積成交套數(shù)成交均價月份成交面積成交套數(shù)成交均價月份成交面積成交套數(shù)成交均價(㎡)(套)(元/㎡)(㎡)(套)(元/㎡)(㎡)(套)(元/㎡)2010年12月165517140612010年12月22098206157122010年12月944692153772011年1月11244100153332011年1月13771130173782011年1月622363157632011年2月10919159562011年2月1,1049185552011年2月4844148882011年3月8118156262011年3月153312171442011年3月138113334嘉寶紫提灣秋霞坊保利湖畔陽光月份成交面積成交套數(shù)成交均價月份成交面積成交套數(shù)成交均價月份成交面積成交套數(shù)成交均價(㎡)(套)(元/㎡)(㎡)(套)(元/㎡)(㎡)(套)(元/㎡)2010年12月561753147422010年12月15,099175162512010年12月223922155072011年1月436242155162011年1月5,45573175792011年1月7978155692011年2月4114154542011年2月1,05316182012011年2月1361161962011年3月7447151742011年3月175125173432011年3月262216180從新政出臺后，成交量均出現(xiàn)嚴重下滑，由于新開盤的保利湖畔陽光大定房源未形成簽約價格，3月成交價格預(yù)計14000元—14200元，整體下滑2000元左右17主力競爭分析馬陸南翔嘉定新城安亭xx天地主要面臨兩類競爭第一類：嘉定新城、馬陸內(nèi)部競爭；例如保利湖畔陽光，嘉寶紫提灣等。第二類：軌道交通導(dǎo)入型，面臨的是嘉定新城等其他地鐵項目；例如中信泰富、新城西尚海、秋霞坊、龍湖酈城等。競品案例分析-----中信泰富又一城項目位置在售戶型項目在售136㎡三房，均價16000元/平米，尚有少量90平米兩房房源，后期房源預(yù)計2012年推出。2011年將要銷售商業(yè)項目，無住宅供應(yīng)2010年12月24日開盤，共新推168套；20436㎡目前新推房源均價14000~15000元/㎡競品慨案例嗽分析--船-龍湖剛酈城項目兼位置在售紗戶型龍湖鬧酈城近已于1月21日加棵推14貞8、14拔9號樓自，44套戶假型為14駛0平3房和15爭8平米榨“4+每1“的房存源，攻單價16章00慎0-斧18背00繼0元/平米幣。公寓吐成交范情況15瀉8平4房14夾0平3房競品庫案例匯分析--事--駱-新城壓西尚發(fā)海項目癥位置新城見金郡作在售30弓0多套so紀ho酒店辯式公丟寓，4.孔5米挑夕高，63壩-6柄6平方驕米精緊裝復(fù)但式小警三房聽，均獸價16扮00京0，剩始余房僅源不款多。3月底粒預(yù)新輩推兩響棟公跟寓80梯-1責(zé)38平，惜價格湯為13定00允0-及16毯00席0元/平。預(yù)約光開盤湖減3萬競品罩案例棚分析--秋霞黃坊項目乞位置2室2廳1衛(wèi)1廚80.00㎡精裝計修房部源毛坯工房源項目碗在售名的50般~8宮0平精蹲裝2房，90平“2+慶1”房已益售罄罵。均意價19雹00沉0元/平。菜下一比批預(yù)唐計20胖11年下傲半年漢推，霞為14口0-藏16撕0平大妨戶型直。優(yōu)惠舉活動弱有在幼現(xiàn)有粉價格嚷基礎(chǔ)艦上直挑降30薄00元，父房源鋼限20套。精裝欺修房毛坯絡(luò)房，19時-2豪7層兩房兩廳一衛(wèi)80㎡一房一廳一衛(wèi)50㎡成交刑情況競品偵案例箱分析--嘉寶國紫提壓灣20丹10年10月16日開督盤，倡共推68頌8套；75忘49弓0㎡目前搖新推墊房源收均價15晝00貞0~鋒17須00套0元/㎡一房兩廳一衛(wèi)78㎡三房兩廳兩衛(wèi)130㎡項目馳位置項目湊目前梳以大開房型影為主輔，銷售78平方杠米一鋤房及13適0平方汽米大站三房目前灰無兩覆房供峰應(yīng)，恭未來90平方蓬米戶梳型預(yù)司計要4月后稀推出競品鏟案例丙分析保利遵湖畔姿陽光熔苑項目皮位置戶型保利再湖畔銳陽光暖苑3月19日新未推30武0多套88平2房，12道0平3房2廳2衛(wèi)，14顏8平4房。12度50咳0元/平起赴，成曬交均椅價14立00喉0元/平。她當天悼去化15卷0套左餃右。88平2房12故0平3房市場巖競爭騾結(jié)論項目障主要端面臨緞兩類黑競爭栗，嘉乒定新歪城、稱馬陸妥內(nèi)部平以及11號軌心道沿軌線；新政督后，勞整體糖競爭眨市場趣出現(xiàn)如了成攝交量范大跌級的市懶場觀云望期幸，整膽體價煤格并傳未出傲現(xiàn)松挎動；住整體飄呈現(xiàn)本量跌順價滯女的現(xiàn)層狀，意而上際周開沿盤的磚低價側(cè)開盤感保利掙湖畔窮陽光柄成為跨嘉定努領(lǐng)跌全先鋒殘?？紤]輕到竟北品項窮目的20勝11年預(yù)慰計上證市量顫，嘉身寶紫鐵提灣斑構(gòu)成條較大劣競爭普關(guān)系薯，就恨短期基市場棉競爭彩而言氧，綠披地秋免霞坊炎的降各價舉到措、攜新城根西尚弊海即香將上肅市的竹兩棟籌公寓亂平價群上市石會對xx新推司量產(chǎn)扔生較竭大影粉響，找另外自在心型理層釣面對勢未來遇價格爐回調(diào)職預(yù)期明產(chǎn)生脾影響揪。項目掙現(xiàn)狀趣分析來電內(nèi)來訪林情況(截至闊到3月20日):

本月累計

ThisMonth

201103儲客環(huán)節(jié)

ClientsAccumulation

1、來電咨詢數(shù)量(組)IncomingCall4302、售樓處來訪數(shù)量(組)VisitorstoSalesOffice92定金簽約數(shù)量(套)

DepositContractsSignedwithNon-refundableDeposits4

---定金合同總面積(平方米)TotalDepositContractArea(SQM)333.87

---定金合同總金額(RMB)TotalDepositContractPrice(RMB)5611243

---平均單價(RMB/SQM)UnitPrice(RMB/SQM)16806.67成交泳情況(截至申到3月20日):日均丑到訪:4掏.6成交險比:2什3:限1未成眾交客嬸戶需慈求梳撿理:1號樓價格表

室號UnitNo.室號UnitNo.室號UnitNo.室號UnitNo.27052703270227012605260326022601250525032502250123052303230223012205220322022201210521032102210120052003200220011905190319021901180518031802180117051703170217011605160316021601150515031502150113051303130213011205120312021201110511031102110110051003100210019059039029018058038028017057037027016056036026015055035025013053033023012052032022011051031021012號樓價格表

室號UnitNo.室號UnitNo.室號UnitNo.室號UnitNo.

270327022701

260326022601250525032502250123052303230223012205220322022201210521032102210120052003200220011905190319021901180518031802180117051703170217011605160316021601150515031502150113051303130213011205120312021201110511031102110110051003100210019059039029018058038028017057037027016056036026015055035025013053033023012052032022011051031021013號樓價格表

室號UnitNo.室號UnitNo.室號UnitNo.室號UnitNo.2705270327022701260526032602260125052503250225012305230323022301220522032202220121052103210221012005200320022001190519031902190118051803180218011705170317021701160516031602160115051503150215011305130313021301120512031202120111051103110211011005100310021001905903902901805803802801705703702701605603602601505503502501305303302301205203202201105103102101需求戶型需求樓層數(shù)量882-8樓78-15樓1615樓以上3合計26需求戶型需求樓層數(shù)量1052-8樓98-15樓1415樓以上2合計25需求戶型需求樓層數(shù)量702-8樓38-15樓815樓以上7合計18需求戶型需求樓層數(shù)量1282-8樓58-15樓915樓以上5合計19戶型剩余戶型價格段客戶心理承受價格段8816300-1710015000-1650010516800-1780015500-170007016500-1730016500-1710012817000-1790016800-17000目前笑剩余贈房源創(chuàng)最多刊的88平米核以及10夠5平米醉戶型,在剩勝余價計格段將以及跌客戶掌心理溜承受撥價格穩(wěn)段有疏差距,導(dǎo)致菊客戶龍下定陜猶豫,成交底周期鍬長等陜情況關(guān)出現(xiàn)目前xx天地皺全南88平米2+搬1遭遇點尷尬扭的境敢地,原因滋是同憶樣面練積段,在日隆月光蹦以及悲保利通陽光變等項朝目中仍可選才到邊豈套,且均饅有贈徹送面辰積或席是+1姓,所以88平米襯在高渾區(qū)去放化上壘存在可著較愁大抗乎性而看恒中邊善套的杠客戶求由于10燙5面積斷的承旱受力幕不強,也是慨導(dǎo)致澇流失

數(shù)量比例觀望1618.18%政策影響1415.91%樓層因素1719.32%價格因素1517.05%戶型因素1618.18%周邊對比1011.36%

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小結(jié):一:房源歐問題近期欲來訪受客戶織中,近81遲%的客仍戶需梨求的握樓層宰為15樓以軋下,目前幻玉該層栽次樓工層基堆本售盤罄,導(dǎo)致者客戶嶄需求汁戶型帽不足,是導(dǎo)歷致成缸交率杜低的蠅原因繼之一二:戶型毫問題12把8平米匙以及70平米賭的客缺戶意聯(lián)向度巖較高,但該刑兩類紗戶型秧基本輸售罄,后期按也無挖量供親應(yīng),可能貓會導(dǎo)致致該枕面積豪段客王戶的雙流失三:累加舅效應(yīng)由于蠻政策嗓戶企型宣樓層適競稱品塑價格孔優(yōu)跟惠等隆多重潔作用宗下,導(dǎo)致粒目前鄭成交涂率低投的根晝本原浙因易居京方建至議:在目曲前二爬期第羨一批不房源儀所剩往的房筍源以俗及價搬格中,無法醋調(diào)起矩客戶那的積象極性合以及血沖動挑感,并且資在推愈廣以灘及客礦戶跟顆蹤環(huán)各節(jié)中常也難處以達泡到預(yù)階期的祝效果,并且話可能恨會導(dǎo)丘致急畝于購伯房客蘭戶的扭流失.所以,我方嘆建議川：1.開新匆量進積行推撇廣，昆利用起新房騾源刺域激市零場2.提前墓進行凈新推序量的倍儲客3.利用撐新量范推廣院以及摧余量漲去化企劃藏推廣畝策略房地錘產(chǎn)市仿場處草于調(diào)撤整期甘，市深場走帖向并格不明低朗項目屬周邊磨在售廟樓盤念較多專，競繁爭較烈為激鉆烈受購鬼買減犬少影洽響，宮投資粒偏淡姿，本茅地消窩費市欄場有獎僧多賊粥少酬之嫌項目蹲爆點帝淡化黎，蓄隊水時扒間較乘長，念存在粉流失吃客戶腥的危垃險營銷編前瞻本項責(zé)目作比為嘉烘定新戴城中蛋心大亞盤，件擁有僅教育匆、品剖牌、續(xù)景觀喘等有蔽利條扒件，蜜無疑群是具接有先尖天優(yōu)芳勢，巡壽但與痛此同換時，會也該啞看到跨：差異絕化營貓銷之蒙道是醫(yī)解決站方法總策念略根據(jù)愚目標堆客戶杜消費這習(xí)慣喚進行迷針對伍性制恰導(dǎo)因應(yīng)召項目它實際劍進行安優(yōu)勢護制導(dǎo)結(jié)合傍競爭糊對手樣情況綱進行銳差異惑化制掏導(dǎo)策略框依據(jù)總體薪策略重新廁梳理銹賣點善給市覽場新錫鮮爆元點2期整艙體品題質(zhì)的撕升級占概念景觀亭樓王糠的核噸心推閥廣概卻念樣板坊房的蓮實景專營銷宮概念1總體隙策略多元革媒體瞎轟炸欠立氏體營裁銷打懂擊多層迅次整遭合精艙準營伯銷攻悔擊手憤法化被盈動為愈主動裕，拓哥展客訓(xùn)源媒體探營銷袋增加用客戶剝購買跑信心21、總來體原衡則本項號目做宴為區(qū)極域大值盤，川本次站推出糾的景統(tǒng)觀樓形王，瞎代表抖了嘉小定新吳城高江端住刮宅的粒標準號，決與定了發(fā)項目號在市爸場的狂主導(dǎo)姐性。帽項目壯的市銳場主商導(dǎo)性鬧決定素了項碑目采鵲取的鞋營銷場策略--蜘-引領(lǐng)所式營袋銷。以高煙端形勾象切炎入，料奠定吵項目劇市場捎高度蓄勢圾造勢敗，塑灘造項筐目品誤牌通過冤點面翼結(jié)合醒的立育體推獄廣，司重點園突破連續(xù)丹遞進轉(zhuǎn)，逐冠步提與升推廣陸策略區(qū)域上海它北區(qū)槳舊城阿為主狡，11號線沙沿線賽客群悄為次年齡27-4集5之間納為主信息福獲知媒體葛、人殲際（瓦活動瓦）、窮戶外職業(yè)史特征公務(wù)莫員、勒企劃另中層院管理拋、產(chǎn)椅業(yè)人書員客戶蜜分析溜，是悟營銷描的決騎策出危發(fā)點…客戶私特征搭：推廣巾對象如何語符合想目標逢客戶旱的心超智趨括同？關(guān)鍵隱詞一滾：嘉蜻定新鏟城T＆E國際鮮高尚悼生活棵城市50萬平暖方米透生態(tài)胞公園蠻、瑞性金醫(yī)道院、危華師師大二禾附中鎖實驗抱基地11號線縣、百踢萬商誦業(yè)、跳遠香國湖、斧五星恢級酒怪店、濾保利庫大劇可院預(yù)期譜優(yōu)勢筍無可娛比擬站在絹城市刃的角還度,用新趨聞手捆段熱響炒地樸段價暗值,托升陷項目繼的在密地塊棗中的蘆地位.鋪墊晨項目囑整體迅的調(diào)盈性。賣點貞提煉關(guān)鍵燃詞二犧：標座桿社今區(qū)新城要市夜我絨主導(dǎo)無論夢是現(xiàn)習(xí)在,還是社在未霧來xx天地潑都是斤嘉定摘新城辮的標遍桿社我區(qū)一種問最能抖詮釋狠出T＆E國際猛生活廟的品繡牌項籃目賣點偉提煉關(guān)鍵條詞三肺：景背觀樓胃王“正找中級誤”景啄觀禮蟲遇欽點閣景觀裙中央昆，盡舞享闊汗綽棟防距，妨景觀坡樓王夫，品絕質(zhì)登稱頂。賣點純提煉嘉定鴿新城城市次領(lǐng)導(dǎo)景觀宇樓王11號線讀旁（兄嘉定亡新城寇中軸擺）——居城嚴市中罪軸，宏享中浙心生絮活優(yōu)勢渴學(xué)府迫旁——用更進多的鈔時間棵陪伴紫孩子巖成長灘（名澆校府難第，認貼身為教育挺）生態(tài)紗公園婚，城值市綠飽肥的度中心料生活新城芒市、壺新科學(xué)技規(guī)福劃推那廣占據(jù)口城市忙核心爺，與稠公園銜為鄰品牌抱標桿飯，國羽際城股市生光活代給言人正中植享受藏核心塔景致73米超汁寬棟臥距延續(xù)2+氏1、3+盛1經(jīng)典蔥設(shè)計國際遙團隊憂品質(zhì)侍的再首度升膨級智能跑化小蓋區(qū)管外理系景統(tǒng)推廣強主題下階稻段推辮廣執(zhí)凳行建謙議推廣事思路開盤魔前將齊推廣楚分為3個階協(xié)段:第一匙階段:3月26日-4月8日第二香階段:4月8日-4月15日第三狐階段:4月15日-4月22日第一鑰階段:3月26日-4月8日:”預(yù)告蔽新盤謝信息,V禍IP卡全齡城公圖開”第二懷階段:4月8日-4月15日:”突出佩產(chǎn)品掃賣點替優(yōu)勢,拉高貼產(chǎn)品守調(diào)性應(yīng)以及VI喝P享受讓的優(yōu)膊惠”第三叛階段:4月15日-4月22日:”公布景開盤瓶時間,倒計葛時,V籠IP卡優(yōu)臣惠限埋時限黎量等”1.多元躲交叉涂，一史夜成嶄名——多種貼推廣烤渠道寶并舉仙，以系軌道碧廣告怠、戶爆外、大報紙箏、微里博、餓短信理、DM作為構(gòu)主要禁武器敬，在況開盤乞前展耕開立匠體交揉叉式出的宣跑傳攻烘勢，搶強勢懷爆破窮。2.集中崇優(yōu)勢揉，重跪點攻貓擊——用好盒每一解分彈滾藥，臘開盤叫后針軍對性騾重點污攻擊置，有著的放睛矢。推廣郊渠道47網(wǎng)絡(luò)多元趟交叉飾組合渠道戶外平面DM短信軌道道旗報紙雜志巨幅推廣否渠道擊：多鄰元交肚叉組昂合搜房紗新浪微博海報48除了塌前期摘已經(jīng)糾投入暗的軌露道廣黎告、色戶外威廣告答、新逃浪外覽，我旅們建給議4月項癥目營竟銷費五用增上加15鵲0萬元耀。前期沾推廣料中，磨報紙幸的整望體效伸果較舟好，扁因此僵本部憶分平擦面的櫻投入維費用跟較多快。推廣械費用灰建議49籌備與預(yù)熱期第一周(3.28-4.1)強推期第二周(4.4-4.8)工作晨內(nèi)容報紙佩廣告過、新冰聞炒披作、刻微博賓、網(wǎng)笨絡(luò)廣電告上少線、島短信投放嘉比例20洋%30%30%媒體語策略多元賞并舉息，樓條王預(yù)蹲告重拳均出擊愧全面偏轟炸集中撕優(yōu)勢符，重領(lǐng)點攻也擊DM長(新設(shè)剩計）倚、新僅聞炒鳳作（武專題開）、拋樣板怕房整只改并蹦拍攝/軌道矛廣告赤、巨隸幅、介道旗巡壽上線推廣地節(jié)點頸一覽持續(xù)強推階段第三周(4.11-4.15)開盤期第四周(4.18-4.23)短信專、DM、新叢聞炒虛作20%新聞忠先行丈，完厘整籌臟備報紙武廣告象、新迅聞炒皇作、脂微博跡、易盛居內(nèi)評部認容購海賺報、串網(wǎng)絡(luò)月廣告蒼上線4.諸23開盤50第一歡階段鉤（第瀉一周3.錘28青-4貨.1）階段菜名：硬籌備錘期戰(zhàn)略哭說明瘡：建欠造xx天地2期景弱觀樓勿王新帽形象污工程為銷服售做晨好鋪喪墊工作濕分解駛：企劃嫩類—確定儀新的社廣告純主題鋪語設(shè)計愁類—新設(shè)政計稿稈（講徑究品確質(zhì)感隔）樣板籠房—對88平方熟米的庫樣板口房進婦行整烤改，謊以婚旬房為慎主題陷，進仿行軟窯裝上燈的修興改。恨并邀州請專硬業(yè)攝其影師姐，對瓣幾套滋樣板副房進窯行新慚的圖沙片拍述攝。新聞—樓王形上市攻預(yù)告廣告—軌道糠廣告邊、巨悔幅、賽道旗漿上線51第二伯階段妥（第來二周4.評4-寒4.棵8）階段膏名：棉強推瘡期戰(zhàn)略溫說明牲：景姐觀王盼座對蠢外公些開VI抵P客戶熔征訂工作犧分解稍：廣告醒類—新聞榮晨報肉、新齒民晚鎮(zhèn)報今各1P硬廣新聞告類—新聞惜晚報抓、東拾方早裳報軟筆文炒括作（不專題越類）短信—上市承信息+V偶IP客戶繁征訂DM己—上市衣信息+V款I(lǐng)P客戶糟征訂網(wǎng)絡(luò)—搜房/新浪仆持續(xù)帆炒作其他—微博拒上線52第三督階段投（第墳三周4.乘11連-4立.1戀5）階段喪名：冰持續(xù)鐮強推鍵期戰(zhàn)略鈔說明茅：主韻打88平方掛米婚濾房房賺型輔以10影5平方旬米首懂改/婚房那房型VI兆P五重仙優(yōu)惠工作炕分解愈：企劃照類—針對憑婚房者的廣符告語設(shè)計鍋類—（88平方亡米樣據(jù)板房芬實景梯圖）嶺婚房片訴求江設(shè)計競稿廣告宣類—新聞皇晨報表、新慌民晚剩報各1P硬廣蔥，時悄代報0.控5P新聞河類—新民帖、晨掙報、務(wù)東早秒、新字聞、腦時代種新聞從炒作朵（專仙題類早）短信—以10約5平方農(nóng)米為院主，禍強調(diào)什舒適紡大戶纏概念攻。DM近—以10凡5平方于米為孤主，臂強調(diào)佩舒適屢大戶摧概念仗。網(wǎng)絡(luò)—搜房宅、新粉浪廣海告持卵續(xù)，甜以景斥觀樓墓王婚堵房+泰國沈蜜月農(nóng)行為繳主題索。其他—易居兄內(nèi)部尿認購書海報止上線53第四贈階段哲（第迅四周4.酬18紐奉-4化.2桶3）階段需名：羽開盤艘期戰(zhàn)略覽說明葵：VI擱P最后貴預(yù)定開盤矩告知工作臨分解灣：企劃章類—短信鵝內(nèi)容新聞殼類—新民虜、晨繁報、兩東早舍、新墊聞、旗時代惠新聞紗預(yù)告恨開盤短信—V醋IP征訂+預(yù)告謹開盤雜志—租售遲、樓爺市預(yù)李告開迅盤網(wǎng)絡(luò)—搜房廢、新蹦浪廣濃告持賽續(xù)，VI東P征訂+預(yù)告泡開盤號。54第五載階段認（第雪五周4.稈25驚-4廳.2棵9）階段鑰名：貿(mào)收尾級期戰(zhàn)略思說明胸：熱淋銷告遭知工作娃分解爽：新聞辭類—新民博、晨滋報、敢東早巧、新乳聞、屑時代秘、搜雕房、拐新浪習(xí)熱銷每新聞微博—熱銷步公告DM行—熱銷您公告55廣告竭語建虎議輕軌肉多坐識兩站夸，人膝生在欠此升黑華國際武駐家和景維致人討生“正皂中級靜”城籌市奢秤想56設(shè)計磨建議57婚房屈裝修剝建議新聞服炒作第一邊階段解讀T&武E國際杯生活果城市尋找撤最具覽潛力晃的國淚際生情活住秀區(qū)第二落階段樓王青戮戰(zhàn)開發(fā)閱商現(xiàn)法藏貨預(yù)，樓電王紛延紛出第三飽階段樓王窗出世xx天地2期詮匆釋新堪品質(zhì)微博項上線xx天地雷官方忙微博宋海-政經(jīng)亂微博步驟絹一建立隸兩大肆微博禽，將痕銷售吼員、潮媒體凡微博陜進行促連接數(shù)，隨富時發(fā)弓布信字息。步驟抬二以宋妨海微望博為司根據(jù)劉地，舟擴展誕項目糊影響笨力、哲轉(zhuǎn)推磨率。孤新浪測加V，在季房地布產(chǎn)微膜博圈格，進澡行告郵知。步驟迫三四大且陣地懶互動麥：宋叫海-x文x天地-易居血銷售鳳員-媒體類型媒體具體預(yù)算戶外巨幅、道旗執(zhí)行中—地鐵燈箱、車封執(zhí)行中—

網(wǎng)絡(luò)搜房3月中-4月中套餐20（+20）新浪微博xx+易居銷售團隊全動員—報紙新聞晨報4月7、8、14、15日新聞、硬廣58新民晚報新聞晚報4月7、14日軟文、專題新聞10東方早報4月7、14日軟文、專題新聞10時代報4月14日硬廣6雜志上海樓市4月中樓盤推介11租售情報渠道短信（易居、樂居、渠道客戶）根據(jù)銷售需要安排投資型、告知型14內(nèi)部認購海報內(nèi)部認購召集0.2DM（區(qū)域客）告知型24TOTAL153.2開盤耀前媒針體計狡劃推廣并安排

3月份4月份

26日27日28日29日30日31日1日2日3日4日5日6日7日8日9日10日11日12日13日14日15日16日17日18日19日20日21日22日23日

六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六DM直投

短信

硬廣

網(wǎng)絡(luò)媒體

地鐵廣告

樓體

道棋

潑水節(jié)活動

區(qū)域上海輪北區(qū)固舊城曬為主籌，11號線擇沿線西客群盜為次儲客地目標:按照96套房片源開軌盤銷球售50套,目前特市場疊的轉(zhuǎn)園化率20志:1的比均例計競算本次般開盤非的儲零客目孔標為:5江0*罵20痕=1疲00灰0組渠道數(shù)量預(yù)算儲客目標DM100萬210000200短信240萬120000200硬廣四周

100地鐵廣告三月

250網(wǎng)絡(luò)媒體一月

100樓體長期

50道棋一月

50活動潑水節(jié)

50總計1000銷售勒執(zhí)行獎計劃“意向殖金+集中啦開盤”銷售志方式:時間計安排:3.嚇264.辜34.剩104.駁174.得23意向老金收斯取儲客攀：4周時婚間5.查1假設(shè)扎意向轟金情謹況較歲好,可選樹擇提宵前4月23日開驕盤房展降會強銷6號樓戶型面積套數(shù)總面積B188484224B2105485040總計

969264VI屯P優(yōu)惠掏方案:提高此優(yōu)惠維幅度,設(shè)定挺多重搏優(yōu)惠,吸引胡客戶俱收取拉意向凳金50吵00元意番向金稻抵扣50痕00輛0元房貌價優(yōu)杰惠(開盤菌當日腳有效)憑卡3天內(nèi)露簽約主再享99折憑卡瞇購婚攻房再歸送泰敗國蜜閃月游(名額剝有限)一次向性付解款再淚享99折按照16雖00惠0*兔10歇5平米=1更68弓00茂00計算逢除廚泰國瘋游外,優(yōu)惠平全部悅享受寧基本恢控制由在9.替5折按照16遇00吐0*腥88平米=1登40波80報00計算,除泰漲國游阻外,優(yōu)惠悉全部家享受墓基本修控制逝在9.野43折持其厲它樓滲盤VI慶P再享正一年則物業(yè)煮費3.防264.旗34.吳104.欺174.渠235.辨1VI擠P收取統(tǒng)節(jié)奏驗預(yù)計預(yù)熱揭期:3請0張持續(xù)完期:5名0張高潮銷期:7骨0張總計:1長50張現(xiàn)場廁調(diào)整叮計劃:

3月份4月份

26日