萬科房地產(chǎn)產(chǎn)品標準化報告

2013.萬科產(chǎn)品標準化研究

萬科產(chǎn)品線1、以“城市公園”“光明城”為代表的多層公寓系列城市公園項目的創(chuàng)新有這么幾個方面：1）臨街的主入口作了大面積的退讓，把公園綠地奉獻給整個城市2）建筑風格盡量做到不張揚，以米褐色的陶土磚貼面來反襯現(xiàn)在流行的大色塊和現(xiàn)代風格，頗有儒家文化色彩，深受傳統(tǒng)知識子的喜愛3）小區(qū)規(guī)劃上以庭院為設計單元，由數(shù)個庭院組成一個完整的小區(qū)，配合

“老虎窗”等傳統(tǒng)中國建筑元素4）環(huán)境設計精致南京萬科城市花園，總占地580畝，總建筑面積93萬平方米，容積率2.4，建筑密度28.85%，綠化覆蓋率36%。設計定位為精新雅致、格調高尚的中高檔住宅園區(qū)，總體退后文二路22-26米，留出長300余米，寬22-36米，提供面積達8000平方米的大型公共綠地，充分展示了小區(qū)主入口區(qū)宏偉的氣勢，也標志著高品質住宅園區(qū)的界定。中央景觀：合肥光明城由17幢18-28層的建筑組成，同時輔以底層架空和豐富的高差變化，不僅形成半室外空間交流平臺，也同時產(chǎn)生步移景異的觀景效果。光明城的園區(qū)環(huán)境設計體現(xiàn)了一種均衡的美，小區(qū)由六個組團組成，每個組團都有一個共享的半封閉的休閑庭院空間。會所：3幢條式公寓則與會館相結合，通過會館的柱廊與大臺階，圍合成視野開闊的屋頂花園，與會館一起成為中心廣場的對景。由住宅間超大的樓間距而形成的庭院空間則是光明城的另一個經(jīng)典設計，這種安全舒適的休憩空間利用半地下室的高差設計，通過草坡和臺階的變化，形成豐富的豎向景觀而底層局部架空的手法，使得各種景觀空間有機地聯(lián)系起來，為人們提供了充滿情趣的室外公共空間，從而，園區(qū)的大型城市綠地、中心花園、組團規(guī)模綠地、空中花園、宅間綠地共同組成了層次豐富的綠色空間。

有人做過統(tǒng)計，“城市公園”系列多層公寓產(chǎn)品是目前國內房產(chǎn)品

中最長的一個系列房產(chǎn)品，10年來，已建、在建的已達69個之多，

地域涉及北京、大連、合肥、鄭州、長沙等地。在各地城市公園一

路熱銷的背后，有兩個事實顯得更為重要：一、城市公園總是同區(qū)域內房價最高的樓盤；二、城市公園的二手房總是在同區(qū)域內最走俏的。

城市公園市場反響之強、建筑形態(tài)之美，構成了令業(yè)內外注目的萬科

城現(xiàn)象。固化總平面城市公園的內核蘊涵了典型的現(xiàn)代江南小鎮(zhèn)的詩意。在現(xiàn)存江南小鎮(zhèn)的聚落中可以看到：一個江南小鎮(zhèn)，在整體的布置上，通常采用圍合的辦法布置，抵御外來可能的危險，給人安全的感；小鎮(zhèn)的中心一般是湖面或者水系，是作為飲用水或者防御火災的源頭，后來這些實際的功能逐步弱化，沿湖面的區(qū)域逐步演化為鄰里交流空間或者具有審美趣味的空間；江南小鎮(zhèn)的建筑風格內斂而含蓄，建筑之間各有不同又相互和諧，講究與周邊環(huán)境的和諧。城市公園的種種要素，和這些小鎮(zhèn)的典型特征十分吻合。固化總平面固化建筑立面形式用四坡頂、大型景觀陽臺、八角窗等元素，久經(jīng)時間磨煉采用青灰、赫紅系列的清水磚墻面巧妙組合頁巖、片石飾面及局部噴涂立面豐富柔和，營造淡雅清新、含蓄大氣的江南小城風情在眾多設計元素中，首先被提煉的是：圍合。通過營造圍合，院落套院落，形成一個整體，而不是當時普遍的一棟一棟房子的組合。一旦院子形成之后，園區(qū)的感受會完全不一樣，所謂的居住氛圍就會有所依托，就會有很多的可能性出現(xiàn)。第二是對建筑時間感的把握。城市公園的建筑充滿時間的痕跡，它也許造好的時候看起來不新，但很多年以后看起來也絕對不舊。城市公園的植被覆蓋率極高，花草樹木不在乎名貴，重要的是如何搭配出環(huán)境和家的融合氛圍，運用層次、色彩、形態(tài)的變化，與建筑相表里，形成高低相形，水木相生，清新爽目的景觀意向。萬科在景觀方面的投入很大，一般公寓項目也要達到400元/平米，因此在景觀展示方面的優(yōu)于金地、萬科，深得消費者認可。城市公園在細節(jié)上的注重還體現(xiàn)在道路鋪裝方面，運用豐富多彩的硬質鋪裝材料拼出富有變化的人行道路，通過植物的襯托，軟化了道路枯燥、生硬的感覺。同時順應地勢的變化，有節(jié)奏的收放，凡是在兩條道路的交叉口還特設了景觀小品豐富。

房型標準化——固化面寬、進深的尺寸城市公園戶型——二房二廳二衛(wèi)118平米城市譽公園糠戶型——三房懲二廳推二衛(wèi)13斃6平米三房姜二廳烤二衛(wèi)旁（3陽臺璃）14淺4平米三房勤二廳齒二衛(wèi)+書房+大儲扇藏室16單8平米萬科辯城市異公園——觸及賞人性屠的11轉6個細標節(jié)對稱家、穩(wěn)通重、界均衡——園區(qū)姿規(guī)劃居者忘優(yōu)其盞屋——品質半第一江南遣庭院慚式布漿局——大社另區(qū)、拆小住骨區(qū)庭院挺式居柳住理參念——組團容庭院場設計五重吹漸進——外圍延圍墻-社區(qū)庫入口棟門禁-組團-單元悠門廳-入戶泊門優(yōu)雅臥尊貴項的載贈體——單元事大堂練、精紀裝修亮大堂徹、樓指道建筑循細部——觀景星陽臺相、八陵角窗獎、老肉虎窗拐、空新調機涌位預團設生活抗細節(jié)脅考慮——主副暴煙道離、雙漁中空借玻璃掏、會居所、母幼兒固園……2、以“萬科·大連培綠園”“萬科·大連范春江卷花月”“上海肚萬科”為代表敞的高保層公摸寓系稅列上海辛萬科上海遷萬科森與其趴他樓溝盤以壓社區(qū)時中心挪發(fā)散米布局出，共湖享世錫紀公雕園10煎00米的縱距離優(yōu)培勢，為周邊訪生活揪配套捏設施統(tǒng)包括如超市摟、學狡校，綠加上箭完善光的社惹區(qū)配崖套（室芒內外治游泳環(huán)池、智網(wǎng)球肯場、60變00余平打方米惕會所黑、20料00余平?jīng)龇矫兹虏叫写虡I(yè)街棗），轉讓萬駱科與萬其他趣樓盤譯形成做明顯侮差異鵝，作勻為進歷軍上嬌海市域場的壤首個項目遷，成肢為公感司品嗽牌之儉作。園區(qū)候外圍臉車道繞、人根走捷郊徑設患計，侍完全喂人車莫分流中心議廣場愈落差5.轎6米，5個獨徐立組乖團高充出地森坪2米左倆右，3個層次的壇立體眼空間罰創(chuàng)造概前所況未有腦的自約然落瘡差新月氏形坡郵面和變隱形槳軸把硬各組窗團有步機結既合，舒花園沃、會搞所與紛綠化水景你相融勞合上海介萬科仇項目輪鳥瞰蹦圖大連匆春江識花月大連散項目治鳥瞰香圖真正鵲的人已車分瘦流——外圍糞車行略系統(tǒng)真正蜘的人逃車分禮流——社區(qū)男內人茂行系泛統(tǒng)上海祝萬科春江雄花月固化錢建筑昌立面——典雅堂、穩(wěn)舌重（三段辟式、句選材丑、色蘿彩、暈細節(jié)戀）點式腹住宅敏強調濫豎向鵲線條叼的挺底拔剛匯毅，拌立面晴作三污段式逼處理憤，底閱層架咱空7米，播上部獲處理滑以厚賢實為周基調濫，體功現(xiàn)該銹組建撈筑整豆體的床陽剛謊氣質怨。三咱幢建筑看由于轎位置極、高鏡度特歲殊，鄰與園腿區(qū)整鉛體相么對柔將美的活基調坊形成斤對比篩。其余兄住宅拋建筑萌強調后橫向災的組孔合關立系，敲建筑暑立面巧的凸動凹轉私折增心強了乖層次煎感、光影塊效果懇，相侵對于秀前述衰三幢獎點式忍住宅字，其溜虛面喉（玻襖璃）您所占吃比例抽更大掀，講究動線角藝的豐各富細愉膩，么講究額形體拘變化毫的韻遵律，花講究圈窗、愚門、穩(wěn)陽臺吳等建差筑構件某組合線的比荒例關獻系。固化擊建筑句立面——典雅瞎、穩(wěn)線重（三段禿式、越選材斜、色抱彩、原細節(jié)很）固化煩建筑海立面——典雅賺、穩(wěn)勾重（三段憶式、車選材支、色鎖彩、汗細節(jié)淺）春江捏花月固化也建筑筑立面——典雅按、穩(wěn)六重（三段攀式、關選材躍、色鳴彩、哪細節(jié)和）大連典綠園中心徑廣場劉高層荒底層翅架空5.散4-宴7米，遍增強準會所撞下沉提的空難間感將會辮所作愈為整晚個規(guī)污劃的趟核心陰，景福觀的傅視覺規(guī)的焦晃點利用饅架空州層設脂置室蘿外休贏憩場棗所，后提供列交流茶平臺大連蒼城市舊公園格、大念連光宜明城隊、南憑京萬妖科為燦代表延的多層謊公寓虛系列萬科·大連齡綠園揮、爬萬科·大連灣春江援花月預、上疏海萬僻科為代表偉的高改層公狠寓系佳列1、產(chǎn)誰品標叉準化紫應針炕對不身同物蠅業(yè)類昨型進晉行，府而非咐簡單的部鞋件復圖制2、結甲合消黑費者育需求歷進行臣產(chǎn)品遮標準糠化因因素篩規(guī)選，印并根直據(jù)項目檔實際科條件施改善3、產(chǎn)李品標掃準化腐需要譜一定究高度骨的產(chǎn)錦品模怨塊，檢以保西證一葡定時間市獲場的尺競爭才優(yōu)勢對我叉?zhèn)兊慕謫⑹究洌喝⒋诞a(chǎn)品將標準熔化的孫運用1、針臣對具伸有獨騰特地拋理、佳自然都景觀糟優(yōu)勢藥項目歇應充舞分挖林掘、善打造精品惕概念腫，實繼現(xiàn)項阿目價辯值最征大化2、盟形成伸主產(chǎn)減品線書（系離列化給復制愧）及悉副產(chǎn)油品線胖（特裳色精山品）利于可規(guī)模俊化、叛高效技益的煮實現(xiàn)換，同尼時加幫強公保司品艙牌認崖知度3、虎產(chǎn)品癢標準連化前藏提是扣公司盤戰(zhàn)略哥性土溉地獲貧得，縮慧并需暑要開行發(fā)個閉環(huán)節(jié)各犁部門炊共同鋪配合山實現(xiàn)熱，對我帝們的吸啟示魂：三、慰產(chǎn)品艙標準連化的慌運用三、抄產(chǎn)品而標準方化的貍運用——2.巷5容積蔬率“極高鴿極低”、“均好相性”規(guī)劃州布局會所慚設施江基本耍配置現(xiàn)場肌售樓廁處、模樣板圓房、院景觀練樣板平段設鄭置標說準化部件攔標準寶化——設立棉標準榴并通費過戰(zhàn)衛(wèi)略合安作實斑現(xiàn)網(wǎng)灘絡統(tǒng)塔一采喪購（真集團涂公司認進行俘中）三、傍產(chǎn)品架標準憶化的助運用——90趕/7深0規(guī)劃伶要求農(nóng)，一縫梯多鴨戶提潑高的朝房率入戶發(fā)大堂胸、風隙雨廊恐提升蜻項目圈品質維，增雪加產(chǎn)魯品亮城點三、膊產(chǎn)品插標準怨化的慮運用——三、粥產(chǎn)品眉標準簽化的吊運用——入戶鉗大堂尖、風掩雨廊維提升離項目度品質羞，增找加產(chǎn)盤品亮缺點三、圣產(chǎn)品捐標準焦化的悶運用——入戶皮大堂與周邊專景觀脈設的鉛通透見計優(yōu)茅化室儀內空尖間空中撞花園分、錯奶層挑培空陽往臺、挽步入威式飄警窗提淺高小怪戶型綱空間躬利用率膠及空膚間可介變性三、獸產(chǎn)品腳標準同化的所運用——空中杯花園譜、錯圓層挑使空陽響臺、茂步入挨式飄屢窗提荒高小模戶型埋空間固利用率琴及空熟間可厲變性三、其產(chǎn)品嗚標準嫌化的逢運用——三、當產(chǎn)品趁標準護化的鵲運用——公園禍整體肥規(guī)劃蹤蝶作為剃項目勵后花晴園、掌獨享僅高尚幻玉會所奶提升含產(chǎn)品隱品質弱化撈８萬質商業(yè)貓對項鍋目住事宅的冤不利谷影響熊（高賓層屏稠障、的綠化搶帶、懷入口鼻設計窯）三、狀產(chǎn)品鐵標準密化的歌運用——三、姨產(chǎn)品注標準俯化的掛運用——作為棕區(qū)域孟高檔竟項目硬，提