某地房地產(chǎn)工程缺陷管理

房地產(chǎn)工程缺陷管理工程管理部一、缺陷的定義1、什么是房屋質(zhì)量缺陷？房屋的實體、功能、環(huán)境等不符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的要求。房屋實體是指房屋實際存在的有形組成部分，包括主體結(jié)構(gòu)、圍護結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等。

房屋功能是指房屋水電、暖通、燃氣、通信、保溫、隔熱、防水、采光、日照等方面的使用狀態(tài)與指標(biāo)。

房屋環(huán)境是指對房屋使用人及其活動造成影響的空氣、水、聲、光、輻射、景觀等因素，可分為室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境。

我們的缺陷補充我們關(guān)注更多的功能性缺陷，提供業(yè)主更舒適、更合理、更方便、更美觀的產(chǎn)品——自我完善。吳中2、房屋缺陷的分類

房屋質(zhì)量缺陷的類型如下：

a、按照性質(zhì)，分為房屋實體質(zhì)量缺陷、房屋功能質(zhì)量缺陷、房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷。

b、按照是否可修復(fù)，分為可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷。

c、按照缺陷存在的時間，分為暫時性的房屋質(zhì)量缺陷和永久性的房屋質(zhì)量缺陷。

d、按房屋質(zhì)量缺陷的程度和影響分為嚴(yán)重質(zhì)量缺陷和一般質(zhì)量缺陷二、缺陷管理的目的一個自我完善的過程；不斷發(fā)現(xiàn)、解決、規(guī)避問題，提高產(chǎn)品品質(zhì)，更加精細化，持續(xù)超越客戶期望。實現(xiàn)經(jīng)驗教訓(xùn)和知識共享，減少或避免缺陷問題的重復(fù)發(fā)生，促進產(chǎn)品服務(wù)品質(zhì)的不斷改進。提升客戶滿意度。三、缺陷管理的出發(fā)點1、客戶需求充分了解客戶對我們房屋的需求，最基本的首先是安全，其次是適用、耐久，還有美觀、環(huán)保、等等，而我們要考慮的不僅僅是這些，還有后期維護、居住品位、甚至風(fēng)水影響。2、結(jié)果導(dǎo)向業(yè)主合理的需求就是我們改進的內(nèi)容。業(yè)主的感受是我們進步的指引。業(yè)主的滿意是我們產(chǎn)品價值的體現(xiàn)。四、缺陷管理的階段全面管理，全程跟蹤推進；前期介入:規(guī)劃設(shè)計圖紙會審過程控制:工程施工全過程入住前期居住了解：入住驗房裝修居住各個階段我們的關(guān)注點不同；規(guī)劃階段主要關(guān)注定位、采光、車位、綠化率、附屬設(shè)施配置等問題；設(shè)計和圖紙會審階段主要關(guān)注風(fēng)格、戶型、部品布置、工藝做法、現(xiàn)階段施工標(biāo)準(zhǔn)是否可以實現(xiàn)等問題；工程施工過程主要關(guān)注工程各節(jié)點施工工藝是否能滿足要求，以及系統(tǒng)性工程質(zhì)量問題；入住前期模擬業(yè)主感受關(guān)注裝修、使用等功能問題；入住驗房和裝修階段主要了解業(yè)主感觀和裝修方向；居住階段長期了解使用不便和隱含的問題；五、缺陷管理的流程必須六、缺陷管理辦法1、缺陷查驗把自己當(dāng)成即將入住的業(yè)主，設(shè)想一下,在裝修、居住中有那些不安全、不方便、不美觀的地方，要深入到如何去擺家具、掛窗簾、安空調(diào)等細節(jié)?？梢赃M行居住體驗,親身感受問題；更多的關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)戶型，對于每一種戶型都應(yīng)該仔細查驗、體會業(yè)主感受。從老人、孩子、各種不同職業(yè)的業(yè)主的角度考慮。從專業(yè)的角度看哪些地方有隱患或不便于日后的維護；

缺陷查驗GO……..讓我們跟隨業(yè)主的腳步和目光，看看我們的產(chǎn)品可能存在哪些缺陷吧！a、開闊視野—室外缺陷查驗園區(qū)在園區(qū)內(nèi)我們應(yīng)該查驗?zāi)男?？車位配置是否夠用；樓間距是否滿足采光要求；入口設(shè)置是否合理；綠地比率是否滿足要求；電力設(shè)施、排污設(shè)施等的布置是否合理（規(guī)劃階段）；各種水、電井蓋位置是否合理和有利于后期維修；井蓋盡量避開車行道、單元門口；水景有沒有排水系統(tǒng)，道路布置是否合理雨后路面是否積水；

道路兩側(cè)樹木枝條是否過長可能刮到車或行人；燈光照度是否夠用；燈具是否牢固、美觀；路面排水井?dāng)?shù)量在下雨時不能及時將雨水排除，排水井是否高于地面，排水井蓋強度夠不夠；是否有前楊后柳等問題；其它路面、綠化、景觀的問題；樓外樓外我們需要查驗些什么？樓體是否設(shè)置了排水坡；墻體、屋面、地面、露臺、空調(diào)位、各種管道節(jié)點保溫是否滿足要求；天溝端部構(gòu)造是否容易滲漏和方便維修；墻面、檐口安裝空調(diào)時是否方便；空調(diào)位內(nèi)排水立杠是否妨礙空調(diào)外機的安裝；坡屋頂房檐冬季是否可能結(jié)冰瘤子；樓體的采暖井、配電室設(shè)置是否合理；保潔工具間、取水點是否設(shè)置；雨棚是否有雨水散排或直排現(xiàn)象，排水管底是否設(shè)置水簸萁，煤氣罩是否安裝到位；信報箱位置和防水措施是否合理是否可行；花池圍墻面是否抹灰并防水處理；墻面磚自防水如何，冬季是否會凍漲，是否存在返堿情況，勾縫是否密實；外墻保溫及涂料細部施工是否光滑平整。

墻體伸縮縫處設(shè)置是否美觀，有無裂縫；

雨棚設(shè)置是否合理，屋面如果結(jié)構(gòu)復(fù)雜，易產(chǎn)生滲漏；樓內(nèi)的公共設(shè)施樓內(nèi)的公共設(shè)施我們需要查驗些什么？外樓梯臺階踏腳板厚度能否保證強度；緩步臺/樓梯踏步能否積水；洋房臺階有無下沉、開裂；樓梯間通風(fēng)、照明設(shè)施是否完善；讀卡器設(shè)置是否合理；樓梯間踏步、緩步臺地磚鑲貼是否美觀；樓梯與上層梁底間高度夠不；樓梯欄桿強度夠不夠，側(cè)面間距是否過大,有無容易攀爬處；樓梯間內(nèi)各種管道是否封閉或設(shè)置管道井處理；樓梯間墻是否有滲漏隱患點：磚縫分隔條密縫不嚴(yán)；地?zé)舸蚰z不嚴(yán)及膠體老化；樓梯踏步根部打膠不嚴(yán)及膠體老化；對講機位打膠不嚴(yán)及膠體老化；理石踏步板底側(cè)封堵不嚴(yán)等；室外可視主機位置是否準(zhǔn)確，室外可視主機及讀卡器有無遮雨設(shè)備；上屋面天井井道設(shè)置是否合理；防火門設(shè)置是否合理；首層小院首層小院我們需要查驗些什么？回填土有無垃圾、是否平整，高度夠不；雨水井內(nèi)是否抹灰，布置是否合理；圍墻是否返堿、不平；圍墻燈是否設(shè)置，管線留置是否合理；讀卡器設(shè)置是否合理；院門是否容易攀爬，有無返銹、脫落現(xiàn)象；入戶門前是否設(shè)雨棚及燈；b、登堂入室—室內(nèi)缺陷查驗進戶門進戶門我們需要查驗些什么？進戶門的開啟方式是否影響上下樓梯，大小是否滿足搬運家具；門檻高度是否滿足裝修要求；門牌是否固定牢固，有無銹蝕，是否掛錯；進戶門本身質(zhì)量是否有缺陷？（安全、劃傷、變形、銹蝕等）進戶門開啟是否能達到要求開啟角度；

客廳客廳我們需要查驗些什么？有無天棚、墻面不平、色差，口角不歸方，影響室內(nèi)裝修及觀感等問題；空調(diào)孔內(nèi)傾，冷凝水易倒灌，北風(fēng)雨時，雨水也容易倒戧進室內(nèi)；露臺門是否有臺階，能滿足防水要求；室內(nèi)是否有未拆除干凈的周轉(zhuǎn)材料；臥室、起居室、茶室臥室、起居室我們需要查驗些什么？一層茶室室外樓梯部分，底部是否做了保溫處理；空調(diào)機與窗簾懸掛是否沖突；空調(diào)預(yù)留孔的位置是否合理；應(yīng)保證采光、通風(fēng)良好；家具布置是否與各種面板沖突；茶室有無因地下回填土下沉導(dǎo)致地面空鼓；廚房廚房我們需要查驗些什么？墻面抹灰與窗鉸鏈間距離是否能方便貼磚及開啟窗戶；煙機位置與煙道間距離是否合理，有無障礙；煤氣管線設(shè)施的位置是否合理；地漏及排水管位置是否合理；冷熱水管接口有無間距過小、不水平、不垂直或進墻面過深無法貼磚等問題；各種部件是否交叉沖突衛(wèi)生間衛(wèi)生間我們需要查驗些什么？洗衣間如采用玻璃磚采光，四周應(yīng)保溫；洗衣機位置是否可放的下常規(guī)洗衣機；管線標(biāo)注是否準(zhǔn)確、規(guī)范；座便孔與墻面間距是否合理；閣樓、地下室等的衛(wèi)生間給排水、排風(fēng)等設(shè)施是否齊全。冷熱水管接口有無間距過小、不水平、不垂直或進墻面過深無法貼磚等問題；有無墻面、頂棚不平整、不垂直度等影響裝修的質(zhì)量問題；地漏及排水管位置是否合理；塑鋼門窗塑鋼門窗我們需要查驗些什么？門連窗部分有無可通風(fēng)的開啟窗扇；有無冬季可能結(jié)露的北、西角窗，有無玻璃不好擦洗的固定扇；露臺門的寬度是否滿足使用要求；能否開啟到90度，或易碰撞墻體；露臺門、窗的開關(guān)是否方便和防盜。給排枯水、到采暖給排際水、窯采暖打我們禿需要胃查驗顧些什會么？穿墻茶管封嬌堵嚴(yán)兆不，飯衛(wèi)生責(zé)間、蛾廚房絡(luò)地漏彼有沒食有留爹鑲瓷溜磚的舊份衛(wèi)葉生間動排風(fēng)鑼口前榜有無雁障礙齡；預(yù)留錘給水嘗管接吊口是歉否整辭潔，宅散熱丑器成才品保拔護如幟何；有無爬給水其管線拾暗設(shè)辣給業(yè)寺主裝涉修造海成麻耽煩；叨采暖濕管道管預(yù)留撕槽是摘否完切整，蜂采暖午管道熱是否寄出墻荷太遠窄或高斤出地償面，采暖易管徑芳夠不采暖熄管道蘋及給結(jié)排水運管位辟置是闖否方令便裝謠修，濱坐便服排水坦管位種置是共否正背確；坐熱網(wǎng)松箱門莫的設(shè)異置是毒否方柱便管通理；空調(diào)款預(yù)留妄孔是師否過所低，芽煤氣繡套管策的位膨置是雜否正住確；有無靜可以作懸掛燒熱水屋器的旨位置鑒，強寨度是場否許睬可。吊頂吧時是傭否能趣在窗斯沿上腐口包籮住下賽水管你（排土水管謝過低果）；強弱釣電強弱震電我婦們需邁要查江驗些醒什么父？各屋州內(nèi)的舒燈孔繁的位兇置、噸數(shù)量貿(mào)是否史方便逆業(yè)主奴裝修以和使進用；室內(nèi)捏開關(guān)首插座溝、電提話、迫電視剛面板至的位臉置、測數(shù)量猛是否急方便革業(yè)主杜裝修縫和使幼用，雹對講秀的位廚置是麥否合努理；室內(nèi)腿的電件線容浙量是鏟否能將滿足鄙使用跨，電垃表是箏否接富錯；強電鉛與弱寺電面唇板之刻間安禾全距栗離是歉否符覆合規(guī)新范要斯求；有線伍電視崖分戶晨箱設(shè)里置是魂否利遠于業(yè)偏主裝夢修和廣安裝父調(diào)試漲。露臺揉燈位棒有無碰防水族、滲擊水隱撥患；露臺距和陽繞臺露臺錯和陽籠臺我嚴(yán)們需免要查揀驗些顏什么籍？鐵藝診欄桿煎是否惑易攀舞爬，棄固定脈是否撫牢固奏，扶干手高祝度是搞否合抬理；露臺秋門下鮮臺階偵高度潔是否仆不夠第，露戴臺四臣周的啞防水猶高度冠是否帳會對款業(yè)主省裝修箭造成專不便聽，露倍臺坡花度是外否能救保證鹽排水嚷順暢吸；頂層花越層嘉露臺屆處空殖調(diào)管扮線走揉向是瓜否合己理；墻面繁保溫帝板和熱墻磚而是否薄落地階（易廢造成顫返鹼南和霉葉變）脈，陽繭臺內(nèi)乏是否輩有雨耍水管四，是丸否有納轉(zhuǎn)角早窗；露臺訴處墻鐮體的努保溫墨性能逢是否柔可行逼；露臺起地漏臣的大貪小和匪標(biāo)高奏是否裁方便兄排水畏和裝悟修；露臺脆燈位裙位置開是否農(nóng)合理幣；閣樓閣樓浴我們?nèi)f需要曲查驗壤些什坦么？閣樓漸外側(cè)聚露臺蹄是否拾方便竿上人砍和清反掃斜面妙威盧晴克斯富窗位熊置是宇否方悼便開現(xiàn)啟和望安裝澡紗窗奮。閣樓調(diào)外煙傘道高渡度是皇否會稱向室諒內(nèi)返烘味；浩風(fēng)天瘋是否搬易進頭雨雪猾；采暖挎系統(tǒng)玩是否色閣樓枝方便睡安裝渴暖氣凡；閣境樓是躁否考義慮了誕給排銜水、卸排風(fēng)膝等使賴用功凳能；閣樓非分戶相隔墻挪底部礦砌筑蛇應(yīng)用趙實心淚磚，次否則鉗易滲盡漏；頂層懲燈位吹、開慢關(guān)、圖插座債安裝盜是否魚合理婚；搭建小樓板洞是否廢便利綁（埋巴件、婆承重稅梁等德）地下版室地下覆室我羽們需億要查撐驗些規(guī)什么霧？是否號充分躍考慮掠了防抄水要向求和故等級配（返抱水、手滲漏肝、潮止?jié)竦榷Y）按銷蠢售承璃諾清秋理回拘填后麻是否網(wǎng)會露房誠出地歪梁，徑水、績電管徐線等井；居住絞性地漏下室局是否浙設(shè)置物了衛(wèi)娃生間啦，通眨風(fēng)及始采光呀設(shè)置敢是否茄合理靈；樓梯瞎口位壩置是滑否合暈理，谷搭設(shè)披樓梯肅凈高悼能否柜滿足鏈；窗口肺高度楊是否翻能滿余足防產(chǎn)雨水鎮(zhèn)迸濺訂和安肆全要更求；排水你管線舞是否安單獨引設(shè)置詳，有梳無防季返水鞋的考捐慮；車庫車庫介我們流需要紀(jì)查驗貝些什郵么？門前登轉(zhuǎn)彎畫半徑諸夠不天夠，跳有無擁了望紛設(shè)施粘；單體浴車庫委寬度乘、凈哪高能曠否滿菊足使衡用要厲求；門前焰坡道殖排水元坡度膜夠不萍夠，泄門前燒雨蓖聲子排危水是志否通櫻暢；要求慕車庫民門開自啟靈潑活，濱停電題后也塵能開溫關(guān)；車庫秤內(nèi)給袖排水濁、采植暖、拘消防話設(shè)施存是否魂齊備敘；地下便車庫侍是否歡考慮甘了防額水防零潮；如果掌不采勝暖，籮給水敬、采笛暖、孤消防葵設(shè)施舉的保左溫考供慮；車庫雹內(nèi)是怨否有餡易滲毛漏的旅雨、雪排水想管；2、缺畝陷反她饋查驗適的記愚錄要沈詳細樹，查尺驗的沖問題發(fā)要準(zhǔn)咬確，截按照訓(xùn)前述拆的分誕類進忙行整鑼理、呢匯總擋。反饋依要及販時、乎全面旗，明跡確造組成的吊后果拐或影嗽響。反饋燃要提驅(qū)出建榜議處淡理意蔑見和雅想要貌達到丈的目炒的。3、性軟價分扶析在成偶本給束出整鏈改費些用后勢根據(jù)座可以顆達到鎖的效罪果確挖定是墻否整道改。利潤淹和客乖戶滿斥意度固的關(guān)宵系客戶棒滿意波度是紋長遠典利益損的保震證。很大奏的代蜓價換泰來很醬少的慈性能撓改善德是否碑得不喝償失篩；缺陷謀整改烏后會克不會胡帶來汪其它斬的問氧題？4、缺劣陷整欺改確定陵方案眨（主蹄要由分各項鞏目工捉程組沈提出辟和實岡施，劫重大繡問題滋應(yīng)由閉各相白關(guān)部蜘門一撿起開頂會確修定，充必要謀時尋筋求總令工會寫幫助熟）桃安排粉實施隸（成酸品保改護做妙到位攻、過迷程控股制）衰結(jié)果澡驗收功（保芒證效吃果）前期聾圖紙途會審馬記錄悄和設(shè)炊計變盛更；及時旱、有茅效、例徹底刃、全殊面，稍不留坑后患潤；不斷鉗積累亡、改緒進整虹改方肆案；5、系塔統(tǒng)規(guī)紛避我們椅所要吵得到塑的結(jié)鄰果；要在象設(shè)計毒前甚婆至規(guī)末劃前置讓設(shè)茂計、艇采購們等相垮關(guān)部編門明鴨確客肉戶的棉需要抵、我毫們的斧要求含；要邊形成辮指引錘、標(biāo)