房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)概述講義

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

可行性研究主要內(nèi)容項(xiàng)目選擇項(xiàng)目可行性研究概述市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)建設(shè)項(xiàng)目投資估算產(chǎn)品成本測(cè)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)備選方案的選擇不確定性分析項(xiàng)目選擇概念對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目就其開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定的過(guò)程。作用是房地產(chǎn)投資成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程包括項(xiàng)目選擇、土地開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等具體內(nèi)容，但最關(guān)鍵、能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的是項(xiàng)目選擇和規(guī)劃設(shè)計(jì)兩個(gè)方面。項(xiàng)目選擇是從全局、宏觀上決定項(xiàng)目的定位；而規(guī)劃設(shè)計(jì)是從微觀上進(jìn)一步創(chuàng)造和提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的價(jià)值。

項(xiàng)目選擇程序廣泛尋找投資項(xiàng)目在管理部門(mén)尋找待出讓、批租的土地從媒體廣告尋找合作、轉(zhuǎn)讓土地從咨詢、中介機(jī)構(gòu)尋找直接尋找擁有土地使用權(quán)的單位精心篩選投資項(xiàng)目組織內(nèi)部專家，初選幾個(gè)具有初步可研價(jià)值的項(xiàng)目對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行初步可行性研究由各職能部門(mén)逐個(gè)分析是在規(guī)劃參數(shù)未獲政府批準(zhǔn)的前提下，由專業(yè)職能部門(mén)按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場(chǎng)的一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項(xiàng)目特點(diǎn)，就投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題進(jìn)行研究。項(xiàng)目選擇程序項(xiàng)目投資談判就若干有開(kāi)發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目與土地提供方或合作方，就出轉(zhuǎn)讓面積、金額、稅費(fèi)、合作方式、資金構(gòu)成相應(yīng)條件和價(jià)值進(jìn)行談判。批租土地、合作開(kāi)發(fā)、征地拆遷等詳細(xì)可行性研究委托有專業(yè)資格的專業(yè)研究或評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)完成，要求比較嚴(yán)格，對(duì)報(bào)告承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。公司總體決策即使可行，也未必一定執(zhí)行。因?yàn)榭蒲惺橇⒆沩?xiàng)目本身角度進(jìn)行的，而公司必須從其總體投資組合、資本結(jié)構(gòu)及發(fā)展戰(zhàn)略等角度考慮。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述概念對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性、實(shí)施項(xiàng)目的外部條件，項(xiàng)目選址、規(guī)模、企業(yè)的投資能力、項(xiàng)目實(shí)施方式、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期、項(xiàng)目的效益等，都需要進(jìn)行周密的調(diào)查研究和分析，這一調(diào)查研究和分析過(guò)程，稱之為可行性研究過(guò)程。最初是美國(guó)30年代為開(kāi)發(fā)田納西河流域而采用的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究方法，因?yàn)樗鼮槠浣?jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)和資源綜合利用起了重要作用，得以逐步推廣、流行，發(fā)展到各個(gè)流域，充實(shí)完善，形成系統(tǒng)。涉及市場(chǎng)供需、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)三個(gè)方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述作用投資決策的依據(jù)籌集資金的依據(jù)簽訂合同的依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)目的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策失誤，提高經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益。特點(diǎn)前期性預(yù)測(cè)性不確定性房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述專業(yè)機(jī)構(gòu)前期的投資機(jī)會(huì)分析和初步可行性分析，主要解決投資方向和把握機(jī)會(huì)，一般有1、2個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家即可。而詳細(xì)可行性研究是全面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)研究，需要專門(mén)的機(jī)構(gòu)或研究小組。一般應(yīng)由專業(yè)的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)完成，我國(guó)目前大多由各開(kāi)發(fā)公司自己編制，然后報(bào)政府計(jì)劃部門(mén)審查立項(xiàng)。人員構(gòu)成注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師造價(jià)工程師市場(chǎng)調(diào)查和分析人員經(jīng)濟(jì)分析專家制作人員社會(huì)學(xué)、環(huán)境科學(xué)專家房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述質(zhì)量體現(xiàn)在研究的最終成果（報(bào)告）中，對(duì)于項(xiàng)目損益分析的準(zhǔn)確程度取決于研究者的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和掌握的基礎(chǔ)資料和情報(bào)量。針對(duì)不同的研究深度，其結(jié)果的質(zhì)量要求也不同，國(guó)際上通用的為：投資機(jī)會(huì)研究：誤差范圍±30％初步可行性研究：±20％可行性研究：±10％房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述時(shí)間與研究深度和建設(shè)規(guī)模有關(guān)，同時(shí)也影響到質(zhì)量。一般小型項(xiàng)目1～2個(gè)月，甚至2~3個(gè)星期，中型項(xiàng)目8～9個(gè)月，大型項(xiàng)目1.5～2年或更長(zhǎng)。從整個(gè)建設(shè)工程看，前期可行性研究占1/3，工程規(guī)劃設(shè)計(jì)準(zhǔn)備占1/3，施工建設(shè)占1/3。費(fèi)用與規(guī)模、研究深度成正比，一般以占投資總額的比例計(jì)算。投資機(jī)會(huì)研究：0.2~1.0%初步可行性研究：0.25~1.5%可行性研究：大型項(xiàng)目0.2~1.0%；小型項(xiàng)目1.0~3.0%。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述程序、步驟討論可行性研究的范圍，確定研究目標(biāo)。市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查，收集情報(bào)和資料。市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)技術(shù)研究：項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程所有環(huán)節(jié)的銜接處理，環(huán)保措施，項(xiàng)目工程施工工藝和物資投入等。經(jīng)濟(jì)研究：項(xiàng)目的資金籌措、成本開(kāi)支、效益預(yù)測(cè)、投資風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀考察、社會(huì)環(huán)境效益等。方案設(shè)計(jì)與選擇：根據(jù)研究?jī)?nèi)容設(shè)計(jì)可供選擇方案，或?qū)⒏鱾€(gè)方案的代表性組合，或集中優(yōu)點(diǎn)重點(diǎn)修訂設(shè)計(jì)最佳方案。制定實(shí)施計(jì)劃：對(duì)選定方案，確定所有具體的技術(shù)指標(biāo)范圍，估算投資、成本支出及收益幅度等財(cái)務(wù)狀況，說(shuō)明成本、價(jià)格、進(jìn)度等變化對(duì)項(xiàng)目效果影響及其應(yīng)變能力。編制報(bào)告。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究概述內(nèi)容項(xiàng)目背景與概況項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模的確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇資源供給環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等）結(jié)論及建議房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

目的了解市場(chǎng)的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，進(jìn)而把握投資機(jī)會(huì)與方向；了解市場(chǎng)上各類物業(yè)的供求關(guān)系和價(jià)格水平，就擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位；了解房地產(chǎn)使用者對(duì)建筑物功能和設(shè)計(jì)型式的要求，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。市場(chǎng)分析要緊緊圍繞特定的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)和類型進(jìn)行，尤其在以下四種情況下：開(kāi)發(fā)商對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有或很少有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)；擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要持續(xù)幾年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，市場(chǎng)的變化是不可避免的；市場(chǎng)不確定因素較多；開(kāi)發(fā)商擬進(jìn)入一個(gè)特殊的市場(chǎng)，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

市場(chǎng)調(diào)查的步驟確定分析目的確定分析目標(biāo)（對(duì)象）：范圍與主要問(wèn)題選擇分析方法：確定數(shù)據(jù)類型、收集方法、處理方法等（估算分析過(guò)程所需時(shí)間與費(fèi)用及分析結(jié)果的預(yù)期價(jià)值）數(shù)據(jù)收集、處理與分析評(píng)價(jià)初步結(jié)果，進(jìn)行修正結(jié)論和建議房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

市場(chǎng)調(diào)查的作用提高對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的分辯能力，發(fā)現(xiàn)和捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)；提高對(duì)市場(chǎng)狀況的把握，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展的控制，適時(shí)調(diào)整策略。市場(chǎng)調(diào)查的類型探測(cè)性：對(duì)市場(chǎng)情況和面臨的問(wèn)題比較模糊，不知如何入手時(shí)，發(fā)現(xiàn)和提出問(wèn)題，確定調(diào)查重點(diǎn)；描述性：對(duì)找到的問(wèn)題進(jìn)行如實(shí)的反映和具體的回答，說(shuō)明問(wèn)題；因果性：進(jìn)一步分析問(wèn)題的前因后果，找出影響問(wèn)題的各個(gè)因素及其與問(wèn)題之間的關(guān)系，分析問(wèn)題原因；預(yù)測(cè)性：估計(jì)問(wèn)題發(fā)展的趨勢(shì)。另外可以分為：普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

市場(chǎng)調(diào)查的一般內(nèi)容宏觀因素：政治、經(jīng)濟(jì)、科技、人文地理、宗教信仰、習(xí)俗、法律法規(guī)等；區(qū)域市場(chǎng)因素（與房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作相關(guān)的信息）：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)政策、人口因素、城市發(fā)展方向與城市規(guī)劃、環(huán)境因素等；微觀市場(chǎng)因素（與投資項(xiàng)目相關(guān)的信息）：市場(chǎng)的總體趨勢(shì)：房地產(chǎn)指數(shù)；供給：同類物業(yè)的供給量、替代物業(yè)的供給量、增量與存量、市場(chǎng)成交量、土地批租數(shù)量和用途分布；需求：潛在需求量（有效需求量）、空置率、市場(chǎng)吸納能力、人口、收入、銷售趨勢(shì)；房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

價(jià)格：銷售價(jià)格或租金水平、地價(jià)、拆遷安置補(bǔ)償成本、建造成本和其它成本費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、投資收益率、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率等；競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)占有量、同類物業(yè)供需情況、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)數(shù)量、競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)能力等；中間商：信譽(yù)、能力等；其它：金融、物業(yè)管理等。特定類型項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容住宅項(xiàng)目：與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理人員特別是用戶的溝通，了解項(xiàng)目周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對(duì)現(xiàn)有住宅滿意的程度和對(duì)未來(lái)住房的希望。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目：考察開(kāi)發(fā)所必備的條件，如勞動(dòng)力、交通運(yùn)輸、原材料和專業(yè)人員的來(lái)源；考慮未來(lái)入住者的意見(jiàn)，如辦公、生產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)用房的比例，大型運(yùn)輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對(duì)隔音、抗震、通風(fēng)、防火、起重設(shè)備安裝等的特殊要求。商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目：考慮所在地區(qū)的流動(dòng)人口與常住人口的數(shù)量、購(gòu)買力水平以及該地區(qū)對(duì)零售業(yè)的特殊要求，考慮購(gòu)物中心的服務(wù)半徑及附近其它購(gòu)物中心、中小型店鋪的分布情況。寫(xiě)字樓項(xiàng)目：研究所在地段的交通通達(dá)程度，擬建地點(diǎn)的周圍環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系，還要考慮內(nèi)外設(shè)備的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、提供公共服務(wù)的內(nèi)容，滿足未來(lái)潛在使用者的特殊需求和偏好等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)）

市場(chǎng)資料收集方法訪問(wèn)法：根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱或設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷，以提問(wèn)或填寫(xiě)問(wèn)卷的形式請(qǐng)被調(diào)查者回答。速度較快且成本不是太高。有時(shí)信息資料缺乏客觀性。面談?wù){(diào)查：有較大的靈活性，可以集體面談或針對(duì)重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行深入調(diào)查，氣氛好，資料是第一手的，也比較真實(shí)。成本相對(duì)較高，資料處理較為繁瑣，受調(diào)查人員業(yè)務(wù)水平的影響較大。電話調(diào)查：收集資料快，成本也比較低，便于信息處理。不易取得被調(diào)查者的合作，調(diào)查不夠深入。房地淹產(chǎn)市水場(chǎng)分雜析（狼市場(chǎng)分調(diào)查愚與預(yù)趨測(cè)）通訊釣調(diào)查墨：范圍報(bào)較為只廣泛詳，能調(diào)充分負(fù)表達(dá)膽個(gè)人峽意見(jiàn)機(jī)，資須料較抬為客你觀、利真實(shí)碎。問(wèn)卷帽的回迫收率蝕較低醉，拖墊延時(shí)穿間往蝕往較蓬長(zhǎng)。觀察色法：么通過(guò)掙觀察師被調(diào)方查者循行為饒或收友集其競(jìng)行為吩痕跡捏。可以溉獲得戰(zhàn)被調(diào)唐查者腸不愿潔意以世及言償語(yǔ)無(wú)耽法提考供的畏信息忽；并寸能客咸觀地疊獲得連準(zhǔn)確武性較疤高的翅第一浮手資應(yīng)料。調(diào)查盈對(duì)象似的面叨比較銳窄，渾花費(fèi)扎的時(shí)勵(lì)間較尺長(zhǎng)，趁有時(shí)棒僅能棄觀察猾一些嶺表象府，需避與其脊它方猾法進(jìn)沖行結(jié)熄合。實(shí)驗(yàn)閘法：渣將調(diào)施查范把圍縮胖小到購(gòu)一定扛范圍齊進(jìn)行萍試驗(yàn)特，再擋對(duì)整黑個(gè)市電場(chǎng)進(jìn)糾行預(yù)南測(cè)。數(shù)據(jù)桂的加闊工分逢析方敲法列表釋分析數(shù)理叨統(tǒng)計(jì)缺方法敘分析頻率衰分布突、均拾值與舟百分益比、極相關(guān)失分析跨、多耳變量乎分析挖、假劇設(shè)檢漲驗(yàn)分周析等口；圖形變分析直方養(yǎng)圖、臉餅圖量、折費(fèi)線或判曲線處圖等鉆。房地鮮產(chǎn)市芒場(chǎng)分仆析（伍市場(chǎng)橡調(diào)查牲與預(yù)貿(mào)測(cè)）【案沒(méi)例】勁南京北市房翼地產(chǎn)扒市場(chǎng)顯分析房地?cái)r產(chǎn)市買場(chǎng)分照析（拼市場(chǎng)莖調(diào)查倦與預(yù)忘測(cè)）房地舟產(chǎn)市膝場(chǎng)預(yù)跨測(cè)的凳內(nèi)容供給走狀況海變化預(yù)測(cè)永房地徒產(chǎn)開(kāi)跳發(fā)企勢(shì)業(yè)數(shù)矛量以群及投叔入開(kāi)拼發(fā)物烈業(yè)的漁數(shù)量檢（增住量）軋（注躺意開(kāi)惱發(fā)周挨期長(zhǎng)抬、利護(hù)用土往地供揉給總看量的娃預(yù)測(cè)兆進(jìn)行煌）；預(yù)測(cè)膨房地鮮產(chǎn)存昆量的輸供應(yīng)怖量（新三級(jí)挨市場(chǎng)屋）；預(yù)測(cè)濃擬開(kāi)麻發(fā)物芽業(yè)類忠型及龍可替水代物鑒業(yè)類染型的牽供給遣；預(yù)測(cè)陣宏觀滴決策關(guān)對(duì)房蜻地產(chǎn)蜓供給歇的影華響。需求寄狀況敲變化購(gòu)買憐力預(yù)井測(cè)（學(xué)社會(huì)給集團(tuán)肯購(gòu)買勒力、殺城鄉(xiāng)扁居民所購(gòu)買惱力等窯）；投資姑價(jià)值鍵預(yù)測(cè)灘；市場(chǎng)肢潛在甚需求劍預(yù)測(cè)愚。價(jià)格網(wǎng)變動(dòng)伙及其撥影響淘預(yù)測(cè)市場(chǎng)軌競(jìng)爭(zhēng)課能力里發(fā)展紋趨勢(shì)土預(yù)測(cè)獄（本困企業(yè)縫及競(jìng)洞爭(zhēng)企鋪業(yè)）房地拾產(chǎn)市基場(chǎng)分謹(jǐn)析（沖市場(chǎng)月調(diào)查歲與預(yù)浙測(cè)）房地早產(chǎn)市曬場(chǎng)預(yù)復(fù)測(cè)的濫步驟確定但預(yù)測(cè)盼對(duì)象吐：擬崗?fù)顿Y近物業(yè)添類型雜在合鳴理開(kāi)斥發(fā)建扒設(shè)期冶后的腔市場(chǎng)速需求據(jù)、供柳給等壇狀況塵；收集駕、分喂析資坑料；選定姨預(yù)測(cè)賴方法繪和預(yù)甘測(cè)模脈型進(jìn)茂行預(yù)這測(cè)；評(píng)價(jià)歲、修建正初離步預(yù)普測(cè)結(jié)移果；預(yù)測(cè)房地膀產(chǎn)市該場(chǎng)分植析（南市場(chǎng)業(yè)調(diào)查檔與預(yù)澤測(cè)）市場(chǎng)謝預(yù)測(cè)撤的方撕法定性血方法特爾征斐法怪（專配家意齒見(jiàn)法蛛）：充分引發(fā)揮污各方揮面專休家的劉知識(shí)遼、經(jīng)廢驗(yàn)和胡判斷券能力套；獨(dú)立珍性和暑往復(fù)殃性；時(shí)間紙、資碼金花橫費(fèi)少啟并可謠得到餃多種錫有價(jià)始值的蜂觀點(diǎn)蓮和意樹(shù)見(jiàn)；但意橫見(jiàn)難貪免有晃主觀小片面素性；要注督意專層家的議代表眼性、擁廣泛姿性、別數(shù)量哲以及繡意見(jiàn)仆反饋餐時(shí)間肆。意見(jiàn)朵集中百法市場(chǎng)橋因素唯變動(dòng)繭激烈頌時(shí)，排能考駁慮多陪種非坡定量饞因素橡；簡(jiǎn)單饅易行吸，缺嗚乏歷通史資累料也謠能進(jìn)秋行；但易壤受市睡場(chǎng)形雷式的薄影響毅。房地偏產(chǎn)市痕場(chǎng)分白析（全市場(chǎng)邪調(diào)查岔與預(yù)統(tǒng)測(cè)）定量貨方法時(shí)間猛序列常法：假定淹影響多市場(chǎng)君的各陣種因布素大謝體相秋似，夸需求單形態(tài)奧具有宇一定揭規(guī)律冶；而隆且必蓄須具場(chǎng)備完抹備的腥時(shí)間可序列到資料簡(jiǎn)單城平均渠法加權(quán)祥平均領(lǐng)法算術(shù)叛移動(dòng)蔥平均沃法加權(quán)份移動(dòng)齡平均單法指數(shù)策平滑吃法因果量分析末法（賀回歸短分析顫法）一元巷回歸諸法多元鐮回歸徹法房地碧產(chǎn)市圓場(chǎng)分絹析（眠市場(chǎng)蛇調(diào)查賞與預(yù)蔽測(cè)）算術(shù)情移動(dòng)權(quán)平均叉法確定撓各期憂的期朽距；求相勁鄰期桃距各鮮期的奶簡(jiǎn)單舟平均偽數(shù)；將各園期平臨均值膨進(jìn)行我比較陜，求怕出變理動(dòng)趨震勢(shì)值丟；求預(yù)仔測(cè)值灣。其盡計(jì)算起公式診為：榮預(yù)測(cè)羊值=刊最后矛—期醋簡(jiǎn)單攤平均粘數(shù)+慚預(yù)測(cè)填期與彎最后梅—期怠簡(jiǎn)單啦平均腹數(shù)的茂期距釘×最贏后—屠期變臨動(dòng)趨蓋勢(shì)數(shù)加權(quán)侮移動(dòng)騙平均精法以加招權(quán)形庸式求強(qiáng)得移慘動(dòng)平驢均值休；指數(shù)扔平滑肅法利用則前后腹兩期利實(shí)際披與預(yù)憐測(cè)數(shù)陵據(jù)，蘋(píng)并考陸慮其耀比重銅進(jìn)行恢預(yù)測(cè)楚；t期倆預(yù)測(cè)燥值＝丸平滑杏指數(shù)崇×t傍前期缺實(shí)際聯(lián)值＋謀（1丙－平啄滑指酒數(shù)）鏡×t店前期雖預(yù)測(cè)處值平滑折指數(shù)危根據(jù)守預(yù)測(cè)鉆值與與實(shí)際精值的舉差異搶大小悄而定惜，差咽異大陣通常懂為0總.7圾~0冬.8春。房地輝產(chǎn)市罰場(chǎng)分磨析（查市場(chǎng)宜調(diào)查販與預(yù)騰測(cè)）算術(shù)店移動(dòng)牽平均片法房地險(xiǎn)產(chǎn)市勇場(chǎng)分武析（誰(shuí)市場(chǎng)華調(diào)查縣與預(yù)倍測(cè)）加權(quán)厘移動(dòng)親平均丸法房地芹產(chǎn)開(kāi)發(fā)召項(xiàng)目菜經(jīng)濟(jì)除評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)閑評(píng)價(jià)投是可煤行性刑研究欺的核腰心，折貫穿嶺于可齡行性斑研究鴿的全道過(guò)程瓶。它的睬最終嫩目的對(duì)是根頁(yè)據(jù)國(guó)儲(chǔ)民經(jīng)糧濟(jì)發(fā)苦展戰(zhàn)堵略和柜城市版發(fā)展菠規(guī)劃貝的要惕求，亮在做宗好產(chǎn)演品市左場(chǎng)需沿求預(yù)熟測(cè)和哈工程扁技術(shù)桿研究槐的基躍礎(chǔ)上鴿，計(jì)滾算開(kāi)呢發(fā)項(xiàng)免目投發(fā)入的廈費(fèi)用遼和產(chǎn)高出的抖效益紐奉，通磨過(guò)方住案比爬較，順對(duì)擬鮮開(kāi)發(fā)獄項(xiàng)目燥經(jīng)濟(jì)尺可行海性和窄合理籠性進(jìn)也行分勵(lì)析論喪證，預(yù)作出傅全面塞的經(jīng)弄濟(jì)評(píng)桿價(jià)，察為投隸資決部策提甲供依油據(jù)?？尚写叫匝匈N究中砌的開(kāi)品發(fā)項(xiàng)驕目經(jīng)嚷濟(jì)評(píng)臨價(jià)有蛙兩種枝：選擇指優(yōu)化介方案巾中的誰(shuí)評(píng)價(jià)吹，用黨以比除較和諸篩選謙方案希，以社尋求微最佳竭或滿監(jiān)意方帥案；確定躬推薦瘡方案迫后，晚對(duì)開(kāi)纏發(fā)項(xiàng)板目進(jìn)漆行的天最終展的全芹面預(yù)胃測(cè)評(píng)訪價(jià)。房地炎產(chǎn)開(kāi)發(fā)怠項(xiàng)目慎經(jīng)濟(jì)擁評(píng)價(jià)項(xiàng)目奇財(cái)務(wù)孔數(shù)據(jù)師測(cè)算投資導(dǎo)來(lái)源仙與支沫出測(cè)拴算銷售禮收入指與稅算金測(cè)途算產(chǎn)品球成本霧測(cè)算利潤(rùn)肯測(cè)算財(cái)務(wù)障分析步、經(jīng)擱濟(jì)效洲益評(píng)電價(jià)現(xiàn)金批流量撐表靜態(tài)貼分析動(dòng)態(tài)漏分析不確啟定性絮分析國(guó)民隙經(jīng)濟(jì)款分析評(píng)價(jià)膀結(jié)果項(xiàng)目沒(méi)經(jīng)濟(jì)算評(píng)價(jià)太的步納驟項(xiàng)目脫投資城估算投資達(dá)：為普了保苗證項(xiàng)泛目投聾產(chǎn)和槍生產(chǎn)隸經(jīng)營(yíng)眉活動(dòng)植的正鈴常進(jìn)塌行而瓶投入拉的活啊勞動(dòng)豈和物程化勞屈動(dòng)價(jià)趟值的殼總和威。固定苦資產(chǎn)祥投資森：用趴于建塌設(shè)或前購(gòu)置費(fèi)固定釘資產(chǎn)貝所投瞇入的究資金習(xí)。固定顫資產(chǎn)憤是指溜使用猛期限掩超過(guò)越一年幫的房盜屋、梯建筑聯(lián)物、哭機(jī)器交機(jī)械墳、運(yùn)御輸工狹具以館及其商他與索生產(chǎn)耍經(jīng)營(yíng)尋有關(guān)職的設(shè)盯備、苦工具險(xiǎn)、器忍具等適。由工迫程費(fèi)猾用、講其他窯費(fèi)用糠、預(yù)蓋備費(fèi)饒用等普組成躺。流動(dòng)史資產(chǎn)醫(yī)投資牛：項(xiàng)稿目在歉投產(chǎn)脾前預(yù)勒先墊晝付、窯在投武產(chǎn)后臨生產(chǎn)閥經(jīng)營(yíng)綁過(guò)程吼中周虧轉(zhuǎn)使顫用的鐘資金餓。流動(dòng)亮資產(chǎn)巷是指胃可以刮在一它年或獎(jiǎng)?wù)叱苓^(guò)一液年的珠一個(gè)腫營(yíng)業(yè)匪周期投內(nèi)變槳現(xiàn)或浙者耗親用的帖資產(chǎn)秋。由現(xiàn)逝金、想應(yīng)收依及預(yù)窮付款銹項(xiàng)、模存貨肢等項(xiàng)五組成括。項(xiàng)目賞投資譽(yù)估算構(gòu)成雅：固定賴資產(chǎn)相投資靜態(tài)闊投資土地始費(fèi)用前期俘工程基礎(chǔ)雹設(shè)施沙建設(shè)膠費(fèi)公共膛配套給設(shè)施例建設(shè)壤費(fèi)建筑丹工程法費(fèi)用安裝嶺工程固費(fèi)用設(shè)備閑及工熟器具說(shuō)的購(gòu)評(píng)置費(fèi)脂用其他福工程骨費(fèi)用基本恨預(yù)備懶費(fèi)項(xiàng)目攻投資講估算動(dòng)態(tài)鍋投資建設(shè)豈期利止息固定箏資產(chǎn)致投資鹿方向障調(diào)節(jié)億稅漲價(jià)候預(yù)備吐費(fèi)匯率愚變動(dòng)棗預(yù)備疑費(fèi)流動(dòng)商資產(chǎn)該投資閣：應(yīng)演收及澡預(yù)付完款、窄存貨聚、現(xiàn)銜金勘查禾設(shè)計(jì)傾費(fèi)管理找費(fèi)銷售胃費(fèi)用建設(shè)詞項(xiàng)目古投資跡估算固定怨資產(chǎn)認(rèn)投資凍估算伶：估算濃是在脊投資臣項(xiàng)目至可行銀性研驚究階萍段，蒸采用島模擬炒已建練成的壁同類做項(xiàng)目躺或參逮照經(jīng)來(lái)驗(yàn)指魚(yú)標(biāo)或偽采用掘編制竄概算怨等方柏法來(lái)頭估算牌項(xiàng)目惹所需號(hào)的全刑部投泥資費(fèi)火用。概算進(jìn)是在親初步薪設(shè)計(jì)滴階段要根據(jù)敗設(shè)計(jì)貧圖樣伸、概孕算定蟻額、貝費(fèi)用趨定額豎、設(shè)凱備和克材料船的預(yù)體算價(jià)拖格、垃工資爛標(biāo)準(zhǔn)去等資欺料編敗制的崗比估蹈算更匪詳細(xì)會(huì)、精剝確的尿全部翅建設(shè)收費(fèi)用搏。預(yù)算臘是在課施工礎(chǔ)圖設(shè)乓計(jì)階繩段根寇據(jù)施挑工圖娛樣、塑預(yù)算希定額著、費(fèi)升用定痕額、篇設(shè)備岔和材子料預(yù)申算價(jià)擾格、蹲工資滾標(biāo)準(zhǔn)儲(chǔ)等資際料編吸制的亮更為樂(lè)詳細(xì)拖、精擔(dān)確的爺技術(shù)孩經(jīng)濟(jì)宜文件竊，用晝以確嗎定項(xiàng)搏目所功需的柏全部音投資迎費(fèi)用店。決算烤是反正映項(xiàng)襖目實(shí)精際造按價(jià)的扯文件櫻，是濁辦理更交付用使用堡新增斜資產(chǎn)車的依頓據(jù)。建設(shè)愚項(xiàng)目氏投資逐估算常用預(yù)的固以定資誘產(chǎn)估宮算方嗓法類比詳估算辜法：側(cè)根據(jù)潛已建香成的趣與擬桑建項(xiàng)杯目工褲藝技勉術(shù)路項(xiàng)線相耕同的怠同類撓產(chǎn)品俘項(xiàng)目?jī)r(jià)來(lái)估博算。單位價(jià)生產(chǎn)抵能力袋法規(guī)模脹指數(shù)那法系數(shù)球估算火法概算踏指標(biāo)爹估算久法：枕按概華算定探額分扯部分騎項(xiàng)估晨算。常用州的流比動(dòng)資閥產(chǎn)投洽資估每算方慣法類比陵估算艘法分項(xiàng)歷估算貓法：?jiǎn)柊戳髋麆?dòng)資煉產(chǎn)的兄構(gòu)成傲分項(xiàng)啦估算架。產(chǎn)品箏成本垮測(cè)算會(huì)計(jì)之成本嘗：是懂會(huì)計(jì)涌記錄架在帳斤冊(cè)上享的客呆觀有酬形的技支出際。生產(chǎn)漏成本京：生跟產(chǎn)單訂位為證生產(chǎn)芹產(chǎn)品初或提堪供勞聽(tīng)務(wù)而充發(fā)生孔的各蔬項(xiàng)生蘆產(chǎn)費(fèi)礎(chǔ)用，芝包括戚各項(xiàng)捧直接陸支出歪和制堵造費(fèi)嬸用。直接肆支出直接鏟材料錫（原賽材料呆、輔給助材虛料、桿備品大備件嘉、燃臭料及止動(dòng)力昆等）直接盛工資己（生灶產(chǎn)人勤員的名工資遼、補(bǔ)膜貼）其他獄直接?jì)芍С龈ㄈ缡旄＠匈M(fèi)）踩；制造躁費(fèi)用企業(yè)肯內(nèi)的眉分廠援、車阻間為葬組織曲和管闊理生誕產(chǎn)所杠發(fā)生晃的各吊項(xiàng)費(fèi)偵用包括述分廠紫、車耍間管脆理人名員工奔資、厚折舊搶費(fèi)、供維修池費(fèi)、敢修理緩費(fèi)及那其他拌制造湖費(fèi)用曾（辦賴公費(fèi)信、差工旅費(fèi)召、勞護(hù)保費(fèi)感等）宜。產(chǎn)品盼成本迫測(cè)算管理寇費(fèi)用傅：企詳業(yè)行適政管桿理部柴門(mén)為殲管理葡和組著織經(jīng)冤營(yíng)而匆發(fā)生轎的各帝項(xiàng)費(fèi)葵用。管理減人員砍工資寨和福姑利費(fèi)珠、公餡司一啄級(jí)折蜻舊費(fèi)期、修槍理費(fèi)熊、技駁術(shù)轉(zhuǎn)滿讓費(fèi)漆、無(wú)鋤形資名產(chǎn)和葬資產(chǎn)蠅攤銷涉費(fèi)及劉其他犬管理鉤費(fèi)用牌（辦榴公費(fèi)與、差母旅費(fèi)潤(rùn)、勞右保費(fèi)拾、土怖地使發(fā)用稅爽等）悄。財(cái)務(wù)怠費(fèi)用傭：為剪籌集闖資金電而發(fā)具生的獨(dú)各項(xiàng)忘費(fèi)用僻。生產(chǎn)恥經(jīng)營(yíng)蒸期間簡(jiǎn)發(fā)生濱的利柄息凈吃支出吩及其嬌財(cái)務(wù)繳費(fèi)用粱（匯竄兌凈棗損失印、銀素行手具續(xù)費(fèi)獎(jiǎng)等）國(guó)。銷售茂費(fèi)用笨：為餃銷售果產(chǎn)品腳和提蜜供勞冒務(wù)而胖發(fā)生低的各餅項(xiàng)費(fèi)棉用。包括捆銷售柱部門(mén)即人員購(gòu)工資拐、職有工福卻利費(fèi)皂、運(yùn)口輸費(fèi)用及其催他銷頌售費(fèi)劉用（專廣告桑費(fèi)、暑辦公釘費(fèi)、花差旅疏費(fèi)）譯。產(chǎn)品吉成本鼠測(cè)算經(jīng)營(yíng)椒成本經(jīng)營(yíng)那成本搞是從貌投資顧方案嘗本身?xiàng)椏疾炖?，若是在禽一定搬期間斜（通煮常為我一年里）內(nèi)樂(lè)由于寄生產(chǎn)董和銷蹄售產(chǎn)型品及得提供診勞務(wù)溫而實(shí)世際發(fā)蚊生的標(biāo)現(xiàn)金聾支出峰。它不妨包括沖雖計(jì)吩入產(chǎn)踩品成借本費(fèi)打用中運(yùn)，但皺實(shí)際俱沒(méi)發(fā)補(bǔ)生現(xiàn)絕金支鋤出的胸費(fèi)用晃項(xiàng)目評(píng)。在技謊術(shù)方消案財(cái)打務(wù)分社析時(shí)故：經(jīng)營(yíng)秋成本大＝總呀成本遼費(fèi)用寒－折曬舊費(fèi)肢－維弦檢費(fèi)余－攤末銷費(fèi)?。?cái)梅務(wù)費(fèi)貓用維檢辣費(fèi)指獅礦山宮項(xiàng)目聲的維檢檢費(fèi)去；攤志銷費(fèi)況指無(wú)范形資嘆產(chǎn)的踐攤銷憶費(fèi)。產(chǎn)品里成本租測(cè)算機(jī)會(huì)腥成本由于瞧將有好限資佛源使唐用于柱某種朱特定暗的用竹途而券放棄價(jià)的其蓄他各朝種用賢途的稿最高鼻收益煌。經(jīng)濟(jì)晨成本除實(shí)逃際成搭本一做顯性刃成本拉外，丘還存友在著躍隱性袋成本顏。它貝是指進(jìn)企業(yè)乖自有山的資塘源，慎實(shí)際既上已賤經(jīng)投言入，愚但在固形式只上沒(méi)嶄有支室付報(bào)汁酬的渣那部曲分成繞本。狡經(jīng)濟(jì)算成本矛是顯碗性成占本和面隱性輪成本休之和猜。沉沒(méi)莊成本過(guò)去破巳經(jīng)渡支出撓而現(xiàn)憂在已飾無(wú)法盾得到總補(bǔ)償?shù)痰某少?gòu)本。邊際健成本企業(yè)敢多生霧產(chǎn)一子單位合產(chǎn)量感所產(chǎn)悅生的伍總成縣本增須加。變動(dòng)歉成本賀和固漆定成擊本稅收劃與稅培金我國(guó)駁目前草的工巖商稅野制分修為流學(xué)轉(zhuǎn)稅筑、資名源稅笑、收丘益稅安、財(cái)單產(chǎn)稅稀、特自定行枯為稅插等幾眼類。翠其中永與項(xiàng)磚目經(jīng)棒濟(jì)評(píng)踐價(jià)有零關(guān)的群主要熄稅種傭是：從銷歡售收涌入中熱扣除價(jià)的增證值稅慰、營(yíng)廊業(yè)稅鳥(niǎo)、城麗市維桶護(hù)建止設(shè)稅趙和教容育費(fèi)牙附加勞；計(jì)入窯總成妹本費(fèi)折用的虎房產(chǎn)論稅、灣土地就使用信稅、妨車船顫使用更稅、駁印花備稅等嬌；計(jì)入陶固定毒資產(chǎn)枝總投童資的楊固定殖資產(chǎn)藍(lán)投資拍方向若調(diào)節(jié)芬稅；從利趴潤(rùn)中跪扣除樂(lè)的所面得稅理等。稅收戰(zhàn)與稅暫金營(yíng)業(yè)陰稅：應(yīng)納案營(yíng)業(yè)敞稅稅差額＝甚營(yíng)業(yè)鉤額×伯適用僚稅率唉。銷亦售不宿動(dòng)產(chǎn)尋的稅加率均熱為5尚％。城鄉(xiāng)歇維護(hù)細(xì)建設(shè)擊稅：以納士稅人井實(shí)際綿繳納各的營(yíng)顫業(yè)稅聾稅額涼為附東征依屠據(jù)。炎稅率抖為7華％（費(fèi)市區(qū)耀）。教育據(jù)費(fèi)附輩加：以納須稅人么實(shí)際桌繳納牧的營(yíng)鎖業(yè)稅噴稅額刪為附惰征依賣據(jù)。脫教育置費(fèi)附邪加率漫為3別％。企業(yè)蛙所得奏稅：應(yīng)交律所得陶稅=形應(yīng)納互稅所凍得額雪×所占得稅揭稅率扣。應(yīng)億納稅慈所得集額：余利潤(rùn)川總額±稅收疤調(diào)整遲項(xiàng)目梯金額探。房捧地產(chǎn)限企業(yè)皇所得扯稅率揭一般述為3倘3％影。土地異使用息稅：每年麥0.記2～水10撞元/嫁平方瘡米，剩按城蛙市規(guī)欣模分免四級(jí)尺按年種計(jì)稅袋。（崖稅前踐列支指）稅收容與稅牌金房產(chǎn)腎稅：出租豪房屋穿租金轎的1播2％冶，出屈售房電屋現(xiàn)愿值的侮1.繩2％羨。（疑稅前譯列支僻）固定填資產(chǎn)乖投資岡方向霞調(diào)節(jié)挑稅：計(jì)稅勸依據(jù)艇為固涼定資志產(chǎn)投晉資項(xiàng)每目實(shí)閘際完壘成的她投資正額。差別幅比例紐奉稅率勺：對(duì)于例國(guó)家熄急需扶發(fā)展若的基憤建或莫技改降項(xiàng)目幣投資罰，適戰(zhàn)用零左稅率汪；對(duì)國(guó)掌家鼓瀉勵(lì)發(fā)鎮(zhèn)展但該受能針源、變交通癥等制征約的龜基建叛項(xiàng)目題，實(shí)幼行5％的散輕稅茶政策圖；對(duì)樓牧堂館相所以俗及國(guó)皂家嚴(yán)村格限華制發(fā)仔展的決基建艇項(xiàng)目犬，實(shí)植行30％的亡重稅古政策雹；對(duì)職遣工住診宅的專建設(shè)投投資蒜實(shí)行5％的酸稅率腸；對(duì)不吃屬于壞上述蠅四種索的其龍他項(xiàng)渣目投水資，究實(shí)行魚(yú)中等蝴稅負(fù)邪政策珠（10％、15％）建。經(jīng)濟(jì)定評(píng)價(jià)援中的顧經(jīng)濟(jì)詢效果畫(huà)評(píng)價(jià)靠指標(biāo)我們魔把“精成果拉與消惰耗之執(zhí)比”務(wù)、“望產(chǎn)出它與投鍋人之督比”但稱為嬸經(jīng)濟(jì)亂效果化，而脖將經(jīng)聯(lián)濟(jì)活鬧動(dòng)中論所取虎得的縱有效慎勞動(dòng)眨成果娛與勞階動(dòng)耗似費(fèi)的壞比較廁稱為傾經(jīng)濟(jì)粱效益汗。成果腥與耗膽費(fèi)進(jìn)街行比餐較通怎常有漫三種武表達(dá)叢方式外：差額脅表示謎法比值仆表示紹法差額課一比麻值表?yè)?dān)示法經(jīng)濟(jì)射效果助的分幟類企業(yè)躁經(jīng)濟(jì)日效果發(fā)和國(guó)米民經(jīng)夕濟(jì)效伏果直接郊經(jīng)濟(jì)窩效果勒和間呈接經(jīng)逐濟(jì)效畝果有形散經(jīng)濟(jì)看效果湖和無(wú)怖形經(jīng)靠濟(jì)效詠果經(jīng)濟(jì)暴評(píng)價(jià)群中的獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)種效果孫評(píng)價(jià)逮指標(biāo)投資執(zhí)回收蝦與投扎資回群報(bào)投資琴回收啊是指播投資商者對(duì)貧其所山投入懂資本父的回謀收；投資擔(dān)回報(bào)睛是指咽投資喊者所堤投入稠資本疊在使碰用過(guò)玩程中宗所獲沈得的商報(bào)酬嘗。兩者旨的關(guān)飯系可羊以從古資金排回收巡壽公式榨中反澇映。前者慣可以撿理解圍為投鴿資回繁報(bào)，紙投資維回報(bào)概率為單i，基后者藝就是熱投資企回收長(zhǎng)，是京投資遮者提棄取折險(xiǎn)舊的傘一種腰方法陽(yáng)，若輪以它鐵作為蔥年金蘋(píng)，其當(dāng)折算漆的終血值正認(rèn)好為谷P，滿反映勻了簡(jiǎn)例單再南生產(chǎn)膊的過(guò)胳程經(jīng)濟(jì)漂評(píng)價(jià)淘中的政經(jīng)濟(jì)自效果次評(píng)價(jià)爆指標(biāo)收益遙率：海是一味種投情資回蒼報(bào)率寬，通帖常表責(zé)示為挎一個(gè)府復(fù)合追年百渠分率牌的形紹式，攝表明乖項(xiàng)目薯在一犧定周膨期內(nèi)慘的連驗(yàn)續(xù)收框益能立力。六通常番包括冷：利息恢率：復(fù)針對(duì)假信貸可資金膚而言起，因論此是肺借貸頸資本忘而不怠是權(quán)悄益資部本的宵收益踢率；折現(xiàn)扮率：紀(jì)將未桃來(lái)收考益或戀收入偶轉(zhuǎn)化膨?yàn)楝F(xiàn)塊值的示收益斑率；內(nèi)部訊收益豬率：壓某投脊資在藝其持焦有期驗(yàn)內(nèi)實(shí)玻際獲艇得的肚或預(yù)您期可唯獲得友的收肥益率邁；全部左資本脹收益批率：裁反映者全部駱已投懇入資漢本的湊收益嶼水平偶，它閘不考諒慮還是本付笨息的鎮(zhèn)影響則，假令設(shè)全氏部投舒資都溫是投假資者績(jī)的自修有資顆金；權(quán)益興資本秒收益判率：頂反映尾投資父者投貴入自家有資擱金的凳收益自水平喬。經(jīng)濟(jì)林評(píng)價(jià)權(quán)中的友經(jīng)濟(jì)幕效果琴評(píng)價(jià)打指標(biāo)其它始經(jīng)濟(jì)帝效果晌評(píng)價(jià)待指標(biāo)投資鞠回收良期：谷反映洲收回桐全部融投資浸的時(shí)松間長(zhǎng)購(gòu)短；現(xiàn)金皆回報(bào)遠(yuǎn)率：撲反映紀(jì)初始餅現(xiàn)金鈴?fù)顿Y緒或首羅付款票與年知現(xiàn)金濫收入裙之間退的關(guān)熊系；還本根付息哪比率解：投劃資所代獲得鉤的年籮凈經(jīng)懼營(yíng)收雙入除丑以年哪還本字付息咽額。財(cái)務(wù)券評(píng)價(jià)哄的基師本數(shù)貫據(jù)計(jì)叢算表建設(shè)粉投資永估算丸表：暢估算惰項(xiàng)目搜從籌據(jù)建到霞竣工狠驗(yàn)收尖中全維過(guò)程象的全歲部費(fèi)拐用。序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）估算指標(biāo)工程量單位指標(biāo)一建安工程1.1建筑工程裝飾120015000m2元/m28001.2地下室部分723600m2元/m2200……………………………………合計(jì)7846二規(guī)劃設(shè)計(jì)2.1初步設(shè)計(jì)23………………總計(jì)12389財(cái)務(wù)糾評(píng)價(jià)忌的基窄本數(shù)泄據(jù)計(jì)歷算表總成譯本費(fèi)姜用測(cè)沾算表?。喊瘩R開(kāi)發(fā)猶經(jīng)營(yíng)怨順序限及成越本測(cè)首算方庫(kù)法，薪測(cè)算黑從開(kāi)片發(fā)建殺設(shè)到酷銷售端經(jīng)營(yíng)鳥(niǎo)總費(fèi)股用的塊。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456…1銷售成本1.1建房成本1.2售房費(fèi)用………………2租賃成本1.1建房成本1.2出租費(fèi)用…………總成本財(cái)務(wù)如評(píng)價(jià)使的基婦本數(shù)地?fù)?jù)計(jì)股算表投資遷項(xiàng)目陸損益扶測(cè)算按表：枯反映釘開(kāi)發(fā)啄經(jīng)營(yíng)邊過(guò)程濁中的趕收入獄、費(fèi)惕用、扔利稅列、所奧得稅提等情夢(mèng)況，族用以答計(jì)算產(chǎn)經(jīng)濟(jì)化指標(biāo)跳。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456…1經(jīng)營(yíng)收入1.1售房收入1.2租金收入………………2總成本費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金4經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)5所得稅6稅后利潤(rùn)財(cái)務(wù)卻評(píng)價(jià)福的基床本數(shù)副據(jù)計(jì)等算表現(xiàn)金蹲流量縮慧表：信一系杰列財(cái)鬧務(wù)基摔礎(chǔ)數(shù)破據(jù)報(bào)隸表的接匯總步。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期123456…1現(xiàn)金流入1.1售房收入………………小計(jì)2現(xiàn)金流出2.1建安成本………………小計(jì)3凈現(xiàn)金流量-131-1840121194累計(jì)凈現(xiàn)金流量-131-149-10912305凈現(xiàn)值-117-1528106116累計(jì)凈現(xiàn)值-117-132-104223資金輸?shù)臅r(shí)略間價(jià)滲值及纏其等麗值計(jì)搞算不同霜時(shí)間咳發(fā)生脊的等喚額資嶄金在哲價(jià)值壇上的稻差別咽稱為鄭資金著的時(shí)引間價(jià)坐值資金芽增值奶（投忍資者養(yǎng)）犧牲策即期泊消費(fèi)捷（消摩費(fèi)者屑）資金幟時(shí)間快價(jià)值圣得大斯小取岡決于投資院利潤(rùn)經(jīng)率通貨以膨脹春率風(fēng)險(xiǎn)（投嚇資利眼潤(rùn)率槐＝資艦金時(shí)葡間價(jià)享值＋減通貨教膨脹某率＋救風(fēng)險(xiǎn)登）利息擦：占跪用資純金所宋付的潔代價(jià)單利籃：F＝閃P（艘1+驗(yàn)i?n）復(fù)利則：F＝越P（臭1+呼i）n資金雕的時(shí)余間價(jià)卵值及先其等巧值計(jì)巴算利率稀與計(jì)鬧息周都期名義非利率實(shí)際水利率資金先等值考慮闊時(shí)間帳因素賄的情腸況下幅，不縱同時(shí)朽點(diǎn)發(fā)駝生的生絕對(duì)撈值不宅等的扮資金拒可能吐具有福相同塊的價(jià)多值。貼現(xiàn)壓與貼躺現(xiàn)率現(xiàn)值蚊、終院值、題年金現(xiàn)金麥流量擔(dān)圖i0123456資金聲的時(shí)機(jī)間價(jià)漫值及稻其等匪值計(jì)標(biāo)算年金驚：每樂(lè)年發(fā)凝生一坐次的車款項(xiàng)構(gòu)，現(xiàn)由推廣砌為定遷期發(fā)悲生的下款項(xiàng)芬。分亞為普通止年金鎮(zhèn)（定營(yíng)期、恒定額絲式）期初賄年金期末座年金特殊松年金疾（定竄期、衰不定括額）等比悠年金等差它年金延期補(bǔ)年金離：第攤一次配款項(xiàng)計(jì)發(fā)生況距“初現(xiàn)在屢”有籍很長(zhǎng)滲時(shí)間萬(wàn)，即延投資身若干鉆年后鞭才有件穩(wěn)定呆收益蔽。永久勵(lì)年金雀：只早有起蘇始時(shí)赤間，傅沒(méi)有尋終了陳時(shí)間逮。資金吼等值迅計(jì)算資金烤等值魯計(jì)算財(cái)務(wù)性評(píng)價(jià)報(bào)的主療要指輔標(biāo)與拜方法單位煮面積循投資作額：勻開(kāi)發(fā)彎項(xiàng)目擇投資謠總額該與總煮建筑偽面積段的比矛例簡(jiǎn)單鞋投資疫收益對(duì)率：丟開(kāi)發(fā)名建設(shè)綿完成憑后正旅常年閥度的謹(jǐn)年凈該收入揮總額鐮（或圓預(yù)計(jì)朽回收浪期內(nèi)冶的平冷均年脹凈收盤(pán)入額嫩）與透項(xiàng)目天總投卻資額姨的比杯率投資勉利稅桑率：俱正常蜜年度黑的年時(shí)利稅迎總額差（或絞預(yù)計(jì)倆回收販期內(nèi)欺或全義部售昌完的緩幾年筆內(nèi)的莊年均公利稅識(shí)）與乘項(xiàng)目胞總投炮資的渠比率靜態(tài)辯投資裹回收蕉期：狹以項(xiàng)賢目的蚊凈收川益來(lái)欺抵償便全部芬投資分（包皮括固梅定資順產(chǎn)投貫資和豆流動(dòng)迎資金娛）所療需要仰的時(shí)普間逮。財(cái)務(wù)扒評(píng)價(jià)籠的主聲要指誓標(biāo)與肉方法空置浴率＝楚空房售損失貌/總品計(jì)劃姿收入運(yùn)行薪費(fèi)率助＝總甩運(yùn)行網(wǎng)費(fèi)用前/總副計(jì)劃暫收入債務(wù)攝償還進(jìn)覆蓋鳳率＝穿凈收反入/紛年債碌務(wù)償篇還數(shù)總開(kāi)猴支費(fèi)專用率肝＝（撇總運(yùn)慶行費(fèi)半用+喜債務(wù)摟償還棍數(shù)）時(shí)/總熊計(jì)劃畏收入貸款喊資金孝率＝溝貸款曉額/勾總投紅資……財(cái)務(wù)撐評(píng)價(jià)容的主鴨要指蹤蝶標(biāo)與昂方法財(cái)務(wù)沈凈現(xiàn)址值（FN喪PV）:假項(xiàng)目求按行疤業(yè)的納基準(zhǔn)辟收益書(shū)率或蚊設(shè)定油的目踐標(biāo)收激益率魚(yú)，將蹦各年蓮的凈慰現(xiàn)金四流量銹折算襲到開(kāi)怒發(fā)活提動(dòng)起掏始點(diǎn)慮的現(xiàn)疫值之膛和。FN買PV≥0每說(shuō)明嬸項(xiàng)目捕的獲桐利能田力達(dá)騎到或忠超過(guò)團(tuán)了基已準(zhǔn)收頭益率障的要竊求，滅在財(cái)浴務(wù)上色是可責(zé)行的據(jù)。與F敞NP騙V相次關(guān)的別一個(gè)準(zhǔn)評(píng)價(jià)歷指標(biāo)醋是財(cái)匙務(wù)凈秀年值扒(FN遵AV)，羅即將弊項(xiàng)目輪凈現(xiàn)幅值分塞攤到枝投資躲期各命年的偷等額桶年值敘。財(cái)務(wù)鈔凈現(xiàn)怪值率慮（NP慘VR）:財(cái)務(wù)聞評(píng)價(jià)船的主陜要指殼標(biāo)與嫩方法年份123455.5凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600300年折撿現(xiàn)率稱＝1懶2％FN速PV雹＝-竟40場(chǎng)00般/(宿1+斥12集%)擋-3再60惜0/鳴(1膊+1丈2%患)2+3咳00暑0室/(沃1+軌12喇%)3+7叨00特0活/(牌1+舅12淺%)4+6勞00居/茂(1赤+1臘2%己)5+3欠00宣/跌(1紫+1呀2%猛)5.虎5=6視43看.6蹲8崇>曉0財(cái)務(wù)勺評(píng)價(jià)乳的主眾要指窗標(biāo)與鐮方法財(cái)務(wù)束內(nèi)部逮收益望率（FI齒RR）：益在項(xiàng)士目投蕉資有盾效期客內(nèi)，咬各年未凈現(xiàn)桑金流掌量現(xiàn)侵值累策計(jì)等艇于零勵(lì)時(shí)的慣折現(xiàn)敏率。對(duì)房私地產(chǎn)戀開(kāi)發(fā)耽項(xiàng)目密而言目，投觀資有屢效期廉是指昌從購(gòu)留買土涼地使貝用權(quán)橫開(kāi)始忘到項(xiàng)遇目全松部售旺出為翅止的馳時(shí)間東。FI趕RR可以騾通過(guò)頓逐步疤測(cè)試隱法（下內(nèi)插圓法）艷求得禿，即寬先用滿目標(biāo)擴(kuò)收益匹率或妥基準(zhǔn)液收益工率求筑得項(xiàng)每目?jī)粞绗F(xiàn)值種，若宣為正飯，則趟用更膀高的患折現(xiàn)仗率使槐凈現(xiàn)相值為績(jī)零的喝正值箏和負(fù)沙值各禿一個(gè)阻，然欄后通寫(xiě)過(guò)內(nèi)旋查計(jì)馬算FI簡(jiǎn)RR。財(cái)務(wù)培評(píng)價(jià)第的主來(lái)要指恨標(biāo)與洗方法r1:當(dāng)宅項(xiàng)目橋凈現(xiàn)敬值為偏接近職于零販的正脹值時(shí)拿的折來(lái)現(xiàn)率期；r2:當(dāng)宰項(xiàng)目雄凈現(xiàn)逃值為烤接近盤(pán)于零憑的負(fù)鑄值時(shí)眼的折得現(xiàn)率勉;NP搜V(音r1):右采用丘低折永現(xiàn)率弦時(shí)凈能現(xiàn)值魔的正妨值；NP趙V(疏r2):柴采用逮高折璃現(xiàn)率擺時(shí)凈燙現(xiàn)值懷的負(fù)看值。r1恭與r2之間燈的差鞠距應(yīng)著在2證％之爽內(nèi)，省否則獻(xiàn)兩者獵之間罷不一導(dǎo)定呈銳線性深關(guān)系哨。FI季RR可以忍反映念項(xiàng)目瀉投資塞所能淹支付惜的最程高貸焦款利嫌率，喚也可感以與正部門(mén)四或行喪業(yè)的浩基準(zhǔn)文收益懷率或屠目標(biāo)寒收益?zhèn)ヂ蔵c進(jìn)行屆比較份，當(dāng)FI喪RR≥ic時(shí)，扶則認(rèn)餐為項(xiàng)叨目財(cái)蚊務(wù)上脊可行息。財(cái)務(wù)咳評(píng)價(jià)及的主間要指貍標(biāo)與甘方法年份123455.5凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600300取年更折現(xiàn)遇率＝域12歌％時(shí)FN喉PV慰＝-載40趁00媽/(睜1+搭12罵%)甚-3湯60新0/捏(1艦+1鎮(zhèn)2%拴)2+3摔00封0勸/(容1+棍12超%)3+7蠢00鉆0魄/(扒1+員12城%)4+6責(zé)00躍/盒(1聰+1辜2%鹿)5+3擔(dān)00術(shù)/恭(1食+1估2%肥)5.略5=6芹43倚.6儀8洞>據(jù)0取年拳折現(xiàn)距率＝談18君％時(shí)FN譯PV拉＝-拌40延00均/(城1+看18太%)圾-3則60跳0/再(1桿+1昏8%醫(yī))2+3充00免0松/(答1+各18四%)3+7鼻00暫0充/(戲1+匠18忽%)4+6疫00良/篩(1怕+1緒8%箏)5+3佳00山/扭(1隔+1牛8%姑)5.段5=-任15裹6.位14棒<0取年改折現(xiàn)淺率＝雖16貌％時(shí)FN掘PV穴＝-似40耐00陵/(蝕1+綢16復(fù)%)旗-3健60攻0/仆(1叨+1懶6%笨)2+3移00春0竹/(嶼1+袖16矛%)3+7進(jìn)00臣0瘦/(誓1+地16艙%)4+6良00峰/館(1州+1桌6%旦)5+3睜00貌/節(jié)(1苦+1橋6%賓)5.聾5=8度2.織56艘>0FI抄RR類=1伴6%聚+?82議.5稍6?×（18％-1千6％）÷（?82棟.5聯(lián)6?+?-15貍6.該14?）＝16眼.6永9％財(cái)務(wù)茫評(píng)價(jià)稼的主起要指浩標(biāo)與姑方法FI唉RR是項(xiàng)善目投鏈資的廉盈利春率，源由項(xiàng)勾目的向現(xiàn)金餡流量史決定羞，是芽?jī)?nèi)生六決定排的，債但其感反映宏的是薄項(xiàng)目鵝生命前期內(nèi)爸沒(méi)有繪回收劑的投轉(zhuǎn)資的顯盈利嘗率，幻玉而不扁是初慨始投毅資在尺整個(gè)蔑生命礎(chǔ)期的烤盈利起率。比如蹈，某吩方案夢(mèng)初期蓬投資綠10半00僚萬(wàn)元餓，F(xiàn)I腦RR為1白0％鴨，第窗一年嘗凈收打入3雪50眨萬(wàn)元各，第肝二年籃30剪0萬(wàn)志元。灣由于飾初期公投資倆在第所一年憤末的映等值仆為1旅10燙0萬(wàn)訴元，好所以員第一襪年末甩未回昌收的寬資金勢(shì)為7插50程元，丘根據(jù)FI猴RR的經(jīng)濁濟(jì)含蠶義，精10絮％是搜未回頑收資英金的疤收益杯率，孕那么口第一司年末聯(lián)未回涉收的范資金鵝到第公二年印末的鍛等值要為8傳25商萬(wàn)元墾，減升去第郊二年倚的凈腿收入行30射0萬(wàn)燙元，吐第二遮年末闖未回委收資出金為浪52厘5萬(wàn)屠元，奮依此撒類推筆，到掠生命斃期末馬，未推回收率資金安為零誦。這竿里假牌定了裁已回痕收資療金用雅于再葛投資掌的收飛益率慈等于FI濃RR。關(guān)于緣瑞財(cái)務(wù)板內(nèi)部鄭收益陜率的明評(píng)價(jià)再投摩資假蔥設(shè)（棒re授in儉ve承st夏me險(xiǎn)nt爹a線ss億um遺pt聰io申n）投資浙方案滔A士B初始腎投資頁(yè)10問(wèn)69貫4均1痰06磁94第一歡年的跪凈現(xiàn)其金流深量冠7嘉00崇0稍0第二遵年的闖凈現(xiàn)激金流施量族7滑00時(shí)0搶1慌48辨90內(nèi)部昌收益孤率樓2限0％徒18撿％用2蜘0％暫的再寶投資端利率深計(jì)算有10許％第一魚(yú)年窩8飄40作0檔7點(diǎn)70離0第二被年用7攝00耀0蹈7敘00院0累計(jì)弊終值助15餐40粉0固1謝47激0020底％折由現(xiàn)鹽1膀06誘94甘10由20努8資金辭等值軌的貼閃現(xiàn)率嘴2靈0％幼17街.2咱4％關(guān)于漏財(cái)務(wù)兇內(nèi)部糧收益最率的幣評(píng)價(jià)投資初方案泊A候B初始典投資左22蠅83掏2斯3膀35燥22前3鳴年的借年現(xiàn)瓣金流哀量岡10應(yīng)00餐0段1終00簡(jiǎn)00第4證和第爸5年渡的凈手現(xiàn)金葬流量泰0古1落00學(xué)00內(nèi)部蜻收益醋率恐1谷5％較15呆％用1樂(lè)0％祥的再牌投資地利率電計(jì)算第1合年（診再投叢資4荷年）代A補(bǔ)B第2歐年（襖再投洪資3畫(huà)年）盈14鋸64鵲1費(fèi)1院46財(cái)41第3宮年（旦再投神資2洋年）祖1舒33驚10絞13呈31洞0第4姓年（喜再投友資1擋年）求0夕11多00發(fā)0第5怎年（奔再投倉(cāng)資0杏年）極0雀1土00許00所有頭現(xiàn)金穩(wěn)流量避的終豪值鳥(niǎo)4肚00揮51員61語(yǔ)05清1資金耕等值頭的貼鞭現(xiàn)率找1構(gòu)1.過(guò)9％期12習(xí).7體％財(cái)務(wù)臺(tái)評(píng)價(jià)釋的主卸要指礙標(biāo)與積方法但通溜常情賊況下某，再肉投資脅的收痛益率莊往往粒小于堪初期報(bào)投資違的收陵益率鵝，因蟻為回浸收的寬資金異總是提比初澡期投膀資的波少，阻而且反使用銜時(shí)間莖短。尖為了攤反映逗出兩曬者的鎮(zhèn)差別蚊，給帳出一闊個(gè)回間收資影金再感投資課的收劇益率饑（通氣常取毒基準(zhǔn)伙收益未率ic），鄉(xiāng)豐產(chǎn)生兵了財(cái)頁(yè)務(wù)外昨部收伐益率挽（FE鉤RR）的圖概念捉。一般箏ic<FI秩RR，所受以一鎮(zhèn)般ic<FE圖RR<FI啦RR校。財(cái)務(wù)腥評(píng)價(jià)勿的主煎要指飄標(biāo)與泛方法通常妨情況奴下，F(xiàn)I喊RR計(jì)算利只適飲用于午常規(guī)漸投資演方案么的評(píng)將價(jià)，仗非常販規(guī)投為資方競(jìng)案往拾往會(huì)氏出現(xiàn)米多解。常規(guī)牧投資搏方案線是指竭在生養(yǎng)命期鈔內(nèi)除我建設(shè)狀期或朵投產(chǎn)與初期抗的凈婆現(xiàn)金課流量歉為負(fù)汪值之乒外，溉其余優(yōu)年份徐均為街正值鼻，凈做現(xiàn)金抖流量稼符號(hào)賤只從率負(fù)到項(xiàng)正變狹化一知次，綢且所橡有負(fù)支值均羽出現(xiàn)任在正蕉值之灰前。當(dāng)用臟于兩嬸個(gè)方晚案比稿較時(shí)圣，通暢常采降用增坐量財(cái)張務(wù)內(nèi)追部收壁益率音（ΔFI衫RR），時(shí)它是掏指增兼量?jī)羝F(xiàn)值歐等于限零時(shí)零(或掉凈現(xiàn)石值相名等時(shí)倚)的求折現(xiàn)造率，德增量短凈現(xiàn)價(jià)值根寇據(jù)根五據(jù)兩亦個(gè)方泳案的匹增量詢現(xiàn)金新流量伴計(jì)算已。若ΔFI陷RR≥ic，則旦增量干投資草部分本達(dá)到壟了規(guī)盞定要迷求，破增加睬投資旁有利剪，投哄資大排的方窗案有魄利。凈現(xiàn)涼值與蹲內(nèi)部竄收益輩率的基比較決策腥原則FI場(chǎng)RR遣>＝料最小峰收益嘴率FN臣PV第>0規(guī)模旁不同投資顯方案辭A本B初始復(fù)投資喬10爪00陷00鵝15謎00溝00拉0第一非年后頂回收擊1惑50玻00材0才2豎00更00暑00FI納RR榮50擾％并3疼3％FN悄PV汪（1袖2％胃）鳴33展92有8轎2治85鴿71屯4凈現(xiàn)歷值與種內(nèi)部護(hù)收益舟率的衣比較現(xiàn)金間流量奏時(shí)間信不同投資寸方案輩C健D初始勁投資探10植00供0士1恢00逆00第1極年現(xiàn)撕金流模量尚20森00拳40孝00第2刮年現(xiàn)扒金流逆量牛30誰(shuí)00脅40償00第3姨年現(xiàn)啄金流吹量提50洪00歷40敞00第4陰年現(xiàn)幣金流車量猛60吩00誓45繭00第5慈年現(xiàn)卸金流畫(huà)量檢70甘00蒙50嬸00FI這RR西28以.2增％朽3透0.竊9％FN騰PV探（1職2％膚）驚55校21糠53貿(mào)04財(cái)務(wù)努評(píng)價(jià)傾的主字要指晃標(biāo)與厘方法動(dòng)態(tài)午回收緩期（澇DP佩P）盡：考也慮折跳現(xiàn)因惑素時(shí)世，擬侵投資懼項(xiàng)目展的所揀有投漿入回慚收所拼需要毅的時(shí)蛛間，撇一般份從建廢設(shè)開(kāi)演始年鳴算起喘，以割年為濤單位異。可以祖根據(jù)穴現(xiàn)金認(rèn)流量林表計(jì)簡(jiǎn)算D倚PP膛。財(cái)務(wù)掉評(píng)價(jià)筍的主傻要指愿標(biāo)與證方法年份123455.5凈現(xiàn)金流量-4000-360030007000600300年折湊現(xiàn)率滅＝1掉2％1、偵計(jì)算敏各年嚷現(xiàn)金梯流量弱的凈霜現(xiàn)值第1于年＝省-4盜00盞0/躺（1淡+1姿2％秧）＝茄-3爬57仙1.名6第2吊年＝偵-3串60你0/協(xié)（1略+1來(lái)2％竿）2＝-雀28養(yǎng)69餃.9弦2第3鋸年＝趴-2趕13轟5.副4；薪第4妥年＝暈44須48牌.5血；第逆5年屆＝3怎40閘.4寒4；猴第5小.5犁年＝糖16抽0.地862、吳計(jì)算燙累計(jì)嬸現(xiàn)金貧流量錘的凈柿現(xiàn)值第1癢年末順＝-瘡35鼓71雅.6脹；第鄰2年拘末＝漁-6尊44然1.吵52裳；第先3年們末＝連-4繁30毅6.侮12獄；第4財(cái)年末升＝1元42侍.3矩83、瓶求D魄PPDP周P＝能4贈(zèng)-1貓+?-43利06蓮.1吊2?/4齡44鋼8.柔5＝3.斗97財(cái)務(wù)大評(píng)價(jià)缺的主降要指舅標(biāo)與飾方法開(kāi)發(fā)冠商成膜本利滴潤(rùn)率脂：是撿開(kāi)發(fā)紛商初育步判印斷項(xiàng)執(zhí)目財(cái)養(yǎng)務(wù)可戶行性企的指盒標(biāo)：計(jì)算板項(xiàng)目擊總開(kāi)辨發(fā)價(jià)緞值，恐如果鐮項(xiàng)目宵全部軋銷售隆，則洪等于胞扣除作銷售巖稅金愈后的晃凈銷邁售收途入；暴如果辟全部奔出租然，為芽項(xiàng)目土在整鏡個(gè)持劍有期黃內(nèi)所寺有凈澆經(jīng)營(yíng)仰收入情的現(xiàn)頸值累景計(jì)之嚴(yán)和。總開(kāi)關(guān)發(fā)成序本一頓般包糞括土夢(mèng)地費(fèi)織用、猜前期振工程棗費(fèi)用晌、建錄筑安析裝費(fèi)軋用、親管理漢費(fèi)、蒙財(cái)務(wù)笨費(fèi)用驚、銷第售費(fèi)足用和顫其他獵費(fèi)用竭。成本故收益態(tài)率：囑項(xiàng)目底正常暮盈利合年份衛(wèi)的年?duì)N凈經(jīng)滴營(yíng)收懶入與經(jīng)總開(kāi)寬發(fā)成至本之勤比，迎常用夜于租客賃物閃業(yè)財(cái)伴務(wù)分半析。財(cái)務(wù)錄評(píng)價(jià)份的主預(yù)要指版標(biāo)與挎方法以上燒收益硬率都舅沒(méi)有塔考慮乖通貨默膨脹贈(zèng)的影延響，首稱為立表面例收益轉(zhuǎn)率，丈如果色考慮窩通貨月膨脹洲的影伙響，辨則實(shí)菠際收磁益率聚（Rr）、勉表面痕收益托率（勾Ra）與摸通貨檔膨脹蘇率（宋Rd）之脅間的響關(guān)系世為：國(guó)民珠經(jīng)濟(jì)樸評(píng)價(jià)國(guó)民查經(jīng)濟(jì)哀評(píng)價(jià)鑄是從鑄國(guó)家旋整體邀或全熊社會(huì)瓦的角滅度，角考察針項(xiàng)目看能否固做到瘡最優(yōu)六利用攪，是般否取舊得最圈佳的獎(jiǎng)社會(huì)赴經(jīng)濟(jì)糾效益爭(zhēng)。為什事么要雨進(jìn)行破國(guó)民訂經(jīng)濟(jì)目評(píng)價(jià)莖？財(cái)務(wù)般評(píng)價(jià)拐使用撞的是座現(xiàn)行跌市場(chǎng)換價(jià)格立，由花于諸鞋如政改府控勢(shì)制等呈原因凱，使尊價(jià)格仆脫離購(gòu)產(chǎn)品毅價(jià)值流（如推政府互對(duì)生遷活必秧需品藏如糧避食、搞食油線、棉停布和揮住房裳等實(shí)競(jìng)行低隆價(jià)供櫻應(yīng)；李為了廁扶持梨出口無(wú)工業(yè)部以較視高的冷收購(gòu)敢價(jià)格艦進(jìn)行愉補(bǔ)貼籮等）捕，因囑此“已失真去”的將價(jià)格胸不能南反映席項(xiàng)目控的真夕正效腳益。投資滑項(xiàng)目局存在削外部練性（追外部淋收益學(xué)、外若部成斤本）撇。外輕部收藝益是珍指落葛在投正資經(jīng)狐營(yíng)主毒體之湖外的現(xiàn)收益銹，由形其他康人免酸費(fèi)獲頸??；搖外部江成本姜是指的落在搜投資族經(jīng)營(yíng)戚主體溪之外利的社灰會(huì)成襲本，拖由其盈他人優(yōu)無(wú)償敘承擔(dān)阿。前避者如冶技術(shù)著擴(kuò)散爭(zhēng)、閑謠置資允源的矮利用融等，低后者迷如環(huán)待境污它染。國(guó)民聯(lián)經(jīng)濟(jì)弓評(píng)價(jià)國(guó)民萍經(jīng)濟(jì)此評(píng)價(jià)籮與財(cái)置務(wù)評(píng)戲價(jià)的宵不同椅：評(píng)價(jià)房誠(chéng)的角開(kāi)度不性同；前者盾是從變國(guó)民緩經(jīng)濟(jì)伐和社狂會(huì)需詞求的久角度拉來(lái)考隨察項(xiàng)予目需蛛要社就會(huì)付醋出的鞭代價(jià)膏和對(duì)皇社會(huì)遮的貢愁獻(xiàn)熟；后者遇是在咱企業(yè)扶的角喜度考粉察項(xiàng)諒目的縣盈利系能力梨和借公款償泳還能某力。采用格的參壓數(shù)不頸同。財(cái)務(wù)疼評(píng)價(jià)伴采用漸的是剝現(xiàn)行弊市場(chǎng)仇價(jià)格詞，國(guó)討民經(jīng)聾濟(jì)評(píng)偽價(jià)采貓用的君是根莫據(jù)機(jī)劃會(huì)成召本和晉供求瞞關(guān)系獨(dú)確定湖的影幼子價(jià)否格；財(cái)務(wù)洽評(píng)價(jià)租采用第的是免基準(zhǔn)狼收益勉率，截國(guó)民歌經(jīng)濟(jì)筑評(píng)價(jià)度采用蚊的是籍社會(huì)元折現(xiàn)仿率；財(cái)務(wù)紛評(píng)價(jià)港采用狐的是胃國(guó)家盾統(tǒng)一偽的官戶方匯培率，犬國(guó)民升經(jīng)濟(jì)昌評(píng)價(jià)扶采用慚的是膏影子袋匯率扇。國(guó)民光經(jīng)濟(jì)州評(píng)價(jià)效益嫁與費(fèi)別用的吸構(gòu)成母和范欠圍不喉同；有些混在財(cái)暖務(wù)評(píng)惹價(jià)中京屬于剛支出杜的，底在國(guó)薯民經(jīng)餓濟(jì)評(píng)恩價(jià)中橋不屬杠于支前出（且如稅毒金、萄國(guó)內(nèi)懸貸款祥利息蒼），屬而在染財(cái)務(wù)時(shí)分析六中不購(gòu)屬于坑支出把的，懸在國(guó)壤民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)紗價(jià)中收屬于攔支出濕（如哪污染偽、出質(zhì)口補(bǔ)委貼）銜；另外堤財(cái)務(wù)膛評(píng)價(jià)風(fēng)中只鑒考慮悅直接怒收益影和直既接成薄本，乏國(guó)民臉經(jīng)濟(jì)身評(píng)價(jià)蜜不僅擴(kuò)包括戚這些日，而咬且包堤括間悼接收禁益和竹間接悔成本常，即去包括斯可計(jì)剃量的即貨幣山效果貪，也克包括很不可走計(jì)量嘆的政舌治、準(zhǔn)環(huán)境評(píng)、國(guó)轟防等危效果私。國(guó)民曬經(jīng)濟(jì)死評(píng)價(jià)國(guó)民廟經(jīng)濟(jì)助評(píng)價(jià)境的費(fèi)際用計(jì)本算稅收快和補(bǔ)章貼某房車地產(chǎn)恩開(kāi)發(fā)鍋?lái)?xiàng)目私根據(jù)擦設(shè)計(jì)嚼預(yù)測(cè)勇，需民從市將場(chǎng)購(gòu)索買鋼鈴材5慨00況噸，樓水泥威80闖0噸貸。鋼像材的堪市場(chǎng)脖價(jià)格拌是2期00商0元傲/噸辱，其飄中有魄20液％的課間接些稅；農(nóng)水泥碧的市窗場(chǎng)價(jià)撓格是軌12局0元另/噸憑，包側(cè)括1涉0％懶的國(guó)倒家補(bǔ)摟貼。豈如果額進(jìn)行稀國(guó)民堆經(jīng)濟(jì)脈評(píng)價(jià)蒸，它火們的愈經(jīng)濟(jì)司代價(jià)武是多欲少？費(fèi)用裝、利睜息及青其它凡是湖能提撿供一箭定的刷勞務(wù)疾服務(wù)并等費(fèi)悄用都菌應(yīng)記鋼入經(jīng)郊濟(jì)成達(dá)本，充如養(yǎng)皺路費(fèi)伏、城鞋市維焦護(hù)費(fèi)恭、排旗污費(fèi)男等；利息匪屬于火轉(zhuǎn)帳斃性質(zhì)較，支烈出不坡算成問(wèn)本，鉤收入變不算法收益尤；折舊字在國(guó)含民經(jīng)豬濟(jì)分瀉析中煌也不隨考慮猾；一般奏性的填通貨懇膨脹堂在國(guó)暢民經(jīng)袖濟(jì)分艇析中土也不致考慮葡。國(guó)民扮經(jīng)濟(jì)填評(píng)價(jià)國(guó)民攪經(jīng)濟(jì)猶評(píng)價(jià)聲的價(jià)孔格計(jì)桶算影子塌價(jià)格是相揭對(duì)于來(lái)市場(chǎng)股交換鋒價(jià)格脂的計(jì)忽算價(jià)爆格，端又稱浸“經(jīng)言濟(jì)價(jià)嚴(yán)格”幻玉。它是起基于情市場(chǎng)儀交換繳價(jià)格叫決定卷的，遺對(duì)貨查品進(jìn)煮行分妻析計(jì)擱算后拿確定扭。外貿(mào)桃貨品世：以傅貨品送的口想岸價(jià)艷減去坦捐稅都后乘鞏以影速子匯惹率。非外煎貿(mào)貨醫(yī)品：懸比較口復(fù)雜芽，通氏常計(jì)說(shuō)算其襖影子紐奉成本鈔，即啊計(jì)算決生產(chǎn)憂這些約貨品虹所消句耗的快原材深料成馬本以雪及與非此有議關(guān)的移因素件，一軌般只鼓進(jìn)行筋粗略眨的計(jì)檢算。影子感工資垃率進(jìn)行膀財(cái)務(wù)叉分析意，人徒工屬碼于成晌本，邪工資宜是成錢(qián)本支仔出，喇但對(duì)