房地產(chǎn)投資第章2

第二章貨幣的時(shí)間價(jià)值第一節(jié)現(xiàn)金流量的概念及構(gòu)成一、現(xiàn)金流量▲現(xiàn)金流出:在某一時(shí)點(diǎn)上流出項(xiàng)目的資金，記為CO；▲現(xiàn)金流入:流入項(xiàng)目的資金，記為CI。▲現(xiàn)金流量:現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出?！鴥衄F(xiàn)金流量:同一時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出量的代數(shù)和(CI-CO)

，作NCF。二、現(xiàn)金流量圖所謂現(xiàn)金流量圖：把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，以反映出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

現(xiàn)金流量圖的作圖方法和規(guī)則如下：(1)以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位；時(shí)間軸上的點(diǎn)稱為時(shí)點(diǎn)，通常表示的是該時(shí)間單位末的時(shí)點(diǎn)；零表示時(shí)間序列的起點(diǎn)。(2)橫軸上方的箭線表示現(xiàn)金流入，即收益；在橫軸下方的箭線表示現(xiàn)金流出，即費(fèi)用。(3)在現(xiàn)金流量圖中，箭線長(zhǎng)短與現(xiàn)金流量數(shù)值大小本應(yīng)成比例，各箭線上方（或下方）注明其現(xiàn)金流量的數(shù)值。(4)箭線與時(shí)間軸的交點(diǎn)為現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)點(diǎn)?，F(xiàn)金流量的三要素：大小、方向和作用點(diǎn)。第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值的含義一、資金時(shí)間價(jià)值的概念資金時(shí)間價(jià)值是指一定量資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值量的差額。如利率、利息。二、資金時(shí)間價(jià)值的衡量通常情況下，資金時(shí)間價(jià)值被認(rèn)為是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)和沒(méi)有通貨膨脹條件下的社會(huì)平均資金利潤(rùn)率。利率包括時(shí)間價(jià)值、通貨膨脹和風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值因素。三、資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)形式1.利息；2.是評(píng)價(jià)企業(yè)投資方案的基本標(biāo)準(zhǔn)；3.金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)核算都是以資金時(shí)間價(jià)值為基礎(chǔ)；4.資金時(shí)間價(jià)值量的大小取決于：（1）資金的使用時(shí)間（2）資金數(shù)量的多少（3）資金投入和回收的特點(diǎn)（4）資金周轉(zhuǎn)的速度第三節(jié)資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算一、資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法單利：F=P（1＋n·i）；P=F/(1＋n·i)復(fù)利：F=P（1＋i）n二、復(fù)利終值與復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算1．復(fù)利終值的計(jì)算公式：F=P（1＋i）n=P(F/P,i,n)【例題2.1】某公司將100000元投資于收益率為5%的項(xiàng)目，項(xiàng)目周期3年，按復(fù)利計(jì)算3年后的終值。2．復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算P=F/（1＋i）n=F(P/F,i,n)【例題2.2】某公司3年后需要資金100000元，問(wèn)在利率為10%時(shí)，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行多少本金？三、年金終值與復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算

如果在一定時(shí)期內(nèi)每隔相同時(shí)間就發(fā)生相同數(shù)額的收款（或付款），則該等額收付的系列款項(xiàng)稱為年金。用A表示。年金包括：普通年金、先付年金、遞延年金和永續(xù)年金。三、年金終值與復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算1.年金終值

F=A=A(F/A，i，n)【例題2.3】某公司在前3年每年年末為一項(xiàng)目向銀行借入資金100000萬(wàn)元，利率為10%，問(wèn)3年后貸款的本息和是多少？2.償債基金：是指為償還到期債務(wù)而在每年末應(yīng)支付的金額，債務(wù)金額相當(dāng)于年金終值，每年準(zhǔn)備的償債基金等于年金。A=F·i/[(1+i)n-1]=F(A/F，i,n)【例題2.4】某公司有一筆5年后到期的長(zhǎng)期借款200萬(wàn)元，為此設(shè)償債基金，年利率8%，到期一次還清借款，問(wèn)每年末存入的金額是多少？習(xí)題:某企業(yè)計(jì)劃在2015年年末購(gòu)入一臺(tái)價(jià)值為2000萬(wàn)元的新設(shè)備，若籌款年利率為10%，則2012年至2014年每年年末應(yīng)等額籌款()萬(wàn)元。（注：(A/F,10%,4)=0.21547(A/F,10%,3)=0.30211(A/P，10%，3)=0.40211(A/P，10%，4)=0.31547）A.430.94B.549.29C.630.94D.664.64【解析】畫現(xiàn)金流量圖A×(F/A,10)%,3)×(1+10%)=2000，解得A=549.293．年金現(xiàn)值

【例題2.5】某公司從租賃公司租入設(shè)備，租賃期6年，每年末支付租金20000元，市場(chǎng)利率為10%，問(wèn)公司6年中支付的資金相當(dāng)于現(xiàn)在多少錢？【例題2.6】假設(shè)某公司以6%的利率取得借款3000萬(wàn)元，投資于某個(gè)壽命周期為6年的項(xiàng)目，每年至少要收回多少資金才是有利的？小結(jié)現(xiàn)值P：資金在某一特定時(shí)間序列的初始值；終值F：資金在某一特定時(shí)間序列的終點(diǎn)值。年值A(chǔ)：表示發(fā)生在某一特定時(shí)間序列各計(jì)算期末的等額資金系列的價(jià)值。第一個(gè)A與P隔一期，最后一個(gè)A與F在同一時(shí)點(diǎn)上。A、F——期末值，P——期初值。0、1等時(shí)點(diǎn)的含義。4．先似付年匯金終卷值與嬌現(xiàn)值丸計(jì)算先付傭年金辦（即爹付年海金）:從第1期開(kāi)翼始，云在每感期期秒初發(fā)祥生的滾年金貞。終值上公式：先付初年金脖終值=年金×普通典年金僑終值撫系數(shù)×（1+增i）（盼多計(jì)赤算一立期利昂息）【例題2.月7】每年旱年初至存入10驕00汗0元，鏡連續(xù)3年，及年利袍率為6％，聲終值餃為多侮少？現(xiàn)值誦公式：即基付年如金現(xiàn)斧值=年金×普通妙年金處現(xiàn)值太系數(shù)×（1+迷i）（餐少折考現(xiàn)一倍期利壟息）【例2.渾8】每年悼年初摔存入10雅00塑0元，怖連續(xù)3年，序年利蠅率為6％，置現(xiàn)值孫為多榆少？資金設(shè)等值淚系列群公式均中的欠基本狠假設(shè)餐條件1.項(xiàng)目筋的期威初投景資P發(fā)生政在現(xiàn)州金流絮量圖異的0點(diǎn)2.本期液的期融末即頸是下芽期的蓮期初抗；3.A和F均在期末發(fā)生揀。5.遞延貪年金桑及遞系延年架金現(xiàn)殿值的畫計(jì)算遞延漠年金旗是指焦在一萍定期帖間內(nèi)罰，從0期開(kāi)害始隔m期（m≥鼓1）以喇后才表發(fā)生笨系列喇等額鋒收付多款的藥一種捷年金描形式葡。凡狀不是胖從第支一年允開(kāi)始形的年叮金都隊(duì)是遞編延年壘金。方法峽一：烤先求阿出遞耕延期閱末的嶄現(xiàn)值講，然盈后再縱將此惠現(xiàn)值亭調(diào)整歐到第葛一期屆期初英。P=沖A×（P/僚A，i,校n）(P青/F傲,唯i,瓣m）方法突二：怠先求故出（m+旁n）期職的年艦金現(xiàn)橡值，倆再扣筋除遞森延期河（m）的避年金援現(xiàn)值商。P=屋A×（P/雄A，i,靜m茄+n）-伯A×（P/桶A，i,舍m）方法認(rèn)三：殊先求眠出遞說(shuō)延年蟻金的梅終值移，再聽(tīng)將其粘折算止為現(xiàn)經(jīng)值。P=龍A×（F/蹈A，i,優(yōu)n）(P雪/F爛,得i,只n延+m）【例題2.艙9】某人柜現(xiàn)存郵入一東筆資伸金準(zhǔn)那備從叮第10年末予開(kāi)始月連續(xù)乓取5期，桃每期鳳取出10追00冶0元，江折現(xiàn)犬率為10％，球求P？6.永續(xù)長(zhǎng)年金悅：是熊無(wú)限膽期定幼額支輔付的亞年金僻。永續(xù)保年金剪現(xiàn)值=A粗/瓦i=年金/利率6.永續(xù)惱年金獎(jiǎng)：是聚無(wú)限張期定未額支屠付的皂年金峰。永續(xù)懶年金廈現(xiàn)值=A諸/駐i=年金/利率【例題2.偵10場(chǎng)】某公午司想供使用誦一辦底公樓疼，現(xiàn)模有兩灘種方紙案可繞供選喪擇。方案裳一、匆永久閘租用燥辦公馬樓一經(jīng)棟，醫(yī)每年峽年初芒支付撫租金78萬(wàn)元瞧，一迷直到弱無(wú)窮限。方案套二、勝一次宿性購(gòu)性買，父支付27離00萬(wàn)元惠。目前變存款鋒利率披為3％，旦問(wèn)從虎年金槳角度永考慮英，哪茶一種興方案您更優(yōu)棒？四、港名義渣利率旺和實(shí)臟際利淘率若利賤率為鴨年利興率，敵實(shí)際險(xiǎn)計(jì)算擊周期遣也是籠以年禍計(jì)，炸這種宗年利味率稱蘋為“街實(shí)際析利率果”；簽若利艱率為種年利毒率，糾而實(shí)鄉(xiāng)豐際計(jì)旋算周斗期小太于1年（狀每月桐、每邊季、泛每半泛年計(jì)曠息一湖次）咬，這暑種年奧利率躍稱為請(qǐng)“名頌義利穩(wěn)率”捕。i=歐(1宿+r確/m磚)m-1i—實(shí)際萍利率;r庭—名義齒利率;m—每年程計(jì)息雅次數(shù)現(xiàn)設(shè)娃年名嚇義利薦率r=俊10纏%，則軟年、恢半年活、季尿、月償、日街的年陜有效授利率鞏如下豬表所愁示年名義利率（r）

計(jì)息期

年計(jì)息周期數(shù)(m)

計(jì)息周期利率(i=r/m)

年有效利率

10%年110%10%半年25%10.25%季42.5%10.38%月120.833%10.46%日3650.0274%10.51%例如歇：年侵利率消為3%，每蜓月計(jì)箱息一秧次，性所以3%的年久利率丙就是旱名義的利率批，它博相當(dāng)?shù)裼谠乱劾什蔀?.分5‰。注意懲：1.名義曲利率屈相同百，而肆計(jì)算征利息午次數(shù)咳不同得時(shí)，露年末啟本利芳和是瘋不同備的。2.名義虛利率燦與有砌效利舊率在員數(shù)值解上是葬不相艦等的拌，在發(fā)一年壇內(nèi)計(jì)帥息不幟止一枝次時(shí),有效湖利率忘均大溫于名慨義利揪率。思考望題1．某余公司除計(jì)劃辮二年呼以后配購(gòu)買谷一臺(tái)10潑0萬(wàn)元陳的機(jī)妨械設(shè)司備，撤擬從浙銀行仇存款衰中提駝取，悄銀行牌存款昏年利杜率為2.持25爬%,問(wèn)現(xiàn)慕應(yīng)存牧入銀摔行的步資金配為多銳少？2．如垮果從1月份腦開(kāi)始袖，每擁月月充末存收入銀育行20嗽0元，輩月利好率為1.槐43蕩‰,問(wèn)年伯底累肌積的沙儲(chǔ)蓄段額(復(fù)本助利和)為多朽少？3．某勺公司安在第5年末朗應(yīng)償誼還一核筆50萬(wàn)元僵的債秩務(wù)，秤按年歐利率2.鵲79％計(jì)簡(jiǎn)算，擊該公頓司從危現(xiàn)在稿起連柏續(xù)5年每質(zhì)年年森末應(yīng)幕向銀捐行存谷入資社金為混多少財(cái)，才床能使要其復(fù)黎本利粘和正泡好償滿清這習(xí)筆債政務(wù)？4.如果環(huán)以年朋利率10蹲%投資渠某項(xiàng)蚊目10瓣0萬(wàn)元既，擬灑在今嗚后5年中刃把復(fù)府本利惡和在廁每年久年末省按相缺等的蛙數(shù)額爭(zhēng)提取久，每牛年可隱回收碑的資貼金為醒多少灶？5.某公桃司擬薦投資隙建設(shè)脊一工列業(yè)項(xiàng)撤目，則希望梅建成瓦后在6年內(nèi)悄收回與全