住宅定價策略及價格表制定企業(yè)內(nèi)部培訓

《住宅定價策略及價格表制定》培訓課件前提本次培訓核心點均價制定的方法論及思考的邏輯維度價格表匯報的方法及要點2第一部分定價策略及方法第二部分價格表匯報方法3定價思考緯度順序思考緯度1年度回款計劃分解年度目標，制定開盤目標及月目標2客戶盤點及拓展盤點手中客戶、拓展更有溢價能力客群3價格目標參考同/跨區(qū)位、同/跨類型、市場標桿；自身體系盤點比對4政策分析制定定價策略5競爭盤點當前一手、二手開盤成交價格、成交套數(shù)、正常月去貨速度，產(chǎn)品分析潛在供應供應量及去貨量；典型樓盤定價策略預估等4傳統(tǒng)定價方法三種基本的定價方法比較：從市場的角度出發(fā)，能為市場接受；但未引入“目標”“客戶”兩者因素，因此尚不完善競爭者產(chǎn)客戶競爭者價格價格競爭者價值成本競爭導向定價法客戶的意志難以把握。顧客價值價格成本產(chǎn)品客戶導向定價法成本難以確定；缺乏市場比較性。產(chǎn)品成本價格價值顧客成本加成定價法特點流程方法5中原常用定價方法(1)—“四維定價法”中原建議準客戶指導營銷目標指導市場靜態(tài)比準市場走勢指導61、市場靜態(tài)比準為使市場對比的價格更具有市場指導意義，以及更好的突出項目的特點及區(qū)域性特點，在選擇對比樓盤時，應該選擇具有市場比較價值的樓盤（一般為4或5個），而且具備典型性（至少1個）。如何尋找比較對象？有的項目感覺競爭項目很多，如何篩選？而有的項目又找不到可比對象，又該怎么辦？

7同區(qū)域臨近區(qū)域類區(qū)域跨區(qū)域二手房次新房在售房潛在項目同類型產(chǎn)品同檔次產(chǎn)品替代產(chǎn)品時間比較價值區(qū)位比較價值產(chǎn)品比較價值競爭度高的產(chǎn)品競爭度低的產(chǎn)品選擇競品維度——區(qū)位、產(chǎn)品線、檔次、時間核心點：選擇潛在目標客戶意向選擇購買物業(yè)8對比因素對比項目1★對比項目2對比項目3對比項目i本項目分值因素權重S1S2S3Si100%外部環(huán)境30%景觀t1

f1

交通t2

f2

生活配套t3

f3

產(chǎn)品要素60%建筑設計t4

f4

戶型設計t5

f5

園林設計t6

f6

會所t7

f7

附加值10%開發(fā)商品牌t8

f8

物業(yè)管理t9

f9

產(chǎn)品理念t10

f10

合計100%V1V2V3Vi100價格P1P2P3PiP0∑Si=100%Vi=∑ti×fiP0=∑Pi×Si÷Vi★對比項目：指最具比較價值項目，其權重應當適當加大。確定比較因素及相應權重。9比較因素的選擇不應過多過細。應該根據(jù)不同地區(qū)、不同物業(yè)類型選擇相應的比較因素。消費者關心的要素相應權重要加大，比如景觀、物管等。一些關鍵的劣勢不容忽視，比如污染問題、噪音問題等。因素重要次重要景觀要素水景〉山景〉城市景觀；區(qū)位要素交通〉生活配套〉娛樂配套項目要素立面設計〉園林設計〉會所〉戶型設計〉工程質(zhì)量〉規(guī)劃設計……其它要素開發(fā)商品牌〉代理公司品牌〉物業(yè)管理公司品牌……102、市場走勢指導，確定定價策略撇脂定價策略：將價格定得相對于產(chǎn)品對大多數(shù)潛在客戶的經(jīng)濟價值來講比較高，以便從份額雖小但價格敏感性低的消費者細分中獲得利潤。滲透定價策略：將價格定得相對于經(jīng)濟價值來講比較低，以便贏得較大的市場份額和銷售量。很高中等很低低中高經(jīng)濟價值相對價格撇脂定價適中定價滲透定價“價格—價值”三類定價策略模型11開發(fā)期成長期成熟期衰退期客戶對產(chǎn)品及其價值認識模糊，價格敏感性低；競爭產(chǎn)品較少客戶對產(chǎn)品及其價值有了基本判斷，差異化產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，價格敏感性也有所提高客戶對產(chǎn)品了解，產(chǎn)品同質(zhì)化出現(xiàn)，顧客可以充分比較競爭產(chǎn)品，價格敏感性高產(chǎn)品過時，客戶需求下降，價格敏感性降低時間價格敏感性對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，不同的產(chǎn)品類型所處的發(fā)展階段不一樣，因此，使用的定價策略各不相同運用撇脂定價策略可以取得更高的市場利潤。運用滲透定價策略可以取得更高的市場份額。采用什么樣的定價策略，取決于其面臨的市場環(huán)境、市場走勢12參考案例——星河丹堤E6價格表制作13一、靜態(tài)市場比較法——運用“靜態(tài)市場比較法”，選取當前在售“深圳豪宅市場200平米以上大平面戶型”一手可比項目當前價格，加權得出項目靜態(tài)比準價格。考慮E6單位是273平米大平面產(chǎn)品，所以參考案例——星河丹堤14中信紅樹灣5期223m2大平面從四大典型項目的目前銷售及成交價格我們可以預判在市場競爭環(huán)境下本項目的正常售價圣莫麗斯3期220m2大平面紅樹西岸200m2以上大平面純水岸273m2復式——7月4日開盤價格/8月28日預開盤價格——8月1日開盤價格——9月10日預開盤價格——8月2日開盤價格市場比較法——豪宅四大典型比對項目參考案例——星河丹堤15波托菲諾純水岸7期復式開盤時間2009年8月1日10：00-12：30推售套數(shù)130套復式（其中2棟52套、3棟78套）兩大戶型(362㎡及278㎡)開盤價格單價：3.9萬-8.8萬/㎡總價：1020-3190萬均價：5.7萬/㎡認籌量約300多個籌銷售套數(shù)105套（開盤銷售75套+內(nèi)部消化30套）前期營銷舉措及效果：5個月的蓄客期：09年3月樓市轉(zhuǎn)暖期開始蓄客；4月29日收籌；5個月之后——8月1日才解籌3倍的客戶儲備：在解籌前130套房，收籌量為其3倍（采用貨少+地段資源稀缺+1.2高傭）正常期銷售效果評估：正常周成交1套57000元/平米開盤后成交跟進開盤第一周（8.3-8.9）開盤第二周（8.10-8.16）開盤第三周（8.17-8.23）套數(shù)310參考案例——星河丹堤16中信紅樹灣5期246大平面價格及銷售情況：【8月】8月2日小批量推出13棟B單元58套，面積段五房198平米、246平米；均價39000元/㎡，銷售52套。

【5月】中信紅樹灣5期5月15日晚小批量推13棟60套單位，戶型為200平米的三房及223平米的四房，成交均價32000元/㎡，開盤當周即售罄。營銷舉措及效果：2個半月的蓄客期，5月15日至8月2日有2個半月時間50-60套小批量間隙推售，有多少客推多少貨39000元/平米參考案例——星河丹堤17①②③價格及銷售情況：【8月】8月21日重新蓄力，24日開始收籌（籌金20萬），9月10日將推出20層以上單位171-400平米，預計均價45000元/㎡（帶裝修6000元/㎡），毛坯折后39000元/㎡【5月】紅樹西岸294平米整層大平面在售中低樓層均價30000-32000元/平米（不帶裝修），總層高29-31F，預計294平米大平面整棟均價34000元/平米計算紅樹西岸200平米以上大平面營銷舉措及效果：高傭互動整合客戶資源；點數(shù)1.2-2.4%39000元/平米參考案例——星河丹堤18圣莫麗斯3期220大平面456732189111012151314155173173155195195161168175175226171169164168146164169169164207244190190233216218216166165165180180200200200200220220220220167173171156166價格及銷售情況：【8月】預計在8月29日推2棟、7棟140套，目前共認籌160余個，其中2棟220平米大平面推出54套，由于2#產(chǎn)品質(zhì)素不及1#同類產(chǎn)品，所以預出街均價暫定24000元/㎡。本次價格比對，仍以1棟樓王價格作為比對參照【7月】圣莫3期1棟、5棟7月4日解籌，籌量230個，共推128套，銷售率80%。其中1棟220平米大平面推出54套，均價26000㎡；營銷舉措及效果：收籌量方面：8月開盤前籌量對比7月有50%降幅成交速度放緩：受整體市場及片區(qū)熱點轉(zhuǎn)移影響，預期其開盤成交率將有所放低26000元/平米參考案例——星河丹堤19指標比例評分原則區(qū)域價值25%豪宅區(qū)域認知度區(qū)域的發(fā)展前景環(huán)境資源25%以靠山/水資源獨享靠近市政公園/大型主題公園/社區(qū)公園戶型產(chǎn)品20%戶型舒適度贈送入戶/露臺面積用材交通環(huán)境10%外部交通通達性區(qū)域配套10%內(nèi)部配套（會所/社區(qū)商業(yè)）外部配套（商業(yè)/教育）交通：公交人文環(huán)境10%居住群體的高端性物業(yè)管理品牌總計100比準猛維度重的選牽擇—配—六連大指拍標比直準體棋系參考菊案例沖——嗎星河彈丹堤20關鍵吉因素摘權重書評分杜標準（各諒項指忍標1荷0分尤為滿滋分）區(qū)域位置城市一級核心區(qū)域城市二級核心區(qū)域城市核心輻射區(qū)域城市邊緣區(qū)域8-106-84-60-4環(huán)境資源山湖兩重自然資源山湖一重自然資源大園林景觀無特別景觀8-106-84-60-4戶型結構贈送率50%以上贈送率30-50%贈送率10-30%贈送率10%以下8-106-84-60-4交通環(huán)境路網(wǎng)便利，交通順暢路網(wǎng)復雜，但交通順暢路網(wǎng)便利，交通擁堵路網(wǎng)復雜，交通擁堵8-106-84-60-4人文環(huán)境優(yōu)良中劣8-106-84-60-4區(qū)域配套大型商業(yè)中心、公立名校、成熟街區(qū)生活配套比較成熟有一定配套無配套8-106-84-60-4參考尋案例匪——銀星河單丹堤21參考過案例納——獎星河擱丹堤項目

星河丹堤中信紅樹灣5期圣莫麗斯3期純水岸七期紅樹西岸區(qū)域位置25%福田二級輻射區(qū)域（未來生活中心區(qū)）福田一線輻射區(qū)域福田二級輻射區(qū)域（未來生活中心區(qū)）華僑城豪宅片區(qū)福田一線輻射區(qū)域（有地鐵口）686108環(huán)境資源25%自然水湖景、銀湖山登山徑高爾夫球場景觀人工園林湖景、搪朗山登山徑華僑城整合的片區(qū)資源一線海景、高爾夫球場景觀1076107戶型結構20%超高贈送贈送較少贈送較少超高贈送贈送較少646103交通路網(wǎng)10%路網(wǎng)復雜，交通擁堵路網(wǎng)便利，交通順暢路網(wǎng)便利，交通未來擁堵路網(wǎng)復雜，但交通順暢路網(wǎng)便利，交通順暢4106810區(qū)域人文環(huán)境10%靠近梅林關，往來人員質(zhì)素不高，且貨柜車較多未來歡樂海洋游樂場毗鄰，往來人員眾多區(qū)域規(guī)劃新火車站，未來也面臨人員質(zhì)素問題豪宅社區(qū)，客戶高端未來歡樂海洋游樂場毗鄰，往來人員眾多486108區(qū)域配套10%有一定配套比較成熟無配套展示非常成熟有一定配套984106項目憶各項鎖權重遷打分22均價材計算擊：各鞭競爭逼項目束權重周取值份為W本i喬WA客=3果0%苦WB私=3觸0%顆WC詳=2貴0%殖WD睡=2碌0%PX醒=∑費Pi邁Wi致=P穿A*利WA努+P盤B*歇WB泳+P頂C*窄WC秘+P撥D*堆WD武=37話05天4元竄/㎡項目拌價格鳥評估項目星河丹堤E6大平面中信紅樹灣5期223大平面圣莫麗斯3期220大平面純水岸273復式紅樹西岸293平米大平面產(chǎn)品273㎡大平面220㎡四房220㎡四房273㎡大四房293㎡三房毛坯均價

39000260005700039000參考權重（Wi)

30%30%20%20%因素權重打分打分打分打分打分區(qū)域位置25%686108環(huán)境資源25%1076107戶型結構20%64683交通路網(wǎng)10%4106810人文環(huán)境10%486610區(qū)域配套10%984106合計100%6.97.155.896.95參考均價（Pi）37636309314370038719參考繩案例扭——葡星河電丹堤23價格升比準丘結果通過紋靜態(tài)司市場聰比準賽法，骨與市床場相底關四構個項籠目進起行價沈格比殘準，伶得出客當前泉項目步靜態(tài)殺市場桿比準竊價格脊：37癢05岡4元妄/㎡市場殼比較岔法得稠出的暑37慶05殖4元雹/㎡蝕價格盤說明橋，市翅場眾網(wǎng)豪宅瓜已把彈本項鑒目價悉格推到桿了3姑70勝00槐的高親位，驗返證了腦7月炸份我憶們對躺8-滔9月單市場晚的價誓格走泡勢判糖斷（2邪73缸平米棉E6鴨單套撒總價守段約呈10熄10縱萬）參考態(tài)案例廚——賺星河管丹堤24【近污期政羅策走體勢】8月救起，尋六部替委對任房地第產(chǎn)市呈場放京從緊切信號近一許個月薄內(nèi)，攔央行錘、銀儲監(jiān)會奔、國漠土資莖源部農(nóng)、國坦家發(fā)珍改委鼓、國測家統(tǒng)潑計局躁、國輩家稅茂務總惡局等延六部貿(mào)委先盛后對顧房地何產(chǎn)市充場發(fā)懶出加朱強監(jiān)市管的跨信號姨。中攜央部召門頻千頻表滑態(tài)，葡但暫前時未肝見實節(jié)質(zhì)性回收縮搖政策好，說挪明中唱央對浙房地疼產(chǎn)市這場調(diào)驢控的聾謹慎脅態(tài)度鑄，也灰有專懷家認下為：太這些視都是捧政府桌將要甜從緊吐房地源產(chǎn)政被策的里信號云。7月，巾銀監(jiān)欄會強羨調(diào)嚴截格執(zhí)巧行二泥套房言貸政咸策，捷國土鄉(xiāng)豐資源器部開妹始嚴盼肅土埋地政祝策，述國家沫發(fā)改菜委要災加強既房地譽產(chǎn)價稱格和亦收費添監(jiān)管扒等。8月4日，石國家霧統(tǒng)計乒局發(fā)氏文提霧醒政設府必侮須警余惕房羊價高牲漲，客文章吐稱高撕房價刊已成退制約殺消費重啟動請的最輸大阻鎮(zhèn)力；歷一旦齊房價探大幅并下降牽，地組產(chǎn)金仰融危爹機不淋可避啟免。二、摟市場病走勢取指導參考帝案例瓦——己星河千丹堤25【樓俯市表騙現(xiàn)】目前油周均問成交史量在80厲0-鍛10冒00施套徘爸徊；但脈周成愧交均移價突烤破2虎00烏00像元/庸平米紫，為戴20應07梯年以升來周勇成交網(wǎng)均價驗的次高犧峰參考賓案例嬸——煎星河鍵丹堤268月俗中原陽二手買買賣揚成交啟量呈縫下降仙趨勢猛，第京一周坐、第吧二周怠及第拐三周搜成交愉同比默7月支有相峽當2財0%智降幅睡，同到比6咱月有內(nèi)40攀%降蕉幅【樓扶市表新現(xiàn)】參考功案例業(yè)——嫁星河什丹堤27【近冊期樓捆市總錯結】1、政策要調(diào)控途，市北場觀脆望情燒緒重譯現(xiàn)。雖然絮此次駕針對愧房地絞產(chǎn)的鞋調(diào)控蠅較為肢謹慎告，但幻玉從緊脫信號蛛已放相出，組因?qū)Χ握哒糇邉蒽F預期負不確善定，省成交順量依財然放陵緩；２、投資泡性購蔑房明刑顯縮騎減。7、隔8月拍份中越原二銷手買路賣成嘆交顯絡示，涉投資港性購蜓房明趨顯減縱少，筒且出躲現(xiàn)放浪盤量趁增加逢的情派況，之信貸環(huán)政策加緊縮蔑因素烈影響株投資管性購攻買需抖求；３、開發(fā)膊商上枯半年叢基本狗實現(xiàn)聰全年蜘業(yè)績恐目標猴，推雨貨放思緩。上半弊年深報圳市諷場成宏交活溝躍，遼存貨環(huán)去化巡壽速度繁快，神開發(fā)政商基豬本實慘現(xiàn)銷蕉售目垂標；價格牧堅挺磁，成腸交放鑼緩參考寧案例趨——協(xié)星河券丹堤28從緊閥的調(diào)明控政猛策將耍延續(xù)稀缺護資源籃型豪舞宅物木業(yè)價油格堅確挺西鄉(xiāng)堂、松撲崗、流布吉五等城可市輻呼射區(qū)漂域普錯通住瘡宅價魯格有撒調(diào)整怖機會暫不的確定——中國銹宏觀箏經(jīng)濟律的不翻穩(wěn)定鼓性，嶄是無旦法預任測的【下長半年夸樓市葛走勢邪預測透】預測芹：9店-1搞0月浙可能捧會出宵現(xiàn)一激個小脆高潮參考允案例域——谷星河隨丹堤29小結根據(jù)辨市場移預期雹，項拿目定鞠價策紀略適刊用于撇脂滴定價懂策略禿，以碧牟取俱更高既的價體格預中期301、膀截至燙8.猜23補日，拾E6今客戶牽積累子情況客戶徹上門止量持推續(xù)六影周在悟10蹦0批嗎以下秤，中瞞原組民E6虹棟累況計目臨前誠圾意客再戶僅育7批甚左右鼻（本虎周無睜新增接E6術誠意飾客戶維）三、愿準客洽戶指伯導8.英17駱-8過.2帳3312、葉客戶預E6大價格泉接受拋情況序號客戶姓名客戶類型接受價格3700035000300001蔡先生業(yè)主√2張生轉(zhuǎn)介客戶√3張?zhí)D(zhuǎn)介客戶√4李生業(yè)主朋友√5楊小姐業(yè)主√6李小姐業(yè)主√7張生業(yè)主朋友√對于百價格墊，目桃前客拍戶能顧接受斜的單靠價范漸圍在隨35槐00翻0元獵/㎡罰左右攪，對勒于3即70寇00片元/父㎡的涉誠意購度較敵弱32四、席營銷昏目標闊指導銷售晶目標旺一：開盤30裝%的成岡交率理，15套左袖右的適銷售隆目標銷售斥目標仁二：持續(xù)研的銷冶售，周周2套成廢交速悲度，12月前咱售罄33鑒于愈目前薄本項衡目市掌場價充格與講成交引量之求間“矛盾”關貼系項目秘組價楊格策飄略建羽議35魚00娛0-百37好00悉0元鉗/平晨米34（一簽）推趕售價私格首批幫單位梢精裝贈樣板教房未鵲出：35珠00佩0元桃/平非米“嚇高性棄價比值造勢綢”二批繁單位磨：3泊70攏00甲元/捧平米吵“高務價抬起勢”三批刪單位圾：3挽90庭00許元/窄平米二、疊三批偷單位客高價良抬勢35（二夸）銷騎售策窩略：悄維護但老客幫——增加干“老碎帶新3萬元贏”獎抹勵——同意預繼續(xù)獵執(zhí)行老業(yè)番主重勇購——優(yōu)惠20鈔00元/平米鵲計劃36啟動罵并加畢大二獨、三脂級市片場互脆動資伍源，抄增加強新客捎到訪互動轉(zhuǎn)方額服外傭救金：既1%（三腐）中瀉原建全議：違新品準推出較，必幅須要膽拓寬廊客群貝——星河余向來賓都是票“互梢動+蒸老客栽”兩狐條腿披走路拾，而唯且一紫直都痰取得幣優(yōu)秀楚業(yè)績37第二煉種定供價方扭法—椒—精辱準定載價法38市場包表現(xiàn)段分析片區(qū)隸競爭爆分析二手籃樓價尺位分蜜析市場運背景競品喘比較捎，修吳正，纏得出湖價格智區(qū)間定價絕策略客戶分析政策分析銷售速度自身需要潛在供應報價怕區(qū)間筒價客戶捧輸理均價設制定年度縣資金芒回款籌計劃框架39參考提案例稅——殿萊蒙算水榭川春天未價格鞭表制辟作40框架競品膽價格堅比較價格私策略定價旬背景A辜深險圳0菊9年天市場蘋表現(xiàn)叨分析B摧片炭區(qū)競他爭分倚析C呢周邊慘及福綱田二秀手樓廚價位浸分析41A滑深祝圳0陳9年挽市場逼表現(xiàn)講分析土地兩市場點：市場庭回暖啄，成添交平盼均樓嶄面地辮價達糞59攔48暗元，行高于辣20沫07渠年一手值市場塞：供不嘩應求繩，量格價齊叛升，莊全市們最高哨成交停周均疾價突井破22瘡27若3元/平米灣，芝全年耳漲幅卵超20辨07年二手勸市場暫：掛牌飽價格嘆持續(xù)賀走高縣，至11月達蠻到14趣11技4元/平米吸，創(chuàng)犯歷史趟新高朋。成交迷套數(shù)刃至11月底凍達到11輛72精75套，煤月均照成交先破萬紅，11月再但創(chuàng)歷次史新點高。42B改片菠區(qū)競秤爭片區(qū)笛競爭溜樓盤靜折后倆單價世集中抖在1劑50遮00寇-2乖30雅00半元/夠平米營區(qū)間走；2冤房總結價集蔬中1聰00皇萬左羅右；小3秋房總旅價集柴中1柳20腹萬左咐右；隔中3樣房總跨價集循中1押40掃-2椒20邊萬之否間；洲4房齒總價習集中集26前0-暢36雅0萬

戶型戶型(平米)均價(元/平)核心總價華府2期3房8823600（帶2500裝修）2104房14323600（帶2500裝修）340龍岸2期4房12421000毛坯2605房15621000毛坯3275房16521000毛坯346上塘道1期2房6515500毛坯1013房7815500毛坯1213房8915500毛坯13843C漁周領邊及默福田訂二手吼樓龍坂路片區(qū)典（梅雞隴鎮(zhèn)柱、世紡紀春含城等磚）福田摩南片位區(qū)(深南岔道以請南)福田霉北片槽區(qū)(蓮花至、彩終田、溝景田滑、梅添林、桌香蜜或湖北)豪宅姓（中妙海華倘庭、宇星河結國際挪、黃姥埔雅型苑、襪中旅竄國際鹿等）時段凡：0白9年艙11觀月2萄9日悼至1患2月帖27答日，饅中原瞇三級都市場社成交握數(shù)據(jù)44龍坂展普通菊住宅主要味成交眠價在魚10勢00侮0-丙14暈00鞏0元脊/平欠；戶終型以揚中2蜘房、杠中3群房成宇交為普主套數(shù)套均面積套均總價均價1991￥1,070,947￥11,72245福田恢南普販通住澇宅套數(shù)套均面積套均總價均價2777￥1,341,259￥17,381主要歡成交勢價在沙15糠00孟0-牲20欠00搏0元焦/平狼；戶篩型以冤小2釀房、歸小3黃房成柴交為續(xù)主46福田濕北\撞梅林難普通在住宅福田斤北普真通住皇宅以愚梅林趟\蓮炭花等互老政還府公仿務員丟社區(qū)拳及彩彎田\犬景田案\梅游林、啞香蜜左北普衫通住盯宅為哨主，釋戶型竊主要運以中勤3房墊為主直，主釋力成蚊交價溫在1搖60綿00歪-2歐00末00桑元/前平米粥之間套數(shù)套均面積套均總價均價12104￥1,787,917￥17,21747福田引豪宅主要續(xù)集中煌CB冠D及筆香蜜面湖一號帶，和供應慈3房箏、4宣房中變大戶派型豪愧宅，漠主力叢成交恥價在搜32僻00槐0-婦50銹00傳0元隸/平逆米套數(shù)套均面積套均總價均價17133￥4,325,294￥32,41648小結福田炸區(qū)普堡通住敢宅二想手房親成交川價格姐在1仍60障00喘-2嗽00屆00啦元/監(jiān)平，仿對于豪看中兆城市羞便捷役、成愁熟的殘客戶頃有較策強分涂流，世故自籍身定膜價需并謹慎龍坂差片區(qū)培普通弦住宅酷二手僑房成批交價已格在銹10棒00醒0-挨14擁00用0元盞/平廉，總艘價1秋30走萬以艘下；封對于柴價格柏承受激能力凳低的貸客群椅直接倚分流福田欣豪宅妙中相飛對質(zhì)宣素較柄差的下中小沿面積昌單位鏡，總倒價段始17芳0-辛28譯0萬觀；對米于本席項目暖也有田較強查分流12349競品沈價格艱比較價格遇策略定價決背景方法尺：樓幸王比例較法50競品蛾項目和選擇販、樓格王比跑較華府貞2期最好林樓棟12燥月2茂3日踢推3隸#樓王妙單位23蛛60購0元障/平怒(帶玩25產(chǎn)00魄元/結平精全裝)毛坯去21堡10招0元愈/平鏈米龍岸際2期最優(yōu)漁樓棟毛坯輛21形00育0元滋/平賴米圣莫山景請樓王12師月1剩6日賠，推炸出3快#樓王湯單位，毛賓坯3局30據(jù)00寫元/恥㎡，欠44循余套涼，當劈燕天銷絨售6編0%毛坯飯33僻00預0元回/平律米上塘競道最好蜜的8月陽8日雨，推給出1兼#和坊5#做，毛逆坯1摩30飲00匙元/熄㎡9月媽26挑日，職推出厭2#傷，毛執(zhí)坯1卷45足00朵/㎡12里月，勾成交跟毛坯判均價訴15料50形0元章/平毛坯而15梢50竄0元軋/平鼻米12勞月2軍5日往推6啦#質(zhì)素蝕更優(yōu)遍湖景偽單位，共去90縣套銷售辮均價徒2.飼1萬閃，當聾天銷浸售4淋0%51比準逐維度沿的選篇擇—粗—七肚大指壟標比賴準體本系根據(jù)獻客戶紹購房轎期間轉(zhuǎn)直接身影響贈購買仙行為尾的因卷素，叢我們答將其床列為科價格松衡量佩的關習鍵性駐因素臉，以送求在軟價格緒上得伐到較異為公概正和壤市場組化的憤體現(xiàn)指標分值評分原則片區(qū)201.距離CBD的距離

2.區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃地段20外部環(huán)境資源（自然環(huán)境、人文環(huán)境）小區(qū)先天資源201.小區(qū)規(guī)劃與先天容積率息息相關；

2.項目規(guī)模小區(qū)后天資源101.園林打造，園林面積及整體投入?yún)^(qū)分項目配套101.內(nèi)部配套（會所/社區(qū)商業(yè)）

2.外部配套（商業(yè)/教育）

3.交通：公交交通101.地鐵口

2.地鐵口物業(yè)上升一個級別

3.公共交通體系

4.交通形象品牌101.開發(fā)商品牌

2.物業(yè)管理品牌合計100%52關鍵貍因素欺權重因評分強標準片區(qū)

（總分20分）距離CBD的距離車程10分鐘之內(nèi)車程20分鐘之內(nèi)車程30分鐘之內(nèi)車程30分鐘以外10分8-106-84-62-4區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃中央別墅區(qū)中央居住區(qū)中央居住區(qū)輻射區(qū)域

10分8-106-84-6

地段

（總分20分）自然環(huán)境山、湖兩重景觀湖景山景城市景觀10分8-106-84-62-4人文環(huán)境優(yōu)良中劣10分8-106-84-62-4小區(qū)先天資源（總分20分）容積率1.0-1.51.5-2.02.0-3.03.0-4.010分1084-62-4占地面積15-20萬10-15萬5-10萬5萬以下10分8-106-84-62-4小區(qū)后天資源

（總分10分）園林打造優(yōu)良中劣10分8-106-84-62-4項目配套

（總分10分）商服配套大型商業(yè)中心有小超進駐零散商業(yè)無商業(yè)配套6分5-63-41-20社區(qū)配套有會所有泳池、籃球場等

4分22

交通

（10分）地鐵口地鐵口50米內(nèi)地鐵口50-200米內(nèi)地鐵口200-500米內(nèi)無地鐵口44320快速交通網(wǎng)絡快速交通路網(wǎng)便利通暢交通路網(wǎng)復雜，但交通順暢路網(wǎng)便利，交通擁堵無33210交通形象優(yōu)良中劣22110公共交通體系有無110品牌

（總分10分）開發(fā)商品牌有豪宅開發(fā)經(jīng)驗、全國品牌有大盤開發(fā)經(jīng)驗有一定開發(fā)經(jīng)驗無相關開發(fā)經(jīng)驗6分5-63-41-20物業(yè)管理品牌優(yōu)良中劣4分432153項目笛各項狡權重使打分

項目比對因素水榭春天華府2期（50%）龍岸2期（25%）上塘道1期（15%）圣莫3期（10%）片區(qū)

（20分）距離CBD的距離15分鐘車程10分鐘車程10分鐘車程20分鐘車程10分鐘車程10分788710區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃中央居住區(qū)核心中央居住區(qū)商業(yè)輻射區(qū)中央居住區(qū)輻射區(qū)域中央居住區(qū)邊緣中央別墅區(qū)10分764610地段

（總分20分）自然環(huán)境城市景觀有一定山景資源能享受水庫優(yōu)良景觀資源城市景觀環(huán)繞絕佳的山景資源10分567310人文環(huán)境除一期毗鄰人民路、及松仔園村房影響外；占據(jù)城市綠軸毗鄰中央別墅區(qū)，但毗鄰輕軌周邊物流園及農(nóng)民房環(huán)繞周邊農(nóng)民房環(huán)繞，布龍公路旁區(qū)域居住群體的高端性10分655410小區(qū)先天資源

（總分20分）規(guī)劃\容積率3.442.852一期2.81.210分358410總占地2#8.5萬㎡，整體16萬㎡6.8萬㎡9.9萬㎡5.3萬㎡27.6萬㎡10分856410小區(qū)后天資源（總分10分）園林打造6萬平米水公園規(guī)劃大核心景點品質(zhì)強已展示，但園林占地小人工打造內(nèi)部湖景；但園林整體小，活動空間少非常小的園林景觀及活動空間3000萬打造私家湖景、山景10分757410項目配套

（總分10分）商服配套世界一流國際零售巨頭內(nèi)部:華潤超市

外部:吉之島內(nèi)部:2000平

外部:成熟街區(qū)氛圍內(nèi)部:零散商業(yè);

外部：龍華老中心內(nèi)部:華潤超市6分54232社區(qū)配套游泳池、籃球場、網(wǎng)球場社區(qū)：幼兒園會所、游泳池、幼兒園五星級會所、大型雙語幼兒園會所、中航健身會、籃球場、游泳池高爾夫練習場、私家泳池、星級會所4分32224交通環(huán)境

（10分）地鐵口地鐵口物業(yè)地鐵口物業(yè)無地鐵口地鐵口物業(yè)無地鐵口4分34030快速交通網(wǎng)絡路網(wǎng)便利順暢路網(wǎng)便利順暢梅觀高速出口，未來不收費;路網(wǎng)便利順暢路網(wǎng)較為擁堵路網(wǎng)便利順暢3分22313交通形象人民路泥頭車橫行，塵土飛揚新區(qū)大道形象展示佳梅觀高速形象好布龍路旁交通形象較差佳2分12202公共交通體系無無無有無1分00010品牌

（10分）開發(fā)商品牌高端區(qū)域品牌——水榭花都、水榭山全國品牌——蘭喬圣菲、萬科城等片區(qū)足夠土地儲備,及一期成功打造,累計一定品牌全國品牌——有大盤開發(fā)經(jīng)驗圣莫麗斯一期6分66455物業(yè)管理品牌第一太平戴維斯萬科物業(yè)金光華物業(yè)金地物業(yè)華來利物業(yè)4分3434354項目陣整體卻均價廚——麥22枕01乖6元向/平均價財計算針：各糖競爭附項目巴權重耗取值紗為W羽i月WA姿=5抽0%囑WB蘭=2輪5%獲WC朱=1珍5%仁W濁D=擦10資%拘PX忠=∑喂Pi盯Wi詞=P閑A*頌WA辦+P界B*角WB社+P互C*水WC濟+P醉D*昂WD末=22套01本6元緣瑞/㎡樓盤選擇水榭春天華府2期龍岸2期上塘道1期圣莫3期對比樓盤產(chǎn)品描述對比產(chǎn)品位置

3#樓王單位6#樓王單位優(yōu)質(zhì)單位3#樓王單位銷售均價

23600(帶2500元/平裝修)210001550033000產(chǎn)品毛坯均價

21100210001550033000參考權重（Wi)

50%25%15%10%代表符號PxPaPbPcPd因素項目比對因素打分打分打分打分打分片區(qū)

（20分）距離CBD的距離10788710區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃10764610地段

（20分自然環(huán)境10567310人文環(huán)境10655410小區(qū)先天資源

（總分20分）容積率10358410占地面積10856410小區(qū)后天資源園林打造10757410項目配套

（10分）商服配套654232社區(qū)配套432224交通

（10分）地鐵口434030快速交通網(wǎng)絡322313交通形象212202公共交通體系100010品牌

（10分）開發(fā)商品牌666455物業(yè)管理品牌434343合計各盤合計得分1006664615189參考均價（Pi）

2175922721200592447255戶型恭修正PX震=∑占Pi挨Wi戒=P盞A*筍WA版+P速B*診WB傘+P持C*暫WC逼+P泛D*煙WD六=焰0啄.9項目碰整體伍戶型呼修正裹后均頑價=始項目腹整體華均價間*蹲戶痰型差室修正志系數(shù)=瞞22哥01遍6元叔/平拿*0.池9=19勁72副8元睛/平戶型贈送率水榭春天金域華府2期龍岸2期上塘道圣莫3期12.72%28.26%33.83%15.97%12.40%參考權重（Wi)

50%25%15%10%戶型差修正系數(shù)（Pi)

(1+春天贈送率%)/(1+比對項目贈送率%)PX0.880.840.971.0056一期壓臨路促影響核修正逐、社阻區(qū)成仇熟度薄修正根據(jù)元中原載多年僚操盤危經(jīng)驗巨，已發(fā)通車義的城稻市主慘干道謊對客眼戶產(chǎn)雹生的涌心理授影響＞未放通車耕的城云市主貨干道零產(chǎn)品察的心誦理影島響。在規(guī)歷劃初爆期，包臨人創(chuàng)民路工單位擋降低尋至最非少僅先17伸0套老；綜斯合計占算臨跪路影峰響修仰正值音0.考95案例遷1：逐圣莫倡三期蘆臨玉漂龍路處（雙復向6載車道炸城市肺主干下道）亭臨路表噪音兵修正崇值0脂.8耍8案例曾2：憤華府練2期而臨金強龍路煙（未嫌通車境的城姨市主嘉干道街）臨圍路噪疼音修痕正值橋0.趕96☆賽一期捎臨路吃影響嶺修正練值0吉.9箭5項目一期產(chǎn)品單位套數(shù)單位面積比折扣系數(shù)合計臨通車人民路17035%0.880.95臨未通車民塘路10220%0.96園林22945%1☆鵲一期戀社區(qū)扔成熟搏度修距正朋0雨.9拳557=沈項目象整體嶺戶型返修正亂后均護價栗*掙一期擾臨路鍛*來社坡區(qū)成辭熟度句綜合樸修正閑值=呈19音72晚8元健/平鄭*捕0戒.9大5賠*帳0.腹95=森17牛80覽4元緞/平一期非臨路饒、社蘿區(qū)成器熟度景綜合點修正扔值后味一期陰均價58項目添營銷鑼取得擦非凡捕成績炒，有段足夠泡溢價呼空間營銷痰中心扭開放獅2天承，3粗00舅0批散客戶肢到訪淋，刷途新龍急華客地量歷埋史新品條發(fā)布煤會，竭震撼買亮相五香格蘋里拉碗，千歐余批蛋客戶脖為之友傾倒59營銷貞溢價族取值辮修正兩個喇營銷溫溢價雹取值隸段，及視價子格策蜘略而醬最終謎確定項目一期價格營銷溢價營銷溢價后取值

項目一期價格最終價格￥17,804穩(wěn)健型3-5%￥18,339-￥18，695元/平樂觀型8-10%￥19,229-￥19,585元/平60A、妥客丈戶分厚析B、宰政策筋分析C、殊銷售虧速度幼自身吐需要競品吳價格蛋比較價格陶策略定價下背景D、己潛在激供應61A、鮮客戶蛛分析截至存12役月3飲0日狡，誠過意登顛記客腎戶累槍計辦轉(zhuǎn)理6銀46裙個62三湘海尚新政影響周到訪量周次周一至周五（批）周六、周日（批）合計（批）對比正常周幅度變化12.21-12.26（26日開放新品樣板）15-2050200-42.86%12.14-12.20新政周2540-50215-38.57%12.7-12.1325100350

一、障到訪叉客戶株量分禾析自1聾2月學18峰日“設國四站條”蒜推出探起，得深圳通各片體區(qū)指慈標性遲項目胞如三畏湘海雙尚、笨華府則等周欺到訪資量均皆出現(xiàn)訪不同桑程度交降幅減。例占如本項雪目誠歡意登育記客干戶量咽影響伙幅度菌較小券，但來侄訪量腔下降號幅度灶較大賴；63周誠切意登指記客元戶量腿在1隸80尊個左訓右，述較為特穩(wěn)定幼，影鞠響幅表度不貨大；到訪旅影響憲幅度正大：北周末洞日到漿訪由傷正常礎30稠0批妹左右嗎，減溫少至欣10刃0批等左右掃。開放營銷中心第五周日期12.2812.2912.3012.311.11.21.3周合計周一周二周三周四周五周六周日客戶到訪量442352

119誠意登記人數(shù)281716

61開放營銷中心第四周日期12.2112.2212.2312.2412.2512.2612.27周合計周一周二周三周四周五周六周日客戶到訪量524556525210887452誠意登記人數(shù)27252125281041177開放營銷中心第三周日期12.1412.1512.1612.1712.1812.1912.20周合計周一周二周三周四周五周六周日客戶到訪量8171514658131164602誠意登記人數(shù)34242431263426199背景因素

國四條新政出周六、日認籌量受政策觀望影響，未有效擴大；到訪量也有所降低開放營銷中心第二周日期12.0712.0812.0912.1012.1112.1212.13周合計周一周二周三周四周五周六周日客戶到訪量87146110110923382561139誠意登記人數(shù)

13475209背景因素

第一天登記新品發(fā)布會開放營銷中心第一周日期11.3012.0112.0212.0312.0412.0512.06周合計周一周二周三周四周五周六周日客戶到訪量13121614913807832227影響銷售速度的實現(xiàn)，營銷溢價需穩(wěn)健啟示64二、誠意零登記棕客戶習可接居受均抱價分木析統(tǒng)計糟方式摔：銷到售人售員摸僵底客百戶最王高承墓受價缺格，掩取高企值統(tǒng)辦計分櫻析分析鑒得出談：客雪戶接鳴受單騰價幅碎度從壘1.放5-家2.諸2萬油不等予，說樹明價輩差拉杠大可盲滿足鎮(zhèn)各層船次需概求集中勻承受定單價數(shù)在1愚.7閱萬/錢平米旺左右被，占棟34池%；按1.脂8萬貫/平著米左奮右，叼占2稅6%項目組經(jīng)驗判斷：比客戶心理預期略高5%，為合適均價。即1.8-1.9萬元/平米啟示65三、步誠意壤登記坑客戶大購房櫻目的偵分析數(shù)據(jù)慌一：畜誠意收客戶敢問卷（投屬資比介例僅剩約3龍0%匠）影響銷售速度的實現(xiàn)，營銷溢價需穩(wěn)健啟示數(shù)據(jù)專二：男銷售節(jié)人員況反饋（投歷資比準例6晨0-禽70極%）綜合欺推算搭：投粒資客蠻戶比貍例保扎守5劇成以生上數(shù)據(jù)么差距擊原因徑：部踢分客膠戶未著按真詞實購合買意絡圖填蜻寫信搬息，泛混淆銹發(fā)展布商信遺息收驕集66B、剖政策受分析67政策脅展望11膨月2茅8日溫家縣寶總鄰理在誤上海爽考察踐時提利到“肌要把舅保障僵性住蝕房建蹲設放陜在房坐地產(chǎn)冶業(yè)發(fā)第展的寺重要躍位置河，在此財政瓶、金寬融和辯土地針政策咱上給岸予大置力支斗持，插讓城菠市廣指大中渠低收礎入者衰安居爹樂業(yè)缸。同槽時，要抑駝制投撕機性爽購房，促臭進房聾地產(chǎn)袖業(yè)健睛康發(fā)竿展烏”12篇月5鹿-7原日中央摘經(jīng)濟售工作削會議采提出等，1饞、要誼處理祥好保鐵持經(jīng)敵濟平蒙穩(wěn)較?？彀l(fā)亮展、擦調(diào)整辛經(jīng)濟魄結構旺、管理稍通脹良預期世的關繳系，鞏憤固和株增強換經(jīng)濟愧回升迫向好行勢頭莖。要剛繼續(xù)悉實施礙積極掛的財連政政薦策和抹適度森寬松疲的貨槐幣政耳策，匯把握朱好政浮策實條施的制力度韻、節(jié)白奏、駕重點2、貍擴大垮居民瀉消費徹需求裙，增頃強消搶費對缺經(jīng)濟順增長枕的拉框動作轟用挺；增加測普通羨商品眨住房辰供給符，支預持居仰民自惠住和凈改善吹性購炕房需去求12笛月9風日溫家承寶總計理主晶持召摩開的煉國務次院常維務會殖議指弄出，個人走住房鞏轉(zhuǎn)讓鞭營業(yè)顫稅征碌免時信限由精2年藥恢復言到5容年，限其他債住房囑消費寨政策集繼續(xù)吧實施12娘月1撈4日溫家像寶總無理主同持召咸開的共國務孩院常見務會爆議要繭求穩(wěn)那定市固場預嘴期，遏制誕部分店城市幣房價指過快騙上漲初的勢鑒頭，1建、增加遍普通蜂商品島住房舟的有后效供湊給。適械當增仗加中哥低價剝位、型中小留套型滲普通叨商品努住房筐和公贈共租葬賃房摧用地含供應圓，提決高土伍地供茫應和鐮使用雹效率2、繼續(xù)殖支持縱居民黑自住球和改蔑善型墓住房需消費慢，抑油制投蝕資投治機性秋購房英。加愧大差滑別化估信貸律政策匠執(zhí)行今力度漁，切壟實防絞范各叛類住販房按縣揭貸熟款風柏險12拋月1勇7日財政咳部、彎國土當部、槍央行掃、監(jiān)訂察部述、審閃計署繪聯(lián)合休下發(fā)吐《關株于進望一步較加強榨土地歐出讓攻收支殲管理盤的通澡知旋》，喪要求語市縣鉗國土葛資源蒼管理喪部門圓與土橋地受制讓人撓在土花地出每讓合觀同中較依法摧約定馬的分期寨繳納約全部介土地態(tài)出讓石價款狡的期企限原煮則上寄不超譯過一草年。經(jīng)過當?shù)卮逋恋財?shù)出讓董協(xié)調(diào)慣決策詞機構燦集體債認定菌，特屑殊項肥目可掙以約堆定在誦兩年同內(nèi)全損部繳堅清。首次閱繳納婦比例挖不得勝低于加全部私土地濤出讓世價款賊的5究0%端，對于絨未按經(jīng)時繳胖納土峰地價第款、售未按緣瑞合同該約定部動工另建設玻的單拉位和懸個人爬，拖欠蹤蝶土地他出讓漿收入處期間培不得拋參與叛新的觸土地揪出讓雪交易旅活動68政策跪分析本次壘政策軋核心假點：挑威懾饞、警弦示并捆抑制愛房價墳過快逼增長政府墾政策壓判斷別：無雷07蒸年激講烈，批短期壩內(nèi)對例樓市個價格摸不會僑產(chǎn)生峽明顯辟影響風險膨提醒昨：宋20督10魚年房娘地產(chǎn)閃政策結明松產(chǎn)暗緊頂，房知價如鞏不受膨抑制宏，政拳府會傻出臺旱一些敬更為原苛刻欄打壓斥政策狐，市夜場可謹能面武臨深逆度調(diào)虹整樓市釋價格呆大起西大落鴿，對矩于本夕項目闖大盤熟持續(xù)喇開發(fā)臉有較紋大影催響啟示1在調(diào)捆整期趴定價溜需穩(wěn)廚健，鳳不宜拋冒進啟示2銀行參政策嘉判斷?。好魈J年銀涉行預計除不會周一刀微切地不收緊孫銀根院，而畢只是賴會進同行局隨部的術收緊羞，以杜控制司房價策的上叛漲速著度69C、軌銷斃售速剃度分農(nóng)析09桿年6像月至溝12則月，侍二線婆拓展天區(qū)內(nèi)糊下半節(jié)年各滅盤推盤謎次數(shù)每次胞推盤聲量每次皆價格儲漲幅半年梯內(nèi)月跟均總宴套數(shù)70分析校片區(qū)惹內(nèi)在饒售項捉目圣莫跑麗斯溪山龍岸水榭維春天金地偽上塘減道71金域線華府泳2期2期觀預計亞首先柔推出旁2、告3、曾5棟拍：12陣月2燥3日檔推3枯棟樓莫王單酬位一惰批單逝位，揭戶型橫面積拆88粘平、狂14腿3平豎，共遺13慶0套均價皺23幫60糖0（帽帶2厭50薪0元佛/平傳裝修湊）當晚再一批跌單位脹售罄北地塊（1期）南地塊（2期）和院高層營銷中心和院聯(lián)排1棟A、B、C座2棟3棟5棟新區(qū)大道崗亭樓棟總套數(shù)推盤時間銷售套數(shù)銷售率2棟13012月22日130100%3棟121

5棟121

1棟A座90

1棟B座90

1棟C座120

合計672

關鍵林詞：儉控量桿多頻俘次、牽高銷幸售率72銷售余速度光統(tǒng)計陰——挖圣莫眉麗斯工3期總套奪數(shù)8進83屆套，脖上半螺年3完-9來月密刑集蓄弟客開區(qū)盤，滲完成價整體嗽70避%以綱上任欺務；下半京年采葵用拉砌長銷鬧售期秒，少我推量嗓，博模取高頌銷售認溢價推貨日期推貨樓棟推貨套數(shù)開盤成交套數(shù)開盤銷售率成交均價價格漲幅3.288\9\10\1521817580%￥18,000

4.256\12\1317212170%￥20,50014%7.41\512810582%￥25,00022%8.292\71409870%￥26,0004%12.193442660%￥33,00027%合計698

關鍵虧詞：鼠控量皺多頻坊次、遷高銷舅售率73銷售扯速度行統(tǒng)計區(qū)——竊龍岸拿2期關鍵旦詞：弊控量默多頻陜次、拘高銷燃售率推貨日期推貨樓棟推貨套數(shù)開盤成交套數(shù)開盤銷售率開盤成交均價價格漲幅11月14日4#、5#17412080%￥19,000

12月25日6#903640%￥21,00011%合計

264

74周時間11.2-11.811.9-11.1511.16-11.2211.23-11.2911.30-12.612.7-12.13成交套數(shù)6221055目前溪山2期高層已銷售完畢，二期尾盤成交均價：17000-18000元/平米；銷售快速度凍統(tǒng)計厘——蛇溪山側2期推盤時間推貨單位推貨量當天銷售量開盤成交均價(元/㎡)上漲幅度09-8-8高層3棟、14棟A座20610014000

09-8-30高層4棟、14棟B座11893140000%09-9-2609-10-16高層5棟、14棟B座11880150007%09年11、12月

1750017%12月底別墅15-18棟

關鍵等詞：竹控量仁多頻坦次、甘高銷亡售率75時間11.2-11.811.9-11.1511.16-11.2211.23-11.2911.30-12.612.7-12.13成交套數(shù)16126355557成交均價：15500元/平米（不帶裝修）銷售餡速度素統(tǒng)計柳——蒸上塘世道項目名開盤時間推盤量成交開盤價格1棟/5棟09-8-834590毛坯13000元/㎡，裝修14000元/㎡2棟09-9-2611540毛坯14500/㎡12月成交毛坯均價15500元/平1棟2棟3棟6棟7棟5棟開盤推出單位1棟1、2單元開盤推出單位5棟2單元會所上塘道一期關鍵宿詞：許12貴月起四成交搶放量溉明顯76小結09扎年下子半年突牛市熊高漲念期，半年偉內(nèi)各割盤銷朵售套副數(shù)均禍不足傾50青0套操盤席手法萍：控量復型多更頻次吵推盤還（每非次基勇本在船25臭0套累以下桐），謀染取高萬價及姑高銷圣售率銅；銷售訓期月涌均銷圈售套撐數(shù)5垂0-掉10譜0套懂；123項目09年6月至12月總銷售套數(shù)月均銷售套數(shù)上塘道（6.20開放營銷中心）46076溪山44273龍岸2期（10月正式儲客）20970圣莫3085177盤算紙銷售原目標棉底線10姿年5假月推譜二期購80飾0套劇單位薪；提桑前儲睬客期瘦必須找4月無起開磁始一期趕50虎0套排單位堡，必坑須3畫月底摔前清摧理完鼓畢受春潮節(jié)假誕期影頓響，燈項目袍銷售懸自身任平衡虜，年慶前必擇須完互成3拐50吉套以令上銷烈售目魔標。每同時網(wǎng)抓住晨上半梢年契應機，曠盡量額讓二橡期大適部分哥單位鋒過河10個年3慶月屬英傳統(tǒng)英旺銷里期，嗎項目饑一期率可抓熄住，成同時慨可為民二期鄭試水踢用途筐，但桌量不飲易超漂過片便區(qū)月臥成交道鋒值盯——博10溝0套繭；2菊-3坊月銷從售預債期1航50辣套左顏右年前苗必須習完成輔35崗0套前以上銀銷售藝目標78D、歷潛錢在供術應79供應慘展望區(qū)域推盤個數(shù)供應面積（萬㎡）同比增減（%）羅湖64550福田1555400南山3214023鹽田1940135寶安3616014其中寶安中心區(qū)有7個項目，西鄉(xiāng)6個，龍華13個，觀瀾7個，其它區(qū)域3個龍崗3920019合計14764033根據(jù)守中原便的監(jiān)嘆控，評20蹦10菊年深燒圳市嶼推出攻的樓繩盤可健能達棟到1都47衰個，飼供應匙面積嫂64酸0萬宮平方嗓米，競同比魄增加贊33懷%主要喇供應督來自風南山靈、關莖外（篩寶安鄙和龍浙崗）橋，其才它區(qū)遞也有襯大幅晉的增鞭加按目肚前各乘項目居的進栗度，理上下祖半年束的供叔應量駝相差什不大80預估膛20積10橫年龍殊坂片加區(qū)住潤宅消據(jù)化量09鴉年龍叨坂片蹄區(qū)1惕10惜萬消間化面只積，肥預計蹤蝶10因年片摔區(qū)消辟化在廳77痕萬-急88唐萬平糕米左敵右估算狠緯度吹：①1錯0年播信貸泡約7鉤-8好萬億鐵，對沙比0旁9年疾10壟萬億嗚縮減丈20俊-3業(yè)0%陵，初借算成樸交量呆將縮循減2溪0-仁30典%，孩即7救7-失88驢萬左昂右②歷為年龍禁坂片宜區(qū)，埋三年月平均火年消掉化在炭80猜萬平槽米左玻右

龍華坂田合計07年預售供應(萬m2)75.627.7103.3銷售(萬m2)49.419.66908年預售供應(萬m2)55.818.173.9銷售(萬m2)34.22458.209年(約)預售供應(萬m2)552378銷售(萬m2)9020110年平均銷售(萬m2)80數(shù)據(jù)達來源催：國廚土局儲歷年幣數(shù)據(jù)獨。0疑9年幸銷售想數(shù)據(jù)舌為各輪盤統(tǒng)猴計數(shù)才據(jù)（飼含現(xiàn)甩售）81合計自20黨10咸年龍謙坂片哪區(qū)市產(chǎn)場供枯應面招積1覽15踏萬平暑米,距對務應預值估消仗化量駁而言打，競泛爭激令烈項目名稱市場供應建面(萬㎡)套數(shù)物業(yè)類型推售時段龍岸三期7400以大戶型三房、四房為主、別墅年初金域華府二期754080多、120多平2#100余套單位預計1月份推出，剩余樓棟將2010年全部推出溪山美地三期5424大戶型高檔住宅

潛龍曼海寧花園9925共2018套住宅，其中南區(qū)925套，主力戶型：68-90㎡2房和小3房，2010年3月推佳兆業(yè)上品雅園7.010002房3房為主

萬科華宇項目108002房3房為主

第五園15.01000

推出6、7、9期萊蒙水榭春天1613002房3房為主的高檔住宅

圣莫麗斯剩余4180大戶

萊蒙水榭山三期140別墅

萊蒙水榭山四期280別墅

鴻榮源龍一號3120別墅、多層、高層大戶型

金地上塘道一期3400一期剩余

金地上塘道二期6.780068-90㎡2房和小3房

陽光城市花園2.7200

大浪萬福花園76002\3房總約1600套錦繡江南弓村項目5300大戶型9月推.主力戶型150-180平米4房十二橡樹莊園5.0200含別墅、多層及高層的高檔住宅

長城·里程家園5.3

中小戶型，限價房推售時間及推售方式不詳對銷售速度有影響，建議采用穩(wěn)健定價策略啟示統(tǒng)計岡20姜10含年龍訴坂片昌區(qū)住永宅消左化量821、呀首推獎35厭0套毯且旺躺銷—繩—片曾區(qū)無圈先例3、文大盤昨首期益——撈旗開蛇得勝卷的需甲要及春端節(jié)前下至少兔35殲0套碌銷售遵底線特需要小結宰：難慚題—請—2、壞年底沖政策慰引發(fā)撫客戶座觀望拐氛圍捆，高拋價預詠期逼驚退大母部分列自住尖客，搭本盤佩誠意葡登記孫客戶南保守到5成領以上卸為投馳資目辮的，鏡在政怕策期鵝購買捐尤其盾猶豫扔，需乎以價星格做荷適當躍吸引移，以眠平衡宋推盤柳量與暖開盤謙銷售柜率83結合蔬20辨10龜年，飯政策認的不摟可預清見性繡及片烤區(qū)潛觀在競瞎爭分敏流作穴用價格雖策略指：穩(wěn)灣健型啟適中輸定價但策略中原鍋建議蝴一期傻推售響價格輝策略84中原弟建議杏一期王推售頃價格價格聽策略予：￥睛18咐,3陜39們-￥化18畫，6漢95卷元/景平推售息策略推貨煌量月份售番價銷售炊套數(shù)1月2月（2甩月1副4日遠春節(jié)莊）3月4月5月開盤通推4像00網(wǎng)套開盤鞏35贊0套40滾套20繼套80捎套￥1戀8,庭33秤9-妖￥1變8，乒69但5元鉗/平2期攻銷售2期損儲客年后痕加推聲70劑套年前丘加推炭30媽套

推盤量營銷溢價一期定價銷售預期一期年前430套開盤400套穩(wěn)健型3-5%￥18,339-￥18，695元/平年前390套年前加推30套年后推70套

3月底前一期銷售完畢85一期購定價逆￥1閣8,痕33賄9-庭￥1紋8,69必5元賴/平屠，按家穩(wěn)健刻型測諸算水榭吉春天牲一期18搖60蓮0元/平，遵按戶努型贈枝送率味反推中，相訴當龍螺岸22傍00言0元/平毛芒