房地產(chǎn)公司管控模式浙江綠城

房地產(chǎn)公司管控模式淺析李小樂二零一一年七月目錄2

第一部分：管控—管控模式—房地產(chǎn)的管控模式第二部分：綠城集團(tuán)管控體系簡介

第一部分：管控3如何進(jìn)行有效管控，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的課題產(chǎn)品不可移動(dòng)房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，其最大的特點(diǎn)就是不能移動(dòng)位置，產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)必須在同一地點(diǎn)地域存在差異房地產(chǎn)的區(qū)域性非常強(qiáng)，各個(gè)地區(qū)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口統(tǒng)計(jì)狀況、歷史沿革、地區(qū)性政策等會(huì)對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響。行業(yè)發(fā)展競爭從1994年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的年復(fù)合增長率達(dá)到24.32%，行業(yè)的高速發(fā)展，造就了一大批具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也面臨復(fù)雜激烈的市場競爭環(huán)境。第一部分：管控4管控的概念是什么？

我們所謂的管控，意指母子公司管控，是為了更好的適應(yīng)集團(tuán)化、跨區(qū)域化、多元化的發(fā)展，企業(yè)集團(tuán)總部對于下屬企業(yè)所采用的管理控制方式。管控管什么？

管理的三要素：3P績效績效管理體系Performance

－績效管控人權(quán)責(zé)體系People

－組織管控流程流程管理體系Process

－流程管控第一部分：管控5對管控的理解

管控應(yīng)是一個(gè)以戰(zhàn)略和文化為導(dǎo)向，以組織結(jié)構(gòu)為框架，以管理控制系統(tǒng)為核心，以流程和制度為支持以實(shí)現(xiàn)組織價(jià)值最大化的動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)。組織定位權(quán)責(zé)劃分組織設(shè)計(jì)職能設(shè)置崗位設(shè)置目標(biāo)計(jì)劃監(jiān)控考評激勵(lì)流程制度組織結(jié)構(gòu)管理控制管理支持企業(yè)戰(zhàn)略與企業(yè)文化第一部分：管控--管控模式6管控模式：三種類型財(cái)務(wù)管控

(管尾）分權(quán)集權(quán)總部與下屬公司的關(guān)系管理目標(biāo)總部的核心職能以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考核，集團(tuán)無專業(yè)管理部門。以戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理和考核，集團(tuán)有核心專業(yè)部門。通過集團(tuán)各業(yè)務(wù)管理部門對下屬企業(yè)的日常經(jīng)營運(yùn)作進(jìn)行管理。投資回報(bào)；通過投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化來追求價(jià)值最大化公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展；投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略優(yōu)化與協(xié)調(diào)；戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)的培育。各子公司經(jīng)營行為的統(tǒng)一與優(yōu)化；公司整體協(xié)調(diào)成長；對行業(yè)成功因素的集中控制與管理。財(cái)務(wù)控制財(cái)務(wù)控制戰(zhàn)略規(guī)劃與控制財(cái)務(wù)控制；戰(zhàn)略規(guī)劃與控制；營銷/銷售；項(xiàng)目策劃；設(shè)計(jì)開發(fā)；工程管理；人力資源P戰(zhàn)略管控

(管頭和尾）操作管控

(管頭尾和中間）PPPPP第一部分：管控--管控模式7房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷：國內(nèi)專業(yè)房地產(chǎn)集團(tuán)幾乎都選擇了偏操作管控的模式但從各集團(tuán)發(fā)展的普遍規(guī)律來看，發(fā)展趨勢均逐步向“戰(zhàn)略管控”演進(jìn)。第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控8房地產(chǎn)企業(yè)——從國內(nèi)大型房地產(chǎn)集團(tuán)的實(shí)踐來看，其差異主要體現(xiàn)在

“業(yè)務(wù)運(yùn)營管理”。第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控9房地產(chǎn)企業(yè)管控什么？

通過對房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈的特點(diǎn)分析，平衡現(xiàn)狀能力與價(jià)值鏈中的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵點(diǎn)，有針對性進(jìn)行管控的管理方式。第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控10理想的發(fā)展模式第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控11國內(nèi)大型地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)管控及組織管理模式一覽第一部分：管控--管控模式—房地產(chǎn)的管控12行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)總部職能部門設(shè)置一覽目錄13

第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡介

（組織結(jié)構(gòu)、管理控制、管理支持）

第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡介14組織結(jié)構(gòu)目前，綠城旗下已擁有四家集團(tuán)成員企業(yè)，共同承擔(dān)為廣大城市居民提供優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品和優(yōu)秀服務(wù)的使命?！艟G城中國控股有限公司（綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）◆綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司◆綠城置業(yè)發(fā)展有限公司◆綠城控股集團(tuán)有限公司

綠城控股集團(tuán)有限公司，下轄十一家公司共同為房地產(chǎn)主業(yè)提供支撐。◆綠城物業(yè)管理公司（國家一級資質(zhì)）◆綠城教育公司◆綠城建筑設(shè)計(jì)公司（國家甲級資質(zhì)）◆綠城足球公司◆綠城東方建筑設(shè)計(jì)公司（國家甲級資質(zhì)）◆綠城醫(yī)院◆綠城酒店管理公司◆綠城健康管理公司◆綠城傳媒公司◆綠城頤樂教育投資公司

第二部分：綠城集團(tuán)管控模式體系簡介15組織結(jié)構(gòu)綜合管理部本體建設(shè)部營運(yùn)管理部法律事務(wù)部客戶服務(wù)部規(guī)劃設(shè)計(jì)部總工程師辦公室精裝修管理部工程成本管理部材料設(shè)備部營銷策劃部資金管理中心財(cái)務(wù)管理部審計(jì)部董事會(huì)/董事長總經(jīng)理副總經(jīng)理片區(qū)分管執(zhí)行總經(jīng)理片區(qū)管理團(tuán)隊(duì)投資者關(guān)系部市場研究部各項(xiàng)目公司一級二級三級第二稠部分呼：綠商城集啊團(tuán)管化控模急式體謠系簡師介16組織偷結(jié)構(gòu):三級柄管理村的職戒能分指工管理協(xié)同資源調(diào)配面對顧客的營銷策劃及售后服務(wù)銷售服務(wù)產(chǎn)品營造過程的質(zhì)量、成本與進(jìn)度把控產(chǎn)品營造遵循集團(tuán)及片區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃和工作計(jì)劃；依據(jù)集團(tuán)制定的一系列規(guī)章制度進(jìn)行經(jīng)營和管理活動(dòng)經(jīng)營管理生產(chǎn)經(jīng)營中心項(xiàng)目公司發(fā)揮經(jīng)營協(xié)調(diào)和管理協(xié)同的作用，降低溝通與決策成本，實(shí)現(xiàn)各類資源的整合和利用決策支撐專業(yè)管控片區(qū)推行企業(yè)文化和品牌戰(zhàn)略；制定規(guī)章制度，并監(jiān)督項(xiàng)目公司的執(zhí)行文化、品牌與制度監(jiān)控產(chǎn)品創(chuàng)新和研究，推進(jìn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；設(shè)計(jì)資源整合，品質(zhì)監(jiān)督及效果把控；產(chǎn)品管控編制集團(tuán)整體人力資源規(guī)劃及相關(guān)制度；控制項(xiàng)目公司中高層管理人員的選聘、考核；培訓(xùn)指導(dǎo)人力資源管理主責(zé)集團(tuán)的財(cái)務(wù)預(yù)算及資金管理；對項(xiàng)目公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和成本監(jiān)控；投、融資管理財(cái)務(wù)控制制定集團(tuán)整體發(fā)展規(guī)劃，負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展；對項(xiàng)目公司進(jìn)行戰(zhàn)略指引，并監(jiān)督其執(zhí)行戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略決策資源配置風(fēng)險(xiǎn)控制集團(tuán)總部職能要點(diǎn)主要職能管理定位組織層次第二接部分務(wù)：綠蘭城集裁團(tuán)管在控模壓式體傲系簡膠介17組織押結(jié)構(gòu):職能血部門往專業(yè)天公司按化運(yùn)貍營在集坑團(tuán)發(fā)印展戰(zhàn)檔略指軟引下銅，各布專業(yè)叔公司糾全面倘推進(jìn)食公司塊化獨(dú)灑立運(yùn)棚營。營銷桿公司?。阂芽駥?shí)現(xiàn)坡獨(dú)立燭核算貼、公態(tài)司化孕運(yùn)營沙；裝飾抗公司愿：完撫成了叛公司竟化組綿織架惰構(gòu)和剖運(yùn)營肯模式駝，并廊開展習(xí)自營秋業(yè)務(wù)規(guī)劃尋設(shè)計(jì)北管理滿公司宇、景受觀咨犯詢公椅司、徑造價(jià)譜咨詢喊公司聾：基溝本完拜成組嶺織架晌構(gòu)和盲運(yùn)營幕模式熟，公飽司化品獨(dú)立方運(yùn)營曬尚在挖完善祖中；材料具設(shè)備耐公司現(xiàn)：由箱傳統(tǒng)全采購河模式至向電擴(kuò)子商撲務(wù)戰(zhàn)歸略采期購模汗式轉(zhuǎn)布變，衫并向谷公司勿化獨(dú)值立運(yùn)憲營方返向發(fā)墳展。18建筑設(shè)計(jì)專業(yè)線前期報(bào)批專業(yè)線工程專業(yè)線景觀專業(yè)線精裝修專業(yè)線營銷專業(yè)線交付環(huán)節(jié)第二眾部分顛：綠泥城集禮團(tuán)管宮控模孟式體弱系簡奪介管理濃控制:房地存產(chǎn)開局放的殖總控鏡計(jì)劃集團(tuán)《項(xiàng)目漆總體梳開發(fā)浙計(jì)劃》管控12個(gè)節(jié)旨點(diǎn)論證設(shè)計(jì)項(xiàng)目座營造簽訂培土地出讓羅合同規(guī)劃百方案駕設(shè)計(jì)多完成擴(kuò)初柄完成施工凡圖完成主體碑結(jié)頂±0嗚.0滑0項(xiàng)目柳交付土地煤證取笑得片區(qū)/項(xiàng)目豆把控顆（12個(gè)）設(shè)計(jì)穗管理禮公司般把控杰（3個(gè)）集團(tuán)柏監(jiān)控/考核申（4個(gè)）交付施工謙證施工漫證開工預(yù)售雄證開盤第二黑部分酬：綠貴城集婦團(tuán)管脹控模睜式體誤系簡睛介管理糠控制:進(jìn)度宿控制集團(tuán)《項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃》管控12個(gè)節(jié)點(diǎn)論證設(shè)計(jì)項(xiàng)目營造簽訂土地出讓合同規(guī)劃方案設(shè)計(jì)完成擴(kuò)初完成施工圖完成主體結(jié)頂±0.00項(xiàng)目交付土地證取得片區(qū)/項(xiàng)目把控（12個(gè)）設(shè)計(jì)管理公司把控（3個(gè)）集團(tuán)監(jiān)控/考核（4個(gè)）交付施工證施工證開工預(yù)售證開盤管控旺節(jié)點(diǎn)賣設(shè)置博：規(guī)劃害設(shè)計(jì)額公司主要榮監(jiān)控延規(guī)劃魚設(shè)計(jì)鞭方案砍、擴(kuò)鏈初、殲施工毅圖3個(gè)節(jié)限點(diǎn)；集團(tuán)主要局監(jiān)控頭施工跌許可繁證、決開工桌、預(yù)煎售許覆可證敬、交罷付4個(gè)節(jié)睬點(diǎn)；片區(qū)以《項(xiàng)目期總體抖開發(fā)岸計(jì)劃》為核采心進(jìn)陡行管追控，開主要逝涵蓋12個(gè)節(jié)吐點(diǎn)，毀各片澤區(qū)按裳照自持身管邊控需異求制石定進(jìn)錯(cuò)度管確控工劇具及匹節(jié)點(diǎn)捐；項(xiàng)目竿公司細(xì)化駐各項(xiàng)身進(jìn)度馳計(jì)劃膽。第二鋸部分蓋：綠侍城集丈團(tuán)管猶控模蔬式體當(dāng)系簡爛介管理糖控制:進(jìn)度斯控制第二酒部分慰：綠禾城集顫團(tuán)管燦控模炊式體松系簡筐介管理柿控制:項(xiàng)目夫考核——需要棍解決披的關(guān)炕鍵問獨(dú)題以項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃為導(dǎo)向、保證項(xiàng)目按計(jì)劃有序完成以客觀指標(biāo)為基礎(chǔ)、有效識(shí)別項(xiàng)目的真實(shí)績效對項(xiàng)目公司的績效考核把經(jīng)營目標(biāo)轉(zhuǎn)化為詳盡的，可測量的關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)20販10年度念經(jīng)營燦計(jì)劃20培11年度耍經(jīng)營邪計(jì)劃20獻(xiàn)12年度坊經(jīng)營孫計(jì)劃20懲13年度悉經(jīng)營平計(jì)劃年主要連流程取步驟季度項(xiàng)目辭前期20執(zhí)1041列2將3妻420紡0920毛111襯2把3紐奉420統(tǒng)121顛2齡3卸420到131吃2搶3期4工程終建設(shè)項(xiàng)目缸銷售項(xiàng)目蓄融資一、紫實(shí)行鼓計(jì)劃蓬考核嘗必須病嚴(yán)肅申計(jì)劃疾的準(zhǔn)略確性魯和確治定性斗。在項(xiàng)掠目規(guī)尊劃通囑過后爭有經(jīng)扛過審想批的狹項(xiàng)目舞整體火開發(fā)射計(jì)劃趟（含門年度槳經(jīng)營銷計(jì)劃量）三、窯項(xiàng)目塔經(jīng)營妙計(jì)劃因設(shè)陶計(jì)、前期勵(lì)或市埋場因那素做重磨大調(diào)梳整而女引起更的各項(xiàng)變更須報(bào)坡集團(tuán)租公司績效藝考核心委員列會(huì)審批，腥并以科審批唐后的覺計(jì)劃沉作為勢考核捕標(biāo)準(zhǔn)爺。二、灘計(jì)劃膚考核失以經(jīng)膜過批核復(fù)的胸項(xiàng)目宴整體奇開發(fā)堪計(jì)劃殺和年呢度經(jīng)棄營計(jì)給劃為泊標(biāo)尺雪。項(xiàng)目索整體賞開發(fā)粘計(jì)劃同意第二廟部分韻：綠弄城集仰團(tuán)管終控模元式體騎系簡口介管理叉控制:項(xiàng)目尚考核——以項(xiàng)扁目經(jīng)少營計(jì)灘劃為賣標(biāo)尺巾，保川證項(xiàng)辟目按最計(jì)劃胡有序術(shù)完成第二運(yùn)部分免：綠貴城集寨團(tuán)管于控模搏式體書系簡星介管理勸控制:項(xiàng)目備考核——經(jīng)營遣計(jì)劃燃指標(biāo)乖（70厚%）和臂運(yùn)營勝管理嫩指標(biāo)讀（30堅(jiān)%）經(jīng)營計(jì)劃指標(biāo)施工許可證申領(lǐng)（10%）項(xiàng)目開工（5%）預(yù)售許可證申領(lǐng)（5%）合同銷售（40%）資金回籠（20%）項(xiàng)目融資（10%）項(xiàng)目交付（5%）費(fèi)用控制（5%）運(yùn)營管理指標(biāo)本體建設(shè)（10%）園區(qū)服務(wù)（10%）成本控制（10%）注：文考核佛指標(biāo)爽缺項(xiàng)絨權(quán)重器調(diào)整優(yōu)原則駐：如項(xiàng)注目無蠟上述唉某項(xiàng)劍考評井指標(biāo)互，則六該項(xiàng)堂考評搞指標(biāo)鳳權(quán)重漠按照案其余榨指標(biāo)叉的權(quán)舒重比待例分鎮(zhèn)配至及其余餡考評蘆指標(biāo)株中。第二闊部分獵：綠扯城集吳團(tuán)管志控模嫌式體趟系簡榮介24管理威支持譽(yù)：綠伏城集潑團(tuán)的字核心辦競爭仗力核心優(yōu)勢制度

體系品質(zhì)把控及資源整合能力產(chǎn)品復(fù)制能力園區(qū)生活服務(wù)體系客戶

基礎(chǔ)第二沖部分徹：綠劍城集炮團(tuán)管退控模釋式體般系簡席介25管理澡支持吃：制推度體潔系第二攔部分旨：綠丹城集宅團(tuán)管梯控模皮式體房誠系簡舟介26管理童支持格：品替質(zhì)把挑控和汪資源日整合谷能力三大話技術(shù)謝標(biāo)準(zhǔn)綠城接精品弄工程躍認(rèn)定笨標(biāo)準(zhǔn)欄、標(biāo)毯準(zhǔn)工營程部渣標(biāo)準(zhǔn)預(yù)、先稠進(jìn)工刺藝工壁法技夢術(shù)標(biāo)坦準(zhǔn)兩條紅產(chǎn)品煮質(zhì)量信管控扔線工程笨管理或質(zhì)量鉗管控姥線、夏工程漏督導(dǎo)嚷質(zhì)量填管控鞠線。綠城蓮已整榆合優(yōu)群秀專槐業(yè)力蓬量，僻組建修設(shè)計(jì)變、景免觀、攪裝飾估、采租購、道成本俊等多址家專倚業(yè)公蝴司，濤統(tǒng)籌厚浙江含綠城戰(zhàn)建筑姜設(shè)計(jì)阻有限旁公司級、浙抵江綠腫城東饞方建肌筑設(shè)湊計(jì)有毅限公字司兩狗家甲胃級設(shè)話計(jì)院贏和國旦際國歌內(nèi)各甚優(yōu)秀幟專業(yè)傷公司設(shè)，放封大專煎業(yè)管幣控效壩應(yīng)。

工程棕質(zhì)量喂管理禽線負(fù)售責(zé)日毅常工竹程品宴質(zhì)評誼審、惹把關(guān)旺、檢臟查、辯管控胡；

工程竹質(zhì)量栗督導(dǎo)百線則駛賦予墓獨(dú)立贏的工拼程質(zhì)住量督設(shè)導(dǎo)權(quán)村，有苦序開昆展所趁有在請建工然程的復(fù)品質(zhì)鐘督查麥。第二掌部分距：綠許城集煙團(tuán)管副控模嚷式體艱系簡奔介27管理注支持挖：產(chǎn)腐品研撥發(fā)及熄復(fù)制層能力多年綠來，研綠城冊始終己堅(jiān)定凱不移府地走糖品質(zhì)噸之路壺，始浩終保差持強(qiáng)萬勁的墻產(chǎn)品焦研發(fā)伸能力魄：別墅刪已完畫成三憤代別敞墅的姜演變西和升蓋華，嫩并向吩第四恭代探括索；多層渠公寓訓(xùn)已完哨成第吉二代高研發(fā)透；高發(fā)層公士寓已爐全面觀升級掠；五星奔級酒激店、響城市壯綜合堆體、虜大型寇社區(qū)美等高顛精尖速產(chǎn)品睜開發(fā)齊營造焦全面盯展開絕。17年來脫，綠執(zhí)城開鎖發(fā)的個(gè)項(xiàng)目翻，都夢已成爸為或額即將是成為勺每個(gè)羽城市源的標(biāo)漠志性暑建筑愧。每個(gè)去產(chǎn)品綁系列扶及專聽業(yè)系浙統(tǒng)形妙成復(fù)密制標(biāo)俯準(zhǔn)。別墅多層公寓高層公寓大型社區(qū)城市綜合體度假公寓商用物業(yè)第二滋部分艙：綠蝕城集留團(tuán)管塌控模敢式體標(biāo)系簡勢介28管理等支持理：園盯區(qū)服穗務(wù)體喚系綠城正首創(chuàng)以的園綁區(qū)生終活服叮務(wù)體潤系，燃是把鋸健康突、教嚼育、干生活色等方桶面合蓄而為扇一的功園區(qū)斷服務(wù)丟產(chǎn)品冠提供旋給客己戶，雷在滿眉足客殘戶身巡壽心愉江悅需夫求的柿同時(shí)唇，真繼正實(shí)慈現(xiàn)行帥業(yè)價(jià)鞭值、鄭房產(chǎn)瓣價(jià)值城以及利企業(yè)吵的社傷會(huì)責(zé)直任。綠城園區(qū)生活服務(wù)體系三大服務(wù)系統(tǒng)健康服務(wù)系統(tǒng)健康保健類服務(wù)社區(qū)門診應(yīng)急服務(wù)醫(yī)療綠色通道服務(wù)文化教育服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)老年文化教育服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)兒童文化教育服務(wù)系統(tǒng)生活服務(wù)系統(tǒng)