寫字樓市場分析

成都寫字樓市場情況目錄第一部分成都寫字樓發(fā)展史第二部分成都寫字樓分布情況第三部分成都寫字樓發(fā)展現狀第四部分寫字樓等級劃分一、成都寫字樓發(fā)展史成都寫字樓發(fā)展階段1995年1997年2000年2007年萌芽期發(fā)展期高速發(fā)展期恢復增長期緩慢發(fā)展期蘇醒期成都寫字樓發(fā)展階段1995年以前——萌芽期，沒有真正的寫字樓。那時候伴隨著一系列成長型企業(yè)的大量出現，不少當時高檔的新建電梯公寓順應而生的成了商住樓，一棟樓里又有辦公的企業(yè)，又有拎菜籃子的住家戶，人來人往，嘈雜鼎沸，例如當時的皇城公寓、國嘉華庭。1996~1997年——發(fā)展期，進入90年代末期，商住結合的寫字樓在使用功能上的毛病日益凸顯，市場強烈要求一批高檔專業(yè)的純商務辦公空間。1996年32層高的新時代廣場在文武路崛起，成都真正意義上的寫字樓誕生。玻璃幕墻開始流行，外資大量進入。1997年寫字樓竣工面積、實際銷售面積、施工面積均達至歷年來頂峰，實際銷售面積、空置面積比1996年翻了一倍，呈井噴行情。成都寫字樓發(fā)展階段1998~2000年——緩慢發(fā)展期，1997年亞洲金融危機爆發(fā)，外資損失慘重，紛紛撤回資金，寫字樓實際銷售面積開始回落，空置面積達到歷年來的頂點；1998年川信及2000年冠城廣場的開業(yè)，提升了成都寫字樓綜合素質。成都寫字樓發(fā)展階段2000年——蘇醒期，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施和國民經濟持續(xù)增長，寫字樓的供應量逐步上升，寫字樓市場逐步復蘇，但很大一部分是97、98年爛尾樓的包裝上市。也有一部分高層電梯公寓，因為地理位置好、景觀好、交通方便、周邊配套設施齊全而悄悄的將用途變?yōu)閷懽珠g，因其租售價格相對于高檔寫字樓便宜而吸引了大量中小企業(yè)入住，如四威大廈、太升大廈、大華商廈、祥福苑大廈、西御大廈、瑞金廣場等，并由此產生了SOHO、HOME-OFFICE概念。美嶺大廈——威斯頓聯邦大廈莊士中心——時代數碼大廈新華書店——城市之心成都寫字樓發(fā)展階段2001~2007年——恢復增長期，2001年寫字樓竣工面積、只及頂峰時1997年的三分之一，實際銷售面積比2000年增長近68.8%，空置面積、施工面積開始有下降的趨勢，新開工面積比2000年減少近一半，代表作例如時代廣場、匯日央擴國際廣場（開行國際）。成都寫字樓發(fā)展階段2008至今——高速發(fā)展期，隨著成都成為四大“新經濟特區(qū)”，以及成都作為西部金融中心的政治地位日益凸顯，眾多國內外企業(yè)紛紛入駐成都，在成都設公司，設立辦事處，這為成都寫字樓的高速發(fā)展提供了市場。此階段成都的甲級寫字樓如雨后春筍般紛紛面市，寫字樓產品也一個比一個高端，也逐漸與國際接軌，同時寫字樓也由單一的純辦公物業(yè)逐漸向城市綜合體轉變，商務配套成為衡量寫字樓品質的重要標準，代表作品如富力中心、新世紀環(huán)球中心、奧克斯廣場等。成都寫字樓發(fā)展階段二、成都寫字樓分布情況成都寫字樓發(fā)展區(qū)域金沙漿洗街SBD天府新城東大街CBD金沙區(qū)域新興商務區(qū)，主要滿足周邊大量居住人群的商務需求。代表物業(yè)：金沙萬瑞中心。漿洗街區(qū)域傳統(tǒng)商務區(qū)，主要以乙級寫字樓為主。代表物業(yè)：宏達廣場。SBD區(qū)域傳統(tǒng)商務區(qū)，沿人民南路沿線集中分布，并擴展至科華北路區(qū)域，區(qū)域內以近幾年新建的甲級寫字樓為主。代表物業(yè)：匯日央擴、力寶大廈。東大街區(qū)域傳統(tǒng)的商業(yè)商貿集中區(qū)，受政府打造金融一條街的影響，區(qū)域內商務氛圍有了更好的發(fā)展。區(qū)域內以新建的甲級寫字樓為主，是未來成都甲級寫字樓供應的重點區(qū)域。代表物業(yè)：喜年廣場。CBD區(qū)域傳統(tǒng)商務區(qū)，沿順城大街以及騾馬市區(qū)域分布，由于區(qū)域內修建寫字樓較早，在硬件設置、外立面、服務管理上也顯得不足。受土地供應的原因，未來區(qū)域內新建項目較少。代表物業(yè)：冠城廣場。天府新城區(qū)域新興商務區(qū)，主要是政務辦公為主，未來城市副中心的核心區(qū)域，力爭打造成與“上海浦東新城”、“天津濱海新城”、“杭州錢江新城”、“廣州珠江新城”齊名的新城。天府新城區(qū)域已經成為成都寫字樓聚集區(qū)，區(qū)域內寫字樓以甲級寫字樓為主，未來2-3年將迎來供應高峰，預計放量將達到800萬平米，是成都寫字樓市場競爭最為激烈的區(qū)域。代表物業(yè)：蜀都中心、奧克斯、棕櫚泉、新世紀環(huán)球、東方希望天祥等?，F階段區(qū)域內的售價基本維持在12000元左右，但租金只能維持在30—50元的樣子，綜合考慮主要是由于配套不齊的問題及放量過大，90%以上的又是投資者，導致出租困難，這樣對企業(yè)的辦公氛圍影響是非常大的，不便于管理，客戶群不統(tǒng)一（承受30元租金的企業(yè)和承受130元租金的企業(yè)完全不是一個概念），對企業(yè)長期的發(fā)展不利，物業(yè)的升值空間會受較大的影響，尤其是集團型公司對配套和商務氛圍的要求又極高。東大街區(qū)域作為四川省政府2009年重點規(guī)劃打造的中國西部金融中心----東大街，起于春熙路—鹽市口商業(yè)圈，止于成都東村（東部城市副中心）。包括了傳統(tǒng)的商業(yè)圈，如鹽市口商業(yè)圈、春熙路商業(yè)圈，以及未來的東部新城成都東村、攀成鋼組團等成都現在及未來的核心區(qū)域，是一個集商業(yè)、文化創(chuàng)意、居住、金融服務等于一體的金融發(fā)展中心，擔當中國西部的華爾街的使命。作為市中心成熟金融商務區(qū)，現區(qū)域內在售物業(yè)十分稀少，租金價格基本維持在110—180之間，尤其是九龍倉、新鴻基、凱德、吉寶、恒基兆業(yè)、鐵獅門、明宇、花樣年、太古遠洋等眾多國際大品牌企業(yè)的入住，開發(fā)高端寫字樓物業(yè)，將很大程度提升現有東大街甲級寫字樓的硬件標準及配套管理水平；加之地鐵2號線的開通運營，東大街正逐步走向其發(fā)展的最高點。成都寫字樓發(fā)展區(qū)域時代1號摩根中心CBD區(qū)域即傳統(tǒng)中央商務區(qū)，上世紀80、90年代最繁華區(qū)域，北起新華大道、南至府南河，東起紅星路、西達東城根街，總面積5.5平方公里。其中，中央商務區(qū)核心地區(qū)2.45平方公里，包括春熙路、紅星路、鹽市口、騾馬市、順城街等傳統(tǒng)商務、商業(yè)區(qū)域，主要以金融、商務、辦公、酒店、商業(yè)等為主。現階段受到土地稀缺、硬件落后及城市規(guī)劃的影響，區(qū)域內的改造難度比較大，新建的辦公樓基本上是只租不售，一些大中型企業(yè)紛紛搬離傳統(tǒng)商務區(qū)，尋找交通更加便捷，硬件配置更好，區(qū)域發(fā)展更有爆發(fā)力的樓盤，導致傳統(tǒng)商務區(qū)的衰退，估計今后只能隨著經濟的增長進入平穩(wěn)增長期，在價格上有多大的爆發(fā)可能不太現實，畢竟規(guī)劃難改造度太大。現區(qū)域內市場的租金有30—50元/平米、80元左右/平米、130元左右/平米幾個檔次，主要是受硬件、開發(fā)品牌、入駐企業(yè)的影響較大。成都寫字樓發(fā)展區(qū)域SBD區(qū)域即“人南科技商務區(qū)”，主要以人民南路為主體，北起錦江河畔南止于火車南站，全長4.2公里，是2005年由武侯區(qū)政府籌資100億傾力打造，作為成都的迎賓大道，現已全部改造完畢，主要商務區(qū)集中在人南立交倪家橋一帶，具有代表性的樓盤有國航世紀中心，商鼎國際，新希望大廈，大陸國際、威斯頓聯邦大廈、匯日央擴、中匯廣場等，區(qū)域租金在70---120元/平米之間，比較成熟穩(wěn)定，但只有稍離開上述幾個樓盤遠點，無論是交通，入住企業(yè)還是租金水平都會有較大的下降，總結原因主要是由于距離領事館較近，經常交通管制，離地鐵相對遠，周邊的住宅區(qū)比較密集，早晚的交通壓力非常大。政府對本區(qū)域的規(guī)劃已經完畢，要有多大的發(fā)展?jié)摿Σ惶F實，考慮到企業(yè)資產的增長問題，在選址的時候會有一定的影響，畢竟物業(yè)的增值也是企業(yè)資產的增值。成都寫字樓發(fā)展區(qū)域三、成都寫字樓發(fā)展現狀在售甲級寫字樓分布2134135121110678914182015161719富力中心協信中心萬達中心萬科鉆石廣場棕櫚泉國際中心中航國際交流中心奧克斯廣場大陸國際時代1號保利中心新世紀環(huán)球中心中航國際廣場2134135121110678914181516171920新天府國際中心福年廣場復城國際峰匯中心環(huán)球廣場茂業(yè)中心東方希望中心希頓國際廣場區(qū)域寫字樓價格分析四、寫字樓等級劃分序號參評項目衡量標準頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓1地理位置坐落于商務區(qū)相對集中的核心區(qū)域,周邊配套設施完善坐落于商務區(qū)相對集中的區(qū)域或市政規(guī)劃商業(yè)區(qū)內坐落于市區(qū)，主要商業(yè)辦公區(qū)2公共交通交通便利,周邊交通網絡發(fā)達,超過5條以上公交線路,近規(guī)劃的軌道交通進出口交通便利,周邊交通網絡發(fā)達,有不低于5條以下公交線路,近規(guī)劃的軌道交通進出口交通便利3基本要求土地性質為商業(yè)用地土地性質為商業(yè)用地土地性質為商業(yè)用地4可視性可視性極強可視性強可視性一般5建筑規(guī)模超過50000平方米超過20000平方米超過10000平方米6建筑設計國際知名設計院/國內甲級設計院國際知名設計院/國內甲級設計院國內乙級設計院成都寫字樓評定標準序號參評項目衡量標準頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓7建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高2.7米及以上，通道寬2米及以上，按大廈總建筑面積計算停車位服務面積150平方米/停車位，空間少柱大堂寬敞、挑高三層或以上，層凈高2.7米左右、通道寬度適中，按大廈總建筑面積計算停車位服務面積小于180平方米/停車位有大堂，按大廈總面積計算停車位服務面積至少每220-250平方米配置一個停車位8單層面積1500-2000平方米不少于1000平方米不少于800平方米9凈層高2.7米以上2.7米左右不低于2.5米10架高地板≥15cm≥11cm＜11cm或無11電梯按大廈總建筑面積計算每部客梯服務面積不超過4000平方米,等候時間不超過30秒，載重1600㎏/部，速度4m/s以上按大廈總建筑面積計算每部客梯服務面積不超過5000平方米，等候時間不超過40秒，載重1600㎏/部，速度不低于4m/s按大廈總建筑面積計算每部客梯服務面積不超過6000平方米,載重1000㎏/部，速度不低于3m/s成都寫字樓評定標準序號參評項目衡量標準頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓12貨梯客貨分離,至少2部客貨分離,不少于1部可無13空調采用高品質主機,四管制+兩管制機房空調，新風量不小于50立方米/人/小時,國際品牌鍋爐采用高品質主機,四管制+兩管制機房空調，新風量不小于40立方米/人/小時,國際品牌鍋爐兩管風機盤空調系統(tǒng)，新風量30立方米/人/小時14電氣雙回路市電,辦公區(qū)提供不低于120w/㎡的電量，后備發(fā)電設備充足，在停電時能保證正常辦公雙回路市電，辦公區(qū)提供不低于80w/㎡的電量,備用電源充足辦公區(qū)提供不低于50w/㎡的電量,有備用電且在緊急情況下可保證大廈公共設施正常運作15弱電完善先進的5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國內通訊網絡服務商均可進入大廈,平均每12平方米有一根電話線完善先進的5A系統(tǒng)、物業(yè)管理軟件，國內通訊網絡服務商均可進入大廈,平均每20平方米有一根電話線具備5A系統(tǒng),提供至少三家國內通訊網絡服務商成都寫字樓評定標準序號參評項目衡量標準頂級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓16承重辦公區(qū)活荷載不小于350kg/㎡辦公區(qū)活荷載不小于250kg/㎡辦公區(qū)活荷載200kg/㎡左右17衛(wèi)生間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間高檔裝飾及配置，有行政人員洗手間洗手間高檔裝飾，提供手紙，燈具采用環(huán)保燈具18業(yè)權只租不售，單一業(yè)權開發(fā)商持有不低于一半單一業(yè)權或分散業(yè)權19物業(yè)管理提供高質量的物業(yè)