財務管理06級學生作品030萬科財務分析1

A2008年財務分析小組成員：俞海倩胡仲琦江白伊邵璟亦葉彬馬毅華1目錄公司簡介財務狀況與經(jīng)營成果存在問題及改進措施未來展望2

一、萬科簡介萬科AADCEB行業(yè)情況主營業(yè)務股東情況主要子公司08重大事項31984年5月

萬科企業(yè)股份有限公司成立1988年完成股份制改造，更名“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”1991年1月萬科A股上市1993年5月萬科B股上市1993年12月更名為“萬科企業(yè)股份有限公司”2005年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10評選第一2006年成為第一家進入全國納稅百強榜的地產(chǎn)企業(yè)2007年中國綠色公司2007年度標桿企業(yè)2008年入選《華爾街日報》（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”4主營業(yè)務公司為專業(yè)化房地產(chǎn)公司，主要產(chǎn)品為商品住宅公司業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角和環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的31個城市。2008年深圳、廣州、上海、北京、天津幾大核心城市占營業(yè)收入和凈利潤的比重分別達53.2%和57.7%，市場占有率從2.07%提升2.34%。5行業(yè)情況2008年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個深刻的調(diào)整國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，08年各季度住房成交面積的同比變動幅度依次為-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金額的同比變動幅度依次5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，調(diào)整呈現(xiàn)漸次深入的態(tài)勢2008年全國商品住宅的成交面積和成交金額分別下降了20.3%和20.1%，這在中國房地產(chǎn)行業(yè)近十多年來尚屬首次6股東情況7主要子公司2008年報告期內(nèi),主要發(fā)起設立的子公司如下表所示82008重大事項

A.限制性股票激勵計劃實施B.公司債券發(fā)行92008重大事項

2008年6月5日，2008年第一次臨時股東大會通過了無償捐助1億元人民幣參與四川地震災區(qū)災后安置及恢復重建工作的議案。2008年7月，由公司投資建設的中低收入宜居住宅示范項目“萬匯樓”交付入住。2008年10月29日，由公司與《世界建筑》雜志合作主辦的第三屆WA-萬科青年建筑設計師大賽評選揭曉，大賽的主題為“災后永久性農(nóng)村住宅的可能性”。2008年11月6日，中國質(zhì)量協(xié)會頒布“2008年全國質(zhì)量獎”，公司下屬上海萬科房地產(chǎn)有限公司作為唯一的服務業(yè)企業(yè)代表榮膺此項大獎。2008年12月18日，中山城市風景項目作為住宅小區(qū)工程獲得第八屆中國土木工程詹天佑獎。2008年12月31日，由公司全額捐建的四川綿竹遵道鎮(zhèn)學校主教學樓及衛(wèi)生院綜合樓交付，這也是震后首批企業(yè)捐建的永久性公共建筑。10二、財務狀況&經(jīng)營成果A盈利能力分析B償債能力分析C營運能力分析11盈利能力分析2008年公司實現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元,同比增長15.4%,實現(xiàn)凈利潤40.3億元,較2007年減少8.1億元,同比下降16.7%,而在另一數(shù)據(jù)“營業(yè)利潤”中,2008年為63.6億元,較2007年減少了12.9億元,同比下降16.9%.營業(yè)收入上升而凈利潤出現(xiàn)下降,且營業(yè)利潤下降幅度略高于凈利潤,說明了企業(yè)在2008年經(jīng)營不穩(wěn)定12盈利能力分析08年ROE數(shù)據(jù)低于07年，與07年增發(fā)募集資金投入的項目大部分還未能體現(xiàn)收益有關,07年土地大熱與08年房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷形成鮮明對比,投入大量資本卻獲得很少收益,ROE肯定下降的。

13償債能力分析在經(jīng)歷了前兩年“跑馬圈地”、大肆擴張之后，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著資金緊張的狀況。一般來說，上市房地產(chǎn)企業(yè)因為其規(guī)模化、專業(yè)化、融資能力等各方面的優(yōu)勢，在地產(chǎn)風暴來臨時有相對較大的抵抗力。然而，由年報可以看出，07年近乎瘋狂的拿地擴張，公司的速動比率較低，資產(chǎn)負債率偏高，且現(xiàn)金流為負值，財務風險并不低。14償債能力分析速動比率明顯降低短期償債壓力大2007速動比率0.620.880.670.432008速動比率0.430.590.490.3115償債能力分析

在目前樓市低迷的情況下,速動比率比流動比率更好的體現(xiàn)公司的短期償債能力.從這項指標來看,萬科、保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)的速動比率都在0.6以下,低于0.8的安全水平,與2007年相比,2008年的速動比率均有所下降,分別下降0.22、0.29、0.18、0.12.這說明,四家企業(yè)在經(jīng)歷了07年的大幅拿地,迅速擴張之后,出現(xiàn)了嚴重的資金壓力,均需要加強對資金風險的監(jiān)控。16償債能力分析資產(chǎn)負債率普遍偏高

長期償債能力堪憂

2007資產(chǎn)負債率66.11%65.59%43.05%56.55%2008資產(chǎn)負債率67.44%73.34%73.30%67.34%17營運能力分析18從整個房產(chǎn)行業(yè)看，總資金產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是比同行業(yè)平均水平要高的多，說明總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)的營運能力較強。整體來看，萬科相對于同行業(yè)其他企業(yè)還是占相當優(yōu)勢的。19存貨分析存貨20存貨的組成結(jié)構(gòu)萬科的存貨中主要以“在建開發(fā)產(chǎn)品”、“擬開發(fā)產(chǎn)品”為主，2008年年末萬科的各類存貨中，現(xiàn)房庫存78.9億元，占比9.2%，僅相當于萬科兩個月的銷售量，其中80％庫存時間尚不足一年；在建開發(fā)產(chǎn)品438.3億元，占51.0%，其中346.4萬平方米已經(jīng)售出，合同金額為273.4億元；此外即為341.3億元的擬開發(fā)產(chǎn)品，占比39.7%。這是一個非常理想的存貨結(jié)構(gòu)。21存貨周轉(zhuǎn)率分析與2007年相比，2008年末萬科的存貨增長了30.98%，高于營業(yè)成本24.20%的增幅，因此存貨周轉(zhuǎn)率略有下降。但是0.49的存貨周轉(zhuǎn)率還是能在兩年左右回籠資金的。雖然08年房屋銷售狀況不是很樂觀,但國家相對放寬了融資渠道,公司開始大量發(fā)行債券以獲得較多資金注入,再加上公司計提了12.3個億存貨跌價準備,因此存貨周轉(zhuǎn)率能夠在今年還是高于平均水平.22財務狀況綜述公司盈利水平處于行業(yè)較高的水平萬科公司償債能力從發(fā)展趨勢上看開始逐年減弱，與同行業(yè)相比也不是很樂觀。萬科公司08年各周轉(zhuǎn)率水平已是近三年最低值，資金運轉(zhuǎn)不是很穩(wěn)健總之，各項指標都顯示，萬科企業(yè)財務狀況一般，有一定財務風險。從房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境來看：政府的調(diào)控只針對房地產(chǎn)行業(yè)里的過激和非理性行為；從政府出臺政策的意愿和調(diào)控反應來看，房地產(chǎn)行業(yè)目前擁有一個寬松的政策環(huán)境。

23三、存在主要問題1經(jīng)營細節(jié)上暴露出諸多不足,一些專業(yè)能力表現(xiàn)甚至出現(xiàn)了下滑的跡象。2期間費用較高,成本管理有不足3行業(yè)整體資金緊張,市場調(diào)整帶來巨大挑戰(zhàn)24改進措施1.在設計創(chuàng)新、標準化、工廠化、精裝修、技術研發(fā)等多個方面，繼續(xù)保持和發(fā)揚這一優(yōu)勢。

2.提升萬科產(chǎn)品的市場競爭力3.在提高效率的同時，降低營銷費用。

盡最大努力提高專業(yè)能力，提升組織效能，推進技術創(chuàng)新，奠定長遠發(fā)展基礎，實現(xiàn)從“規(guī)模速度型”增長到“質(zhì)量效益型”增長的轉(zhuǎn)變。

提高成本管理,深入開展成本優(yōu)化,加強對期間費用的控制，提升經(jīng)營效益水平。

25四、未來展望

2008

年底以來，政府從提振整體經(jīng)濟的角度出發(fā)，推出了一系列旨在降低居民購房負擔、鼓勵住房消費的政策，眾多開發(fā)企業(yè)也順應市場趨勢，以更加理性的心態(tài)應對調(diào)整，積極促進銷售。對企業(yè)而言，只有回