重慶標桿地產項目啟動階段標準模板

項目啟動階段標準模板

（XXX年版）重慶房地產開發(fā)有限公司總經辦什么是項目啟動會啟動會是通過多次會議，短時間、高強度、高效率、群策群力完成對項目第一次、也是最重要的一次決策，實現項目高周轉。參會人員：會議主持人：項目經理（是每一次會議的主持人）公司總經理（必須參加第一次和最后一次會議）；PMO成員；董事長助理、董事長項目經理，項目團隊成員

會議召開方式：需召開多次會議每次會議均需做出決策，并定出決策點每次會后，分頭收集信息，進行專業(yè)間碰撞按時完成啟動會成果的關鍵啟動會之前或者拿地階段，針對項目預案，必須與政府歸口管理部門關鍵人員提前溝通，以保證啟動會方案報批通過，降低方案反復的風險。拿地預案必須達到應有的深度要求，特別是第一期和示范區(qū)，這是提高項目啟動會效率的前提。啟動會是我們對項目的判斷和決策，是項目的其中一個階段性成果。若由于市場變化或政府報批原因，預案、成本等被調整甚至顛覆，可直接反映在方案階段成果中，不再重新召開啟動會。原則、目的明確項目成功標尺及具體指標，達成共識、做出承諾。對項目進行沙盤推演，設定項目的價值點、決策點、控制點。識別項目風險點，提出預案。啟動會是職能向項目團隊的交底會。針對目標和工作范圍做好減法，對意愿和能力、資源之間的差距應有清醒認識。啟動會邏輯圖投資測算市場定位產品定位風險顯化價值挖掘一二級計劃成本測算體驗區(qū)選址定位項目成功標尺（產品成功、管理成功）第一次啟動會第一次啟動會成果《總經理初定項目成功標尺》《地塊條件交底紀要》《項目基本建設程序及報建風險點》《地塊周邊市政接口》《市場調研及客戶訪談》提交要求提交時間：取得土地（第一筆土地款支付時間)后，10個日歷日內。責任人：《總經理初定項目成功標尺》(包括項目總貨值）-------項目經理《地塊條件交底紀要》--------項目開發(fā)部經理《項目基本建設程序及報建風險點》--------項目報建主管《地塊周邊市政接口》--------項目工程經理《市場調研及客戶訪談》--------項目營銷經理審批流程：責任人-----項目經理-PMO-董事長《總經理初定項目成功標尺》根據集團及公司戰(zhàn)略和預算，總經理初定項目成功標尺項目產品成功：銷售凈利率IRR銷售總貨值推盤計劃及年度簽約額項目管理成功：拿地到項目開工、開盤工期交房一次成功率成本偏差率（與目標成本基準版比較）《地塊條件交底紀要》《項目基本建設程序及報建風險點》PMO向公司各職能負責人及項目團隊成員交底（基本同上會時內容）土地信息項目預案項目當時設定的產品成本、定價、項目計劃將實際地價代入后的項目銷售利潤率及IRR深入調查當地項目基本建設程序，掌握報建風險點、難點及相關干系部門及干系人（主要針對新公司、新項目，但要注意即使一個城市的各個區(qū)縣有時也不一樣）項目報批、報建程序，輸入條件、所需周期、干系部門、干系人。項目預售條件及預售許可證的辦理程序項目融資條件及程序《地塊周邊市政接口》地塊周邊市政接口調研，包括天然氣、給水、雨水、污水、強電、弱電、市政道路、供暖、中水等天然氣：接駁點位、管徑、氣壓大小給水：接駁點位、管徑、水頭壓力、是否須二次加壓，與自來水公司接洽，開口費用；施工臨時用水接駁申請手續(xù)。污水：接駁點位、管徑大小，井底標高，是否需要設置生化池或化糞池，施工臨時污排接駁申請手續(xù)。雨水：接駁點位、管徑大小，井底標高；接入費用；施工臨時雨水接駁申請手續(xù)；沉沙池要求。強電：能夠接入的變電站位置；正式用電容量、是否需自建開閉所；施工用電申請手續(xù)。周邊市政道路：道路標高，若為規(guī)劃擬建道路，明確建設時間，找到政府歸口管理部門?！妒袌稣{研及客戶訪談》地塊周邊不利條件調研（盡量窮舉并配照片），并提出預案，找到干系部門及干系人噪音源：如，周邊快速干道、飛機航道、打靶場、地鐵站、公交站、火車站等。污染源：污水處理廠、排污管道、垃圾掩埋場、土質污染探測、光污染源、發(fā)射塔等。對心理產生不利因素：加油站、瘋人院、公墓、高壓線、監(jiān)獄等。策劃部的市場調研，對重點目標客戶的深度訪談。

最后一次啟動會項目啟動會最終成果《項目成功標尺》《風險預案》《市場定位》《產品定位》（含建筑、景觀設計任務書；技術經濟指標，戶型配比）《體驗區(qū)選址、定位及開放計劃》《產品建造標準》《項目一二級計劃》《項目目標成本（啟動）及合約規(guī)劃》《投資分析模型（啟動）》提交要求啟動會成果提交時間要求：模仿、復制項目：取得土地（第一筆土地款支付）后20個工作日內；創(chuàng)新項目、新公司第一個項目、商業(yè)面積超過5萬平米（不計社區(qū)商業(yè)門面）：取得土地（第一筆土地款支付）后45個工作日內?！讹L險預案》包括：識別風險、評估風險、應對預案至少關注以下風險，并提出預案交地方案審批地質狀況主材價格波動市場風險周邊市政配套延遲移交地方政府換屆《市場定位》目標客戶群是誰？深訪了多少有效客戶？他們的文化傾向、歷史記憶點是什么？消費思維和習慣是什么？家庭人口數量？信息接受習慣和項目傳播通道？標桿樓盤及產品是哪個項目？可以是外區(qū)域的。（有利于研發(fā)、成本、工程找到對產品的感覺，對項目相關方面定出邊界、深入判斷；營銷依此挖掘客戶群。）《市場定位》3、單套總價位？單套面積？功能房間數量？4、敏感點是什么？產品的哪些方面要做好，給研發(fā)經理明確研發(fā)重點；哪些方面只要一般就可以了，給成本經理明確省成本的方面。推盤節(jié)奏、順序？若為多產品業(yè)態(tài)，先賣什么，后賣什么？《產品定位》總圖（含技術經濟指標）產品組合，不平衡使用容積率；典型場地剖面示意圖交通分析（含出入口數量，消防、私車、行人交通）戶型、單體組合平面（含戶型配比、面積分析、戶型亮點分析）外立面風格《產嗓品定雜位》始--卵-項停目景給觀方董案采用倉意向宗圖片窯、剖筍面等比，朋描述戀景觀蔽的整春體風說格（樸支撐恥營銷貴賣點格），盞描述弓關鍵中景觀削節(jié)點春（如古人行瓜、車增行、畫單元石入口碼，軟亂硬景泄節(jié)點偉處理羞）別。采用略意向公圖片仙、剖得面等鏡，描哄述支附持產題品溢難價的景觀剝價值劈燕挖掘虹點?？刂评⒂簿叭裘娣e。硬景棕鋪裝蟲材料紀一般聚控制3—后5種以昨內。遺但鋪妖裝工樂藝應災考究壩，做信好表丈面防堆護、燦成品正保護扔。軟景夠在此蜂會上霞宜對愉樹種永、灌臭木、走藤本跟等做礦出品憲種范塊圍的權決策魄，最賠好使燒用本緞地資貞源，目的際是進掘行苗討木資習源的歇儲備。《產老品定炊位》告--此-價與值挖魂掘特定恥戶型植價值莊挖掘齒：底層按戶型頂層賞躍層面積墳贈送親地分綠瀉、贈輛綠（播盡量邪將公飯共綠絡地劃嶼分為犯小塊抄綠地果，贈攝送給浪業(yè)主告，實絮現產角品溢御價）與周苦邊和鞋小區(qū)劃內景搞觀的扯結合盡量員減少葵地下爛車庫理面積《體層驗區(qū)石選址圈、定隆位及奮開放取計劃臉》對選屯址、格實施納作為獨立艘子項撒目進皇行決策喚和計乏劃分鬼解。體驗從區(qū)的萬選址需考蓋慮：章達到嗎路線梳設計丸，增籍強客管戶的爬體驗率；停慈車區(qū)燃域的位選擇棒；體良驗區(qū)急與周而邊環(huán)即境的五關系舉及處目理。新公桿司宜宜選擇澆實力截強的窩景觀找、裝插修施榨工單帥位，裝降低啊新團觀隊不探成熟患的風冬險。若使士用臨榨時售甘樓處鏡，建碌議照搬刊以往豈類似筑項目箱的結啦構設甚計，在烈裝飾肆裝修匪方面教體現柿項目漢特色麻。不鼓昆勵修遣建會汗所。若趨建會椒所，芝應嚴承格控啊制會兇所占申地上曠容積貍率的方面積錫；會甚所裝納修應捷分部刪位、乞分功光能區(qū)甚間確戴定裝磚修檔陽次，幻玉嚴格女控制批高級鏈精裝卵面積撥；嚴柴格控拌制使雙用中春央空勵調的拌面積忽；在梁小區(qū)陪交房垃后會眉所應戴考慮助對外苗開放溉。會所海功能閣設計，應華先做希減法盛，再冷做加欠法，喝盡量陷突出頌運動冠功能洞和少爭量的時服務膏功能鋼，不驚宜面雕面俱徑到，梅會所槽和售恩樓處蝕可合腥二為黃一。飯啟動涌會前智應征投求物灶業(yè)的撓意見焰。《產汽品建旋造標點準》包括錘：產品棟標準：客戶傭視角股；體浸現差歲異化育，實觀現“探高溢就價”蓬。建造即標準：固定渠的細銀部做鴿法、大構造怕大樣狀；體陸現模查塊化巧、標拳準化壘，腸實現攤“高者周轉拒”。要點無：以前滅的痛細點、貿反復灑決策吸點、康客戶幸敏感急點滿足河政府攜的最笑低要咬求符合吵市場押的一圍般標雨準務必斷將不做膠的內吩容列舉瘋出來歷，并說萬明原餡因?！俄梿∧磕孔謽顺裳澅炯芭押霞s靠規(guī)劃械（啟概動版洋）》原則按通榮常標釘準計坑算價值臟判斷盛，分情配重緒點成本辣前控釀，前信緊后之松《項災目一昌二級鞏計劃信（啟門動版殘）》按照矮模版靜編制暈，集團什關鍵洗節(jié)點者、階咐段成片果必住須列弊入計南劃。項目掘計劃蠅應拋侵開職蠢能視絡角，張不得辨分頭掃編寫鏈，再室簡單謠做個上匯總抖。而法必須信是由項目要經理剪牽頭竿組織，深昨入討存論、嫁分析蔥，找憐出關糧鍵點區(qū)、風織險點簡、前查后勾頭稽關蓮系，輪工作孝前置妨條件去和輸壞出。項目槐計劃暢備注偽信息因欄非亞常重授要，恨包括映：啟動很會未咐決策膏的點營，應到明確拴下次末決策歸時點妄、責泄任人葬；明慨確資速源的坊獲取推渠道嬸和溝殘通聯遣系人旬；過舊往經脖驗、稻小貼尋士會。凡是塔下列糞情況警都應脆增加算計劃喝的控照制點亦或作貌為部沉門細源分點蓄：職能登間交等叉的獵、與答外界尊政府磚批準倦有關椒的、積分供既方第顧一次腐合作遵的、插員工窄能力支弱的顏，組順織在珠這個拘工作嘉包上古沒有夾經驗途和把變握的刑。將暫雀時無坑法由額項目都啟動薪會決歷策的小其它蘿決策興點，盡可徒能在疫工作川計劃作中明害示成尾項目喊計劃正節(jié)點躬并落尖實責縫任人職、決犯策質斬量、蝦成果替標準宇等。分解鉆計劃掃的工糠具-膛--唉-W錢BS秤（6迷把刀懸）先管彈理后踐產品動賓某結構任務杜工期索分解歪成4—腳40小時隆以內暫不怎考慮牲與其堡它項蜂目相辛沖突頭腦乓風暴不排尼序成果翻整理刷及審陜批每次洞會議癥項目只經理口務必安排丹專人壘記錄、整訪理會暢議紀藏要項目寫經理桂負責最終嚼成果教整理在“OA（項傷目進雖度管商理）厲－項拍目階穿段成逢果管量理－腫項目扭啟動伶階段”，眉提交什審批總結抬：開纖好項隊目啟很