房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務培訓講義

房地產(chǎn)開發(fā)部房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務培訓講義議題：第一部分：

房地產(chǎn)概論第二部分：房地產(chǎn)項目選擇論證第三部分：房地產(chǎn)項目前期規(guī)劃第四部分：房地產(chǎn)項目前期手續(xù)第五部分房地產(chǎn)項目成本管理一、前言關(guān)鍵詞2、依法經(jīng)營

產(chǎn)-業(yè)-鏈內(nèi)行VS外行

1、3、二、房地產(chǎn)開發(fā)的幾個階段及工作內(nèi)容1、概念階段

（1）市場部銷售部對選定項目進行可行性研究并制定項目商務計劃書

（2）請相關(guān)專家對項目進行評估與論證，提出項目建議書（3）通過公司決策層批準進入下一階段。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的幾個階段及工作內(nèi)容2、規(guī)劃階段確定總負責人項目經(jīng)理項目成員項目有效性項目概要報告決策層批轉(zhuǎn)進入一下階段二、房地產(chǎn)開發(fā)的幾個階段及工作內(nèi)容3、實施階段本階段工作重點明確分工制定計劃狠抓廉政陽光招標協(xié)調(diào)關(guān)系嚴格控制質(zhì)量成本進度銷售二、房地產(chǎn)開發(fā)的幾個階段及工作內(nèi)容4、結(jié)束階段（1）項目驗收，辦理備案（2）物業(yè)接管驗收（3）配合物業(yè)交房（4）項目清算（5）資產(chǎn)清理

第二部分房地產(chǎn)項目選擇論證一、對房地產(chǎn)項目選擇與論證認識的誤區(qū)誤區(qū)一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期經(jīng)營、廣告萬能化誤區(qū)三：房地產(chǎn)項目選擇與論證的形式化二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認識項目選擇與論證的重要性1、行業(yè)風險分析二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認識項目選擇與論證的重要性1、行業(yè)風險分析Ⅱ、資金鏈斷裂風險Ⅲ、物業(yè)風險二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認識項目選擇與論證的重要性2、房地產(chǎn)項目開局的好壞是項目成敗的關(guān)鍵所在Ⅰ、項目選擇與論證Ⅱ、選址二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認識項目選擇與論證的重要性3、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性和產(chǎn)品差異性4、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的系統(tǒng)性和時序性三、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和步驟1、概念2、步驟A廣泛尋找投資項目B精心篩選投資項目C對重點項目進行投資機會性研究D項目投資談判E詳細可行性研究F公司的決策與實施四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究）1、項目可行性研究的概念和作用（1）概念（2）作用四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究）2、項目可行性研究的階段性（1）投資機會研究（2）初步可行性研究（3）詳細可行性研究四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究）3、項目可行性研究的內(nèi)容（1）項目可行性研究要解決的問題A立項時的宏觀環(huán)境是怎樣的B立項時的微觀環(huán)境是怎樣的C項目的市場定位分析D初步確定項目開發(fā)E項目開發(fā)分期與樓價的初步確定F項目發(fā)展存在的問題四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究）3、項目可行性研究的內(nèi)容（2）可行性研究報告的結(jié)構(gòu)四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究）3、項目可行性研究的內(nèi)容（3）可行性研究報告的項目投資預算房地產(chǎn)項目的投資預算應包括一下內(nèi)容:營銷開支概算1、項目立項前研究及可行性研究的開支2、項目策劃的開支3、銷售策劃的開支4、廣告開支5、項目公司正常運作的開支6、項目及企業(yè)的公關(guān)開支四、摘房地唯產(chǎn)開突發(fā)項劣目的藥論證詠（可矩行性亞研究默）工程左開支碼概算1、甲用于充工程零勘探謀的開觸支2、忠用于爭吹沙詢添土椅、平旗整土錘地的蜜開支3、鬼用于煙工程喂設計階的開粉支4、調(diào)用于航建筑速施工飄的開慌支5、診用于魂設施化配套如的開協(xié)支6、躺用于扛工程斷監(jiān)理均的開蹈支四、柱房地蹦產(chǎn)開庫發(fā)項慎目的逝論證蹲（可碑行性部研究奸）土地家征用銅開支炭概算1、森政府猴一次鴿性收隔取的恒標準著地價2、犁用于塔拆遷托補償侮或青憂苗補誦償?shù)酿W開支3、乘影響商公共護設施同而出腔現(xiàn)的瀉賠償猾開支四、擋房地凳產(chǎn)開殊發(fā)項于目的停論證嶄（可精行性版研究屬）金融皆成本率開支漏概算1、敲外匯扮資金揮進入甩國內(nèi)栗貨幣充系統(tǒng)確產(chǎn)生宇的銀甘行擔獸保及借管理障費用俱支出2、葉貸款葡引起挨的利夠息支麻出3、辟各項區(qū)保險鎮(zhèn)開支4、振稅收速和行悼政收陷費5、餡不可雹預見捐開支四、臥房地僅產(chǎn)開壁發(fā)項凍目的苗論證不（可償行性艱研究腔）4、志房地輛產(chǎn)研反究報駱告的盟編制誤區(qū)尖一：書一個宣標準肉的效杰益分潤析誤區(qū)除二：數(shù)先入寇為主條的可行行性驕研究（1共）長丙官意緒志（2逼）業(yè)遣務水危平低（3東）第首三方康不客方觀分姑析（4解）圖屑省事四、爽房地津產(chǎn)開騰發(fā)項指目的豈論證迅（可偽行性喪研究噴）4、風房地崖產(chǎn)研后究報浴告的邁編制相應傭?qū)Σ撸?腎）加臉快專林業(yè)化潑及市邊場培愛育工腦作（2架）提朗高從膠業(yè)人虛員素享質(zhì)（3毅）建小立可斯行性遼研究銀數(shù)據(jù)獻庫四、購房地狠產(chǎn)開喝發(fā)項唐目的賤論證宣（可墻行性冶研究疼）4、房地勞產(chǎn)研桂究報恩告的重編制（2籍）進那行資班料收另集、瓣市場卸分析[1鏈]宏由觀因掘素分瘋析[2楊]區(qū)用域性訊因素運分析[3諷]微遼觀市跪場分蠶析四、糧房地從產(chǎn)開球發(fā)項柜目的兇論證慌（可池行性共研究烘）4、房地搜產(chǎn)研邊究報匪告的賀編制（3）進泛行市土場預飼測[1火]需家求預痰測[2璃]供夾給預緊測[3窄]預猜測方緣瑞法四、麗房地鞭產(chǎn)開瞞發(fā)項堤目的跳論證船（可磚行性奪研究客）4、房地腿產(chǎn)研礦究報止告的鋪編制（4）進臉行成仇本測拖算[1微]土間地前籍期費[2漢]設巧計和稼建筑昌安裝害工程朗費[3膀]市毒政配拆套費[4步]項趣目營顯銷管輛理費個用[5負]項脆目財離務成授本四、乎房地慚產(chǎn)開障發(fā)項宇目的痛論證尺（可許行性站研究離）4、房地良產(chǎn)研席究報梳告的朋編制（5）進害行財腐務評純價、泡不確爽定性士分析四和風爪險分體析[1拜]動綁態(tài)指殘標[2辜]靜階態(tài)指昏標A烏盈虧男平衡延分析B紹敏感瓶性分浪析C姓風險屈分析四、磨房地薄產(chǎn)開驚發(fā)項梨目的熱論證乖（可令行性欠研究梁）4、房地芝產(chǎn)研嗽究報捉告的迫編制（6）可悔行性旬研究渴結(jié)論根據(jù)考以上尿的分美析得棚出客杠觀、若公正勺得研盾究結(jié)醬論四、烘房地趕產(chǎn)開膊發(fā)項于目的厚論證糖（可壺行性府研究即）5、項目叮選擇氏與論岸證要豪注意躺的問桶題1、默營銷侄與規(guī)甜劃設園計必救須提旨前介荒入，圓強調(diào)衫市場殼為先財導的竊同時滲又應否注意戒兩者沈相適康應2、翻項目摟定位土以市示場調(diào)多查為毒依據(jù)蜓，但振關(guān)鍵尤在于逮對市件場的暫深層鑒次研理究3、典項目助的客膊觀市罰場條沃件是至項目頁前期嘆決策矛的基李礎(chǔ)4、笨開發(fā)居者的糖能力屑與素掀質(zhì)是酷決定蝕項目遷后期渴成敗凍的關(guān)摘鍵5、番既要崗借鑒槳成功鬧項目鵝的經(jīng)己驗，企又要突失敗術(shù)的項秀目中昂尋找崖到教篩訓第三親部分房地效產(chǎn)項孔目前浸期規(guī)僻劃第三忌部分腐房弄地產(chǎn)摘項目雜前期火規(guī)劃項目南總體想規(guī)劃侵布局如包括1、點項目上功能銹規(guī)劃2、謎項目海道路隔規(guī)劃3、狀建筑掏空間且規(guī)劃4、鉗景觀持綠化殼系統(tǒng)均規(guī)劃5、偉公建用與配醋套系息統(tǒng)規(guī)脫劃第三暢部分喘房橡地產(chǎn)惠項目鑼前期影規(guī)劃建筑窯物日葛照標繩準依據(jù)買中華驅(qū)人民丙共和袍國國冷家標蟲準《戲城市哪居住召區(qū)規(guī)飄劃設謀計規(guī)倒劃》拆GB劑50倦18拾0-撇--童-9密3(蚊20藝02講年版行）表5.0.2-1住宅建筑日照標準建筑氣候區(qū)劃Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、VII氣候區(qū)Ⅳ氣候區(qū)Ⅴ、Ⅵ氣候區(qū)大城市中小城市大城市中小城市日照標準日大寒日冬至日日照時數(shù)(h)≥2≥3≥1有效日照時間帶(h)8～169～15日照時間計算起點底層窗臺面第三亡部分尖房賀地產(chǎn)播項目患前期搶規(guī)劃附錄宣A順附滔圖及市附表中華傻人民逆共和下國城卡鄉(xiāng)建洽設環(huán)騰境保報護部閣中漏華人絡民共勵和國腥國家判教育竹委員師會票標準托兒壺所、術(shù)幼兒泛園建錄筑設揚計規(guī)拳范病JG平J舊39中—8享7試行輕日期仆：1邀9腸8胸7史年削1葉2恨月壟1日第二遵章腔基地寶和總承平面第2滲.2酒.3男條二、財應有夫全園捎共用親的室掠外游集戲場蒙地，蘋其面遭積不鳳宜小扯于下套式計串算值窮：室外仍共用皂游戲光場地毀面積擁（m抬2）正＝1軍80古＋2生0（始N－神1）注：鉛１、白18寶0、肝20讓、1炊為常旁數(shù)、暗Ｎ為僑班數(shù)樂（乳警兒班言不計座）。托兒考園、兵幼兒攻園建逼筑宜耽布置脊于可級擋寒狼風的你建筑秤物的愧背風仍面，引但其渠生活般用房牧應滿師足底拜層滿掌窗冬迷至日質(zhì)不小法于3屠h的吳日照塑標準證，活憲動場玩地應村有不撒少于棍1/悼2的納活動蛙面積呢在標候準的牽建筑翼日照毯陰影是線之鋼外。第三適部分閃房送地產(chǎn)依項目致前期好規(guī)劃附錄酸A伐附爪圖及墻附表中華拴人民恐共和輸國國科家標醉準中小響學校耐建筑甲設計秀規(guī)范毫G相BJ比9形9—羅86施行枯日期響：1毯9痛8除7慌年討1懇0哪月嶺1拆日第二痰章型選址償和總換平面鴿布局第三船節(jié)預總平時面布廳局第2擔.3頃.6知條建筑桶物的拖間距棋應符給合下武列規(guī)供定：一、歇教學五用房漆應有梯良好炊的自糕然通朱風。二、防南向厲的普副通教輩室冬撞至日榜底層穴滿窗鋸日照矩不應顆小于碎2h循。三、康兩排粘教室艙的長睜邊相宅對時約，其勤間距站不應挽小于安25如m。教室壟的長證邊與偷運動結(jié)場地頭的間連距不麥應小觀于2推5m夢。第三寶部分那房禿地產(chǎn)諸項目梨前期摸規(guī)劃在2喊00譯6年界5月竟24貼日國結(jié)辦發(fā)論〔2賤00自6〕托37洞號國扣務院次轉(zhuǎn)發(fā)岔九部泉委《久關(guān)于唱調(diào)整洋住房立供應膀結(jié)構(gòu)續(xù)穩(wěn)定斧住房桃價格事的意框見》我國湊把小料康住殖宅建評設定繁為住酒宅小罷區(qū)建村設的棋發(fā)展雞方向☆☆第三響部分確房港地產(chǎn)介項目喇前期片規(guī)劃案例護分析陽光楚佳苑盒A區(qū)敏地處店南基銹地生脖活區(qū)南側(cè)綱，占影地面伶積2嗓.8欺7公出頃，鮮小區(qū)的打?qū)嶋H什規(guī)劃售方案院如下歸：一、讓小區(qū)靈共建陳住宅繪樓7困棟，揮地上居住抽六層攻，地敵下儲著藏一貌層，所北部五、源六層蠟退臺示。住核宅建將筑面鄉(xiāng)豐積28銅25來8.怨7平蛾方米敵，儲賴藏建勞筑面貫積48急04罩.7貍平方術(shù)米。第三青部分夜房錢地產(chǎn)辟項目薯前期刮規(guī)劃案例虛分析二、題臨街宇商業(yè)閥地上爬二層于，建筑黑面積創(chuàng)38蠢72砌.7秤平方懂米。第三怠部分盼房逮地產(chǎn)封項目患前期旨規(guī)劃案例裳分析三、蓋小區(qū)使配套吵設施票建筑助面積支92滔5平喇方米民。配套熄建設玩了：我等級場人防腹工程箱（兼釘作地秤下車庫莊），將健身標活動剖場地明，物租業(yè)管恩理用貞房等季。四、端樓座足基本祥進深憲14尖米，腿間距足24移.5揮米，日照逼間距田系數(shù)號為1服.6盯。第三肢部分劑房亮地產(chǎn)斑項目脅前期滴規(guī)劃案例雀分析五、柴小區(qū)盛的外嬌立面濕設計龜以赭石色赴和淺構(gòu)灰色哈為主飼，屋掉頂為掛彩宇瓦坡拔屋面弱。通箭過對風陽臺和外齡窗的敘細部紹處理產(chǎn)豐富僚了建筑造駐型，館增加震了住慈宅區(qū)臺的家居親淹切感誼。第三催部分騙房掩地產(chǎn)換項目榜前期鉗規(guī)劃案例藝分析六、龜住宅嫩的節(jié)股能措君施采用了葛外墻亂外保線溫和撞塑鋼中空方玻璃貍窗外墻倒外保繳溫第三謹部分老房床地產(chǎn)冬項目躬前期農(nóng)規(guī)劃案例嫩分析該小蹈區(qū)已跌在0罷5年粘交工任入住洽，并獲箏河北打省首稼屆“稈十佳累節(jié)能住便宅小朗區(qū)“瓣榮譽州稱號第四部部分房地在產(chǎn)項剃目前塵期手覺續(xù)第四找部分蠶房地爬產(chǎn)項荷目前沿期手間續(xù)流程去圖第四各部分皆房地扭產(chǎn)項駕目前津期手燦續(xù)質(zhì)量監(jiān)督費0.7‰總造價抗震審查費0.1‰總造價配套費60元/平方米建筑面積散裝水泥費1.2元/平方米建筑面積臨電約10萬元按實際情況臨水約10萬元按實際情況工程招標交易費15400元/次按招標次數(shù)招標管理費500萬元起，收1%；500萬元以上按中標價累積遞減按標的總額印花稅0.3‰總造價文明施工措施費土建取人工費和機械費的3.37%；水電取人工費的6.2%按定額直接費放線費180元/畝土地面積規(guī)劃驗線技術(shù)服務費0.8元/平方米建筑面積定樁費約600～700元/點按點數(shù)計算防雷檢測費80元/點按點數(shù)計算防雷審圖費

第四駱部分陳房地蟲產(chǎn)項叨目前輛期手必續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)費用情況一覽表項目收取費用價格(以保定為例)執(zhí)行標準文物勘測費3600元/畝建筑面積人防費80元/平方米建筑面積環(huán)境測評和環(huán)境評審費約2萬元

土地測繪費638元/點按點數(shù)計算契稅4%土地總價款出讓金40%土地總價款辦理土地證交費1元/平方米土地面積方案圖設計費5元/平方米建筑面積施工圖設計費200萬元起,收9萬元；200萬元以上，累積遞增總造價審圖費5%～14%設計費墻改費5元/平方米建筑面積再就業(yè)基金1元/平方米建筑面積第四爪部分拜房地揭產(chǎn)項塘目前漠期手專續(xù)方案費

拆遷管理費

建安工程費

配套基礎(chǔ)設施費

銷售營業(yè)稅及附加費5.55%按銷售收入產(chǎn)權(quán)交易及測繪費17.3元/平方米按房屋面積第五修部分房地鎮(zhèn)產(chǎn)項懷目成庭本管策理第五革部分溜房今地產(chǎn)槳項目港成本莊管理成本匙管理圣組成1、偉成本冒計劃2、株成本甘控制3、雙成本覽核算趣及分夠析第五撇部分欲房燒地產(chǎn)令項目灑成本個管理1、晉成本楚計劃經(jīng)營照科是沙成本騰計劃瞞的主剃責部要門經(jīng)葬營科麻依據(jù)郵市場友科制剛定的歌項目姻前期諷規(guī)劃徐方案茂編制陰的前給期概倒算是蛇項目屯可行蘋性研楚究的釀組成倦部分摧；項傍目的未規(guī)劃爪方案息審批府后，拘經(jīng)營接科再課根據(jù)智審批忽后的摟方案圾編制音詳細僅的成栽本計殲劃。杯詳細渣成本恭計劃娃是成擊本控嚷制和咽分析健的重姨要依樹據(jù)。第五役部分堤房焦地產(chǎn)壓項目岔成本娃管理2、淡成本談控制（1美）、頁方案檔設計銜階段療（伐市場律科負徒責）（2誓）、箭施工決圖設星計階組段（腥總工炕辦負勒責）（3穿）、購項目甚經(jīng)營勺過程芝中的口成本中控制慰（經(jīng)鼻營科釣負責陣）（4班）、縮慧是對夢資金鼠成本首和管霉理費捧的控欄制謀（財潛務科候負責衰）第五貸部分膠房往地產(chǎn)藥項目姥成本童管理3、晝成本晃核算糠及分陰析項目置成本醫(yī)核算啞主要繭由財勾務科沒負責項目訴成本鎮(zhèn)分析秋主要爽由經(jīng)塘營科汽負責第六慎部分房地束產(chǎn)開寧發(fā)所橋涉及狀相關(guān)辯法律惕法規(guī)第六爪部分解房備地產(chǎn)資開發(fā)察所涉責及相豆關(guān)法勿律法糞規(guī)一、康房地治產(chǎn)開修發(fā)投御資與謙經(jīng)營唱法律陡法規(guī)1、免《城考市房廣地產(chǎn)嚇開發(fā)河經(jīng)營拳管理兵條例略》2、忠《城棄市房旱地產(chǎn)驕轉(zhuǎn)讓擊