房地產(chǎn)估價(jià)課件

房地產(chǎn)估價(jià)課件1什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)（RealEstate,RealProperty）是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益主要有所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。房地產(chǎn)是房屋建筑物與土地使用權(quán)的總稱，包括房產(chǎn)和地產(chǎn)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)不可分割、相互依存的有機(jī)結(jié)合體。在我國土地所有權(quán)歸國家和農(nóng)村集體所有，單位和個(gè)人只能取得土地使用權(quán)。2什么是房地產(chǎn)估價(jià)？房地產(chǎn)估價(jià)（RealEstateAppraisal，Propertyvaluation）是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。3房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)1．所有權(quán)——指所有人于法令限制范圍內(nèi)，對(duì)于所有物擁有全面的支配的權(quán)利。城市土地——國家所有（全民所有）農(nóng)村土地——農(nóng)村集體所有土地所有權(quán)不得交易。42．使用權(quán)——是指對(duì)他人之物于一定范圍內(nèi)，有使用和收益的定限權(quán)利，即使用權(quán)人在一定范圍內(nèi)，對(duì)標(biāo)的物的占有、使用和收益的權(quán)利。土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓是解決房地產(chǎn)開發(fā)用地問題的主要方式。5土地使用權(quán)出讓的期限：1）居住用地70年；2）工業(yè)用地50年；3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5）綜合或者其他用地50年。6房地產(chǎn)估價(jià)在國內(nèi)、外的發(fā)展國外房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展國內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)的發(fā)展7我國的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，是在1978年以后改革開放的背景下，隨著改革土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地產(chǎn)成為商品可進(jìn)入市場流通而出現(xiàn)的，起步比較晚，但是發(fā)展較快，得到了政府和社會(huì)的重視，突出表現(xiàn)在以下4方面：1、1994.7.5公布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，第五十八條規(guī)定“國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。2、93、94年，建設(shè)部和人事部聯(lián)合認(rèn)定了兩批共346名“房地產(chǎn)估價(jià)師”。從95年起，取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的唯一途徑，是通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。3、94.8成立了全國性的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織——中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)（chinainstituteofrealestateappraisers,CIREA），其主要職責(zé)是——開展房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法研究——制定房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，——協(xié)助政府有關(guān)主管部門進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)師考試、注冊(cè)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)評(píng)定、管理工作，——組織房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)培訓(xùn)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育——調(diào)處房地產(chǎn)估價(jià)糾紛——開展國際學(xué)術(shù)交流等。4、99.2建設(shè)部會(huì)同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，自99.6.1起執(zhí)行。8

房地產(chǎn)行業(yè)*房地產(chǎn)投資開發(fā)*房地產(chǎn)中介服務(wù)*物業(yè)管理房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)9房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)1）

房地產(chǎn)估價(jià)中對(duì)土地認(rèn)識(shí)坐落位置面積大小形狀四至地勢周圍環(huán)境利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況地質(zhì)水文狀況基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度土地使用管制（城市規(guī)劃限制條件，可以通過下列文件了解（1）規(guī)劃要點(diǎn)（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（3）審定設(shè)計(jì)方案通知書（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證）概念介紹：三通一平：城市基礎(chǔ)建設(shè)配套的程度在達(dá)到了通路、通（上）水、通電和場地平整時(shí)的簡稱。四通一平：通路、通（上）水、通下水、通電和場地平整五通一平：四通一平+通訊六通一平：五通一平+通（煤）氣（燃?xì)猓┢咄ㄒ黄剑毫ㄒ黄?通（暖）氣（熱力）10建筑物包括房屋和構(gòu)筑物兩大類：構(gòu)筑物指一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)或生活活動(dòng)的建筑物如：水塔、煙囪、橋梁等。坐落位置面積大小建筑層數(shù)和高度建筑結(jié)構(gòu)（根據(jù)房屋主要承重結(jié)構(gòu)來劃分：鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)）

設(shè)備裝修公共配套設(shè)施完備程度平面布置外觀建成年月維修、保養(yǎng)情況及完損程度利用現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)狀況（建筑物可以私人所有）其他2）對(duì)建筑物的認(rèn)識(shí)111、

居住房地產(chǎn)2、

商業(yè)房地產(chǎn)3、

辦公房地產(chǎn)4、

旅館房地產(chǎn)5、

餐飲房地產(chǎn)6、

娛樂房地產(chǎn)7、

工業(yè)和倉儲(chǔ)房地產(chǎn)8、

農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)9、

特殊用途房地產(chǎn)10、綜合房地產(chǎn)房地產(chǎn)估價(jià)中房地產(chǎn)類型劃分按用途劃分：121、

生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地2、

毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地3、

熟地：是指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地4、

在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)，可能停工了許久。5、

現(xiàn)房（含土地）：是指地上建筑物已經(jīng)建成，可直接使用的房地產(chǎn)?？赡苁切碌模部赡苁桥f的。按開發(fā)程度劃分：131、

收益性房地產(chǎn)：是指能直接產(chǎn)生租賃或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，包括商店、商務(wù)辦公樓、公寓、旅館、餐館、游樂場、影劇院、廠房、農(nóng)地等。（可以采用收益法估價(jià)）2、

非收益性房地產(chǎn)：是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如：私人宅邸、未開發(fā)的土地、政府辦公樓、教堂、寺廟等。按是否產(chǎn)生收益來劃分：按經(jīng)營使用方式來劃分：1、

出售型房地產(chǎn)2、

出租型房地產(chǎn)3、

營業(yè)型房地產(chǎn)4、

自用型房地產(chǎn)14房地產(chǎn)價(jià)格的概念房地產(chǎn)價(jià)格是房產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一。是房地產(chǎn)商品價(jià)值和地租資本化價(jià)格的綜合性貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格來源于兩個(gè)方面（表現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵上的雙重實(shí)體性）： ①勞動(dòng)所形成的價(jià)值：

房屋建筑安裝勞動(dòng)（房產(chǎn)價(jià)值）土地開發(fā)凝結(jié)的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)（地產(chǎn)價(jià)值） ②來源于資本化的地租15房地產(chǎn)價(jià)格的特征1）地區(qū)性2）價(jià)格形成的市場不充分性3）房地產(chǎn)價(jià)格的權(quán)益性16房地產(chǎn)價(jià)格的種類市場價(jià)格與評(píng)估價(jià)格：

市場價(jià)格又稱為市價(jià)或時(shí)價(jià)，是房地產(chǎn)交易雙方自由協(xié)商議定的實(shí)際成交價(jià)格，隨行就市、自由波動(dòng)。

評(píng)估價(jià)是房地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估人員根據(jù)一定的估價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)的市場價(jià)格所作的估計(jì)和推測。17商品價(jià)格成本價(jià)福利價(jià)：

商品價(jià)格是成本價(jià)加上利潤和稅金。

成本價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營投資回收價(jià)格。

福利價(jià)是低于成本價(jià)的價(jià)格形式，只有政府提供財(cái)政補(bǔ)貼，成本價(jià)和福利價(jià)才有可能實(shí)行，政府可以采用降低地價(jià)、減免稅費(fèi)等方式，福利房還需要享受國家的補(bǔ)貼。18

總價(jià)格單位價(jià)格樓面價(jià)格：

總價(jià)格是一宗房地產(chǎn)的整個(gè)價(jià)格

單位價(jià)格是指每單位（畝、平方米）房地產(chǎn)的價(jià)格，可以進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格水平的比較，反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

樓面價(jià)格是指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格（地價(jià)通常是平均到單位面積土地上的）樓面地價(jià)=總地價(jià)/總建筑面積=單位地價(jià)*宗地面積/總建筑面積=單位地價(jià)/容積率樓面地價(jià)是以單位建筑面積來衡量地價(jià)的，宗地的總地價(jià)不依據(jù)宗地面積計(jì)算，而是依據(jù)宗地內(nèi)建筑物的面積計(jì)算。

例子：宗地總價(jià)150萬單位地價(jià)：元/平方米單位樓面價(jià)：元/平方米容積率：單層建筑物500平方米，共三層土地面積1000平方米19基準(zhǔn)緣瑞地價(jià)妖與標(biāo)扛定地許價(jià)擱：基準(zhǔn)詞地價(jià)是根副據(jù)城啞鎮(zhèn)土綢地的凝不同應(yīng)用途棵，所耕在區(qū)換位及懶市政梢基礎(chǔ)胡設(shè)施戲、土贏地開丸發(fā)情建況、廁以及策對(duì)土再地實(shí)備際利功用過緊程中歸所產(chǎn)愈生的瓦基本屯經(jīng)濟(jì)佩效益衫，按艇照一仙定的掃條件虛和方懼法測株算出柴來的榆一定縫時(shí)期恩內(nèi)的棗城鎮(zhèn)賽土地張的平衛(wèi)均水艘平價(jià)材格，裕經(jīng)政辯府批術(shù)準(zhǔn)后鋼成為跨城市跨土地蛋基準(zhǔn)滑地價(jià)蠅。標(biāo)定喬地價(jià)是指州一定碰時(shí)期號(hào)和一豈定條乓件下握，能竹代表星不同收區(qū)位握、不胞同用輝途地稍價(jià)水荷平的紐奉標(biāo)志鍬性土幣地的亭價(jià)格腎。即窮在城豎市不雄同地尋段選沫取若夫干標(biāo)必準(zhǔn)地品塊，拉一經(jīng)蛙選取衰不能案輕易葛變動(dòng)若，然魯后定妄期公則布該棄標(biāo)準(zhǔn)樣地塊定的標(biāo)筋定地問價(jià)，尿作為喪市場灘變動(dòng)咽，投塊資、弓經(jīng)營攻的參窩考。拳我過各《城外市房拘地產(chǎn)顯管理貫法》京和中陪央9預(yù)7年過11欠號(hào)文初件要善求：陷建立絡(luò)標(biāo)定奶地價(jià)猜公布砍制度霞。20其他大價(jià)格寫:1．底價(jià)：是味政府籃、企唉業(yè)或奴私人鴉出讓搭（尤轎其是安拍賣雹）房垃地產(chǎn)差時(shí)確密定的挎最低躁價(jià)格別，亦梳稱起籌叫價(jià)臟格，圍若低鏈于這那個(gè)價(jià)木格則勁不可數(shù)出售遙。對(duì)泳商品耽房來纖說底角價(jià)又灣稱起跡價(jià)，縫起價(jià)柏是指蓋所銷抱售的肝商品睡房的化最低顏價(jià)格型。這鄭個(gè)價(jià)揭格通嫂常是熔最差聽的樓嫂層、應(yīng)朝向腸、戶席型的鑼商品法房價(jià)住格，杰甚至粘這種旬價(jià)格茂的商談品房晚不存抖在，尺通常宇不能忽反映榴銷售岡商品鏈房的秘真實(shí)譯價(jià)格爽水平陵。212．期望模價(jià)：是交指政賞府、打企業(yè)父或私勒人出佩讓房會(huì)地產(chǎn)碧時(shí)希陽望賣減出的觸滿意于價(jià)格奸。如驢在底割價(jià)的另基礎(chǔ)孩上上膚漲1超5％宅，即扶可視呀為期歲望價(jià)浮。3．補(bǔ)地含價(jià)：是最指更緣瑞改政看府原奏出讓任土地霜使用敲權(quán)時(shí)矛規(guī)定誼的用熟途，道或增混加容摩積率袋，或棟轉(zhuǎn)讓由、出污租、癢抵押憂劃撥嶄土地啄使用育權(quán)，番或出撓讓土葛地使杰用權(quán)糞續(xù)期川等時(shí)楚需要號(hào)交給賄政府賓的一衛(wèi)筆地殘價(jià)或辛土地杯使用咐權(quán)出笨讓金榴、土噴地收遇益等傅。需要印補(bǔ)地站價(jià)的睡情況艷主要腫有四叼種：22（l閃）增吸加原敢土地霸使用姥權(quán)出筋讓時(shí)憐規(guī)定泥的容偏積率騙；（2妖）改讀變?cè)瓏樛恋乇凼褂眯錂?quán)出壁讓時(shí)哄規(guī)定演的用帽途；（3角）轉(zhuǎn)慕讓、鹽出租唐、抵任押劃待撥土消地使襯用權(quán)江的房糧地產(chǎn)析（要版求補(bǔ)驢辦土壘地使犁用權(quán)陜出讓張手續(xù)貍，補(bǔ)負(fù)交土最地使榜用權(quán)莫出讓驚金等域）；（4躲）出寬讓土攤地使箱用權(quán)語期滿弱后續(xù)洽期。對(duì)于單純英增加枯容積應(yīng)率的補(bǔ)償?shù)貎r(jià)換來說拋，其銅補(bǔ)地位價(jià)的數(shù)村額理稈論上擊可以較用下式風(fēng)計(jì)算：23補(bǔ)地到價(jià)（款單價(jià)流）=[獄（增秧加后鬼的容桶積率揚(yáng)－原其容積徹率）末／原號(hào)容積能率]震×原毒容積刻率下生的土藏地地臥價(jià)或者寬補(bǔ)地仁價(jià)（桐單價(jià)夜）=（懂增加嶄后的稀容積蛙率－咱原容醒積率學(xué)）×俗原樓默面地會(huì)價(jià)補(bǔ)地蹤蝶價(jià)（們總價(jià)能）=補(bǔ)穿地價(jià)選（單掀價(jià)）睡×土仇地總臺(tái)面積24影響競房地盯產(chǎn)價(jià)芬格的賠因素一般總因素一般量因素沖是指啞影響肌一定羽區(qū)域霸范圍漂內(nèi)所搞有房走地產(chǎn)幼價(jià)格知的一舟般的船、普擊遍的詢、共妙同的動(dòng)因素積。這衣些因最素通崗常會(huì)社對(duì)較寶廣泛掛地區(qū)奧范圍協(xié)內(nèi)的是各宗右房地芳產(chǎn)的含價(jià)格末產(chǎn)生榴全局蠟性的邊影響仔。這于類因符素主妨要包括經(jīng)觀濟(jì)因填素、孤社會(huì)繞因素腦、政撤治因除素、副政策唇因素連和心描理因題素等。25區(qū)域產(chǎn)因素區(qū)域警因素塞是指訂某一撫特定讀的區(qū)誘域內(nèi)翠的自股然條般件與傅社會(huì)繞、經(jīng)里濟(jì)、肌行政蛾、技帖術(shù)等躍因素東相結(jié)醫(yī)合所攤產(chǎn)生躲的區(qū)拘域特緣瑞性，摔對(duì)該倘區(qū)域純內(nèi)的午各塊膜土地獵的價(jià)球格水久平產(chǎn)祥生影路響。蘇這類杏因素者可細(xì)錄分為商服叔繁華蠢度因畜素、到道路浮通達(dá)牌度因溜素、夫交通喊便捷遮度因璃素、工城市齊設(shè)施組狀況閣因素叢和環(huán)他境因何素等顧。個(gè)別糟因素個(gè)別墊因素融分為土地識(shí)個(gè)別撞因素殖和建舊筑物刊個(gè)別許因素。土野地個(gè)迫別因皂素，描也叫藝宗地既因素膀，是罵宗地障自身握的條亦件和蟲特征董對(duì)該售地塊師價(jià)格則的影租響。26房地寬產(chǎn)估插價(jià)的拔必要鋤性理論串上的劃必要蓄性一種爪資產(chǎn)旅只有憐在具建備了防下列鼻條件贈(zèng)下才搏真正文需要聽專業(yè)歡估價(jià)謊：（1）獨(dú)魚一無克二性釋。如足果一駁種資泡產(chǎn)不裁具有摘獨(dú)一醋無二舊性，瞞相同哥的很頃多，宮可以汗直接芳比較羅，價(jià)冷格普請(qǐng)遍存蝦在，淚人人厭皆知?dú)q就不弓需要柱專業(yè)臨估價(jià)鏟。（2）價(jià)績值量愚較大通。一顏種資負(fù)產(chǎn)雖克然具妥有獨(dú)珍一無麻二性尿，但最如果章價(jià)值毒量不呈大，項(xiàng)請(qǐng)人賤估價(jià)藥的費(fèi)酷用甚給至高喝過資儉產(chǎn)本戒身的服價(jià)值我，就葡不值全得請(qǐng)堵人估隙價(jià)。272.蛋現(xiàn)偽實(shí)的么需要（1銷）房骨地產(chǎn)丘交易繭的需評(píng)要房地攻產(chǎn)交擾易通亂常包規(guī)括房著屋買轟賣、驅(qū)租賃義、贈(zèng)隙與、計(jì)交換扯、土湊地使映用權(quán)位出讓銷、轉(zhuǎn)詳讓。（2駝）房相地產(chǎn)氏抵押據(jù)、典君當(dāng)?shù)哪眯枰[含材的貸凳款額腿一般吵要低股于該穩(wěn)用于跟抵押吳的房碰地產(chǎn)昌價(jià)值農(nóng)，銀糠行需召要對(duì)拿該用耀于抵及押的屈房地涂產(chǎn)進(jìn)姥行估腸價(jià)，初以核怨實(shí)其頸價(jià)值森，以極作為蹄放款扶限額射的參性考依沿?fù)?jù)。典當(dāng)罰與抵鼓押有激所不清同，填為中碎國特僻有的民制度醒，具斃體是拜出典籠人將保自己塘的房猶地產(chǎn)控讓與匆他人遮使用植收益鬧，以咬獲得抬相當(dāng)分于賣降價(jià)的促資金懶，但因保留侵該房察地產(chǎn)殲的所愁有權(quán)書，待菌日后沃有能辛力時(shí)沃可以旋原價(jià)摩贖回蘭，而悟典權(quán)閉人則鈴以支壞付低蝕于買類價(jià)的梳典價(jià)抗，取盲得房怠地產(chǎn)煮的使故用收刮益權(quán)慈，且會(huì)日后蜜還有休取得鋒房地盈產(chǎn)所呀有權(quán)輸?shù)目赏的埽ê癞?dāng)出兆典人康逾期患不回姐贖時(shí)藝，典擾權(quán)人恐即取鞠得房撤地產(chǎn)臣所有道權(quán)）耳。28（3校）房某地產(chǎn)餓保險(xiǎn)放和損神害賠擺償?shù)奈湫枰皇歉苍谕都m保時(shí)扣需要熟評(píng)估踢保險(xiǎn)租價(jià)值結(jié)，為驅(qū)確定懷保險(xiǎn)扁金額兇提供鑄參考臣依據(jù)剖；二是傻在保明險(xiǎn)事斷故發(fā)罰生后慌需要?jiǎng)P評(píng)估凳所遭殺受的功損失輝或重撤置價(jià)授格、燭重建埋價(jià)格血，為累確定即賠償呀金額歡提供電參考銜依據(jù)大。其晚他方雙面的繪房地退產(chǎn)損啞害賠敢償，栗如施趙工挖辯基礎(chǔ)干不慎炕造成桿鄰近落房屋鈴傾斜犬，也封需要赤房地姑產(chǎn)估白價(jià)。（4轉(zhuǎn)）房餃地產(chǎn)鍛稅收渾的需濱要有關(guān)聯(lián)房地刻產(chǎn)的坑稅收預(yù)種類緩很多家，如斗房產(chǎn)盜稅、吩地價(jià)盜稅、股土地葉增殖腹稅、新土地柴與房析屋合頃征的匯房地步產(chǎn)稅失，房富地產(chǎn)溉與其錢他財(cái)鏈產(chǎn)合壩征的慚財(cái)產(chǎn)聯(lián)稅、巧遺產(chǎn)欺稅、危贈(zèng)與歡稅等煎，這翼些稅押一般扛是以繞房地芝產(chǎn)的游價(jià)值北為課暗稅依絮據(jù)，慕而為夫了掌辟握切希實(shí)可醋靠的遇課稅勇依據(jù)盼，避豬免偷攤漏稅揪和課孟稅不地公，乖稅務(wù)漫機(jī)關(guān)悲和納怪稅義厚務(wù)人主都需鍵要對(duì)辮房地鎮(zhèn)產(chǎn)進(jìn)帥行估派價(jià)。（5熟）房掠地產(chǎn)治征用燃拆遷胖補(bǔ)償心的需陪要《中著華人胞民共眨和國別房地搭產(chǎn)管奶理法鑄》第肅十九報(bào)條規(guī)辰定：服“國喇家對(duì)視土地唉使用連者依發(fā)法取舉得的轎土地涌使用篇權(quán)，報(bào)在出僅讓合誓同約算定的蘿使用尺年限土屆滿驚前不芒收回禿；在鐮特殊俘情況窯下，翻根據(jù)假社會(huì)冒公共午利益鑄的需嫌要，彩可以牧依照淚法律寧程序嚴(yán)提前浮收回貪，并緣瑞根據(jù)乒土地法使用鑰者使畜用土捎地的物實(shí)際聽年限點(diǎn)和開益發(fā)土轎地的襖實(shí)際繞情況累給予司相應(yīng)為的補(bǔ)補(bǔ)償。潮”而園確定鼠這些斤補(bǔ)償孟額，錫就需替要房歸地產(chǎn)痕估價(jià)接。29（6肅）房劑地產(chǎn)考糾紛委、涉騾案的塞需要房地便產(chǎn)糾賞紛：箱一類預(yù)是有吹關(guān)當(dāng)太事人舉對(duì)房重地產(chǎn)似買賣吼、交頭換、橡租賃河、抵辛押、至賠償換、抵咬債、魄征用研、課繩稅等茶當(dāng)中躍有關(guān)遵房地家產(chǎn)價(jià)峰格、匹租金吉、賠歇償額槽、補(bǔ)幼償額侵等，歷持有憤不同柄看法賺；另哭一類伐是遺萍產(chǎn)分梢配、遣共有課財(cái)產(chǎn)島分割吉等引畏起的栗糾紛氏。通常丙房地王產(chǎn)糾鉛紛不功同于怕普通禁的實(shí)底物糾孔紛，旋實(shí)際奸上關(guān)茄于房地造產(chǎn)價(jià)仔值形挖態(tài)的哀劃分，這海就需航要房蛙地產(chǎn)漫估價(jià)墊。（7呀）企漢業(yè)合棍資、毅合并災(zāi)、合捷作、珠兼并懇、分腰立、飯買賣挎、租筑賃經(jīng)陵?duì)I、膠承包喝經(jīng)營版、改賭制、特上市應(yīng)、破規(guī)產(chǎn)清裹算等勸的需便要（8米）房鐵地產(chǎn)壁管理熊的需盾要中國毒經(jīng)濟(jì)鏡體制屬改革勝將過終去高超度集鑄權(quán)的坐計(jì)劃鑄經(jīng)濟(jì)影轉(zhuǎn)變錄為市蒼場經(jīng)盲濟(jì)，率相應(yīng)者地對(duì)石于各羨類資稠產(chǎn)的甜管理上從過剛?cè)嗡兊拿鲗?shí)物挑管理翼轉(zhuǎn)到緣瑞重視崇價(jià)值馳管理辣，即抓不僅造需要院搞清撤楚資鬼產(chǎn)的匆實(shí)物監(jiān)量，枕更需市要搞眉清楚壯資產(chǎn)桶的價(jià)愉值量僑。30房地適產(chǎn)估塊價(jià)的延原則所謂吃估價(jià)摸原則桶，就福是指果能符淡合房降地產(chǎn)坐價(jià)格燦形成渠的客遇觀規(guī)曲律，凱能使詳估價(jià)擾工作喂順利惱、有宗效地造展開猜并取脈得成懼果的丸那些功遵守蜂的法啦則和芳標(biāo)準(zhǔn)巧。這節(jié)些法趣則和厲標(biāo)準(zhǔn)頌是人快們?cè)陟柗康匦疆a(chǎn)估園價(jià)的剩實(shí)踐嗓中反翠復(fù)摸庸索、撲逐步影認(rèn)識(shí)盟的基臂礎(chǔ)上提總結(jié)悄出來需的，冒具有熱普遍蛋的指鄙導(dǎo)意選義。31*合徹法權(quán)乎益包堅(jiān)括合法蹤蝶產(chǎn)權(quán)紫、合喪法使雀用、票合法視處分等方隔面（1丟）在斤合法踩產(chǎn)權(quán)注方面應(yīng)以房地戴產(chǎn)權(quán)稼屬證隨書和粗有關(guān)扶證件為依巷據(jù)。合法竄原則具體頭來說震還包集括：農(nóng)民參集體砌所有嫩的土音地的梁土地鳥不能未當(dāng)做噴國家悶所有狐的土好地來棉估價(jià)奶；行政評(píng)劃撥飽的土恒地不吵能當(dāng)險(xiǎn)做有什償出伏讓的洋土地堆來估暮價(jià)；臨時(shí)倒用地完不能璃當(dāng)做厲長久挪用地焰來估強(qiáng)價(jià)，旱違法礦占地男不能埋當(dāng)做曾合法叛占地縣來估富價(jià)；臨時(shí)境建筑質(zhì)不能成當(dāng)做猾永久墻建筑皺來估販價(jià)；違章券建筑賺不能揉當(dāng)做雅合法帝建筑核來估劉價(jià)；產(chǎn)權(quán)因有爭恭議的論房地涉產(chǎn)不丹能當(dāng)丘做完雀全產(chǎn)鍵權(quán)的饅房地憤產(chǎn)來盜估價(jià)鹿；共有啊房地翁產(chǎn)不批能當(dāng)茂做獨(dú)膏有的機(jī)房地樸產(chǎn)來拆估價(jià)旋?，F(xiàn)行狐的土保地權(quán)頁屬證斯書有芽：《國康有土牧地使悼用證伍》、繡《集呢體土蹦地所及有證發(fā)》、職《集余體土父地使傻用證逮》和蓬《土勒地他縫項(xiàng)權(quán)府利證現(xiàn)明書章》。房屋漫權(quán)屬啊證書算有：《房朝屋所晴有權(quán)挖證》鞭、《語房屋嫌共有紐奉權(quán)證雹》、畜《房要屋他榜項(xiàng)權(quán)瓶利證渾》。當(dāng)縣喚級(jí)以仆上地歷方人竊民政文府有蚊一個(gè)教部門糧統(tǒng)一湯負(fù)責(zé)夫房產(chǎn)蝴管理忽和土鵝地管鍬理工聲作的扁，可燃能制誦作、綿頒發(fā)統(tǒng)一喚的房驕地產(chǎn)然證書鄙有《憲房地更產(chǎn)權(quán)掛證》沈、《嬌房地躁產(chǎn)共嗽有權(quán)魄證》呼、《墳房地嬌產(chǎn)他抓項(xiàng)權(quán)就證》逮三種。32（2郊）在鐘合法跌使用利方面應(yīng)以故城市令規(guī)劃川、土甩地用趣途管污制等哥為依易據(jù)。（3關(guān)）在哀合法弓處分裹方面應(yīng)以恒法律查、法殃規(guī)或算合同愧（如權(quán)土地河使用疼權(quán)出膛讓合閉同）折等允衛(wèi)許的貧處分侵方式志為依楊據(jù)，它如：綿法律冤、法捉規(guī)規(guī)孟定不模得抵揉押的息房地紐奉產(chǎn)，趴不能表作為餓抵押雄目的旱地來委估價(jià)場，或卸者說收這類憐房地學(xué)產(chǎn)沒綱有抵幻玉押價(jià)奮值。（4嫂）其銜他方紫面如評(píng)枕估出國的價(jià)獸格必?fù)P須符含合國齒家的通價(jià)格廁政策漿。例：評(píng)估煉政府嫁定價(jià)陡或政圣府指命導(dǎo)價(jià)撞的房宗地產(chǎn)尖，應(yīng)各遵循所政府優(yōu)定價(jià)膏或指半導(dǎo)價(jià)缸。如房漂改售練房的易價(jià)格偵，要忙符合奔政府睜有關(guān)銅該價(jià)查格測劍算的另要求成，新師建的昌經(jīng)濟(jì)禮適用盤住房尺的價(jià)礎(chǔ)格，僻要符蘆合國屢家規(guī)薯定的目價(jià)格關(guān)構(gòu)成勝和對(duì)濕利潤匆率的詳限定樣；農(nóng)儉地征徒用和偏城市阻房屋腐拆遷偽補(bǔ)償孔估價(jià)固，要況符合輪政府欣有關(guān)隔農(nóng)地呈征用躁和城嫩市房離屋拆群遷補(bǔ)畢償?shù)拿卜删印⒎ㄓ懸?guī)。33最高燙最佳申使用溝是指拳法律從上允折許、柜技術(shù)喬上可陜能、躁經(jīng)濟(jì)刺上可閉行，乖經(jīng)過吵充分相合理牌的論選證，辣能使平估價(jià)余對(duì)象逆的價(jià)繩值達(dá)線到最徒大的粗一種禮最可蕉能的需使用駝。最高許最佳暑使用隙的確愛定要坑滿足纏合法淚原則憲的要無求。遵循育最高積最佳耗使用訂原則荷是因炸為在收現(xiàn)實(shí)攏房地凳產(chǎn)經(jīng)汗?jié)畎騽?dòng)中均，每壘個(gè)房呆地產(chǎn)籌擁有中者都幼試圖摘充分仆發(fā)揮樸其房疲地產(chǎn)黎的潛石力，假采用龜最高植最佳尖的使笛用方門式，消以取保得最項(xiàng)大的銳經(jīng)濟(jì)殃利益千。這魄一估柿價(jià)原簡則也兼是房暑地產(chǎn)澤利用漂競爭渠與優(yōu)河選的崗結(jié)果帶。最高曾最佳輩使用伙具體栽包括晴下列傘3個(gè)滾方面（1觀）最鍵佳用練途（袍2）撈最佳蝴規(guī)模機(jī)（3宜）最游佳集椒約度尋找達(dá)最高月最佳羽使用廚的方令法，柔是先伍盡可炊能地共設(shè)想轎出各特種潛被在的宿使用正方式森，然氣后從柳下列舞3個(gè)悅方面米依序摧篩選橫：（1瞞）法霸律上州的許曬可性甘：對(duì)暴于每詠一種淋潛在材的使?jié)灿梅戒N式，室首先塑檢查絹其是嗚否為販法律乏所允色許，哈如果石是法劍律不絡(luò)允許懷的，謊應(yīng)被缺淘汰拴。（2琴）技財(cái)術(shù)上雖的可閉能性征：包北括建搜筑材部料的混性能疏、施縫工技所術(shù)手厘段等恥能否匆滿足肌要求陽。（3民）經(jīng)均濟(jì)上膛的可縮慧行性歉：針鞠對(duì)每塊一種餃?zhǔn)褂媚┓绞嚼^，首贈(zèng)先估永計(jì)其引未來償?shù)氖账牒蛻c支出易流量共。最高臭最佳劇使用封原則34替代妻原則摟要求種房地訴產(chǎn)估某價(jià)結(jié)軌果不冶得明皮顯偏誰離類桐似房弱地產(chǎn)竟在同牢等條己件下記的正慶常價(jià)泉格。類似作房地庭產(chǎn)是指難與估億價(jià)對(duì)暈象處個(gè)在同忘一供扛求范塊圍內(nèi)侮，并鼓在用肅途、字規(guī)模浮、檔再次、健建筑屈結(jié)構(gòu)性等方會(huì)面與傭估價(jià)嚷對(duì)象呼相同礎(chǔ)或相瞎近的撥房地上產(chǎn)。同一斃供求譯范圍是指忙與估城價(jià)對(duì)困象具幼有替列代關(guān)撥系，械價(jià)格熄會(huì)相赴互影咽響的壩房地佩產(chǎn)所技處的剪區(qū)域頭范圍墨。替代鏡原則渠對(duì)于萄具體逃的房雞地產(chǎn)肺估價(jià)嬌指明騾了兩阻點(diǎn)：一、鎮(zhèn)如附憐近有紛若干好相近怕效用銜的房隆地產(chǎn)圾存在津著，臘則可嶼以依拔據(jù)替訴代原蹈則，埋用這種些相袍近效唱用的失房地剃產(chǎn)的宮價(jià)格路推算搭出估認(rèn)價(jià)對(duì)恥象的仿價(jià)格研。二、業(yè)不能抓孤立姓地思冬考估追價(jià)對(duì)飾象的仆價(jià)格俗，而迫要考持慮相戰(zhàn)近效洞用的根房地狡產(chǎn)價(jià)誰格的敵牽掣卷。特別旗是作桿為同不一個(gè)砍估價(jià)捎機(jī)構(gòu)雕，在剖同一坑個(gè)城困市、監(jiān)同一衫估價(jià)包目的李、同繳一時(shí)法期，項(xiàng)對(duì)不蛋同位蛾置、傳檔次婚的房啄地產(chǎn)衫的估尼價(jià)結(jié)拍果應(yīng)有脅一個(gè)洗合理瘋的價(jià)吉格差。替代伸原則35估價(jià)籮時(shí)點(diǎn)鹿原則唇要求銀房地丹產(chǎn)估眉價(jià)結(jié)盟果應(yīng)建是估妄價(jià)對(duì)胞象在姐估價(jià)壞時(shí)點(diǎn)露的客渴觀合該理價(jià)栗格或件價(jià)值欲。概念預(yù)：估價(jià)穿時(shí)點(diǎn)單（估瀉價(jià)期藏日）構(gòu)：估價(jià)徒時(shí)點(diǎn)召是指盞估價(jià)禮結(jié)果愧對(duì)應(yīng)渴的日些期，故即在頌該日號(hào)期上牧估價(jià)襯對(duì)象耐才有避該價(jià)炭值，堪通常川用年水、月西、日如表示騾，是亞一個(gè)愛時(shí)間侍點(diǎn)。估價(jià)陣日期綠：指估示價(jià)機(jī)統(tǒng)構(gòu)從例受理展某一恰宗房扯地產(chǎn)薄估價(jià)拋業(yè)務(wù)山起，躁直至歐完成盤該評(píng)券估業(yè)莖務(wù)所提對(duì)應(yīng)爐的時(shí)臣間，提通常只用年塑、月刊、日歇表示罷，是發(fā)一個(gè)披時(shí)間互段。確立胳估價(jià)婚時(shí)點(diǎn)居原則逢的意筋義在雕于：嫁估價(jià)朋時(shí)點(diǎn)繳是評(píng)喇估房江地產(chǎn)遠(yuǎn)價(jià)格下的時(shí)謠間界南限，爐例如妖：政稼府有珠關(guān)房醫(yī)地產(chǎn)眠的法昏律、沸法規(guī)必、政屋策、呢標(biāo)準(zhǔn)峽、稅旦收等隨的發(fā)然布、到變更緊、實(shí)憶施日煎期等刷，均絮有可欠能影被響估松價(jià)對(duì)森象的毀價(jià)格父，因潛此，別在估窮價(jià)時(shí)鉗具體行采用宜的法鎮(zhèn)律、椒法規(guī)浩、政識(shí)策、敬標(biāo)準(zhǔn)免、稅桂收等呈就是非根據(jù)責(zé)估價(jià)只時(shí)點(diǎn)柄來確重定的善。估價(jià)遼時(shí)點(diǎn)拜原則36房地騎分離蠻估價(jià)泊、綜辣合計(jì)央價(jià)原含則這是司指估猾價(jià)時(shí)廣要對(duì)增房產(chǎn)胖和地?cái)a(chǎn)進(jìn)嗓行綜晶合分貧析，氧最終共以一脂個(gè)整體放價(jià)格涉體現(xiàn)土出來夜，這霞是由撿房地維產(chǎn)價(jià)睬格的荒特殊陜性決賢定的景。房地幼分離誦估價(jià)盤的原董因是姥：1祝．房還產(chǎn)和哈地產(chǎn)熟價(jià)格庫的性例質(zhì)不寒同。些房屋尿價(jià)格浴是房光屋這臣種商鼠品價(jià)濟(jì)值的兆貨幣婚體現(xiàn)達(dá)；而暫土地酒不是茄商品專，其宜價(jià)格丟是土惡地使刮用權(quán)擊轉(zhuǎn)讓惠的交醬易價(jià)如格；2霞．房徹屋會(huì)揉折舊場，甚姻至毀妻損，呀價(jià)值倡越來米越低愁，而堂土地言則不貫存在競折舊思的問炒題，聞反而表會(huì)隨成著社撒會(huì)經(jīng)思濟(jì)的快發(fā)展貞而升紗值；3鴉．影狐響房鹽產(chǎn)和發(fā)地產(chǎn)孟估價(jià)搏價(jià)格順的因舞素不堵盡相主同。公平湊原則公平鮮原則坦要求雪房地叛產(chǎn)估肝價(jià)人販員應(yīng)展站在勤中立悔的立踐場上塑，求孔出一個(gè)允對(duì)各膊方當(dāng)恥事人花來說株都是陡公平診合理僅的價(jià)幟格。37房地達(dá)產(chǎn)估若價(jià)的義程序房地得產(chǎn)估統(tǒng)價(jià)程番序是彩指估僚價(jià)主留體從格接受幣估價(jià)璃委托持到估炭價(jià)結(jié)顯束的殺工作姥步驟育，估簡價(jià)程演序反墾映的飯是估戚價(jià)工喚作的濟(jì)客觀露過程爪，整底個(gè)過羊程中構(gòu)的各王項(xiàng)工鄉(xiāng)豐作之蜂間具荒有內(nèi)握在的效邏輯時(shí)聯(lián)系飲。估林價(jià)人莖員接檢受委弊托后耀，先陡要對(duì)沈待估汁房地輕產(chǎn)作后一個(gè)割初步潔了解粉，弄屠清估蔥價(jià)的茂對(duì)象香、目父的、怪時(shí)點(diǎn)捏、背興景等統(tǒng)，接敬著要茂對(duì)待漁估房識(shí)地產(chǎn)珠進(jìn)行天實(shí)地互勘察瞧，確略認(rèn)其焰坐落鍬位置療、面撲積、姨平面園布置途、用庫途、嗎產(chǎn)權(quán)規(guī)狀況駐、環(huán)活境等跟，然怒后選酒擇適萌當(dāng)?shù)陌楣纼r(jià)堅(jiān)方法既，依囑靠自豬身的花估價(jià)談經(jīng)驗(yàn)禾及對(duì)揭市場院的把知握程冰度，盛確定霜出一余個(gè)估左價(jià)額品，并相說明乞估價(jià)峰結(jié)果物產(chǎn)生菌的依花據(jù)和四假設(shè)感的條搭件，余最后私寫出謊估價(jià)車報(bào)告溪書。38房地嫂產(chǎn)估纖價(jià)的另一般罵步驟1.判明確控估價(jià)繼基本廟事項(xiàng)（1雅）明視確估懷價(jià)對(duì)認(rèn)象（2疾）明閱確估辮價(jià)目厭的（3揉）明滿確估半價(jià)時(shí)恥點(diǎn)（4帖）明厲確估烏價(jià)的毅具體球工作習(xí)時(shí)間2.幣擬定幼估價(jià)笑工作黎方案3.句實(shí)地罪查勘疼搜集落資料394.臂選用妥估價(jià)哥方法塊評(píng)定杯估算5.庸確定鈴估價(jià)彈結(jié)果忘，撰純寫房書地產(chǎn)顫估價(jià)誘說明余或報(bào)毀告房地虛產(chǎn)估耀價(jià)報(bào)倡告一音般應(yīng)揀包括狂以下留內(nèi)容：（1俱）受呆托方挽和委固托方預(yù)的名辛稱；（2浸）評(píng)風(fēng)估對(duì)匯象的較概況默（包莖括坐襯落位寸置、升地址型條件咸、建政筑結(jié)申構(gòu)和秧面積剪、完常損程喉度、宰權(quán)利泳狀況牲、發(fā)耀展前荒景等躬）；（3馳）評(píng)姑估目戚的、例評(píng)估鼓基準(zhǔn)認(rèn)日、跡評(píng)估顆依據(jù)宗、規(guī)帖劃設(shè)名計(jì)條威件；40（4屢）評(píng)腥估方脆法及德計(jì)算挽過程盞、評(píng)夏估結(jié)鞠論、掙補(bǔ)充變事項(xiàng)??；（5辜）評(píng)相估作烘業(yè)起對(duì)止日載期、移評(píng)估嚇人員辭名單芝；（6摧）附脂件（腐包括穿評(píng)估嚇?biāo)韪逡男庞嘘P(guān)環(huán)權(quán)屬閣證書鴉、圖岔紙、協(xié)照片局、照遭片資墓料、賊原始勺資料喂和實(shí)刺地勘壁查的市數(shù)據(jù)仰等）殊。6.悼估價(jià)內(nèi)報(bào)告益書的釀審核嫌、確途認(rèn)、倍交付頑及收葵費(fèi)事透項(xiàng)41房地咱產(chǎn)中抗介服襖務(wù)管根理制蓋度房地挺產(chǎn)中之介服瞎務(wù)是指屠具有敵專業(yè)址執(zhí)業(yè)督資格巡壽的人膚員在房地也產(chǎn)投燭資、醒開發(fā)扔、銷叛售、腰交易永等各警個(gè)環(huán)替節(jié)中陜，為當(dāng)飼事人墨提供袋居間撒服務(wù)截的經(jīng)蓋營活稼動(dòng)，旱是房地半產(chǎn)咨詢、豪房地以產(chǎn)價(jià)侄格評(píng)殃估、穴房地嘆產(chǎn)經(jīng)穩(wěn)紀(jì)等活往動(dòng)的顛總稱每。42房地填產(chǎn)中括介服吊務(wù)行宮業(yè)管蹦理內(nèi)姑容96社年1驕月建艙設(shè)部專發(fā)布艱了第意50密號(hào)令冰《城給市房追地產(chǎn)追中介第服務(wù)該管理吹規(guī)定辣》，猴對(duì)房移地產(chǎn)康中介槐服務(wù)殺機(jī)構(gòu)購的設(shè)夫立條汗件和構(gòu)程序夜，從淹業(yè)人蒜員的俊要求覽、中回介服洪務(wù)業(yè)尋務(wù)的奸要求監(jiān)等內(nèi)壘容作錘出了帝明確瘡規(guī)定耕。房地槳產(chǎn)行耗政主弟管部勝門作楊為房微地產(chǎn)蛾中介香服務(wù)給的行柿業(yè)主噴管部躍門主士要從中介塊服務(wù)毛人員杯管理辭、中估介服淚務(wù)機(jī)襖構(gòu)管厲理、勁中介良業(yè)務(wù)割活動(dòng)輝管理三方怪面內(nèi)坦對(duì)房涼地產(chǎn)輪中介天服務(wù)捐實(shí)施剝行業(yè)被監(jiān)督愧管理宮。43中介腿服務(wù)蹄人員婦的資掙格管袋理*房珠地產(chǎn)癢咨詢知人員具有珠房地伏產(chǎn)及謠相關(guān)薯專業(yè)佩中等籍以上撒學(xué)歷蛾，有柿與房荒地產(chǎn)廣咨詢魯業(yè)務(wù)脈相關(guān)港的初朱級(jí)以上專念業(yè)技倘術(shù)職鼓稱并障取得腦考試戴合格端證書荒的專慢業(yè)技糟術(shù)人護(hù)員。*房虧地產(chǎn)學(xué)價(jià)格腦評(píng)估筋人員國家州實(shí)行房地計(jì)產(chǎn)價(jià)燙格評(píng)嘉估人悄員資聰格認(rèn)積證制嘉度。房地約產(chǎn)價(jià)丙格評(píng)澡估人挑員包扇括房蹈地產(chǎn)頸估價(jià)撲師和眠房地鎮(zhèn)產(chǎn)評(píng)紙估員圓。房地布產(chǎn)估捕價(jià)師封必須平是通過眼國家欺統(tǒng)一彼考試太，執(zhí)痕業(yè)資她格認(rèn)歇證，取店得房彎地產(chǎn)騎估價(jià)師《追執(zhí)業(yè)勇資格帥證書朗》，增并經(jīng)注碧冊(cè)登榮記取得份《房也地產(chǎn)冶估價(jià)抖師注糟冊(cè)證兄》的安人員益。房地婆產(chǎn)估夕價(jià)師計(jì)執(zhí)業(yè)宋資格蕉考試及，由絨國務(wù)漸院建嘩設(shè)行待政主饅管部扶門和奧人事榮主管趙部門共同鞠負(fù)責(zé)底。房地葵產(chǎn)評(píng)白估員烏必須打是通肝過考菊試取跪得《下房地敬產(chǎn)評(píng)肆估員粱崗位咐合格創(chuàng)證書全》的標(biāo)人員。趙房地雖產(chǎn)評(píng)普估員巡壽的考客試、某認(rèn)證股管理牛工作碗，由皮省、再自治注區(qū)、姑建設(shè)秋行政食主管竹部門和直侮轄市樹房地餡產(chǎn)行灶政主紅管部峽門負(fù)米責(zé)。*房擁地產(chǎn)仔經(jīng)紀(jì)佩人房地艘產(chǎn)經(jīng)柏紀(jì)人仍是指圍為委鑄托人倆提供交房地頂產(chǎn)信擦息和便居間舌代理徑業(yè)務(wù)輪的經(jīng)時(shí)營活廉動(dòng)。從事安房地當(dāng)產(chǎn)經(jīng)揭紀(jì)活兔動(dòng)的釣人員尼必須局參加孝房地聯(lián)產(chǎn)經(jīng)悄紀(jì)人稻的培制訓(xùn)與幟考試有和注腰冊(cè)管皮理工成作，濕由省鞏、自考治區(qū)替建設(shè)蠻行政寺主管譯部門急和直宵轄市懶房地楊產(chǎn)行性政部眾門負(fù)悼責(zé)44中介精服務(wù)袋機(jī)構(gòu)束的管淚理采取院資格掉認(rèn)證逮、資女格分間級(jí)、香資格潤年檢塘與日價(jià)常監(jiān)怎督相膠接合壓的管勵(lì)理措毫施。①設(shè)立友房地南產(chǎn)中斬介機(jī)咸構(gòu)的爆條件*有渠自己宿的名謠稱、血組織吹機(jī)構(gòu)昏；*有傷固定高的服駛務(wù)場炸所；*有冬規(guī)定左數(shù)量數(shù)的財(cái)躁產(chǎn)和槳經(jīng)費(fèi)直；*有鏈足夠固數(shù)量烏的專銜業(yè)人蹈員；*法麻律、追法規(guī)株規(guī)定糖的其蜂他條奏件。②房地吩產(chǎn)價(jià)直格評(píng)弟估機(jī)牧構(gòu)的介資格順管理房地測產(chǎn)價(jià)椒格評(píng)些估機(jī)懂構(gòu)按座照專牲業(yè)人遣員狀麗況、主經(jīng)營儉業(yè)績暈和注逮冊(cè)資灣本分一級(jí)乏、二粉級(jí)、斃三級(jí)籠和臨誦時(shí)資膏格四廢類。油新成小立的決房地恥產(chǎn)價(jià)莫格評(píng)餓估機(jī)倍構(gòu)，倦其資析格等汁級(jí)從哭臨時(shí)悔資格汽開始脆。45各級(jí)伸房地丸產(chǎn)價(jià)卵格評(píng)沙估機(jī)涉構(gòu)的維營業(yè)墊范圍信：一級(jí)機(jī)構(gòu)郊可以蘭跨省獵、自露治區(qū)編、直勞轄市陣從事訪各類滅房地扁產(chǎn)價(jià)勢格評(píng)熄估。二級(jí)機(jī)構(gòu)寬可以酬在其掛注冊(cè)鮮地的蒜省、駝自治津區(qū)、矛直轄據(jù)市區(qū)漢域內(nèi)襖，從儲(chǔ)事房荒地產(chǎn)第買賣往、租側(cè)賃、年抵押步、企船業(yè)兼開并、俗合資潮入股將、司搬法仲忘裁等禿方面輛的房泉地產(chǎn)予價(jià)格稅評(píng)估信。三級(jí)機(jī)構(gòu)揉可以福在注勸冊(cè)地許城市舅區(qū)域熱內(nèi)，引從事怠建筑付面積從5萬右平方季米、婆土地緣瑞面積歷1.杠5萬崖平方梳米以抄下的灰評(píng)估取項(xiàng)目押。臨時(shí)銀資格機(jī)構(gòu)般的營積業(yè)范笑圍根傳據(jù)其剃資金姻和人座員的訴相應(yīng)端條件檔確定唱，可財(cái)在其糕注冊(cè)辦地城乓市區(qū)善域內(nèi)澆從事?lián)]評(píng)估急業(yè)務(wù)銜。房地瞎產(chǎn)價(jià)鍬格評(píng)故估機(jī)膊構(gòu)的噸資格等等級(jí)籍及取此消評(píng)小估資阻格——蓬房地悼產(chǎn)價(jià)旱格評(píng)叼估機(jī)繁構(gòu)資扎格等個(gè)級(jí)每二博年重撤新評(píng)曠定一厘次。評(píng)中估資毅格等級(jí)舌升級(jí)乓采取磁依次熊逐級(jí)播上升，每沉次申請(qǐng)營升級(jí)盛要間胖隔二尺年以衣上，并不默得越紅級(jí)升級(jí)頂。46③房地茅產(chǎn)中順介服波務(wù)機(jī)口構(gòu)實(shí)順行年牲檢制繩度房地躲產(chǎn)行殺政主悼管部銳門負(fù)彩責(zé)對(duì)穩(wěn)房地私產(chǎn)中痕介服旱務(wù)機(jī)區(qū)構(gòu)的刊年檢穗工作音，年璃檢的都主要關(guān)內(nèi)容薪為：*一彼年內(nèi)灶房地蓄產(chǎn)中拖介服筒務(wù)機(jī)知構(gòu)開膀展業(yè)海務(wù)活槐動(dòng)的豈基本窮情況圣、工拘作業(yè)歸績、督市場徹信譽(yù)國、財(cái)樸務(wù)狀去況等胸。*重襯點(diǎn)檢描查是工否遵軟守有蒙關(guān)法餅律、散法規(guī)心和政梅策規(guī)包定；*是衰否遵岡守自許愿、餐公平絡(luò)、誠睬實(shí)信著譽(yù)的員職業(yè)藥道德*是質(zhì)否按攤照核汁準(zhǔn)業(yè)沾務(wù)范姐圍從章事經(jīng)餃營活允動(dòng)等巧。47房地稼產(chǎn)中手介服嶺務(wù)收忽費(fèi)國家小計(jì)委楚、建州設(shè)部蹤蝶在9禁5年縣聯(lián)合藝發(fā)布狂了“氏關(guān)于腦房地花產(chǎn)中筒介服敢務(wù)收殃費(fèi)的蘿通知漿”①房吉地產(chǎn)阿咨詢萌收費(fèi)按服肥務(wù)形除式，袋房地則產(chǎn)咨壺詢收綁費(fèi)分山為口頭貞咨詢舍費(fèi)和棵書面叼咨詢藍(lán)費(fèi)，口頭樸咨詢丙費(fèi)按咨平詢服減務(wù)所察需時(shí)恩間結(jié)戰(zhàn)合咨鵲詢?nèi)死矄T專側(cè)業(yè)技沈術(shù)等駛級(jí)由研雙方國協(xié)商綁議定遣。書面熱咨詢按照呈咨詢?cè)?bào)告香的技域術(shù)難責(zé)點(diǎn)，貓工作振繁簡設(shè)結(jié)合情標(biāo)的餐額的踏大小奴計(jì)收揮。國家恒指導(dǎo)稻性參胖考價(jià)排格為桌普通夠咨詢頃報(bào)告完，每糊份收肥費(fèi)3柴00繪-1瓶00層0元耀，技術(shù)肉難度漂大、尿情況吵復(fù)雜擴(kuò)、耗典用人月員和旗時(shí)間地較多映的咨滑詢報(bào)永告，減可適坡當(dāng)提欺高收濤費(fèi)標(biāo)嗚準(zhǔn)，但一霉般不漆超過繼咨詢嬸標(biāo)的俘的0川.5辨%。48②房填地產(chǎn)咱評(píng)估冊(cè)收費(fèi)房地勞產(chǎn)價(jià)閉格評(píng)砍估采狂用差額你定率鞭累進(jìn)型計(jì)費(fèi)，即鄉(xiāng)豐按房地壞產(chǎn)價(jià)環(huán)格總性額大某小劃劍分費(fèi)幕用率況檔次喉，分挨檔計(jì)眨算各崖檔次御的收繁費(fèi)，各夕檔收塞費(fèi)額懂累計(jì)洽之和抄為收旨費(fèi)總等額。以房先地產(chǎn)獄為主粉的房千地產(chǎn)役價(jià)格喘評(píng)估遵收費(fèi)廳標(biāo)準(zhǔn)爭計(jì)算匹表檔次房地產(chǎn)價(jià)格總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰1100以下（100）52101以上至10002.531001以上至20001.542001以上至50000.855001以上至80000.468001以上至100000.2710000以上0.149宗地傲地價(jià)云評(píng)估匪收費(fèi)似標(biāo)準(zhǔn)檔次土地價(jià)格總額（萬元）累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰1100以下（100）部分42101以上至200部分33201以上至1000部分241001以上至20001.552001以上至50000.865001以上至100000.4710000以上0.1基準(zhǔn)席地價(jià)還評(píng)估挨收費(fèi)跪標(biāo)準(zhǔn)檔次城鎮(zhèn)面積（平方公里）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（萬元）15以下（含5）4-825~20（含20）8-12320~50（含50）12-20450以上20-40為土觀地使磚用權(quán)招抵押交而進(jìn)旋行的田土地萍價(jià)格緒和清架產(chǎn)核花資中進(jìn)的土妹地價(jià)濤格評(píng)粘估，迎分別拍按一姨般宗贏地評(píng)簡估費(fèi)姥的5粒0%烈和3靠0%江計(jì)收盤，但助每宗叢地評(píng)糖估費(fèi)黎不足動(dòng)30集0元滋的均捏按3凡00龜元收啊取。50根據(jù)待代理盈項(xiàng)目南不同窄，房半地產(chǎn)院經(jīng)紀(jì)館費(fèi)實(shí)卷行不會(huì)同的旬收費(fèi)表標(biāo)準(zhǔn)杜。房屋下租賃礙代理靈收費(fèi)池，無鍋論成撈交的滅租賃漿期限黃長短耗，均順按半縱月至梢一月菊成交戒租金說額標(biāo)埋準(zhǔn)，槐由雙嫩方協(xié)塌商一央次性號(hào)收取源。房屋弊買賣熟代理失收費(fèi)案，按就成交裙價(jià)總燒額的煙0.陰5%光~2沸.5戲%計(jì)炭收。上述劈燕房地斯產(chǎn)價(jià)似格評(píng)添估、狂房地衛(wèi)產(chǎn)經(jīng)欠紀(jì)收奏費(fèi)為國家它制定鴿的最緒高限灣標(biāo)準(zhǔn)銷（現(xiàn)團(tuán)行的概市場仍運(yùn)作哭模式殘下，拾對(duì)這運(yùn)種收騎費(fèi)標(biāo)尿準(zhǔn)和縫計(jì)費(fèi)恭方式退均有盈所突旬破，杯但仍尸具有艘重要蜻的參響照作缸用）。各至地可蜓根據(jù)冷當(dāng)?shù)財(cái)貙?shí)際宅情況災(zāi)，由頓省、品自治消區(qū)、渴直轄登市價(jià)骨格部貓門會(huì)紹同房勤地產(chǎn)沖、土涼地管斥理部改門制剛定當(dāng)臭地具展體執(zhí)蔬行的劍相應(yīng)迅的收黎費(fèi)標(biāo)侵準(zhǔn)，朗對(duì)經(jīng)墾濟(jì)特縫區(qū)的睛收費(fèi)哨標(biāo)準(zhǔn)敘可適捆當(dāng)規(guī)彩定高吩一些地，但繞最高言不超耽過上栗述標(biāo)摧準(zhǔn)的唐30夾%。③房數(shù)地產(chǎn)爭經(jīng)紀(jì)蜂收費(fèi)51房地護(hù)產(chǎn)估束價(jià)師禍執(zhí)業(yè)板資格突制度房地典產(chǎn)估翠價(jià)師是指真經(jīng)全部國統(tǒng)婚一考窄試，誕取得冠房地產(chǎn)估港價(jià)師麗《執(zhí)君業(yè)資爪格證盲書》備，并缺經(jīng)注程冊(cè)登愛記取嫂得《房庭地產(chǎn)箭估價(jià)巴師注姑冊(cè)證籮》后梁，從泊事房磚地產(chǎn)倘估價(jià)井活動(dòng)的便人員執(zhí)。52（1胃）考搜試的泉組織慢與考訊試內(nèi)嚴(yán)容考試支實(shí)行全國愿統(tǒng)一雕組織凝、統(tǒng)成一大轟綱、般統(tǒng)一液命題、改統(tǒng)一頁考試導(dǎo)的制甚度。每兩泳年舉辦恩一次仙。全國訴房地止產(chǎn)估討價(jià)師特執(zhí)業(yè)禾資格寧考試董共分震為四個(gè)鵝科目回：房地咬產(chǎn)基質(zhì)本制漆度與囑政策晶（含紡房地產(chǎn)革估價(jià)突相關(guān)茂知識(shí)恒）、畝房地瞞產(chǎn)開管發(fā)經(jīng)膽營與管理削、房甚地產(chǎn)值估價(jià)秒理論委與方想法、蘿房地模產(chǎn)估價(jià)案毀例與旁分析嗓。四披個(gè)科捷目全矩部合裕格即仆可取得房勝地產(chǎn)攔估價(jià)申師執(zhí)房誠業(yè)資牢格。53房地凝產(chǎn)基跡本制讓度與扁政策主要遼包括缸房地幅產(chǎn)管殲理制拋度與轟法規(guī)甜，其膚中以如《城連市房概地產(chǎn)換管理揭法》輕、《蝦城市便規(guī)劃歪法》革、《穿土地質(zhì)管理娛法》糖、《鴨城市治房屋爬拆遷嚴(yán)管理翠條例下》、梢《城嫌市房赤地產(chǎn)探抵押轉(zhuǎn)管理坑辦法惰》、攔《城缸市房榆地產(chǎn)績中介雜服務(wù)飾管理任規(guī)定貍》等惕法律綱、法翅規(guī)為蹦重點(diǎn)伏。房地辭產(chǎn)業(yè)建設(shè)窮用地亭制度榆與政旱策城市薪房屋參拆遷輝管理私制度霞與政漲策房地蘆產(chǎn)開胡發(fā)建救設(shè)管敵理制移度與錢政策規(guī)劃調(diào)設(shè)計(jì)艦與工溉程建翼設(shè)管拍理制饑度與浸政策房地文產(chǎn)交遷易管思理制種度與啟政策房地燥產(chǎn)產(chǎn)番權(quán)產(chǎn)綢籍管時(shí)理制燦度與捐政策房地浮產(chǎn)中羨介服耀務(wù)管欣理制到度與關(guān)政策物業(yè)目管理氏制度汪與政電策房地辣產(chǎn)稅兔收制疤度與膠政策房地挽產(chǎn)金葵融制崖度與訴政策54房地微產(chǎn)開叉發(fā)經(jīng)倡營與樣管理主要腥包括鞏房地覽產(chǎn)投帶資分渴析，躬房地圾產(chǎn)市儉場分晌析，脂房地籃產(chǎn)開歇發(fā)等周方面伍的知拿識(shí)房地底產(chǎn)投順資概禾述房地波產(chǎn)投億資分矛析基辭本知節(jié)識(shí)房地訴產(chǎn)開衣發(fā)的爸程序碗與管曠理房地雷產(chǎn)市準(zhǔn)場及買其運(yùn)名行規(guī)徑律房地鑒產(chǎn)開源發(fā)項(xiàng)屑目的亭可行儲(chǔ)性研毒究房地殊產(chǎn)開數(shù)發(fā)的銷建設(shè)店過程房地乳產(chǎn)投章資的帆資金稈融通房地療產(chǎn)市下場營酬銷收益燈性物叮業(yè)管患理55房地尿產(chǎn)估苗價(jià)理嚷論與鄭方法蔽：主要女包括刷房地棋產(chǎn)估褲價(jià)的訪基本暫理論啄、房具地產(chǎn)勸估價(jià)緒中應(yīng)拖用的隨基本安方法純及其方具體拒應(yīng)用填。房地葡產(chǎn)和膨房地處產(chǎn)估負(fù)價(jià)房地謝產(chǎn)價(jià)拘格的臟基礎(chǔ)慢知識(shí)房地洋產(chǎn)估凳價(jià)原古則比較短法成本磁法收益極法假設(shè)長開發(fā)勇法長期韻趨勢掩法地價(jià)拼評(píng)估房地拔產(chǎn)價(jià)難格的獄影響非因素憂分析房地昌產(chǎn)估丟價(jià)程小序56房地拔產(chǎn)估哥價(jià)案膚例與單分析主要培包括雙不同嫁類型騙房地輛產(chǎn)估抹價(jià)的骨特點(diǎn)襲與估飾價(jià)基譽(yù)本技或術(shù)路原線，猾通過般對(duì)不銳同類絨型房俱地產(chǎn)糕估價(jià)趁案例趨的分唉析，扁考察欺其實(shí)聯(lián)際工斜作能風(fēng)力與伶業(yè)務(wù)菊水平本。房地感產(chǎn)估言價(jià)技皆術(shù)路純線及尖確定各種報(bào)估價(jià)存方法釘在房違地產(chǎn)尺估價(jià)吉中的齒運(yùn)用各種幅目的遞的房況地產(chǎn)理估價(jià)各種暫類型炒的房冶地產(chǎn)維估價(jià)房地巷產(chǎn)估壘價(jià)報(bào)敬告的城寫作房地塌產(chǎn)估糖價(jià)相帥關(guān)知池識(shí)經(jīng)濟(jì)自學(xué)基勉礎(chǔ)知臟識(shí)金融坦基礎(chǔ)島知識(shí)保險(xiǎn)裁基礎(chǔ)類知識(shí)證券搖基礎(chǔ)革知識(shí)統(tǒng)計(jì)撥學(xué)基教礎(chǔ)知遇識(shí)房地四產(chǎn)會(huì)針計(jì)基坦礎(chǔ)知嫂識(shí)城市蔑規(guī)劃雖基礎(chǔ)勢知識(shí)建筑續(xù)基礎(chǔ)銜知識(shí)建筑舍工程勒概預(yù)瓜算與耳房地糖產(chǎn)測螺量57（2閑）報(bào)胞考資史格①取得歸房地糊產(chǎn)估通價(jià)相腦關(guān)學(xué)衡科（皇包括宅房地棒產(chǎn)經(jīng)乓營、瞇房地營產(chǎn)經(jīng)裹濟(jì)、午土地管理頭、城謀市規(guī)撥劃等蹈，下層同）琴中等飽專業(yè)現(xiàn)學(xué)歷菠，具置有八倆年以除上相攔關(guān)專燈業(yè)工作除經(jīng)歷妻，其抖中從迎事房雅地產(chǎn)胸估價(jià)金實(shí)務(wù)憤滿五你年；②取得插房地穿產(chǎn)估虜價(jià)相融關(guān)學(xué)別科大泄專學(xué)產(chǎn)歷，己具有中六年柿以上滾相關(guān)臟專業(yè)撓工作經(jīng)歷港，其橋中從針事房濾地產(chǎn)眼估價(jià)漿實(shí)務(wù)拴滿四忍年；③取得趣房地羽產(chǎn)估尋價(jià)相浙關(guān)學(xué)齒科學(xué)妻士學(xué)展位，私具有線四年切以上串相關(guān)螞專業(yè)舊工作經(jīng)歷耗，其注中從贊事房抖地產(chǎn)除估價(jià)夸實(shí)務(wù)揉滿三粗年；④取得刃房地賀產(chǎn)估武價(jià)相濕關(guān)學(xué)倍科碩企士學(xué)復(fù)位或園第二