九龍倉(cāng)常州恐龍園地塊項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃報(bào)告月天啟開(kāi)啟

常州恐龍園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃報(bào)告2008.11PARTONE宏觀市場(chǎng)環(huán)境一、常州經(jīng)濟(jì)發(fā)展從常州市歷年GDP及其增長(zhǎng)率來(lái)看，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速，經(jīng)濟(jì)總量年年攀高，每年的增長(zhǎng)率都超過(guò)10%。經(jīng)濟(jì)總量在10年左右的時(shí)間里，翻了近2番，躋身全國(guó)綜合實(shí)力50強(qiáng)城市。常州市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較平穩(wěn)，雖受到了政策及環(huán)境的影響，但對(duì)其發(fā)展沒(méi)有太多的障礙，通過(guò)與固定資產(chǎn)投資的比較，雖然近年來(lái)呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但仍未成為主導(dǎo)行業(yè)。2008年上半年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資681.5億元，同比增長(zhǎng)26.6%，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到124.3億元，同比增長(zhǎng)36.3%，比同期全社會(huì)投資增幅高出9.7個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重達(dá)到18.3%，比去年同期提高1.4個(gè)百分點(diǎn)?！鞘邪l(fā)展力分析常州GDP增長(zhǎng)情況常州投資增長(zhǎng)情況一、常州經(jīng)濟(jì)發(fā)展——居民消費(fèi)力分析城市消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，跟隨著整體經(jīng)濟(jì)、人民收入發(fā)展水平穩(wěn)步增長(zhǎng)。常州居民消費(fèi)支出年均增長(zhǎng)幅度在14%左右；從08年1-9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，08年以及未來(lái)常州居民收支能力同樣保持穩(wěn)定。1-9月份常州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到16223元，同比增長(zhǎng)11.3%，消費(fèi)支出達(dá)到11340元，同比增長(zhǎng)10%，增幅均有所回落。常州居民收支情況二、宏觀政策背景調(diào)控群體調(diào)控主要內(nèi)容效果評(píng)價(jià)預(yù)計(jì)未來(lái)趨勢(shì)消費(fèi)者公積金貸款最高額度由30萬(wàn)元調(diào)整為40萬(wàn)元；降低住房公積金貸款首付比例；開(kāi)放住房公積金異地貸款增加群眾的購(gòu)房消費(fèi)支付能力，有可能改變部分群眾貸款購(gòu)房的觀望態(tài)度，促進(jìn)住房消費(fèi)：對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用，促進(jìn)外來(lái)人口在常購(gòu)房定居開(kāi)發(fā)商加大房地產(chǎn)信貸有效投放，減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量、適度提高商品房預(yù)售審批標(biāo)準(zhǔn)；優(yōu)先安排市場(chǎng)上符合條件的存量商品房作為拆遷安置房、限價(jià)商品房，消化市場(chǎng)存量商品房。

引導(dǎo)市場(chǎng)，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展信心；控制增量，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)；盤(pán)活存量，消化房地產(chǎn)市場(chǎng)可供余量；健康穩(wěn)定發(fā)展：從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)于平穩(wěn)房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展具有重要意義。

消費(fèi)者下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率；下調(diào)銀行基準(zhǔn)貸款利率；下調(diào)存款準(zhǔn)備金率；減少貸款利息，促進(jìn)住房消費(fèi)，國(guó)家宏觀調(diào)控方向預(yù)期刺激需求：貸款利率的下調(diào)有利于刺激樓市需求,增強(qiáng)消費(fèi)者貸款購(gòu)房的意愿,有助于激活交易。消費(fèi)者降低房屋交易契稅稅率；暫免印花稅；個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅；貸款利率下限擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率0.7倍給各個(gè)地方政府放權(quán)，鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策，大幅降息刺激買(mǎi)房人的購(gòu)房欲望

刺激需求：極大地刺激住房消費(fèi)欲望，尤其是首次購(gòu)房，90平米以下住房的需求——宏觀趨勢(shì)分析三、土地市場(chǎng)隨著2006年土地放量猛增，07年土地放量有所下降，但優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，成交價(jià)格大幅上升。結(jié)合我市規(guī)劃目標(biāo)，人口增長(zhǎng)特點(diǎn)，以及08年上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，今年的土地供應(yīng)量將得到有效控制，同時(shí)出讓時(shí)所附帶的包括預(yù)售條件、90比例將更為嚴(yán)格。由于宏觀大勢(shì)影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)預(yù)期明顯減小，預(yù)計(jì)價(jià)格相比07年高峰時(shí)期將出現(xiàn)理性回歸。常州歷年土地成交量情況四、常州、新北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析——供銷(xiāo)趨勢(shì)分析05年以來(lái)常州房地產(chǎn)市場(chǎng)均保持充足的供應(yīng)量，買(mǎi)房市場(chǎng)特征明顯；受宏觀大環(huán)境影響，消費(fèi)者觀望氛圍濃厚。常州1-7月份，全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積469.75萬(wàn)m2，較上年同期上升13.69％，全市實(shí)現(xiàn)商品房銷(xiāo)售備案面積299.56萬(wàn)m2，同比下降9.78％。新北區(qū)近期明顯供大于求：08年1-7月份新北區(qū)整體供應(yīng)量約121萬(wàn)平米，接近07年全年市場(chǎng)供應(yīng)量，而成交面積并沒(méi)有出現(xiàn)相應(yīng)增長(zhǎng)。迫于資金壓力和房地產(chǎn)下行預(yù)期，部分囤積數(shù)年的土地將加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，進(jìn)一步增加供應(yīng)壓力，供大于求的現(xiàn)象短期內(nèi)很難改變；常州歷年供銷(xiāo)情況新北區(qū)歷年供銷(xiāo)情況四、常州、新北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析——成交均價(jià)趨勢(shì)分析常州整體剛性需求為主，08年價(jià)格小幅回落。近三年成交均價(jià)穩(wěn)定持續(xù)增長(zhǎng)；今年1-9月近4000元/平米的價(jià)格，主要是由于高價(jià)位房源滯銷(xiāo)，而外圍性?xún)r(jià)比較高的房源吸引了大多數(shù)剛性需求所致；新北區(qū)高端項(xiàng)目拉動(dòng)區(qū)域均價(jià)：新北區(qū)作為城市行政中心的地位，項(xiàng)目以中高端聚集，上半年新上市的項(xiàng)目如世茂香檳湖、常發(fā)豪庭國(guó)際、吟楓苑等均為5000元以上/平米，故而拉動(dòng)了區(qū)域均價(jià)，但下半年以來(lái)高價(jià)位房源同樣出現(xiàn)滯銷(xiāo)趨勢(shì)；常州歷年住宅成交均價(jià)情況新北區(qū)歷年住宅成交均價(jià)情況四、常州、新北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析——銷(xiāo)售速度趨勢(shì)分析常州市場(chǎng)08年平均月銷(xiāo)量同比基本持平，下半年逐漸出現(xiàn)下降趨勢(shì)。受宏觀大勢(shì)及一線(xiàn)城市房產(chǎn)市場(chǎng)影響，常州房地產(chǎn)出現(xiàn)下行趨勢(shì)。新北區(qū)銷(xiāo)售速度放緩主要受高價(jià)房滯銷(xiāo)影響。在08年上半年供應(yīng)量不大的基礎(chǔ)上，月均銷(xiāo)售速度達(dá)7萬(wàn)方，主要以前期余量去化為主，下半年開(kāi)始出現(xiàn)高價(jià)位房滯銷(xiāo)，影響整體銷(xiāo)售速度放緩。常州歷年住宅月均銷(xiāo)量情況新北區(qū)歷年月均銷(xiāo)量情況物業(yè)位置:新北區(qū)太湖東路9號(hào)開(kāi)發(fā)商：世茂房地產(chǎn)建筑類(lèi)別:高層、小高層、TOWNHOUSE、商業(yè)街占地面積:89萬(wàn)平米建筑面積：150萬(wàn)平米，1期1700套容積率:1.68綠化率:65%面積：88-230平米價(jià)格：07年12月高層

5500、小高層7000、別墅1100008年5月高層5800、小高層7200、別墅1300008年10月高層5120、小高層6500、別墅13000銷(xiāo)售：

推出670套/已售400套7.01萬(wàn)方/年，0.58萬(wàn)方/月物業(yè)：世茂第一太平，1元/平米/月關(guān)鍵詞：350畝生態(tài)湖、20萬(wàn)平米商業(yè)配套、相對(duì)高價(jià)策略、世茂品牌五、市場(chǎng)典型個(gè)案——世茂香檳湖物業(yè)位置:武進(jìn)區(qū)政府對(duì)面開(kāi)發(fā)商：常州萊蒙水榭花都建筑類(lèi)別:高層、別墅、公寓占地面積:48萬(wàn)平米建筑面積:100萬(wàn)平米容積率:2綠化率:60%面積：87－171平米為主價(jià)格:07年1月高層3500元/平米07年2月高層3800元/平米07年8月高層4100元/平米07年12月高層4300元/平米08年3月高層4800元/平米08年6月高層3900元/平米，別墅8000元/平米08年9月高層4300元/平米；別墅7000元/平米銷(xiāo)售:推出1499套/已售1064套14.02萬(wàn)方/年，0.67萬(wàn)方/月物業(yè)：高力物業(yè)，1元/平米/月關(guān)鍵詞：超級(jí)配套、開(kāi)放式BLOCK街區(qū)、相對(duì)低價(jià)策略、萊蒙品牌五、市場(chǎng)典型個(gè)案——萊蒙城關(guān)鍵詞：高爾夫、名校只賣(mài)準(zhǔn)現(xiàn)房、價(jià)格標(biāo)桿、路勁品牌物業(yè)位置:武進(jìn)區(qū)常武路與長(zhǎng)虹路交界開(kāi)發(fā)商：路勁地產(chǎn)占地面積：49萬(wàn)㎡建筑面積:90萬(wàn)㎡容積率：1.8綠化率：52%物業(yè)類(lèi)別:多層、小高層、高層、別墅面積：90-230平米價(jià)格：2006年9月高層4100；2007年5月高層4300，小高層4800；2007年9月高層4300，小高層4800；多層53002008年9月高層4300，小高層4800；多層5500銷(xiāo)售：1848套/成交987套

6.61萬(wàn)方/年，0.55萬(wàn)方/月物業(yè)：香港戴德梁行，0.9元/平米/月五、市場(chǎng)典型個(gè)案——御城宏觀市場(chǎng)小結(jié)城市經(jīng)濟(jì)，消費(fèi)能力——穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)能力線(xiàn)在仍徘徊在中端產(chǎn)品上宏觀環(huán)境——中央地方聯(lián)合救市，刺激住房需求，宏觀影響滯后效應(yīng)土地市場(chǎng)——嚴(yán)格控制供應(yīng)，價(jià)格小幅回落，開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地常州銷(xiāo)售市場(chǎng)——量平價(jià)降，剛性需求為主，持續(xù)下降趨勢(shì)新北區(qū)銷(xiāo)售市場(chǎng)——量跌價(jià)升，高價(jià)房滯銷(xiāo)，價(jià)格呈現(xiàn)回落趨勢(shì)PARTTWO微觀競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境一、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)Strength劣勢(shì)Weakness機(jī)遇Opportunity挑戰(zhàn)Threats新北區(qū)高尚物業(yè)集聚地，居住氛圍初步形成景觀資源豐富良好的對(duì)外交通及基礎(chǔ)設(shè)施配套占地面積較大，易形成規(guī)模效應(yīng)九龍倉(cāng)集團(tuán)品牌效應(yīng)

地塊周邊及內(nèi)部道路建設(shè)尚未完善距離城市商務(wù)中心和商業(yè)中心較遠(yuǎn)水系污染嚴(yán)重，改善難度較大商業(yè)、醫(yī)療、教育、公交等配套設(shè)施仍處于基礎(chǔ)水平土地成本高，容積率高

龍湯溫泉公園即將開(kāi)放東經(jīng)120度經(jīng)線(xiàn)景觀帶即將打造區(qū)域商業(yè)仍處于起步階段區(qū)域土地資源日益稀缺，新北區(qū)中心區(qū)域已無(wú)大規(guī)模用地可供應(yīng)

區(qū)域高檔物業(yè)供應(yīng)量大，而客戶(hù)資源相對(duì)貧乏；區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品打造高端特征明顯；二、狐項(xiàng)目纖潛在杠客戶(hù)倦分析典型項(xiàng)目主要客群組成初期主要客群構(gòu)成中期主要客群構(gòu)成本案參考新北區(qū)世茂香檳湖新北30%，市區(qū)60%,其他10%80%居住、20%投資教師、公務(wù)員、媒體、銀行、私營(yíng)老板客戶(hù)構(gòu)成：主要來(lái)自新北區(qū)域，大約在60%，

其次周邊其他區(qū)域，大約在35%，少量來(lái)自周邊城市乃至長(zhǎng)三角區(qū)域約5%?？蛻?hù)分期構(gòu)成：初期主要來(lái)自新北區(qū)，中期吸引市區(qū)高端客源，后期爭(zhēng)取武進(jìn)乃至長(zhǎng)三角地區(qū)。購(gòu)房目的：自主90%，投資10%。天潤(rùn)園新北40%、市區(qū)45%、其他區(qū)15%，90%居住、10%投資兼自住公務(wù)員、私企業(yè)主、企業(yè)高管吟楓苑新北70%、市區(qū)20%，其他10%90%居住、10%投資兼自住學(xué)院教授、企業(yè)中高層、周邊區(qū)域改善環(huán)境客戶(hù)武進(jìn)區(qū)御城武進(jìn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)90%，其他10%70%居住、30%投資兼居住周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，武進(jìn)區(qū)公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主萊蒙城武進(jìn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)90%，其他10%50%居住，50%投資兼居住私營(yíng)企業(yè)主、武進(jìn)區(qū)公務(wù)員、投資客市區(qū)銀河灣星苑市區(qū)80%，其他20%90%居住、10%投資兼居住周邊區(qū)域改善環(huán)境客戶(hù)、中青年結(jié)婚購(gòu)房做成膀圖表急的形蜜式比搜較直豎觀——競(jìng)爭(zhēng)單分布挖圖示注：責(zé)項(xiàng)目磁、地罪塊詳躁情見(jiàn)博附件眼一本項(xiàng)佳目區(qū)云域主技要競(jìng)師爭(zhēng)：新北塔區(qū)中言高檔殃次項(xiàng)贈(zèng)目為寸主其他喂區(qū)域柜大盤(pán)翠項(xiàng)目常發(fā)豪庭國(guó)際恐龍園天潤(rùn)園世茂香檳湖本案吟楓苑榮盛房產(chǎn)康橋水郡三、猜競(jìng)爭(zhēng)醋環(huán)境獸分析——在售樓及待忌上市尚競(jìng)爭(zhēng)注項(xiàng)目短期環(huán)內(nèi)新常北區(qū)凡項(xiàng)目抽競(jìng)爭(zhēng)紙量較熱小，奏但價(jià)獨(dú)格競(jìng)盞爭(zhēng)激返烈?？治魁垐@糧板塊爬是常治州高萄端房央啟動(dòng)壟區(qū)，捧發(fā)展忍早，咐競(jìng)爭(zhēng)稅大，打價(jià)格楚提升姨過(guò)快悉遭遇榨市場(chǎng)慈抗性追。外區(qū)仿域高技端同陽(yáng)質(zhì)化雀競(jìng)爭(zhēng)排非常玻激烈，在技售及站待上搖市項(xiàng)廚目總驗(yàn)量達(dá)29尼7萬(wàn)方蘆，其那中世夏茂香膠檳湖歡為本鎖案最享直接蛙競(jìng)爭(zhēng)戒對(duì)手瞇，后禿期待繩上市推體量誰(shuí)約14弦0萬(wàn)平澇米

項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型均價(jià)（元/平米）已經(jīng)銷(xiāo)售體量（萬(wàn)方）未來(lái)供應(yīng)體量（萬(wàn)方）開(kāi)發(fā)商新北區(qū)中央花園高層、別墅58001124百興房產(chǎn)永寧雅苑高層43001.915常發(fā)置業(yè)常發(fā)豪庭國(guó)際高層65000.217常發(fā)置業(yè)天潤(rùn)園高層51004.612常信房產(chǎn)榮盛房產(chǎn)多層、小高層、高層預(yù)計(jì)5500010榮盛房產(chǎn)康橋水郡高層預(yù)計(jì)5000014恒遠(yuǎn)房產(chǎn)吟楓苑高層5200315河海房產(chǎn)區(qū)域內(nèi)合計(jì)

20.7107

大盤(pán)項(xiàng)目世茂香檳湖高層、小高層、別墅高層5120、小高層65005.8140世茂房產(chǎn)新城公館高層、別墅43001323新城房產(chǎn)御城多層、小高層、高層高層4300，小高層470013.664路勁房產(chǎn)萊蒙城高層、別墅高層430014.570萊蒙置業(yè)區(qū)域外合計(jì)

46.9297

總合計(jì)

67.6404

三、螺競(jìng)爭(zhēng)衡環(huán)境摔分析恐龍位園本案榮盛繁房產(chǎn)康橋蔑水郡浙江縫北辰上海衡祁華——待上肥市競(jìng)斷爭(zhēng)項(xiàng)蒼目三、鍛競(jìng)爭(zhēng)培環(huán)境煤分析——未來(lái)鏟競(jìng)爭(zhēng)辛地塊新北夫區(qū)未拳來(lái)項(xiàng)洪目競(jìng)勞爭(zhēng)量格較小。地伸塊總攝體量抱達(dá)70萬(wàn)方炒，未疫來(lái)競(jìng)焰爭(zhēng)地短塊規(guī)蘿模均樹(shù)較小農(nóng)，青鐘龍生惑活區(qū)慕地塊而將可斷能分眼流部救分市偏區(qū)客坑源。其他游區(qū)域酸競(jìng)爭(zhēng)望項(xiàng)目霧較少。祁蘭華地曠塊規(guī)院模達(dá)63萬(wàn)平焦米，丸地理夕位置竿臨近粉新北狀區(qū)高否架道芳路，檔交通儀便捷以，未塵來(lái)可驚能分瘡流新裁北區(qū)務(wù)企業(yè)飛客源

位置容積率建面（萬(wàn)方）樓面單價(jià)（元/平米）開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品信息預(yù)計(jì)上市時(shí)間新北區(qū)香樹(shù)灣福園西側(cè)1.8111916榮盛房產(chǎn)多層\小高層\高層2009年中藻江河西、河海路南（康橋水郡）314355常州恒遠(yuǎn)高層2009年初建東路西側(cè)2.931941常州錦繡山水高層2009年下半年青龍生活區(qū)2-02-012.2421386浙江北辰住宅2009年下半年

區(qū)域內(nèi)合計(jì)

70

外區(qū)域龍城大道南側(cè)2.363848上海祁華住宅2009年下半年

區(qū)域外合計(jì)

63

總合計(jì)

133

微觀派競(jìng)爭(zhēng)腦市場(chǎng)普小結(jié)客戶(hù)袍定位——深挖毒新北客戶(hù)逼，后坡期吸引盆市區(qū)及氧武進(jìn)寒客戶(hù)聲，適菠當(dāng)拓展酸長(zhǎng)三潤(rùn)角客戶(hù)袋。自專(zhuān)主客甲戶(hù)為縮慧主，鞠兼顧蹤蝶少部透分投咱資。新北是區(qū)——近1-大2年內(nèi)適競(jìng)爭(zhēng)狐壓力角大，小禮盤(pán)干謝擾和粱價(jià)格睬競(jìng)爭(zhēng)革激烈趣，未來(lái)吳優(yōu)質(zhì)后項(xiàng)目仰競(jìng)爭(zhēng)奔凸顯。外區(qū)焰域——近幾胃年中額高端給高層朵產(chǎn)品拖嚴(yán)重鹽同質(zhì)傅化競(jìng)友爭(zhēng)，在愛(ài)售產(chǎn)直品類(lèi)命型豐伍富，差異小化競(jìng)脈爭(zhēng)空等間較鑰小。后縣期土芽地供致應(yīng)量弓嚴(yán)格緒控制角，競(jìng)爭(zhēng)鮮壓力眠相對(duì)渠減小。供求竄不平漫衡，第入市爐須謹(jǐn)惜慎；提高寒產(chǎn)品襲、品堂牌、著營(yíng)銷(xiāo)菊附加愿值，虹提升巴項(xiàng)目盆吸附鞭力。PA蒙RT頓TH收RE索E項(xiàng)目販客戶(hù)站定位國(guó)賓撥館和掛超五賴(lài)星級(jí)腸酒店20撫10后建地成，首期線(xiàn)開(kāi)發(fā)授面臨源競(jìng)爭(zhēng)捆項(xiàng)目黑世茂卵香檳辯湖的霜優(yōu)勢(shì)穴，我主們的聚出路悠在哪噸里？對(duì)比項(xiàng)本案產(chǎn)品世茂香檳湖品牌知名品牌，但內(nèi)地接受度有限國(guó)內(nèi)知名品牌總建80萬(wàn)方150萬(wàn)方容積率2.51.6景觀自建350畝自然湖泊產(chǎn)品79-120㎡緊湊戶(hù)型86-160舒適戶(hù)型物管九龍倉(cāng)物業(yè)第一太平洋戴維斯工程進(jìn)度兩年后交付現(xiàn)房主要肯競(jìng)爭(zhēng)由對(duì)手準(zhǔn)指標(biāo)泉對(duì)比附加邪值引倉(cāng)擎+品牌燙引導(dǎo)+產(chǎn)品雞創(chuàng)新媒體駱先行+活動(dòng)站配合準(zhǔn)確歸的客烤戶(hù)定誦位+價(jià)格介筑底說(shuō)道第一德次亮理相于欠無(wú)錫始房交賢會(huì)，情當(dāng)場(chǎng)推搜集協(xié)到50滲0組意滾向客牌戶(hù)，澤有一廣個(gè)良馬好的貌開(kāi)始董。1、無(wú)順錫“爭(zhēng)第一旁高樓繩”讓堅(jiān)人們友認(rèn)識(shí)芳到了捏九龍脂倉(cāng)2、5個(gè)項(xiàng)涂目，數(shù)近20豈0萬(wàn)平史米的研開(kāi)發(fā)秩面積譽(yù)讓人荒們感奴受到盜了九報(bào)龍倉(cāng)忌的實(shí)當(dāng)力2、太槐湖廣栗場(chǎng)版惱塊是嶄具有腫競(jìng)爭(zhēng)突性區(qū)傷域3、項(xiàng)糟目無(wú)金類(lèi)似柄于世呢茂的織直接慌競(jìng)爭(zhēng)森對(duì)手對(duì)比項(xiàng)本案產(chǎn)品中南路項(xiàng)目本案公司待入市項(xiàng)目中的特性品牌已小有關(guān)注度知名度已經(jīng)完全打開(kāi)品牌建設(shè)還要持續(xù)品牌助推劑市級(jí)國(guó)賓館建造者無(wú)錫第一高樓建造者無(wú)錫最大的開(kāi)發(fā)商一定要抓國(guó)賓館炒熱地塊與品牌總建103萬(wàn)方100萬(wàn)方容積率2.52.6地段太湖廣場(chǎng)版圖新北區(qū)地段優(yōu)勢(shì)不強(qiáng)入市產(chǎn)品79-120㎡緊湊戶(hù)型7F花園洋房中檔形象入市配套國(guó)賓館酒店企業(yè)會(huì)所幼兒園中華恐龍園雙重會(huì)所配套建設(shè)成為重要砝碼戶(hù)型多贈(zèng)送本案環(huán)一入遭市面湖臨的得問(wèn)題品牌雷競(jìng)爭(zhēng)豎力需任要長(zhǎng)佳久傳體達(dá)地段緊優(yōu)勢(shì)臺(tái)何在一期/新北料客源反主體吸引撞客戶(hù)阻關(guān)鍵詳因素A、恭國(guó)際迎社區(qū)老概念以?xún)?yōu)旋惠吸乓引產(chǎn)伙業(yè)園匙區(qū)內(nèi)理外籍餃人士宰前來(lái)遲置業(yè)消，形悔成“腫領(lǐng)袖錢(qián)人群域”B、慕國(guó)賓餐禮遇通過(guò)掉現(xiàn)場(chǎng)右接待賀中心亂體現(xiàn)些常州慶絕無(wú)蠻僅有駐的檔遺次C、性菊價(jià)比構(gòu)產(chǎn)品功能但升級(jí)找的平懸層三余房+復(fù)式拌化三舉房一期讀客源毅主體誰(shuí)定位□2女5-戶(hù)35歲左虜右的墊白領(lǐng)錢(qián)，工宋作兩接三年挪以上留，擁惱有良麻好職覆業(yè)前否景□準(zhǔn)備躁結(jié)婚勵(lì)或剛掩結(jié)婚添的小劣夫妻□孩子被已經(jīng)5歲或俘者更狐大，臭居住要環(huán)境菌需要坐改善揀的家卸庭□向榆往高乓尚生縫活，治有一薦定與疾自身激現(xiàn)狀鋤不相緩符的差地位坐、身鏈份要忽求□追求純居住周品質(zhì)腫和環(huán)疏境□首次姿置業(yè)引，用蠻于自飄住□看漸好本魄案未萌來(lái)發(fā)允展前千景的速長(zhǎng)線(xiàn)喘投資窯者資金穗不多久但向保往高姨尚生因活的架二次慰置業(yè)屋及首捕次置受業(yè)者目標(biāo)收客戶(hù)一期百客戶(hù)腦具象卡描述因?yàn)槭滤麄冇幸恢v定收使入和思積蓄建但依襪然必窯須量種入為腥出——所以蛙他們對(duì)價(jià)格系的敏遺感度們極高因?yàn)樗麄儙浕蛩麨鮽兊姆兰胰死杈哂袔X豐富舊的購(gòu)敞房經(jīng)碌驗(yàn)——所以紗他們希望臣所購(gòu)航物業(yè)隙具有高品庸質(zhì)、貨有一辟定的左尊貴份感因?yàn)橐\他們有較歸高的門(mén)人生呈目標(biāo)——所以酸他們鄰注重在大墳家心惹目中催的身份候以及期地位一期慎客戶(hù)給特質(zhì)廁分析目標(biāo)企客戶(hù)諒對(duì)生婦活的至追求：低價(jià)+高質(zhì)盒高檔＋身份惜地位公象征（心來(lái)理滿(mǎn)游足）高性椅價(jià)比深的高鏟尚生宋活客戶(hù)躲需求校結(jié)論P(yáng)A蠻RT上FO刮UR項(xiàng)目徹入市花時(shí)機(jī)悄判斷一、旋市場(chǎng)珠競(jìng)爭(zhēng)恩層面——外部伯市場(chǎng)肯競(jìng)爭(zhēng)200920102011129萬(wàn)㎡109萬(wàn)㎡77萬(wàn)㎡20萬(wàn)㎡80萬(wàn)㎡60萬(wàn)㎡40萬(wàn)㎡100萬(wàn)㎡120萬(wàn)㎡120萬(wàn)㎡57萬(wàn)㎡2012

項(xiàng)目/萬(wàn)平米產(chǎn)品未推2009201020112012新北區(qū)競(jìng)爭(zhēng)

中央花園高層、別墅247773永寧雅苑高層15555

常發(fā)豪庭國(guó)際高層17665

天潤(rùn)園高層1275

康橋水郡高層14653

吟楓苑高層15753

世茂香檳湖高層、小高盛項(xiàng)目多層-高層1156

康橋水郡高層14653

錦繡山水項(xiàng)目高層33

北辰項(xiàng)目住宅42101055板塊內(nèi)合計(jì)

30787674625外區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)新城公館高層、別墅2310103

御城多層-高層6412101012萊蒙城高層、別墅7010121012祁華項(xiàng)目高層、小高層63101088外區(qū)域合計(jì)

22042423132

合計(jì)

5271291097757二、德項(xiàng)目膊開(kāi)發(fā)醫(yī)層面——項(xiàng)目疏入市氣節(jié)點(diǎn)周判定根據(jù)角一般每項(xiàng)目勞操盤(pán)哄時(shí)間跳控制衫的經(jīng)兩驗(yàn)，設(shè)一般幣售樓述處開(kāi)悔放需浪要4-失5個(gè)月朋，售崇樓處晨蓄客移需要2-類(lèi)3個(gè)月堅(jiān)左右薪方可影開(kāi)盤(pán)常州李房地憲產(chǎn)市臥場(chǎng)季桐節(jié)性叮大于1\撞2線(xiàn)城姑市,與高反城市劉比例筋的剛汗性需炕求有濟(jì)關(guān),選擇圣旺季率入市有很曲強(qiáng)的百必要材性預(yù)判09年行湊情樓怒市依稍然處撲于冰澇封期,但項(xiàng)呢目資怒金壓瘦力等末條件溪約素艇下,必須雷保證惑在條析件允瘋許的旅情況宋下,搶抓09這波林行情09蛛.509棗.9黃.509插.709祝.6泛蓄爆水期正式伍開(kāi)盤(pán)意向處發(fā)售侍期售樓牧處開(kāi)扶放1個(gè)月2個(gè)月預(yù)熱柄期1個(gè)月09早.4形象彩期1個(gè)月新聞叢事件告制造A\基于腦早日里回款埋的原聚則,2鏈00狗9年6月份良入市嚼是否巾可行?1\準(zhǔn)備疫時(shí)間逢倉(cāng)促(物料,銷(xiāo)售更人員僑成熟述度,媒體抬熱效浮應(yīng))2\蓄水翼時(shí)間抵不足3\淡季+大氣昏候回現(xiàn)暖幅鏡度小二、少項(xiàng)目慕開(kāi)發(fā)乎層面——項(xiàng)目物入市稿節(jié)點(diǎn)藝判定6月首次開(kāi)盤(pán)，推出336套5月售樓處開(kāi)放9月1.2期開(kāi)盤(pán)，加推50套常發(fā)梅豪庭淘國(guó)際蓄水上時(shí)間大過(guò)短陷倉(cāng)促脹開(kāi)盤(pán)焰，導(dǎo)遍致后板期持右續(xù)冷腰場(chǎng)95折+10%首付四期1月底開(kāi)盤(pán)93折盛世呆名門(mén)淡季艙開(kāi)盤(pán)貌受冷找落，泳后期賭只能移不斷態(tài)推出乏各種涌?jī)?yōu)惠郵措施躲消化讀余量B\若硬扔性規(guī)弓定6月入繼市,那么冶前提鉆和銷(xiāo)酬售方冰式是朱什么僚？1\場(chǎng)地(5月售醉樓處,樣本斧房,體驗(yàn)課段)2\媒體4月按迷時(shí)啟基動(dòng)(戶(hù)外\高炮\報(bào)紙\雜志\電子酸媒體\工地如圍墻)3\物料份就位(5月樓閉書(shū),D豈M單片,單體策模型,3柳D動(dòng)畫(huà),網(wǎng)站)4\銷(xiāo)售而方式士試蓄充水情戰(zhàn)況而巨定,建議確意向傻數(shù)低呢于推慨出房鐮源的無(wú)數(shù)量屆時(shí)采拳用邊戀定邊雞蓄,開(kāi)盤(pán)自簽約角引爆踐的銷(xiāo)賣(mài)售策淺略.二、柱項(xiàng)目付開(kāi)發(fā)夏層面——項(xiàng)目大入市滑節(jié)點(diǎn)占判定項(xiàng)目抹入市浩時(shí)間仍判斷銀結(jié)論建議宗本項(xiàng)夜目20策09年9月份厭入市PA低RT附FO瞇UR項(xiàng)目西價(jià)格嗎策略一、去項(xiàng)目掀產(chǎn)品早定位結(jié)合瞧市場(chǎng)誘分析電以及壩項(xiàng)目豪自身SW跨OT分析渾，本項(xiàng)猶目高握舉高拉打，始總體紀(jì)走高致定位犁，高視性?xún)r(jià)承比路狼線(xiàn)，相晃對(duì)應(yīng)灶的產(chǎn)及品用香材標(biāo)注準(zhǔn)也晝要求捎較高激。我們室選取俘了市饞場(chǎng)上婆一些饞對(duì)于豆本項(xiàng)舉目參羽考意灰義較唉大的紐奉項(xiàng)目晨，例賺如萬(wàn)弓科魅由力之恥城、山太湖躍國(guó)際債社區(qū)輩等等最，參翻考了竄他們?cè)降慕坏姆繕?biāo)身準(zhǔn)。主要波包含傅建筑孩外部亭、建鋼筑立收面、佛內(nèi)部因公用切部分渣、住援宅內(nèi)艇部、把相關(guān)儀設(shè)備見(jiàn)配套塘、智沫能化挨系統(tǒng)記等。公用范圍外墻品牌外墻三層以上真石漆、三層以下干掛石材、亮化燈光配置入口大堂及樓梯間大堂：自動(dòng)感應(yīng)門(mén)、門(mén)禁系統(tǒng)智能刷卡、高級(jí)不銹鋼信報(bào)箱、地面石材、墻面?；u、頂棚造型石膏吊頂，裝飾吊燈；樓梯間：樓梯欄桿為木扶手，配聲控?zé)?，墻面涂料電梯廳地面：?；u或大理石墻面：玻化磚頂棚：吸頂燈、壁燈電梯電梯品牌：上海三菱或同檔次品牌住宅室內(nèi)單元分戶(hù)門(mén)品牌鋼質(zhì)防盜門(mén)、密碼指紋鎖、各戶(hù)彩色可視對(duì)講內(nèi)門(mén)只留門(mén)洞外窗氟碳漆噴涂彩色斷橋隔熱鋁合金窗雙層中空玻璃窗地面細(xì)石砼找平廚房集中排煙道，預(yù)留上下水接口衛(wèi)生間墻面：水泥砂漿拉毛、下水到位。墻面及頂棚墻面：混合砂漿抹平，批白。頂棚：抹平刮白陽(yáng)臺(tái)鋁合金雙層夾膠鋼化玻璃欄桿攔板陽(yáng)臺(tái)門(mén)：粉末噴涂彩色斷橋隔熱鋁合金窗雙層中空玻璃門(mén)一、倦項(xiàng)目于產(chǎn)品勒定位設(shè)備配套水電煤氣配套水電煤氣配套：每戶(hù)單獨(dú)設(shè)水、電表，水電表出戶(hù)；每戶(hù)內(nèi)白炻燈照明；空調(diào)、插座分路設(shè)置；冷水管為PP-R管，水管接至廚房，水管明裝；預(yù)留管道直飲水頭，系統(tǒng)由客戶(hù)自行向服務(wù)提供商申請(qǐng)開(kāi)通，并支付開(kāi)通、運(yùn)行費(fèi)用；燃?xì)庥煽蛻?hù)自行向服務(wù)提供商申請(qǐng)開(kāi)通，并支付開(kāi)通、運(yùn)行費(fèi)用。電話(huà)、電視、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)：電信局穿線(xiàn)至每戶(hù)客廳多媒體箱內(nèi)（可開(kāi)通兩對(duì)電話(huà)和一路寬帶），多媒體箱至客廳和主臥部位預(yù)留端口，內(nèi)穿鐵絲，不穿線(xiàn)；由客戶(hù)自行向服務(wù)提供商申請(qǐng)開(kāi)通，并支付開(kāi)通、運(yùn)行費(fèi)用。電視接受系統(tǒng)：每戶(hù)一個(gè)電視進(jìn)線(xiàn)至客廳多媒體箱（可多個(gè)出線(xiàn)口），多媒體箱至客廳和主臥部位預(yù)留終端，內(nèi)穿鐵絲，不穿線(xiàn)。由客戶(hù)自行向服務(wù)提供商申請(qǐng)開(kāi)通，并支付開(kāi)通、運(yùn)行費(fèi)用。安全防護(hù)緊急報(bào)警系統(tǒng)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、按消防規(guī)定設(shè)置必需的消防設(shè)施。備注饞：以上氣產(chǎn)品欄標(biāo)準(zhǔn)為主艙打高胳層產(chǎn)邁品的歡配置鴨標(biāo)準(zhǔn)鐘建議；考慮迫到產(chǎn)地品組導(dǎo)合線(xiàn)梅，沿河義超高餐層需答打造漸豪宅典標(biāo)準(zhǔn)，必賢須提悠高產(chǎn)扯品附稈加值致，如貨增加民家庭協(xié)空調(diào)確、地消熱系如統(tǒng)、隆多媒巴體自挺動(dòng)化值等高丸附加肆值；后期斥根據(jù)延市場(chǎng)水需求倡及產(chǎn)穩(wěn)品定壇位要凈求，福部分秒產(chǎn)品報(bào)可能旺會(huì)走精裝太修路您線(xiàn)，將滴針對(duì)納相應(yīng)鼻的產(chǎn)喪品進(jìn)拔行精潔裝定咬位，壘用材謀標(biāo)準(zhǔn)鈴也需總提高竟。二、針定價(jià)故原則根據(jù)異較為激艱巨迅的銷(xiāo)岸售目聲標(biāo)，蟲(chóng)我項(xiàng)努目總潤(rùn)體均優(yōu)價(jià)策嬌略：20鍵10前低建開(kāi)平禾走，10年后情小幅魄上揚(yáng)定價(jià)飯方法:市場(chǎng)宜比較炭法戶(hù)均膛價(jià)調(diào)綁整原食理:基價(jià)遣＋朝腳向價(jià)煉差＋歇景觀散價(jià)差酸＋樓而層價(jià)縱差＋拍戶(hù)型康價(jià)差+推售瓦差價(jià)入市陽(yáng)價(jià)格材選擇策原則:結(jié)合豎區(qū)域謎市場(chǎng)潑類(lèi)似堂項(xiàng)目見(jiàn)當(dāng)前愧的價(jià)爪格體洽系價(jià)格間企穩(wěn)頌并逐構(gòu)步上屯揚(yáng)的年趨勢(shì)發(fā)揚(yáng)慌本案稅綜合阿品質(zhì)受優(yōu)越伴，高表尚樓慮盤(pán)價(jià)輪值感渠十分紋明顯悉的特骨點(diǎn)運(yùn)用委品牌傳姻播手冊(cè)段進(jìn)氏一步本提升居項(xiàng)目省的附碧加值遵循顆為客御戶(hù)創(chuàng)賴(lài)造價(jià)革值的傷原則于，為委首批裁房源熟預(yù)留逢部分廈價(jià)值太空間以合勢(shì)理的共入市員價(jià)格賀追求夫銷(xiāo)售悼速度日，滿(mǎn)奶足快速民回籠項(xiàng)資金它要求客戶(hù)某落點(diǎn)價(jià)格料確定初步價(jià)格測(cè)試對(duì)外報(bào)整體價(jià)格范圍，以判斷客戶(hù)對(duì)總體價(jià)格接受度客戶(hù)粗初步曠落點(diǎn)百，以槳獲得瞞客戶(hù)互對(duì)戶(hù)處型價(jià)坦值的思判斷戶(hù)型價(jià)格測(cè)試初步價(jià)格表制定后，對(duì)客戶(hù)進(jìn)行落點(diǎn)戶(hù)型的報(bào)價(jià)，測(cè)試客戶(hù)具體戶(hù)型價(jià)格接受度客戶(hù)落點(diǎn)戶(hù)型價(jià)格測(cè)試后，形成客戶(hù)最終落點(diǎn)，基本可判斷客戶(hù)意向度最終插價(jià)格論確定三、價(jià)格積制定瞞模型樣本監(jiān)樓盤(pán)磚選擇彈原則席：具麻有相貝似或叢相同縱的規(guī)迎模、麗檔次穩(wěn)、客敵戶(hù)群柿定位莖及綜顫合素老質(zhì)，鬧同時(shí)呆兼顧差區(qū)域提高端練樓盤(pán)菜及低抹端項(xiàng)補(bǔ)目。位砌置殊：即謙地段救，購(gòu)挪買(mǎi)房倍地產(chǎn)蟲(chóng)的重壇要選孝擇因蟲(chóng)素；配承套奮：商減業(yè)、查教育惡、醫(yī)艱療、給金融厭、休惕閑娛嘆樂(lè)等駛社區(qū)迅配套勉的完流善程泄度；交遺通推：與達(dá)交通抱主干豈道的趣距離延，可禾選擇款交通失工具貞的多燭元性違，人勝員出磁入的豬便捷址性；環(huán)境之景觀秩：項(xiàng)什目的拼內(nèi)、臟外環(huán)循境，康景觀晉價(jià)值奇度；戶(hù)型緣瑞特色招：房悠屋的驗(yàn)空間獨(dú)布置鹽及面奶積大拼小是維否滿(mǎn)無(wú)足客鞠戶(hù)的容需求胳；營(yíng)銷(xiāo)禿策劃艦：全纖面、務(wù)客觀史的市忌場(chǎng)分惹析、壤準(zhǔn)確步的定麻位、臂有效帥的項(xiàng)庸目包徐裝及抖營(yíng)銷(xiāo)些策略匪等。物業(yè)沙管理縫：是鉛否有捷成熟淡、專(zhuān)紙業(yè)的蹤蝶物管課公司左介入象；品濱牌記：企慣業(yè)在缺區(qū)域武建立學(xué)的檔雷次及攻客戶(hù)是心目翻中的喚形象倆；市場(chǎng)還參考企項(xiàng)目倡選擇放依據(jù)憲及參時(shí)考項(xiàng)獅目三、撫可比奧均價(jià)尤市場(chǎng)舍參考

權(quán)重世茂香檳湖天潤(rùn)園吟楓苑地段20%959597配套16%102105104交通12%989899景觀12%102104104戶(hù)型12%100104104營(yíng)銷(xiāo)策劃11%102101100物業(yè)管理9%98102102品牌8%99105105總計(jì)100%99.28101.21101.46根據(jù)觀市場(chǎng)提比較幅法計(jì)攪算:本項(xiàng)潮目目努前市固場(chǎng)可銜比均乳價(jià)高層新為54悄74元/M2,小高哭層為69兼50元/M2結(jié)合阿項(xiàng)目脈一期平所擁版有的如產(chǎn)品泛類(lèi)型膜，項(xiàng)共目一緞期可臘達(dá)成唯均價(jià)膊為62處96元/M2市場(chǎng)窄參考肺項(xiàng)目程均價(jià)蜓比較兇測(cè)算三、闖可比沈均價(jià)卻市場(chǎng)覽參考計(jì)算內(nèi)容代碼世貿(mào)香檳湖（高層）天潤(rùn)園吟楓苑世貿(mào)香檳湖（小高層）修正系數(shù)Q99.28%101.21%101.46%99.28%可比項(xiàng)目均價(jià)PI5500538054507000本項(xiàng)目比較價(jià)格S=Q/PI5460544555306950樓盤(pán)所占權(quán)重WI50%25%25%100%本項(xiàng)目?jī)r(jià)格P=∑（S×WI）高層價(jià)格5474元/平方米小高層價(jià)格6950元/平方米PA峽RT個(gè)FI富VE項(xiàng)目綿開(kāi)發(fā)凝計(jì)劃一、托銷(xiāo)售旋周期款判斷參考06年銷(xiāo)售15.84萬(wàn)方的樂(lè)觀市場(chǎng)來(lái)看參考08年銷(xiāo)售9.6萬(wàn)方的市場(chǎng)來(lái)看本案體量83萬(wàn)方83萬(wàn)方銷(xiāo)售速度15.84萬(wàn)方/年；1.32萬(wàn)方/月9.6萬(wàn)方/年；0.8萬(wàn)方/月銷(xiāo)售周期中南路項(xiàng)目按此去化速度需銷(xiāo)售6年中南路項(xiàng)目按此去化速度需銷(xiāo)售9年鑒于死未來(lái)給宏觀椒市場(chǎng)容的不權(quán)明朗爸，但題依靠鳴本開(kāi)棄發(fā)商摩的品拍牌實(shí)初力，革南長(zhǎng)駛區(qū)具慨備較挽大的僑潛力緩，未鵲來(lái)幾汪年市拋場(chǎng)剛肺性需脹求反期彈的破情況鞭下，車(chē)本項(xiàng)卡目按熔照市搶場(chǎng)較券好的首情況竄來(lái)推搶算：所以卡目前興按銷(xiāo)項(xiàng)售周榴期為6年半沙進(jìn)行踢整體居計(jì)劃混，年銷(xiāo)洪售量會(huì)平均騙在12錄.7俱7萬(wàn)方左右備，月旋均去東化量道在1.阿06萬(wàn)方左右臭，均戚為市環(huán)場(chǎng)預(yù)獅估高生位。市場(chǎng)贊領(lǐng)頭護(hù)大盤(pán)害萬(wàn)科刃魅力鏈之城別項(xiàng)目阻借鑒入市時(shí)間銷(xiāo)售周期（月）銷(xiāo)售總面積（萬(wàn)平米）月平均銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平米

）朗詩(shī)未來(lái)之家2007-6124.990.42尚錦城2007-9108.390.83金科觀天下2007-1183.80.46萬(wàn)豪國(guó)際公寓2007-1272.10.3太湖國(guó)際社區(qū)2007-6128.520.71本項(xiàng)目2009-5預(yù)計(jì)6年半78個(gè)月總銷(xiāo)面積831.06市場(chǎng)焰典型暖案例編銷(xiāo)售洪速度蹲借鑒二、泳項(xiàng)目理開(kāi)發(fā)綠策略——香檳路湖市岸場(chǎng)參壁考案飼例世茂宵香檳估湖首疲期入熊市時(shí)麻宏觀揪環(huán)境籌低糜鳥(niǎo)，且由以恐如龍園脂最高漫檔物達(dá)業(yè)的津身份眉亮相恢，歷冒史使倒命重氏大；首期洋推出農(nóng)有一卷定人麻居氛隙圍、陸賣(mài)相渴最好梯的西車(chē)北組朽團(tuán)，乒是全鉗盤(pán)主溪打的汁高層賭產(chǎn)品姜，同商時(shí)輔區(qū)以少綢量低厘密度質(zhì)別墅訂，一摸則較柏為穩(wěn)記妥，星二則欄提升曉形象舊；后期萄推盤(pán)額則是摘高層賢、小芝高層瞇、別羽墅相奧輔相表承入蚊市，閑最大濁化實(shí)些現(xiàn)價(jià)杏值。一批二批三批四批五批開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品均價(jià)推出套數(shù)銷(xiāo)售率2007.12.30高層、小高層、聯(lián)排5500；7000；11000公寓約260；別墅4798%2008.4高層、小高層5800；730013080-85%2008.5.17聯(lián)排13000-150004045%2008.5.30高層、小高層5800；700022030%2008.10高層，小高層51206500前期房源促銷(xiāo)高層襯、小漿高層澆拉大稅價(jià)格怎差距膜，促蜂進(jìn)高認(rèn)層房怖源跑迎量，劣價(jià)格督遇市管場(chǎng)抗紐奉性后前逐步逢下調(diào)二、便項(xiàng)目答開(kāi)發(fā)嶄策略——香檳港湖市只場(chǎng)參味考案疾例小樹(shù)結(jié)首期辣入市淹組團(tuán)衛(wèi)策略訴：該項(xiàng)研目周布邊同頃樣荒終涼，螞項(xiàng)目距首期來(lái)同樣塵推出尊西北濾面靠近禾人居舒氛圍退較好扯、位析置較喪好、笛賣(mài)相賊較佳故的組疏團(tuán)，易來(lái)協(xié)啊助銷(xiāo)買(mǎi)售。首期沸入市公產(chǎn)品梯策略灰：該項(xiàng)侍目同犁樣以峽高層紫產(chǎn)品勻?yàn)橹髂模灼跀r入市勇也同擊樣推咽出了是高層況產(chǎn)品，但押此時(shí)抄在07年底沾，觀哈望情鄙緒十恒分濃籍厚，住市場(chǎng)腳顯得滿(mǎn)更為掛低迷芝，于饅是也害搭配刻了稀港缺的挑聯(lián)排軍產(chǎn)品糊同時(shí)壞入市露，以冒刺激博市場(chǎng)丸，帶下動(dòng)大蝦體量艘高層翻產(chǎn)品盡的銷(xiāo)粒售。價(jià)格萌策略變：同樣低開(kāi)陷高走，不覆同物寄業(yè)類(lèi)斯型組移合高盜性?xún)r(jià)德比上修市，吼首期孩引爆同市場(chǎng)勁。后濫期低雄密度拆產(chǎn)品位與主葬打高楚層相承輔相朽成，痛共同件提升呢價(jià)值謊，同純時(shí)能莊夠促縫進(jìn)競(jìng)恨爭(zhēng)激吵烈的廣高層痰產(chǎn)品術(shù)的銷(xiāo)聯(lián)售。二、栽項(xiàng)目器開(kāi)發(fā)壯策略——萊蒙逢城市存場(chǎng)參唉考案淘例萊蒙游城的竟物業(yè)刑類(lèi)型快以高汪層和丸別墅憐為主稻，各畫(huà)期以纖道路縣自然泥分割敏成多糟個(gè)開(kāi)授放式柔組團(tuán)緣瑞；首期貢推盤(pán)污時(shí)以鍬低價(jià)撇推出最臨近慣沃爾呆瑪超座市的滔高層貼組團(tuán)朝，以艱化解櫻前期新區(qū)域收配套依缺乏版的現(xiàn)乳狀體己現(xiàn)升峽值潛獅力，耗而將跨價(jià)值徑較高賀、市貴場(chǎng)競(jìng)百爭(zhēng)壓尿力較塞大的繳別墅青保留決；前期和價(jià)格崗較低擔(dān)，后魯期提爆升過(guò)再快導(dǎo)禽致抗慕性較畏大開(kāi)盤(pán)時(shí)間分期產(chǎn)品均價(jià)推出套數(shù)銷(xiāo)售率2007-1-28一期高層350065893%2007-9-15二期高層410068561%2008-6三期別墅800013214%一期高層二期高層三期別墅07年以喚低價(jià)守開(kāi)盤(pán)鏈引爆風(fēng)市場(chǎng)剪，隨猾著價(jià)武格的房誠(chéng)提升灑市場(chǎng)炎認(rèn)同蟲(chóng)度逐野步降盲低二、股項(xiàng)目奸開(kāi)發(fā)良策略——萊蒙跳城市年場(chǎng)參砌考案生例小稠結(jié)首期嗽入市歌組團(tuán)秤策略鍛：該項(xiàng)庸目周弄邊有頌較多苦的空叫地，儀顯得要比較票荒涼番，首蝕期入策市產(chǎn)泥品，譽(yù)居住流氛圍賢有著陶較大瞎的銷(xiāo)涼售影拍響。役項(xiàng)目花首期虧推出野東北仙組團(tuán)猜，臨鼓近區(qū)胞政府序和沃箱爾瑪節(jié)超市顫，以位膀置也翻較好沿的組駝團(tuán)，嚇來(lái)協(xié)喉助銷(xiāo)秒售。首期薄入市選產(chǎn)品稠策略軟：該項(xiàng)艱目以眉高層競(jìng)產(chǎn)品粥為主需，首屋期入符市推暴出以12鉗5-喝14嗚4平米姻三房椒為主島的舒宴適戶(hù)膛型針?lè)艑?duì)區(qū)烏政府賽公務(wù)兆員進(jìn)飽行內(nèi)越部認(rèn)音購(gòu)。價(jià)格凡策略獄：低開(kāi)跟高走，引費(fèi)爆市茫場(chǎng)，悔同時(shí)稱(chēng)針對(duì)荒老客嘉戶(hù)不捆斷舉勝行聯(lián)握誼活醫(yī)動(dòng)并曉推出委老帶桑新促暢銷(xiāo)措巖施，歡維持是客戶(hù)乒對(duì)項(xiàng)控目的弄持續(xù)上關(guān)注釀度和歉購(gòu)房根行為厲。價(jià)激格上點(diǎn)升過(guò)彎快市烘場(chǎng)認(rèn)冶同度星降低質(zhì)，隨差后不即斷推秘出大壘幅促魂銷(xiāo)以泰緩解萬(wàn)價(jià)格典抗性潤(rùn)。二、蔥項(xiàng)目天開(kāi)發(fā)洋策略——御城群市場(chǎng)盡參考婦案例前期辭以品筆牌形定象樹(shù)橡立為關(guān)主要植目標(biāo)化，以6個(gè)月恒的推杜廣取四得初弄步知成名度役，首榜期開(kāi)限盤(pán)就震以區(qū)扣域最館高價(jià)紗格樹(shù)隆立標(biāo)裂桿地歉位，縣贏得概市場(chǎng)帽較高商的形積象及恨品質(zhì)握認(rèn)同茄度受區(qū)繩域競(jìng)慈爭(zhēng)項(xiàng)適目供者應(yīng)量賤及低達(dá)價(jià)沖指擊，拿去化直速度灰緩慢談，隨蓮后以典工期依上的擦優(yōu)勢(shì)神推出牙體驗(yàn)晝式營(yíng)室銷(xiāo)，復(fù)以“罷準(zhǔn)現(xiàn)挑房”染和“污景觀符示范圈區(qū)”駐取得刃高端兄改善叔型客紅戶(hù)高邀度認(rèn)枯同并舞形成酒穩(wěn)定斗去化馳速度餅。開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品均價(jià)推出套數(shù)銷(xiāo)售率2006.10高層、小高層4100；410018498%2006.11高層430010098%2006.12多層55008623%2007.6高層、小高層4300430027850%2007.11小高層48009935%2008.3高層小高層4300480041010%一期高層小高覺(jué)層二期高層小高劣層多層首期劣高開(kāi)堤價(jià)格惑樹(shù)立也標(biāo)桿握，導(dǎo)戒致后局期價(jià)脹格攀考升緩扇慢，漏市場(chǎng)朋印象仍物業(yè)拼升值非能力柱弱，稀投資害潛力帥較低二、義項(xiàng)目緩開(kāi)發(fā)惡策略——御城烤市場(chǎng)傷參考贊案例裙小結(jié)首期誦入市廊組團(tuán)祥策略睜：該項(xiàng)悲目周填邊同鄙樣都竟為待相開(kāi)發(fā)助土地榜，缺林少人宿氣，視項(xiàng)目漸首期撓推出簽西南駛向臨鳴路位可置較自差單單位，皇部分蔑樓棟螞臨近登高壓差線(xiàn)，膏雖然過(guò)前期鋪蓄水過(guò)充分粗但開(kāi)敏盤(pán)仍芒不理磁想。首期甲入市紛產(chǎn)品乞策略會(huì)：項(xiàng)目格首期籠推出麻戶(hù)型的附加昨值較政大的彼小高捆層和謊高層衫，通偏過(guò)贈(zèng)亮送部揮分實(shí)慨用面托積增憑加產(chǎn)臭品吸顯引力曬，化遼解價(jià)繩格壓驕力。價(jià)格麻策略酸：本來(lái)獲計(jì)劃際高開(kāi)輩高走打策略稍，但圍是去碰化速夠度緩哈慢，爺使得進(jìn)本項(xiàng)懼目后擋期價(jià)汗格上斬漲乏然力，維后期瀉通過(guò)怒差異醋化產(chǎn)布品帶買(mǎi)動(dòng)價(jià)卻格緩慢引提升鍬，無(wú)沸法形血成物征業(yè)增歸值預(yù)提期，樣導(dǎo)致蹤蝶其對(duì)漂于投繳資型激客戶(hù)昆吸引幣力較析弱，腳無(wú)法樂(lè)引爆料市場(chǎng)里，后芝期通銅過(guò)工期蛇上的咬優(yōu)勢(shì)饑推出雜體驗(yàn)堅(jiān)式營(yíng)協(xié)銷(xiāo)，眾以“支準(zhǔn)現(xiàn)活房”謠和“黃景觀攪示范妹區(qū)”唉取得艷高端辣改善供型客疤戶(hù)對(duì)顯于價(jià)洪格上膝的認(rèn)顛同并昏形成邊穩(wěn)定截去化鈔速度赤。第11批20羨14您.6第12批20男15筐.4第13批20鞠15青.1砍0第1批20氧09咱.9第2批20猴10綁.3第3批20番10終.9第4批20遣11譜.3第5批20膝11征.1憶0第6批20始12攤.4第7批20脈12時(shí).1嬸0第8批20雖13味.4第9批20管13速.1驚0第10批20詳13繡.1衰2四、兼項(xiàng)目煉推售托計(jì)劃——整體銳推售成計(jì)劃項(xiàng)目笛整體垮銷(xiāo)售吳面積寇達(dá)：76萬(wàn)方首批擔(dān)入市譯時(shí)機(jī)芳為20伐09年6月或9月整體腎銷(xiāo)售倉(cāng)周期佛為20擾09年~2襲01塑5年入市晴均價(jià)疑為：62門(mén)00艷/平方蕩米四、卡項(xiàng)目鹽推售宗計(jì)劃景觀舉軸東餡南面原地塊\售樓障處\樣板錢(qián)房首先漁開(kāi)工；一批掛：豐膏富的肺產(chǎn)品染選擇忽，保證答首期謎開(kāi)盤(pán)趕熱銷(xiāo)鎖，迅嗓速回俘籠現(xiàn)符金流惕；二批迎：豐族富產(chǎn)幣品線(xiàn)。需仙盡快駁補(bǔ)充煌戶(hù)型栽面積偷全覆闖蓋產(chǎn)哀品，賣(mài)互相跪提升燥價(jià)值蝴，充芝分做首到形雄象及武價(jià)值簡(jiǎn)最大醬化。三批陰：剩余持優(yōu)質(zhì)糾房源版入市壤拉高巡壽整體鴉銷(xiāo)售萌價(jià)格證，完鎖成銷(xiāo)父售目張標(biāo)——蛛1#地塊1期推然售計(jì)潑劃11495371086房源面積（萬(wàn)\平米）入市時(shí)間第一批4號(hào)樓/5號(hào)樓/9號(hào)樓2.72009.9第二批3號(hào)樓/8號(hào)樓/11號(hào)樓2.82010.1第三批6號(hào)樓/7號(hào)樓/10號(hào)樓2.52010.5合計(jì)9撞8（萬(wàn)）平米工程哲進(jìn)度飄：第一守批：20害11年底粒交付四、拜項(xiàng)目齒推售彎計(jì)劃——第一曲批房森源推碑售原幟則一引爆原則:在工程許可的條件下,盡可能將優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品推向市場(chǎng)二安全原則:首期入市主打性?xún)r(jià)比牌,主力產(chǎn)品以小戶(hù)型為主三多元原則:保證主力產(chǎn)品后,盡可能選取多元化的產(chǎn)品,以便于試水及截流多元客戶(hù)群體四差異原則:盡可能挑選與未來(lái)區(qū)域供應(yīng)差異化產(chǎn)品,規(guī)避客戶(hù)分流

2-2-12-2-23-2-24-2-2復(fù)式合計(jì)選擇因素4號(hào)樓22411010588產(chǎn)品與3號(hào)雷同,但位置優(yōu)與3號(hào)樓5號(hào)樓00400444產(chǎn)品線(xiàn)單一,小三房主力9號(hào)樓543618180126產(chǎn)品面豐富,易戶(hù)型及朝向的市場(chǎng)探底合計(jì)767768289258

三、居項(xiàng)目思開(kāi)盤(pán)倆前提結(jié)合地艱巨擇的銷(xiāo)芬售目眼標(biāo)，哪根據(jù)朱工作慢計(jì)劃辣安排訊，品技牌樹(shù)紡立、杏項(xiàng)目柔推廣辣、客敏戶(hù)積峰累、辜價(jià)格秤測(cè)試閱等工像作至舅少需董要8-魔10個(gè)月隙時(shí)間挪完成德，意塌味著糖必須娛在20廉09年3月媒穿體準(zhǔn)鏈備就景緒20縮慧09年5月初商售樓漁處現(xiàn)耽場(chǎng)開(kāi)蚊放20村09年7月初料樣板慢房及肥樣板污段開(kāi)鬧放20市09年8月底顫完成禁開(kāi)盤(pán)膝前準(zhǔn)姨備活亭動(dòng)20務(wù)09年9月上希旬首他期盛株大開(kāi)菌盤(pán)09年1月4月5月6月7月8月工程路動(dòng)工開(kāi)盤(pán)樣板皇房/段開(kāi)鳥(niǎo)放售樓傅處開(kāi)燒放取得澆預(yù)售拳證戶(hù)外廁、圍涌墻等脆廣告潑制作佳完成9月各大匠媒體套簽約薯等準(zhǔn)勵(lì)備完傷成銷(xiāo)售戚員、叉銷(xiāo)售衫道具叼到位PA德RT騙FI望VE項(xiàng)目動(dòng)開(kāi)盤(pán)禾前推淚廣模從擬從4月份開(kāi)始拼，項(xiàng)目全面蝕啟動(dòng)材，推菜廣進(jìn)入統(tǒng)了亮?xí)炏嚯A狐段；5月參加桐春季間交會(huì)項(xiàng)目甚正式耕亮相引。參壘展過(guò)鵝程中盯，吸斷納一冰定的滾客源淘，銷(xiāo)售膛中心獎(jiǎng)開(kāi)放一定污的客糕源隨后炕，通震過(guò)6/先7月份舉辦垃高端故客戶(hù)沿活動(dòng)寬，進(jìn)菠入了前期咬蓄水艇階段；7月初坊，樣板麗房/段公澆開(kāi)，正式章開(kāi)始鹽蓄客。8月份，產(chǎn)詠品說(shuō)細(xì)明會(huì)進(jìn)等一畏系列進(jìn)活動(dòng)霞將客趨戶(hù)進(jìn)架行篩評(píng)選，進(jìn)入欄強(qiáng)蓄漏水期9月份，項(xiàng)目品開(kāi)盤(pán)并以洽香港悔游為嫂契機(jī)鍋掀起壇第一萌波熱房誠(chéng)潮。09寧/409元/509鈴/609刻/7亮相產(chǎn)品晝深化蓄水新聞答事件售樓元處公開(kāi)會(huì)所漏公開(kāi)及體名驗(yàn)活縮慧動(dòng)產(chǎn)品說(shuō)明扎會(huì)09肥/809幫/9春季房交校會(huì)樣板漠房公開(kāi)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)大定肚客戶(hù)香港碰游重要巴節(jié)點(diǎn)諷說(shuō)明VI闊P卡發(fā)巴售戰(zhàn)略閉通道長(zhǎng)效通道戶(hù)外槍大牌自建猴網(wǎng)站報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略短通道:以區(qū)利域公癢司自建梨網(wǎng)站與常魯州戶(hù)外損大牌為戰(zhàn)負(fù)略性獨(dú)通道箱，打喬開(kāi)推竿廣架傲勢(shì)；短效稼通道:該階訪段主憲要篩取選報(bào)紙嘆、網(wǎng)扯絡(luò)等的叼主流劍媒體擾平臺(tái)純拔高做形象久；點(diǎn)對(duì)列點(diǎn)通拳道:以公關(guān)均活動(dòng)為主捷線(xiàn)，者展開(kāi)佳系列堂推廣炎推廣暮。點(diǎn)對(duì)廚點(diǎn)通道短信路旗SP活動(dòng)分眾疏傳媒主推森通道DM派送圍墻俯廣告輔助昏通道樓路項(xiàng)目瀉推廣濱通道俗篩選類(lèi)別

常用媒體及形式刊例價(jià)折扣（非年度協(xié)議折扣）折后價(jià)網(wǎng)絡(luò)廣告化龍巷全屏彈出5個(gè)月套餐價(jià)格約5萬(wàn)元論壇置頂貼搜房網(wǎng)全屏彈出5個(gè)月套餐價(jià)格約5萬(wàn)元首頁(yè)通欄房地產(chǎn)信息網(wǎng)全屏彈出5個(gè)月套餐價(jià)格約5萬(wàn)元首頁(yè)通欄戶(hù)外廣告報(bào)紙廣告常州日?qǐng)?bào)整版彩色（樓市周刊）72000元7折約50400元揚(yáng)子日?qǐng)?bào)整版彩色（樓市周刊）50000元4.8折約24000元短信廣告高端客戶(hù)彩信0.2元2W以上9折0.15元注：印以上憲價(jià)格扒為20筆08年度紡各媒坑介刊違例價(jià)午；其衛(wèi)享受面折扣塘按不啦同等缸級(jí)\預(yù)付堤金額\時(shí)間域段而雜得。常用頸媒體室執(zhí)行虜價(jià)格產(chǎn)品羞亮相群月5<<◆春季刊房交砌會(huì)◆售樓領(lǐng)處公營(yíng)開(kāi)各月教推廣棚計(jì)劃概及預(yù)蜻算實(shí)施脊活動(dòng)1、常槽州春劫季房魚(yú)交會(huì)活動(dòng)惜時(shí)間醉：20指09年6月19帶~6月21日活動(dòng)貴名稱(chēng)壯：20掙09年常間州春季戶(hù)房交多會(huì)活動(dòng)鉤地點(diǎn)搞：常似州體津育館參加完對(duì)象寶：常州地區(qū)祖各項(xiàng)慣目的抹開(kāi)發(fā)鑄商活動(dòng)本內(nèi)容詳：該橡活動(dòng)迷是常升州房鉤管局湊每年恭逢春荒秋兩千季組櫻織舉烘辦的增大型州房產(chǎn)甩交易伸、展捏示會(huì)瞧，目攜前世贈(zèng)茂、師新城擴(kuò)等企神業(yè)所屠推項(xiàng)樓目都吵成為殃交易顫會(huì)上聽(tīng)關(guān)注便的焦斤點(diǎn)?；顒?dòng)法意義品：房交巨會(huì)期去間高駱調(diào)亮疏相，優(yōu)報(bào)紙蔽、網(wǎng)壺絡(luò)等廁媒體焰輔助部性的盜強(qiáng)化贏展示敘，短笛時(shí)間助掀起屢一波糧九龍習(xí)倉(cāng)的虹關(guān)注萍熱潮僑，積釣累初帽期時(shí)聰代會(huì)披會(huì)員一、芽活動(dòng)妥組織瓜預(yù)算項(xiàng)目詳細(xì)單價(jià)數(shù)量備注春季房交會(huì)場(chǎng)地租用150000現(xiàn)場(chǎng)布置150000現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)區(qū)別與其他項(xiàng)目的出彩活動(dòng)，如奢侈品展等無(wú)50000其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用20000總計(jì)：約37.00萬(wàn)元二、顛媒體現(xiàn)推廣妻配合發(fā)布媒介發(fā)布日期頻率形式主題

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總計(jì)：50400客戶(hù)冊(cè)積累萌月6<<◆初期買(mǎi)客戶(hù)左積累◆品牌領(lǐng)落地隆，項(xiàng)翠目入兵市實(shí)施數(shù)活動(dòng)2、20氧09年常展州高盒檔汽姓車(chē)展傲展覽活動(dòng)舟時(shí)間糾：20欣09年6月19欄~6月21日活動(dòng)完名稱(chēng)截：20尺09年常巷州高鉛檔汽穿車(chē)展在覽活動(dòng)唯地點(diǎn)脫：常里州市巖工人魔文化垂宮廣犁場(chǎng)參加翻對(duì)象銅：高媽端俱按樂(lè)部決會(huì)員池、初溜期積豪累客春戶(hù)活動(dòng)傅內(nèi)容朝：與仇高端做俱樂(lè)腦部（鍬車(chē)友疤會(huì)、吹紅酒煩會(huì)、遇香樹(shù)釀灣高染爾夫債俱樂(lè)妄部等刑）聯(lián)越合展瘋開(kāi)首賊期客草戶(hù)活宋動(dòng)，岡以期委達(dá)到宰最直枕接有京效的米客戶(hù)唱共享交?；顒?dòng)朗目的杜：實(shí)現(xiàn)班客戶(hù)徑共享莊，初久步開(kāi)已始積主蓄客盼戶(hù)項(xiàng)目詳細(xì)費(fèi)用場(chǎng)地租用租用酒店會(huì)場(chǎng)或大廳10000會(huì)場(chǎng)布置背景展覽、鮮花布置等10000饋贈(zèng)禮品或獎(jiǎng)品用于派送至高端客戶(hù)10000冷餐按100人，每人60標(biāo)準(zhǔn)6000表演嘉賓與禮儀10000汽車(chē)租賃可與汽車(chē)商聯(lián)合150000其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用10000總計(jì)：

約19.6萬(wàn)元一、?；顒?dòng)罷組織悟預(yù)算發(fā)布媒介發(fā)布日期頻率形式主題費(fèi)用網(wǎng)絡(luò)廣告自建網(wǎng)站浮標(biāo)+鏈接海報(bào)活動(dòng)公告

0化龍巷6/16~6/215首頁(yè)通欄+鏈接海報(bào)項(xiàng)目形象活動(dòng)公告0.95短信發(fā)布6.19向高端會(huì)員發(fā)送短信活動(dòng)預(yù)告1總計(jì)：1.95二、探活動(dòng)報(bào)媒體鏡配合緊密姨蓄客賤月7<<◆“時(shí)代齒會(huì)”蠶會(huì)員堂及高蘋(píng)端俱湯樂(lè)部會(huì)◆銷(xiāo)售墓中心雹公開(kāi)實(shí)施師活動(dòng)4、樣艘板房/段公惹開(kāi)體醋驗(yàn)秀活動(dòng)昌時(shí)間悼：20韻09年7月4日活動(dòng)趁名稱(chēng)拔：“xx術(shù)x仲夏示日之榜約”打暨銷(xiāo)券售中杜心開(kāi)孕放儀蝴式活動(dòng)貼地點(diǎn)激：銷(xiāo)角售中紫心參加別對(duì)象梅：高受端俱抗樂(lè)部肯會(huì)員盯、時(shí)錦代會(huì)社會(huì)員延、媒刊體記禽者活動(dòng)暢內(nèi)容聰：樣板昏房開(kāi)修放之磁日，跪可在傘裝修章豪華禾而不籍失溫慈馨的鏟樣板尾房中色，加焦入人赴物活句動(dòng)，版例如蔑花園物中有飽園丁冬在剪垃草，幕豪華筋客廳益中有駝人在背彈奏顫鋼琴豪，廚艦