基于全生命周期造價的投資估算二

5.某房地產開發(fā)項目全生命周期造價管理(LCC)

20世紀70年代末、80年代初英美的一些工程造價界的學者和實際工作者將項目竣工后的使用維護階段納入造價管理范圍，提出了以實現(xiàn)整個項目生命周期總造價最小化為目標的全生命周期造價管理理論(LifeCycleCosting—LCC)和全生命周期成本控制(LifeCycleCostControl—LCCC)。全生命周期不僅包括初始階段，還包括未來的運營維護以及拆除翻新階段。全生命周期工程造價管理模式全過程工程造價管理模式考慮一次性建設成本與運營維護成本的平衡過分強調一次性建設成本,忽視運營及維護成本一次性建設成本一次性建設成本運營及維護成本運營及維護成本全生命周期造價（LCC）管理模式下一次性建設成本與運營及維護成本的平衡房地產開發(fā)質量的提升道路規(guī)劃合理，周邊配套設施齊全……交通便利，購房者節(jié)約了交通費用及時間購房者居住舒適，維修次數少……購房者注重LCC的房地產開發(fā)商開發(fā)商聲譽促進開發(fā)商對LCC的重視吸引更多的潛在購房者提高開發(fā)商的口碑促進開發(fā)商對LCC的重視提高開發(fā)商的口碑吸引更多的潛在購房者由購房者承擔的維修費用（運營費用）在很大程度上影響了房地產企業(yè)的口碑房地產項目建成移交以后，其預期功能的可靠程度會受到前期設計、施工成果的制約，也會因為使用過程中必然發(fā)生的劣化而降低其功能，購房者（最終用戶）通過維護/修復等活動實施以維持其使用功能，通常這樣的活動具有周期循環(huán)的特點。6.基于LCC考慮的廣州國際金融中心西塔廣州國際金融中心地上103層中，69樓以下為寫字樓，69樓以上為超五星豪華酒店；地下共4層，有珠江新城最大的地下停車場，共1700多個車位；28層附樓則有國際會議中心、酒店式公寓、高檔商場等，去年底已封頂。西塔在設計階段就充分了項目建成后運行與維護費用，并且考慮運營階段的經濟效益。

（1）西塔安全性：不怕千年罕遇地震，能抵百年一遇大風。防震：增加結構用鋼量，使其即使在8度（廣州抗震設防烈度為7度）這樣廣州千年罕遇的地震作用下，西塔仍然能屹立不倒，并且主體結構基本不會受到破壞；同時，國內外機構分別進行的風洞試驗結果都顯示，在強風或百年一遇的大風作用下，位于塔樓內的人都不會有不舒服的感覺；防雷：西塔有1/4都是在云層中，防雷安全十分重要。廣州國際金融中心每個樓層結構鋼筋及玻璃幕墻框架均成為避雷設施；防火：如果廣州國際金融中心遇到一個局部的火災或者爆炸事件，只會局部被破壞，而不會發(fā)生連續(xù)倒塌。廣州國際金融中心外筒在鋼管中注入了耐高溫且防火的混凝土，內筒鋼筋混凝土結構也有良好的防火性能，再加上獨特的斜交網格結構，突發(fā)沖擊只會使受到沖擊的網格節(jié)點被破壞，而不會令整體崩塌。（2）經濟效益內設超五星豪華酒店已經確定了設計方案。其中，71—72層為餐飲，74—97層為客房，98層為行政酒廊，99-100層為觀光層、休閑中心，設有全國最高的游泳池。70層到頂都是六角形中空中庭，可以直接仰望藍天白云。93層以上為鉆石形鏡面反射幕墻，99-100層的樓梯是懸挑在中庭內的玻璃樓梯，在陽光照射下整個中庭就像絢麗多彩的“萬花筒”：西塔LCC的設計理念垃圾回收和水系統(tǒng)采用真空處理增加結構用鋼量，前期成本增加考慮一次性建設成本與運營維護成本的平衡一次性建設成本一次性建設成本運營及維護成本運營及維護成本采用“低反射、高透明”的雙層玻璃，前期成本增加抵御八度地震；防爆炸；雙層玻璃節(jié)能效果更好，同時反射污染減少?！瓐D西塔LCC設計理念南京是全國內地第六個擁有地鐵的城市，南京地鐵的建設綜合造價每公里3．92億元，運營用工人數每公里用工不超過46人，全線不超過1000人，幾乎是標準定額的一半，降低了運營成本；地鐵資源開發(fā)獨樹一幟，運營首年資源收入可達7000多萬元，地鐵運營當年通過資源開發(fā)收益補償在不還本付息，不提取折舊的情況下，可實現(xiàn)收支基本平衡；實現(xiàn)了地鐵、公交、出租車“一卡通”，這在全國是第一家；在確保工程進度的同時研究解決建設過程中的關鍵技術難題，南京地鐵共完成科研項目21項，目前已完成11項科研成果鑒定。南京地鐵工程7.基于LCC考慮建設成本和運營維護成本的均衡

——南京地鐵案例南京地鐵前期的LCC管理組織保障：在南京地鐵同時組建建設和運營班子，確保以運營為導向進行地鐵建設的基礎上，南京地鐵的建設能更好地從項目全生命的利益考慮建設目標和運營目標的平衡。1、確定合適的線路標準，合理選擇地上與地下線路2、整體設計，分步實施、避免功能過剩3、實現(xiàn)有效的線路規(guī)劃，在建設時就預留了地鐵出入口、風亭、風道等設施4、實現(xiàn)合理的車站設計，降低工程造價5、推行國產化設備，降低工程造價基于LCC的具體控制措施7項目長度（km）平均造價（億＄/km，億￥/km）建成時間備注漢城（現(xiàn)首爾）地鐵三號線26.10.35/2.39720世紀80年代中期新加坡城市軌道770.4/2.7420世紀90年代初期其中19km為地下鐵道，44.8km為高架線路，13.8km為地面線路墨西哥B線地下鐵道23.70.3/2.05520世紀90年代末期其中底下線路長占25%，每公里造價0.45億美元，折合人民幣3.73億元。東京11號地鐵0.91/6.23320世紀90年代末期項目平均造價（億￥/km）統(tǒng)計截至時間上海地鐵7.02004年廣州地鐵7.02004年北京地鐵(復八線)不到6.02004年表：國內其他地區(qū)地鐵的造價一般來說，我國建材價格和人力勞務價格均低于發(fā)達國家和地區(qū)，同類建設工程的造價應比它們低很多。然而我國地鐵工程的造價卻比許多國家和地區(qū)。南京地鐵一號線一期工程，線路全長21.72公里，項目投資概算約85億元，綜合造價每公里3.92億元，是國內地鐵建設中造價最低的。運營期參照全世界唯一盈利的香港地鐵，做到了在不還本付息、不計折舊情況下實現(xiàn)收支平衡。南京地鐵建設在降低造價方面的做法無疑極具參考價值。表：國外有關地區(qū)地鐵的造價（匯率：6.85）四、LCC本質：信息流向前集成的“早期價值管理”由于生命周期長，在建設中特別要關注它的施工質量，保證“百年不壞”。但就一個基礎設施本身來說，不同的組成部分其各自的生命周期還有很大的不同。有的部分會比較長，也有的部分會比較短。比如軌道交通，其線路結構、土建設施、車輛生命周期長，要保證它的質量，要加大投資。而運行控制系統(tǒng)則生命周期較短，要注意使投資與其生命周期內的需求相匹配。例子：軌道的控制系統(tǒng)，它的生命周期不長，但它的基礎設施、土建結構，包括軌道的車輛，生命周期是比較長的。像日本東京地鐵已經100年了。當初日本對地鐵的認識不是很深刻，地鐵線路埋得很淺，對其他的基礎設施造成一定影響。地鐵用了100年以后，日本將地鐵線上跑了100年的地鐵車輛換下來又賣給了阿根廷，阿根廷還可以用。日本東京地鐵生命長的設施要保證質量基于LCC的思想，在設計中應特別注意：算準的意思是系統(tǒng)的生命周期要與設施的需求相吻合，要對系統(tǒng)本身的生命周期有很好地把握。系統(tǒng)的生命周期小于或大于設施的需求都會造成投資的浪費。上海地鐵一號線的信息系統(tǒng)的例子：當初上海地鐵一號線買的信號系統(tǒng)定位是要滿足發(fā)車間距2分鐘以內的運行需求。其實這個要求在當初就有很多爭論，有沒有必要買得這么好?現(xiàn)在，這套系統(tǒng)已經要換了，IT系統(tǒng)的生命周期一般在8年左右，這套系統(tǒng)換的時候上海地鐵一號線的發(fā)車間距還只有4分鐘。如果當初買發(fā)車間距4分鐘的系統(tǒng)，價格只需要二分之一左右。上海地鐵1號線生命周期短的設施要算準確基于LCC的思想，在設計中應特別注意：我們一方面要關注節(jié)約投資，另一方面還要關注產出多的設施。要在設計管理階段就考慮讓這些設施能夠多出效益，或者說為這些設施進一步提高收益創(chuàng)造條件，提供可能性。機場航站樓的旅館的例子：虹橋機場西航站樓建好以后，從1號門到8號門是到航站樓的門，緊靠著的0號門和9號門就是旅館的門。比如底特律機場，旅館的門就是航站樓的1號門，旅客可以非常方便地直接從航站樓走進旅館。一方面它的效益很好，另一方面機場的服務也進一步提升。因此在設計中給予了極大的關注。上海虹橋機場西航站要特別關注收益高的項目設施基于LCC的思想，在設計中應特別注意：LCC在日本中部國際機場前期估算中的應用一、日本中部國際機場項目背景132005年日本國際博覽會東部新干線中部國際機場日本中部國際機場位于日本名古屋附近愛知縣?；兄喟雿u上，是日本繼成田、關西之后的第三個主要國際機場；是日本第一個民營國際機場，由中央政府、地方政府以及豐田汽車等700家企業(yè)共同出資設立的“中部國際機場公司”負責建設和經營。政府資本49%，民間資本51%；該機場于2005年投入使用一、日本中部國際機場項目背景中部國際機場整體圖一、日本中部國際機場項目背景中部國際機場旅客機場中心大樓一、日本中部國際機場項目背景中部國際機場層斷面圖二、LCC在日本中部國際機場前期估算中的應用17●

立場：不是設計者，也不是施工者，而是獨立的業(yè)主代理人的觀點●角色：提出明智的采購策略（提高企業(yè)投資的成果）●業(yè)務內容： ＳＦＣ的工程觀點

工程

【策劃階段】?基準標注的調查?企業(yè)實施管理系統(tǒng)?企業(yè)利潤性的論證【設計階段】?企業(yè)費用的管理?設計VE的提案?最優(yōu)的訂貨籌措方式的提案【招標階段】?施工者評價?選定相關意見?工事費用概算的計算，工程費用累計的幫助?制定協(xié)議書過程中的支持及其建議等等【施工階段】?施工階段成本管理系統(tǒng)的制定?提供設計變更時相應的確認，以及精算等幫助?高質量的驗證以及支付確認書的做成等服務【運營維護階段】?維護管理計劃的立案?提出選定維護管理者的相關建議?維護，管理費用的計算設計者的觀點施工者的觀點業(yè)主的觀點1.前期估算者的定位與估算的內容天津理工大學管理學院工程造價系2.基本規(guī)劃階段成本管理的審查流程

確定適用于企業(yè)收益性的實施計劃的指導方針

計劃目標水準的設定

(Ⅰ)

標桿調查

①

規(guī)模的設定

②

目標成本的設定

③

目標等級的設定

(Ⅱ)

在考慮企業(yè)收支的基礎上

的預算決定

①

收入

②

支出

③

風險分析

目的

基本規(guī)劃階段設計階段

招標階段施工階段

二、LCC在日本中部國際機場前期估算中的應用基本構想ベンチマーキング調査

規(guī)格等級

需求最優(yōu)的設施建設的目標設定? 從企業(yè)收益性的角度設定項目目標預算? 從需求的角度設定最合適的規(guī)模? 從質量的角度設定規(guī)格等級支出擴建的可能性LCC安全性旅客數航空收入非航空收入規(guī)模的設定￥/m2目標成本的設定A?B?C目標等級的設定建設費運用費服務水準的設定環(huán)境共存

通用性強的設計現(xiàn)設計3.基本規(guī)劃階段成本管理的基本構想二、LC僻C在日得本中社部國兩際機榮場前寧期估嘩算中進的應任用目的：對項原目計汁劃目惜標值不的制服定起唯到一番定作香用●使得赴對機饒場的熟建設慕費&運營目費方財面有尺益處肝的計程劃得寇以實秤施●提高瘋對顧慶客的恥服務惹質量4.基本約規(guī)劃練的標事桿調綢查項格目列換表標桿杜調查景項目理列表吸的例稈子：二、LC糞C在日礦本中援部國動際機醒場前腦期估家算中債的應抓用5.基本舊規(guī)劃曉的標賄桿年旅雞客流盜量年飛窯機航血次年運傘輸貨魔物的專重量ゲー蘇ト當效りの干年間點旅客廣利用痕者數二、LC桌C在日妄本中冷部國柿際機博場前徒期估內算中唯的應蜘用pa刑ge注-226.企業(yè)驅收益邁性的被評價建成鴿具有雜很強狡的經救濟性毛和競緩爭力隨的機飄場業(yè)主丙的需管求：在基愚本規(guī)蔑劃階污段，霸對提擱高收盡益性趨的策挎略進狐行充乳分核添查是體不可眨或缺絡的核查左的要竹點●按照拐項目逗成本味清單震中列晴出的鬼項目皺進行糧模擬旱研究●搜収入伸－通航逐后的幼收入、逐年蘭推移－機場木其他葛收入注比較（航空遼收入＋非航秋空收尚入／旅客（１父人）●駱支出擾－通航糞后的槽支出領逐年桶推移－機場則其他展支出簡比較（運營構費、支付夕利息、減價椅償還、納稅周和公閉共費削用、其他）●風險微分析二、LC凡C在日摟本中辛部國步際機而場前敘期估奪算中襪的應淋用

目的

在目標預算內有效果的，有效率的完成預定的設施(Ⅰ）在各個設施目標預算下

執(zhí)行能夠實現(xiàn)既定的品質?機能的管理

（成本管理的實施）

①

工程的企業(yè)預算的動向和現(xiàn)狀

②

市場成本動向和目標

預算之間差異的分析

③

今后對應的策略

性能/機能、成本車下設阻計相或應的焦目標網以及上進行氣成本伯管理（Ⅲ）為了充分實現(xiàn)目標

縮小最合適的

的分包?籌措方式的范圍

（分包?籌措方式的研討以及

運用）

①

補充目標的分包?

籌措方式的摘出和研討

②

具體運用方式的研討

③

今后各個包裝的

分包?籌措的戰(zhàn)略策略

基本拾規(guī)劃歡階段設計律階段（Ⅱ）為了達成目標預算而提出的

替代方案（設計ＶＥ）提示、研討、評價

（設計VE的實施）

①

設計VE實施的價值目標的設定

②

機能/成本的分析以及

研討

③

可替代方案的評價

招標階段

施工廢階段7.設計捎階段強的成預本管澆理二、LC銅C在日仰本中花部國燃際機清場前霉期估扁算中岸的應瞇用設計摧階段耕工作匠分解界結構(W抱BS摧)圖的攪一個續(xù)例子二、LC鄉(xiāng)豐C在日草本中切部國閃際機風場前矛期估融算中脅的應逮用

根據WBS設定工作項目

MIS系統(tǒng)構筑的研討

MIS運用方法

（百萬円）

項目用地造成（52ヶ月）19992000200120022003200420050現(xiàn)狀見積額差額020301IDWBS030406～10IDWBS11～161104貨物取扱施設～アクセス施設（60ヶ月）一般管理費予算3,5483,548241252177616867517214527項目37811～16一般管理費893854395貨物取扱施設～アクセス施設03空港保安施設03旅客取扱施設01用地造成02基本施設7,020293計1,169391237,313排水?付帯施設等1,29106～10プロジェクトスケジュールの狀況工事工事基本計畫実施設計基本計畫実施設計プロジェクトコストの狀況検討事項1.99年4月より調達方策の検討スタートが必要。上記スケジュールに間に合すための入札?調達方策の検討。例：?調達パッケージ數の洗い出しが必要（現(xiàn)狀36～38パッケージ）?各調達パッケージの早期発注契約項目及び調達時點予算の検討?各調達方式の検討2.99年4月迄に全體目標予算の設定コスト低減方策の検討???????????、過去の実施コストより目標予算額の設定?コスト低減を進めるための方策の検討（基本計畫ＶＥの実施）?中でも用地造成コストの比率が51％と大であり、この部分の検討を要する現(xiàn)狀総事業(yè)費予算構成比一般管理費12%空港保安施設2%旅客取扱施設10%貨物取扱施設～アクセス施設17%排水?付帯施設等5%基本施設3%用地造成51%基本計畫工事基本計畫実施設計工事基本計畫実施設計工事基本計畫実施設計工事実施設計

（百萬円）2004200519992000200120022003項目旅客ターミナルビル電気通信設備エレベータ?エスカレータ0404ID0102IDWBS030201項目03WBSムービングサイドウォークボ－ディングブリッジバゲージハンドリングシステム予算エレベータ?エスカレータムービングサイドウォークボ－ディングブリッジ計現(xiàn)狀見積額差額54,8005,3901,065104旅客ターミナルビル電気通信設備11,0361,0854,3381,7501727,48749,4109,95196168,6253093,9121,578426バゲージハンドリングシステム3,12376,1122,81403040506中部國際空港発注者プロジェクトマネージャー設計コンサルタントコントラクターその他の情報中部國際空港㈱中部國際空港プロジェクトマネジメント情報システムＷＢＳ項目05旅客取扱施設國際線121,880m2國內線51,100m2プロジェクトスケジュールの狀況工事製作工事製作工事製作工事製作工事基本設計実施設計基本計畫実施設計プロジェクトコストの狀況現(xiàn)狀旅客取扱施設予算構成比04ボ－ディングブリッジ1%03エレベータ?エスカレータ2%02電気通信設備5%03ムービングサイドウォーク13%04バゲージハンドリングシステム3%01旅客ターミナルビル76%検討事項2.旅客ターミナルビル建設コスト（76％）削減方策の検討3.ボーディングブリッジの海外市場も含めた新規(guī)メーカーを含めた洗い出し工事基本設計実施設計1.旅客ターミナルビル設計期間短縮の方策検討（他の工程との関連チェック）4.

（百萬円）計予算サイン工事54,9302971,6648801設計IDWBS項目02施設建設工事03外構工事03サイン工事04家具備品IDWBS項目01設計02施設建設工事03外構工事0347,6795,20279952,8811641,50104家具備品2672920032004200549,5265,404現(xiàn)狀見積額差額1999200020012002中部國際空港発注者プロジェクトマネージャー設計コンサルタントコントラクターその他の情報中部國際空港㈱中部國際空港プロジェクトマネジメント情報システムＷＢＳ項目05-01旅客ターミナル國際線國內線プロジェクトスケジュールの狀況工事基本設計実施設計プロジェクトコストの狀況検討事項1.旅客ターミナルビル設計期間短縮に関わる発注?調達方式の検討2.同上、発注?調達図書の精度と評価基準の設定3.発注時點での見積精度の検討現(xiàn)狀旅客ターミナル予算構成比家具備品0.54%サイン工事3.03%外構工事0.16%施設建設工事96.27%工事製作工事製作工事4.入札時點での工事業(yè)者の技術力活用の検討

目標管理系統(tǒng)

的設定

建設土地

基本設施

機場開發(fā)

工程的

總體預算

機場安全設施

排水?附帶設施

旅客服務中心

各種設備

特殊設備工程

服務旅客設施

01

02

03

01

04

05

02

03

8.基本紫規(guī)劃的階段仔工程竄實施熄管理吹系統(tǒng)想的概為要圖二、LC謀C在日企本中做部國宜際機母場前旗期估鵝算中刻的應原用計畫時○○○○年○月○（億円）

5,722小計1,243貨物取扱施設～アクセス施設6693,0590102基本施設06～10050403空港保安施設旅客取扱施設排水?付帯施設

等一般管理費予算項目370用地造成228153IDWBS11～16排水?付帯施設

等

（

ヶ月）旅客取扱施設

（

ヶ月）06～10貨物取扱施設～アクセス施設（

ヶ月）01IDWBS現(xiàn)狀見積額差額2,4250203030042002200320042005125325539項目建設用地的整理（個月）

基本設施（個月）機場安全設施（個月）1999200020011,1044,7096343728451301391,013191國國際機場業(yè)主項目經理設計顧問質量控制者其他的信息機場（株式會社）機場工程管理情報系統(tǒng)WBS項目0000TOTAL總工程費用

用地萬M2

工程日程安排的狀況施工施工基本計畫

実施設計基本計畫実施設計工程成本的狀況研討事項1.○○年○月より調達方策の検討スタートが必

上記スケジュールに間に合すための入札?調達

方策の検討。

例：?調達パッケージ數の洗い出しが必要

（現(xiàn)狀36～38パッケージ）?各調達パッケージの早期発注契約項目及び調達

時點予算の検討?2.○○年○月迄に全體目標予算の設定コスト低減

方策の検討???????????、過去の実施コストより目標予算額の設定?コスト低減を進めるための方策の検討

（基本計畫ＶＥの実施）?中でも用地造成コストの比率が大であり、

この部分の検討を要する計畫時

○○○○年○月○日現(xiàn)狀総事業(yè)費予算構成比旅客取扱施設提取貨物設施～通道設施用地整理基本計畫施工基本計畫

実施設計施工基本計畫

実施設計施工基本計畫

実施設計施工

実施設計基本設施萬M2

排水附帶設施等（個月）服務旅客設施

（個月）提取貨物設施～通道設施

（個月）一般管理費用06～1011～161999200020012002200320042005基本規(guī)劃基本規(guī)劃實施設計基本規(guī)劃實施設計基本規(guī)劃實施設計基本規(guī)劃實施設計基本規(guī)劃實施設計IDWBS項目用地