商品房質量缺陷損失評估及其案例

商品房質量缺陷損失評估探討及其案例分析

總目錄1、商品房質量缺陷的定義分析2、商品房質量缺陷的主要種類3、商品房質量缺陷評估的價值定義與估價時點建議4、商品房質量缺陷估價現(xiàn)場查勘要求5、商品房質量缺陷價值減損估價的技術路線6、商品房質量缺陷價值減損估價的實證分析7、結語1.商品房質量缺陷的定義分析

衡量商品房質量是否存在缺陷，其基準應當基于以下兩點：一是是否符合國家法律、法規(guī)、規(guī)章、技術性規(guī)范的強制性要求。二是是否滿足商品房買賣合同約定的事項。商品房質量缺陷是指不符合國家法律、法規(guī)、規(guī)章、技術性規(guī)范的強制性要求或達不到商品房買賣合同的約定事項。

商品房質量缺陷損失

商品房質量缺陷損失是指由于商品房質量缺陷造成房屋買受人的權利、使用功能、人身安全受到侵害導致的房地產(chǎn)經(jīng)濟價值的減損。商品房的質量缺陷不只關注實體缺陷，同樣關注商品房區(qū)位缺陷（如墓地）、商品房權利缺陷。

返回2商品房質量缺陷的主要種類

分類目的

從分類上指導商品房質量缺陷估價，有助于商品房質量缺陷的勘查、界定，有助于估價程序的確定，有助于估價方法與估價參數(shù)的選擇。

2.1可修復的商品房質量缺陷和不可修復的商品房質量缺陷2.2商品房安全性能缺陷2.3商品房權能與效用功能缺陷2.4暫時性缺陷與永久性缺陷

2.1可修復的商品房質量缺陷和不可修復的商品房質量缺陷

可修復的商品房質量缺陷是指可通過采取技術上可行、經(jīng)濟上可行的施工措施予以修復或通過法律程序的完善予以修復商品房質量缺陷。

不可修復的商品房質量缺陷是指不能夠采取技術施工措施修復商品房質量缺陷、修復商品房經(jīng)濟上不可行、法律上不許可的商品房質量缺陷。2.2商品房安全性能缺陷商品房安全性能缺陷是指由于自然條件、設計建造、環(huán)境污染、室內(nèi)裝修等諸多方面潛在的安全隱患，商品房安全性能缺陷嚴重威脅著人身安全，使商品房的價值趨近于零的可能性加大，使商品房經(jīng)濟壽命年限顯著減少甚至歸零。

單列分類是由于商品房安全性能缺陷評估時，商品房安全性能缺陷界定超出了評估人員的工作能力與經(jīng)驗，必須借助相關專業(yè)人士評價鑒定意見。

2.2.1地質勘察安全性缺陷

2.2.2設計安全性缺陷

2.2.3施工質量安全性缺陷

2.2.4消防安全性缺陷

2.2.5環(huán)境污染安全性缺陷

2.2.6相鄰關系安全性缺陷

2.2.7室內(nèi)裝修安全性缺陷

2.2.1地質勘察安全性缺陷

地基的地質構造、地形地貌、土壤結構都對地基安全性構成重大影響。在地質勘察階段，勘查清楚地基土是否為移山填海、沖積平原、垃圾掩埋、古河床等而形成，地基土是否為凍土、軟土、膨脹土、濕陷性黃土等需經(jīng)過特殊處理的土質十分重要。忽視地質勘察或勘查不符合對應建筑物規(guī)模對地基勘察的強制性要求，忽視采取了相應的安全措施，就會形成地質勘察安全性缺陷。

2.2.2設計安全性缺陷

房屋的安全性取決于承重結構，墻、柱、梁、板、樓梯、屋面等結構的共同作用是把建筑自重、屋蓋、屋頂花園、積雪、家具靜載和活動動載等荷載通過柱和墻傳遞給基礎，起著房屋骨架作用。

結構設計達不到相應建筑的強制性要求，就會構成設計安全性缺陷。

2.2.3施工質量安全性缺陷

房屋地基基礎工程和主體結構工程是建筑工程的基礎和主體，如果一棟樓房在建筑材料上與施工工藝上偷工減料出現(xiàn)地基基礎工程和主體結構方面就會出現(xiàn)質量問題，構成安全性威脅。

2.2.4消防安全性缺陷

高層建筑，一般情況下電梯很大程度上替代了樓梯的作用，給人們生活帶來了便利，但在火情的情況下電梯卻不能替代樓梯的作用。因此，高層建筑，樓道的寬度不能能夠滿足消防緊急通道的要求，就構成消防安全性缺陷。家用電器的快速普及導致居民用電量的大幅增加，從電氣安全的角度考慮，住宅入戶導線截面為16mm2，分支回路截面為2.5mm2，空調(diào)等大功率電器和廚房、衛(wèi)生間的回路最好選用4mm2的銅線。由于鋁表面極易氧化，氧化層具有高電阻，大電流通過高電阻能產(chǎn)生異常高溫。另外，電氣線路過細，也會使電線發(fā)熱加劇，絕緣老化加速，易導致線路間短路和接地故障，引起電氣火災事故。因此，對于鋁導線、入戶導線截面積不能達到標準、電線與插座不配套、開關產(chǎn)品未經(jīng)國家檢測合格等布線存在安全隱患的房地產(chǎn)，也存在一定的價值減損同樣構成消防安全性缺陷。

2.2.5環(huán)境污染安全性缺陷

環(huán)境污染安全性缺陷在工業(yè)區(qū)的商品房比較多見。工業(yè)區(qū)特別是化工工業(yè)區(qū)，工業(yè)生產(chǎn)及其殘留物，會在環(huán)境中形成物理射線、噪音、浮塵、石棉、聚氯聯(lián)苯或其它有害物質。如果在沒有進行有效的改造前，將工業(yè)用地直接轉變?yōu)榉枪I(yè)用地，如建造民用住宅，對房地產(chǎn)的正常使用就構成了潛在的安全威脅，使住宅的價值貶值。

2.2.6相鄰關系安全性缺陷

相鄰關系安全性缺陷指相鄰關系人進行施工建設時對房屋的結構造成了損害。比如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎結構、房屋主體結構，導致相鄰房屋的價值減損甚至報廢。

2.2.7室內(nèi)裝修安全性缺陷

現(xiàn)在越來越多的精品裝修住宅推向市場，但現(xiàn)實生活中，已經(jīng)出現(xiàn)了大量新裝修房由于室內(nèi)裝修引起的甲醛、TVOC(總揮發(fā)性有機物)、氡、苯系物、氨和放射性等有毒污染導致嬰幼兒白血病與癌癥病例。因此，室內(nèi)裝修不采用環(huán)保材料，就會形成商品房室內(nèi)裝修安全性缺陷。2.3商品房權能與效用功能缺陷2.3.1商品房權利狀況缺陷2.3.2商品房實體狀況缺陷2.3.3商品房區(qū)位狀況缺陷

2.3.1商品房權利狀況缺陷

2.3.1.1所有權缺陷。①所有權合法性缺陷。一種類型是土地取得存在不合法的環(huán)節(jié)。典型的是小產(chǎn)權房，土地取得不符合國家規(guī)定，導致購房人根本不能進行房屋所有權和土地使用權的登記，給房屋買受人帶來了巨大的煩惱，同樣應當由賣房人支付機會成本，以維護法律的尊嚴，達到懲治違法行為的目的。另一種類型是建設程序存在不合法的環(huán)節(jié)，導致購房人不能進行房屋所有權的登記。②小區(qū)建筑物共有部分所有權存在缺陷。對小區(qū)建筑物共有部分所有權，要么登記缺失，要么登記模糊，要么開發(fā)商將應當屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設施對外進行銷售，干脆業(yè)主喪失了對該部分共有部分產(chǎn)權。③他項權利缺陷。開發(fā)商將已經(jīng)設定了抵押權等他項權利的商品房對外銷售造成了房屋受讓人的房產(chǎn)有潛在處置的風險。2.3.1.2通風、日照、采光權缺陷。

有些開發(fā)商為了最大限度地提高容積率，在建筑間距方面不符合設計規(guī)范的強制性規(guī)定，造成了通風效果差、日照時間減少、采光面積減少，房屋的基本使用功能得不到保障，導致了房產(chǎn)經(jīng)濟價值的減損。2.霜3.扇1.償3地庭役權寧或相引鄰關悉系權咳缺陷肥。①設會定地員役權倘或相王鄰關擺系權取存在究障礙刪。一侍種情關況是灰房屋帝受讓災人修勞繕建角筑物赤以及初鋪設嚇電線償、電溜纜、辨給排治水管司、暖扭氣、乘燃氣暫管線啞等需稠要需稻要利躍用相護鄰土戀地、榴建筑削物的險，但肚由于貼房屋牛轉讓雹人的遷原因句造成掙相鄰娃關系委人矛習盾而睛不能航提供胞相鄰析土地堡、建奧筑物春的利薦用。全②已貢經(jīng)設謀定的邁地役底權或注相鄰擊關系攜權存淚在侵驢害。容房屋箱轉讓鬼人因唉相鄰循關系能人的才用水獵、排體水、島通行珠、鋪鏈設管染線等鵲利用率受讓級房屋望設定行了地膝役權晝或形劣成了催相鄰棕關系州權，惕但因禿此對遇受讓壓的房代屋造翁成了鏈損害即。2.嘴3.宰2商狗品房嬸實體委狀況澇缺陷訪2嫂.3誰.2堵.1燈設計醉功能噸性缺贊陷。拍2輔.3住.2頁.2嬸施工蝴工程富質量占功能糊性缺馬陷光2.怕3挽.2鍵.3盆配套訂設施候功能杯性缺環(huán)陷2.針3.騰2.退1設第計功仆能性洽缺陷版。建筑咐質量茫與水厘平是取通過桿設計烈使其綁具體落化的搏，設乖計質抵量的羽優(yōu)劣上，直吊接影浴響建恐筑的刷使用堂價值蒙和功獸能。勒設計殲合理掛可以亭提高納房屋雷的可以使用知面積丑與使唱用效屈率。叨比如巾在進抵行結安構設返計時耽，房巡壽屋的劣結構鼓平面仇布置當，影遵響房父屋的蜓可使仁用面包積的準大小撥，也笛影響鵝房屋姓的舒磁適程待度與置方便托程度尸。比縮慧如常王見的岸房屋洗層高諷達不得到國嚇家規(guī)凳定的辰標準盡。比掉如建影筑橫周梁位魔置的扮布局給，房巾間的雪分隔誘、形肚狀、飼大小移，廚肝、衛(wèi)堤、廳屈、臥仁空間雨位置滿，這爆些方后面設待計不挺合理古，就別會降留低房污屋的辜使用拆價值嫂。2.畜3.辛2.唐2施茂工工弱程質自量功斤能性托缺陷門窗寇不正鑰、油異漆脫葬落、喊內(nèi)門堅翹曲克，門鵲板開麥裂、效門窗拜五金脊附件脂生銹獄、門鋤鎖脫花簧、稅門窗戴關閉訓不嚴奪，衛(wèi)普生潔口具連罩接件董滴、襖滲水谷、下題水不棵通暢刪，矛地面源空鼓勾、開腿裂、艱不平腰整、輝地面擠滲水除、盟面磚蜻鑲貼筑排列住不規(guī)生則接慚縫不畏均勻墓、釉芒面磚灶空鼓紛，缺環(huán)楞、版釉面項開裂撤翹曲蠅，屋桃面滲液、漏賄水現(xiàn)宜象李，鋁洪合金燦窗密指封股樣封閉儀不嚴著，向掛內(nèi)滲淹水，她墻面候不平尸整、落漿活傭起堿永脫皮關、龜頂裂、捕涂料酷遇水厭脫落阻，教電線塵規(guī)格展不符星合要囑求、添電器磚插座匯缺相遵或短謝路嚇，給湯水系匹統(tǒng)水抽表空奮走連疲接件委滴水通，排耀水系凡統(tǒng)地毛漏、對管道鍬堵塞案、便訴池不測暢，奶室外苦排污斑管不喚通暢子等等裝，這畏些都加是施誦工質魚量一租般缺懂陷，愛會對頃房屋床所有杯權人斯帶來昌許多趴不便蠻，也惕會是賽房屋斑的經(jīng)語濟使橫用壽觸命減顆少，托帶來余房屋趕價值赤的減川損。2.直3期.2相.3學配套躍設施燙功能殖性缺車陷配套蟲設施童質量擔缺陷護表現(xiàn)進為國憂家規(guī)播范或年合同渠約定捎應當高有的貨電梯放、節(jié)的能措祖施等骨配套霉設施斬不配聰置或諒少配窄置。餓比如曠寫字虹樓減蟲少應倒有的毫電梯革配置剩，住鉛宅小應區(qū)內(nèi)搭小區(qū)舉內(nèi)停談車車鍬位、陡綠化安等數(shù)祝量沒妨有達孩到樓早盤銷消售時距承諾挨的標魂準。緞很多墨涉房塊案件棒起因件于配騙套設田施安慢裝不獲齊全桶、不狡到位格而產(chǎn)慨生，舊而合逗同中賀所約儉定的棗配套達設施窮的數(shù)碌量、渴種類象、質繭量、蹲驗收訴標準沿要以仍國家凈的規(guī)迷定和個雙方鍛在合袍同中般的約補定為悅準；獨另外袖，配澇套設屠施是收否按魯期、墨按時顛交付學的違膛約責非任的覽承擔符也是爆由雙畜方的紡合同埋約定沙。2.才3.炮3商葛品房漢區(qū)位財狀況亦缺陷一類亂是在段進行倡商品殲房銷齊售時缺，隱省瞞商別品房去區(qū)位吧狀況鵝的不址利因旺素，巨從而漫對商差品房蹄受讓橫人造哄成身事心理越傷害怠，影返響房蕩屋的膠使用往功能迷的發(fā)后揮。萌比如臘，商蓋品房析銷售夫時隱菊瞞了歇區(qū)位逮上臨結近殯魄儀館脾的客酸觀事納實，攝給商汗品房穩(wěn)購買路人喪傻失了絞購買幣其他沾商品轉房的腫機會斃，浪湖費了段商品你房購梯買人桿購房殺時間鉆、經(jīng)跑歷的史投入妖，出驕現(xiàn)商呆品房獅買賣畏糾紛農(nóng)。另寬一類遷，是并在進僻行商從品房亞銷售險時，互開發(fā)聚商在版售樓喪廣告哲或宣斷傳資答料中峽鼓吹蛋附近奔將建持設有嚇大型侵公園迷、綠織地、齊配置迷重點飾中小擁學等五設施滋，吸下引購災房人寨，而襯實際炊并沒桶有這溜些設毀施的聲，虛乳構區(qū)棗位狀豎況。冶對此砍，最轟高院攔審委腰會《套關于酬審理繳商品黨房買祝賣合扮同糾鑄紛案制件適餐用法扇律若勞干問鏡題的浸解釋埋》指盤出：立“…犁…但歷是出臭賣人細就商弊品房旬開發(fā)父規(guī)劃境范圍慮內(nèi)房濟屋及靠相關犯設施娛所作坊的說刊明和另允諾填具體漿確定跌，并棟對商仇品房連買賣查合同北的訂列立以鳳及房參屋價互格的陶確定璃有重盞大影剩響的倚，應刮當視蠶為要珍約。斜該說解明和懂允諾肅即使懲未載術入商虧品房夕買賣每合同躍，亦萌應當寄視為哭合同早內(nèi)容圾，當夫事人援違反妥的，以應當胃承擔捎違約誤責任補?！狈祷?.閉4暫蠶時性乘缺陷鼠與永脂久性夢缺陷暫時伙性缺暫陷是伙指隨挑著時敲間的會推移扒質量箏缺陷遲隨之妙消失跡的一諒類質寒量缺合陷。塊如環(huán)嗓境污栽染。霧永符久性毛缺陷聾是指偏隨著門時間這的推汪移質煉量缺己陷持刺續(xù)存劣在的擋缺陷。返回3商訂品房乏質量裕缺陷吵評估傍的價郊值定嘗義與繭估價裕時點籍建議商品坦房質借量缺且陷采客用的輛價值烤標準搜是公濾開市形場價簡值標抹準。葬商品術房質陶量缺村陷評弊估的旨價值躲定義狠應當遞是估組價時遲點的境商品響房實勿體缺逃陷狀勤況、裕權利圖缺陷耐狀況譽、區(qū)廢位缺你陷狀仰況造泉成的敬商品飼房價辟值減塵損的肯市場鬧值。廊估源價時兵點建懶議確振定為陜現(xiàn)場桌查勘培之日芒或雙激方約傭定的夾商品疑房質流量缺刃陷鑒常定界致定之竿日。返回3商厭品房燦質量烘缺陷祝評估榆的價車值定爽義與劑估價普時點切建議商品質房質諸量缺賓陷采配用的眉價值菌標準絮是公海開市段場價進值標僑準?；稚唐窋[房質魯量缺壟陷評止估的相價值薯定義振應當歸是估烈價時奮點的擠商品巨房實驕體缺甚陷狀蘭況、示權利葬缺陷滔狀況建、區(qū)纏位缺漸陷狀史況造鋼成的圖商品毛房價鋤值減這損的刺市場魂值。吩估炒價時猜點建屯議確其定為伶現(xiàn)場縫查勘蝕之日糞或雙油方約著定的黑商品猾房質輸量缺止陷鑒投定界狼定之友日。返回4商逢品房總質量抽缺陷教估價敗現(xiàn)場競查勘援要求一是政對商賀品房踢質量貓缺陷如進行市界定址，確揉定商坑品房集質量凱缺陷冒的客曾觀事嬌實是暗什么姿，進農(nóng)行現(xiàn)箏場勘催查記帳錄攝掃像，苦初步迷確定孤商品竭房質嚴量缺內(nèi)陷的握類型腐、程拔度及榆其后隔果影鳥響。二是越對懷銳疑涉奏及商隔品房箏安全蕩性能塔缺陷饑，及盟時提母請專恩業(yè)性筋機構造進行商鑒定啦，鑒懇定是闊否構穗成危潛房，組鑒定阻意見斗也應嚴當確忙定商鐮品房目質量駛缺陷飾的類權型、蕩程度扭及其臺后果列影響甜，并龍認定用屬于疤可修課復的絨商品槽房質縫量缺益陷還殲是不伙可修效復的論商品原房質鎖量缺亡陷。桿對可吹修復桃的商簽品房侮質量肅缺陷銀應有惡專業(yè)吵性機鼓構提竟出可開修復佩方案薯。三是爛對商磚品房躁質量捉缺陷隱進行鹽原因派分析惱，確喚定修致復方丸案，廉確定覽估價斥的技溉術路局線。好比如旋影響誦建筑葵工程翼質量棋的因塑素可做歸納妖為勘維察、欄設計摔、施衛(wèi)工、財使用穴、周摟圍環(huán)數(shù)境和爸管理平等六遍大類汁。四是膏對同賺類無不商品嘉房質墾量缺鬼陷的麻房屋域經(jīng)濟煙價值咽和存領在商蒼品房弦質量叔缺陷耳的房賣屋經(jīng)術濟價轟值、磚商品訂房質賢量缺非陷導米致的悠后果綿進行凈市場捧調(diào)研憑。返回5、等商品住房質澡量缺崇陷價棚值減啦損估食價的數(shù)技術狀路線5.售1商餅品房詳質量蘿缺陷靈價值攜減損宗估價科原則5.污2商斤品房損質量辜缺陷駛價值炊減損喊估價匙的基教本思棉路與受估價搞方法5.菊1商召品房稅質量竄缺陷圈價值枯減損堪估價紋原則獨立壟、客告觀、料公正芳-吼--嬌-基寺本原慮則合法沃原則箏-伍--扣--擋--遵--減--犬--稍前提垂性原觀則替代卷原則蠢-同--德--族--箱--界--剝--扇普遍零性原己則估價攜時點儉原則敏-蛙--考--熄--浮可行妙性原絡則最佳卻最低佳原則扭--銜--臨--飛--純特有任性原縱則預期架原則--鑰--億--擇--狂--姐--爺-普撓遍性協(xié)原則估價秧時只爽要能穩(wěn)夠達許到商晚品房艙原有場的質衣量標豪準，撿從維吩護當揭事人幫雙方偷利益懸出發(fā)沸，影把子工核程方諒案應茶選擇摘效果鞏最佳違但成激本最坡低的輸方案囑，因匯此最佳天最低罷原則也是諷商品想房質紀量缺然陷價點值減添損估慚價應絡當遵冷循的叫原則嶼，則是商粱品房極質量悉缺陷斷價值眉減損曾估價柄特有臺的原赤則5.犬2商旁品房嚷質量森缺陷榜價值乖減損害估價煙的基膽本思亦路與孟估價票方法商品銷房質昆量缺辨陷價桶值減衫損的杏經(jīng)濟膜意義污是效修益的汁減少墨、費拔用的杜增加圖與經(jīng)帥濟壽偽命的辦減少定，因快此導解致效團益的超減少賠和費攔用的息增加修的商納品房酒質量喘缺陷辮估價諸可采避用減肅損資路本化秋法來輪評估襖。對蛋可修汪復的緩商品保房質崖量缺群陷可吉采用鳴重置尺成本訂法估園價，病對不營可修哨復的姑商品譽房質尼量缺娘陷可毛考慮晝采用浮影子平工程釀投資蜻法進床行估受價。脈對有持類似默商品糧房質旺量缺齡陷價猜值減倚損案改例的壓，可垮采用府市場奏法進禁行估授價，艘也可頑以將括存在巧質量義缺陷訊的商脹品房還價值旦與不紛存在買質量柄缺陷遇的類微似商授品房圖價格算比較坑采用其價差凈法進掩行估念價。價也可輛根據(jù)版缺陷疊程度業(yè)的影改響程訴度分殘析，甜在不盯存在壯質量概缺陷勒的類膽似商虹品房蒜價格佛的基飯礎上鞏進行媽缺陷煎影響核程度剛的修宜正求饅取商脖品房筍質量替缺陷貿(mào)的減沖損值讓，缺耍陷影才響程晉度的沾修正粘值采萄用特它爾菲互技術叨進行寨意愿積調(diào)查柴確定稼。5.賺2.青1影殊子工猴程法缺陷墨產(chǎn)生毀的估險價對扣象價悶值減匯損=威勘察膚設計商費用隙+拆木除工蘋程費喉用+溪修繕盯工程騙費用扭+延母效經(jīng)鋒濟利參益損解失+填延效散費用塊成本找增加伸+修評復后肯商品崇房價長值的饒貶值油-被趨拆除步物殘訊值5.條2.杠2損弓失資婆本化悅法①凈遭收益渣減少欣收益牽年期貼不變西型公式飾中昆n則――青凈收暫益損稅失年妨限；a叔--崇--蠻--右預期晝年末推凈收腔益減鉗少額寬；r歷--徹--渠-資警本化京率。P-柱--調(diào)--秘商品渴房質遲量缺培陷價精值減鈴損值圖。②凈顧收益戒不變緒收益沖年期蜘減少去型公式月中束m郵――桶無質殺量缺賤陷經(jīng)甩濟耐倚用年里限；n―兇―有頑質量污缺陷賭經(jīng)濟過耐用鍬年限慣；b鼓--鵝--駁--點預期隊年末冰正常緣瑞凈收茅益；r殼--爪--內(nèi)-資哥本化悼率。P-嬌--維--重商品喜房質四量缺肯陷價嗽值減裙損值揀。③凈刺收益宴、收妹益年忍期減殿少型公式忠中抗t―呢―凈搞收益還損失妙年限玻；a鉤--記--藍--碎預期胞年末煩凈收勿益減涌少額達；r芳--奪--晌-資資本化仙率。m―兵―無哭質量征缺陷雀經(jīng)濟跑耐用纖年限寶；n―尺―有智質量泰缺陷穿經(jīng)濟惕耐用個年限石；b襲--耐--盤--移預期勒年末姨正常陳凈收墊益；r儀--毫--婚-資莫本化休率。P-聯(lián)--及--聰商品洞房質墨量缺那陷價烤值減污損值。5.筆2.拾3市陡場比殺較估懶損法5.懇2.匠4意燥愿調(diào)還查評躍估法所謂繪意愿訴調(diào)查看評估誘法，聯(lián)是指藥首先視采用菌市場宏法或載收益頭法等磁方法吸評估撫出不最存在畏商品攝房質艙量缺巡壽陷的窗商品薄房市逼場價迅格，撇然后產(chǎn)對商鑰品房腿質量朝缺陷離的影怎響部偷位與吧程度癢進行坐細分雖，確蠟定商閉品房索質量址缺陷植不同宋影響待程度慎的建黑筑面設積大嫁小，淹再次癢采用游特爾耕菲技播術對您多個甩（一弄般1域0個裁以上蘭）經(jīng)恥濟人物的兩快輪以駱上意準愿調(diào)鳳查確遺定不嫂同影攝響程湯度商罪品房獵質量齡缺陷啟的缺余陷狀治況修刷正系除數(shù)。意愿蓮調(diào)查席評估街法公嘗式5.棵2.蠟5余戒值估滴損法所謂余剩余壺法，崇是指起首先員采用紋市場薦法或趟收益艱法等庫方法旅評估揪出不鏡存在戀商品銀房質患量缺禾陷的傍商品悔房市慶場價槽格，粗然后辦減去旺采用右市場遞法或漂收益旨法等懷方法好評估袍出存滲在商鬼品房永質量球缺陷壟的商盲品房稅市場據(jù)價格蒼的余炭值來金得到紗。商品進房質假量缺目陷價監(jiān)值減裁損=頁無缺抗陷類疲似商光品房隔價格濤-存合在缺兄陷類灣似商驅品房瓜價格課。返回6商訪品房地質量果缺陷遼價值渴減損桐估價惰的實蚊證分逝析6.鞠1案惜例1觸--潤--桿-夾慈層橫蛙梁設戚置不頸當形礙成的模商品懸房質裹量缺滅陷6.喉1.胖1基本育情況南京廢李某20堪04檢年購長買了敏一間裹電子矮商務其寫字家樓，篩總層蒼數(shù)為離11礎層，幫±0風米以拔下2炒層，飾±0雨米以腳上9社層，候鋼混授結構桐，層岸高為穩(wěn)4.帝79饒米。以該房斥屋總術建筑貌面積婚為5鹽6.仁37基平方咳米，待套內(nèi)域建筑牛面積瞧41勿.9配1平晃方米泥，共扇有公梳用分燈攤面導積1申4.綱46分平方郵米，昨合同猛明確龜建筑號面積召內(nèi)含繡夾層暫。但潑房屋供交付鄰使用栽后，渠發(fā)現(xiàn)君夾層置內(nèi)一井橫梁底影響呢該房渣屋的煤正常患使用妙，李粘某認郵為該屯商品叼房存各在商梢品房杠質量杰缺陷押，開凝發(fā)商植應對扎該商掉品房弟質量愧缺陷超支付鉆補償委費，腔并提愈請法航院裁笑定。蔥根據(jù)井**攜*人加民法棉院（能20廈07濕）*郵委鑒沸字第板17寨4號痕司法罰鑒定堅委托嚼函我滴公司懶接受給了估平價委六托。6.吸1.廁2商觸品房窮質量屬缺陷會勘查更界定勘查嘩的客與觀情泉況是堆：建所筑物惹寬4柔米，稍夾層輔進深炒2.挪5米銅，夾鳳層層壞高2陰.1橡5米匠夾層吩的套爪內(nèi)建輝筑面運積約章11略.3胞5平慚方米懸。夾活層與壞正常允跳高魯層之熄間有弟一道宏剪力忍墻，治向夾溝層側態(tài)約0哪.1塌米處疲有一傲道橫目梁，權橫梁僚寬0嚷.4炸米，決橫梁善可見燃高度紐奉0.很53子米，暈橫梁未至地蠻面的淹高度訴1.鐮64豪米，陶地面園裝修轉復合驚木地照板層耍高度伙約0居.0渠2米踐，橫碧梁至鉆裝修濤層地夜面的爐高度鏡約1再.6鉛2米蔥。橫獨梁的抖設置送形成匙的質克量缺婆陷主拆要有弊：①掉橫梁蒼至剪蟻力墻課之間翼建筑腎面積費的使充用有府嚴重省影響擇。橫財梁至砍剪力溫墻之訓間的幫套內(nèi)比建筑丙面積睜約4填米×倍0.陰47禾米=副1.灰88獎平方咬米。崇②由嗎于橫覺梁至絲式地面下的高姻度1竊.6雖4米導影響希工作壓人員酷入出秀夾層市及橫抄梁至川剪力食墻之喂間建明筑面拔積的娘使用發(fā)有嚴儀重影弱響共優(yōu)同導爪致對背夾層局使用貼價值畢有一蔥般的洞影響畏。③零由于憤橫梁瓦導致擺的夾腎層使垃用價救值的磁局部昌嚴重摧影響眾和夾源層整網(wǎng)體一薦般影寄響，油導致字對整惡間寫意字樓董有輕如度影鎖響。經(jīng)過虛勘查腫界定始,該大商品渾房質震量缺偷陷是蓋設計扔功能顫性缺抄陷，趁可以境通過遺工程牽措施干基本殖消除老商品籃房質尾量缺菌陷，鵝對房脖屋的觀安全悟使用遙無影寺響。6.催1.福3估時價技危術路憑線由于血該商判品房剝質量鉗缺陷湊是設乖計功吼能性示缺陷輕，可吧以通破過工蛾程措員施基干本消既除商潔品房鹿質量蹤蝶缺陷每，因洋此估糊價方緊法首近先選鍬擇了巷重置加成本現(xiàn)法。椒同時撕該區(qū)丟位類頃似無盯缺陷溜商品嶺房價科格案京例較蟲多，際受不早同程閘度缺松陷影塘響的富建筑領面積浮容易今確定豈，可呀采用拼特爾悠菲技降術確城定不傭同影譯響程紡度商素品房叉質量混缺陷伏的缺候陷狀方?jīng)r修輕正系幼數(shù)，環(huán)因此粱估價些方法籃同時稠選擇膽了意偉愿調(diào)腫查評經(jīng)估法篩。技術梯處理細--優(yōu)-成狹本法根據(jù)樓現(xiàn)場繳查勘歪，借毀助了書建筑慈設計降專業(yè)吃人士哥的分帝析，沃確定鼠修復日方案病。假妥設可名對夾恰層部誘分進止行部撞分拆排除，望包括鄉(xiāng)豐橫梁恢拆除芝，然房誠后在薪夾層殿下走圈道的宰外側攝布設乎框架奴柱與邪橫梁道，這揮樣夾桶層總射體格汪局保賠持不嫁變，淘只是充在夾綱層下評走道蛾外側映布設落一層菜框架虹柱。宣該方帶案施箏工涉款及建奴筑面共積為躺2.顆57頸米×羞4米穩(wěn)=1瘋0.奏28蜘平方調(diào)米。那根據(jù)斯市場韻調(diào)查鏈分析街，得胃到了暮拆除位工程蘆費用片、修端繕工綁程費唯用、曠夾層吵已經(jīng)蜜裝修許的報壩廢損豆失、鞏工程炊施工凍導致妻的房廳屋租野金損咳失、握被拆蒸除物效殘值路，拆昏除工驢程費秀用、唐修繕市工程頭費用恥、夾蹄層已督經(jīng)裝虧修的徐報廢宇損失速、工欲程施沖工導盞致的釘房屋驗租金饒損失雀之和庸扣除附被拆婦除物喂殘值余就是榴商品線房質霧量缺主陷減杰損值輔。成斗本法臭的估些價結濤果為徐40陸,6術04早元。技術匪處理災--移-意愿般調(diào)查鬼評估尺法首先該采用廈市場戲比較副法評紅估出坡無缺欄陷類牢似商箏品房佳的價須格，歡然后樓采用烈特爾復菲技躬術對妖15曬個商參業(yè)經(jīng)惑濟人誰進行廊了兩汽輪意移愿調(diào)吸查確寇定不她同影魚響程浪度商金品房住質量置缺陷罪的缺隊陷狀脊況修搬正系懂數(shù)。政最后余根據(jù)愿現(xiàn)場臨查勘休確定已商品準房質段量缺放陷不年同影耀響程線度部尚分的劇對應刮建筑舌面積踩，商擱品房授質量俊缺陷貼不同費影響草程度亞部分節(jié)的對衰應建玻筑面訊積與徐對應擁影響鑄程度瞎的缺病陷狀海況修榆正系莖數(shù)之胞積的押和，狠得到悠了該燭方法坑的商情品房晃質量纖缺陷鎮(zhèn)減損阿值。躍意愿解調(diào)查領評估顆法的汪估價飄結果具為3炭7,微59筒8元掌。返回6.踏2樓乒板裂駱縫形苦成的天商品斜房質挨量缺撐陷6.搏2.義1基燒本情穩(wěn)況某市貨的一心個商盼場，庫在主徒體驗屢收時續(xù)，發(fā)臘現(xiàn)大紅量樓胃板裂甘縫，銳未能身通過察驗收鋼。此億時，桂甲乙兆雙方唯對修鼻復與開索賠椅產(chǎn)生巖了分毯歧。匠甲方島認為石樓板頂存在輛的大世面積濁裂縫奮，樓偉板的涼承載離力水積平不號能滿點足使桿用要殺求。舅要求半拆除磨重新告建設批。乙炸方認虧為混嫁凝土湊干縮孟性裂亭縫屬瘦于建花筑工捕程質冬量通破病，梢采用宴堵漏嚇劑對肯裂縫摟進行赴封堵鞏即可夸。如熊基于船甲方涂重建健方案際索賠愚，工算程造發(fā)價將熄近1冠75化0萬遭元；賠如采必用乙緊方修峰復方條案，血總計逗工程床費僅孩40慮多萬刑元。根甲乙竊雙方氏僅就榜直接建工程垃費的置計算飼相差按40辨多倍。6.巖2.凍2技愧術路賊線由于隔甲乙識雙方刪均是意按照叨傳統(tǒng)役觀念錫從修原復成架本的另角度液計算屯損失漿，因座此，剃本案館選擇鑒成本俱法評餃估易擴為雙勺方接裕受。眉但雙櫻方根疑據(jù)不贊同的粘鑒定迅結果接給出駁不同根的修桑繕方付案差屯距較錘大。壯首先踐建議鮮雙方西共同甚委托榴權威蹦工程鑄質量許鑒定瓜中心撿重新欠進行前鑒定炒，遵晨循客我觀、杯公正批的原綢則，蓮選擇與技術淹上可者能、德經(jīng)濟記上可美行，探在恢謹復建足筑物侮功能節(jié)的同察時，唉滿足密成本味最低豪原則漏的修拜復方撲案為巡壽最佳女方案毛。6.艙2.矮3重爽新檢碌測檢測掛結果透顯示頌：①總采用資回彈塔法和記鉆心殼法對衫樓板躍混凝安土強襖度檢俯測，痰混凝炒土強友度9環(huán)0％米滿足體設計刷要直求：飾采用星電磁此法對混鋼筋關間距繭進行愿檢測鉗，鋼存筋間向距滿匹足設疑計要串求。蛾②項盒目各慚層樓虹板均寨存在樓開舍裂現(xiàn)重象，遠開裂沖部位獅多伴抱有滲潔水痕堡跡，分裂縫毯寬度顛約為被0.上5～突1.語5m今m。此依據(jù)鑰裂縫棋形態(tài)柳及存抹在部宇位分秘析，燦此裂語縫為價混凝秧土收版縮所己致，絹與商應品混灣凝土縣坍落變度不仍穩(wěn)定憤及混燈凝土即收縮胳補償居不足浩存在留相關暖性，噴嚴重價影響修使用云功能魚，對匙混凝湖土結橋構耐位久性械構成炭影響墾。據(jù)設此，蜂設計蜻單位貍出具叔了碳唱纖維伏加固喉方案刮。該灑方案列不儀孤可以租恢復俘樓板懸承載蒙力而竄且不塘會降呢低建賭筑層掉高影環(huán)響建牌筑物地使用乏功能成。從把而確調(diào)定了問按成令本法衛(wèi)評估尖中影蛋響最謝大的緞價格囑構成傭。6.算2.到4成發(fā)本法成本錢法的紗基本耐公式藍為：離V=曉CI單+C捷2+壓C3始+C劉4-子C5殖：是把以拆全除、臉修繕惹、恢蜜復房岡屋質敬量缺滴陷發(fā)肆生的填費用飾，修境復期震間或親修復蘆后所慘造成炊的經(jīng)診濟損莊失的美和與爬拆除熟物殘曾值的浮差值巡壽作為否房屋抖價值彼損失董額。串應用尋以上情公式莖計算拉房屋息質量蘭缺陷芬損失薦：碳帽纖維訪加固宿總成甲本約窯20藥0多右萬元縮慧。工掠期延葉誤損名失8膜0多脫萬元在，房士屋質適量缺潑陷損估失合枝計2布80捉多萬眼元。6.請3垃艷圾處熊理場晚對房優(yōu)屋質鉗量的擊影響盡6派.3.1悔基本銅情況某四魔星級兔度假俱酒店肝，以乒擁有純幾十豎種特波色溫公泉的劉資源攏與細堡致周古到的或一體赴化親擇情服同務得汪到很攀高老的市率場知斜名度刃。但和好景千不長刷，近赴年當光地政幸府投汗資l掌00哀0多斤萬在墨附近繳建設燃了一笛座垃帆圾處盾理站法，盞垃圾查處理良的刺魔鼻氣隙味覆遺蓋了疏周邊督幾公它里范舍圍，知客流后的減濱少造劃成酒少店營迎業(yè)額使銳減嗚。為住此，麻該度礙假披酒店另提出蒸了賠乳償要遺求，揉并委永托就昆此質要量缺造陷進嚼行評棒估。6.腸3.愉2技遍術路撐線顯然費，該川缺陷葡不可原修復淚，也畝無法炒按照智屏蔽幟氣味繼措施敵的成穿本進租行計歷算。忘因此關，不柴適于孩用成講本照法，水而需勻要采析用資專本化紛法。咱資本靠化法懷公式籍：公式桂中早m多――雅無質塞量缺溉陷經(jīng)臺濟耐聽用年熔限；密n―搞―有忽質量盤缺陷吉經(jīng)濟漢耐用睬年限柜；裳b良-扇--塌--涼-預曬期年懼末正怪常凈搶收益大；建r附-毅--障--且資本陣化率銜。腸P-明--儉--僻商品迫房質禾量缺戲陷價樓值減鄙損值姨。資本朋化法蜘多用滑于不帥可修末復的名永久俘性缺芽陷。狐如：辣使用叔功能致改變追、外婚部環(huán)泥境發(fā)剪牛改宣變而蘋導致音的房辣屋價靈值的椅減損塘，包橫括室墨外聲節(jié)、光榆環(huán)境述污染承、空謊氣環(huán)沉境污策染及迷電磁醉環(huán)境釋污染貿(mào)等。戲該類熱項目賄減損偉原兇驢通常緩與房陣屋本寄身實灘體質縫量無誕關，早而以譯索賠切為目蘿的。本案秒中度零假酒妄店營棵業(yè)額移減少榮的直報接原逃因是加由于疤垃圾顯場的放影響太，收嚼益的驗損失技直接蔥體現(xiàn)蝕為客資流的濫減少杰。將混度假錘酒店睬歷年井收益弄數(shù)據(jù)嘩及現(xiàn)品在客忽流進含行統(tǒng)體計分友析，疼以年燥損失透客流儉和人悄均消叨費額適計算趣，年坐營葉抖損失詞額為身60突0萬奮元，穗由于熟度假優(yōu)酒店塘剩余耕使用東年限罵為2勉0年楊，可淘估算蹈出因驅此項綠缺陷狹導致薪的收淹益損圣失為謝13住50挑萬元婚。6.楊4工萌程挖跡槽造包成的姜墻體紡開裂裳導致買的質霉量缺展陷術6.紙4.寧1基竿本情亡況某六到層磚觀混結么構住賤宅樓授，建檢于2牙00夾2年較，周蓄同市瓦政基地礎設刺施齊幼備，梅生活選便利測。由岔于2夜00膠7年否臨近襪工程覆挖槽馬，破旬壞了巾該房醒屋基古礎的蓮穩(wěn)定切性，亞造成惑該房庫屋的果墻體請開裂樓。經(jīng)驚專業(yè)健檢測借部門火鑒定鏟認為勤，該練質量諸缺陷月為可克修復僻質量尊缺陷封，建鋸議先禮加固娛地基過及基異礎，粱然后排封閉撫和加蹦固開環(huán)裂墻繡體。得采取稿有效柔處理絞措施廊后，呀根據(jù)謙《房瞧屋完故損等糞級評率定標墻準》澇進行雨評定榜，該爬房屋醫(yī)可達撥到基薪本完蜜好的仍水平尖，成腦新率梅為六賺到七茶成。悄但對只加固繭后是燃否影浮響房隱屋使紗用壽漂命及苗加固驚房屋局是否碑還有膜其他喘影響貪未能邀給出爬意見錢。6.康4.慈2技睡術路撐線評估若師分胳析后貿(mào)認為牌，該囑項目榮市場飲數(shù)據(jù)雅成熟毀，適頑用價耐差法撫評估搶。先荷用市抬場法劇評估瘋該樓眉無質辮量釘問題棍使用額條件炊下2紅00陡7年斗估價嗓時點券的價雪格：拜再評縫估出撈采取脅加固塊措施污處理鹿后使社其達扣到基期本完掙好緊水平乒的二軋手房團價格咸。按絡照價疤差法片的基腐本公欄式：黎V蠶=V知1一汽V2騰式呼中芳v綱l谷類塞似的捐無質鄙量缺白陷房凈屋的燙市場意價值御；攀v2店類似原的有迫質量刻缺陷握房屋客的市流場價脆值。韻兩兵者差獸值為贏質量洽缺陷愧造成輕的損助失額總。應用頓價差駁法的嚴難度吃在于臺對質樓量缺背陷房增屋市朗場價蒼值的揪求取乖。有絲式時候槍，市瓦場會誤為我劃們提緊供價瓦差法總應用灘條件波。如娃某別擱墅區(qū)希規(guī)劃睛中的銀綠地偏由于分被二炭期工倒程侵叨占而尚導致湖糾紛賄。既且無法蛙采用貢成本孤法，該又無抖法通霉過租鳥金等仗收益趴直觀嚴求取禾該別扶墅區(qū)熔綠化弦率的役降低瘦對別惡墅區(qū)集價值勝的影燈響，謎反而南可以罪通過里對不則同綠漁化率滾的類充似別鈴墅區(qū)掠的市弓場價灶值進