房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃二

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析4、定位建議項(xiàng)目在進(jìn)行產(chǎn)品組合時(shí)，涉及到三個(gè)層次的問(wèn)題需要做出抉擇，即：一是否增加、修改或剔除產(chǎn)品項(xiàng)目，例如一些具體的戶型面積區(qū)間；一是否擴(kuò)展、填充和刪除產(chǎn)品線，例如某種特定的戶型類型；一是哪些產(chǎn)品線需要增設(shè)、加強(qiáng)、簡(jiǎn)化或淘汰，例如高層、小高層，別墅、洋房等。以此來(lái)確定最佳的產(chǎn)品組合。三個(gè)層次問(wèn)題的抉擇應(yīng)該遵循既有利于促進(jìn)銷售、又有利于增加項(xiàng)目的總利潤(rùn)這個(gè)基本原則。一般來(lái)說(shuō)，拓寬、增加產(chǎn)品線有利于發(fā)揮項(xiàng)目的潛力、開(kāi)拓新的市場(chǎng)；延長(zhǎng)或加深產(chǎn)品線可以適合更多的特殊需要；加強(qiáng)產(chǎn)品線之間的一致性，可以增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，發(fā)揮和提高項(xiàng)目在有關(guān)專業(yè)上的能力。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析4、房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與策劃分析方法——項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位體系定價(jià)原則上市價(jià)格現(xiàn)實(shí)價(jià)格成本加成原則整體發(fā)展原則市場(chǎng)比較原則價(jià)格影響因素分析定價(jià)方法的選取比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法規(guī)模、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)、營(yíng)建標(biāo)準(zhǔn)、機(jī)會(huì)成本……【定價(jià)思路】成本加成法的核心是運(yùn)用物業(yè)類型的成本核算，通過(guò)對(duì)合理利潤(rùn)空間的修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本主要包括：

-土地成本

-前期成本

-建筑安裝成本

-配套成本

-其他成本（管理成本、銷售成本、不可預(yù)見(jiàn)成本、財(cái)務(wù)成本）三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析成本加成法三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析序號(hào)工程類別平均造價(jià)（元/平方米）備注一土地費(fèi)用1土地使用權(quán)出讓金/土地開(kāi)發(fā)動(dòng)遷費(fèi)用及土地使用費(fèi)2土地出讓契稅/按出讓金的3%計(jì)算二建安費(fèi)用1普通商品房多層950-10506-7層住宅小高層1350-14508-12層住宅中高層1550-165018-24層住宅高層2000-210028-34層住宅2高檔商品房多層1700-1800設(shè)1層地下車庫(kù)小高層2050-2150設(shè)1層地下車庫(kù)高層2750-2850設(shè)1層地下車庫(kù)3酒店式公寓高層4300-4600含精裝修費(fèi)用4獨(dú)立式地下車庫(kù)地下一層2900-3100地下二層4600-49005別墅一般獨(dú)立別墅1250-1450地上2-3層半地下室獨(dú)立別墅1350-1550半地下室、地上2-3層聯(lián)體別墅1050-1250地上2-3層高檔裝修別墅4100或以上地上2-3層三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析序號(hào)工程類別平均造價(jià)（元/平方米）備注7辦公樓多層（無(wú)地下室）1300-1600地上4層多層（有地下室）1700-1800地下1層，地上6-7層8商辦樓高層（中低檔）3600-4100地下1層，地上20-30層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔）5600或以上地下2層或以上，地上25-35層，中央空調(diào)，幕墻/鋁板，進(jìn)口電梯超高層（高檔）8600-10100地下2層，地上40-50層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻/鋁板/進(jìn)口石材9體育健身俱樂(lè)部/5300或以上社區(qū)高級(jí)會(huì)所10商業(yè)多層一般商場(chǎng)2600-2900地上4-5層多層綜合商場(chǎng)4100-5100地下1層，地上4-5層，無(wú)塔樓綜合商業(yè)建筑5100或以上地下2-3層，上部4-5層、20-30層辦公塔樓大賣場(chǎng)3300或以上家樂(lè)福、百安居11旅游酒店多層旅館2700-3100無(wú)星級(jí)高層旅館3300-3700無(wú)星級(jí)國(guó)際三星級(jí)酒店4500-5000不包括精裝修及家具國(guó)際四星級(jí)酒店5000-8000不包括精裝修及家具國(guó)際五星級(jí)酒店12000或以上不包括精裝修及家具，超高層三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析三前期費(fèi)用1勘查設(shè)計(jì)費(fèi)/按總投資的0.05%計(jì)2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50-100含施工圖；按住宅建筑面積計(jì)3景觀設(shè)計(jì)費(fèi)20-30按扣除地面附屬物基底面積計(jì)算4設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)/按總投資的0.02%計(jì)5施工招投標(biāo)管理費(fèi)/按總投資的0.04%計(jì)6審圖及設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)6按地面總建筑面積計(jì)7施工監(jiān)理費(fèi)10按地面總建筑面積計(jì)8質(zhì)監(jiān)費(fèi)/按建安費(fèi)的0.1%計(jì)9施工證費(fèi)/按建安費(fèi)的0.15%計(jì)10測(cè)繪費(fèi)1按地面總建筑面積計(jì)；含竣工測(cè)繪11可行性報(bào)告編制費(fèi)/12臨水臨電費(fèi)/13竣工圖編制3四配套費(fèi)用1住宅配套費(fèi)用用地紅線外（1）大市政配套費(fèi)320含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話等，按住宅建筑面積計(jì)（2）排水配套費(fèi)15按地面總建筑面積計(jì)三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析2室外附屬工程費(fèi)用綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報(bào)警（1）綠化建設(shè)費(fèi)12按住宅建筑面積計(jì)（2）供水管道工程費(fèi)17.5按地面總建筑面積計(jì)（3）燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi)21/24按住宅建筑面積計(jì)；煤氣21元/平方米、天然氣24.5元/平方米計(jì)（4）電話通訊工程費(fèi)6.5/12.5/20掛空式：6.5元/平方米；暗埋式：多層20元/平方米，高層12.5元/平方米（5）電力工程費(fèi)145按地面總建筑面積計(jì)（6）小區(qū)智能化50按住宅建筑面積計(jì)（7）環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)10按地面總建筑面積計(jì)（8）有線電視工程費(fèi)5按住宅建筑面積計(jì)（9）道路及附屬設(shè)施25按住宅建筑面積計(jì)3人防工程建設(shè)費(fèi)60/45按地面總建筑面積計(jì)五其他費(fèi)用1管理費(fèi)用/（建安+前期+配套）×3%2銷售推廣費(fèi)用/按銷售收入約2%計(jì)3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用/（建安+前期+配套）×3%4財(cái)務(wù)費(fèi)用/【定價(jià)思路】市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。通過(guò)市場(chǎng)比較法推算現(xiàn)時(shí)整體均價(jià)，依據(jù)組團(tuán)的價(jià)格決定因素確定各細(xì)分組團(tuán)的現(xiàn)時(shí)均價(jià)，通過(guò)售價(jià)還原法推算現(xiàn)時(shí)整體租金。預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格影響因素變動(dòng)幅度確定價(jià)格增長(zhǎng)率，結(jié)合目標(biāo)物業(yè)上市時(shí)間確定各物業(yè)上市均價(jià)/租金。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析市場(chǎng)比較法【樣本選擇】

樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：

-相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素

-成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義

-功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析市場(chǎng)比較法比較內(nèi)容（指標(biāo)）權(quán)重匯豪天下(A)耀江花園(B)仁恒河濱花園(C)海琪園(D)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo)70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑規(guī)模10%10.110.11.10.110.80.05社區(qū)景觀10%10.10.950.09510.10.950.08立面設(shè)計(jì)10%10.10.980.09810.10.90.07內(nèi)部裝修15%10.150.950.1510.150.90.135戶型設(shè)計(jì)10%10.110.110.110.1物業(yè)管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063項(xiàng)目周圍環(huán)境指標(biāo)30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通狀況10%10.10.950.0980.950.09510.1周邊環(huán)境10%10.120.980.10.950.0950.60.006區(qū)域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合計(jì)100%/1.046/0.9995/0.915/0.838三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析范例1：市場(chǎng)比較法之標(biāo)準(zhǔn)高檔公寓價(jià)格擬合系數(shù)表外灘、南京東路（虹口）（閘北）（黃浦、靜安）南京西路、石門一路淮海路、襄陽(yáng)路徐家匯陸家嘴人民廣場(chǎng)中央公園1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均價(jià)格1000093427933

升幅7％18％三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析范例2：通過(guò)同一供需圈比較法來(lái)估算項(xiàng)目的大致價(jià)格區(qū)間R1R2R3OAC1R1三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析范例3：大型商、住、辦綜合體項(xiàng)目的市場(chǎng)比較定價(jià)方法演示比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園A綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102區(qū)域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部環(huán)境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社區(qū)景觀15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面設(shè)計(jì)15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型設(shè)計(jì)10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套設(shè)施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主題提煉8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合計(jì)100%0.92951.03391.07150.89010.9695

本案住宅現(xiàn)時(shí)整體毛坯均價(jià)為7100元/平方米。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析住宅現(xiàn)時(shí)整體均價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重R3地塊R2地塊R1地塊擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地塊規(guī)模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地塊規(guī)整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安靜程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%軌道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距離綠地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距離賣場(chǎng)15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%開(kāi)發(fā)次序及品牌影響力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合計(jì)100%

6%

3.90%

-4.300%R3:7550元/平方米R(shí)2:7370元/平方米R(shí)1:6790元/平方米三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析住宅各組團(tuán)現(xiàn)時(shí)均價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重感性達(dá)利（A）SOHO時(shí)代（B）永興富邦（C）博苑公寓（D）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周邊環(huán)境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情況20%0.80.161.00.20.850.170.80.16項(xiàng)目自身品質(zhì)20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物業(yè)管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合計(jì)100%/0.93/0.89/0.91/0.81

本案酒店式公寓現(xiàn)時(shí)均價(jià)為9000元/平方米。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析酒店式公寓現(xiàn)時(shí)均價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重綠地科創(chuàng)大廈（A）致遠(yuǎn)大廈（B）淮海中華大廈（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6周邊環(huán)境20%1.10.221.20.241.350.27交通情況20%1.10.220.90.180.90.18項(xiàng)目自身品質(zhì)20%0.90.181.00.21.20.24合計(jì)100%/1.02/1.16/1.29區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6

本案寫(xiě)字樓現(xiàn)時(shí)平均售價(jià)為8500元/平方米，平均租金為2.0元/平方米·天三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析寫(xiě)字樓現(xiàn)時(shí)均價(jià)比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園（A）綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)商業(yè)繁華度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3規(guī)劃、主題20%10.150.980.1471.150.1725交通條件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及規(guī)模20%0.940.1880.950.191.050.21合計(jì)100%0.8971.011.085

本案商業(yè)底樓現(xiàn)時(shí)平均售價(jià)為20000元/平方米，租金為5.6元/平方米·天三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析商業(yè)底樓現(xiàn)時(shí)平均售價(jià)層數(shù)折減系數(shù)銷售均價(jià)（元/平方米）租金（元/平方米·天）主題商街1F1.0200005.62F0.6120003.4集中商業(yè)1F1.0200005.62F0.6120003.43~4F0.480002.2賣場(chǎng)租金為1.5-2.0元/平方米·天三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析本案商業(yè)現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格水平影響因素指標(biāo)變動(dòng)說(shuō)明宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟(jì)#GDP未來(lái)五年，仍將保持10％左右的年增長(zhǎng)#FDI上海對(duì)外資的吸引力逐年增強(qiáng)收支水平#消費(fèi)品零售額全市消費(fèi)品零售總額逐年高速增長(zhǎng)#居民收入人均年可支配收入保持高速增長(zhǎng)#價(jià)格水平居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)預(yù)計(jì)有一個(gè)上升過(guò)程政策制度#房貸制度等政府逐步加強(qiáng)調(diào)控房市力度，平抑潛在風(fēng)險(xiǎn)城市規(guī)劃#區(qū)域發(fā)展舊城改造規(guī)劃實(shí)施的特別政策

#交通規(guī)劃未來(lái)目標(biāo)區(qū)域交通發(fā)展前景微觀影響因素供求關(guān)系#供應(yīng)規(guī)模全市住宅供應(yīng)量仍有持續(xù)上升趨勢(shì)#需求規(guī)模上海仍將是人口導(dǎo)入城市，新增外來(lái)人口住房需求是主力軍區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)#相鄰區(qū)域相鄰區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對(duì)本區(qū)域影響#可比區(qū)域可比區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對(duì)本區(qū)域影響客戶偏好#區(qū)位偏好消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域物業(yè)需選擇偏好影響三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析價(jià)格影響因素影響因素預(yù)計(jì)變動(dòng)幅度影響因素權(quán)重宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟(jì)10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市規(guī)劃15%0.1微觀影響因素供求關(guān)系5%0.2區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)-10%0.2客戶偏好5%0.2近期價(jià)格增幅影響因素調(diào)整未來(lái)增幅預(yù)測(cè)8%103%8.24%三、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位與策劃分析住宅價(jià)格增幅預(yù)測(cè)影響因素住宅小戶型公寓寫(xiě)字樓商業(yè)近期價(jià)格增幅8%8.0%0.3%5.2%影響因素調(diào)整103%100.75%102%102%未來(lái)增幅預(yù)測(cè)8.24%8.1%0.31%5.3%注：雪近期艦價(jià)格已增幅嶄統(tǒng)計(jì)泊周期久為19填95瓜-2雹00碌2。價(jià)暢格增敞長(zhǎng)率料采用199期5-2爹002（衰衡退期+成長(zhǎng)坊期）賓及199域9-2你002（成長(zhǎng)五期）兩保個(gè)統(tǒng)計(jì)延周期的灶價(jià)格復(fù)剖合增長(zhǎng)咬率的算獻(xiàn)術(shù)平均迫值。三、房扔地產(chǎn)項(xiàng)現(xiàn)目定位兼與策劃于分析未來(lái)價(jià)鄉(xiāng)豐格增長(zhǎng)啊率預(yù)測(cè)中高檔辦公、酒店公寓組團(tuán)小戶型寫(xiě)字樓上市時(shí)間：2006Q4

上市均價(jià)：10039元/M2

小戶型酒店式公寓上市時(shí)間：2007Q2

上市均價(jià)：11734元/M2

集中商業(yè)上市時(shí)間：2007Q11F均價(jià)：23622元/M2中檔住宅組團(tuán)中檔住宅上市時(shí)間：2005Q2

上市均價(jià)：8002元/M2

主題商街上市時(shí)間：2005Q41F均價(jià)：22297元/M2中高檔住宅組團(tuán)中高檔住宅上市時(shí)間：2005Q3

上市均價(jià)：8837元/M2

主題商街上市時(shí)間：2006Q11F均價(jià)：22562元/M2高檔住宅組團(tuán)高檔住宅上市時(shí)間：2007Q3

上市均價(jià)：10142元/M2

主題商街上市時(shí)間：2007Q41F均價(jià)：24417元/M2R1R2R3OAC1R1三、胞房地筑產(chǎn)項(xiàng)鹽目定渾位與均策劃牢分析未來(lái)漫上市飽價(jià)格拼預(yù)估房地產(chǎn)辟開(kāi)發(fā)流善程精細(xì)漢化解析嘉與管控豪實(shí)戰(zhàn)五、余房地脖產(chǎn)企筆業(yè)融班資策捕略4、房鞠地產(chǎn)暗項(xiàng)目厚可行善性研監(jiān)究3、房瓜地產(chǎn)蜘項(xiàng)目濤風(fēng)險(xiǎn)揀分析2、房地橫產(chǎn)項(xiàng)目干成本分禾析1、房地竟產(chǎn)項(xiàng)目弱融資的駝成本及作優(yōu)劣勢(shì)薯分析五、房恒地產(chǎn)穿企業(yè)敬融資策略1、房文地產(chǎn)常項(xiàng)目耽融資暴的成閉本及失優(yōu)劣步勢(shì)分壓析五、譯房地仗產(chǎn)企柱業(yè)融士資策籍略2、房卷地產(chǎn)銹項(xiàng)目耕成本燥分析序號(hào)

1土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包括土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20-50%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)10%，這個(gè)階段的軟成本比較大。3建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指房屋建設(shè)過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。4市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路與橋梁、自來(lái)水、污水、電力、電信、熱力、燃?xì)?、綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會(huì)、派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在10-20%左右。五、漏房地對(duì)產(chǎn)企獲業(yè)融即資策鉤略續(xù)5管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。6貸款利息

房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7稅費(fèi)

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。五、房棵地產(chǎn)企削業(yè)融資藏策略3、房地阻產(chǎn)項(xiàng)目勤風(fēng)險(xiǎn)分索析①項(xiàng)目的毯定位風(fēng)泄險(xiǎn)房地劉產(chǎn)開(kāi)堤發(fā)項(xiàng)鉆目的屋市場(chǎng)杜定位壓包括鍛項(xiàng)目鍵的產(chǎn)秒品定接位、斤建筑邀產(chǎn)品剖的質(zhì)迫量定欲位、柳建設(shè)搖環(huán)境野的品單質(zhì)定仆位，意是指觀導(dǎo)項(xiàng)抵目決卷策、罰項(xiàng)目伍設(shè)計(jì)菊、項(xiàng)蒙目營(yíng)牛銷策痰劃方譽(yù)案等吳前期耍工作被的依答據(jù)。嬸可以湊說(shuō)，僵項(xiàng)目更的市己場(chǎng)定哥位確匠定以押后，袋基本滾上就宗敲定候了項(xiàng)束目的狂建設(shè)乎風(fēng)格獸、建而設(shè)成及本、勺營(yíng)銷裂推廣默方案揮，就弄決定打了項(xiàng)龍目的持銷售打前景屢，一慮旦市棒場(chǎng)定蜓位不急準(zhǔn)確器，項(xiàng)繪目的膛指導(dǎo)鴿思想腿出現(xiàn)哄失誤朋，是故后期騎無(wú)法錦或者喚是非儉常困本難彌津補(bǔ)的柿風(fēng)險(xiǎn)唇，也熊是項(xiàng)年目開(kāi)揪發(fā)過(guò)材程中枯，最跳大的慨風(fēng)險(xiǎn)玩，屬前項(xiàng)目煤建設(shè)價(jià)的決恐策性閣失誤沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)停，按旗照風(fēng)立險(xiǎn)影滾響范瓶圍劃陶分屬妖于總物體風(fēng)登險(xiǎn)（家決策徒風(fēng)險(xiǎn)盈），尤從某瓜種程褲度上啦講，瓣其結(jié)洲果也辨是不映可管溜理風(fēng)掙險(xiǎn)。五、后房地傾產(chǎn)企掉業(yè)融閃資策論略②項(xiàng)目的醋投資支悲持能力斜風(fēng)險(xiǎn)（1）項(xiàng)目武的質(zhì)量魯風(fēng)險(xiǎn)包括：螞在項(xiàng)目達(dá)決策階魄段由于爽經(jīng)濟(jì)技姐術(shù)分析逆失誤，撇出現(xiàn)品竄質(zhì)與價(jià)姑格矛盾摸導(dǎo)致的詢質(zhì)量問(wèn)挎題；在坑設(shè)計(jì)階項(xiàng)段，向宣設(shè)計(jì)提耳出違反阿設(shè)計(jì)規(guī)鍛范、標(biāo)無(wú)準(zhǔn)，特口別是強(qiáng)神制性標(biāo)磨準(zhǔn)的要新求，又來(lái)通過(guò)“中關(guān)系”晝關(guān)照通咳過(guò)造成喘的“投唉機(jī)性”歸質(zhì)量問(wèn)鼠題；施荷工階段壘，從業(yè)領(lǐng)人員對(duì)謹(jǐn)設(shè)計(jì)知滿識(shí)認(rèn)識(shí)碗有重大液錯(cuò)誤，鴨擅自改縣變?cè)O(shè)計(jì)鏈造成的分質(zhì)量風(fēng)毀險(xiǎn)；施顛工管理哪過(guò)程中郊，不重咬視關(guān)鍵翅部位和氏關(guān)鍵過(guò)鹽程的跟腦蹤檢查殼處理，迫對(duì)一些最容易出編現(xiàn)影響信結(jié)構(gòu)安盯全，特黃別是一讀些雖不跳影響結(jié)介構(gòu)安全永，但對(duì)還正常使非用功能艘有嚴(yán)重慌影響的罩問(wèn)題，科處理不測(cè)及時(shí)，涼沒(méi)有做每到“事盈前”控招制的“葡永久性好缺陷”俘或者給斥售出交顆房后造謀成的質(zhì)脊量“隱扔患”（解實(shí)際上窯就是“少質(zhì)量通挖病”造襪成的糾纖紛）；騎交房實(shí)暗物與銷泄售承諾悄、廣告劉宣傳承號(hào)諾不相銜符造成防的“實(shí)桶物質(zhì)量銹”問(wèn)題恢等，因千“質(zhì)量閱”問(wèn)題獎(jiǎng)造成的贏糾紛沖心突形成淚的風(fēng)險(xiǎn)青（可控東制風(fēng)險(xiǎn)意）。五、問(wèn)房地支產(chǎn)企河業(yè)融叫資策虧略③項(xiàng)目師的合叫約履殊行能督力涉及覺(jué)土地珠轉(zhuǎn)讓風(fēng)、融剩資、且設(shè)計(jì)糖、監(jiān)滾理、外工程域地質(zhì)訓(xùn)勘察唉、設(shè)老計(jì)與合勘察恩設(shè)計(jì)溪成果慮審核詞、招翠標(biāo)代暮理、舟施工問(wèn)、材范料設(shè)望備供精應(yīng)、朝質(zhì)量稼檢測(cè)鴿、銷縱售委虎托、啞購(gòu)房換等合緩?fù)蛳鲄f(xié)議溜簽約獲、履犁約過(guò)爬程，靈由于刊項(xiàng)目漢的一萌次性摟（不妹可重少?gòu)?fù)性探）特另點(diǎn)，逝建設(shè)們周期末又比絨較長(zhǎng)牙，涉忍及的歡方方齊面面翠又比運(yùn)較多猴，如加果在巨關(guān)鍵糾的過(guò)秀程出逐現(xiàn)控漁制失違誤，灑那將窯給項(xiàng)浙目造返成相元當(dāng)大湯的麻投煩。蠢比如罩，在程目前昨土地泊供應(yīng)塞體制懸和貸吹款政檢策條朋件下漿，尋男找土悲地、括找尋肚資金烘是企窮業(yè)試蝴圖突例出“傻瓶頸余”制含約的撒普遍隙方法冬，有歷時(shí)候均在“侵饑不膏擇食經(jīng)”的駁景況去下，跨可能臥會(huì)因互“省降略過(guò)兔程”堂不慎洲跌入陳“陷扣阱”楚。五、夢(mèng)房地辣產(chǎn)企丟業(yè)融絕資策絮略④項(xiàng)目建免設(shè)的“套創(chuàng)新”劃風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前栽的房俱地產(chǎn)樸風(fēng)險(xiǎn)魂管理吉經(jīng)濟(jì)噸大環(huán)銳境，險(xiǎn)使項(xiàng)干目建俯設(shè)的樣土地城、資馳金條疾件比炭過(guò)去愚任何撒時(shí)候約都顯予得更欺加重滿要，蹤蝶在有舟限資牢源的每條件逐下，悶要使膚企業(yè)突能夠禾持續(xù)柏穩(wěn)步租發(fā)展偵，追付求計(jì)氣劃利稿潤(rùn)，之獲得蛇既定補(bǔ)利益臘是非他常有呆必要贊的。垂這種授情形先下，豪為了貢服務(wù)迎目的白，追登求項(xiàng)社目與旁周邊轎項(xiàng)目助的“特差異故性”灣，選斃擇自首己企箭業(yè)不孤熟悉久或者誓認(rèn)識(shí)偽尚不嘴足以扒完成糾追求晃的“聞創(chuàng)新幕”，否也是靜極具辰風(fēng)險(xiǎn)授的，潤(rùn)更何澡況正踐常地錢創(chuàng)新頭本身悅就是甘有風(fēng)出險(xiǎn)的茶。龍湖嚴(yán)格縣規(guī)定：新進(jìn)拋入?yún)^(qū)訴域三丸年不臭得創(chuàng)展新五、類房地凈產(chǎn)企板業(yè)融或資策雕略⑤項(xiàng)目截的“勒政府摧”風(fēng)政險(xiǎn)“政許府”怪風(fēng)險(xiǎn)籮多發(fā)慌生在婚政策蜜的不兇連續(xù)塘性、豈突變派性和福漏洞驚的存描在，縫對(duì)于樸企業(yè)顯來(lái)說(shuō)愈，主吊要發(fā)冊(cè)生在巧違規(guī)冤操作限的投懷機(jī)性齒過(guò)程漫、對(duì)躬政策棉不理?yè)峤獾拿访つ磕X性過(guò)狼程失斷誤。蝴在項(xiàng)寸目建贏設(shè)過(guò)針程中壩，企視業(yè)必潛須掌鐘握相溝關(guān)地銳法律繩為：《中華兼人民園共和告國(guó)建窩筑法》、《中華深人民倍共和醉國(guó)合妻同法》、《中華人腰民共和續(xù)國(guó)土地槳法》、《中華人捉民共和租國(guó)招標(biāo)抓投標(biāo)法》、《中華人悲民共和撥國(guó)城市四房地產(chǎn)嶄法》、《中華人松民共和在國(guó)擔(dān)保唇法》等；頃必須交掌握村地法據(jù)規(guī)為罪：《建設(shè)工憐程質(zhì)量山管理?xiàng)l拼理》等。聲必須摸掌握哥對(duì)于艦相關(guān)謙法律耕法規(guī)湊進(jìn)行庸補(bǔ)充發(fā)、操野作的昌部門心規(guī)章則和規(guī)君范性警文件遞和強(qiáng)緩制性醋標(biāo)準(zhǔn)捆。投資孝不過(guò)壇山海稅關(guān)！惜關(guān)門貍打狗躍！1、可行性巧研究的元概念2、可研紐奉報(bào)告喇的結(jié)歲構(gòu)和汪內(nèi)容3、可研臉重點(diǎn)4、案例叔分享五、叢房地叫產(chǎn)企悟業(yè)融眉資策濱略4、房佩地產(chǎn)匪項(xiàng)目可行惱性研飛究1、可行木性研揪究的莊概念1、可行性旬研究的飾概念運(yùn)用陽(yáng)多種臭科學(xué)田手段受綜合放論證愉一個(gè)稻工程鉤項(xiàng)目婆在技崖術(shù)上蠢是否快先進(jìn)盡、實(shí)紹用和銀可靠蜜，在栽財(cái)務(wù)斯上是何否贏插利；疑作出葉環(huán)境滋影響博、社終會(huì)效肆益和所經(jīng)濟(jì)閉效益覺(jué)的分劈燕析和百評(píng)價(jià)陜，及派工程缺項(xiàng)目榆抗風(fēng)反險(xiǎn)能梁力等激的結(jié)難論；數(shù)為投月資決富策提槍供科親學(xué)的據(jù)依據(jù)境。五、繞房地賽產(chǎn)企發(fā)業(yè)融優(yōu)資策飽略2、可研嬌報(bào)告潛的結(jié)蜘構(gòu)和標(biāo)內(nèi)容陣（1-5）1.總論皂：項(xiàng)目咱背景酬、概農(nóng)況、叢問(wèn)題住和建右議2.市場(chǎng)調(diào)絕查與預(yù)住測(cè)：為可羽研的昂重要雁環(huán)節(jié)棟，內(nèi)炸容包充括：桶市場(chǎng)凳現(xiàn)狀逆調(diào)查龜、產(chǎn)忽品供量需預(yù)沫測(cè)、壯價(jià)格扎預(yù)測(cè)絨、競(jìng)莖爭(zhēng)力爛分析糾、市晉場(chǎng)風(fēng)軟險(xiǎn)分庸析3.資源棒條件殘?jiān)u價(jià)俯：資源可隙利用量完、資源妙品質(zhì)情膠況、資把源賦存堂條件、謙資源開(kāi)垃發(fā)價(jià)值4.建設(shè)尸規(guī)模挖與產(chǎn)糖品方馬案：建設(shè)侵規(guī)模塞與產(chǎn)釣品方鬼案構(gòu)粥成、仆建設(shè)伍規(guī)?；c產(chǎn)友品方數(shù)案比葉選、泊推薦甘的建先設(shè)規(guī)改模與井產(chǎn)品涂方案5.場(chǎng)址選滔擇：場(chǎng)址現(xiàn)蘿狀、場(chǎng)賴址方案慎比選、滔推薦的筐場(chǎng)址方劍案7.原材料唯燃料供胸應(yīng)：主普要原剖材料腹供應(yīng)哄方案姐、燃咳料供鑼?xiě)?yīng)方膨案.8.總圖運(yùn)柿輸與公愉用輔助簽工程：總圖貞布置址方案譜、場(chǎng)詞內(nèi)外醬運(yùn)輸按方案竿、公抗用工中程與擇輔助徒工程輛方案9.節(jié)能雖措施：節(jié)能遙措施、倦能耗指財(cái)標(biāo)分析10其.節(jié)水僵措施雜：節(jié)水館措施杏、水牲耗指悟標(biāo)分廣析6.技術(shù)方淡案、設(shè)獄備方案副和工程妻方案：方案評(píng)選擇2、可研返報(bào)告溜的結(jié)裕構(gòu)和享內(nèi)容榴（5-樹(shù)10）12攤.勞動(dòng)路安全葛、衛(wèi)屆生與性消防迫：危險(xiǎn)如因素貪和危武害程衡度分筒析、完安全族防范忍措施巧、衛(wèi)事生保唱健措朽施、能消防柏設(shè)施13郊.組織畢機(jī)構(gòu)眨與人易力資石源配袍置：組織華機(jī)構(gòu)剪設(shè)置么及其訓(xùn)適應(yīng)將性分輕析、如人力世資源狠配置臺(tái)、員鉆工培斤訓(xùn)14.項(xiàng)目實(shí)擇施進(jìn)度凈：建設(shè)踢工期隊(duì)、實(shí)損施進(jìn)稈度安若排15摸.投資估登算：建設(shè)巨投資研估算帶、流鴿動(dòng)資渴金估敵算、換投資捧估算悶表11.環(huán)境奪影響爹評(píng)價(jià)掘：環(huán)境絕條件喝調(diào)查負(fù)、影荷響環(huán)淹境因首素分弓析、洪環(huán)境保護(hù)措勝施2、可研報(bào)魯告的結(jié)朱構(gòu)和內(nèi)技容（11辟-1在5）17烈.財(cái)務(wù)鋼評(píng)價(jià)盤：財(cái)務(wù)濤評(píng)價(jià)狐基礎(chǔ)含數(shù)據(jù)投與參觸數(shù)選本擇、蟻銷售購(gòu)收入撥與成典本費(fèi)瓣用估攻算、狂財(cái)務(wù)緞評(píng)價(jià)控報(bào)表乳、盈仰利能盈力分局析、澡償債走能力線分析警、不搭確定稱性分建析、泡財(cái)務(wù)貍評(píng)價(jià)殼結(jié)論18、國(guó)民驕經(jīng)濟(jì)評(píng)漂價(jià)：影子價(jià)殃格及評(píng)脈價(jià)參數(shù)惠選取、約效益費(fèi)染用范圍堪與數(shù)值忽調(diào)整、扛國(guó)民經(jīng)眉濟(jì)評(píng)價(jià)駁報(bào)表、珠國(guó)民經(jīng)啄濟(jì)評(píng)價(jià)世指標(biāo)、虜國(guó)民經(jīng)于濟(jì)評(píng)價(jià)劫結(jié)論19.社會(huì)評(píng)粥價(jià)：項(xiàng)目對(duì)禮社會(huì)影襖響分析摔、項(xiàng)目汪與所在及地互適鳥(niǎo)性分析構(gòu)、社會(huì)躬風(fēng)險(xiǎn)分親析、社礦會(huì)評(píng)價(jià)志結(jié)論20.風(fēng)險(xiǎn)喪分析甘：項(xiàng)目主和要風(fēng)險(xiǎn)君識(shí)別、舞風(fēng)險(xiǎn)程灘度分析堅(jiān)、防范紛風(fēng)險(xiǎn)對(duì)病策16.融資卷方案：融所資組搶織形然式、疾資本永金籌都措、道債務(wù)它資金背籌措轎、融資方精案分析21臥.研究結(jié)猶論與對(duì)仿策：推薦法方案晚總體演描述醉、推形薦方沈案優(yōu)古缺點(diǎn)幻玉描述攪、主若要對(duì)牧比方洪案、儉結(jié)論治與建底議2、可研更報(bào)告煮的結(jié)悼構(gòu)和零內(nèi)容兇（16墻-2斑1）市場(chǎng)悲調(diào)查產(chǎn)品途方案財(cái)務(wù)評(píng)美價(jià)3、可行性貝研究的眨重點(diǎn)1.《項(xiàng)目成夫本盈利勿預(yù)測(cè)表》3.礦《項(xiàng)目玩現(xiàn)金農(nóng)流量永預(yù)測(cè)的表》2.緒《建安煤成本悟目標(biāo)艱控制源表》4.森《項(xiàng)目建臟安成本練預(yù)測(cè)明趁細(xì)表》4、可研階影段成本訴控制重笛點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)踏索勘+實(shí)地勾調(diào)研在可畜研階答段，昌成本濁部的伐主要悄工作淚是完訂成目慨標(biāo)成至本（麗可研目版）姻測(cè)算例，以搞及配反合設(shè)鄙計(jì)方腦案對(duì)梅比提轟供相遼應(yīng)的銹成本社測(cè)算諸數(shù)據(jù)矩。由于可灣研階段姿設(shè)計(jì)信萌息粗淺仍，大部劫分成本鍵指標(biāo)可畢以使用渾“數(shù)據(jù)盯庫(kù)+修正”磁的方式努獲取，訂唯有市已政配套愉和地下恥工程的頌成本需瀉要重新川測(cè)算。已如大市鑄政、地陵基處理遮、樁基戲礎(chǔ)、基去坑支護(hù)密等。特屠別小心葵：高壓苦電、地需形地貌段、地質(zhì)釘條件、蝦市政條往件、交無(wú)通、防始洪排水銷、地下板采空、嘆古墓、竄墳、山睡洪。。衫。。。熔。5、可研模階段成桑本重要檔工作內(nèi)勇容5、案例沾分享房地產(chǎn)妖開(kāi)發(fā)流牧程精細(xì)乳化解析使與管控悼實(shí)戰(zhàn)六、房取地產(chǎn)項(xiàng)諸目規(guī)劃最設(shè)